1 I fondi riservati: prospettive e criticità Claudio Cacciamani Università degli Studi di Parma...

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1 I fondi riservati: prospettive e criticità Claudio Cacciamani Università degli Studi di Parma [email protected] Sala Capranichetta, Piazza di Montecitorio, 127 – Roma Martedì, 18 gennaio 2010

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I fondi riservati: prospettive e criticità

Claudio CacciamaniUniversità degli Studi di [email protected]

Sala Capranichetta, Piazza di Montecitorio, 127 – RomaMartedì, 18 gennaio 2010

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1. I fondi riservati: un inquadramento

2. I fondi riservati: fattori specifici

3. La situazione attuale

4. Un cenno alla crisi

5. Conclusioni

Agenda

[email protected]

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1. I fondi riservati: un inquadramento

2. I fondi riservati: fattori specifici

3. La situazione attuale

4. Un cenno alla crisi

5. Conclusioni

Agenda

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I fondi immobiliari

FONDI IMMOBILIARI

SPECULATIVI

RISERVATI

ORDINARI

-Destinati a un pubblico retail;-Devono essere quotati in Borsa se la quota unitaria è inferiore a Euro 25.000.

-Partecipazione riservata a investitori qualificati;-I limiti agli investimenti possono essere diversi da quelli stabiliti in via generale dalla Banca d’Italia.

-Investimento minimo Euro 500.000;-Possono derogare ai limiti e ai divieti stabiliti dalla Banca d’Italia;-Gestiti da una struttura dedicata nei casi indicati da Banca d’Italia.

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Banche; Imprese di Assicurazione; Imprese di Investimento (SIM); Agenti di Cambio; Forme pensionistiche complementari; Le persone fisiche e giuridiche e gli altri enti con specifica competenza ed

esperienza in strumenti finanziari espressamente dichiarata per iscritto; Soggetti esteri autorizzati a svolgere le stesse attività di SGR, SIM, ecc. in

forza della normativa in vigore nel proprio paese di origine; Fondazioni bancarie; Società di Gestione del Risparmio; Società di investimento a capitale variabile (SICAV); Società finanziarie capo-gruppo di gruppi bancari; Soggetti operanti nel settore finanziario iscritti negli elenchi previsti dagli

artt. 106,107, 113 del T.U. bancario.

Gli investitori qualificatiRISERVA

ASSOLUTA PER I FONDI RISERVATI

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I fondi riservati sono fondi chiusi in quanto poco liquidi e frazionabili;

il patrimonio rimane invariato nel tempo ma sono ammessi rimborsi anticipati delle quote del fondo per cui è possibile assumere prestiti di ammontare non superiore al 10% del valore del fondo stesso (eccezione: no indebitamento ai fini di rimborsi anticipati per i fondi chiusi per i cui certificati rappresentativi delle quote sia prevista la quotazione in un mercato regolamentato);

il termine di durata dei fondi è fissato dal Regolamento e non può essere superiore a 50 anni (escluso il periodo di proroga, che Banca d’Italia può consentire per una durata non superiore a tre anni) e comunque al termine di durata della SGR che li ha promossi e istituiti.

Fondi riservati come fondi chiusi

Criticità se gli obiettivi sono di breve termine o

speculativi

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• Maggiori competenze tecniche e professionali degli investitori istituzionali;

• Non applicabilità ai fondi riservati “dei limiti stabiliti in via generale dalle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio” emanati dalla Banca d’Italia.

• accentuarsi del grado di specializzazione dei fondi riservati in termini di asset allocation, con lo scopo di garantire rendimenti più elevati: è ammessa la possibilità di concentrare l’investimento su singole operazioni maggiormente rischiose e maggiormente redditizie.

• Non è possibile la deroga anche ai divieti di carattere prudenziale nella composizione del patrimonio del fondo (fondi speculativi).

I fondi riservati: peculiarità rispetto ai fondi retail e speculativi

CONSEGUENZE

ma

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1. I fondi riservati: un inquadramento

2. I fondi riservati: fattori specifici

3. La situazione attuale

4. Un cenno alla crisi

5. Conclusioni

Agenda

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• Le quote dei fondi riservati a investitori qualificati non possono essere collocate, rimborsate o rivendute direttamente da parte di chi le possiede, direttamente o nell’ambito del servizio di gestione di portafogli di investimento, a soggetti diversi da quelli indicati nel Regolamento del Fondo;

• Non è previsto l’obbligo di quotazione.

Il trattamento delle quote

Criticità: minore liquidità

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• Tipicamente, nei fondi retail la sottoscrizione e il richiamo degli impegni coincidono, per la difficoltà nel gestire tali operazioni, che coinvolgono anche migliaia di soggetti diversi;

• nel caso dei fondi riservati, dove spesso il numero dei sottoscrittori è molto contenuto, solitamente è prevista una finestra temporale per la sottoscrizione e una per il richiamo degli impegni (spesso anche fino a due anni).

Sottoscrizione e richiamo degli impegni

Vantaggio: maggiore flessibilità “procedurale” in

ragione del numero più limitato di sottoscrittori

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Limiti per le operazioni in conflitto di interesse:• il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento non può

superare il 10% del valore del fondo; • il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con i soci della SGR non

può superare il 40% del valore del fondo; • il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con i soci e con i soggetti

facenti parte del gruppo di appartenenza della SGR non può superare il 60% del valore del fondo.

Disciplina dei conflitti di interessePossibilità di effettuare operazioni in potenziale

conflitto di interessi

CAUTELE

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• L’ammissibilità delle operazioni in conflitto d’interessi è totale (fino al 100% del valore del fondo). Nei fondi riservati il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento può superare il 10% del valore totale del fondo;

• nel caso dei fondi riservati, qualora vi siano operazioni in conflitto di interessi è necessaria, oltre al parere conforme dell’organo di controllo, una delibera dell’organo di amministrazione della SGR che illustri l’interesse del fondo e dei suoi sottoscrittori all’operazione;

• il patrimonio del fondo non può essere investito in beni direttamente (o indirettamente) ceduti da un socio, amministratore, direttore generale o sindaco della SGR, o da una società del gruppo.

Disciplina dei conflitti di interesseTALI LIMITI NON SI APPLICANO NEL CASO DEI FONDI

RISERVATI E SPECULATIVI

Cautele più contenute ma comunque presenti

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• Grande crescita negli ultimi anni;

• i fondi riservati a grandi investitori istituzionali hanno superato quelli aperti anche a investitori retail;

• i fondi riservati possono cogliere buone opportunità nei mercati in fase di crescita…

Trend dei fondi riservati

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1. I fondi riservati: un inquadramento

2. I fondi riservati: fattori specifici

3. La situazione attuale

4. Un cenno alla crisi

5. Conclusioni

Agenda

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Alcuni dati…

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A giugno 2010 l’offerta di fondi immobiliari è composta per 85,9% da fondi riservati e per il 14,1%da fondi retail. Osservando i clienti a cui si è rivolto il fondo e la modalità di costituzione del portafoglio immobiliare si distinguono le seguenti tipologie:

· 17 fondi retail costituiti in modo ordinario (3.783,7 milioni di euro di patrimonio);· 6 fondi retail costituiti mediante apporto (1.850,2 milioni di euro di patrimonio);· 17 fondi riservati costituiti in modo ordinario (1.623,1 milioni di euro di patrimonio);· 123 fondi riservati costituiti mediante apporto (14.899,9 milioni di euro di patrimonio).

Tra le SGR interessate, 23 hanno per oggetto esclusivo l’istituzione di fondi chiusi immobiliari,mentre 4 istituiscono e gestiscono anche fondi aperti. Infine, mentre 11 di esse hanno istituito sia fondi retail sia fondi riservati, 13 hanno istituito solo fondi riservati e 3 solo fondi retail.

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Alcuni dati…

In crescita la quota di mercato dei fondi riservati: nel 2010, 10 nuovi fondi, tutti riservati. 140 totali contro i 23 riservati

Riservati: 16.523 mln di euroRetail: 5.634 mln di euro

Riservati: 29.663 mln di euroRetail: 8.580 mln di euro

Ricerca di maggiori competenze?

Il mercato sta recuperando la fiducia verso gli

investitori istituzionali?

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• patrimonio medio:

il patrimonio medio dei fondi retail cala leggermente nel primo semestre del 2010 e a giugno si attesta a 244,9 milioni di euro, mentre per i fondi riservati è pari a 118,0 milioni di euro, anch’esso in leggera diminuzione rispetto al semestre precedente.

• attivo medio:

l’attivo medio per i fondi retail è pari a 373,0 milioni di euro, mentre quello dei fondi riservati è di 211,8 milioni di euro;

• modalità di costituzione prevalente:

la maggioranza dei fondi retail (17 fondi su 23) è costituita in modo “ordinario”, mentre la maggioranza dei fondi riservati (123 fondi su 140) è costituita mediante apporto;

• riapertura delle sottoscrizioni:

la maggioranza dei fondi riservati (109 su 131) è di tipo a drawdown o prevede la possibilità di riaprire le sottoscrizioni mediante emissioni successive di quote. Tale possibilità è prevista solo da 4 dei 23 fondi retail esistenti;

• destinazione d’uso degli immobili in portafoglio:

37 su 140 fondi riservati (con un patrimonio di 7.984 milioni di euro) e 13 su 23 fondi retail (con un patrimonio di 3.869 milioni di euro) investono oltre il 60% in immobili con destinazione d’uso Uffici.

Differenze fra fondi riservati e fondi retail

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Composizione delle attività

Fondi riservati maggiormente esposti

all’investimento diretto in immobili

Anche i fondi riservati come

“bene rifugio”?

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Investimenti in immobili e asset allocation

Dominano le destinazioni a “uso

uffici”

Riduzione del rischio rispetto ad altri

strumenti immobiliari?

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Investimenti in immobili e asset allocation

Domina l’investimento nel Nord Ovest e nel

Centro

Riduzione del rischio rispetto ad altri

strumenti [email protected]

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Movimentazioni del portafoglio immobiliare

Maggior parte delle movimentazioni per i

fondi riservati

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Indebitamento

Indebitamento più elevato per i fondi riservati (70%

contro 61% dei retail), ma in riduzione

Strategia di riduzione del rischio per

contrastare la crisi?

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Patrimonio complessivo, attività, numero di fondi, sottoscrizioni e composizione delle attività

L’evoluzione negli ultimi anni

[email protected] 23

Statistiche tutte in aumento per i fondi

riservati

Fonte: Assogestioni.

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Raccolta lorda e composizione delle attività

L’evoluzione negli ultimi anni

[email protected] 24

Netta riduzione della raccolta per i fondi

riservati…mentre aumenta quella dei fondi retail nel

2010

Si mantiene stabile la composizione delle attività

Fonte: Assogestioni.

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Dati per gruppo finanziario, società e fondi (1)

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Dati per gruppo finanziario, società e fondi (2)

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Dati per gruppo finanziario, società e fondi (3)

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Dati per gruppo finanziario, società e fondi (4)

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Agenda

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In presenza di mercati turbolenti, alla logica del total return viene sostituita la logica dell’asset liability management, in cui gli investimenti degli investitori istituzionali vengono finalizzati a particolari obiettivi di lungo periodo:◦ Orizzonte di investimento di medio/lungo periodo;◦ Stabilità dei rendimenti;◦ Minimizzazione della probabilità di non riuscire a far fronte alle

passività;◦ Gestione controllata del rischio.

Nell’attuale contesto di mercato diventa sempre più presente l’esigenza di rivolgersi a prodotti caratterizzati da un minor livello di rischio, da un maggior livello di stabilità e da un crescente livello di affidabilità.

La crisi

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Le caratteristiche dei fondi riservati sono:Profilo di investimento di medio/lungo periodo;Ridotto mark-to-market (con abbattimento del rischio

di volatilità e incremento della stabilità dei rendimenti);Decorrelazione rispetto ad asset class tradizionali;Meccanismi di governance che consentono un

monitoraggio diretto della gestione;Possibilità concreta di effettuare investimenti anche a

sostegno del territorio;Chiarezza dei rendimenti;Protezione del capitale dall’inflazione.

I fondi riservati rispondono a queste esigenze…

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Obiettivi Tendenze in atto

• Ricerca di strumenti di investimento “affidabili”, caratterizzati da basso profilo di rischio;• Incremento della redditività di portafoglio, soprattutto in un’ottica di medio-lungo periodo;• Volontà di superare le inefficienze di natura fiscale che caratterizzano gli investimenti immobiliari (per talune tipologie di investitori – es. Casse di previdenza);• Ricorrere esternamente a know how e capacità analitiche, manageriali e gestionali solitamente non presenti nelle proprie strutture.

• Progressiva riduzione degli investimenti immobiliari effettuati in forma diretta;• Istituzione di strumenti giuridici ad hoc per l’effettuazione di investimenti immobiliari, in particolare di fondi immobiliari riservati sottoscritti al 100%;• Partecipazione in operazioni di investimento di più ampio respiro, attraverso la sottoscrizione di quote di società immobiliari e/o fondi immobiliari, individuando partner idonei al raggiungimento dei propri obiettivi.

La situazione specifica degli investitori istituzionali

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Agenda

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Ampio margine di crescita per il settore dei fondi immobiliari, in particolare per quello dei fondi riservati, già assolutamente prevalenti;

Trend in riduzione per i fondi retail che, dopo alcuni anni di crescita, sembrano aver rallentato la loro corsa, forse a causa dell’incertezza relativa alle notevoli divergenze tra i prezzi di scambio delle quote e il valore stimato anche all’approssimarsi della scadenza degli stessi fondi;

La ricerca di stabilità e sicurezza indirizza verso strumenti gestiti da soggetti professionali… è un segnale di recupero della fiducia?

I fondi riservati possono essere strumenti di investimento efficaci nel lungo periodo? E nel breve? A quale situazione di congiuntura economica risultano maggiormente idonei?

Prospettive

DIPENDE DAGLI OBIETTIVI?

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Tipologia di investitore

istituzionale

Investimento in fondi immobiliari (€/mln)

2006 % del portafoglio esternalizzato

2007 % del portafoglio esternalizzato

2008 % del portafoglio esternalizzato

Fondazioni bancarie*

310 1,40% 417 1,90% 419 2,40%

Casse Private**

304 2,60% 1.257 9% n.d. n.d.

Fondi Pensione Pre-esistenti

87 0,50% 332 1,90% n.d. n.d.

Altri fondi pensione

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L’investimento immobiliare indiretto degli investitori istituzionali

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Fonte: Elaborazioni Fimit su dati di bilancio delle principali categorie di investitori professionali e dati Prometeia.*Dati al 31/12/2008 ** Dati al 31/12/2007

Investimento immobiliare indiretto degli investitori italiani di gran lunga inferiore rispetto all’estero;nel breve periodo, ipotesi di crescente ricorso ai fondi da parte di investitori istituzionali: combinazione del know how e dell’expertise degli esperti del settore immobiliare con le risorse detenute dagli investitori istituzionali.

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• Strumento che coglie le opportunità del mercato in crescita ma…– Come si comporta in fase recessiva?– E in fase di stabilità?

E’ uno strumento più efficace nel breve o nel lungo periodo?

Prospettive

ATTENZIONE AGLI OBIETTIVI PREFISSI

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…grazie per l’attenzione!

[email protected]