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IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: ITALIA: LO SCENARIOLO SCENARIO

Claudio CacciamaniClaudio CacciamaniUniversità di Parma, Facoltà di Università di Parma, Facoltà di EconomiaEconomia

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I NVESTI MENTI I N COSTRUZI ONI Milioni di euro a prezzi 2000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

1951 1956 1961 1966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006

Costruzioni abitazioni altre costruzioni

Elaborazione Ance su dati Istat

Il settore delle costruzioni in Italia

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INVESTIMENTI IN COSTRUZIONI e PIL (n.i. 1970=100)

80

100

120

140

160

180

200

220

1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006(*)

Pil Investimenti in costruzioni

(*) Stima Ance per gli investimenti in costruzioni

Elaborazione Ance su dati Istat

Il settore delle costruzioni in Italia

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Il settore delle costruzioni in Italia

Un sostegno crescente all’economia del Paese

1995 2005

al pil 8,9% 9,7%

agli investimenti fissi 44,7% 47,2%

all’occupazione dell’industria 23,1% 27,6%

all’occupazione dei settori economici 7,6%

8,5%

1995 2005

al pil 8,9% 9,7%

agli investimenti fissi 44,7% 47,2%

all’occupazione dell’industria 23,1% 27,6%

all’occupazione dei settori economici 7,6%

8,5%

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Pag. 6

15,2%

12,9%

11,9%

11,7%

11,6%

11,0%

9,8%

9,5%

9,2%

9,1%

8,8%

Spagna

Austria

Portogallo

Olanda

Norvegia

Finlandia

Germania

Gran Bretagna

Danimarca

Francia

Italia

Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei

Investimenti in costruzioni Incidenza % sul Pil - 2003

Elaborazione Ance su dati Ocse

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Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei

Investimenti in costruzioni in alcuni paesi europeiIncidenza % sul PIL 2003

abitazioni altre costruzioniTotale

costruzioni

Danimarca 4,2 5,0 9,2Francia 3,7 5,4 9,1Germania 5,7 4,1 9,8Austria 4,5 8,4 12,9

Gran Bretagna 3,7 5,8 9,5Italia 4,7 4,0 8,8Olanda 5,9 5,8 11,7Portogallo n.d. n.d. 11,9Spagna 6,7 8,5 15,2Finlandia 5,0 5,9 11,0Norvegia n.d. n.d. 11,6

Elaborazione ANCE su dati OCSE

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Investimenti in costruzioni e PIL in Italia

Continua la crescita degli investimenti in costruzioni in Italia

Variazioni % in quantità

AnniInvestimenti in

costruzioniPIL

1999 2,6 1,9

2000 6,4 3,6

2001 4,1 1,8

2002 4,8 0,3

2003 1,4 0,0

2004 0,9 1,1

2005 0,5 0,02006 1,1(°) 1,6(°°)

2006/1998 23,8 10,7

(°) Stima Ance; (°°) RPP per il 2007

Elaborazione Ance su dati Istat

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Elaborazione Ance su dati Istat – Rilevazione continua delle forze di lavoro

L’occupazione nelle costruzioni, nell’agricoltura, nell’industria, nei servizi e nell’economia in Italia

Le costruzioni trainano l’occupazione

Variazioni % Primi 9 mesi 2006/Primi nove mesi 1998

-10,8

5,8

11,9

-0,5

27,2

16,9

Agricoltura Industria insensostretto

Costruzioni Totaleindustria

Totaleservizi

Totaleoccupati

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• Mercato Primario:Mercato Primario: luogo in cui si incontrano domanda e offerta relative alla costruzione di immobili nuovi o alla ristrutturazione e conversione di quelli esistenti;

Fonte: SDA Bocconi 2004

La segmentazione del mercato

ILILMERCATOMERCATO

MERCATO MERCATO PRIMARIOPRIMARIO

(DELL’EDILIZIA)(DELL’EDILIZIA)

MERCATO MERCATO SECONDARIOSECONDARIO(IMMOBILIARE)(IMMOBILIARE)

DEGLI INVESTIMENTIDEGLI INVESTIMENTI

DELLO SPAZIODELLO SPAZIO

• Mercato Secondario:Mercato Secondario: l’insieme delle negoziazioni tra venditori ed acquirenti di beni già esistenti. Si suddivide in:

Mercato dello spazio:Mercato dello spazio: in cui si scambia l’utilizzo degli immobili;

Mercato degli investimenti:Mercato degli investimenti: in cui si scambia la proprietà degli immobili.

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2006

Costruzioni non residenziali

private26,0%

Manutenzione straord. 27,1%

Nuovo25,5%

Costruzioni non residenziali pubbliche21,4%

Elaborazione Ance su dati Istat

2000

Costruzioni non residenziali

private27,1%

Manutenzione straord. 26,5%

Nuovo24,1%

Costruzioni non residenziali pubbliche22,3%

Investimenti in costruzioni per prodotto (euro correnti)

composizione %

Abitazioni 50,6%

Abitazioni 52,6%

Mercato primario

milioni % milioni %

Abitazioni 51.965 50,6 75.757 52,6

Nuove 24.763 24,1 36.758 25,5

Manutenzione straordinaria 27.202 26,5 38.999 27,1

Costruzioni non residenziali 50.761 49,4 68.125 47,3

Private 27.809 27,1 37.294 26,0 Pubbliche 22.952 22,3 30.831 21,4

Costruzioni 102.726 100,0 143.882 100,0

2000 2006

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(*) Stima su Conti Economici Nazionali

(°) Preconsuntivi Ance

Elaborazione Ance su dati Istat

Investimenti in costruzioni in Italia

Mercato primario

2002 2003 2004 2005 2006(°)

COSTRUZIONI 143.882 4,8 1,4 0,9 0,5 1,1

.abitazioni (*) 75.757 4,4 2,8 4,8 2,2 1,7

- nuove (*) 36.758 5,9 4,3 4,5 2,5 1,7

- manutenzione straordinaria (*) 38.999 3,0 1,5 5,0 2,0 1,7

.non residenziali (*) 68.125 5,2 0,0 -3,0 -1,3 0,3

- private (*) 37.294 8,4 -1,7 -7,8 -1,1 0,6

- pubbliche (*) 30.831 1,0 2,5 3,5 -1,5 0,0

2006milioni di euro

Variazione % in quantità

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240.413254.989

273.909

319.249

358.647

313.537

349.272342.396

371.084

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

AGEVOLAZIONI FISCALI PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE - Numero di comunicazioni inviate dai contribuenti

Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate

Mercato primario

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14,6

20,7

15,9

30,9

20,0

25,7

20,1

25,1

14,215,8

14,5

9,3 10,2

6,3

3,0

5,64,2

3,04,3

7,3

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0Pi

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Mol

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pani

a

Pugl

ia

Bas

ilica

ta

Cal

abria

Sici

lia

Sard

egna

Italia=13,0

Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate e Istat

N.ro di comunicazioni di ristrutturazione/abitazioni occupate Valori in %

Grado di utilizzo dello strumento agevolativo per regione

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Manovra di finanza pubblica per l’anno 2007

La manovra per il 2007

Risorse per nuove infrastrutture (1) – milioni di euro

2005 2006 2007

Risorse a legislazione vigente* 4.472 3.648 3.648

Consistenza dei capitoli secondo la Tabella F

13.247 10.256 10.579

Articolato** - - 3.703

Totale Manovra 17.720 13.904 17.929

Variazione in termini nominali - 10,6% - 21,5% + 28,9%Variazione in termini reali*** - 13,9% - 23,8% + 25,9%

Elaborazione Ance su Legge Finanziaria 2008

(1) Al netto dei finanziamenti per la rete ferroviaria Alta Velocità/Alta Capacità

* Nel 2007 le risorse a legislazione vigente si suppongono costanti rispetto al 2007

** Tra le risorse disposte con l'articolato del disegno di legge vengono ricompresi i 500 milioni di euro del soppresso Fondo centrale di garanzia per le autostrade e le ferrovie metropolitane, destinati alla prosecuzione degli interventi dell'Anas sulla Salerno-Reggio

Calabria*** Deflatore del settore delle costruzioni: 3,9% per il 2005, 3,0% per il 2006, 2,4% per

il 2008

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Elaborazione Ance su dati Bilancio dello Stato – Vari anni

Risorse disponibili per nuove infrastrutture

Infrastrutture: aumentano le risorse

Milioni di euro 2007

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

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Elaborazione Ance su dati pubblici

Quadro dei finanziamenti disponibili per le opere approvate dal Cipe

Infrastrutture: i finanziamenti della Legge Obiettivo

Milioni di euro

Importo %

Costo interventi approvati dal CIPE (A) 83.043 100,0%

Risorse disponibili (B) 38.430 46,3%

di cui: Fondo Legge Obiettivo 8.923 10,7%

Altre risorse disponibili 29.507 35,5%

Risorse da reperire (A-B) 44.613 53,7%

di cui: Risorse pubbliche 27.254 32,8%

Mercati finanziari 7.465 9,0%

Project Financing/Privati/autofinanziamento 9.893 11,9%

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Elaborazione Ance su dati Infoplus ed Infopieffe

La finanza di progetto in Emilia Romagna

ItaliaImporto in milioni di euro

Emilia RomagnaImporto in milioni di euro

ANCE EMILIA ROMAGNA

Numero Importo Numero Importo

31.667 31.505 16.713 14.280

316 5.073 184 2.348

1,0 16,1 1,1 16,4

2005Procedura

I sem. 2006

Incid. % gare PF/gare OOPP

Bandi opere pubbliche

Totale gare di project financing

Numero Importo Numero Importo

1.754 1.753 956 968

12 94 19 134

0,7 5,4 2,0 13,8

Bandi opere pubbliche

Totale gare di project financing

Incid. % gare PF/gare OOPP

Procedura2005 I sem. 2006

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Mercato immobiliare: Residenziale

Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane

Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

I 65

II 6

6

I 68

II 6

9

I 71

II 7

2

I 74

II 7

5

I 77

II 7

8

I 80

II 8

1

I 83

II 8

4

I 86

II 8

7

I 89

II 9

0

I 92

II 9

3

I 95

II 9

6

I 98

II 9

9

I 01

II 0

2

I 04

II 0

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Prezzi medi

Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4

Pre

zzi al m

q.

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Mercato immobiliare: Residenziale

Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con il tasso d’inflazione

Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

I 65

II 6

6

I 68

II 6

9

I 71

II 7

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I 74

II 7

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I 77

II 7

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I 80

II 8

1

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Prezzi medi Inflazione

Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4

Pre

zzi al m

q.

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Mercato immobiliare: Residenziale

Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con i tassi d’interesse e d’inflazione

Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

I 65

II 6

6

I 68

II 6

9

I 71

II 7

2

I 74

II 7

5

I 77

II 7

8

I 80

II 8

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I 83

II 8

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I 86

II 8

7

I 89

II 9

0

I 92

II 9

3

I 95

II 9

6

I 98

II 9

9

I 01

II 0

2

I 04

II 0

5

0

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Prezzi medi Inflazione Interessi su mutui

Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4

Pre

zzi al m

q.

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Mercato immobiliare: Residenziale

Elaborazione ANCE su dati Agenzia del Territorio

COMPRAVENDITE DI UNITA' IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO IN ITALIA - Migliaia

681

762 762804

833

427

2001 2002 2003 2004 2005 I sem. 2006

2001 2002 2003 2004 2005 2006

5,5 7,1 8,1 7,9 5,1 4,5

Fonte: Nomisma

2001 2002 2003 2004 2005 2006

6,3 5,7 5,6 5,5 5,3 5,0

Fonte: Nomisma

Prezzi medi reali delle abitazioni nelle 13 aree urbane (var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno)

Rendimenti medi lordi annui delle abitazioni nelle 13 aree urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun

anno, abitazioni usate)

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Nomisma, nell’ultimo rapporto di novembre 2006, indica per l’anno in corso una stazionarietà dei valori di scambio.

Canada 52

Belgio 71(*)

Italia 81

Danimarca 83

Olanda 87

USA 91

Svezia 103

Francia 112

Australia 118

Spagna 156

Gran Bretagna 167Irlanda 212

INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI 1997- 2005

(variazioni % in termini nominali)

Fonte: The Economist

(*) Per il Belgio i prezzi fanno riferimento al periodo 1997 - 2004

Mercato immobiliare: Residenziale

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Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia e statistiche nazionali

4

5

6

7

8

9

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11

12

13

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 apr.2004

Tassi d

'in

tere

sse a

lu

ng

o t

erm

ine

Germania Francia Italia UK

Entrata in vigore dell'Euro

Avvio dell'Unione Monetaria Europea

Mercato immobiliare: Residenziale

Tassi di interesse a lungo termine in alcuni paesi

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Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia

Andamento dei prestiti alle famiglie - Anno 2003

0

10

20

30

40

50

1997 2003 1997 2003 1997 2003 1997 2003 1997 2003

Italia Germania Francia Spagna Area Euro

Con

sist

enze

di fi

ne p

erio

do

in %

del

PIL

Nel 2003 la consistenza del credito erogato dalle banche alle famiglie per l’acquisto di abitazioni era pari al 10,9% del Pil, a fronte del 31,4% dell’area euro (del 46,3% della Germania e del 37,1% della Spagna).

Mercato immobiliare: Residenziale

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Fonte: Mutui OnLine

Distribuzioni richieste di mutuo per tipologia di tasso

44,3 43,5 51,3 54,865,8 75,3 69,7

37,7 38,0 29,9 26,517,4

13,1 20,218,0 18,5 18,8 18,7 16,8 11,6 10,1

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

1° sem.2002

2° sem.2002

1° sem.2003

2° sem.2003

1° sem.2004

2° sem.2004

1° sem.2005

Tasso variabile Tasso fisso Tasso misto

Distribuzioni erogazioni di mutuo per tipologia di tasso

49,3 47,2 46,8 51,568,2 69,4 71,3

36,0 37,8 35,8 27,514,0 14,5 14,2

14,7 15,0 17,4 21,0 17,8 16,1 14,5

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

1° sem.2002

2° sem.2002

1° sem.2003

2° sem.2003

1° sem.2004

2° sem.2004

1° sem.2005

Tasso variabile Tasso fisso Tasso misto

Mercato immobiliare: Residenziale

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(*) Al netto di imposte e contributi

(°) Stime Ance ottenute rivalutando il reddito medio dell’anno 2002, di fonte Banca d’Italia, sulla base delle variazioni del reddito disponibile delle famiglie stimate dall’Isae per gli anni dal 2003 al 2005.

Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Isae

Redditi medi familiari(*)Valori in euro Indici base 1989=100

1989 16.905 100,0

1991 19.204 113,6

1993 20.515 121,4

1995 22.160 131,1

1998 25.086 148,4

2000 26.385 156,1

2001 27.760 164,2

2002 28.469 168,4

2003(°) 29.408 174,0

2004(°) 30.320 179,4

2005(°) 31.100 184,0

Mercato immobiliare: Residenziale

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Pag. 28

(°) Stime Ance ottenute rivalutando i prezzi dell’anno 2004 sulla base della variazione tendenziale registrata nel I° semestre 2005.

Elaborazione Ance su dati Nomisma

Prezzi medi delle abitazioni nelle grandi aree urbane

Valori in euro riferiti ad una abitazione di mq. 105

ValoreIndice base 1989=100

ValoreIndice base 1989=100

ValoreIndice base 1989=100

1989 121.590 100,0 95.655 100,0 70.560 100,0

1991 163.695 134,6 131.460 137,4 98.910 140,2

1993 169.155 139,1 138.075 144,3 107.625 152,5

1995 167.895 138,1 136.290 142,5 105.210 149,1

1998 159.915 131,5 127.890 133,7 97.125 137,6

2000 184.065 151,4 147.945 154,7 114.135 161,8

2001 195.090 160,4 156.502 163,6 120.697 171,1

2002 214.148 176,1 171.465 179,3 132.772 188,2

2003 235.358 193,6 188.842 197,4 147.367 208,9

2004 258.562 212,7 208.142 217,6 163.285 231,4

2005(°) 279.657 230,0 225.750 236,0 173.038 245,2

Abitazioni nuove Abitazioni usateAbitazioni da ristrutturare

Mercato immobiliare: Residenziale

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Pag. 29

Elaborazione Ance

Annualità di reddito impegnate dalle famiglie per far fronte al pagamento della quota contanti e delle rate di mutuo

Espresse con riferimento al livello di reddito percepito nell’anno di acquisto

quota contanti

rate di mutuo

(15)Totale

quota contanti

rate di mutuo

(15)Totale

quota contanti

rate di mutuo

(15)Totale

1989 3,60 9,07 12,67 2,83 7,14 9,97 2,09 5,27 7,36

1991 4,26 10,75 15,01 3,42 8,64 12,06 2,58 6,50 9,08

1993 4,12 9,98 14,10 3,37 8,15 11,52 2,62 6,35 8,97

1995 3,79 8,88 12,67 3,08 7,21 10,29 2,37 5,56 7,93

1998 3,19 4,98 8,17 2,55 3,98 6,53 1,94 3,03 4,97

2000 3,49 5,50 8,99 2,80 4,42 7,22 2,16 3,41 5,57

2001 3,51 5,40 8,91 2,82 4,33 7,15 2,17 3,34 5,51

2002 3,76 5,61 9,37 3,01 4,49 7,50 2,33 3,48 5,81

2003 4,00 5,62 9,62 3,21 4,51 7,72 2,51 3,52 6,03

2004 4,26 6,01 10,27 3,43 4,84 8,27 2,69 3,80 6,49

2005 4,50 6,14 10,64 3,63 4,96 8,59 2,78 3,80 6,58

Acquisto di abitazione nuova Acquisto di abitazione usataAcquisto di abitazione da

ristrutturare

Mercato immobiliare: Residenziale

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Pag. 30

1981 1991 1997 2002 2003

Affitto e subaffitto 35,2 25,4 22,0 18,7 18,5

Proprietà, usufrutto, riscatto 59,2 67,9 71,3 75,2 75,2

Uso gratutito 5,6 6,7 6,7 6,1 6,3

Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Famiglie per titolo di godimento dell'abitazione di residenza - %

ElaborazioneAnce su dati Istat: per gli anni 1981 e 1991elaborazionesudati censuari; per gli anni successivi indagine sui consumi delle famiglie

Mercato immobiliare: Residenziale

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Pag. 31

Elaborazione Ance su dati Banca Centrale Europea

10%

16%

19%

20%

26%

28%

28%

32%

32%

40%

41%

41%

42%

47%

60%Germania

Olanda

Francia

Austria

Svezia

Danimarca

Finlandia

Regno Unito

Belgio

Portogallo

Lussemburgo

Grecia

Italia

Irlanda

Spagna

Mercato immobiliare: Residenziale ALLOGGI IN AFFITTO SUL TOTALE DELLE ABITAZIONI (%) - 2002

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Pag. 32

SITUAZIONE ABITATIVA DELLE FAMIGLIE IN AFFITTO – 2002 -

affitto m edio reddito m edio

familiare (*) Incidenza %

affitto/reddito Classi di reddito netto familiare netto (euro)

n. famiglie in affitto

(valori in euro)

- fino a 10.000

1.003.424

2.192

6.563 33,4

- da 10.000 a 20.000

1.642.950

3.613 14.510 24,9

- da 20.000 a 30.000

792.084

3.905 24.105 16,2

- da 30.000 a 40.000

423.231

4.223 34.056 12,4

- oltre 40.000

252.311

5.641 59.379 9,5

TOTALE 4.114.000 3.511 19.182 18,3 (*) Al netto di imposte e cont ributi Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia, Istat, Nomisma

Mercato immobiliare: Residenziale

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Pag. 33

INCIDENZA DELL'AFFITTO SUL REDDITO FAMILIARE – 2002 -

I ncidenza % affitto/ reddito Libero mercato Classi di reddito netto

familiare netto (euro) Attuale grandi città

città intermedie

- fino a 10.000 33,4 148,0 107,8 - da 10.000 a 20.000 24,9 66,9 48,8 - da 20.000 a 30.000 16,2 40,3 29,4 - da 30.000 a 40.000 12,4 28,5 20,8 - oltre 40.000 9,5 16,4 11,9

TOTALE 18,3 50,6 36,9 Elaborazione Ance su dati Banca d'I talia, I stat, Nomisma

Mercato immobiliare: Residenziale

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Pag. 34

Le tendenze demografiche

Dal 1996 al 2005 il numero delle famiglie è aumentato di circa 160.000 unità

l’anno (+1% medio annuo)

MAMA

il numero medio di componenti è sceso da 2,9 a 2,6.

Over 65Over 65: Nel 2005 un italiano su cinque (19.5%)

Nel 2040 un italiano su tre (32%)

Dipendenza strutturaleDipendenza strutturale:22% nel 1990

29% nel 2005

58% nel 2040

FamiglFamiglieie

InvecchiameInvecchiamentonto

Gli stranieri residenti in Italia al 1° gennaio 2005 sono circa 2.400.000 (4,1% della popolazione residente).

Il 52,6% degli stranieri ha un’età compresa tra 18 e 39 anni ed un ulteriore 20,9% ha meno di 18 anni.

ImmigrazionImmigrazionee

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Pag. 35

Province Comune

capoluogo

Prima corona

Seconda corona

Altri comuni

della provincia

Totale provincia

Torino -10,1 0,4 4,7 2,1 -3,2 Genova -10,1 -0,9 -2,0 -1,7 -7,7 Milano -8,3 -1,6 1,0 7,1 -0,8 Verona -1,0 12,4 10,5 3,2 4,9 Venezia -9,2 1,8 4,2 4,2 -1,3 Bologna -8,2 2,8 14,8 9,3 0,9 Firenze -11,7 -2,8 6,4 4,5 -3,5 Roma -6,8 11,8 14,1 12,0 -1,6 Napoli -5,9 4,5 14,5 2,2 1,4 Bari -7,5 4,6 5,3 4,3 1,9 Palermo -1,7 18,0 7,2 -3,1 0,9 Catania -6,0 9,5 9,6 -0,3 1,8 Messina 8,8 3,5 0,9 -1,7 2,4

Fonte: Istat, Censimento generale della popolazione e delle abitazioni (a) Si definiscono comuni della "prima corona" quelli confinanti con il capoluogo; comuni della "seconda corona" quelli confinanti con i comuni della prima corona; altri comuni tutti i restanti comuni della provincia.

Variazioni % della popolazione residente tra il 1991 e il 2001 nelle province dei grandi comuni per tipologia di comune (a)

Le grandi città si svuotano verso l’hinterland

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Pag. 36

Variazioni % 2005/2001

….qualcosa negli ultimi anni è cambiato

ProvinceComune

capoluogoAltri comuni

della provinciaTotale

provincia

Torino 4,2 3,2 3,6

Genova 1,8 1,2 1,6

Milano 4,4 4,4 4,4

Verona 2,4 6,4 5,2

Venezia -0,4 4,4 2,8

Bologna 0,9 5,8 3,8

Firenze 3,3 3,9 3,7

Roma 0,1 10,9 3,4

Napoli -2,0 2,3 0,9

Bari 3,4 2,0 2,3

Palermo -2,2 3,6 0,4

Catania -2,6 4,0 2,1

Messina -2,1 -0,2 -0,9

Modena 2,8 5,6 4,8

Parma 7,3 5,0 6,0

Reggio Emilia 10,7 7,8 8,7

Elaborazione Ance su dati Istat

Page 36: Pag. 1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia.

Pag. 37

Torino 352.517 178.407 68.840 48,7Genova 263.793 40.760 9.987 44,9Milano 542.571 436.097 87.985 50,2Verona 107.251 56.912 20.214 50,3Venezia 108.538 62.222 17.414 46,5Bologna 145.145 90.220 34.854 48,5Firenze 139.446 102.319 28.286 47,1Roma 1.228.538 214.352 46.309 50,1Napoli 350.282 183.804 35.675 38,4Bari 125.975 73.199 12.473 43,7Palermo 284.409 44.797 8.507 42,7Catania 116.604 74.982 10.348 40,5Messina 101.692 17.096 4.356 42,1Totale 3.866.761 1.575.167 385.248 46,7

Gli spostamenti quotidiani nei grandi comuni

Elaborazione Ance su Istat - Censimento 2001

All'interno dello stesso comune

In entrata nel comune

In uscita dal comune

Popolazione in spostamento per motivi di studio o di lavoro

ComuniPopolazione residente

in spostamento %

Gli spostamenti quotidiani nei grandi comuni

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Pag. 38

Tipologia di beni immobili

Single Family Residenziale Multi Family

Heavy Industrial Industriale

Light Industrial Piccola Distribuzione

Commerciale Grande Distribuzione

Direzionale Terziario

Uffici Hotel, Motel, Residence

Ricreativi (centri sportivi, country club,

multisala)

Non Residenziale

A destinazione specifica Istituzionali (ospedali,

università, case di riposo)

Fonte: SDA Bocconi 2004

Caratteristiche generali del mercato immobiliare

Page 38: Pag. 1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia.

Pag. 39

Volume d’affari da transazioni immobiliari (miliardi di euro)

mld % mld % mld % mld % mld % mld % mld % mld % mld %

Residenziale 50,0 79,5 52,0 80,9 53,5 81,9 60,9 83,3 74,9 83,9 79,0 81,8 84,8 81,9 89,5 81,8 92,8 81,8

Commerciale 4,3 6,8 4,0 6,2 4,3 6,6 4,3 5,9 5,4 6,0 5,8 6,0 6,2 6,0 6,5 5,9 6,9 6,1

Terziario 3,2 5,1 3,4 5,3 3,3 5,1 3,7 5,1 4,5 5,0 5,5 5,7 5,9 5,7 6,2 5,7 6,5 5,7

Industriale 2,7 4,3 2,5 3,9 2,4 3,7 2,4 3,3 2,7 3,0 3,9 4,0 4,1 4,0 4,2 3,8 4,0 3,5

Turistico 2,7 4,3 2,4 3,7 1,8 2,8 1,8 2,5 1,8 2,0 2,4 2,5 2,6 2,5 3,0 2,7 3,1 2,7

Totale 62,9 100,0 64,3 100,0 65,3 100,0 73,1 100,0 89,3 100,0 96,6 100,0 103,6 100,0 109,4 100,0 113,4 100,0(*) Stima(°) Previsione

Fonte: Scenari Immobiliari, settembre 2004

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 (*) 2005 (°)

Mercato secondario

Page 39: Pag. 1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia.

Pag. 40

Composizione % del volume d'affari

79,5 80,9 81,9 83,3 83,9 81,8 81,9 81,8 81,8

6,8 6,2 6,6 5,9 6 6 6 5,9 6,15,1 5,3 5,1 5,1 5 5,7 5,7 5,7 5,74,3 3,9 3,7 3,3 3 4 4 3,8 3,54,3 3,7 2,8 2,5 2 2,5 2,5 2,7 2,7

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004(*) 2005(°)

Residenziale Commerciale Terziario Industriale Turistico

Elaborazione Ance su dati Scenari Immobiliari, settembre 2004

Mercato immobiliare

Page 40: Pag. 1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia.

Pag. 41

41%

59%

59%

84%

19%

14%

11%

6%

9% 27%

16%

16%

5%

12%

3%

3%

6%

2%

4%

3%Regno Unito

Germania

Francia

Italia

Residenziale Commerciale Industriale Terziario Turismo

Segmentazione del mercato immobiliare nei principali Paesi UE - 2000.

Fonte: Scenari Immobiliari 2001

Mercato immobiliare nei principali Paesi UE

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Pag. 42

(*) Uffici, centri commerciali, negozi e laboratori, capannoni , industrie, ecc. Elaborazione ANCE su dati Agenzia del Territorio

COMPRAVENDITE DI UNITA' IMMOBILIARI AD USO

COMMERCIALE(*) IN ITALIA - Migliaia

0

50

100

150

200

250

2001 2002 2003 2004 2005 I sem.2006

2001 2002 2003 2004 2005 2006

5,4 5,4 5,8 6,7 4,3 4,1

Fonte: Nomisma

2001 2002 2003 2004 2005 2006

8,5 8,4 8,3 8,1 7,9 7,7

Fonte: Nomisma

Prezzi medi reali dei negozi nelle 13 aree urbane (var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno)

Rendimenti medi lordi annui dei negozi nelle 13 aree urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun anno)

Mercato immobiliare: Commerciale

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Pag. 43

Mercato immobiliare: Uffici

2001 2002 2003 2004 2005 2006

4,3 6,1 6,5 6,1 4,5 3,8

Fonte: Nomisma

2001 2002 2003 2004 2005 2006

6,3 6,2 6,0 5,8 5,6 5,4

Fonte: Nomisma

Prezzi medi reali degli uffici nelle 13 aree urbane (var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno)

Rendimenti medi lordi annui degli uffici nelle 13 aree urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun anno)

Page 43: Pag. 1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia.

Pag. 45

I fondi immobiliari non arrestano la loro crescita: il numero dei fondi è cresciuto di tre volte e mezzo nel confronto con giugno del 2003. Il patrimonio gestito è aumentato, nello stesso periodo, raggiungendo i 13.151 milioni di euro (+237%).

I fondi immobiliari

La crescita dei fondi immobiliari italiani

Elaborazione Ance su dati Assogestioni (2006)

8.378,98.084,2

5.524,64.414,1

3.899,73.393,5

11.854,9

13.151,0

51

59

35

30

1618

22

14

0,0

5.000,0

10.000,0

15.000,0

31/12/2002 30/06/2003 31/12/2003 30/06/2004 31/12/2004 30/06/2005 31/12/2005 30/06/2006

Patr

imonio

(m

ilio

ni euro

)

0

10

20

30

40

50

60

Num

ero

fondi

Patrimonio numero fondi

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Pag. 46

I fondi immobiliari

Fondi immobiliari: Portafoglio immobili per destinazione d’uso

Elaborazione Ance su dati Assogestioni (2006)

2,4

12,7

1,4 23,3 1,4

9,3

67,5

14,4

3,8 1,75,2

2,5 n.d.

14,9

56,8

0

20

40

60

80

Uffici

Comm

erciale

Resid

enzia

le

Logi

stica

Indu

stria

le

Turis

tico/

ricre

ativo

RSAAltr

o

Investi

m.

per

desti

naz d

'uso

(in

% s

ul to

tale

)

30/06/2005 30/06/2006

Page 45: Pag. 1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma, Facoltà di Economia.

Pag. 47

I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei risparmiatori

Fondo Tipologia Durata

(anni)

Data

quotazione

Fondo Tipologia Durata

(anni)

Data

quotazione

Valore Immob.Globale – Rreef Fondimmobiliari

ordinario 15 29/11/199 Fondo Alpha – Fimit App.pubblico 15 04/07/2002

Securfondo – Beni Stabili Gestioni

Ordinario 15 05/02/2001 Caam RE Italia – Caam RE Italia Ordinario 15 03/06/2002

Unicredito Immobiliare Uno – Pioneer I.M.

Ordinario 15 04/06/2001 Caam RE Euroapa- Caam RE Italia

Ordinario 15 17/11/2003

Bnl Portfolio Immobiliare Bnl Fondi Immobiliari

Ordinario 10 02/01/2002 Portfolio Imm-Crescita – Bnl Fondi Immobiliari

Ordinario 7 01/07/2003

Polis – Polis Fondi Ordinario 12 20/04/2001 Investietico – Aedes – Bpm Real Estate

Ordinario 10 01/11/2004

Piramide Globale – Rreef Fondimmobiliari

Ordinario 15 26/11/2002 Immobilium 2001 - Beni Stabili Gestioni

Ordinario 15 29/10/2003

Estense Grande Distribuzione – Bnl Fondi Immobiliari

Ordinario 10 03/08/2004

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Pag. 48

Fondo Tipologia Durata

(anni)

Data

quotazione

Fondo Tipologia Durata

(anni)

Data

quotazione

Invest Real Security – Beni Stabili Gestioni

Ordinario 10 24/01/2005 Obelisco – Investire Immobiliare

Ordinario 10 14/06/2006

Fondo Beta – Fimit App.pubblico 8 24/10/2005 Atlantic 1 – First Atlantic RE App.privato 7 07/06/2006

Caravaggio – Sorgente

Ordinario 8 16/05/02005 Imm.Dinamico – Bnl Fondi Immobiliari

Ordinario 15 Non quotato

Tecla fondo uffici – Pirelli Re

App.privato 7 04/03/2004 Dolomit – Rreef Fondimmobiliari

Ordinario 8 Non quotato

Europa Imm. N.1 – Vegagest

Ordinario 10 04/12/2006 Mediolanum Real Estate – Mediolanum Gestione Fondi

Ordinario 16 Non quotato

Olinda fondo shops – Pirelli Re

App.privato 7 09/12/2004 Fondo Delta - Fimit Ordinario 8 Non quotato

Berenice fondo uffici – Pirelli Re

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