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> CHIARIMENTI:LA CERTIFICAZIONE: COS’È 14

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Il motivo è chiaro: il rendimento netto di questoinvestimento si presenta comunque più alto di quel-lo di un investimento in titoli di Stato (Bot, Btp)

a cura di Anna Carbone

Quando si acquista un immobile per uso investimento, gene-ralmente si tende ad affittarlo a terzi ottenendo in cambio ilpagamento di un canone di locazione mensile. Con lʼelimi-nazione dellʼequo canone il prezzo di locazione è determi-nato dalla libera trattativa tra il proprietario locatore e lʼaffit-tuario. In media il rendimento lordo dellʼinvestimento immo-biliare in un anno (bilocale affittato a terzi) oscilla intorno al5-6%. Si tratta di un dato indicativo che può fortemente varia-re in base a molti fattori e parametri locali (ad esempio in cit-tà è più alto di qualche punto percentuale a causa della for-te domanda). Va tuttavia considerato che si sta parlando direndimento lordo. Oltre al ricavo (affitto) il proprietario del-lʼimmobile dovrà sostenere ogni anno una serie di costi del-la casa e di oneri fiscali. Il rendimento netto di un investi-mento immobiliare si dimezza generalmente al 3%. In ognicaso, il rendimento netto di un investimento nel mattone sipresenta comunque più alto del rendimento netto di un inve-stimento in titoli di Stato (Bot, Btp). Come aumentare il rendimento dellʼinvestimento immobilia-re? Il rendimento netto dellʼinvestimento nel mattone è datodai seguenti fattori: prezzo di acquisto dellʼimmobile, cano-ne di locazione, costi e oneri fiscali rivalutazione della zona.Il proprietario di un immobile non ha modo di agire sul fatto-re “costi e oneri fiscali”. Per semplicità basti pensare che il50% del rendimento lordo incassato dallʼaffitto di un immo-bile va a coprire costi e tasse. Anche il canone di locazioneè poco manovrabile. Può essere più o meno alto della media,ma difficilmente si discosta molto dal prezzo medio di loca-zione di una zona per appartamenti con caratteristiche simi-li. Quello che invece incide sullʼentità del rendimento dellʼin-vestimento è il prezzo di acquisto dellʼimmobile. Se lʼacqui-rente ha fatto un buon affare, acquistando lʼimmobile ad unprezzo inferiore al suo valore di mercato, potrà affittarlo alprezzo di locazione medio della zona ed ottenere dallʼinve-stimento immobiliare un rendimento netto più elevato e uncapital gain maggiore nel momento in cui deciderà di riven-dere lʼimmobile. Saper prevedere la rivalutazione di una zonaè invece molto difficile. Se è prevista una futura rivalutazio-ne di una zona (ad esempio metropolitana, spostamento inloco di aziende e uffici, parchi ecc.) i prezzi degli immobilitenderanno ad aumentare anche molto prima rispetto allarealizzazione dellʼopera a causa dellʼeffetto annuncio.

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APPARTAMENTIPREDAPPIO app.to parz. da ristrutturare con ingresso indip., salaangolo cottura, due letto e bagno. Rif 27 Euro 60.000Zona STAZIONE bilocale ottimamente tenuto con cantina e postoauto interno. Rif 32 Euro 95.000 FIUMANA bilocale di nuova costruzione in pronta consegna. Rif 36Euro 105.000PREDAPPIO appartamento in fase di costruzione al piano primocon soggiorno con angolo cottura, 2 letto, doppi servizi, balconee posto auto Rif 185 Euro 130.000FIUMANA app.to nuovo in bifamiliare posto al piano terreno costi-tuito da soggiorno, cucina, 2 letto e bagno. Rif 27 Euro 140.000PREDAPPIO, app.to nuovo in zona centrale con cucina abitabi-le, soggiorno, letto matrimoniale, letto singola, doppi servizi, log-gia, garage e cantina. Rif 185 Euro 155.000S.MARTINO app.to di discreta metratura al piano secondo in palaz-zina ben tenuta di 9 unità con ingresso, cucina abitabile, soggior-no, letto matrimoniale, ampia letto singola, doppi servizi, due bal-coni, garage e posto auto. Rif 11 Euro 175.000VECCHIAZZANO splendido app.to su due livelli costituito da cuci-na abit., soggiorno, 3 letto, studio, doppi servizi e garage. Rif 35Euro 260.000

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LA CERTIFICAZIONE: COS’É

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È il controllo dellʼefficienza energetica di unimmobile. È necessaria in caso di compraven-dita, per gli edifici di nuova costruzione, percerte opere che godono della detrazione fisca-le del 55%


La certificazione energetica analizza le sue com-ponenti “attive” (impianti) e “passive” (strutture),per dare un giudizio sintetico sulla sua efficienzaenergetica, con una formula. A seconda dei risul-tati lʼimmobile è inquadrato in 8 “classi di efficien-za energetica” che vanno, a livello nazionale, dal-la A+ alla G (A+, A, B, C, D, E, F, G). Per inten-derci, un immobile classificato in A+ è il più effi-ciente energeticamente, mentre un immobile in Gè quello con prestazioni più basse.Oltre che in caso di compravendita, è necessariaper gli edifici di nuova costruzione, per certe opere che godo-no della detrazione fiscale del 55%, per godere degli incre-menti di volumetria previsti dalle regioni per il Piano Casa,per la firma da parte del condominio di un “contratto di ser-vizio energia”, per altre agevolazioni regionali, per avere tarif-fe particolarmente favorevoli per il fotovoltaico.Le norme per il calcolo delle prestazioni energetiche e per lacertificazione sono unificate nel Dlgs 192/05 e nel Decretosviluppo 16/6/09, ma non valgono per Emilia Romagna, Lom-bardia, Liguria, Piemonte e per la provincia autonoma di Bol-zano che hanno varato regole proprie.Nel condominio non è possibile una certificazione energeti-ca, anche se può essere vantaggioso che la certificazione

sia richiesta con delibera dellʼassemblea condominiale edeseguita in tutti i piani da un solo certificatore. Infatti le carat-teristiche della caldaia comune e, in genere, quelle di con-ducibilità del calore delle pareti del palazzo sono analoghe.Tuttavia andranno differenziate le prestazioni degli apparta-menti più esposti al freddo (ultimo piano, o primo sopra loca-li non riscaldati), quelle degli alloggi meglio coibentati (per-ché per esempio, con doppi vetri). Una certificazione vera-mente comune sarà fattibile solo per gli appartamenti ai pia-ni intermedi con esposizione al sole e dimensioni simili. Que-ste le prescrizioni nazionali, che mutano però nella regionicon certificazioni autonome (Lombardia, Emilia, Piemonte,Liguria, Alto Adige).

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In molti casi più che triplicato è il contributo dovuto perottenere giustizia


Dal 2010 si aggraveranno le spese giudiziarie per le cause diimpugnativa di delibere condominiali e di locazione (esclusi iprocedimenti speciali). Con la Finanziaria in approvazione,infatti, viene abolito il contributo fisso (pari a 103,30 euro) fino-ra previsto per queste materie indipendentemente dal valoredella causa, con ciò determinando lʼapplicazione per esse degliordinari contributi per scaglioni di valore (fino ad un massimodi 1.110 euro). Lo segnala la Confedilizia, sottolineando i rifles-si di carattere sociale che tali aumenti comporteranno in duematerie delicate che interessano da vicino le famiglie.Nei giudizi di impugnazione di deliberazioni delle assembleecondominiali, ad esempio, in cui non si contesti la legittimi-tà di una certa spesa deliberata dallʼassemblea (es.: conte-stazione del diritto di un determinato uso di parti condomi-niali), si dovrebbe applicare il contributo nella misura di 340euro e, quindi, con un carico più che triplo per la proprietà.Qualora, invece, si tratti di contestazione di precise sommerichieste dallʼamministrazione condominiale, lʼaggravamen-to di costi sarà comunque rilevante ma determinato in rela-zione alla somma contestata. Analogo discorso per le locazioni. In caso di giudizi su que-stioni di valore indeterminabile – come quelli relativi ad obbli-gazioni che nascono dal contratto (es.: uso dellʼimmobilediverso da quello pattuito) – il costo delle cause sarà anchequi più che triplo (da 103,30 a 340 euro). Quando invece incontestazione siano precise somme dovute, lʼaggravio deicosti dipenderà dal valore della causa.

La Confedilizia confida che Governo e maggioranza possa-no rivedere – già con lʼannunciato decreto di fine anno – unascelta che, se confermata, determinerebbe un onere pesan-tissimo in due settori estremamente delicati e in un momen-to di grave crisi economica per le famiglie.

Fonte: Confedilizia

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