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Impaginazione - AmministrazioneB&P Editori S.r.l.Filiale di VareseVia C. Battisti, 2121040 - Jerago con Orago (VA)Tel. 0331 73 52 01Fax 0331 21 51 76E-mail: [email protected]

DIRETTORE RESPONSABILEGianluca Proni

COLLABORATORIEmilia Bitossi, Roberto Carcano

IN REDAZIONE

Responsabile di produzioneCristina Pesarin

Responsabile commercialeEnzo Chiaia

ImpaginazioneAnnalisa Bruni, Emanuela Rondanin, Grazia Cicciomessere

Centro TestiStefania Argenziano, Romina Sotgia

AmministrazioneMonica Pinna, Cristina Grieci

STAMPA Reggiani Spa VareseTel.0332/549533

REGISTRAZIONETribunale di Monza n° 1702 del 31 dicembre 2003

L’editrice B&P Editori srl, si riserva il diritto di modifi-care, rifiutare o sospendere una inserzione a proprioinsindacabile giudizio. L’editore non risponde dieventuali errori di stampa, ritardi o danni causatidalla non pubblicazione di inserzioni per qualsiasimotivo. Gli inserzionisti dovranno rifondereall’Editore ogni spesa da esso eventualmente soste-nuta a causa di dichiarazini, violazione di diritti o altrielementi contenuti negli annunci. B&P Editori srl offresolo un servizio, non riceve percentuali o compensisulle compravendite in oggetto, non è perciò respon-sabile della qualità, provenienza o veridicità delleinserzioni. E’ vietata la riproduzione, anche parziale,di questa copia di giornale.

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MLS, una piattaformatecnologica per condividere ilbusinessÈ una sorta di listino informatico di immobili che consente agli operatori di mettere in comune informazioni e guadagni utilizzando la rete informatica. Ma rappresenta anche una nuova metodologiadi lavoro che sta trasformando la professione dell’ agente immobiliare. Attico.it ne ha parlato con un esperto del settore

MLS è la sintesi di Multiple Listing Service. In parole sem-plici, si può dire che è un “listino” di immobili che gli agen-ti immobiliari condividono con altri colleghi, creando unbusiness comune. Si tratta di una piattaforma tecnolo-gica che consente agli agenti immobiliari di cooperare traloro, condividendo dati, opportunità e guadagni. Un’in-novazione tecnologica, ma anche culturale, in un paesein cui la cooperazione tra soggetti diversi, almeno negliambiti di business, non è sempre all’ordine del giorno.Per saperne e capirne di più, Attico.it ne ha parlato conRaffaele Racioppi, che opera in questo settore da 10 anni.

Signor Racioppi, ci spieghi in due parole che cos’èl’MLS.In pratica, è due cose: da un lato, una piattaforma tec-nologica utilizzabile via internet; dall’altro, una metodologiadi lavoro, che in gran parte del mondo ha fissato uno stan-dard operativo nella professione di agente immobiliare, tra-sformandolo di fatto nel vero e proprio consulente per-sonale.

Ha qualcosa a che vedere con il franchising ?No. Anzi le piattaforme MLS sono assolutamente “nobrand”. Siamo più vicini, in realtà, all’idea di un pacchet-to web nell’ottica di “Strumento” per operatori del settore,quello che tecnicamente viene definita un’applicazioneB2B. Proporre l’MLS come un brand è un errore sostan-ziale. L’analisi storica delle piattaforme più diffuse ci diceche le piattaforme di successo sono sempre state indi-pendenti. Al contrario le piattaforme che nascono da qual-che marchio hanno sempre creato diffidenza e si sono li-mitate ad essere la piattaforma del gruppo. Su una piat-taforma moderna si collabora con chi si vuole, al massi-mo si può avere la possibilità di crearsi un “canale inter-no dedicato” (per marchio, associazione di categoria, co-noscenza ecc.) a prescindere dal brand.

Quale è oggi la diffusione dell’MLS?In tutti i paesi evoluti è ormai lo standard operativo, in par-ticolar modo negli Stati Uniti, dove è nato circa 100 annifa (naturalmente non in forma tecnologica evoluta) e dovead oggi si contano oltre 1.000 piattaforme MLS con oltre400 mila agenti immobiliari aderenti. In Europa, i primi espe-rimenti risalgono alla fine degli anni ’90, concentrati par-ticolarmente in Olanda e nei Paesi Nordici. Anche in Eu-ropa, comunque, sta diventato lo standard operativo.

Un’innovazione per l’Italia?Innovazione vera e propria non direi, visto che a partiredal 2002/2003 ci sono stati vari tentativi più o meno riu-sciti di operatori italiani ed esteri, i quali nell’ottica, pro-pria dell’MLS, della ricerca di nuovi mercati sono venu-ti in Italia alla ricerca di nuove collaborazioni. Ma non sipuò ancora parlare di uno standard operativo afferma-to, diffuso e completamente accettato nel nostro paese.

Perché sino a oggi l’MLS non ha avuto grande suc-cesso in Italia?I motivi sono vari. Innanzitutto, un progetto importantedovrebbe essere presentato quando ci sono delle realinecessità di mercato e non in quello di massimo boomdi quel settore, come successo negli scorsi anni. Poi ilfatto che solo di recente la connessione alla rete è di-ventata economicamente accessibile e diffusa in linea ve-loce su tutto il territorio. Poi per l’aspetto legislativo/re-golamentare molto diverso da quello vigente negli Sta-ti Uniti, dove il mercato della compravendita degli immobiliè quasi tutto gestito dagli agenti immobiliari e dove dasempre la condivisione degli immobili e la collaborazio-ne con altri agenti è lo standard, mentre l’intermediazionecome la intendiamo noi rappresenta l’occasionalità. Cisono altri motivi non meno importanti di quelli sino ad oraelencati tipo le regole troppo rigide imposte dai titolari del-le piattaforme sino ad ora presentate, gli agenti immo-biliari italiani sono dei professionisti che in una prima fasevogliono testare l’idea scegliendo con chi condividere ecosa condividere. Una piattaforma che stimoli tale dif-fidenza dovrebbe essere sviluppata nell’ottica dei socialnetwork dove poter scegliere o addirittura invitare altrioperatori e dove poter “cancellare” i non graditi. Infinenon ci si è molto preoccupati di curare il lato formativoper diffondere la “Filosofia della Condivisione”. Nono-stante tutti questi argomenti di critica, però, sento sem-pre più parlare di MLS e di condivisione, e questo è undato di fatto!

Quali sono i vantaggi per chi usa questa piattafor-ma?I vantaggi economici derivanti dall’uso di una buona piat-taforma MLS “per chi la conosce e la sa utilizzare” sonomolti e indubbi. Operare in condivisione moltiplica le op-portunità di business. Il problema è che gli agenti im-mobiliari italiani sono storicamente “individualisti”, quin-di non abituati a dividere i loro compensi. In sostanzaindividuano nei colleghi solo dei concorrenti e non an-cora una reale opportunità di business. Per questo so-stengo che un MLS per avere successo in Italia dovrebbeessere offerto per un periodo in test durante il quale ver-rà fornita formazione e informazione sulla corretta mo-dalità d’uso.

In sostanza, come vede l’MLS in Italia?L’MLS sono certo sarà lo standard del futuro anche danoi. Il settore immobiliare sta vivendo il più grande mo-mento di crisi degli ultimi 20 anni. Questo genera at-tenzione da parte degli operatori verso qualsivoglia no-vità. L’agente, oggi, è nella condizione ideale per va-lutare e assorbire innovazioni. Il mercato italiano po-trebbe ritrovare proprio nell’MLS lo strumento per ri-partire. Questo è il momento di offrire agli operatori ita-liani uno strumento conforme agli standard mondiali mapersonalizzato per le esigenze degli operatori italiani.



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Emergenza casa per i lavoratori stranieri

Calano del 24,3% gli acquisti degli immigrati nel 2009. Uno studio di Scenari immobiliari stima la domanda potenziale in almeno mezzo milione di persone e comprende chi sta in affitto o convivenza ma ha un reddito sufficiente per pagare un mutuo. Ma perché questo setytore si riprenda è necessario che le banche ricomincino a concedere finanziamenti

a cura di Roberto Carcano

È in arrivo una vera “emergenza abitativa” per ilmezzo milione di lavoratori immigrati alla ricerca diuna casa in acquisto o in locazione. La stretta cre-ditizia sui mutui e le incerte prospettive dell’occu-pazione hanno drasticamente ridotto il numero diacquisti di residenze da parte dei cittadini stranie-ri che vivono e lavorano nel nostro paese.Secondo la stima di Scenari Immobiliari, nel 2009non si concluderanno più di 78mila compravendi-te, con un calo del 24,3% rispetto al 2008. In con-trazione, di conseguenza, anche il fatturato (meno26,5%) mentre si mantiene costante la spesamedia per l’abitazione, intorno ai 110mila euro. In Italia ci sono circa 4,5 milioni stranieri regolar-mente residenti. La maggioranza degli immigratiregolari si rivolge al mercato della locazione e ladomanda è in aumento dall’autunno del 2008,parallelamente alla crescente difficoltà di ottenere ilfinanziamento per l’acquisto. La via dell’affitto èperò tutt’altro che semplice. Infatti, continua aessere caratterizzata da alti costi, irregolarità con-trattuali e difficoltà di reperimento degli alloggi; oltreche dai pregiudizi degli intermediari o dei proprieta-ri con cui si tratta. Da sottolineare poi la scarsa qua-lità, in media, delle abitazioni e la frequente condi-zione di sovraffollamento degli spazi. Il 61,3% degliimmigrati residenti vive in locazione, il 9,1% allog-gia presso parenti o altri connazionali, l’8,5% pres-so il luogo di lavoro. Il resto degli stranieri residenti,circa il 20% del totale, vive in un alloggio di pro-prietà. Il dato è in costante aumento, complice ilboom degli acquisti che si è avuto negli anni 2004-2008. L’Osservatorio nazionale immigrati e casa diScenari Immobiliari stima in circa 600mila gli scam-bi di abitazione che, negli ultimi cinque anni, hannoavuto come controparte un lavoratore stranieroimmigrato, per un totale di circa 70 miliardi di euro.Nel 2010 l’andamento degli scambi con gli stranie-ri immigrati (e più in generale con tutta la fascia abasso reddito del mercato residenziale) dipenderàdalla disponibilità delle banche a concedere credi-to, in particolare dalla possibilità di ottenere mutui aelevata copertura della spesa. Se il sistema deimutui non ripartirà, le previsioni di ScenariImmobiliari per il 2010 sono di non più di 53milacompravendite con immigrati. Il che indica un mer-cato dimezzato dall’inizio delle rilevazioni.

La domanda potenziale è stimata in almeno mezzomilione di persone e comprende chi sta in affitto oconvivenza ma ha un reddito sufficiente per paga-re un mutuo per la casa (circa 500-600 euro almese), ma poca disponibilità in contanti.Nel 2009 c’è stata una considerevole diminuzionedella domanda reale, rilevabile a livello delle mani-festazioni di interesse presso le agenzie immobi-liari. L’indagine realizzata da Scenari Immobiliari sibasa, infatti, su 400 interviste ad agenti immobilia-ri specializzati, dislocati sul territorio nazionale,con particolare attenzione alle province dove c’è lapiù elevata concentrazione di stranieri residenti.Il 65% degli agenti immobiliari riferisce una situa-zione di crisi, legata in primo luogo alla difficoltà areperire un mutuo a copertura totale, la forma difinanziamento più richiesta. La particolare con-giuntura economica, la maggiore rigidità nelle pro-cedure di accesso al credito, il budget limitato(compreso tra 90 e 120mila euro) rappresentanogli ulteriori problemi. Così una parte della poten-ziale domanda rinuncia ancora prima di mettersialla ricerca dell’abitazione, mentre aumenta ilnumero dei lavoratori stranieri che si presenta inagenzia già in possesso di un documento, rilascia-to da una finanziaria o dalla propria banca, cheindica esattamente il budget di cui si potrà dispor-re per l’acquisto.Alla base della diminuzione della domanda c’èanche un aumento degli scambi attraverso la trat-tativa privata, che permette all’acquirente dirisparmiare la percentuale dovuta all’agenzia. Ilcanale privato rimane però una via complicata, perl’assenza di un’assistenza specializzata e per laresistenza dei proprietari a trattare direttamentecon gli stranieri. In questo periodo il mercato degliacquisti è sostenuto dai lavoratori stranieri di piùlunga residenza in Italia, ben inseriti nel territorio diriferimento, con un contratto di lavoro stabile erisparmi da parte per coprire l’anticipo.Relativamente all’area geografica di provenienza,si evidenziano tre grandi gruppi di acquirenti, pro-venienti da est-Europa, Asia centro-meridionale eCina. In particolare, gli est-europei si riconfermanoal primo posto, con il 41% degli acquisti. Il merca-to di case con gli est-europei continua a esseresostenuto dai crescenti flussi migratori. La nazio-nalità rumena, che ricopre circa un terzo del tota-le, è la prima, in Italia, per numero di residenti.


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Attico Como e Sondrio n.01

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