Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia

Prof. Claudio CacciamaniProf. Claudio CacciamaniUniversità degli Studi di ParmaUniversità degli Studi di Parmaclaudio.cacciamani@unipr.itclaudio.cacciamani@unipr.it

I fondi immobiliari ad apporto: valutazione di convenienza rispetto ai veicoli tradizionali

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1. I fondi ad apporto privato: 1. I fondi ad apporto privato: diffusionediffusione

• Nel comparto degli investimenti real estate si è assistito a una progressiva diffusione dei fondi immobiliari ad apporto privato.

• Questi risultano finalizzati soprattutto a:– Operazioni di smobilizzo di patrimoni

immobiliari di grandi investitori;– Razionalizzazione della gestione di

investimenti da parte di operatori privati.

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1. I fondi ad apporto privato: 1. I fondi ad apporto privato: costituzionecostituzione

• Per la costituzione del fondo, occorre procedere preventivamente all’individuazione dei beni che si desidera conferire al fondo;

• Dopo la valutazione i beni vengono effettivamente apportati e il soggetto conferente riceve le quote del fondo;

• Il conferimento può riguardare un intero portafoglio o singoli beni.

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1. I fondi ad apporto privato: 1. I fondi ad apporto privato: costituzionecostituzione

• L’apporto privato può essere realizzato senza particolari vincoli;

• Esiste tuttavia l’obbligo che la valutazione dei beni da conferire sia effettuata da un esperto indipendente nominato dalla Sgr;

• Deve inoltre essere condotta una verifica da parte di un intermediario finanziario sulla coerenza dei conferimenti rispetto alla politica di gestione dichiarata nel regolamento del fondo.

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1. I fondi ad apporto privato: 1. I fondi ad apporto privato: gestionegestione

• La gestione del patrimonio del fondo viene demandata a una SGR;

• Alternative per la soluzione dei problemi di corporate governance:– Diffusione di comitati o assemblee dei quotisti, con

prerogative che possono essere di controllo o di veto, fino ad arrivare a decisioni su tutti gli aspetti straordinari;

– Presenza di fund manager relativamente autonomi, con retribuzioni correlate ai risultati effettivamente conseguiti dai portatori delle quote;

– Presenza di strutture dialettiche nel processo decisionale delle Sgr, come amministratori indipendenti nei Cda, comitati di garanzia.

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1. I fondi ad apporto privato: 1. I fondi ad apporto privato: gestionegestione

ASSET MANAGEMENT PROPERTY MANAGEMENT FACILITY MANAGEMENT MONITORAGGIO STRATEGICO MONITORAGGIO ESECUTIVO MONITORAGGIO TECNICO

VALORIZZAZIONE E REDDITIVITÀ

DEL PATRIMONIO

ASPETTI AMMINISTRATIVI E

TECNICI

SERVIZI A SUPPORTO

DELL’EDIFICIO, DEGLI SPAZI E

DELLE PERSONE Studi di fattibilità Redazione budget costi e ricavi Manutenzione e gestione impianti Riconversione Contratti di locazione Fornitura utilities Acquisti e vendite Riscossione canoni Layout arredi Hghest & best use Contenziosi Pulizia Fiscalità Guardiania e reception Servizi all’immobile

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione indirettaimposizione indiretta

• Gli imprenditori e le società commerciali che conferiscono beni immobili al fondo pongono in essere:

– operazioni generalmente soggette a IVA, nel caso in cui oggetto del trasferimento siano immobili strumentali per natura. In tale ipotesi, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale si applicano in misura fissa;

– operazioni generalmente esenti da IVA, nei casi in cui si tratti di conferimento di fabbricati a destinazione abitativa. In tali ipotesi, l’imposta di registro incide in misura fissa; l’imposta ipotecaria nella misura proporzionale del 2% e l’imposta catastale nella misura dell’1%.

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione indirettaimposizione indiretta

• Alcuni casi particolari…

– Nel caso in cui l’immobile oggetto di conferimento sia parte di un complesso aziendale o possa qualificarsi esso stesso quale entità aziendale, l’operazione dovrà ritenersi esclusa da IVA e assoggettata a imposta di registro in misura fissa;

– L’apporto di una pluralità di asset “prevalentemente locati” costituisce una cessione di azienda. Di conseguenza, l’operazione è da considerarsi non soggetta a IVA.

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione indirettaimposizione indiretta

• Se gli immobili oggetto di conferimento al fondo sono posseduti non in regime d’impresa da persone fisiche, devono ritenersi esclusi dal campo di applicazione dell’IVA;

• Nel caso gli immobili conferiti siano posseduti non in regime d’impresa da persone fisiche, il conferimento è in genere soggetto all’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale e dell’imposta di registro in misura proporzionale con aliquota differente a seconda della tipologia di immobile.

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione direttaimposizione diretta

• Per la tassazione dei redditi in capo al soggetto imprenditore che trasferisce immobili a un fondo sono previste modalità differenti a seconda che il passaggio dei beni dia luogo a un ricavo oppure a una plusvalenza;

• Genera un ricavo il conferimento di un immobile classificato tra i cosiddetti “beni merce”;

• Invece, dà luogo a una plusvalenza l’immobile che costituisce un’attività immobilizzata.

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione direttaimposizione diretta

• La valutazione del corrispettivo dell’operazione è diversamente determinato a seconda che l’apporto sia effettuato in un fondo con quote negoziate nei mercati regolamentati, oppure in un fondo con quote non negoziate;

• Nel primo caso, si considera come corrispettivo conseguito il valore normale delle quote ricevute, coincidente con la media aritmetica dei prezzi rilevati nell’ultimo mese;

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione direttaimposizione diretta

• Nel caso di apporto a un fondo con quote non negoziate, il valore normale va determinato in proporzione al valore effettivo del patrimonio netto del fondo che ha ricevuto l’apporto;

• Per i fondi di nuova costituzione, il valore normale è determinato proporzionalmente all’ammontare complessivo degli apporti.

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione direttaimposizione diretta

• Con riferimento all’imposizione sui redditi in capo alle persone fisiche, il conferimento di immobili a un fondo può dar luogo a plusvalenze tassabili;

• L’importo imponibile si determina generalmente per differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o costruzione del bene.

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione direttaimposizione diretta

• La legge finanziaria per il 2006 ha introdotto una modalità alternativa di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita o dal conferimento di immobili;

• In particolare, è prevista la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva del 12,50%. A tal fine, è necessario che il cedente renda apposita dichiarazione al notaio rogante l’atto di cessione.

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1. I fondi ad apporto privato: il regime 1. I fondi ad apporto privato: il regime della della participation exemptionparticipation exemption

• La plusvalenza derivante dalla cessione di partecipazioni detenute in una società immobiliare, si considera esente solo se l’effettiva attività d’impresa svolta dalla società è la costruzione o la vendita degli immobili e non il mero godimento degli stessi, fra cui rientra anche la concessione in locazione dei medesimi;

• Bisogna verificare l’effettiva attività svolta dalla società a prescindere dall’oggetto sociale e l’effettiva destinazione economica degli immobili, indipendentemente dalla loro classificazione nel bilancio d’esercizio.

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione dei proventiimposizione dei proventi

• La tassazione dei redditi e delle entrate del fondo immobiliare avviene direttamente in capo ai partecipanti;

• Sui proventi distribuiti dal fondo e su quelli realizzati attraverso il riscatto o la liquidazione delle quote viene applicata una ritenuta nella misura del 12,50%.

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1. I fondi ad apporto privato:1. I fondi ad apporto privato:imposizione dei proventiimposizione dei proventi

• La ritenuta è applicata a titolo d’acconto se i proventi sono percepiti da soggetti che detengono le quote nell’esercizio di attività d’impresa commerciale;

• È applicata a titolo definitivo nei confronti dei soggetti residenti che abbiano assunto la partecipazione al di fuori dell’esercizio di attività commerciali.

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2. Confronto tra veicoli giuridici:2. Confronto tra veicoli giuridici: OPPORTUNITA’OPPORTUNITA’

• Società immobiliare– Completa libertà in

termini di corporate governance

– Assenza di obblighi e vincoli nei confronti delle autorità di vigilanza

• Fondo riservato– Risparmio di costi– Vantaggi fiscali– Professionalità della

gestione– Flessibilità– Progetti tailor made– Possibili partnership– Istituzionalizzazione

dell’effetto leva

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2. Confronto tra veicoli giuridici:2. Confronto tra veicoli giuridici: LIMITI E VINCOLILIMITI E VINCOLI

• Società immobiliare– Svantaggi fiscali;– Potenziale mancanza

di specifiche professionalità immobiliari;

– Minori garanzie del socio rispetto ai quotisti del fondo immobiliare.

• Fondo riservato– Rispetto di regole di

gestione imposte alla SGR;

– Obblighi verso organi di vigilanza;

– Vincoli di corporate governance;

– Valutatori indipendenti.

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2. Confronto tra veicoli giuridici:2. Confronto tra veicoli giuridici: vincoli e opportunitàvincoli e opportunità

• Dal punto di vista economico-finanziario, per valutare la convenienza dei diversi veicoli giuridici occorre procedere alla costruzione di due business plan;

• Dopo aver determinato i risultati conseguiti dai due “veicoli giuridici”, occorre inoltre misurare i flussi finanziari attesi dall’investitore nel fondo dedicato e nella società immobiliare, distinguendo l’investitore-persona fisica dall’investitore persona-giuridica

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2. “Veicoli giuridici”: 2. “Veicoli giuridici”: confronto costiconfronto costi

• SOCIETA’ IMMOBILIARE– Ammortamenti– Costi di brokeraggio– Consulenza

strategica– Costi amministrativi– Costi del personale– IRES, IRAP

• FONDO RISERVATO– Oneri banca

depositaria– Commissione di

gestione SGR– Costo valutatori

indipendenti

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3. Una verifica empirica:3. Una verifica empirica:conto economicoconto economico fondo fondo

ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5

RICAVI GESTIONE CARATTERISTICA 1838313 2230674 2253897 2277468 2301393

COSTI GESTIONE CARATTERISTICA 363818 364276 364741 365212 365690

MARGINE GESTIONE CARATTERISTICA 1474495 1866397 1889156 1912256 1935703

RICAVI GESTIONE ACCESSORIA 0 0 0 0 0

COSTI GESTIONE ACCESSORIA 360881 386981 386981 386981 386981

MARGINE GESTIONE ACCESSORIA -360881 -386981 -386981 -386981 -386981

RICAVI GESTIONE FINANZIARIA 60980 60980 60980 60980 60980

ONERI GESTIONE FINANZIARIA 249655 298812 300100 301408 331186

MARGINE GESTIONE FINANZIARIA -188675 -237832 -239120 -240428 -270206

REDDITO COMPLESSIVO FONDO 924938 1241584 1263055 1284847 1278516

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3. Una verifica empirica:3. Una verifica empirica:conto economicoconto economico società immobiliare società immobiliare

ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5

RICAVI GESTIONE CARATTERISTICA 1782608 2117830 2089049 2060796 2033062

COSTI GESTIONE CARATTERISTICA 353222 343365 333789 324486 315448

MARGINE GESTIONE CARATTERISTICA 142938

6177446

5175526

0173631

0171761

4

RICAVI GESTIONE FINANZIARIA 60980 60980 60980 60980 60980

ONERI GESTIONE FINANZIARIA 191763 213360 213136 212931 244145

MARGINE GESTIONE FINANZIARIA

-130783

-152380

-152156

-151951

-183165

REDDITO COMPLESSIVO SOCIETA'129860

3162208

5160310

3158435

9153444

9

Ammontare IRES 649203 823087 808723 794670 770245

Ammontare IRAP 60749 75415 74599 73793 72999

REDDITO NETTO SOCIETA' 588650 723583 719782 715896 691205

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3. Una verifica empirica: 3. Una verifica empirica: confrontoconfronto flussi economiciflussi economici

Grafico 1: confronto flussi economici fondo - società

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

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2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

fondo società

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3. Una verifica empirica: 3. Una verifica empirica: confrontoconfronto VANVAN

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3.000.000

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5.000.000

6.000.000

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Grafico 2: confronto VAN fondo - società (scenario di tassi migliore)

VAN FONDO VAN SOCIETA'

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3. Una verifica empirica:3. Una verifica empirica:confrontoconfronto flussi investitori privatiflussi investitori privati

Grafico 3: confronto flussi investitori privati

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200.000

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900.000

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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PRIVATO FONDO PRIVATO SOCIETA'

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3. Una verifica empirica:3. Una verifica empirica:confrontoconfronto flussi investitori societàflussi investitori società

Grafico 4: confronto flussi investitori società

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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

SOCIETA' FONDO SOCIETA' SOC. IMM.

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Considerazioni conclusiveConsiderazioni conclusive

• Le decisioni in merito al particolare veicolo giuridico da adottare, così come le scelte di asset allocation dinamica ottimale, richiedono la valutazione di parametri multipli e complessi;

• La selezione del veicolo giuridico dovrebbe essere basata non solo su considerazioni di convenienza economico-finanziaria di breve periodo, ma anche su fattori di tipo gestionale, qualitativo e di governance connessi al medio-lungo termine.