Professor Claudio Cacciamani Professoressa Sonia Peron ......Professor Claudio Cacciamani –...

Professor Claudio Cacciamani – Professoressa Sonia Peron

- Università degli Studi di Parma -

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I risultati del questionario per la rilevazione

del Sentiment del mercato immobiliare

Primo Quadrimestre 2017

Presentazione

Da diversi anni Sorgente Group S.p.A. e il Dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell’Università degli Studi di

Parma collaborano su temi e ricerche di economia e finanza immobiliare.

In tale ambito, è nato il primo corso universitario di Economia e Finanza Immobiliare in Italia, che vede la partecipazione,

in qualità di docenti, di figure di spicco del mondo immobiliare nazionale e internazionale, a cui è stata affiancata la

realizzazione di numerose pubblicazioni e convegni.

Fin dall’inizio della collaborazione, l’attività di ricerca è stata istituzionalizzata in un Laboratorio per le Ricerche

sull’Economia e la Finanza Immobiliare.

All’interno di questo, ha preso forma il progetto per la rilevazione del “Sentiment Immobiliare”, l’analisi della percezione

di operatori e investitori sull’andamento del mercato immobiliare in Italia.

L’Osservatorio sul “Sentiment” Immobiliare

Il progetto, realizzato in partnership con Sorgente Group e Federimmobiliare, si propone di osservare e analizzare su base

quadrimestrale le aspettative a livello qualitativo delle diverse categorie di operatori dell’industria immobiliare e la

percezione sull’andamento del mercato e degli investimenti nel comparto Real Estate. Un particolare approfondimento è

dedicato al “Sentiment” espresso dagli operatori della finanza immobiliare (SGR, SIIQ, Società quotate).

La presente edizione del questionario è stata distribuita nel primo quadrimestre 2017, con l’obiettivo di verificare il

“Sentiment” relativo al mercato nei dodici mesi successivi.

All’interno del Dipartimento di Scienze Economiche e Aziendali dell’Università degli Studi di Parma, coordinatore

scientifico del progetto è il professor Claudio Cacciamani, affiancato dalla professoressa Federica Ielasi, mentre attuale

coordinatrice operativa è la professoressa Sonia Peron.

Alla rilevazione hanno risposto circa duecento operatori del mercato immobiliare, appartenenti ai seguenti principali

settori: trading, development, property, facility, progettazione, valutazione, consulenza, finanza immobiliare, oltre a

numerosi professionisti specializzati nel comparto (ingegneri, architetti, geometri, notai…).



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L’evoluzione dell’Indice Fiups da gennaio 2012 a aprile 2017

Il Fiups è un acronimo di Federimmobiliare, Università degli Studi di Parma e Sorgente Group ed è la sintetizzazione del

Sentiment. L’indice è realizzato da Sorgente Group.

L’indice elaborato, seppure con un lieve decremento rispetto al quadrimestre precedente, mette in evidenza un trend che,

soprattutto nell’ultimo biennio, è comunque in crescita, come evidente dalla linea di tendenza ottenuta per interpolazione

dei valori riscontrati dal 2011 a oggi.

Distribuzione del campione intervistato in base al settore di appartenenza.

Sono ammesse risposte multiple.

Dal grafico emerge come continuino a essere rappresentati, seppure con differente incidenza, quasi tutti i comparti

professionali e istituzionali nei quali si articola il settore immobiliare.

18,0018,68

17,18

16,91

16,70

16,86

17,62

17,67

18,56

18,18

17,95

17,98

19,50

19,21

20,0519,74

19,3319,14

19,62

19,72

12

15

18

21

24

I trim IItrim

IIItrim

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Iquad

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017



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SEZIONE A

1) Ritiene che l’economia del Paese negli ultimi 12 mesi sia

2017 I quadr.

Molto migliorata 2,97%

Migliorata 52,48%

Rimasta stabile 42,57%

Peggiorata 1,98%

Molto peggiorata 0,00%

Il panel indica un netto miglioramento della percezione della congiuntura economica nel primo quadrimestre 2017. In

particolare, emerge come sia diminuita la percezione di un trend negativo dell’economia, a favore del miglioramento e

della stabilità.

… e prevede che nei prossimi 12 mesi

2017 I quadr.

Migliorerà molto 3,96%

Migliorerà 50,50%

Rimarrà stabile 42,57%

Peggiorerà 2,97%

Peggiorerà molto 0,00%

2,97%

52,48%

42,57%

1,98%

Molto migliorata

Migliorata

Rimasta stabile

Peggiorata

Molto peggiorata



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Le risposte fornite dagli operatori intervistati indicano come, con riferimento alla prospettiva futura (orizzonte temporale a

12 mesi), si stia pienamente consolidando un sentiment in miglioramento.

Il sottostante pie chart evidenzia tale risultato. E’ importante sottolineare che nessuno degli intervistati prevede un netto

peggioramento e meno del 3% abbia una percezione negativa sull’andamento dell’economica nei prossimi mesi.

Si evidenzia come ci sia una sostanziale omogeneità di risposte tra l’analisi della situazione passata (ultimo anno) e le

prospettive future (prossimo anno).

2) Ritiene che l’attività complessiva del settore immobiliare negli ultimi 12 mesi sia…

2017 I quadr.

Molto migliorata 0,00%

Migliorata 58,42%


Peggiorata 3,96%

Molto peggiorata 0,00%

Nella valutazione del primo quadrimestre 2017, gli operatori ritengono, con specifico riferimento al settore immobiliare, di

essere in una fase di miglioramento. Solo meno del 4% degli intervistati ritiene che l’attività complessiva del settore

immobiliare sia peggiorata.

3,96%

50,50%

42,57%

2,97%

Migliorerà molto

Migliorerà

Rimarrà stabile

Peggiorerà

Peggiorerà molto



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… e prevede che nei prossimi 12 mesi

2017 I quadr.

Migliorerà molto 1,98%

Migliorerà 65,35%


Peggiorerà 1,98%

Peggiorerà molto 0,00%

Il sentiment immobiliare riscontrato per i futuri 12 mesi prevede una situazione migliore rispetto agli scorsi 12 mesi: quasi

due terzi degli intervistati prevede il miglioramento dell’economia e quasi un terzo percepisce una situazione di stabilità;

del tutto residuale (in totale 4%) la quota del campione che ha scelto le altre opzioni.

58,42%

37,62%

3,96%

Molto migliorata

Migliorata

Rimasta stabile

Peggiorata

Molto peggiorata

1,98%

65,35%

30,69%

1,98%

Migliorerà molto

Migliorerà

Rimarrà stabile

Peggiorerà

Peggiorerà molto



7

3) L’andamento dell’attività della Sua azienda (o studio professionale, rispetto a 12 mesi fa), oggi è:

2017 I quadr.

Molto aumentata 4,00%

Aumentata 45,00%


Diminuita 6,00%

Molto diminuita 0,00%

Quanto rilevato con riferimento al settore immobiliare, si riflette anche sull’attività degli operatori. Come per il settore nel

suo complesso, anche per le singole attività il sentiment prevalente indica un miglioramento o una stabilità. Solo il 6% degli

intervistati segnala, con riferimento agli ultimi 12 mesi, una diminuzione delle proprie attività.

4) Prevede che l’andamento della sua attività (aziendale o professionale) nei prossimi 12 mesi:

2017 I quadr.

Aumenterà molto 4,00%

Aumenterà 43,00%


Diminuirà 5,00%

Diminuirà molto 0,00%

4,00%

45,00%45,00%

6,00%

Molto aumentata

Aumentata

Rimasta stabile

Diminuita

Molto diminuita



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Le aspettative sulle attività (aziendale o professionale) degli intervistati per i prossimi 12 mesi si dividono, quasi

equamente, fra chi prevede una stabilità (48%) e chi un aumento (43%); del tutto trascurabili le altre opzioni. Tale risultato

rispecchia quanto rilevato nelle precedenti domande e conferma un trend positivo del settore.

5) Nei prossimi 12 mesi prevede di:

2017 I quadr.

Assumere personale in maniera consistente 4,39%

Ridurre il personale 4,39%

Effettuare nuovi investimenti 34,21%

Sviluppare nuove linee di business 28,07%

Aumentare la visibilità (internet, social, ecc.) 28,95%

4,00%

43,00%

48,00%

5,00%

Aumenterà molto

Aumenterà

Rimarrà stabile

Diminuirà

Diminuirà molto

0% 50%

Assumere personale in maniera consistente

Ridurre il personale

Effettuare nuovi investimenti

Sviluppare nuove linee di business

Aumentare la visibilità (internet, social, ecc.)



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Le aspettative positive riferite alle singole attività si traducono nell’individuazione delle seguenti strategie di intervento:

sviluppare nuove linee di business, aumentare la visibilità ed effettuare nuovi investimenti. Nel complesso, appare un

comparto che intende imprimere una decisa accelerazione alle proprie attività.

6) EVOLUZIONE DEI PREZZI IMMOBILIARI (rispetto alla situazione attuale)

2017 DATI DEL I QUADRIMESTRE

Forte

riduzione

Moderata

riduzione Stabilità

Moderata

crescita

Forte

crescita

Residenziale 0,00% 3,03% 40,40% 56,57% 0,00%

Uffici 0,00% 7,07% 46,46% 46,46% 0,00%

Commerciale 0,00% 4,12% 38,14% 56,70% 1,03%

Industriale 1,04% 12,50% 55,21% 28,13% 3,13%

Alberghiero 0,00% 6,06% 41,41% 52,53% 0,00%

Il sentiment dei prezzi di mercato degli immobili segnala indicazioni decisamente positive, per tutte le asset class eccezion

fatta per il comparto industriale che continua a destare ancora perplessità nel settore. Tutti gli altri comparti, si muovono su

un sentiero di crescita o di stabilità.

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10%

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30%

40%

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60%

Fort

e r

idu

zio

ne

Mo

der

ata

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e

Stab

ilità

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cre

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ita

Residenziale

Uffici

Commerciale

Industriale

Alberghiero



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7) EVOLUZIONE DEI TEMPI MEDI DI VENDITA (rispetto alla situazione attuale)


Forte

riduzione

Moderata


Moderata

crescita

Forte

crescita

Residenziale 4,04% 19,19% 47,47% 29,29% 0,00%

Uffici 2,06% 29,90% 44,33% 23,71% 0,00%

Commerciale 2,02% 39,39% 40,40% 18,18% 0,00%

Industriale 0,00% 18,37% 61,22% 20,41% 0,00%

Alberghiero 0,00% 23,23% 45,45% 25,25% 6,06%

Il tempo medio di vendita rimane ancora stabile, nelle percezioni degli operatori, con una tendenza a crescere per il

residenziale ed una a diminuire per il commerciale che rappresenta il comparto più dinamico.

8) SCONTO MEDIO PRATICATO


Nullo Molto basso Basso Alto Molto alto

Residenziale 1,02% 16,33% 47,96% 32,65% 2,04%

Uffici 5,00% 25,00% 42,00% 27,00% 1,00%

Commerciale 6,00% 47,00% 31,00% 13,00% 3,00%

Industriale 5,05% 7,07% 38,38% 42,42% 7,07%

Alberghiero 5,00% 30,00% 43,00% 21,00% 1,00%

0%

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ita

Residenziale

Uffici

Commerciale

Industriale

Alberghiero



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Quanto evidenziato per i tempi medi di vendita emerge anche con riguardo allo sconto medio praticato. Il comparto più

attraente appare quello commerciale, mentre il settore residenziale sembra ancora in lieve affanno indice che domanda e

offerta non sono ancora perfettamente allineate. Rimane problematico il settore industriale, segno di un processo di

ristrutturazione delle aziende e della mancanza di immobili dal contenuto tecnologico e dal posizionamento rispetto alle

principali infrastrutture non in linea con le nuove esigenze quali, ad esempio, quelle dei magazzini dell’e-commerce.

0%

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Residenziale

Uffici

Commerciale

Industriale

Alberghiero



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SEZIONE B

1B) AREA GEOGRAFICA ITALIANA CHE PRESENTA LE MIGLIORI OPPORTUNITA'


Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole

Residenziale 51,16% 25,58% 18,60% 4,65% 0,00%

Uffici 44,19% 46,51% 9,30% 0,00% 0,00%

Commerciale 35,71% 38,10% 11,90% 9,52% 4,76%

Industriale 47,50% 52,50% 0,00% 0,00% 0,00%

Alberghiero 7,14% 19,05% 30,95% 19,05% 23,81%

Come nelle precedenti rilevazioni, è confermato il divario tra le migliori opportunità di investimento nel settore

immobiliare, che vengono percepite provenire dal Nord Italia e dal Centro rispetto a quelle del Sud e delle Isole. Il Nord

Est sembra presenti le migliori aspettative per la totalità dei comparti considerati, seguito dal Nord Ovest. Discorso a parte

per il settore alberghiero per il quale si vedono buone prospettive nel Centro Italia e nelle Isole.

0%

10%

20%

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40%

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60%

Res

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Nord Est

Nord Ovest

Centro

Sud

Isole



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2B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEGLI INVESTIMENTI A ROMA E MILANO

(MIGLIORE OPPORTUNITA’)


ROMA -

CENTRO

ROMA -

SEMICENTRO

ROMA -

PERIFERIA

MILANO -

CENTRO

MILANO-

SEMICENTRO

MILANO -

PERIFERIA

Residenziale 20,00% 10,81% 16,13% 13,95% 10,81% 28,21%

Uffici 13,33% 70,27% 16,13% 34,88% 62,16% 10,26%

Commerciale 44,44% 2,70% 22,58% 41,86% 13,51% 5,13%

Industriale 0,00% 0,00% 45,16% 0,00% 8,11% 56,41%

Alberghiero 22,22% 16,22% 0,00% 9,30% 5,41% 0,00%

Il focus relativo a Roma e Milano, le due città italiane caratterizzate dal mercato immobiliare più dinamico,

evidenzia come, per entrambe le città, il centro cittadino sia particolarmente appetibile per gli investimenti nel

settore commerciale mentre gli uffici nella fascia intermedia tra centro e periferia; il settore industriale, proprio

per la localizzazione tipica degli immobili afferenti a tale destinazione, si concentra sulle zone periferiche.

L’alberghiero sembra guardare con attenzione ai quartieri più centrali della capitale, dato in linea con le

rilevazioni aggregate a livello di macro aree geografiche precedentemente commentate.

Per gli altri settori non si percepisce un’area nettamente predominante rispetto alle altre.

3B) GRANDE CITTA’ ITALIANA CHE PRESENTA LE MIGLIORI OPPORTUNITA’ DI

INVESTIMENTO


Residenziale Uffici Commerciale Industriale Alberghiero

1 ROMA MILANO MILANO MILANO ROMA

2 MILANO ROMA ROMA GENOVA MILANO

3 FIRENZE BARI FIRENZE BOLOGNA FIRENZE

4 MODENA TORINO BOLOGNA PADOVA VENEZIA

5 TORINO PARMA NAPOLI VENEZIA NAPOLI

In corsivo in caso di Ex aequo

L’analisi delle città più attraenti per gli investitori domestici, conferma quanto precedentemente rilevato: Roma e Milano

occupano, per tutte le destinazioni analizzate, le prime due posizioni della classifica, ad eccezione del settore industriale

che vede la seconda posizione contesa tra Genova, Bologna e Padova. Il capoluogo lombardo primeggia nel settore degli

uffici, commerciale e industriale, mentre Roma copre la prima posizione nel settore residenziale e alberghiero. Firenze

condivide la seconda posizione con Milano nel settore residenziale e alberghiero, segno che il ventaglio di città oggetto di



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attenzione da parte degli investitori si sta ampliando, probabilmente anche a causa dell’effetto combinato derivante dalla

saturazione delle location prime di Roma e Milano e della crescente attenzione verso l’Italia.

4B) CITTA’ DI VILLEGGIATURA ITALIANA A VOCAZIONE INTERNAZIONALE CHE

PRESENTA LE MIGLIORI OPPORTUNITA’ DI INVESTIMENTO


Residenziale Commerciale Alberghiero

CAPRI 25,71% 27,78% 35,00%

CORTINA 17,14% 30,56% 30,00%

PORTOFINO 8,57% 19,44% 0,00%

TAORMINA 25,71% 8,33% 20,00%

COURMAYEUR 14,29% 5,56% 15,00%

Altro 8,57% 8,33% 0,00%

Passando alle mete turistiche d’élite, secondo gli operatori intervistati, Capri e Cortina rappresentano le città per le quali si

prevedono i maggiori investimenti, proprio grazie alla riconoscibilità internazionali di queste due città. Taormina e

Courmayeur presentano delle buone possibilità per i settori residenziale e alberghiero, mentre Portofino per quello

commerciale.

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5%

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40%

CAPRI CORTINA PORTOFINO TAORMINA COURMAYEUR Altro

Residenziale

Commerciale

Alberghiero



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6B) EVOLUZIONE QUANTITATIVA DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI DA PARTE DI

INVESTITORI ISTITUZIONALI (rispetto alla situazione attuale)


Forte

riduzione

Moderata


Moderata

crescita

Forte

crescita

Fondi pensione 0,00% 16,67% 38,10% 45,24% 0,00%

Casse previdenza 0,00% 9,52% 35,71% 54,76% 0,00%

Compagnie assicur. 0,00% 4,76% 52,38% 42,86% 0,00%

Con riferimento agli operatori istituzionali si confermano le aspettative di stabilità e di crescita di investimenti immobiliari.

Solo una minima percentuale degli intervistati ritiene che tali investitori potranno ridurre il proprio portafoglio, forse

trattandosi di limature nell’asset allocation.

7B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI DA PARTE DI

INVESTITORI ISTITUZIONALI (SI INDICHI IL COMPARTO IN CUI SI ATTENDONO

MAGGIORI INVESTIMENTI)


Residenziale Uffici Commerciale Industriale Alberghiero

Fondi pensione 26,19% 45,24% 16,67% 4,76% 7,14%

Casse previdenza 35,71% 42,86% 2,38% 7,14% 11,90%

Compagnie assicur. 19,05% 47,62% 14,29% 7,14% 11,90%

0%

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Mo

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Fondi pensione

Casse previdenza

Compagnie assicur.



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Secondo il panel intervistato gli investitori istituzionali guardano con attenzione al comparto uffici che raccoglie quasi il

50% delle preferenze indipendentemente dall’investitore analizzato. Anche il settore residenziale continua a catalizzare,

seppur in maniera decisamente minore rispetto a quello terziario, l’interesse degli investitori istituzionali. Rispetto al

passato, risulta in riduzione l’attenzione nel comparto alberghiero.

0%

5%

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Co

mm

erci

ale

Ind

ust

rial

e

Alb

ergh

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Fondi pensione

Casse previdenza

Compagnie assicur.



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9B) EVOLUZIONE DELL'ACCESSO AI FINANZIAMENTI BANCARI (rispetto alla situazione attuale)


Maggiore difficoltà di

accesso al credito Stabilità

Maggiore facilità di

accesso al credito

Investitori retail 16,53% 55,65% 27,82%

Investitori istituzionali 0,00% 37,21% 62,79%

Come nella precedente rilevazione, per tutte le tipologie di operatori si consolida una migliore capacità di accesso al

credito, soprattutto per gli investitori istituzionali.

16,53%

55,65%

27,82%

Investitori retail

Maggiore difficoltà diaccesso al credito

Stabilità

Maggiore facilità di accessoal credito

37,21%

62,79%

Investitori istituzionali

Maggiore difficoltà diaccesso al credito

Stabilità

Maggiore facilità di accessoal credito



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11B) EVOLUZIONE RAPPORTO TRA FINANZIAMENTO EROGATO E VALORE

DELL’IMMOBILE (rispetto alla situazione attuale)


Riduzione Stabilità Incremento

Residenziale 2,33% 83,72% 13,95%

Uffici 6,98% 69,77% 23,26%

Commerciale 2,33% 76,74% 20,93%

Industriale 6,98% 79,07% 13,95%

Alberghiero 16,28% 62,79% 20,93%

Il rapporto tra finanziamento erogato e valore dell’immobile si dimostra perlopiù stabile, come in passato. Le percentuali di

crescita si innalzano comunque, in modo pressoché indifferenziato.

13B) EVOLUZIONE DELLA DOMANDA DI INVESTIMENTO IN QUOTE DI FONDI

IMMOBILIARI


Forte

riduzione

Moderata


Moderata

crescita Forte crescita

Ordinari retail 19,05% 2,38% 61,90% 11,90% 4,76%

Ordinari riservati 0,00% 6,98% 46,51% 41,86% 4,65%

Ad apporto retail 21,43% 0,00% 64,29% 14,29% 0,00%

Ad apporto riservati 0,00% 0,00% 54,76% 45,24% 0,00%

Speculativi 0,00% 4,65% 67,44% 23,26% 4,65%

Fondi di fondi 0,00% 29,27% 53,66% 17,07% 0,00%

0%

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Riduzione rapporto Stabilità Incremento rapporto

Residenziale

Uffici

Commerciale

Industriale



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La domanda di investimento attraverso i fondi immobiliari da parte di investitori istituzionali si conferma stabile, con una

prevalenza per quelli sia riservati tout court, necessari soprattutto per razionalizzare il patrimonio, sia per quelli speculativi,

che siano in grado di fornire apporti di rendimento anche in termini di plusvalenze.

14B) EVOLUZIONE DELLA DOMANDA DI COSTITUZIONE DI FONDI IMMOBILIARI


Forte

riduzione

Moderata


Moderata

crescita Forte crescita

Ordinari retail 16,28% 6,98% 53,49% 23,26% 0,00%

Ordinari riservati 0,00% 11,36% 38,64% 50,00% 0,00%

Ad apporto retail 15,91% 6,82% 63,64% 13,64% 0,00%

Ad apporto riservati 0,00% 2,38% 57,14% 40,48% 0,00%

Speculativi 0,00% 14,63% 63,41% 17,07% 4,88%

Fondi di fondi 0,00% 17,07% 65,85% 17,07% 0,00%

0%

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100%

Forte riduzione Moderata riduzione Stabilità Moderata crescita Forte crescita

Ordinari retail

Ordinari riservati

Ad apporto retail

Ad apporto riservati

Speculativi

Fondi di fondi



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In merito alla domanda di costituzione di nuovi fondi immobiliari, vi è una situazione di stabilità con moderata crescita per

quelli ad apporto, riservati e, in parte, speculativi. Tale indicazione è in linea con quella che emerge dalla domanda

precedente. Interessante notare come stia prendendo piede nel sentiment degli operatori la categoria di “fondo di fondi”,

che meglio delle altre può produrre un’efficace diversificazione del patrimonio immobiliare degli investitori istituzionali.

Queste rilevazioni connotano la stabilità di questa tipologia di strumenti, il cui ruolo è ormai consolidato all’interno delle

differenti tipologie di investimento.

15B) EVOLUZIONE DEI RENDIMENTI IMMOBILIARI DA LOCAZIONE


Forte

riduzione

Moderata


Moderata

crescita

Forte

crescita

Residenziale 0,00% 2,33% 67,44% 30,23% 0,00%

Uffici 0,00% 13,95% 58,14% 27,91% 0,00%

Commerciale 0,00% 4,65% 53,49% 34,88% 6,98%

Industriale 2,33% 30,23% 44,19% 23,26% 0,00%

Alberghiero 0,00% 9,30% 60,47% 25,58% 4,65%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


Ordinari retail

Ordinari riservati

Ad apporto retail

Ad apporto riservati

Speculativi

Fondi di fondi



21

Per quanto riguarda il mercato della locazione si conferma la tendenza alla stabilità, con una percezione di crescita dei

rendimenti immobiliari da locazione per quasi tutti i comparti; situazione a se stante per il comparto industriale per il quale,

seppur prevalga la percezione di stabilità dei rendimenti (44%), una discreta percentuale di intervistati percepisce una

moderata riduzione (30%), in parte bilanciata da coloro che vedono una crescita (23%).

16B) EVOLUZIONE DEI RENDIMENTI IMMOBILIARI DA CAPITAL GAIN


Forte

riduzione

Moderata


Moderata

crescita

Forte

crescita

Residenziale 0,00% 35,71% 42,86% 16,67% 4,76%

Uffici 2,50% 37,50% 37,50% 17,50% 5,00%

Commerciale 0,00% 14,63% 56,10% 24,39% 4,88%

Industriale 2,38% 47,62% 38,10% 7,14% 4,76%

Alberghiero 0,00% 19,05% 50,00% 21,43% 9,52%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


Residenziale

Uffici

Commerciale

Industriale

Alberghiero



22

Per i rendimenti da capital gain il sentiment prevalente è di stabilità, con percentuali che vanno dal 38 al 50%, ad

esclusione del settore industriale, per il quale si evidenzia una moderata riduzione, e di quello degli uffici per il quale la

percentuale di intervistati che denota una stabilità dei rendimenti è la stessa di quelli per cui si è avuta una moderata

riduzione.

Escludendo la percentuale di chi rileva la stabilità di rendimenti, per cogliere il sentiment del panel intervistato a riguardo è

utile analizzare il saldo tra coloro che riscontrano una crescita e chi una riduzione: per i comparti residenziale, direzionale e

industriale prevale la percezione di una riduzione, mentre per l’alberghiero ed il commerciale una crescita.

Tale analisi mostra l’impossibilità di cogliere in modo chiaro un comportamento nettamente prevalente sugli altri.

17B) EVOLUZIONE DEI RISCHI IMMOBILIARI: RISCHIO LOCATARIO


Forte

riduzione

Moderata


Moderata

crescita

Forte

crescita

Residenziale 4,65% 11,63% 65,12% 18,60% 0,00%

Uffici 4,65% 11,63% 58,14% 25,58% 0,00%

Commerciale 4,65% 13,95% 60,47% 16,28% 4,65%

Industriale 0,00% 11,63% 65,12% 23,26% 0,00%

Alberghiero 0,00% 4,65% 74,42% 16,28% 4,65%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


Residenziale

Uffici

Commerciale

Industriale

Alberghiero



23

Come per la precedente rilevazione, il rischio locatario, quello più sensibile al ciclo economico e al rischio vacancy,

nell’ultimo quadrimestre mostra segni di stabilità sempre più marcati: tuttavia, a differenza di quanto riportato per il III

quadrimestre del 2016, è tornata a crescere la percentuale di chi ritiene che tale rischio sia cresciuto nel corso del I

quadrimestre del 2017, specialmente per il comparto direzionale, industriale e alberghiero.

Questo è probabilmente da ricondurre alle ristrutturazioni organizzative ancora in atto nel comparto dei servizi e

industriale.

18B) EVOLUZIONE DEI RISCHI IMMOBILIARI: RISCHIO BENE ENDOGENO


Forte

riduzione

Moderata

riduzione

Stabilità

Moderata

crescita

Forte

crescita

Residenziale 4,76% 2,38% 61,90% 30,95% 0,00%

Uffici 4,76% 7,14% 73,81% 14,29% 0,00%

Commerciale 4,76% 7,14% 47,62% 35,71% 4,76%

Industriale 4,76% 7,14% 59,52% 28,57% 0,00%

Alberghiero 4,76% 7,14% 69,05% 14,29% 4,76%

0%

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100%


Residenziale

Uffici

Commerciale

Industriale

Alberghiero



24

Con riguardo al rischio immobiliare endogeno, prevale per tutti i settori la percezione di una stabilità variabile, a seconda

del comparto, tra il 48% e il 74%. Tuttavia anche le percentuale di chi riscontra una moderata crescita di tale rischio non è

trascurabile, specie per i comparti residenziale, commerciale e industriale. Ciò va ricondotto anche all’incertezza legislativa

e tributaria che sta interessando il comparto immobiliare in un clima di continua incertezza politica.

19B) EVOLUZIONE DEI RISCHI IMMOBILIARI: RISCHIO BENE ESOGENO


Forte

riduzione

Moderata

riduzione

Stabilità

Moderata

crescita

Forte

crescita

Residenziale 4,76% 7,14% 54,76% 28,57% 4,76%

Uffici 4,76% 2,38% 61,90% 30,95% 0,00%

Commerciale 4,76% 2,38% 59,52% 28,57% 4,76%

Industriale 4,76% 7,14% 59,52% 28,57% 0,00%

Alberghiero 4,76% 4,76% 64,29% 21,43% 4,76%

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Residenziale

Uffici

Commerciale

Industriale

Alberghiero



25

Infine, il rischio bene esogeno è percepito in stabilità e in moderata crescita. Questa indicazione conferma quanto rilevato

già in passato, mettendo in evidenza la necessità di una maggiore riqualificazione del patrimonio immobiliare a tutti i

livelli.

SEZIONE INTEGRATIVA

A) Ritiene che investimenti immobiliari in settori “non tradizionali” quali le RSA, il social housing, le residenze

studentesche, le infrastrutture, le energie rinnovabili e, più in generale, i real asset, possano contribuire al rilancio

del settore immobiliare? (Dare una sola risposta)

Sì 36,67%

No 43,33%

Forse 20,00%

Il panel degli intervistati non denota uniformità di giudizio sull’apporto che gli investimenti nei real asset possano dare al

rilancio del mercato immobiliare. Probabilmente ciò è connesso ad una scarsa conoscenza di iniziative legate a tali asset

class e da una generale diffidenza del settore verso nuove forme di business.

0%

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Residenziale

Uffici

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100%

Sì No Forse



26

B) Le nuove forme di finanziamento e acquisto di immobili come il rent to buy e il leasing a privati avranno effetti?

(Dare una sola risposta)

Sì 52,75%

No 19,78%

Forse 27,47%

Circa il 53% degli operatori intervistati ritiene che le nuove forme di finanziamento e acquisto di immobili come il rent to

buy e il leasing possa avere effetti di rilievo nel mercato immobiliare italiano, intravedendo in tali strumenti dei modi per

coniugare l’esigenza di abitazioni e la mobilità lavorativa e geografica che connota le nuove generazioni.

Tali risultati confermano quanto emerso durante la rilevazione, ovvero che gli operatori attendono, nei prossimi 12 mesi, un

miglioramento della congiuntura economica del Paese e del relativo settore immobiliare.

Risulta interessante verificare nelle prossime rilevazioni se tali strumenti, più indirizzati al mercato retail, possano essere

un concreto ausilio alla ripresa del settore delle costruzioni, in particolare, e di quello immobiliare, in generale.

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Sì No Forse

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