arch. Elia Morandi

Gall. O.IR 16/C - 47521 Cesena – FC Tel. 0547\25705 – Fax 0547\25705

TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'- CESENA

Es. Imm. R.G.E. n. 183\2012

Giudice: Dott.ssa Barbara Vacca

MELIORBANCA SPA

c/o

***** **** **** ****

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

LOTTO UNICO

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SOMMARIO

1. COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO pag. 3

2. IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI E CONFINI, DATI PIGNORAMENTO E NOTA pag. 3

3. PROPRIETA' DELL'IMMOBILE, TITOLO PROVENIENZA, VERIFICA VENTENNIO pag. 5

4. DESCRIZIONE IMMOBILE E FOTO pag. 7

5. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI pag. 12

6. PLANIMETRIE CATASTALI DELL'IMMOBILE pag. 12

7. OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI pag. 12

8. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI pag. 13

9. PRECEDENTI EDILIZI e ABITABILITA', DESTINAZIONE URBANISTICA, REGOLARITA'

EDILIZIA pag. 13

10. VINCOLI, VINCOLI DI P.R.G., PAESISTICI e SIMILI, PRELAZIONI pag. 14

11. FORMALITA', VINCOLI CONDOMINIALI ed ONERI pag. 14

12-13. DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE, CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA pag. 15

14. ATTESTAZIONE ENERGETICA pag. 15

15. FABBRICATI NON CENSITI pag. 15

16. VARIAZIONI COLTURALI pag. 15

17. STIMA DELL'IMMOBILE - CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICIE COMMERCIALE,

DETERMINAZIONE VALORE DI STIMA pag. 16

18. PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER L'INTERO pag. 17

19. VALORE DI LOCAZIONE DELL'IMMOBILE pag. 18

20. DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA pag. 18

21. CODICE FISCALE pag. 18

22. CERTIFICAZIONE DI STATO CIVILE, ESTRATTO DI MATRIMONIO pag. 18

23. CERTIFICAZIONE ANAGRAFICA DI STATO DI FAMIGLIA E RESIDENZA STORICO pag. 19

24. CAUSE PENDENTI ASSEGNAZIONE IMMOBILE e LORO DEFINIZIONE pag. 19

25. REGIME FISCALE DELLA VENDITA pag. 19

26. ISTANZA DI PROROGA pag. 19

27. INVIO E DEPOSITO ELABORATO PERITALE pag. 19

NOTE FINALI pag. 20

ELENCO ALLEGATI pag. 21

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Io sottoscritta Morandi Arch. Elia, libero professionista con studio tecnico in Cesena in

Gall. O.I.R. 16/C, sono stata incaricata in data 20.12.2013 dall'Ill.mo Giudice Dott.ssa Barbara

VACCA di descrivere e stimare i beni pignorati relativi alla procedura in oggetto. Eseguite le

formalità di rito e presa visione degli atti di causa, in data 17.02.2014 ho iniziato la perizia

richiesta. Al termine delle operazioni espongo come segue i risultati ai quali sono pervenuta.

***

QUESITO 1. Comunicazione all'esecutato della data di inizio delle operazioni peritali e

del sopralluogo.

Il debitore è stato avvisato dell’inizio delle operazioni peritali e della data e dell’ora del

sopralluogo a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno (v. all. 10), inviata il

14.02.2014 all’indirizzo indicato nell'atto di pignoramento immobiliare.

Il primo sopralluogo è stato eseguito, il 24.02.2014 (data indicata nella comunicazione) alla

presenza del custode nominato dal giudice che , in assenza del proprietario, ha prima ad

aprire e poi a sostituire la serratura delle porte di accesso ai beni pignorati.

***

QUESITO 2. Identificazione dei beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei

confini e dei dati catastali, e loro corrispondenza con i dati indicati nel pignoramento e

nella nota di trascrizione; .."descrizione giuridica" del bene...,

2.1. IDENTIFICAZIONE

Intera proprieta' su appartamento ai piani primo e sottotetto con garage al piano interrato,

ubicato in comune di Borghi, loc. Lo Stradone, in Via Primo Maggio,18..

2.2. DATI CATASTALI ATTUALI E CONFINI

Al Catasto Fabbricati di Forlì la ditta intestataria degli immobili risulta:

***** **** **** **** nato in Egitto il 08.08.1964, proprieta' per 1\1 in regime di separazione dei

beni.

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I beni pignorati sono distinti al Fg 14 del Comune di Borghi, part.lla 813:

- appartamento ai piani primo e sottotetto sub. 13 Via 1° Maggio p. 1– 2 Cat. A/2 cl 1 vani 4

R.C. Euro 247,90;

- garage al piano interrato sub. 28 Via 1° Maggio p. S1 Cat. C/6 cl 2 mq 19, R. C. Euro 36,31.

Beni comuni:

- sub. 35 BCNC (corte e vano scala) ai subalterni 13 e 14

- sub. 36 BCNC (corte comune e scale comuni) ai subalterni dall’1 al 31

Quota proporzionale di proprietà sulle parti comuni dell’appartamento con garage pari a

52,66/1000.

La corte di pertinenza del fabbricato che contiene le unità immobiliari pignorate è distinta al

Catasto Terreni partita 1 al fg 14 part.lla 813 - Ente urbano di mq 1153,00.

I beni pignorati confinano: l’appartamento con ragioni ***** **** **** (sub 14), ***** **** ****

(sub.11) e parti comuni della part.lla 813, salvi se altri; il garage con il sub 21, il sub.29 e parti

comuni della part.lla 813, salvi se altri

Si allegano i seguenti documenti relativi agli immobili pignorati rilasciati dall’ Agenzia delle Entrate

di Forlì, Sezione Territorio: planimetrie dei beni, quadro dimostrativo delle u.i.u., visure catastali

attuali e storiche per Fabbricati e Terreni, estratto di mappa catastale, visure confinanti (v. all. 2).

2.3. DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE

E CORRISPONDENZA FRA GLI STESSI

- Pignoramento immobiliare del 17.05.2012

I dati catastali indicati nel pignoramento immobiliare, corrispondono a quelli attuali del catasto

fabbricati.

- Nota di trascrizione del pignoramento, art. 8711 del 14.08.2012

I dati catastali delle unità immobiliari, indicati nella Nota di Trascrizione del pignoramento

immobiliare presso l'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità

Immobiliare, corrispondono a quelli del pignoramento immobiliare e a quelli attuali del catasto

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fabbricati.

2.4. DESCRIZIONE GIURIDICA DELL'IMMOBILE

Appartamento con garage sito in fabbricato condominiale, in Comune di Borghi, in Via Primo

Maggio, 18. Il fabbricato condominiale è stato realizzato su terreno pertinenziale che né

costituisce il sedime e l'area scoperta di complessivi mq 1153,00 catastali.

L’appartamento è posto ai piani primo e secondo (o sottotetto), collegati fra loro da una scala

interna; il piano primo è composto da ingresso su monolocale con angolo cottura, bagno con

antibagno e balcone a livello; il piano secondo (o sottotetto) è costituito da disimpegno, due

ripostigli e da un bagno.

Il garage ha una superficie catastale di mq 19 ed è dotato di una piccola corte esclusiva,

antistante il portone d’accesso, di circa 2 mq.

Il tutto per una superficie lorda commerciale di mq 80,70 ca.

I beni pignorati sono distinti al Fg 14 del Comune di Borghi, part.lla 813:

- appartamento al piano primo e sottotetto sub. 13 Via 1° Maggio p. 1– 2 Cat. A/2 cl 1 vani 4

R.C. Euro 247,90;

- garage al piano interrato sub. 28 Via 1° Maggio p. S1 Cat. C/6 cl 2 mq 19, R. C. Euro 36,31.

Beni comuni:

- sub. 35 BCNC (corte e vano scala) ai subalterni 13 e 14

- sub. 36 BCNC (corte comune e scale comuni) ai subalterni dall’1 al 31

La corte di pertinenza del fabbricato che contiene le unità immobiliari pignorate è distinta al

Catasto Terreni partita 1 al fg 14 part.lla 813 - Ente urbano di mq 1153,00.

I beni pignorati confinano: l’appartamento con ragioni ***** **** **** (sub 14), ***** **** ****

(sub.11) e parti comuni della part.lla 813, salvi se altri; il garage con il sub 21, il sub.29 e parti

comuni della part.lla 813, salvi se altri

***

QUESITO 3. Verifica della proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata

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e l’esatta loro provenienza.

3.1. PROPRIETA'

I beni pignorati sono di proprietà di ***** **** **** ****.

3.2. TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE AGLI ESECUTATI E TITOLI ANTECEDENTE IL

PIGNORAMENTO FINO A COPRIRE IL VENTENNIO

I beni risultano in capo all’esecutato per atto di compravendita a rogito del notaio Prisca De

Angelis del distretto di Forlì-Rimini del 27.12.2007 rep. 2076/724 registrato a Rimini il 28.12.2007

al n. 16088/1T e trascritto a Forlì il 31.12.07 all’art. 14958 (v. all. 6).

Il sig. ***** **** **** **** ha acquistato i beni dalla Società “***** **** **** ****” che ne era

proprietaria per aver acquistato il terreno sul quale è stato edificato a sua cura e spese il

fabbricato di cui fanno parte gli immobili pignorati. Il terreno è stato acquistato con atto di

compravendita a rogito del notaio Prisca De Angelis del distretto di Forlì-Rimini del 28.02.2005 n.

di rep. 383/81 registrato a Rimini il 28.02.2005 al n. 1430 serie 1T e trascritto a Forlì il 01.03.2005

all’art. 2350.

La Società “***** **** **** ****” aveva acquistato il terreno dai sig.ri ***** **** ****, ***** **** **** e

***** **** **** che ne erano proprietari per:

- testamento olografo in successione di ***** **** ****, morto il 24.03.1984, pubblicato in data

17.09.1984 dal notaio Giovanna Nicoletti Dardani di Rimini rep. 12.298/4294, registrato a Rimini il

21.09.1984 al n. 5253 e trascritto a Forlì il 26.09.1984 all’art. 7226.

- atto di successione a ***** **** **** morto il 12.01.1984, trascritto a Forlì il 21.02.1985 all’art.

1390.

3.2.2. VINCOLI E\O PATTI INDICATI NELL'ATTO

Nell’atto di provenienza la soc. venditrice dichiara che sull’immobile grava un atto unilaterale

d’obbligo con il Comune di Borghi, atto a rogito del notaio Prisca De Angelis del 5 maggio 2005

rep. 542/105 registrato a Rimini in data 6 maggio 2005 al n. 1339 serie 1, trascritto a Forlì in data

16 maggio 2005 all’art. 5649. In tale atto la soc. costruttrice si è obbligata, nei confronti del

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comune di Borghi di realizzare direttamente tutte le opere di Urbanizzazione ed edilizie in genere;

in particolare l’allargamento della sede stradale di Via 1° Maggio, realizzazione della viabilità

interna e impegnata a monetizzare la parte non direttamente realizzata. Il Tecnico dell’ufficio

edilizia del Comune ha dichiarato che quanto stabilito nell’atto è stato fatto prima della richiesta

dell’abitabilità del fabbricato.

***

QUESITO 4. Descrizione dell'immobile e completa rappresentazione, anche mediante

fotografie degli esterni e degli interni, inserendo le foto più significative nel corpo della

perizia.

4.1. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

L'immobile pignorato si trova in una palazzina condominiale sita nel centro abitato della Loc. Lo

Stradone del Comune di Borghi (FC), in Via Primo Maggio n° 18/int.1, (all’incrocio con Via

Cornacchiara) ed è composto da un appartamento, che si sviluppa al piano primo e secondo

(sottotetto), e da un garage con piccola corte esclusiva annessa, sito al piano interrato.

La palazzina, realizzata negli anni 2005-2007, contiene n. 15 appartamenti con garage e servizi di

pertinenza. Il fabbricato è stato costruito con più corpi sfalsati su di un lotto di terreno che risulta in

forte pendenza. L’edificio ha struttura portante in cemento armato, solai in laterocemento e tetto a

falde con manto di copertura realizzato in tegole.

La muratura di tamponamento del fabbricato risulta intonacata e tinteggiata di colore giallo,

mentre i cornicioni, lo sporto di gronda e i solai dei terrazzi sono in cemento a vista. Le finestre e

le portefinestre della palazzina si chiudono con leggeri scuri in legno richiudibili a pacchetto.

Una rampa per l’accesso pedonale agli appartamenti si sviluppa ad andamento curvilineo sul

fronte del fabbricato e rettilineo lungo tutto il prospetto sud. La rampa ha parapetto in elementi

metallici verticali di colore grigio scuro e pavimento in mattonelle color cotto (dim 15x15cm)

posate in diagonale. Lungo il suo percorso si aprono i cancelli d’accesso alle corti esclusive o

comuni alle unità immobiliari del complesso condominiale. La corte di pertinenza

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dell’appartamento pignorato è una piccola corte comune attraverso la quale si raggiunge la scala

che sale al piano primo dove si trova l’appartamento. La corte e il vano scala sono comuni a due

appartamenti siti entrambi al piano primo.

L'appartamento oggetto di pignoramento è composto da:

- al piano primo (monolocale): una stanza ad uso ingresso/soggiorno/pranzo con angolo cottura e

terrazzo, un antibagno e un bagno;

- al piano secondo (sottotetto a servizi): un disimpegno, due ripostigli e un bagno (tre locali dotati

di lucernai).

Si raggiunge il sottotetto dal soggiorno/pranzo salendo una scala in legno con struttura e ringhiera

in metallo. La bella struttura in legno del tetto (travi primarie e secondarie e tavolato) è stata

lasciata a vista in tutto il sottotetto.

Il pavimento del monolocale e del sottotetto sono stati realizzati con piastrelle in ceramica (dim.30

x 30 cm) di colore beige chiaro. Il balcone ha il pavimento in piastrelle di gres (dim.15 x 15 cm) di

color rosso scuro. I pavimenti ed i rivestimenti dell’antibagno e del bagno del monolocale e del

bagno del sottotetto sono in mattonelle di ceramica (dim.20 x 20cm) di colore chiaro, in parte

posate in diagonale. Nel bagno al piano primo vi sono: un wc, un bidè di colore bianco e l’attacco

per la lavatrice mentre il lavabo si trova nell’antibagno. Nel bagno al piano sottotetto gli elementi

sanitari sono: un wc, un bidè e un lavabo in vetrochina di colore bianco e un piatto doccia chiuso

da pannelli in plastica trasparente.

Le finestre e le portefinestre hanno infissi in legno con vetrocamera e le porte interne, in legno

tamburato, hanno maniglie in metallo. Nel sottotetto le porte di un ripostiglio e del bagno sono

scorrevoli del tipo denominato “Scrigno”.

Nell’alloggio sono presenti, in entrambi i piani, gli impianti elettrico, idrico, termo-idraulico e per la

Tv. L’impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato a gas metano e fornito di radiatori in

metallo. La caldaia è posizionata in una nicchia ricavata nel terrazzo del monolocale.

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Ad un esame a vista, gli impianti appaiono eseguiti rispettando le norme vigenti al momento della

loro realizzazione.

Nella zona cottura del soggiono/pranzo dell’appartamento si nota, in un angolo del soffitto, una

macchia di umidità causata probabilmente da una perdita d’acqua proveniente dall’impianto

idraulico del sovrastante bagno del sottotetto.

Al garage posto al piano interrato si accede dalla Via Primo Maggio, attraverso un passo carrabile

- chiuso da una sbarra con apertura automatizzata - che immette nella rampa e nello spazio di

manovra comune alle autorimesse della palazzina. Un accesso del tipo pedonale al piano

autorimesse si trova al termine della rampa esterna che disimpegna gli ingressi agli appartamenti.

Il vano garage oggetto di pignoramento è intonacato e fornito di portone in metallo (2,50 di

larghezza per 2,30 di altezza) e di impianto elettrico.

Lo spazio antistante al portone del garage è di proprietà esclusiva. L’area è accatastata come

corte e misura circa 2 mq.

La superficie commerciale complessiva (appartamento e garage) risulta di mq 80,70 ca., misura

da riferirsi al lordo delle murature.

Lo stato dei beni è nel complesso discreto. Per una migliore visione dello stato di conservazione

dell'edificio e delle finiture interne si rimanda al rilievo fotografico, succ. citato all. 1.

4.2. RAPPRESENTAZIONE E FOTO SIGNIFICATIVE

La rappresentazione dello stato attuale dell'immobile, risulta nelle planimetrie catastali (v. all. 2)

e dal rilievo fotografico degli esterni e degli interni. (v. all. 1).

Si inseriscono, di seguito, a titolo esemplificativo, alcune delle foto dei beni pignorati.

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La palazzina condominiale vista da Via Primo Maggio

Rampa pedonale comune e vista del terrazzo dell’appartamento pignorato

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sogg/pranzo/angolo cottura bagno

sottotetto - ripostiglio n.2 sottotetto - bagno

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QUESITO 5. Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità,

vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità.

5.1 ISCRIZIONI - TRASCRIZIONI

All’Agenzia del Territorio di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva che gli immobili alla

data del 23.12.2013 sono gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni:

1) con soggetto contro ***** **** **** **** per la proprietà di 1/1:

- Iscrizione n. 6350 del 31.12.2007 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di

mutuo fondiario, rep. 2077/725 del 27.12.2007, Pubblico ufficiale notaio PRISCA DE ANGELIS di

Rimini, soggetto a favore di MELIORBANCA SPA. con sede a Milano.

-Trascrizione n. 8711 del 14.08.2012 verbale di pignoramento immobili rep. 1.006 del

17.05.2012 Pubblico ufficiale: Ufficiale Giudiziario di Forlì, soggetto a favore di MELIORBANCA

SPA. con sede a Milano.

QUESITO 6. Il Ctu prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili di cui

all’atto di pignoramento..

Si allegano le planimetrie catastali dell'immobile in oggetto (abitazione e garage), il quadro

dimostrativo delle unità immobiliari della palazzina condominiale e l’estratto di mappa rilasciati

dall'Agenzia delle Entrate, Sezione Territorio di Forlì.

Le planimetrie catastali dei beni pignorati risultano conformi allo stato autorizzato del fabbricato

(vedi citato doc. 2).

***

QUESITO 7. Il ctu dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali

omesse denunce di successione, ecc.).

Dalle certificazioni rilasciate dall’Agenzia delle Entrate – Direzione prov.le di Forlì - Cesena –

Ufficio Territoriale di Cesena (prot.lli: AGE.AGEDP-FC.REGISTRO UFFICIALE. 0001664. del

10/01/2014-U) prodotta in allegato, non risulta alcuna omissione fiscalmente rilevante (v. all.9).

***

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QUESITO 8. Il Ctu riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con

indicazione (se occupato da terzi) del titolo in base al quale l'immobile è occupato......

L'immobile è libero.

***

QUESITO 9. Il Ctu verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica degli immobili pignorati, la

dichiarazione di agibilità, i costi delle eventuali sanatorie nel caso in cui siano possibili e

gli adempimenti a carico dell'aggiudicatario precisando se esistano procedure

amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori.

9.1. PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA'

Dalle ricerche effettuate presso l’ufficio tecnico del Comune di Borghi è risultato che l'immobile.

che contiene le unità immobiliari pignorate, è stato realizzato in seguito a permesso di costruire

n. 493/2004 del 14.07.2005 prot. 6474, rilasciato alla Ditta VEAP IMMOBILIARE SRL con sede in

Rimini” ed a una successiva Variante D.I.A. (presentata in data 26 luglio 2007 prot. 5161) per

variante non sostanziale al permesso di costruire.

La richiesta di certificato di abitabilità per il fabbricato residenziale in Via Primo Maggio è stata

fatta in data 01.03.2008. Per il rilascio dell’abitabilità, il comune di Borghi, ha richiesto un’ ulteriore

documentazione (con lettera del 20 marzo 2012 - prot. n. 2116) che è stata solo in parte prodotta

dalla Ditta costruttrice. Pertanto il rilascio di abitabilità è stato sospeso sino a quando non sarà

consegnata tutta la documentazione richiesta.

9.2. DESTINAZIONE URBANISTICA DEL VIGENTE P.R.G. e NORME TECNICHE

Nelle tavole del RUE del Comune di Borghi, il fabbricato condominiale è compreso nel territorio

urbano A.10-3 – tessuto residenziale a media densità (art. 3.10.2 delle Norme del RUE).

Si allegano estratti della pianificazione urbanistica vigente (v. doc. 8)

9.3. REGOLARITA' EDILIZIA

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Dal sopralluogo è risultato che il bene oggetto di pignoramento è conforme ai progetti autorizzati

ed allegati alle pratiche edilizie sopracitate.

Quesito 10. Il Ctu provveda a verificare, anche con controlli presso i competenti uffici

amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali,

storico-artistici, di prelazione dello stato ex d.lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri di

qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli di

natura condominiale o derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli

stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex

t.u. beni culturali, vincoli di p.r.g., diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico

dell’acquirente.

10.1. VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ARTISTICI, DI PRELAZIONE DELLO

STATO ex d.Lgs. 42\2004

L'immobile non è vincolato ai sensi ex T.U. Beni Culturali e per lo stesso - dai documenti in

possesso del CTU e/o verificabili in sede di sopralluogo - non risultano diritti di prelazione

legale.

10.2. VINCOLI di PIANO REGOLATORE GENERALE

Non ne risultano.

QUESITO 11. Il Ctu provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di

natura condominiale (precisando in tal caso l’esistenza di eventuali spese condominiali

insolute nell’anno in corso e nell’anno solare precedente), gravanti sul bene che saranno

cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

La palazzina condominiale è amministrata dal sig. Giuliano P.I. Bertini di Bellaria- Igea Marina

(RN), il quale ha fornito al CTU il seguente elenco di spese condominiali non pagate

dall’esecutato per gli immobili pignorati:

dal 01.03.2010 al 28.02.2011 € 435,36 consuntivo

dal 01.03.2011 al 28.02.2012 € 633,95 consuntivo

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dal 01.03.2012 al 28.02.2013 € 745,01 consuntivo

dal 01.03.2013 al 28.02.2014 € 531,92 preventivo

***

QUESITI 12.-13. Il ctu verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell'immobile

pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica

attuale.....non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà

l'intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di

validità.

Ai sensi delle vigenti norme, per i beni pignorati, destinati a civile abitazione, non vi è l'obbligo di

allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica al Decreto di Trasferimento Immobiliare.

***

QUESITO 14. Il ctu verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di attestazione delle

certificazione energetica.......

L'immobile risulta privo dell'Attestato di Certificazione Energetica.

***

QUESITO 15. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al n.c.e.u., provveda a redigere

planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento........... Ove ne

sussista la necessità, proceda all’adeguamento catastale sia al catasto terreni che al

catasto fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto

ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del dm 701/94....

L'immobile risulta accatastato in modo conforme allo stato autorizzato.

***

QUESITO 16. Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d'uso, accerti......

I beni pignorati non comprendono terreni agricoli.

***

QUESITO 17. il ctu proceda alla determinazione del valore commerciale di ogni lotto,

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indicando i criteri di stima utilizzati e le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, gli

adeguamenti e le correzioni della stima apportate.......

17.1. CRITERI ADOTTATI

Fra i diversi aspetti economici che possono essere valutati con i differenti criteri di stima suggeriti

dalla dottrina estimativa per la ricerca del valore di un bene, si ritiene opportuno adottare il

valore di mercato come quello più rispondente al nostro caso, senza tralasciare il confronto con

il valore derivato da altri metodi. Il valore di mercato si calcola moltiplicando il costo unitario per i

metri quadrati di superficie rettificata complessiva dell'immobile Il costo unitario da utilizzare si

ricava dalla media dei costi unitari noti di immobili con caratteristiche di destinazione d’uso,

costruttive, tipologiche, ubicative, posizionali e di vetustà analoghe a quelle del fabbricato da

stimare.

La valutazione tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile in oggetto

e della situazione attuale del mercato immobiliare e di quant'altro può influire sulla corretta

determinazione del valore di stima.

17.2. FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE

Il CTU, al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato dell'immobile, ha raccolto dati e

informazioni, direttamente o presso operatori del settore (agenzie immobiliari e\o immobiliari di

costruzione in genere) su immobili ad uso abitativo in zona o in zone similari. Le informazioni e

prezzi così ottenuti sono stati rapportati per analogia al caso di specie. Le ricerche effettuate

fanno ammontare il costo unitario, per beni corrispondenti, a Euro 2.000,00 al mq.

17.3. DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE

Trattandosi di immobile ad uso abitazione, la superficie commerciale - rettificata da coefficienti

di differenziazione - è stata computata al lordo delle murature dividendo le superfici utili dalle

superfici accessorie. I coefficienti di differenziazione utilizzati per il calcolo delle superfici

rettificate equivalgono a quelli usati per la determinazione delle quote millesimali, per la

determinazione dell'equo canone, nonché quelli di consuetudini ed usi locali. La loro utilizzazione

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permette di adattare quotazioni medie riferite ad immobili simili scendendo da un valore di

massima ad un valore più dettagliato e più vicino al reale.

Per l’immobile pignorato è stato applicato il coefficiente di differenziazione 0,70 alla superficie

della parte di sottotetto a servizi e il coeff. 0,50 al garage e al terrazzo.

Totale superficie lorda rettificata mq 80,70 (superficie commerciale dell’immobile)

Superficie commerciale appartamento mq 67,40; superficie commerciale garage mq 13,30

VALORE DI STIMA DELL'INTERO IMMOBILE

Considerando il valore unitario medio e usando le superfici rettificate, il valore di mercato

dell'immobile risulta:

€. 2.000,00 x mq. 80,70 = € 161.400,00 arrotondate a € 161.500,00.

Si detraggono dal valore calcolato le spese per la sistemazione della perdita d’acqua e delle

tracce di umidità nel soffitto dell’angolo cottura:

Euro 161.500,00 – Euro 2.500,00 = Euro 159.000,00.

Il valore finale di stima per l’intero bene risulta di € 159.000,00.

(Euro centocinquantanovemila).

VALORE DI STIMA DELLA QUOTA PIGNORATA

E’ stata pignorata l’intera proprietà

***

QUESITO 18. Nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote.... Comoda divisibilita'

dell'immobile....

Data la natura dei beni pignorati, un monolocale con sottotetto e garage, si ritiene l'immobile non

divisibile.

***

QUESITO 19. Il ctu evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita.........

Indicando anche il valore locativo dell’immobile;

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Dalle ricerche effettuate risulta che nel comune di Borghi in Loc. Lo Stradone gli appartamenti

dotati di garage, siti in palazzine condominiali, con analoghe caratteristiche dimensionali (n° di

vani), ubicative (sito in una frazione del comune in zona panoramica) e di vetustà, vengono locati

a corpo da € 350,00 a € 500,00 mensili.

I beni pignorati sono ubicati nel centro abitato della frazione e godono di una bella vista

panoramica sulla vallata, si presentano in normali condizioni di manutenzione (ad eccezione dei

segni dovuti ad una perdita d’acqua nel soffitto dell’angolo cottura), con rifiniture di tipo medio-alto,

ma con uno spazio abitabile limitato (monolocale con sottotetto a servizi). Si ritiene quindi che il

valore locativo dell’immobile ammonti a € 400,00 mensili.

***

QUESITO 20. Il ctu precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più

lotti.........

Il CTU ritiene che l'immobile oggetto di stima, appartamento monolocale con sottotetto e

garage, date le sue caratteristiche oggettive (dimensione, destinazione d’uso, tipologia,

ecc.) debba essere venduto in un lotto unico.

***

QUESITO 21. Il ctu acquisisca il numero di codice fiscale dell'esecutato.

Il codice fiscale dell’esecutato è il seguente:

***** **** **** **** - C.F. ***** **** ****

***

QUESITO 22. Il ctu acquisisca copia certificato di stato civile ... e ove risulti coniugato ....

Estratto di matrimonio....

NOTA. All’ Ufficio Anagrafe del comune di Borghi lo stato civile del signor ***** **** **** ****

risulta di stato libero come è scritto nel Certificato di Stato Libero rilasciato al CTU dal

comune di Borghi in data 28 dicembre 2013 e qui allegato (v. all.8), mentre nell’atto di

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compravendita dell’immobile il sig. ***** **** **** **** ha dichiarato di essere coniugato in

regime di separazione dei beni. (v. all.6),

***

QUESITO 23. ..stato di famiglia e certificato storico di residenza dei soggetti occupanti

l'immobile....ove diversi dal debitore esecutato.

L'immobile è libero.

***

QUESITO 24. il ctu verifichi, presso la cancelleria civile del tribunale, l'attuale pendenza

delle cause relative ad eventuali domande trascritte risultanti sull'immobile pignorato.......

acquisendone copia.

Non ve ne sono.

***

QUESITO 25. Il ctu provveda a verificare il regime fiscale dell’immobile (vendita soggetta

ad imposta di registro e/o ad i.v.a.)....

La proprietà dell'immobile risulta in capo a persone fisiche e la sua vendita è soggetta ad

imposta di registro.

***

QUESITO 26. il ctu formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di

deposito della perizia......

Il CTU non ha presentato istanza di proroga del termine inizialmente concesso per il deposito

dell'elaborato peritale.

***

QUESITO 27. Il ctu provveda, almeno 45 giorni prima della data fissata per l’udienza di

determinazione delle modalità della vendita (e dunque entro il 21.03.2014), ad inviare copia

dell'elaborato peritale al creditore procedente, ai creditori intervenuti e al

debitore................, nonché a depositare entro il medesimo termine in cancelleria l’originale

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dell’elaborato + 1 copia, corredati entrambi da tutta la documentazione....

Copia del presente elaborato peritale sarà inviata, entro il termine di cui sopra, o a mezzo

posta certificata o a mezzo raccomandata AR, sia all'esecutato, sia al\ai creditore\i

procedente\i, sia al\ai creditore\i intervenuto\i, come da ricevuta\e mail e\o postale\i che

separatamente si allega\no unitamente alla consegna del presente elaborato al Tribunale

di Forlì.

Entro il termine assegnato, tutto quanto previsto dal quesito nel Verbale di Giuramento

dell'Esperto sarà depositato presso la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Forlì, sia

in forma cartacea e sia su supporto informatico.

***

NOTE

La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze

dell'Esperto;

L'Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione;

L'Esperto ha ispezionato personalmente l'immobile oggetto di stima;

Salvo diversa indicazione, la data della valutazione coincide con la data della relazione di

stima, riportata in calce alla stessa;

Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente

visionati per una sua piena comprensione;

E' vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il

quale lo stesso è stato redatto;

Con osservanza.

Cesena, 18 febbraio 2014 Il CTU

Arch. Elia Morandi

ELENCO ALLEGATI:

all. 1. RILIEVO FOTOGRAFICO DEGLI ESTERNI ED INTERNI

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all. 2. PLANIMETRIE QUADRO DIMOSTRATIVO ED ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE

all. 3. DOCUMENTAZIONE CATASTALE CON CONFINANTI

all. 4. AUTORIZZAZIONE EDILIZIE E PROGETTI RILASCIATI DAL COMUNE DI BORGHI E ATTO

UNILATERALE D'OBBLIGO

all. 5. STRALCI DEL PIANO REGOLATORE GENERALE ED ESTRATTI DELLA NORMATIVA

VIGENTE

all. 6. ATTO DI PROVENIENZA IMMOBILE

all. 7. VISURA CONSERVATORIA RR.II

all. 8. CERTIFICATI ANAGRAFICI

all. 9. CERTIFICAZIONE RILASCIATA DALL'AGENZIA DELLE ENTRATE

all. 10. COMUNICAZIONI INVIATE ALL’ESECUTATO E AI COMPROPRIETARI

all. 11. ELENCO SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE