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La difficile congiuntura economica ha portato a unribasso dei valori che non può andare oltre. Anzi, unosconto esagerato può nascondere un affare pericolo-so. Il parere di Alvaro Mini, amministratore delegatodellʼimpresa di costruzioni EdilValmarecchia, su unacrisi originata dalle banche che solo attraverso un lorocambio di indirizzo può trovare soluzione

di Roberto Carcano

“Per chi ha bisogno di comprare, il momento è arrivato. È inu-tile aspettare ancora nella speranza di fare il colpo della vita,perché i prezzi non scenderanno ulteriormente”. È quasi un avvi-so ai naviganti quello lanciato da Alvaro Mini, amministratoredelegato dellʼimpresa di costruzioni EdilValmarecchia Srl - consede a Verucchio, nei pressi di Rimini - che ha risposto ad alcu-ne domande di Attico.it relative allʼandamento del mercato immo-biliare in questa particolare contingenza.

“È un momento difficile, non si può negarlo”, commenta Mini aquesto proposito, “ma basandomi sui segnali che abbiamo rice-vuto negli ultimi giorni ho la sensazione che il fondo sia statoormai toccato”.

Fondata nel 1985 da cinque soci provenienti da precedenti espe-rienze nel settore, delle costruzioni, EdilValmarecchia occupaun posto di primo piano nel panorama edile della costa adriati-ca – realizzando interventi di costruzione e di ristrutturazionenei comparti residenziale, direzionale e commerciale - con unaconsistente presenza che abbraccia le province di Rimini, Raven-na e Pesaro. Ma anche oltre, come sottolinea lʼamministratoredelegato: “Per esempio, abbiamo appena realizzato un alber-go di 100 stanze nel centro storico di Firenze e un residence aPraga”.

Una collocazione sul mercato di tutto rispetto, dunque, che con-sente la visione dellʼattuale congiuntura da un osservatorio pri-vilegiato. Ecco perché vale la pena di tornare allʼanalisi dellasituazione. “Come dicevo”, riprende Mini, “sono convinto che laripresa sia abbastanza vicina, ma tutto dipende dallʼindirizzodelle banche nei confronti del credito. Perché questa, ricordia-molo, è una crisi essenzialmente bancaria”.

Secondo lʼoperatore, infatti, tutto ruota intorno alla strategiamessa in atto degli istituti di credito per rientrare dalle perditeconnesse agli effetti collaterali del crollo dei mutui subprimeamericani. “Le banche non danno più finanziamenti alle impre-se né tantomeno ai privati”, spiega. “E ciò non deriva da unnumero esagerato di insoluti nel nostro settore. Piuttosto è unastrategia legata alla necessità di recuperare le perdite subitecon tutta quella robaccia americana. Una situazione resa anco-ra più pesante dal fatto che, di solito, le crisi hanno un periododi incubatura in cui ci si può organizzare, questa invece è arri-vata da un giorno allʼaltro, cogliendo di sorpresa la maggior par-te degli operatori”.

Descritto il contesto, torniamo allora allʼappello di Mini agli acqui-renti: perché acquistare adesso quando ci si può aspettare chei valori calino ancora? “Perché ciò non accadrà”, insiste Mini.“Come in qualsiasi altra attività industriale nessuno vuole per-dere soldi e i potenziali compratori non devono lasciarsi illude-re dai grossi sconti che qualche impresa può permettersi di con-cedere. Anzi: chi, per esempio, dovesse ottenere uno scontodel 15%, invece di essere contento dovrebbe cominciare a pre-occuparsi. Se la riduzione è troppo alta cʼè probabilmente qual-cosa che non va e lʼaffare potrebbe rivelarsi pericoloso”. Unʼos-servazione su cui vale indubbiamente la pena di riflettere.

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a cura di Anna Carbone

2a parteLe voci che compongono il grande dizionario della ristrutturazione sonodiverse: risparmio energetico, protezione dal rumore, risparmio idrico, inqui-namento elettromagnetico, corretto e continuo ricambio dʼaria, sfruttamentodella luce naturale. Cercheremo di analizzare una per una queste voci: èprimavera, tempo di riordini. Perché non approfittare delle agevolazionifiscali per rendere più accogliente e sana la nostra dimora?

Cominciamo dal risparmio energetico. La misura più efficace per ridur-re il fabbisogno termico di un edificio è opportuno realizzare un buon iso-lamento da caldo e freddo, che consente di risparmiare dal 20 al 30%dellʼenergia impiegata per il suo riscaldamento (o raffrescamento) e deicosti conseguenti. Questo elevato risparmio energetico consente di recu-perare lʼinvestimento iniziale in breve tempo: 1 kWh risparmiato median-te lʼisolamento termico vale più di 1 kWh prodotto dalla più efficiente cal-daia, in quanto i materiali termoisolanti durano molto di più rispetto adun impianto tecnico. La scelta dellʼisolamento va progettata da tecniciesperti in materia, soprattutto in caso di recupero. Sʼimpone anche inquesto caso lʼutilizzo di prodotti naturali traspiranti (ad esempio lana dilegno, fibra di legno mineralizzata, sughero, lana o canapa), che rego-lano in maniera naturale le condizioni di umidità interna e impedisconolʼingresso di freddo e la fuoriuscita di calore.

Al risparmio energetico contribuiscono anche gli “elementi trasparenti”,ovvero vetri e finestre. Oggi, anche alla luce delle nuove normative sulrisparmio energetico, si assiste ad una continua evoluzione delle tradi-zionali fonti di dispersione termica (i serramenti) in componenti isolantiche consentono di sfruttare in maniera passiva lʼenergia solare, se orien-tati nella maniera corretta secondo la situazione climatica. Consigliabi-

le il doppio vetro, dotato allʼinterno di una pellicola isolante bassoemis-siva il cui effetto isolante, nei modelli più evoluti, viene potenziato dal-lʼinserimento di gas nobili come Argon e Kripton. Si può risparmiare ancheper il riscaldamento: in una posizione ideale e con impianto autonomosi può disporre di pannelli solari termici che servono a preriscaldare lʼac-qua in ingresso alle caldaie, mentre se lʼimpianto è centralizzato il con-dominio dovrebbe installare un contabilizzatore di calore. In tema di gene-ratori di calore sono consigliabili le caldaie a condensazione a basso con-sumo e con riduzione al minimo delle emissioni inquinanti, mentre perla distribuzione del calore è bene preferire gli impianti ad irraggiamentoa quelli a convezione, sia per riscaldare che per raffrescare un ambien-te confinato, soprattutto a parete.

Ma vi sono anche altri vantaggi: una minore circolazione delle polverinellʼaria legata e quindi una migliore qualità dellʼaria interna, oltre cheuna riduzione dellʼumidità delle strutture. Con gli impianti a pannelli radian-ti è anche possibile, aggiungendo soltanto un deumidificatore, raffrescaregli ambienti con lo stesso impianto con cui si provvede al riscaldamen-to, semplicemente facendo passare nella maglia capillare acqua freddaanziché calda.

Leggeteci al nostro prossimo incontro, per proseguire in un tema cheoggi è il problema di tutti e di ognuno.

Rinnovabili:dal Fondo Kyoto in arrivo

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OFinanziamenti per eolico, solare termico, foto-voltaico e per interventi sullʼinvolucro edilizioe sugli infissi


200 milioni di euro per imprese, privati, fondazioni, asso-ciazioni, enti pubblici, condomini, per la realizzazione diimpianti di microcogenerazione diffusa, impianti da fontirinnovabili, interventi sullʼinvolucro edilizio e sugli infissi,per la climatizzazione tramite teleriscaldamento da impian-ti di cogenerazione, per la climatizzazione degli edifici daimpianti geotermici a bassa entalpia. Con il DM del 25novembre 2008, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 92del 21 aprile 2009, il Ministero dellʼAmbiente disciplina lemodalità di erogazione dei finanziamenti a sostegno del-le misure finalizzate allʼattuazione del Protocollo di Kyoto.Ai sensi del comma 1113 della Finanziaria 2007, al Fon-do Kyoto affluiscono 200 milioni di euro per ciascuna del-le annualità 2007, 2008 e 2009, oltre alle rate di rimbor-so dei finanziamenti agevolati. Lʼerogazione delle risorsesarà definita dal Ministero dellʼAmbiente, secondo moda-lità da concordare con la cassa Depositi e Prestiti (CDP).Per la prima annualità le risorse sono ripartite come segue:a) “Misura microcogenerazione diffusa”: 25 milioni dieuro, di cui al Nord (Piemonte, Liguria, Valle dʼAosta,Lombardia, Veneto, Emilia-Romagna, Friuli Venezia Giu-lia, Province Autonome di Trento e Bolzano) il 40%, alCentro (Toscana, Umbria, Lazio, Marche, Abruzzo) il25% e al Sud (Molise, Puglia, Campania, Basilicata,Calabria, Sicilia e Sardegna) il 35%;b) “Misura rinnovabili”: 10 milioni di euro, di cui al Nordil 35%, al Centro il 25% e al Sud il 40%;c) “Misura motori elettrici”: 15 milioni di euro per lʼinteroterritorio nazionale;d) “Misura usi finali”: 130 milioni di euro, di cui al Nord il40%, al Centro il 20% e al Sud il 40%;e) “Misura protossido di azoto”: 5 milioni di euro per lʼin-tero territorio nazionale;f) “Misura ricerca”: 5 milioni di euro per lʼintero territorionazionale;g) “Misura gestione forestale sostenibile”: 10 milioni dieuro per lʼintero territorio nazionale.

Con una Circolare, da emanarsi entro 60 giorni dallaentrata in vigore del presente decreto, il Ministero del-lʼAmbiente comunicherà la ripartizione tra le Regioni del-le risorse, tenendo conto della popolazione e dei con-sumi energetici regionali.Lʼarticolo 5 elenca i beneficiari dei finanziamenti agevo-lati per ciascuna misura: imprese, persone fisiche, per-sone giuridiche private, soggetti pubblici, condomini.Possono essere agevolati esclusivamente nuovi inve-stimenti, la cui realizzazione non sia iniziata in data pre-cedente a quella di entrata in vigore del DM.Relativamente alle Misure “rinnovabili” e “usi finali”, gli inve-stimenti agevolabili devono avere le seguenti caratteristiche:- “Misura rinnovabili”: sono ammessi investimenti per

singolo intervento, in impianti di nuova costruzione dipiccola taglia per lʼutilizzo di singola fonte rinnovabile:1. impianti eolici con una potenza nominale installata

compresa tra 1 kWp e 200 kWp2. impianti idroelettrici con una potenza nominale instal-lata compresa tra 1kWp e 200 kWp;3. impianti solari termici con superficie dʼapertura non

superiore a 200 m2;4. impianti termici a biomassa vegetale solida (pellets

o cippato) di potenza nominale termica (kWt) compresatra 50 kWt e 450 kWt;5. impianti fotovoltaici integrati o parzialmente integra-

ti negli edifici con una potenza nominale compresa tra1 kWp e 40 kWp;- “Misura usi finali”: sono ammessi investimenti per sin-golo intervento:1. sullʼinvolucro di edifici esistenti, parti di edifici esistentio unità immobiliari esistenti, riguardanti strutture opacheverticali, orizzontali o inclinate, chiusure trasparenti com-prensive di infissi e vetri, chiusure apribili e assimilabili qua-li porte e vetrine anche se non apribili, delimitanti il volu-me riscaldato, verso lʼesterno e verso vani non riscaldati;2. I) per la climatizzazione diretta tramite teleriscaldamentoda impianti di cogenerazione di potenza nominale fino a 500kWe alimentati da gas naturale, biomassa vegetale solida,biocombustibili vegetali liquidi, biogas e in co-combustionegas naturale-biomassa. Tale intervento eʼ ammissibile solose contempla sia la realizzazione dellʼimpianto di cogene-

razione che la realizzazione della rete di teleriscaldamentoad esso abbinata, inclusi gli allacciamenti agli edifici;II) per la climatizzazione degli edifici da impianti geoter-mici a bassa entalpia fino a 1 MWt;III) impianti di cogenerazione di potenza nominale finoa 5 MWe alimentati da gas naturale, biomassa vegeta-le solida, biocombustibili vegetali liquidi, biogas e in co-combustione gas naturale-biomassa.I costi ammissibili al finanziamento agevolato sono:a) Progettazione di sistema, compresi studi di fattibilitàe diagnosi energetica. Tali costi sono riconosciuti nellamisura massima dellʼ8% del totale;b) Costi delle apparecchiature comprensivo delle forni-ture di materiali e dei componenti strettamente neces-sari alla realizzazione dellʼintervento;c) Costi delle infrastrutture comprese le opere edili stret-tamente necessarie alla realizzazione dellʼimpianto, i costidi allacciamento alla rete, ovvero nel caso della “Misurausi finali”, i costi strettamente necessari al montaggio eassemblaggio delle tecnologie installabili;d) Costi di installazione, compresi avviamento e collaudo.Sono esclusi i costi di esercizio. I costi unitari massimiammissibili sono definiti, per taglia e tecnologia, in unatabella allegata al DM. Per le imprese, il beneficio non puòsuperare la quota di aiuto di Stato definita «de minimis».Le percentuali di agevolazione per i soggetti pubblicisono fissate a 90%, mentre per imprese, persone fisi-che, persone giuridiche private e condomini sono fissa-te al 70%. Lʼarticolo 10 stabilisce i massimali del finan-ziamento agevolato. Le agevolazioni sono cumulabilicon agevolazioni contributive o finanziarie previste daaltre normative comunitarie, nazionali e regionali. Gli arti-coli successivi disciplinano le modalità di presentazionedelle domande, lʼistruttoria, lʼammissione allʼagevola-zione, i tempi e le modalità di realizzazione degli inve-stimenti ammessi, le condizioni generali ed economichedei finanziamenti agevolati, le modalità di erogazione edi documentazione delle spese, i casi di decadenza orevoca, il recupero delle somme, le eventuali varianti evariazioni di titolarità, verifiche, controlli e ispezioni, moni-toraggio, divulgazione dei risultati e attività di informa-zione.

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cina

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oggi

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218)

FO

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va c

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pe-

gno,

bag

no,

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gno,

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85.0

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CA

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CA

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RO

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155

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183)

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054

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Rif.

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Rif.

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due

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ter-

razz

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bal

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due

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c. in

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n as

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am

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one,

can

tina

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. Com

post

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ingr

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na a

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gno,

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mer

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nial

e e

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bag

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i ʻ50

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n pr

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due

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260.

000

trat

t.

Zo

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,c

om

po

sto

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gr

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so

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iorn

o,

tinel

lo,

cu-

cino

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tre

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, ba

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ge. R

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0

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tro

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appa

rta-

me

nto

po

sto

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3° p

iano

co

nas

cens

o-re

co

m-

post

o da

am

pio

ingr

esso

, cuc

ina

abita

bi-

le, a

mpi

o so

ggio

rno,

3 c

amer

e da

letto

, 2ba

gni,

gara

ge d

i pro

prie

tà e

pos

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€ 2

30.0

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att.

Rif.

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teco

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t. R

if. A

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I

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tral

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spos

ta s

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com

plet

amen

te r

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nel 2

002.

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ress

o, s

oggi

orno

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cina

,du

e le

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S. P

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no, c

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te ri

stru

ttura

ta c

on s

oggi

orno

, cuc

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tabi

le, 5

cam

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letto

, 2 b

agni

, lav

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-ria

e c

antin

a. P

rose

rviz

io e

am

pi g

arag

eda

rist

ruttu

rare

. Pos

sibi

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di o

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re d

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ità in

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ti. E

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ibili

tà e

com

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ente

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le a

nche

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zon

a in

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gres

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nti,

rece

ntem

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disp

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ni e

com

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pia

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n ca

min

o, s

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gior

no, c

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mer

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tto,

stu-

dio,

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bag

ni,

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e 30

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pegn

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ola,

cam

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mat

rim.,

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terr

azzo

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le e

2 p

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no in

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p.to

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Locazioniad uso diverso

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OSTE Le variazioni in aumento del canone non possono essere superio-

ri al 75% di quelle accertate dallʼISTAT, in base allʼindice dei prezzial consumo per le famiglie di operai e impiegati


Nelle locazioni ad uso diverso dallʼabitativo, originariamente, lʼaggiornamentoISTAT aveva cadenza biennale. Le parti potevano convenire lʼaggiornamentoannuale del canone, su richiesta del locatore, solo a seguito di quanto dispo-sto dal comma 9 - sexies dellʼarticolo 1 della legge 5 aprile 1985, n. 118 - cheha modificato appunto lʼarticolo 32 -. Prima delle modifiche introdotte dallaLegge 27 febbraio 2009, numero 14, le variazioni in aumento non potevanoperò superare il 75% di quelle accertate dallʼISTAT, in base allʼindice dei prez-zi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

La nullità delle clausole che stabiliscono aumenti in misura diversa daquella stabilita dallʼarticolo 32 – nullità sanzionata dallʼarticolo 79 dellalegge 392/1978 – non invalida lʼintero contratto, in base agli articoli 1419e 1339 Codice Civile. Di conseguenza alla clausola contrattuale è sosti-tuito automaticamente lʼaggiornamento previsto dal citato articolo 32. Lanullità della clausola, comunque, si ha solo se essa attribuisce al loca-tore un vantaggio in contrasto con le disposizioni imperative della legge392/1978 (Cass. 5 luglio 1993, n. 7317).

La nuova formulazione dellʼarticolo 32 Legge 392/78 - ora modificato dal-la Legge 14/2009 - dispone come segue: “Le parti possono convenireche il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta dellocatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le varia-zioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non supe-riore a quella di cui allʼarticolo 27, non possono essere superiori al 75%di quelle accertate dallʼISTAT, in base allʼindice dei prezzi al consumoper le famiglie di operai e impiegati. Le disposizioni del presente artico-lo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli incorso allʼentrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondocomma del presente articolo”.

La modifica - entrata in vigore il 1° marzo 2009 – sembra aver introdot-to due importanti novità: 1) è possibile stabilire una percentuale supe-riore al 75% di aggiornamento del canone, ove le parti stabiliscano unadurata superiore a quella minima di legge; 2) lʼintero aggiornamento delcanone può essere applicato anche ai contratti in corso.

Lʼaggiornamento ISTAT si applica, con le stesse modalità, anche allelocazioni stagionali (art. 33). Resta però fermo che lʼaggiornamento puòessere richiesto dal locatore solo se espressamente convenuto in sedecontrattuale, trattandosi di obbligazione facoltativa. Con la conseguen-za che il locatore ha lʼonere di allegare e provare con ogni mezzo lʼesi-stenza del patto che lo preveda.

Diversamente da quanto accade per i contratti abitativi - per i quali è pre-vista la forma scritta a pena di nullità - nelle locazioni ad uso diverso, ilpatto sullʼaggiornamento può essere anche verbale, contestuale o poste-riore alla formazione del contratto (Cass. 13 novembre 1989, n. 4800;Cass. 30 maggio 1996, n. 5008).

Fonte: Confappi

Casa,cambiano gli arredi

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ILʼItalia che resiste alla crisi e che ha ancora un briciolo di vogliadi spendere riparte dalla casa


Gli italiani, in effetti, non hanno tagliato le spese per la casa come per lʼabbi-gliamento: è come se avessero il bisogno di un focolare protettivo e acco-gliente in cui ripararsi dai venti della crisi. Il grado di soddisfazione degli ita-liani rispetto alla casa è il più alto in Europa. Maggiore di quello di inglesi, spa-gnoli, tedeschi e francesi.

Mentre gli indicatori di soddisfazione legati a lavoro, consumi, reddito e ser-vizi sono in declino, quelli che riguardano lʼabitare sono in costante crescita.Il fenomeno è confermato da una ricerca di Renato Mannheimer per Cosmit:il 27 per cento degli italiani resta determinato a rinnovare uno o più ambientientro il 2010.

Ma quale il trend dellʼarredo? La sicurezza dei classici, naturalmente. Moltimarchi stanno riproponendo i loro classici, magari rivisitati, per proporli a con-sumatori che pretendono oggetti in grado di mantenere il loro valore nel tem-po. E poi pezzi dʼarredo di dimensioni più piccole, per inserirli nelle case sen-za richiedere un cambiamento totale dellʼarredo. Si conferma anche lʼecode-sign. Che poi vuol dire design ecologico, con materiali, vernici e collanti nontossici, anche se lʼarredo bio non è ancora riuscito a conciliare i materiali natu-rali con unʼestetica soddisfacente. Sempre più si cercheranno oggetti niche-lati invece che cromati (maniglie e pomelli, per esempio) perché le cromatu-re inquinano la falda. E prodotti disassemblabili in modo da riuscire a rici-clarne ogni parte quando terminerà il loro ciclo di vita.

A modificare gli equilibri delle case del futuro contribuirà anche lʼutilizzo dif-fuso delle nuove tecnologie. Con i sistemi wireless lo spazio computer non èpiù necessario. Si porta il pc dove fa più comodo, dalla camera da letto allacucina. E quando non serve più lo si chiude in un cassetto.

Cʼè un ritorno al focolare. Guardando la casa stanza per stanza, due sono glispazi in evoluzione: il bagno e la cucina. Si conferma la tendenza a sale dabagno in piena regola, con poltrona per rilassarsi, vasca idromassaggio, doc-cia doppia e opere dʼarte alle pareti. Il bagno è il luogo della rappresentazionedi se stessi, ancor più del salotto. Certo, poi bisogna fare i conti anche con lospazio. Il secondo bagno è sempre più indispensabile. Pur di ricavarlo si rinun-cia al bidet. I sociologi sottolineano come la cucina stia diventando il centro del-la casa. La sala da pranzo non esiste più da un pezzo, intorno ai fornelli si rice-vono volentieri gli ospiti in modo informale. E la crisi rafforza la tendenza.

Un ambito che promette molte novità è quello dellʼilluminazione. Le nuove tec-nologie ci consentono soluzioni fino a ieri impensabili. Qualche esempio? Lam-pade che cambiano colore per sfruttare gli effetti benefici della cromoterapia,sistemi di illuminazione che variano gradualmente, giorno per giorno, la tonalitàdella luce da calda (in inverno) a fredda (in estate) per valorizzare meglio gliambienti al cambiare delle stagioni. La possibilità di creare vere e proprie sce-nografie luminose ha portato, soprattutto nei paesi anglosassoni, ad affiancareallʼarchitetto un nuovo professionista, il lighting designer. Ma nel nostro Paesequesta tendenza sta cominciando solo oggi a prendere piede. Certo, arredarecosta. Il fenomeno dei pezzi di design a tiratura limitata e, di conseguenza, aprezzi elevati sta prendendo piede. Ma non è questa lʼunica strada. Cʼè ancheun design low cost, applicato a oggetti realizzati con materiali poveri. Ma sem-pre gradevoli e funzionali. Per aiutare tutti a scendere a patti con il portafoglio.

Fonte: Il Corriere della Sera

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