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Cantone Ticino

PIANO CANTONALE DELL’ALLOGGIO

Allegato 1Approfondimenti tematici e esempi concreti,

schede A-T

Marzo 2015

Via Campagna 22, CH-6952 CANOBBIOTel. +41 (0)91 220 28 20, fax +41 (0)91 941 71 44www.planidea.ch, e-mail: [email protected]

PLANIDEA S.A. • URBANISTICA • AMBIENTE • MOBILITÀ

Piano cantonale dell’alloggio - Allegato 1

Marzoo 2015

Sommario

1. APPROFONDIMENTI TEMATICI 3

A. Definizioni generali 5

B. Descrizione degli attori in gioco 7

C. Tipologie di interventi pubblici 11

C1. Interventi promossi dalla Confederazione 13

C2. Interventi promossi dal Cantone 17

C3. Interventi promossi dai Comuni 23

D. Centro di competenza cantonale 29

E. Operatività di un ente autonomo di acquisto di immobili esistenti 37

F. Tipologie di organizzazioni di utilità pubblica (OUP) 41

G. Le cooperative: alcune nozioni specifiche 45

H. Finanziamento di un’operazione di utilità pubblica 49

I. Lo sviluppo di un progetto immobiliare 57

J. Gestione della mobilità nei processi di pianificazione di nuove aree (MIPA) 61

K. Controllo dei costi di costruzione 65

L. Costi dell’alloggio – approfondimento statistico 67

M. Valutazione della disponibilità di terreni di proprietà pubblica e para-pubblica 73

2. ESEMPI CONCRETI 81

N. Il Canton Neuchâtel 84

O. Il Cantone e la Città di Ginevra 86

P. La Città di Zurigo 88

Q. Il Comune di Les Breuleux (JU) 90

R. Centri di competenza pubblici e privati: Associazione mantello delle cooperative

d’abitazione svizzera 93

S. Winterthur: collaborazione tra privati e cooperative 94

T. Il Canton Ticino: diversi esempi 96


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Approfondimentitematici

1

Nel capitolo seguente, vengono esposte alcune descrizioni di dettaglio in merito ad una parte di misure di cui si è parlato nel rapporto.

Questi approfondimenti, da comprendere quali schede tematiche a sé stanti, potranno essere completati se necessario in funzione dell’evolu-zione della conoscenza in ambito di promozione dell’alloggio oppure si potrà valutare la possi-bilità di inserire nuove tematiche all’interno di questo capitolo in funzione dei bisogni e dell’at-tualità dei temi.

Gli approfondimenti trattati sono stati concepiti quale base di lavoro per il futuro centro di com-petenza cantonale, il quale tra le sue prime mis-sioni dovrà probabilmente allestire una serie di documenti e supporti utili alla promozione della politica dell’alloggio in Ticino. Si tratterà in par-te di documenti divulgativi generali e in parte di documenti informativi relativi ad uno specifico tema.

In particolare si svilupperanno le tematiche rela-tive a:

A. Definizioni generali

B. Descrizione degli attori in gioco

C. Tipologie di interventi pubblici

C1. Interventi promossi dalla Confederazione

C2. Interventi promossi dal Cantone

C3. Interventi promossi dai Comuni

D. Centro di competenza cantonale

E. Operatività di un ente autonomo di acqui-sto di immobili esistenti

F. Tipologie di organizzazioni di utilità pubbli-ca (OUP)

G. Le cooperative: alcune nozioni specifiche

H. Finanziamento di un’operazione di utilità pubblica

I. Lo sviluppo di un progetto immobiliare

J. Gestione della mobilità nei processi di pia-nificazione di nuove aree (MIPA)

K. Controllo dei costi di costruzione

L. Costi dell’alloggio – approfondimento sta-tistico

M. Valutazione della disponibilità di terreni di proprietà pubblica e para-pubblica

3


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1 Con il passaggio alla statistica degli edifici e delle abitazioni basata su registri, non vengono più realizzate rilevazioni presso i proprietari immobiliari e le amministrazioni di immobili. In altre parole, prima i dati venivano raccolti in un determinato giorno di riferimento a cadenza decennale presso le ammi-nistrazioni e i proprietari di immobili, mentre oggi le informazioni sono contenute nel Registro federale degli edifici e delle abitazioni (REA), aggiornato a cadenza annuale.

Definizioni generali

Di seguito, sono esposte le principali definizioni utilizzate all’interno del rapporto e inerenti la politica dell’alloggio.

Alloggi (o abitazioni) in termini statistici sono considerati alloggi tutte le unità di abitazione dotate di una cucina o un cucinino

Alloggi primari abitati permanentemente da persone con il domicilio nel comune sede dell’alloggio

Alloggi secondari abitati temporaneamente da persone senza il domicilio nel comune sede dell’alloggio

Alloggi nuovi di nuova costruzione, messi sul mercato per la prima volta

Alloggi esistenti non di nuova costruzione, che possono essere sul mercato dell’alloggio o no (spesso abitati da anni dallo stesso inquilino)

Alloggi sussidiati costruiti sulla base delle azioni della legge federale per la costruzione di al-loggi e la loro proprietà del 1974, i cui inquilini sono al beneficio di sussidi federali e/o cantonali

Alloggi a pigione sosteni-bile (o moderata ai sensi LPrA)

con livello di affitto nella media o leggermente al disotto. Può anche essere definito come affitto che non supera un terzo del reddito lordo dell’inquili-no medio

Alloggi di utilità pubblica o collettiva

che sono normalmente di proprietà di Enti pubblici, collettivi o privati sen-za scopo di lucro e la cui realizzazione può essere stata agevolata dall’ente pubblico

Cooperativa unione di un numero variabile di persone o di società commerciali, organizzata corporativamente, la quale si propone in modo principale l’incremento o la salvaguardia, mediante un’azione comune, di determinati interessi economici dei suoi membri (art. 828 a 926 del CO)

Diritto di superficie contratto che permette al superficiario di edificare su un fondo altrui e di utilizzarlo come proprietario dietro pagamento di un compenso

Edifici in termini statistici, per edificio si intende ogni costruzione isolata o sepa-rata da un muro divisorio, che il giorno del censimento risulta abitata o abi-tabile (gli edifici che il giorno del censimento risultano inabitati vengono censiti soltanto se adibiti ad abitazione permanente)1

Fondazione corrisponde ad una persona giuridica che sottostà alle decisioni del Con-siglio di fondazione e che viene istituita in seguito ad atto testamentario o atto notarile. Il suo scopo è precisato nell’atto di fondazione, così come l’assenza di scopo lucrativo (CC, art. 80 a art. 89a)

Organizzazioni di utilità pubblica (OUP) attive nella costruzione di abitazioni

operatori che svolgono un’attività di utilità pubblica nella costruzione di abitazioni, le loro organizzazioni mantello, le centrali d’emissione, gli istituti di fideiussione ipotecaria e altre istituzioni che si adoperano per promuo-vere abitazioni a pigioni e prezzi moderati.È ritenuta «di utilità pubblica» un’attività che non ha scopo lucrativo e che serve a coprire il fabbisogno di alloggi a pigioni e prezzi moderati (art. 4 LPrA)

A

5


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Descrizione degli attori in gioco

7

B

� Confederazione Svizzera

� Canton Ticino

� Comuni

� organizzazioni di utilità pubblica

� attori privati

La Confederazione Svizzera

L’art. 41 della Costituzione federale della Confe-derazione Svizzera (1999) stabilisce che la Con-federazione ed i Cantoni si adoperano affin-ché ognuno possa trovare, per sé stesso e per la sua famiglia, un’abitazione adeguata e a condizioni sopportabili. Inoltre, l’art. 108 della Costituzione federale, relativo alla promozione della costruzione d’abitazioni e dell’accesso alla proprietà, stabilisce che la Confederazione pro-muove la costruzione d’abitazioni e l’acquisto in proprietà di appartamenti e case per il fab-bisogno privato personale, nonché l’attività di enti e organizzazioni dediti alla costruzio-ne d’abitazioni a scopi d’utilità pubblica. Essa promuove in particolare l’acquisto e l’attrezzatu-ra di terreni per la costruzione d’abitazioni, la ra-zionalizzazione dell’edilizia abitativa, la riduzione del prezzo della costruzione d’abitazioni e la ri-duzione dei costi abitativi. In tale ambito, prende in considerazione in particolare gli interessi delle famiglie, degli anziani, degli indigenti e dei disa-bili.

La Confederazione ha dunque emanato e tuttora emana Leggi e Ordinanze che sostengono e pro-muovono la realizzazione ed il rinnovo di alloggi a pigione sostenibile. Pone quindi gli indirizzi principali della politica dell’alloggio, validi per tutti i Cantoni, e fissa le regole del gioco minime che devono strutturare il mercato dell’alloggio. In particolare, ed in base alle leggi emanate, crea fondi e fideiussioni affinché altre entità, senza scopo di lucro, possano accedere a tassi agevo-lati ai capitali necessari a finanziare operazioni immobiliari di interesse pubblico (si veda anche la scheda C1).

La Confederazione crea inoltre le basi legali af-finché Cantoni e Comuni possano legiferare

ulteriormente, segnatamente nel campo della pianificazione territoriale. Non interviene quindi direttamente come ente esecutore di alloggi e nemmeno fissa nel dettaglio come intervenire a livello territoriale.

Il Canton Ticino

L’art. 13 della Costituzione della Repubblica e Cantone Ticino (1997) stabilisce dal canto suo che ogni persona nel bisogno ha diritto ad un alloggio, e l’art. 14 sottolinea a sua volta che il Cantone deve provvedere affinché ognuno possa trovare un’abitazione adeguata a con-dizioni economicamente sopportabili.

Anche il Cantone Ticino ha dunque emanato e tuttora emana Leggi e Ordinanze che sostengo-no e promuovono la realizzazione ed il rinnovo di alloggi a pigione sostenibile. In particolare, la Legge cantonale sull’abitazione del 22 ottobre 1985 prevede all’art 27 cpv. 1 un piano cantonale degli alloggi con lo scopo di:

“coordinare gli interventi del Cantone nel settore dell’alloggio sussidiato e (…) di promuovere un’a-deguata attività di informazione. (…). Esso indica, in particolare, la necessità di nuovi alloggi, di risa-namento degli esistenti e dell’acquisto di aree da parte dei Comuni da destinare alla costruzione di abitazioni. (…)”.

Il Cantone è quindi chiamato almeno a:

� coordinare;

� informare;

� indicare necessità di realizzazione, risana-mento e acquisto di terreni.

Vedi scheda C1

Cantone Ticino DSS/DT/DFE

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Per maggiori informazioni in merito alle misure cantonali, si veda la scheda C2.

I Comuni ticinesi

I Comuni sono gli enti chiamati a dettagliare le regole relative all’uso del territorio, tenuto conto naturalmente delle leggi e pianificazioni superiori. Per adempiere a questo scopo, defini-scono il piano regolatore comunale e devono occuparsi di indirizzare le realizzazioni private, in modo che le infrastrutture messe a disposizione della collettività portino ad un insieme edificato armonioso e con la migliore qualità di vita possi-bile. Devono fare in modo che siano disponibili posti di lavoro, occasioni di svago, infrastrutture di servizio e, naturalmente, alloggi in misura suf-ficiente a soddisfare il fabbisogno della popola-zione (di tutte le sue classi sociali e di età).

I compiti dei comuni, nel campo dell’alloggio, sono dunque importanti ed essenziali (si veda anche la scheda C3).

Le organizzazioni di utilità pubblica (OUP)

Un ulteriore attore attivo nella politica dell’allog-gio è rappresentato dalle organizzazioni di utili-tà pubblica. Con questa definizione s’intendono quelle forme giuridiche che alla base non pre-sentano uno scopo di lucro. Per esempio si può dunque pensare:

� alle cooperative;

� alle fondazioni;

� alle società anonime per le quali la ragione sociale precisa l’assenza di scopo di lucro;

� all’ente autonomo di diritto comunale.

All’interno della scheda F sono spiegate le carat-teristiche di ognuna di questa tipologie di OUP.

Generalmente, le organizzazioni di utilità pub-blica promuovono la realizzazione di alloggi di interesse pubblico in modo concreto, ricercando i terreni, mettendo a disposizione i capitali, ricer-cando ulteriori finanziatori e attuando i progetti edilizi. Si tratta dunque di un attore centrale nella promozione dell’alloggio a pigione sostenibile.

Gli attori privati

Il mercato dell’alloggio non può ovviamente prescindere da attori privati. Essi possono essere suddivisi principalmente in proprietari di terreni, proprietari di immobili residenziali e professioni-sti. Di seguito vengono sinteticamente esposte le caratteristiche di ognuna di queste categorie.

nI proprietari di terreni

La disponibilità di terreno edificabile è il primo elemento della catena che porta alla realizzazio-ne di alloggi e la sua disponibilità, limitata, è la prima preoccupazione degli enti senza scopo di lucro che si occupano di realizzare alloggi a pi-gione sostenibile.

I proprietari di terreni spesso non sono però dei realizzatori di alloggi. Essi possono anche essere delle entità para-pubbliche, come parrocchie o patriziati, che dispongono di statuti ma all’inter-no dei quali non sono contenute delle indicazio-ni particolari su come utilizzare le loro proprietà fondiarie.

È dunque necessario creare le opportune con-nessioni tra i proprietari di terreni e coloro che sono motivati e che hanno le risorse (finanziarie e conoscitive) per promuovere la costruzione di alloggi di interesse pubblico.

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Vedi scheda C3

Vedi scheda C2

Vedi scheda F


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nI proprietari di immobili residenziali

Gli immobili residenziali sono per la stragrande maggioranza in mano a privati, i quali li affitta-no a reddito e a volte limitando quest’ultimo in favore di una pigione sostenibile. I proprietari di immobili sono l’attore principale del mercato dell’alloggio: sono coloro che investono o hanno investito i soldi e che hanno la possibilità di farlo anche in futuro.

All’interno della politica di promozione dell’al-loggio di interesse pubblico, occorre che il pro-prietario di immobili venga continuamente coinvolto affinché possa fare la sua parte per rea-lizzare e, laddove già esistenti, mantenere alloggi a pigione sostenibile.

nI professionisti

Si tratta di attori che prestano le loro competen-ze perché si possano costruire e amministrare gli immobili, come per esempio:

� promotori immobiliari, che individuano le possibilità di realizzazione di immobili e le modalità di finanziamento;

� avvocati e notai, che predispongono gli atti necessari all’acquisto dei terreni, alla costituzione di società (cooperative, fonda-zioni, società anonime senza scopo di lucro, ecc.) o altri ancora;

� ingegneri ed architetti, che progettano gli immobili;

� impresari costruttori, che realizzano gli immobili;

� amministratori immobiliari, che fanno in modo che gli immobili mantengano il loro valore e la loro redditività nel tempo.

Disporre di una visione d’insieme di tutti gli attori coinvolti nella promozione degli alloggi di inte-

resse pubblico offre la possibilità di coordinare e programmare gli interventi in modo mirato e cercando di coinvolgere i giusti partner, al mo-mento giusto. 9

Approfondimenti correlati alla presente scheda: C, D, E, F, I, M, N, O, P, Q, R, S, T


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Tipologie di interventi pubblici

C

� orientare � finanziare � comunicare � Confederazione � Cantoni � Comuni

11La presente scheda sintetizza le tipologie di misure operative a disposizione delle Autorità pubbliche, dalla Confederazione ai Comuni, pas-sando dai Cantoni. Le schede C1, C2 e C3 detta-gliano quanto esposto di seguito in funzione al livello istituzionale che applica tali misure:

¡ la scheda C1 interessa il ruolo della Confede-razione;

¡ la scheda C2 interessa il ruolo dei Cantoni;

¡ la scheda C3 interessa il ruolo dei Comuni.

Nel campo della politica di promozione dell’al-loggio di interesse pubblico è dimostrata la ne-cessità, o convenienza, di un intervento pubbli-co attuabile secondo diverse possibili modalità operative. Le tipologie di misure si possono sud-dividere nei tre seguenti gruppi principali:

¡ le misure atte ad orientare le condizioni di base e le regole del gioco: in questo gruppo si inseriscono le misure gestibili tramite leggi o strumenti pianificatori;

¡ le misure finanziarie, che prevedono un impegno finanziario diretto o indiretto per la promozione per l’edificazione di alloggi di pubblica utilità;

¡ le misure atte a comunicare, con cui si cura la promozione del tema dell’alloggio a pi-gione sostenibile a più livelli, si permette di fornire consulenza a enti pubblici e privati e può portare a delle negoziazioni nel caso vi fossero trattative tra più attori.

1 UFAB (12.2014), Alloggi a prezzi moderati, un kit modulare per Città e Comuni, Granges.

Le possibili misure sono raggruppate allo stesso modo anche nell’ambito di recenti studi dell’Uffi-cio federale dell’abitazione1. Si può quindi affer-mare che si tratta di raggruppamenti giustificati e impiegati quasi in modo “standard”.

La tabella alla pagina seguente riassume le pos-sibili misure per singola tipologia d’intervento e livello istituzionale.

Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, C1, C2, C3, D, J, L, M, N, O, P, Q, R, S, T


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Tipologia delle misure/Livello istituzionale

Orientare Finanziare Comunicare

Confederazione

• Promozione degli alloggi di utilità pubblica (Legge fe-derale che promuove un’of-ferta di alloggi a pigioni e prezzi moderati e relativa ordinanza - LPrA + OPrA)

• Trasparenza in merito alle pigioni applicate e ad even-tuali aumenti delle stesse (Codice delle obbligazioni - CO)

• Regolamentazione delle re-sidenze secondarie (Legge federale sulla pianificazione del territorio - LPT)

• Fideiussioni• Mutui ipotecari di grado po-

steriore• Partecipazioni al capitale

• Centro di competenza della Confederazione in materia di politica dell’alloggio: l’Uf-ficio federale delle abitazio-ni - UFAB

Cantone

• Assicurare un’offerta ade-guata di abitazioni (Legge cantonale sull’abitazione)

• Possibilità di applicare mi-sure pianificatorie in favore dell’alloggio (Legge sullo sviluppo territoriale - Lst)

• Definizione di un modello territoriale che consideri anche la questione dell’al-loggio (Piano direttore can-tonale e programmi d’ag-glomerato)

• Fiscalità

• Crediti-quadro e fideiussio-ni per la promozione dell’al-loggio

• Cessione terreni di pro-prietà pubblica

• Partecipazione in organiz-zazioni d’utilità pubblica

• Prestazioni complementari

• Centro di competenza can-tonale (CCC)

Comuni

• Bonus pianificatori• Quote minime di alloggi a

pigione sostenibile• Cambiamento della desti-

nazione • Definizione di zone edifica-

bili d’interesse comunale• Limitazione numero di resi-

denze secondarie• Prelievo tassa sul plusvalore • Obbligo di edificazione e

diritto di prelazione

• Costruzione di alloggi da parte dell’ente pubblico

• Costituzione di un’organiz-zazione di utilità pubblica

• Cessione di terreni di pro-prietà pubblica o para-pub-blica

• Prestiti o contributi ad orga-nizzazioni di utilità pubblica

• Aiuti finanziari agli inquilini

• Negoziazioni e ruolo attivo dell’ente pubblico nell’in-termediazione tra attori del mercato dell’alloggio soste-nibile

• Consulenza e promozione del tema dell’alloggio a pi-gione sostenibile


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Interventi promossi dalla Confederazione

C1

� orientare

� finanziare

� comunicare

� Confederazione

13

La presente scheda presenta le tipologie di misu-re operative a disposizione delle Autorità federali in ambito di promozione dell’alloggio di utilità pubblica ed è contestualmente legata alle sche-de seguenti:

¡ la scheda C che sintetizza le diverse tipologie di misure in funzione del livello istituzionale che le applica;

¡ la scheda C2 che espone le diverse tipologie di misure cantonali;

¡ la scheda C3 che espone le diverse tipologie di misure comunali.

La Confederazione interviene attivamente nella politica dell’alloggio, e l’ufficio che è in partico-lare competente in materia di alloggio è l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). Esso si com-pone di cinque settori, organizzati in funzione delle missioni che gli sono state attribuite in seguito all’adozione delle leggi relative alla pro-mozione dell’alloggio. Alfine di perseguire i suoi mandati, l’UFAB sorveglia i dati statistici inerenti la questione dell’alloggio, li analizza e ne valuta le conseguenze e medio e lungo termine. A parti-re da tali dati statici e tramite studi di dettaglio, la Confederazione pubblica frequentemente ricer-che, analisi e rapporti di indubbia utilità e li met-te a disposizione del grande pubblico tramite il proprio sito internet.

Viene anche promosso il dialogo e lo scambio at-tivo di informazioni ed esperienze con i Cantoni ed i Comuni, favorendo quindi anche le possibi-lità di accrescere le conoscenze e diffondere le buone pratiche. A tale scopo, la Confederazione è anche disponibile in materia di consulenza e di supporto tecnico. Quando possibile, vengono inoltre messi a disposizione terreni di proprietà federale per promuovere progetti esemplari in materia di promozione dell’alloggio di utilità pubblica.

Infine, ma sicuramente non meno importante, la Confederazione promuove diversi aiuti finanziari (diretti e) indiretti regolati in principio da leggi e ordinanze federali.

Misure atte ad orientare Il 21 marzo 2003 il Parlamento federale ha appro-vato una nuova legge federale che promuove un’offerta di alloggi a pigioni e prezzi mode-rati (LPrA) e il 26 novembre 2003 è entrata in vi-gore la relativa ordinanza (OPrA).

Con la LPrA, la Confederazione può promuove-re la costruzione o il rinnovo di abitazioni in locazione destinate alle economie domestiche a basso reddito, l’accesso alla proprietà di abita-zioni e la ricerca nel settore dell’alloggio nonché sostenere le attività delle organizzazioni di utilità pubblica attive nel settore della costru-zione di abitazioni. In particolare essa intende tener conto degli interessi delle famiglie, dei nu-clei monoparentali, dei disabili, degli anziani bi-sognosi e delle persone in formazione. Il sistema alla base della legge federale e della relativa ordi-nanza prevede aiuti finanziari diretti e indiretti (cfr. capitolo seguente).

Un altro intervento promosso dalla Confedera-zione a livello legislativo è l’applicazione in tutta la Svizzera di una procedura che prevede di co-municare al conduttore di un nuovo contratto di locazione la precedente pigione tramite un modulo e di motivarne eventuali aumenti. Il 28 maggio 2014 il Consiglio federale ha posto in consultazione un’apposita modifica di legge, che contiene ulteriori vantaggi per locatori e conduttori mantenendo così l’equilibrio tra gli interessi delle due parti. L’obiettivo è aumentare la trasparenza del mercato della locazione per


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generare un effetto frenante sui prezzi senza pro-vocare limitazioni materiali ai danni dei locatori.

Le modifiche al Codice delle obbligazioni relative all’obbligo di utilizzo del modulo e alla comuni-cazione degli aumenti di pigione si applicano a prescindere dalla presenza di una penuria di abi-tazioni. Finora in caso di penuria di abitazioni i Cantoni potevano dichiarare obbligatorio l’uso del modulo per la stipula di un nuovo contratto di locazione. Le altre modifiche di legge proposte riguardano la comunicazione degli aumenti di pigione. L’introduzione di un termine di un anno mira a impedire che i conduttori debbano farsi carico di un aumento inaspettato della pigione dovuto a migliorie energetiche o di valorizzazio-ne poco dopo l’inizio della locazione, a meno che tale aumento non sia stato comunicato per iscrit-to al conduttore prima della firma del contratto.

L’aumento della pigione in base a una scala pattuita verrà definito dalle parti mediante un contratto che deve indicare, tra l’altro, l’importo dell’aumento in franchi e la data della sua entrata in vigore. Siccome il conduttore ne è già a cono-scenza, in futuro la comunicazione dell’aumento non richiederà l’utilizzo del modulo ma sarà suf-ficiente la comunicazione scritta.

Tramite l’iniziativa Weber, nel 2012, la popolazio-ne svizzera ha deciso di porre un limite alla co-struzione di residenze secondarie. In seguito a questa decisione, è stata modificata la Legge federale sulla pianificazione del territorio (LPT) ed è stata emanata l’Ordinanza sulle abitazioni secondarie. Grazie a queste modifiche, si chiede ai Cantoni, per il tramite del Piano direttore can-tonale, di indicare i territori in cui occorre limitare il numero di nuove residenze secondarie e pro-muovere le abitazioni primarie a prezzi moderati.

Misure finanziarieLa Confederazione, con il tramite dell’UFAB, ga-rantisce un aiuto finanziario diretto e indiretto

in sostegno della promozione di alloggi di utilità pubblica favorita da organizzazioni di utilità pub-blica. La LPrA precisa:

¡ all’art. 12 la possibilità di attribuire mutui senza interessi o saggi d’interesse favorevole (definiti aiuti diretti);

¡ all’art. 18 la possibilità di garantire fideiussio-ni, cioè mutui ipotecari di grado posteriore (definiti aiuti indiretti).

Tuttavia, nel 2007 il Consiglio federale ha deciso di rinunciare agli aiuti finanziari diretti, e quin-di alla possibilità di attribuire mutui senza inte-ressi o saggi d’interesse favorevole.

La politica di promozione dell’alloggio di utilità pubblica a livello federale può dunque essere promossa tramite gli aiuti finanziari indiretti, meglio definiti a partire dall’art. 34 LPrA. Mag-giori informazioni in merito agli aiuti finanziari promossi a livello federali sono contenuti nella scheda H.

Misure atte a comunicareOltre a quanto esposto nei capitoli precedenti, e come illustrato nell’introduzione, il ruolo della Confederazione nella politica dell’alloggio inte-ressa anche misure di ricerca, di sostegno, di dialogo e di consulenza. Infatti, a livello fede-rale è stato istituito l’Ufficio federale delle abi-tazioni (UFAB) il quale ha come ruolo di essere il centro di competenza della Confederazione in materia di politica dell’alloggio.

Come già sottolineato, l’UFAB si struttura secon-do cinque settori, uno dei quali si concentra in particolar modo sulle questioni fondamentali e sull’informazione. Questo ufficio assicura in par-ticolare lo svolgimento delle missioni seguenti1:

¡ collaborazione con le organizzazioni di utilità pubblica, con i Cantoni e con qualsiasi altra istituzione o organizzazione legata alla que-stione della promozione dell’alloggio;

Vedi scheda H

1 UFAB (2013), Portrait 2013, Granges.


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¡ analisi e controllo periodico dei dati relativi all’alloggio;

¡ ricerche nell’ambito dell’alloggio che sfocia-no in pubblicazioni che serviranno quali stru-menti di divulgazione;

¡ redazione di linee-guida e strumenti di lavo-ro destinati a tutti coloro che svolgono un ruolo all’interno delle procedure di promo-zione dell’alloggio;

¡ cooperazione con attori pubblici e privati per garantire gli interessi degli uni e degli altri

¡ comunicazioni di vario genere col fine di in-formare il maggior numero possibile di attori;

¡ elaborazione di proposte in merito a nuove misure per favorire la politica dell’alloggio;

¡ scambio d’informazioni e esperienze con or-gani internazionali;

¡ consulenza ai privati;

¡ ecc.

Per quanto concerne per esempio le pubblica-zioni dell’UFAB, si possono in particolare citare i rapporti di ricerca seguenti, pubblicati sul sito internet della Confederazione:

¡ promozione della proprietà abitativa con i fondi previdenziali;

¡ perizia concernente l’importanza e l’organiz-zazione delle cooperative di edilizia abitativa in Germania, Francia, Spagna, Danimarca e Austria;

¡ valutazione dell’attività della Centrale d’e-missione per la costruzione di alloggi (CCA);

¡ alloggi a prezzi moderati – kit modulare per Città e Comuni;

¡ la costruzione di alloggi locativi a pigione moderata è possibile (versione in francese e tedesco);

¡ ecc.

Sempre nell’ambito della divulgazione ad ampio raggio, la Confederazione ha pubblicato diver-si bollettini dell’abitazione e rapporti di lavoro sull’abitazione, ognuno dei quali trattava di un tema in particolare.

Per garantire un’informazione completa, vengo-no anche pubblicati diversi fogli informativi le-gati per esempio agli aiuti promossi dalla LPrA o dalla LCAP o ancora indirizzati alle cooperative e al loro funzionamento generale.

Le tematiche ritenute dall’UFAB come più sen-sibili e attuali vengono approfondite e danno in seguito luogo a giornate-conferenze durante le quali diversi esperti del settore espongono la situazione di fatto e propongono interessan-ti spunti di riflessione. Ogni anno vengono per esempio organizzate le Giornate dell’abitazio-ne le quali radunano membri e responsabili di cooperative o fondazioni, impiegati di ammini-strazioni comunali e cantonali, promotori privati quali istituti bancari, società immobiliari, archi-tetti, ingegneri e pianificatori, imprese di costru-zione, ecc.

L’UFAB dispone inoltre di un servizio di consu-lenza al servizio di chiunque necessiti di infor-mazioni in merito all’alloggio il quale garantisce un’informazione mirata in funzione dei bisogni e delle situazioni specifiche. L’ampia rete di co-noscenze e di collaborazioni che ha tesso l’UFAB gli permette di essere costantemente aggiornato e di garantire una visione d’insieme dei progetti conclusi o tutt’ora in atto a livello federale.

Suggerimenti di letture ¡ LPrA e OPrA

¡ www.bwo.admin.ch > Temi > Promozione dell’alloggio > Aiuti federali LPrA > Vedi in seguito i promemoria LPrA

¡ Centrale d’emissione per la costruzione di alloggi: www.egw-ccl.ch

¡ Coopérative de cautionnement hypothécaire:www.hbg-cch.ch

Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, C, C2, C3, D, J, L, N, O, P, Q, R, S, T


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Interventi promossi dal Cantone

C2

� orientare

� finanziare

� comunicare

� Cantoni

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La presente scheda presenta le tipologie di mi-sure operative a disposizione delle Autorità can-tonali in ambito di promozione dell’alloggio di utilità pubblica ed è contestualmente legata alle schede seguenti:


¡ la scheda C1 che espone le diverse tipologie di misure federali;

¡ la scheda C3 che espone le diverse tipologie di misure comunali.

Il Cantone può influenzare la politica dell’al-loggio con diverse misure le quali scaturiranno piuttosto da uno o da un altro Dipartimento. Per esempio, gli interventi legati alla gestione e all’organizzazione del territorio saranno mag-giormente promossi dal Dipartimento del terri-torio (DT), mentre le misure di stampo prevalen-temente finanziario scaturiranno piuttosto dalle volontà del Dipartimento delle finanze e dell’e-conomia (DFE). L’insieme degli interventi volti a promuovere la politica dell’alloggio e dunque atti a promuovere le questioni sociali saranno so-stenuti dal Dipartimento della sanità e socialità (DSS).

Si nota già sin d’ora che la politica dell’alloggio a livello cantonale è una questione con varie sfac-cettature, dipendente da diversi ambiti. Come esposto di seguito e più dettagliatamente nella scheda D, la promozione di questa politica a li-vello cantonale andrà orientata da un centro di competenza ad hoc.

Di seguito vengono esposti i principali interventi attuabili (o già attuati) a livello cantonale.

Misure atte ad orientare

nLegge cantonale sull’abitazione

La base legale generale che regola la questio-ne dell’alloggio in Ticino è la Legge cantonale sull’abitazione del 22 ottobre 1985. Tale legge precisa all’art. 1 che Lo Stato, allo scopo di as-sicurare un’offerta adeguata di abitazioni, nonché di ridurre i costi d’abitazione, segnata-mente le pigioni, promuove una politica attiva e coordinata intesa a favorire:

a) la costruzione e il rinnovo di abitazioni;

b) l’accesso alla loro proprietà;

c) l’acquisizione di terreni di riserva da parte dei Comuni;

d) l’acquisto di stabili esistenti.

Un’eventuale revisione di tale base legale si im-porrebbe solo nel caso in cui fossero adottate nuove misure che non rispondessero più a quan-to formulato nella legge attuale o se si volessero citare esplicitamente nuovi obiettivi (p.es. fissan-do delle quote minime di alloggi di pubblica uti-lità come avvenuto in altri cantoni). Quest’even-tualità potrà essere verificata successivamente.

nLegge sullo sviluppo territoriale

Anche la Legge sullo sviluppo territoriale (Lst) prevede di poter intervenire a favore del mercato dell’alloggio, segnatamente laddove permette di inserire nei piani regolatori comunali norme atte a favorire l’interesse pubblico.

In particolare la Lst ammette l’acquisizione di terreni da parte di Enti pubblici da destinare ad uso pubblico o a scopi d’interesse pubblico (art. 79). Con questo fine, i Comuni possono anche delimitare zone edificabili d’interesse comunale

Vedi scheda D


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(ZEIC) che mettono a disposizione alfine di rea-lizzare gli obiettivi di sviluppo socio-economico del piano regolatore (art. 80).

Si rileva inoltre che a seguito dell’aggiornamento della LPT, è ora possibile prelevare il plusvalo-re derivante da misure pianificatorie. Il prodotto derivante da tale prelievo potrebbe, in parte, ve-nir utilizzato per favorire gli interventi in ambito di promozione dell’alloggio di utilità pubblica.

nPiano direttore e Programmi d’agglomerato

Oltre alla Lst, il Cantone indirizza lo sviluppo ter-ritoriale tramite il Piano direttore. In quest’ul-timo si auspica tramite la scheda R6 (Sviluppo e contenibilità dei PR) la promozione dell’allog-gio sostenibile: “Misure a favore dell’alloggio (a pigione moderata, destinati alla popolazione anziana o altre forme di alloggio sociale) vanno incoraggiate attraverso il Piano regolatore, tramite la definizione delle utilizzazioni, anche attraverso la pianificazione negoziata, ad esempio nell’ambi-to delle operazioni di densificazione e di recupero delle aree dismesse.”

Sempre all’interno di tale scheda viene spiega-to il fenomeno delle residenze secondarie e le conseguenze che derivano dalla proliferazione di tali abitazioni. Sottolinea in particolare che una forte presenza di residenze secondarie impli-ca, tra le diverse conseguenze, un aumento dei prezzi immobiliari e quindi degli affitti.

Il Piano direttore contiene delle indicazioni in merito ad un uso razionale del suolo, che fa-vorisca inoltre gli alloggi di utilità pubblica. Si tratta per esempio di definire un modello terri-toriale a livello cantonale che garantisca la con-tinuità dello sviluppo dei principali agglomerati, rafforzando la gerarchia delle centralità col fine di confermare la strutturazione di insediamenti policentrici, funzionali e ben serviti dal punto

di vista dei trasporti e dei servizi pubblici.

Un ulteriore strumento d’indirizzo è costituito dai programmi d’agglomerato che possono indirizzare a livello regionale lo sviluppo degli insediamenti anche residenziali a pigione soste-nibili in aree centrali e ben allacciate alla rete dei trasporti pubblici.

Come si è già visto, tutte queste politiche territo-riali sono coordinate tra loro e favoriscono lo svi-luppo di centralità ben strutturate tra loro con lo scopo di rallentare la periurbanizzazione ed un uso poco razionale del territorio.

Il concetto alla base di uno sviluppo centripeto degli agglomerati presuppone la coordinazione tra l’evoluzione degli insediamenti e dei trasporti (si veda anche la scheda J).

nIncentivi fiscali ed energetici

Il Cantone ha inoltre a disposizione degli stru-menti normativi che potrebbero agevolare fi-nanziariamente chi si impegna a promuovere la realizzazione e il mantenimento di alloggi a pigione sostenibile. Di seguiti vengono esposte alcune proposte che potrebbero favorire la poli-tica dell’alloggio:

� si potrebbe intervenire alleggerendo fiscal-mente chi rinnova alloggi esistenti, man-tenendone lo status di alloggio a pigione sostenibile;

� nelle valutazione delle stime immobiliari si potrebbe tenere conto se l’immobile è di un’organizzazione di pubblica utilità, dimi-nuendo la stima del reddito locativo

� favorire il rinnovo degli edifici con alloggi a pigione sostenibile tramite degli impor-tanti incentivi per il raggiungimento di alti standard nel risparmio energetico o perlo-meno non penalizzando chi per tener bassi gli affitti non investe negli standard ener-

Vedi scheda J


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getici più alti. Anche a livello federale è in corso una valutazione di misure analoghe1.

Queste ipotesi di misure sono da approfondire nelle rispettive sedi valutandone l’inserimento in considerazione delle ripercussioni di ognuna di esse.

Misure finanziarie

nCreazione di fondi e fideiussioni

Il Cantone può decidere di adottare un credi-to-quadro volto a finanziare in modo diret-to alcuni interventi mirati a favorire la politica dell’alloggio. Sempre in quest’ottica, può anche stabilire di garantire fideiussioni, secondo l’e-sempio della Confederazione, quale ulteriore so-stegno alle operazioni di rinnovo e realizzazione di alloggi da parte degli enti senza scopo di lucro.

A titolo d’esempio si cita il caso del Canton Neu-châtel (si veda la scheda N) che per concretizzare le misure previste dalla propria legge per l’aiuto all’alloggio del 2008 ha creato un fondo di aiuto all’alloggio di 3 milioni di franchi, rialimentato annualmente affinché il suo valore non muti. Re-centemente (2.9.2014) il Gran Consiglio neoca-stellano ha adottato all’unanimità un nuovo cre-dito-quadro quadriennale di 18 milioni di franchi per rialimentare il fondo e sostenere dunque an-cora più attivamente la costruzione di alloggi di utilità pubblica e l’acquisizione di quote sociali.

Un altro Cantone che si è attivato in questo senso è Zugo, il quale ha deciso di creare un fondo di promozione pari a 50 milioni di franchi. Grazie a questa scelta politica, il Cantone ha potuto, tra-mite anche contributi esterni, creare 1’800 allog-gi di utilità pubblica corrispondenti al 3.5% del patrimonio immobiliare cantonale.

nMessa a disposizione di terreni

Un’altra misura che può intraprendere diretta-mente il Cantone è quella di mettere a dispo-sizione i terreni di sua proprietà in diritto di superficie. Il Cantone può anche intraprendere delle procedure di acquisizioni (e di espropri) per poi mettere a disposizione i terreni a coloro che promuovono gli alloggi di utilità pubblica.

Da una prima analisi effettuata nei principali centri urbani del Cantone emerge che la dispo-nibilità di terreni liberi in zona edificabile (resi-denziale o per attrezzature ed edifici pubblici) di proprietà del Cantone è molto ridotta se non inesistente (si veda la scheda M). L’impegno del Cantone ad acquisire terreni da mettere a dispo-sizione per l’alloggio sostenibile potrebbe essere ancorato a progetti di valenza cantonale in cui si procederà con acquisizioni di terreni (p.es. per il nuovo ospedale cantonale) o a degli accordi con altri attori pubblici o para-pubblici.

nPartecipazione in cooperative e altri enti

Il Cantone è già azionista di un’organizzazione di utilità pubblica, detenendo il 38% del pacchetto azionario di Alloggi Ticino SA (ATISA), il cui sco-po statutario è quello di favorire, con l’acquisto di terreni, immobili e costruendo appartamenti, l’edilizia residenziale economica in Ticino e di ostacolare la speculazione nel mercato delle abi-tazioni. Oltre ad ATISA, si potrebbe ipotizzare un coinvolgimento del Cantone in cooperative o fondazioni, magari in collaborazione con gli Enti pubblici locali. In particolare, il coinvolgimento del Cantone potrebbe avvenire in modo impor-tante in una prima fase che permetta la creazione dell’organizzazione di utilità pubblica. Una volta consolidata, l’impegno del Cantone potrebbe es-sere ridotto progressivamente.

Vedi scheda N

Vedi scheda M

1 Il Cantone già prevede degli incentivi per promuovere il risparmio energetico (vedi Decreto esecutivo concernente le condizioni per l’ottenimento dei sussidi per la promozione dell’impiego parsimonioso e razionale dell’energia (efficienza energetica), della produzione e l’utilizzazione di energia da fonti indigene rinnovabili, della distribuzione di energia termica tramite reti di teleriscaldamento e per il sostegno alle politiche energetiche degli enti locali del 12 ottobre 2011). Le condizioni sono piuttosto restrittive e, spesso, richiedono degli interventi così importanti che il solo sussidio non è sufficiente ad impedire un aumento della pigione.


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Questa soluzione è abbastanza diffusa in altri Cantoni o città. Storicamente la via scelta è sta-ta quella della creazione di una fondazione che promuovesse l’alloggio sostenibile, si possono per es. citare i seguenti esempi:

� a Lucerna esiste dal 1984 una fondazione denominata Gemeinschaftsstiftung zur Erhaltung und Schaffung von preisgünstig-em Wohnraum (GSW) con un capitale di 7 milioni di franchi che gestisce 450 alloggi;

� a Baden nel 2012 è stata creata una Wohnbaustiftung Baden;

� a Friborgo dal 1992 esiste una Fondation de la Ville de Fribourg en faveur du logement.

Per quanto concerne l’impegno in cooperative, si può citare anche in questo caso la politica pro-mossa recentemente dal Canton Neuchâtel (si veda la scheda N), per cui si prevede l’acquisizio-ne di quote sociali di cooperative di utilità pub-blica fino a coprire al massimo 20% del capitale proprio totale. Un ulteriore vantaggio della par-tecipazione in cooperative, soprattutto con una rappresentanza del Cantone nei consigli d’ammi-nistrazione, è data dalla possibilità di agevolare il flusso di informazione tra gli attori.

nPrestazioni complementari all’AVS e all’AI

Le prestazioni complementari sono delle presta-zioni subordinate alla situazione economica del richiedente o dei richiedenti, che considerano il fabbisogno (sostentamento, cioè vitto e alloggio, oneri ipotecari, spese di manutenzione dei fab-bricati, eventualmente contributi alle assicura-zioni sociali) e le entrate. Le prestazioni comple-mentari perseguono quindi lo scopo di garantire un “reddito minimo” per far fronte ai “fabbisogni vitali” ai sensi della costituzione federale.

Le condizioni per ottenere le prestazioni comple-mentari sono regolamentate dalla Legge federa-le e richiamate da leggi cantonali (vedi anche il Decreto esecutivo concernente la legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS e all’AI (LPC)). Il target a cui si riferiscono è quello delle economie domestiche composte da anziani e in-validi che non raggiungono il cosiddetto reddito minimo.

L’intervento del Cantone non ha effetti diretti sul mercato dell’alloggio in quanto non si influenza-no direttamente le pigioni.

Misure atte a comunicareLa questione relativa alla comunicazione a livel-lo cantonale può essere demandata al centro di competenza cantonale (si veda la scheda D).

Tale ufficio, competente in materia di alloggio, ha quale incarico di promuovere la politica dell’al-loggio in modo attivo tramite misure incitative e partecipative indirizzate un ampio pubblico il quale si compone sia di cittadini interessati a fondare un’organizzazione di utilità pubblica, sia di Amministrazioni pubbliche locali intenziona-te a promuovere attivamente la realizzazione di alloggio a pigione sostenibile, sia di investitori e promotori fondiari. Il CCC è quindi in misura di orientare e indirizzare ogni attore a seconda delle sue necessità.

Il centro di competenza cantonale oltre a pro-muovere attivamente la politica dell’alloggio, è anche un punto di riferimento in ambito di con-sulenza. Per garantire la necessaria completezza e correttezza delle indicazioni fornite dal CCC, quest’ultimo si affida a collaborazioni esterne con specialisti quali avvocati, notai, architetti,

Vedi scheda N

Vedi scheda D

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ecc. Il centro di competenza cantonale dispone quindi di una visione d’insieme rispetto a tutte le questioni inerenti la tematica degli alloggi di utilità pubblica.

La coordinazione con diversi attori, pubblici e privati, garantisce un approccio multi-tematico in merito all’alloggio in Ticino per garantire un supporto consultativo valido e mirato.

In sintesi, il centro di competenza cantonale deve saper gestire gli input provenienti dall’esterno (domande e richieste diverse, riscontri sui pro-getti, ecc.) e produrre output mirati (linee-guida, bilanci statistici, consultazioni, ecc.).

Suggerimenti di letture ¡ Legge cantonale sull’abitazione (22.10.1985)

¡ Legge sullo sviluppo territoriale Lst (21.06.2011)

¡ Piano direttore cantonale e programmi d’agglomerato

¡ IAS, prestazioni complementari

Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, C, C2, C3, D, J, L, M, N, O, P, Q, R, S, T


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Interventi promossi dai Comuni

C3

� orientare

� finanziare

� comunicare

� Comuni

La presente scheda presenta le tipologie di mi-sure operative a disposizione delle Autorità co-munali in ambito di promozione dell’alloggio di utilità pubblica ed è contestualmente legata alle schede seguenti:


¡ la scheda C1 che espone le diverse tipologie di misure federali;

¡ la scheda C2 che espone le diverse tipologie di misure cantonali.

Il presente capitolo espone, secondo la stessa logica dei capitoli precedenti, le misure di cui dispone un Comune nella promozione dell’allog-gio a pigione sostenibile.

Misure atte ad orientare Una possibilità di promozione della politica dell’alloggio a pigione sostenibile a livello co-munale può essere ricercata negli strumenti di pianificazione del territorio. Uno studio pre-sentato dall’UFAB ha analizzato dal punto di vista qualitativo, economico e funzionale alcuni strumenti previsti dalla LPT. Si tratta dei dispositi-vi incitativi o vincolanti (con base legale) seguen-ti, completati anche da altri strumenti già noti a livello svizzero:

¡ bonus sull’indice di sfruttamento del suolo qualora il progetto prevedesse degli alloggi a pigione sostenibile;

¡ proporzione minima di appartamenti a pigio-ne sostenibile inscritta nel piano delle zone;

¡ cambiamento della destinazione, e dunque passaggio in zona edificabile, o aumento de-gli indici di sfruttamento autorizzati;

¡ definizione di una zona d’interesse comunale;

¡ numero di residenze secondarie limitate in certi settori;

¡ tassa sul plusvalore prelevata nel momento in cui un terreno diventa edificabile o vi si au-menta l’indice di sfruttamento del suolo;

¡ obbligo di edificazione entro un termine temporale prestabilito e diritto di prelazione.

I dispositivi elencati hanno il vantaggio di poter essere applicati in simultanea alle misure pia-nificatorie e dunque laddove esiste un bisogno in alloggi a pigione sostenibile. Una pianificazio-ne strategica (territoriale ed economica) e degli obiettivi chiari permetteranno inoltre all’ammi-nistrazione pubblica di limitare il peso del suo intervento finanziario. Per far ciò, bisogna essere anticipatori e reattivi col fine di istruire il pro-getto urbano in tempo utile e di attivare i contat-ti con i potenziali operatori economici.

Un limite riscontrabile in queste misure può es-sere ritrovato nell’interdipendenza che si cerca di promuovere con il settore privato: se i pro-prietari fondiari o gli investitori non scorgono i loro interessi, sarà più complicato offrire alla popolazione degli alloggi a pigione sostenibile. Si ricorda però che la pianificazione del territo-rio scaturisce dal soppesamento degli interessi pubblici al fine di proporre soluzioni ai problemi esistenti e futuri. È dunque opportuno, anche in questo ambito, definire politiche chiare e orien-tate alla risoluzione della problematica relativa alla disponibilità di alloggi a pigione moderata cercando di combinare i diversi strumenti di cui l’Ente pubblico dispone.

Un esempio di misura che l’Ente pubblco può promuovere facendo dialogare gli interessi pub-blici con quelli privati, é la negoziazione concor-data promossa nell’ambito di progetti legati a specifici quartieri.


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Misura Descrittivo Osservazioni

Bonus sull’indice di sfruttamento del suolo

Tramite l’utilizzo di questa misura, l’Ente comunale intende promuovere la politica dell’alloggio favorendo i promotori privati che decidono di realizzare una proporzio-ne interessante di alloggi a pigione so-stenibile offrendo quale contropartita un bonus all’indice di sfruttamento.

• Più la superficie a disposizione è impor-tante, maggiori saranno gli effetti positivi del bonus. Il potenziale di questa misura è proporzionale al beneficio che può trarne il proprietario fondiario

• A dipendenza dell’ubicazione dell’interven-to, è importante valutare gli effetti urbani-stici e paesaggistici dei bonus attribuiti (p. es. eccessiva densificazione)

Proporzione minima di appartamenti a pigione sostenibile inscritta nel piano delle zone

In sede di revisione di piano regolatore o di modifiche puntuale, il Municipio pro-pone di delimitare delle zone edificabili all’interno delle quale è indispensabile re-alizzare una proporzione minima di allog-gi a pigione sostenibile.

• Buoni risultati laddove il mercato immobi-liare è dinamico in quanto tale vincolo di PR può garantire la realizzazione di operazioni immobiliari a pigione sostenibile in conte-sti in cui altrimenti le realizzazioni potreb-be sfuggire al mercato “locale” (si pensi per esempio alle aree lacustri del Cantone)

Cambiamento della de-stinazione o aumento degli indici di sfrutta-mento autorizzati, ac-compagnati contempo-raneamente dall’obbligo di definire una propor-zione minima di alloggi a pigione sostenibile

Proponendo indici di sfruttamento del suolo maggiorati (cfr. misura “bonus”) oppure modificando la destinazione del fondo, l’Amministrazione comunale ga-rantisce ai promotori privati possibilità edificatorie accresciute e allo stesso tem-po impone una proporzione minima di alloggi a pigione sostenibile.

• Aumentare le superfici edificabili permette di diminuire progressivamente le pigioni

• Il potenziale di questa misura (in particola-re l’aumento degli indici) é proporzionale all’interesse che suscita nel proprietario ad investire maggiormente nel progetto im-mobiliare

• Il passaggio a zona edificabile di superfici troppo importanti potrebbe essere in con-flitto con il principio di un utilizzo misurato del suolo

• La densificazione non dev’essere promossa a scapito della qualità architetturale, urba-nistica e paesaggistica

Definizione di una zona d’interesse comunale

Il Comune decide di acquisire dei fondi per poi delimitare delle aree edificabili di inte-resse comunale all’interno delle quali de-finisce dei concetti di sviluppo specifici (si veda la possibilità offerta dalla Lst all’art. 80-ZEIC). Tra questi può figurare una pro-porzione minima di alloggi a pigione so-stenibile e di altri contenuti di pubblica utilità.

• Il Comune deve disporre degli strumenti e dei mezzi necessari per l’acquisizione dei fondi oppure appoggiarsi ad eventuali po-litiche cantonali di aiuto finanziario volte a promuovere l’acquisizione di fondi per realizzare operazioni immobiliari di utilità pubblica

• È possibile definire i contenuti in modo preciso e definendo una politica strategica chiara

Numero di residenze se-condarie limitate in certi settori

Nei Comuni più sensibili dal punto di vista dell’impatto del turismo sulla residenza, il Municipio può imporre un limite al nume-ro di residenze secondarie, stabilizzando indirettamente anche il costo dell’allog-gio.

• Nel contesto ticinese bisogna valutare il ruolo e l’efficacia di tale misura nei centri urbani lacustri

Tassa sul plusvalore

Il Comune preleva una tassa sul plusvalo-re qualora proponga nuovi azzonamenti, cambiamenti di destinazione o incrementi degli indici di sfruttamento del suolo. Il ricavato di tale tasse viene poi destinato alla promozione dell’alloggio a pigione sostenibile. Questa misura è dunque di tipo pianificatorio e finanziario in quanto il Municipio, dopo aver attuato una misu-ra pianificatoria, investe finanziariamente nella politica dell’alloggio.

• Il potenziale di questa misura è importante• Nei centri urbani sarà però difficile costitu-

ire un fondo finanziario sufficientemente importante poiché i terreni sui quali prele-vare la tassa sono sempre più rari. È dunque importante valutare in modo attento dove promuovere la densificazione (questioni urbanistiche, ecc.) e prelevare quindi la tas-sa sul plusvalore in modo sistematico

Obbligo di edificazione entro un termine tempo-rale prestabilito e diritto di prelazione

Il Municipio garantisce indici di sfrutta-mento maggiorati, il cambiamento di destinazione o ancora la possibilità di azzonare terreni non edificabili qualora il proprietario realizzi alloggi a pigione so-stenibile entro un certo termine tempora-le. Nel caso in cui ciò non avvenisse come prestabilito, il Comune può avviare la pro-cedura di prelazione sul fondo realizzando egli stessi gli alloggi oppure mettendolo a disposizione di promotori realmente interessati a realizzare alloggi a pigione sostenibile.

• Strumento ancora poco utilizzato


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Nella tabella a lato, vengono esposti in modo sintetico i descrittivi di ognuna delle misure so-praelencate così come le principali osservazioni scaturite in seguito all’applicazione delle stesse.

Per tutte quelle misure che sono legate all’at-tribuzione di bonus o indici supplementari, si sottolinea che sarebbe opportuno che tali ope-razioni venissera accompagnate da una regola-mentazione d’uso che faccia si che gli alloggi rinnovati (lo stesso principio vale anche per quel-li nuovi) non siano sottoccupati e/o non siano co-struiti secondo standard dimensionali eccessiva-mente abbondanti. Così facendo si garantirà un effettivo aumento dell’offerta in alloggi a pigione sostenibile e una riduzione dei costi d’affitto per alloggio.

Sovente l’effetto delle misure citate nella tabella precedente si può esplicare solo a lungo termi-ne. Inoltre, le misure pianificatorie possono non essere sufficientemente efficaci se non accompa-gnate da altre misure, di tipo attivo e non coerci-tivo. L’Ente pubblico non può dunque limitarsi a proibire ed obbligare, ma deve piuttosto essere partecipe e stimolare gli attori locali.

Un’ulteriore segnalazione che viene inclusa in questa sede è la necessità di applicare le dispo-sizioni transitorie della LPT relative all’esten-sione della zona edificabile. A partire dal 1. mag-gio 2014 sono infatti entrate in vigore le norme transitorie (art. 38a LPT) le quali prevedono che a livello cantonale non si possa aumentare la su-perficie complessiva delle zone edificabili. Ciò significa che a livello comunale sarà possibile creare nuove zone edificabili solamente qualora altrove ne vengano dezonate alfine di mantene-re il bilancio nullo. Si deduce quindi che le misure proposte poc’anzi che contemplano nuovi azzo-namenti non potranno venir applicate in modo “semplice” fintanto che i disposti transitori saran-no applicabili, e dunque almeno fino all’aggior-

namento del piano direttore cantonale.

Per quanto concerne invece le politiche federali relative alla limitazione delle residenze seconda-rie e alla promozione delle abitazioni a pigione sostenibile, si veda la scheda C1.

Ogni dispositivo esposto possiede un’effi-cacia propria che va valutata caso per caso in funzione degli obiettivi da raggiungere e dei mezzi a disposizione dell’ente pubblico. Lo studio citato precedentemente (Ernst Ba-sler + Partner, 2012) conclude precisando che a corto-medio termine gli strumenti sopracitati contribuiranno solo in maniera modesta all’au-mento dell’offerta di alloggi a pigione sostenibile soprattutto a causa dei lunghi cicli di vita degli immobili che ne riducono la necessità di rinno-vo e per via della carenza di terreni edificabili. In sintesi, una buona pratica da adottare potreb-be essere la sintesi di un mix di misure piani-ficatorie, incentivi finanziari e negoziazioni atti alla concretizzazione di un progetto urbano d’interesse pubblico risultato da un partenariato pubblico-privato.

L’Ufficio federale delle abitazioni ha pubblicato nel 20121 un altro rapporto presentante delle so-luzioni per costruire degli appartamenti a pigio-ne accessibile per la maggior parte della popo-lazione senza dover necessariamente attingere ad aiuti statali. Questo è da un lato fattibile se si costruiscono delle unità abitabili più compatte, permettendo così di aumentare il quantitativo di appartamenti. D’altra parte, la standardizzazione a livello progettuale anziché delle economie di scala e la scelta dei materiali più appropriati sono altri fattori che permettono di ridurre i costi di costruzione e proporre quindi delle pigioni mag-giormente accessibili (si veda la scheda K).

Con questo metodo non si vuole ridurre la qua-lità degli appartamenti, ma crearne di nuovi e adattati ai bisogni reali. In effetti, si è spesso con-frontati a progetti immobiliari che propongono

1 UFAB (2012), La construction de logements locatifs “à prix avantageux” est possible, Granges.

Vedi scheda K

Vedi scheda C1


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superfici abitative troppo grandi e quindi con un costo al di sopra delle possibilità della popolazio-ne locale. La conseguenza è che questi apparta-menti saranno attribuiti a persone facoltose non per forza residenti o rimarranno sfitti.

Nel rispetto del principio di sviluppo sostenibile si propone dunque una densificazione delle aree centrali con la messa a disposizione di apparta-menti nuovi, compatti e funzionali a pigioni ac-cessibili. Questo modello può anche essere adot-tato in caso di ristrutturazioni di immobili.

Misure finanziarieL’UFAB considera che una parte dell’intervento comunale in favore dell’alloggio di utilità pubbli-ca possa avvenire tramite le misure di tipo finan-ziario. In questi casi, il Comune promuove il più sovente la politica dell’alloggio di utilità pubbli-ca:

¡ decidendo di costruire alloggi;

¡ costituendo un’organizzazione di utilità pub-blica;

¡ cedendo terreni pubblici sotto forma di dirit-to di superficie;

¡ sostenendo finanziariamente le organizza-zioni di utilità pubblica;

¡ offrendo aiuti finanziari diretti volti a ridurre le pigioni.

Di seguito, vengono esposti in modo sintetico i descrittivi di ognuna delle misure sopraelenca-te, così come le principali osservazioni scaturite dall’applicazione delle stesse.

Come visto nel capitolo precedente, anche ogni misura di tipo finanziario dispone di un’effi-cacia propria e dev’essere valutata singolar-mente o cumulativamente in funzione delle casistiche. Ogni Comune deve analizzare le pro-prie risorse e valutare secondo quali metodolo-gie ritiene di poter essere maggiormente efficace nella promozione della politica dell’alloggio.


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Misura Descrittivo Osservazioni

Decide di costruire alloggi

Il Comune dispone di terreni pubblici o ha la possi-bilità di acquisire dei fondi sui quali decide di rea-lizzare alloggi di utilità pubblica diventando quindi promotore immobiliare (si vedano le schede N, P, Q, S,T). Questa misura è stata spesso utilizzata nel passato e per molto tempo è stata quella più utilizzata. Im-plica uno sforzo importante per l’Amministrazione comunale, in particolare qualora si renda necessaria l’acquisizione del fondo. I risultati sono garantiti a lungo termine e il Comune può adattare l’offerta in funzione dei bisogni riscontrati sul territorio poiché è proprietario del fondo.

• È necessario che il Comune disponga di terreni o mezzi finanziari per acquisirne

• Non sono necessarie basi legali, ma gli investimenti devono essere approvati dalle Autorità comunali

• È necessaria una forte adesione politica• Non permette di produrre dei volani per

altri investimenti da parte di privati

Costituisce una organizzazione di utilità pubblica

Un’organizzazione di utilità pubblica quale una coo-perativa o una fondazione può essere costituita non solo da privati ma anche da Amministrazioni pub-bliche. Dal momento in cui un Comune dispone di un progetto immobiliare per la promozione dell’al-loggio di utilità pubblica, può decidere di istituire un’organizzazione di utilità pubblica e diventare promotore attivo e finanziatore. Questa soluzione è abbastanza diffusa e garantisce un buon funzio-namento dell’operazione. Nel caso di progetti inter-comunali, l’organizzazione di utilità pubblica potrà essere costituita da più Enti pubblici legati da una volontà comune.

• Non sono necessarie basi legali, ma gli investimenti e gli statuti devono essere approvati dalle Autorità comunali

• Permette di ridurre gli oneri amministra-tivi del Comune in quanto vi saranno dei delegati incaricati dall’organizzazione di utilità pubblica che gestiranno il proget-to

Cede terreni pub-blici sotto forma di diritto di superficie

Qualora un Comune dispone di terreni edificabili (si veda la scheda M) ma non è intenzionato a ri-vestire il ruolo di promotore immobiliare, può de-cidere di cedere i propri terreni a investitori privati o para-pubblici tramite diritto di superficie. L’atto di cessione definirà dettagliatamente gli oneri a carico del beneficiario del diritto di superficie, e tra que-sti figurerà quindi anche l’obbligo di realizzare una data proporzione di alloggi di utilità pubblica. Da una prima analisi di dati sulle proprietà pubbliche e para-pubbliche (patriziati, parrocchie, ecc.) emerge che nei principali poli urbani vi sia una discreta di-sponibilità di terreni liberi già edificabili.Dopo diversi anni di indagine del mercato dell’al-loggio di utilità pubblica, si tende a consigliare ai Comuni che dispongono di terreni propri, di non intraprendere la via dell’alienazione degli stessi in quanto si perde il controllo (e la possibilità di inter-venire) sul mercato dell’alloggio a lungo termine.

• Non sono necessarie basi legali, ma il contatto dev’essere approvato dall’Auto-rità comunale

• Nei casi più riusciti, il diritto di superficie è stato attribuito a organizzazioni di uti-lità pubblica

• Con il contratto di diritto di superficie è possibile definire ulteriori condizioni e contenuti del progetto (locali ad uso pubblico, ecc.)

Sostiene finanzia-riamente le orga-nizzazioni di utilità pubblica

Il Comune può offrire dei prestiti senza interessi op-pure con tassi ipotecari particolarmente ridotti in favore delle organizzazioni di utilità pubblica, aiu-tandole quindi nella realizzazione o nel rinnovo di alloggi a pigione sostenibile (si veda la scheda P). L’Ente pubblico può anche decidere di portarsi ga-rante dei prestiti di tali organizzazioni o ancora di attribuire capitali a fondo perso per favorire le atti-vità di tali organizzazioni.

• È necessario che il principio sia iscrit-to nei regolamenti o nelle ordinanze comunali, oppure, se avviene puntual-mente, è necessaria l’approvazione del-le Autorità comunali

• Il Comune può stabilire l’ammontare de-gli aiuti in funzione delle sue disponibili-tà

Offre aiuti finan-ziari diretti volti a ridurre le pigioni

Questa tipologia di misura prevede invece che il Comune offra aiuto finanziario direttamente agli inquilini sotto forma di sussidi per l’alloggio, per esempio. In questo caso si parla piuttosto di aiuto alla persona. L’intervento dell’Ente pubblico non ha effetti diretti sul mercato dell’alloggio in quanto non si influenza-no direttamente le pigioni.

• È necessario che il principio sia iscritto nei regolamenti o nelle ordinanze co-munali

• Sistema utilizzato sovente per evitare la dipendenza da altri aiuti statali

• Si tratta di una soluzione puntale che interviene solo marginalmente sul costo reale della pigione

Vedi schedeN, P, Q, S, T

Vedi scheda P

Vedi scheda M


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Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, C, C1, C2, D, J, L, M, N, O, P, Q, R, S, T

Misure atte a comunicareUn attore politico fondamentale della buona riuscita dell’incremento di alloggi di utilità pub-blica può essere l’Ente pubblico locale. Infatti, l’organizzazione e la struttura politica cantonale attribuiscono agli attori locali e all’azione comu-nale un ruolo importante. Infatti, esso dispone di una visione chiara della propria situazio-ne territoriale, conosce i proprietari fondiari, può diventare promotore e cercar di attivare la politica dell’alloggio di utilità pubblica secondo il principio bottom-up, e dunque informando i promotori privati e para-pubblici tramite proces-si comunicativi.

Da una parte, il Comune può, organizzare delle serate informative e partecipative volte a definire i reali bisogni della propria popolazione, creare una base di riflessione a livello locale e instaurare partenariati con attori privati.

D’altro canto, il Comune dispone dei mezzi e delle conoscenze sufficienti per instaurare una politica attiva di negoziazione con i proprietari privati che dispongono di terreni interessanti e strategici nel campo della politica dell’alloggio e che potrebbero essere interessati a sviluppare un progetto di utilità pubblica . Qualora i proprietari interessati fossero diversi, si potrebbe addirittura proporre loro la creazione di una committenza di utilità pubblica gestita da essi stessi.

In questo senso, il Comune può identificare i terreni edificabili non ancora sfruttati o quelli utilizzati in modo poco razionale col fine di av-viare delle negoziazioni con i proprietari fondiari per la realizzazione di alloggi di utilità pubblica o programmi misti (AUP, PPP, ecc.). Il proprietario potrà prendere in considerazione quanto propo-sto se il progetto globale sarà attrattivo. L’iscrizio-ne di un diritto di superficie in favore dell’Ente

pubblico o dell’organizzazione di utilità pubblica garantirebbe delle rendite annue al proprietario e allo stesso tempo la realizzazione di alloggi di utilità pubblica. Se il proprietario sarà interessa-to, potrà egli stesso partecipare alla realizzazio-ne, diventato membro dell’OUP.

Rispetto alle misure viste in precedenza, queste ultime si basano piuttosto sulla volontà e sulla sensibilità personale di ogni attore, e necessi-tano di una forte fiducia reciproca per la loro attuazione. Anch’esse devono essere pensate in coordinazione con altre tipologie di misure alfi-ne di disporre da un lato di garanzie giuridiche, e dall’altro di vettori incitativi sufficienti.

Suggerimenti di letture ¡ UFAB (12.2014), Alloggi a prezzi moderati, un kit modulare per Città e Comuni, Granges.


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Centro di competenza cantonale

D

� Consiglio di Stato � Dipartimenti cantonali � Amministrazione pubblica � promozione della politica dell’alloggio � collaborazioni � consulenza

29Il centro di competenza cantonale (CCC) corri-sponderà essenzialmente ad un ufficio canto-nale classico, il quale dovrà gestire un numero importante di collaborazioni ed essere attento rispetto ai bisogni degli attori interessati alla questione dell’alloggio. Il suo ruolo sarà da un lato di tipo consultativo e quindi paragonabile ad un servizio di pubblica utilità che viene svolto dall’Amministrazione, d’altro canto, il centro di competenza cantonale dovrà diventare un at-tore attivo nella politica dell’alloggio cantonale creando i presupposti per la realizzazione di pro-getti locali.

In concreto, il CCC dovrà promuovere la po-litica cantonale in materia di alloggio di uti-lità pubblica, fondare solide collaborazioni con gli Enti pubblici locali (ed eventualmente regionali) aiutandoli nell’attuazione di tale poli-tica e sostenere le collettività autonome che vorranno incrementare gli alloggi di utilità pubblica. Per garantire la legittimazione delle attività svolte dal centro di competenza canto-nale, esso dipenderà dalle decisioni del Consiglio di Stato, vagliate precedentemente con il gruppo di lavoro interdipartimentale (maggiori dettagli in merito sono esposti di seguito). Alfine di ga-rantire professionalità ed efficacia, e limitando al contempo le risorse da impiegare all’interno dell’Amministrazione cantonale, si propone di istituire anche un gruppo di professionisti pluri-disciplinare composto essenzialmente da liberi professionisti, i quali svolgeranno missioni spe-cifiche e legate alle loro competenze particolari. Questo gruppo sarà una valida risorsa per il CCC e permetterà di semplificare e strutturare il lavo-ro che tale ufficio dovrà effettuare.

Il CCC dovrà quindi essere attivo su diversi fronti:

¡ promozione del concetto di alloggio di utilità pubblica;

¡ collaborazione attiva con gli Enti pubblici lo-cali;

¡ sostegno alle organizzazioni di utilità pubbli-ca;

¡ collaborazioni diverse;

e dovrà disporre anche di:

¡ una banca-dati informatizzata e georeferen-ziata (per una parte dei dati);

¡ un sistema di monitoraggio connesso alla banca-dati.

Un’ulteriore missione fondamentale del CCC sarà quella di elaborare delle linee-guida generali in merito alla questione dell’alloggio di utilità pub-blica. In merito a questo tema, si considera che le schede che compongono il presente documento siano un valido punto di partenza per il CCC.

Oltre ad intervenire all’interno del territorio can-tonale, il centro di competenza cantonale dovrà mantenersi costantemente aggiornato rispet-to a quanto viene promosso e realizzato oltralpe (disponendo per esempio di contatti regolari con le associazioni regionali e le associazioni mantel-lo delle cooperative d’abitazione, oppure con l’UFAB). Esso dovrà inoltre garantirsi un contat-to preferenziale con le associazioni mantel-lo delle organizzazioni di utilità pubblica (OUP) quali cooperative d’abitazione svizzera e wohnen schweiz.

I dettagli rispetto alle funzioni, all’organizzazione e alle collaborazioni alla base del CCC sono espo-sti di seguito.


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Missioni del centro di competenza cantonale e relazioni decisionali e collaborative

Il Centro di Competenza Cantonale e le sue principali missioniIl Centro di Competenza Cantonale (CCC) può essere inteso come un qualsiasi ufficio dell’Am-ministrazione cantonale al quale vengono attri-buite delle missioni specifiche in linea con le vo-lontà politiche del Consiglio di Stato (CdS). A sua volta, il CCC elaborerà i necessari strumenti per orientare le scelte del Governo e creare quindi un processo dinamico e iterativo.

Tra le missioni del CCC si può per esempio citare l’avvio della promozione della politica dell’allog-gio in modo attivo, la gestione di eventuali credi-ti-quadro a sua disposizione, l’organizzazione di eventi atti a favorire la divulgazione della politi-ca, l’elaborazione di supporti divulgativi e infor-mativi, ecc.

Promozione della politica dell’alloggio

Questa misura sarà importante soprattutto du-rante i primi periodi di attività del CCC e richiede la presenza sul territorio e il contatto con gli atto-ri locali. Tramite la promozione del concetto di al-loggio di utilità pubblica, il centro di competenza cantonale sarà chiamato a creare una base di ri-flessione attorno a questa questione.

Da un lato si chiede di elaborare dei documenti

sotto forma di linee-guida inerenti i temi lega-ti all’alloggio prendendo eventualmente quale spunto iniziale le schede contenute nel presente documento.

Il centro di competenza cantonale dovrà anche impegnarsi nella definizione delle misure con-crete che andranno intraprese a livello cantonale e vagliate a livello politico. Queste riflessioni an-dranno sviluppate in stretta collaborazione con i rappresentanti politici (Consiglio di Stato) ed i principali responsabili dei Dipartimenti canto-nali (gruppo di lavoro interdipartimentale).

Sempre nell’ambito della promozione, sarà indi-spensabile tessere stretti legami con l’UFAB così come con gli Enti locali.

Gestione di un eventuale credito-quadro

Qualora il Consiglio di Stato dovesse valutare positivamente la possibilità di adottare un cre-dito-quadro in favore della politica dell’alloggio, il CCC sarebbe chiamato ad investirlo alfine di trarne i maggiori profitti possibili.

Tale credito-quadro potrebbe venir utilizzato per acquisire fondi da cedere poi in diritto di super-ficie alle organizzazioni di utilità pubblica, parte-cipare ai loro capitali propri acquisendo quote sociali, garantire prestiti ipotecari, ecc.


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In funzione dell’importanza di tale credito-qua-dro, esso potrà anche diventare un supporto per le attività promosse a livello comunale. In ogni caso, esso non potrà sostituirsi al ruolo di even-tuali crediti-quadro comunali. Una chiara ponde-razione in merito all’importanza del credito-qua-dro cantonale e al suo utilizzo (definito secondo le priorità d’intervento) dovrà essere intrapresa non appena possibile alfine di definire fin da su-bito il ruolo di tale strumento.

Elaborazione di documenti di supporto (li-nee-guida e documenti standard)

Come detto, una missione fondamentale che il CCC dovrà attuare sin dall’inizio sarà l’elabora-zione di linee-guida sintetiche e di semplice lettura. Si tratta di documenti divulgativi indi-rizzati ai vari attori interessati alla politica dell’al-loggio di utilità pubblica. Esse saranno concepite in modo semplice affinché un loro aggiornamen-to comporti una mole di lavoro ridotta ma effica-ce. In funzione dei bisogni, nuove schede potran-no essere elaborate nel corso degli anni.

Le linee-guida redatte dal centro di competen-za cantonale permetteranno agli attori locali di vagliare in modo rapido le modalità d’intervento a loro disposizione, le soluzioni progettuali che meglio si prestano all’alloggio di utilità pubblica, i metodi di collaborazione già sperimentati in al-tri contesti, ecc.

Le linee-guida proposte nel presente rapporto, e la cui elaborazione è demandata al centro di competenza cantonale, non devono essere in-tese come rapporti voluminosi, complessi e per i quali sono necessari molti mesi di lavoro. Esse devono piuttosto essere viste come documenti evolutivi e molto sintetici, che offrono spunti di riflessione e sintetizzano le questioni fondamen-tali di ogni tematica. Per eventuali approfondi-menti sarà per esempio possibile proporre degli incontri tra il centro di competenza cantonale e gli attori locali durante i quali discutere i modo più dettagliato della singola casistica.

Le linee-guida saranno concepite quali primo strumento di comunicazione ed esemplificazio-ne di una tematica che verosimilmente oggigior-no necessita di essere approfondita e divulgata.

A titolo di esempio, a livello federale sono mol-te le pubblicazioni che trattano di temi inerenti l’alloggio in modo generalmente completo ed esaustivo. Si propone al centro di competenza cantonale di riprendere tali pubblicazioni (cfr. bibliografia e rimandi nel testo) per estrarne i passaggi salienti e elaborare dunque delle li-nee-guida che rispecchino le pratiche già adot-tate altrove in Svizzera e le completino laddove possibile.

Ogni cambiamento in merito agli aiuti federali o a politiche cantonali o comunali che potrebbero concorrere alla politica dell’alloggio del Canton Ticino dovranno essere noti al centro di compe-tenza cantonale, valutati e, se opportuno, inseriti nelle linee-guida.

Inoltre, il centro di competenza cantonale, in collaborazione con il gruppo di professionisti pluridisciplinare, potrà emanare una serie di documenti standard relativi alle diverse fasi di progettualità. Si pensa per esempio ad:

¡ atti notarili per la costituzione di cooperati-ve, fondazioni, società anonime senza scopo di lucro, ecc.;

¡ atti relativi alla costituzione di diritti di su-perficie;

¡ piani finanziari relativi ad un progetto im-mobiliare alfine di sottoporli al vaglio delle Autorità federali per l’attribuzione degli aiuti indiretti;

¡ bandi di concorso e simili;

¡ ecc.

Questa documentazione avrà un carattere stan-dard e potrà in seguito essere adattata caso per caso da professionisti scelti direttamente dalla committenza (e scelti magari tramite il gruppo di professionisti pluridisciplinare). In questo modo,


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si potranno ridurre i tempi, esemplificare le pro-cedure e portare un valido aiuto e un contributo pratico a tutti coloro che sono intenzionati ad intraprendere la strada della realizzazione di al-loggi di utilità pubblica ma che non dispongono delle conoscenze e competenze necessarie.

Spetterà al CCC la decisione in merito all’acces-sibilità di questi documenti. Essi potranno es-sere a disposizione unicamente per coloro che saranno iscritti alla piattaforma dell’alloggio di utilità pubblica o previo pagamento di una quo-ta annua o “singola”. Come si vedrà in seguito, maggiori ragguagli in merito alle linee-guida ed ai documenti standard potranno venir garantiti sia dal centro di competenza cantonale che dal gruppo di professionisti pluridisciplinare.

Processo informativo e partecipativo

Un’altra missione fondamentale del centro di competenza cantonale sarà la programmazio-ne di diversi eventi informativi e partecipativi durante i quali raggruppare il maggior nume-ro di attori privati e pubblici. La tipologia degli eventi andrà adattata ad ogni situazione. All’ini-zio della procedura sarà piuttosto consigliato di prevedere delle conferenze di tipo informativo e divulgativo. In seguito, potranno essere previsti dei meeting durante i quali vi sarà la possibilità di organizzare anche dei workshop (tavole roton-de) favorendo quindi la discussione ed i processi partecipativi. Questa modalità di incontri potrà essere prevista con scadenze regolari, abbordan-do ogni volta la tematica della promozione degli alloggi di utilità pubblica da angolature diverse.

Durante le serate informative e le riunioni mul-ti-tematiche sarà importante invitare gli Enti pubblici locali e regionali, le organizzazioni di utilità pubblica, i principali proprietari fon-diari privati e para-pubblici (FFS Immobili, La Posta, le parrocchie, i patriziati, ecc.), le imprese di costruzione, le società immobiliari, ecc. In questo modo, il centro di competenza canto-nale potrà tessere legami con istituzioni private

legate al mondo dell’edilizia e degli investimenti immobiliari alfine di creare i contatti tra poten-ziali investitori e promotori. Durante gli incontri organizzati dal centro di competenza cantonale sarà indispensabile fornire i necessari strumenti per intervenire nel mercato dell’alloggio, illustra-re realizzazioni effettuate in altri cantoni e espor-re politiche praticate oltralpe (o addirittura al di fuori del contesto nazionale).

Allo stesso tempo, si offrirà la possibilità di dar vita ad un processo partecipativo tra i diversi attori creando anche le basi per attuare una di-scussione costruttiva attorno al tema dell’allog-gio.

Per esempio, le “tavole rotonde tematiche” composte da tipologie di persone diverse han-no quale scopo la discussione e la promozione dell’alloggio di utilità pubblica. Tali tavole roton-de sono dette “tematiche” in quanto dovrebbero trattare ogni volta di un tema particolare, come per esempio l’alloggio per gli anziani autosuf-ficienti, l’alloggio in cooperativa quale nuovo modo di abitare, la promozione dell’abitare in-tergenerazionale, ecc.

Queste tavole rotonde potranno in seguito dar vita a gruppi di lavoro tematici, promossi maga-ri anche da futuri locatari, e che permetteranno di sperimentare nuove azioni e incrementare il campo delle soluzioni possibili.

Questa tipologia di processo partecipativo è mol-to utile e fruttuoso qualora si riesce ad interagire con il giusto numero di persone. Ciò significa che ogni partecipante deve potersi esprimere libera-mente e instaurare un dialogo costruttivo con gli altri partecipanti.

Il centro di competenza cantonale potrebbe an-che istituire un comitato ristretto il quale seguirà da vicino i vari progetti ticinesi e se lo riterrà uti-le, potrà parteciparvi associando un proprio col-laboratore al consiglio di amministrazione della committenza di utilità pubblica cercando di svi-luppare un progetto-pilota.


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Banca-dati e monitoraggio

La banca-dati (BD) del centro di competenza cantonale dovrà essere uno strumento interat-tivo, intuitivo e in costante evoluzione. Tramite questo strumento, sarà possibile redigere dei bi-lanci periodici in merito alla questione dell’allog-gio in generale, e dell’alloggio di utilità pubblica in particolare.

Essa fornirà le informazioni in merito ai terreni edificabili ancora disponibili, suddivisi secondo il tipo di proprietà (pubblica e para-pubblica). Per ogni fondo, la BD fornirà le informazioni principali estrapolate dalla misurazione ufficiale cantonale e dai PR dei singoli comuni, di modo da conoscere i potenziali di edificazione di ogni fondo. Così facendo sarà possibile valutare l’inte-resse di ogni singolo fondo rispetto ai potenziali edificatori ad esso attribuiti oppure sarà possi-bile avviare delle riflessioni in merito allo stesso per quanto concerne un’eventuale edificazione o densificazione.

Il CCC dovrà anche saper indirizzare eventuali promotori e/o investitori verso gli ambiti in cui si stima vi sia un maggior fabbisogno in alloggi. Infatti, la questione dell’alloggio di utilità pub-blica concerne le persone anziane autosuffi-cienti, le famiglie, gli studenti, ecc. Sarà dunque fondamentale che il CCC possa disporre di una banca-dati relativa ai progetti previsti, in corso e realizzati, in funzione della località, affinché si possa, a lungo termine, adeguare l’offerta alla domanda.

Un altro dato importante che dovrà essere a dispo-sizione del CCC sono delle statistiche concernenti il mercato dell’alloggio che permettano il monito-raggio nel tempo del suo andamento e l’eventua-le adattamento dell’orientamento della politica dell’alloggio.

Tramite questi dati, il CCC potrà in primo luogo stabilire delle statistiche evolutive per valutare la tendenza dei costi medi in relazione alla situazio-ne della popolazione e all’offerta del mercato e,

quindi, stabilire le regioni maggiormente sotto pressione da questo punto di vista. In un secon-do momento, questi dati potranno essere utili per i promotori per valutare il concetto finanzia-rio di eventuali progetti e stabilirne la sostenibi-lità finanziaria.

Dovranno anche essere disponibili i dati relativi agli alloggi di utilità pubblica già esistenti e pro-gettati. Si definirà quindi la loro ubicazione, il quantitativo, il costo medio, ecc.

La banca-dati dovrà essere gestita in stretta col-laborazione con l’Ufficio federale di statistica (UST) e l’Ufficio cantonale di statistica (Ustat).

Maggiori informazioni in merito alla banca-dati ed al monitoraggio sono esposte nelle schede L e M.

Sinergie principali (orizzontali)Di seguito vengono esposte le principali colla-borazioni dirette che dovranno essere istituite per garantire l’ottimale funzionamento del CCC. Si propone di attivare due cellule di lavoro com-poste da tecnici privati e pubblici col fine di ga-rantire il necessario supporto interdisciplinare al centro di competenza cantonale.

Da un lato si suggerisce di creare un gruppo di lavoro interdipartimentale il quale raggrup-perà i principali Dipartimenti cantonali (a livello amministrativo) che potrebbero influenzare o essere condizionati dalla politica dell’alloggio. Si pensa in particolare al Dipartimento delle finan-ze e dell’economia (DFE), al Dipartimento della sanità e della socialità (DSS) e al Dipartimento del territorio (DT).

Dall’altro lato si consiglia di riunire all’interno del gruppo di professionisti pluridisciplinare alcuni liberi professionisti che potranno consi-gliare e accompagnare il centro di competenza cantonale quando necessario.

Gli incontri tra il gruppo di lavoro interdiparti-mentale e il CCC dovranno essere frequenti e

Vedi schede L e M


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costanti sull’arco dell’anno alfine di garantire un seguito concreto alle politiche decise a livello po-litico. Gli incontri con il gruppo di professionisti potranno essere puntuali e dettati dai bisogni specifici di ogni mandato o obiettivo.

Il gruppo di lavoro interdipartimentale

Il gruppo di lavoro interdipartimentale sarà com-posto da rappresentanti di Dipartimenti can-tonali influenzati dalla politica dell’alloggio. Si pensa in particolare al Dipartimento della sanità e della socialità, al Dipartimento del territorio e al Dipartimento delle finanze e dell’economia.

Tale gruppo di lavoro, formato dai principali col-laboratori dell’Amministrazione cantonale, farà capo ai rispettivi Consiglieri di Stato per quan-to riguarda la definizione degli obiettivi e delle politiche e sarà quindi legittimato a livello poli-tico e decisionale. Questa tipologia di gruppo di lavoro è sovente riscontrabile in progetti di inte-resse regionale in Svizzera romanda1.

Il CCC sarà chiamato a partecipare alle riunioni del gruppo di lavoro interdipartimentale ed a strutturarle. In particolare, il centro di compe-tenza cantonale aggiornerà il gruppo di lavoro rispetto all’evoluzione delle misure già intrapre-se e proporrà spunti di riflessione in merito alla politica dell’alloggio. Un lavoro circolare, interdi-sciplinare e continuo sarà la base di questa colla-borazione.

A tale gruppo verranno affidate una serie di mis-sioni da compiere per garantire la promozione dell’alloggio di utilità pubblica. Le missioni po-tranno per esempio vertere alla definizione di politiche e misure incitative, prevedere serate informative ecc. dando in seguito mandato al CCC di attuare quanto stabilito. Nuovi quesiti e problematiche scaturiti nel corso del tempo ver-ranno discussi in seno al gruppo di lavoro inter-dipartimentale .

Il gruppo di lavoro si occuperà di sorvegliare da vicino le attività del centro di competenza can-tonale e, quando e se necessario, di riorientarle o rimpolparle in funzione degli effettivi bisogni.

Nel gruppo di lavoro potrebbero prendere posto anche i rappresentati (tecnici) di alcuni comuni il cui ruolo a livello cantonale è riconosciuto e consolidato. Si tratta in particolare delle Città di Mendrisio, di Lugano, e di Locarno e dell’area ur-bana di Bellinzona.

Il gruppo di professionisti pluridisciplinare (pool)

Il gruppo di professionisti pluridisciplinare (pool) si comporrà da liberi professionisti che opera-no nei diversi settori che interessano la politi-ca dell’alloggio. Si pensa per esempio ad avvo-cati, notai, architetti, ingegneri, amministratori di stabili, esperti finanziari, ecc.

Il gruppo di professionisti pluridisciplinare ha quale scopo la costituzione di atti e linee-gui-da fondamentali per la comprensione e la facilitazione delle procedure legate al tema della promozione dell’alloggio di utilità pub-blica. Questi atti potranno, ed in particolare le li-nee-guida, essere redatti direttamente dal centro di competenza cantonale secondo le informazio-ni e segnalazioni ricevute dai vari professionisti.

Come già detto, le linee-guida saranno soprat-tutto dei documenti esemplificatori e illustrativi, mentre i documenti standardizzati (atti) serviran-no in particolare ai Comuni e alle OUP per poter attuare talune operazioni o misure.

L’elaborazione di documenti standardizzati non si sostituirà totalmente al lavoro che viene ef-fettuato ora da eventuali consulenti esterni dei Comuni o di promotori privati, ma garantirà una buona base di partenza che snellirà le diverse procedure. In questo modo si vuole cercare di

1 A proposito dei gruppi di lavoro istituiti in Svizzera romanda, si veda in particolare: - Schéma Directeur de l’Ouest lausannois (SDOL) - Schéma Directeur de l’Agglomération nyonnaise Si veda anche la politica federale in materia di alloggio.


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uniformare, laddove possibile, la preparazione di certi documenti alfine di limitare anche i costi dei promotori di alloggi di utilità pubblica. Così facendo, si garantisce un’ulteriore tassello relati-vo alla minimizzazione dei costi di realizzazione.

Per esempio, la redazione degli atti notarili per la costituzione di organizzazioni di utilità pubbli-ca potrà essere effettuata dal proprio avvocato o notaio, ma a quest’ultimo verrà fornita una base standard elaborata dal pool. Lo stesso principio può essere applicato all’elaborazione di bandi di concorso o di piani finanziari.

Questo gruppo preparerà quindi alcuni docu-menti di base e laddove sarà necessario elabo-rare dei documenti specifici o particolari, i com-mittenti potranno disporre di un primo consulto professionale.

Tra i membri di questo gruppo vi sarà anche una persona conoscitrice del settore immobiliare tici-nese che possa proporre soluzioni, creare legami tra partner privati e pubblici, analizzare progetti in fase d’avvio alfine di suggerire eventuali affi-namenti per garantirne una maggiore riuscita, ecc.

L’esperto finanziario potrà invece fornire un model-lo di valutazione della fattibilità economica del pro-getto. Questo modello di valutazione verrà elabo-rato secondo gli standard dell’UFAB e permetterà ai promotori di valutare sin dall’avvio delle procedure la sostenibilità finanziaria del progetto, gli affitti che potranno essere proposti, i tassi d’interesse, ecc.

La o le persone incaricate di valutare il progetto dal punto di vista architettonico e pianificatorio potranno fornire una prima consulenza in merito all’idoneità del progetto rispetto alle norme di piano regolatore, stimare le superfici e i volumi edificabili realizzabili e dunque contribuire all’a-nalisi della fattibilità globale del progetto.

Tutti gli esperti di questo gruppo proverranno dal settore privato e forniranno le loro presta-

zioni in seguito all’attribuzione di mandato. Quest’ultimo potrà essere a lungo termine se si desidera disporre di un consulente fisso, oppure pro tempore se si necessita di uno studio di det-taglio o di un approfondimento particolare.

Collaborazione verticaliIl CCC dovrà anche istituire una serie di legami e relazioni con partner locali che si preoccupano anch’essi d’intervenire sul mercato dell’alloggio in favore degli alloggi di utilità pubblica.

Enti pubblici locali

Un attore politico fondamentale della buona riu-scita dell’incremento di alloggi di utilità pubblica può essere l’Ente pubblico locale. Infatti, l’orga-nizzazione e la struttura politica cantonale attri-buiscono agli attori locali e all’azione comunale un ruolo determinante in quanto dispongono di una visione chiara della propria situazione territoriale, conoscono i proprietari fondiari, possono diventare promotori e cercar di atti-vare la politica dell’alloggio di utilità pubblica secondo il principio bottom-up, avviare misu-re pianificatorie, ecc. Inoltre, anche un Comune può aderire ad un’organizzazione di utilità pub-blica e diventare mecenate di alloggi di utilità pubblica.

Inoltre, il Comune può, in collaborazione con il centro di competenza cantonale, organizzare delle serate informative e partecipative volte a definire i reali bisogni della propria popolazione, creare una base di riflessione a livello locale e in-staurare partenariati con attori privati. In questo senso, il centro di competenza cantonale potrà offrire un valido supporto ai Comuni e istituire una cellula specializzata nella consulenza agli Enti pubblici. In particolare, il centro di com-petenza cantonale elaborerà una linea-guida all’attenzione specifica delle Autorità comunali precisando le possibilità di cui dispongono per


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Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, C, F, H, I, L, M, Q, S

incrementare gli alloggi di utilità pubblica (si veda la scheda C3).

Si tratta in particolare di strumenti che permet-teranno ai Comuni di attivarsi in questo campo piuttosto che rimanere degli attori passivi.

Sostegno alle organizzazioni di utilità pub-blica ed ai promotori privati

Con lo scopo di favorire la formazione di orga-nizzazioni di utilità pubblica a livello cantonale e di incrementare gli alloggi di utilità pubblica (promossi sia da organizzazioni di utilità pubbli-ca che da privati), il CCC potrà fornire informa-zioni basilari e consigli pratici a coloro che vor-ranno diventare committenti di utilità pubblica e riconosciuti come tali a livello federale in merito all’accessione agli aiuti finanziari promossi dalla LPrA.

Si ricorda che un’organizzazione di utilità pubblica è una tipologia di associazione tra privati che ten-denzialmente nasce come processo “bottom-up”. Durante le osservazioni effettuate in questo ambi-to si è per contro constatato che in Ticino questo fenomeno non ha mai preso piede. Infatti, gli atto-ri privati impegnati nella realizzazione di alloggi di utilità pubblica sono veramente pochi.

Il CCC potrà quindi cercare di innescare questo processo che forse oggi è sconosciuto ai più attivandosi nelle politiche comunicative di cui in parte si è già parlato e presentando esempi concreti promossi il più delle volte da semplici cittadini che hanno deciso di associarsi con un obiettivo comune.

Il CCC potrà anche aiutare i promotori privati ad

Suggerimenti di letture ¡ Associazione delle cooperative di costruzione: www.wohnen-schweiz.ch

¡ Associazione delle cooperative – sito relativo in modo specifico alle cooperative e al loro funzionamento: www.wohnbaugenossenschaft-gruenden.ch

¡ Cooperative d’abitazione svizzera: www.wbg-schweiz.ch

¡ Città di Zurigo: www.stadt-zuerich.ch/wbf

addentrarsi nel mercato degli alloggi di utilità pubblica fornendo validi consigli e la necessaria consulenza.

Si tratterà inoltre di fornire sostegno giuridico durante la costituzione di cooperative, fonda-zioni o società anonime senza scopo di lucro. In questo senso, sarà indispensabile che il centro di competenza cantonale possa appoggiarsi ai con-sigli di un giuristica esperto in materia, il quale sarà membro del gruppo di professionisti pluri-disciplinare.

Come già detto, il CCC potrà proporre una serie di documenti elaborati sotto forma di strumen-ti standardizzati necessari duranti le diverse fasi della procedura di realizzazione di alloggi di uti-lità pubblica. In questo modo sarà possibile sem-plificare le diverse procedure e fornire un valido supporto a coloro che sono intenzionati a realiz-zare un tale progetto, ma che non dispongono di tutte le risorse necessarie. Queste misure posso-no sembrare di minima importanza rispetto alle numerose questioni da risolvere nell’ambito del-la creazione di alloggi a pigione sostenibile, ma si precisa che l’ottimizzazione delle procedure, la minimizzazione dei costi in tutte le fasi e un buon utilizzo delle risorse concorrono alla garanzia di poter proporre pigioni inferiori rispetto al mer-cato libero. Ogni fase e ogni procedura devono essere accuratamente valutate alfine di ottimiz-zare i risultati. Sovente sono dunque le possibi-lità di istaurare delle sinergie che permettono di suddividere i costi totali su più progetti. Si stima che la creazione di atti standardizzati e la messa a disposizioni di persone competenti e specializza-te nel ramo permetteranno di risparmiare risorse sin dall’inizio del progetto.

Vedi scheda C3


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Operatività di un ente autonomo di acquisto di immobili esistenti

E

� investimenti privati � fondo immobiliare � soggetto giuridico di diritto pubblico � alloggi di utilità pubblica � fondazioni � società anonima di interesse pubblico

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1 UFAB (2013), Portrait 2013, Granges.

Vedi scheda D

Residentia: il fondo immobiliare della Svizzera italianaI fondi immobiliari si occupano di offrire ai pro-pri investitori una rendita immobiliare attraverso l’acquisto, la costruzione ed il rinnovo di immobi-li reperiti sul libero mercato.

Attualmente in Ticino è per esempio presente un fondo denominato “Residentia”, sostenuto pure da BancaStato, con immobili in tutto il Cantone. La redditività degli immobili si aggira attorno la 5%.

Questi fondi normalmente non sono indirizza-ti verso operazioni speculative di realizzazione/vendita o disdetta/vendita. Il loro interesse è in un investimento a lungo termine con relativo reddito pianificabile nel tempo. A riprova di ciò, dalla presentazione online del fondo1 riportiamo il seguente estratto: “Gli stabili residenziali del Cantone Ticino sono da sempre sinonimo di rela-tiva stabilità e valore nel tempo. Residentia opera una scelta oculata, concentrandosi su immobili di livello medio, i più interessanti come redditivi-tà. Come tutti gli investimenti basati sul mattone è dunque una scelta relativamente sicura, poco correlata con l’evoluzione delle borse, con un rapporto rendimento rischio interessante”.

Questi fondi, di fatto, intervengono in modo che gli alloggi in affitto rimangano tali ed operano nel segmento “medio”, ossia non nel segmen-to di “lusso”. Si potrebbe sostenere che si tratta dell’obiettivo e del segmento in cui anche l’en-te pubblico vorrebbe poter operare per man-tenere/realizzare alloggi di utilità pubblica.

Di fatto, è proprio con una politica di investi-mento e reddito a lungo termine (e dunque non speculativa) che è possibile mettere sul mercato e mantenere alloggi di utilità pub-

blica. Qui si dimostra che è possibile farlo anche con capitali privati e con scopi di redditività pri-vata e che simili attori sono già presenti anche in Ticino. Il Centro cantonale di competenza (si veda la scheda D) ed il pool di professionisti (si veda la scheda D) potrebbero dar vita ad un in-formale “piattaforma di intenti pubblico/privato”, in cui gli investitori privati si interessano anche dell’obiettivo del mantenimento di un certo nu-mero di alloggi a pigione moderata e l’ente pub-blico viene informato delle iniziative private che potrebbero essere indirizzate anche verso un in-teresse pubblico.

Alloggi Ticino SA - ATISAIl principale attore sul mercato ticinese dell’al-loggio a pigione sostenibile è la Alloggi Ticino SA (in seguito ATISA), già Logis Suisse (Ticino) SA. Si tratta di una società anonima di interesse pub-blico costituita nel 1987 di cui il Canton Ticino (38%) e l’Ufficio federale dell’alloggio (35.5%) detengono il 73.5% del pacchetto azionario.

Lo scopo statutario di ATISA è quello di favorire, con l’acquisto di terreni, immobili e costruendo appartamenti, l’edilizia residenziale economi-ca in Ticino e di ostacolare la speculazione nel mercato delle abitazioni. Lo scopo, di caratte-re sociale, ha quale principale obiettivo quello di creare alloggi che possano essere affittati a prezzi economicamente sopportabili anche da persone o famiglie che beneficiano di redditi modesti.

In totale ATISA gestisce circa 1’000 apparta-menti in Ticino, in massima parte abitazioni an-cora sussidiate.


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Fondazione PWG ZurigoLa Fondazione per la preservazione della aree residenziali e commerciali a prezzi accessibili della città di Zurigo (PWG Foundation) è un’or-ganizzazione non-profit pubblica della città di Zurigo con una propria personalità giuridica. La nascita della Fondazione PWG è da ricollegare ad un’iniziativa popolare del 1982 relativa al bisogno di intervenire sul mercato dell’allog-gio. L’iniziativa ha chiesto l’istituzione di una fon-dazione con un capitale di 50 milioni di franchi per la creazione di spazi residenziali e commer-ciali a prezzi accessibili.

Sin dall’apertura del proprio ufficio nel 1991, la Fondazione ha acquisito ogni anno fino a 10 immobili a prezzi normali di mercato. Grazie alla realizzazione di nuovi progetti di costruzione e di ristrutturazione e l’amministrazione oculata di una serie di proprietà, la Fondazione dispo-ne di una gamma completa di spazi residenziali e commerciali. Fino ad oggi, ha acquisito circa 130 proprietà con più di 1.500 appartamenti e 260 locali commerciali per un valore comples-sivo di oltre 580 milioni di franchi.

La Città di Amburgo (DE)Ad Amburgo il Comune ha creato un istituto di credito dedicato alla realizzazione di alloggi residenziali. La Hamburgische Wohnbaukre-ditanstalt (WK) è una banca a tutti gli effetti ed è stata fondata il 1° aprile 1953 come soggetto giuridico di diritto pubblico.

Tra i compiti della WK vi è il sostegno del Senato della Città di Amburgo (il Municipio) nella politi-ca strutturale ed economica, la politica sociale e nell’esercizio di altre funzioni pubbliche. Condu-ce le misure di sostegno, in particolare finanzia-rio, su incarico della Città. Si occupa in particolare di promozione dell’alloggio, dello sviluppo urba-no e della tutela dell’ambiente.

Il finanziamento avviene principalmente at-traverso la concessione di prestiti e sovven-

zioni, nonché fideiussioni.

È interessante rilevare che negli ultimi anni l’in-cremento di alloggi di Amburgo è di 6’000 uni-tà all’anno, di cui 2’000 finanziate attraverso la WK (circa il 30% del totale). Questo risultato sarebbe peraltro in linea con quanto votato dal popolo della città di Zurigo in data 27 novembre 2011.

Il secondo motivo di interesse è nel legame insi-to negli scopi della WK tra promozione dell’allog-gio, sviluppo urbano e tutela dell’ambiente.

Il terzo motivo sta nel fatto che i finanziamenti non vengono elargiti solo a organizzazioni senza scopo di lucro, che realizzano (o risanano) alloggi di utilità pubblica. Tutti possono ottenere finan-ziamenti, basta che l’oggetto realizzato (e non l’entità che lo realizza) siano conformi agli scopi della WK. Questo presuppone la presenza di un “luogo di contatto” tra pubblico e privato in cui far nascere la fiducia reciproca e di conseguen-za le occasioni di realizzazione immobiliare. Ad Amburgo si tratta del “Bündnis für das Wohnen in Hamburg” e raggruppa l’ente pubblico, i pro-motori immobiliari (privati e no) e le associazioni degli inquilini.

La WK è comunque una banca e deve quindi anche “rendere” laddove il reddito è a sua volta reinvestito per perseguire i compiti affidatigli dalla Città.

Confronto quantitativo delle entità svizzere citate Dopo aver spiegato il ruolo degli attori esposti precedentemente, si procede ora con un’anali-si comparativa della situazione di ATISA, Resi-dentia e PWG sul mercato immobiliare.

La tabella seguente permette di visionare rapida-mente la situazione di ognuno di questi attori dal punto di vista del capitale iniziale, del capitale proprio attuale, dei beni immobili di cui dispon-gono, del loro valore medio, ecc.


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PWG Residentia ATISA

Fondazione SA SA

Organizzazione di utilità pubblica Si No Si

ZH TI TI

1991 2009 1987

Capitale iniziale milioni Fr.- 50 40 2

Capitale proprio attuale milioni Fr.- 150 76 26

Valore immobili di proprietà milioni Fr.- 600 114 226

% capitale proprio % 25% 67% 12%

Edifici Unità 130 17 25

Alloggi res. Unità 1522 420 1016

Spazi commerciali Unità 276 29

Valore medio unità di alloggio fr.- 334'000 254'000 222'000

Media alloggi per edificio Unità 14 26 41

Cantone di riferimento

Tipo di società

Anno di fondazione

È interessante confrontare la situazione pa-trimoniale dei tre Enti, dal quale si evince che l’ordine di grandezza delle proprietà (alloggi) di ognuno è abbastanza simile (dai 420 alloggi di Residentia ai 1522 di PWG) benché la dimen-sione degli edifici cambi in modo piuttosto no-tevole. Per esempio, ATISA dispone di immobili di importante grandezza rilevati durante gli anni ’80 i quali dispongono di un numero proporzio-nalmente importante di alloggi.

Anche il valore medio degli alloggi è equipa-rabile (tenuto conto delle differenze cantonali) a dimostrazione del fatto che operano sullo stesso segmento di mercato e con le medesime moda-lità.

In merito al capitale proprio si notano delle importanti differenze tra i tre Enti. In particolare Residentia che corrisponde ad una società ano-nima, e più precisamente ad un fondo immobi-liare, dispone, in termini percentuali, di un capi-tale proprio nettamente più importante rispetto ad ATISA e PWG.

Quel che interessa sottolineare in questo ambito è che:

¡ PWG è un’organizzazione di utilità pubblica gestita dalla Città di Zurigo che opera pro-prio nel settore che è ritenuto strategico per risolvere la problematica dell’alloggio in

Suggerimenti di letture ¡ www.residentia.ch

¡ www.pwg.ch

¡ www.ifbhh.de

¡ www.alloggiticino.ch

Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, F, P

Ticino, e nell’agglomerato Luganese in parti-colare (vedi cap. 2.5, 3.2 - fig. 11, cap. 5 del rapporto).

¡ ATISA dimostra che anche in Ticino ci sono organizzazioni di utilità pubblica che ope-rano nel settore strategico anche se occorre ammettere che ATISA, nel corso degli ultimi anni, non ha effettuato investimenti nell’ac-quisto di immobili esistenti. Inoltre il suo pa-trimonio immobiliare attuale non si trova nei comparti che lo studio dell’alloggio ha rite-nuto come necessitanti di intervento, e cioè il Luganese e, in misura minore, il Locarnese.

¡ Residentia invece dimostra che in Ticino è possibile operare nel senso proposto dalla studio e quindi che è possibile acquisire degli immobili nei luoghi strategici ai fine della po-litica dell’alloggio, ed è possibile farlo anche in tempi abbastanza brevi. Tuttavia, occorre ricordare che Residentia non è un’organizza-zione di utilità pubblica.

Si può dunque concludere che la proposta di acquisire edifici esistenti già caratterizzati da pigioni sostenibili, posti nel Luganese e nel Locarnese, per il tramite di organizzazioni di utilità pubblica, è un obiettivo concretamente perseguibile.


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Tipologie di organizzazioni di utilità pubblica (OUP)

F

� cooperative

� fondazioni

� SA senza scopo di lucro

� ente autonomo di diritto comunale

Organizzazioni di utilità pubblica attive nella costruzione di abitazioni di utilità pubblica1

La promozione dell’alloggio di utilità pubblica è fortemente sostenuta a livello federale tramite la Legge federale che promuove un’offerta di allog-gi a pigioni e prezzi moderati (LPrA) e la relativa ordinanza (OPrA). Tra i principi generali enunciati nella LPrA si rileva in particolare che la Confede-razione sostiene l’attività delle organizzazioni di utilità pubblica attive nella costruzione di abitazioni. L’art. 4, cpv. 2 della LPrA precisa in particolare che con questo termine si designano quegli operatori che svolgono un’attività di utilità pubblica nella costruzione di abitazio-ni, le loro organizzazioni mantello, le centrali d’emissione, gli istituti di fideiussione ipote-caria e le altre istituzioni che si adoperano per promuovere abitazioni a pigioni e prezzi moderati. Il cpv. 3 del medesimo articolo precisa che è ritenuta di utilità pubblica un’attività che non ha scopo lucrativo e che serve a copri-re il fabbisogno di alloggi a pigione e prezzi moderati. Inoltre, ogni organizzazione di utilità pubblica deve sottoscrivere i principi contenuti nella carta statutaria redatta dalle associazioni mantello.

Quali organizzazioni di utilità pubblica s’inten-dono dunque tutte quelle forme giuridiche che alla base non presentano uno scopo di lucro. Per esempio si può dunque pensare:

� alle cooperative;

� alle fondazioni;

� alle società anonime per le quali la ragione sociale precisa l’assenza di scopo di lucro;

� all’ente autonomo di diritto comunale.

Per beneficiare degli aiuti finanziari della Confe-derazione (si veda anche la scheda H), ed even-tualmente di quelli cantonali, le organizzazioni di utilità pubblica devono, oltre che non avere scopo lucrativo, essere membro di una delle associazioni mantello delle organizzazioni d’abitazione d’utilità pubblica (cooperative d’abitazione svizzera e wohnen schweiz) o del-la Centrale d’emissione per la costruzione di abitazioni (CCA). In questo modo, esse saranno ufficialmente riconosciute quali organizzazioni di utilità pubblica in ambito di promozione degli alloggi di utilità pubblica.

nLe cooperative

Una forma giuridica molto frequente in ambito di alloggio di utilità pubblica è quella della so-cietà cooperativa. Quest’ultima è retta dagli ar-ticoli 828 a 926 del Codice delle obbligazioni, dai quali si evincono le nozioni principali in meri-to al funzionamento di questa forma associativa.

La società cooperativa è l’unione di un numero variabile di persone o di società commercia-li, organizzata corporativamente, la quale si propone in modo principale l’incremento o la salvaguardia, mediante un’azione comune, di determinati interessi economici dei suoi membri.

1 Si precisa che alcune informazioni di questo capitolo sono state estrapolate dall’allegato n. 8 – forme giuridiche per l’attuazione di una politica dell’al-loggio redatto dalla Città di Lugano e disponibile sul sito della stessa.

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Vedi scheda H


Planidea SA

altre cooperativecooperative affiliate alleassociazioni mantello

Per costituire una società cooperativa è neces-sario riunire almeno sette membri (persone fisi-che, giuridiche o società commerciali). In seguito, il numero dei membri potrà aumentare secondo condizioni di ammissione stabilite negli statuti, incrementando susseguentemente anche il capi-tale sociale.

In una società cooperativa tutti i soci hanno eguali diritti e eguali doveri. Ciò significa per esempio che nonostante un membro abbia ac-quisito un numero maggiore di quote, esso di-sporrà comunque di un unico voto.

Le società cooperative sono riconosciute quali at-tività senza scopo lucrativo: l’avanzo netto dell’e-sercizio va per intero ad aumentare il patrimonio sociale, salvo se lo statuto precisa che è possibile

Il grafico offre una visione chiara della quota di mercato di alloggi in mano a cooperative nei sin-goli cantoni svizzeri. Si denota facilmente come i Cantoni germanofoni, ed in particolare Basi-lea Città, Zurigo e Lucerna, siano quelli con una maggior presenza di cooperative e di alloggi di utilità pubblica.

2 Coopératives d’habitation Suisse – Wohnen Schweiz (2013), Construction de logements: la troisième voie, disponibile online all’indirizzo: http://www.wohnungspolitik-schweiz.ch/fr/documents

ripartire l’avanzo netto tra i soci.

La cooperativa di abitazione è una forma di cooperativa che si concentra, come il nome lo in-dica, sulla creazione di abitazioni. Nel 2013 le cooperative presenti e attive in Svizzera erano circa 1’500, le quali detenevano all’incirca 5% del mercato immobiliare nazionale2. In questa tipologia di cooperative sono sovente i futuri abi-tanti dell’immobile a costituire il capitale proprio tramite versamento di quote sociali le quali corri-spondono generalmente al 5-10% del valore del proprio appartamento. Ogni membro avrà quindi voce in capitolo rispetto alle decisioni della coo-perativa e tramite una politica basata sullo scam-bio reciproco e sulla ripartizione delle responsa-bilità, si creerà un clima solidale e propositivo.

Quota di mercato nei diversi Cantoni svizzeri di alloggi appartenenti a cooperative, 2000 (affiliate alle associazioni mantello o altre) (fonte: UST)

Fanalino di coda, e dunque Cantone nel quale vi è la minor proporzione di alloggi appartenenti a cooperative, è il Ticino.

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Suddivisione del territorio nazionale in funzione delle associazioni regionali di Cooperative d’abitazione svizzera (fonte: wbg schweiz)

A prova di quanto esposto, la cartina a lato illu-stra la ripartizione territoriale delle associazioni regionali dell’associazione mantello cooperative d’abitazione svizzera. I cantoni orientali ed occi-dentali dispongono di almeno una rappresenta-zione a livello di associazioni regionali, mentre i cantoni centrali e settentrionali dispongono in-vece di diverse associazioni le quali si ripartisco-no un territorio nettamente meno vasto rispetto ai cantoni orientali ed occidentali.

L’unica regione territoriale che non dispone di un’associazione regionale e non è nemmeno affiliata ad un’associazione d’oltralpe è il Ticino. Questa situazione è la conclusione di una man-cata attività di cooperative sul suolo cantonale e di un insufficiente approccio in termini di politica immobiliare.

nLe fondazioni

La fondazione è un’altra soluzione praticata in ambito di promozione dell’alloggio di utilità pubblica. Le modalità di costituzione, organiz-zazione e funzionamento delle fondazioni sono esposte nel Codice civile svizzero, dall’art. 80 all’art. 89a.

La fondazione corrisponde ad una persona giu-ridica che sottostà alle decisioni del Consiglio di fondazione e che viene istituita in seguito ad atto testamentario o atto notarile. Il suo scopo è precisato nell’atto di fondazione, così come l’assenza di scopo lucrativo. A differenza delle società cooperative, gli statuti delle fondazioni permettono ad un membro di garantirsi un voto maggioritario tramite il versamento di quote di valore superiore rispetto a quelle degli altri membri.

Questa soluzione è particolarmente interes-sante per i partenariati pubblici-privati nei quali l’Ente pubblico ritiene necessario di-sporre di un sufficiente margine decisionale rispetto agli altri membri.

nLe società anonime senza scopo di lucro

Oltre alle forme giuridiche esposte poc’anzi, si ri-leva come recentemente si sia ricorso anche alla costituzione di società anonime per la creazione di alloggi di utilità pubblica. Le disposizioni ge-nerali, i diritti e gli obblighi degli azionisti, l’orga-nizzazione della società anonima, ecc. sono re-golati dagli art. 620 e seguenti del Codice delle obbligazioni.

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Le tipologie di società anonima possono essere diverse e tra queste figura anche la società pub-blica di cui si parlerà nel capitolo seguente. In merito alle tipologie più tradizionali, si precisa che esse dovranno precisare nei propri statuti l’assenza di scopo di lucro alfine di poter bene-ficiare degli aiuti finanziari della Confederazione e di eventuali altri organi che promuovono l’al-loggio di utilità pubblica.

Come già esposto nel descrittivo delle fondazio-ni, anche nel caso delle società anonime l’Ente pubblico può decidere di disporre di un po-tere decisionale preponderante partecipan-do finanziariamente in modo più importante rispetto agli altri azionisti. Questa possibilità è particolarmente interessante laddove sono stabiliti dei partenariati pubblici-privati. Oppu-re il pacchetto azionario può venir suddiviso equamente tra diversi Enti pubblici costituendo quindi una sorta di patto di collaborazione inter-comunale.

nL’ente autonomo di diritto comunale

L’ente autonomo di diritto comunale è una speci-ficità che permette ai Comuni di intervenire in alcuni propri compiti attribuendo un mandato a soggetti esterni all’amministrazione. Questa possibilità è stata introdotta nel 2009 durante la revisione della Legge organica comunale (LOC) ed è regolata dall’art. 193, lett. c, d, e.

I disposti normativi precisano in particolare che il Comune può istituire enti di diritto pubblico con una propria personalità giuridica. Ciò può essere realizzato anche in collaborazione con altri enti pubblici e privati. Si pensa in particolare a pro-getti di valenza sovracomunale, come per esem-pio, appunto, la politica dell’alloggio.

Per l’attuazione delle missioni attribuite all’ente di diritto pubblico, il Comune può stabilire l’at-tribuzione di mezzi finanziari allo stesso. Per re-golarne le attività, esso si doterà di uno statuto il quale definirà come minimo gli scopi, i compi-ti, le competenze, il funzionamento e gli organi dell’ente autonomo di diritto comunale. Una vol-ta definiti i contenuti dello statuto, sarà necessa-rio farlo ratificare dal Consiglio di Stato, dopo ap-provazione del Consiglio comunale. Qualora più Comuni siano legati all’ente di diritto pubblico, ciascun organo legislativo dovrà approvarlo. An-che i conti dell’ente di diritto comunale dovran-no essere sottoposti al vaglio e all’approvazione del legislativo alfine di garantire una certa sorve-glianza delle attività dell’ente.

Si precisa infine che la Legge sulle commesse pubbliche (LCPub) è applicabile anche all’ente autonomo di diritto comunale.

In sintesi, si è potuto constatare come le opzioni a disposizione delle collettività pubbliche e dei privati intenzionati a realizzare alloggi di utilità pubblica siano svariate. Per esempio, una collet-tività di persone desiderose d’investire nella co-struzione di alloggi di utilità pubblica all’interno dei quali poter in seguito vivere, sarà probabil-mente interessata a scegliere la cooperativa qua-le tipologia di organizzazione di utilità pubblica, in quanto garantisce ad ognuno di disporre di eguali diritti e doveri.

In ogni caso, nel momento in cui si decide di pro-muovere un progetto relativo alla creazione di alloggi di utilità pubblica, è necessario definire quali sono gli attori in gioco, quali il ruolo e l’in-teresse di ognuno e quindi quale tipologia di or-ganizzazione di utilità pubblica meglio di adatta al singolo caso.

Suggerimenti di letture ¡ www.wbg-schweiz.ch

¡ www.wohnbaugenossenschaft-gruenden.ch

¡ Habitation, revue trimestrielle de l’association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique

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Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, C, G, Q


Marzoo 2015

Le cooperative: alcune nozioni specifiche

G

� abitare in modo diverso, tra la proprietà e l’affitto � movimento operaio � circa 1’500 in Svizzera � statuti, quote sociali, società senza scopo di lucro � processo democratico e parità tra i membri � associazioni mantello

Le cooperative1

Come già trattato nella scheda F, una forma giuri-dica molto frequente in ambito di alloggio di uti-lità pubblica è quella della società cooperativa. Quest’ultima è retta dagli articoli 828 a 926 del Codice delle obbligazioni, dai quali si evincono le nozioni principali in merito al funzionamento di questa forma associativa.

La società cooperativa è l’unione di un numero variabile di persone o di società commerciali, or-ganizzata corporativamente, la quale si propone in modo principale l’incremento o la salvaguar-dia, mediante un’azione comune, di deter-minati interessi economici dei suoi membri. Questi ultimi aderiscono alla società cooperativa in maniera volontaria e secondo uno scopo co-mune e solidale.

Una società cooperativa esiste dal momento in cui lo statuto è stato approvato. Essa è inoltre ob-bligata ad iscriversi al Registro di commercio. Sarà in particolare all’interno degli statuti che verrà precisato lo scopo della cooperativa.

La cooperativa di abitazione è una forma di coo-perativa che si concentra, come il nome lo indica, sulla creazione di abitazioni. Diventare membro di una cooperativa di abitazione corrisponde ad una modalità di abitare che si pone tra l’affitto e la proprietà. Infatti, ogni socio della cooperati-va non sarà proprietario del proprio alloggio, ma sarà co-proprietario dell’edificio. Sovente si parla infatti di “terza via” (dritten Weg o troisième voie).

In questa tipologia di cooperative sono sovente

i futuri abitanti dell’immobile a costituire il capitale proprio tramite versamento di quo-te sociali le quali corrispondono generalmente al 5-10% del valore del proprio appartamento. Ogni membro avrà quindi voce in capitolo rispet-to alle decisioni della cooperativa e tramite una politica basata sullo scambio reciproco e sulla ri-partizione delle responsabilità, si creerà un clima solidale e propositivo.

Le originiL’idea di cooperativa come la si intende oggi è apparsa soprattutto nel periodo di massima industrializzazione quando il movimento operaio si attivò per creare migliori condizio-ni di lavoro, di salute e di alloggio per la classe operaia. È così che già nel 1919 l’associazione delle cooperative edilizie svizzera venne fondata alfine di trasmettere le conoscenze, le esperienze e offrire supporto finanzio.

In seguito, nel periodo del secondo dopoguerra si ebbe una nuova impulsione a livello di coope-rative di abitazione in ragione dell’importante carenza di alloggi.

Si denota quindi come questa modalità organiz-zativa sia soprattutto basata sull’associazione di persone motivate da un interesse e un biso-gno comune.

Un altro periodo durante il quale si è riscontrata una concentrazione di nuove cooperative, in par-ticolare in Svizzera tedesca, è quello della fine del secolo scorso, e tutt’ora in atto.

1 Si precisa che alcune informazioni di questo capitolo sono state estrapolate dall’allegato n. 8 – forme giuridiche per l’attuazione di una politica dell’al-loggio redatto dalla Città di Lugano e disponibile sul sito della stessa.

2 Coopératives d’habitation Suisse – Wohnen Schweiz (2013), Construction de logements: la troisième voie, disponibile online all’indirizzo: http://www.wohnungspolitik-schweiz.ch/fr/documents

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Le cooperative in SvizzeraIn tutto il paese si registra la presenza di circa 1’500 cooperative le quali detengono circa il 5% del mercato dell’alloggio2. Esse sono ri-partite in modo eterogeneo sul territorio can-tonale: le più antiche e numerose sono presenti in Svizzera tedesca, in Svizzera romanda vi è un numero ragguardevole di nuove cooperative di nuova costituzione e anche molte attive da pa-recchi anni, mentre in Ticino le cooperative sono poco rappresentate.

A livello nazionale, esistono due associazioni mantello delle organizzazioni di utilità pubblica attive nella realizzazione di alloggi. Si tratta di co-operative d’abitazione svizzera e wohnen schweiz, le quali a loro volta raggruppano delle sezioni regionali. Queste ultime sono nove e interessa-no le regioni di Argovia, Berna-Soletta, Svizzera nord-occidentale, Svizzera orientale, Roman-dia, Sciaffusa, Svizzera centrale e Zurigo. L’area sudalpina del Ticino non è rappresentata da nessuna associazione regionale.

Le cooperative in TicinoNonostante il loro esiguo numero, è interessante citare alcune società cooperative attive in Ticino con gli scopi di “offrire e garantire ai suoi mem-bri alloggi di buona qualità a prezzi vantaggiosi”, “promuovere abitazioni di pubblico interesse”, “mettere a disposizione dei propri soci servizi di carattere tecnico, logistico e finanziario per la realizzazione di operazioni e promozioni immo-biliari”, “procurare appartamenti sani e a pigio-ne sostenibile a persone anziane che abbiano raggiunto i limiti di età per beneficiare dell’AVS”. Questi obiettivi possono generalmente essere perseguiti tramite la realizzazione di nuove co-struzioni, l’acquisto di case e appartamenti, la ri-strutturazione di immobili presenti sul territorio o ancora la gestione di stabili.

Rispetto al modello di cooperativa attivo Oltral-pe, in Ticino si sono sviluppate delle coopera-tive di poche unità abitative e che, in primis, si sono limitate a rispondere alle esigenze dei soli residente. Di conseguenza, non sono cresciute nel tempo, rimanendo degli attori marginali sul mercato dell’alloggio.

Si tratta per esempio della società cooperativa di costruzione Ceresio istituita negli anni ’60 con lo scopo di fornire un alloggio ai dipendenti dell’allora PTT (in seguito Posta/Swisscom) e del-la società cooperativa di costruzione Isolino fondata alla fine degli anni ’50 nel locarnese.

L’interesse di promuovere le cooperativeNonostante gli alloggi nuovi realizzati oggi da cooperative non sono generalmente molto più economici di altri, a meno che non vengano rea-lizzati su terreno che ha potuto essere acquisito a prezzo di favore o in diritto di superficie, o che si sia rinunciato ad un comfort eccessivo o ancora a superfici per appartamento troppo grandi, é per contro vero che con il passare del tempo che gli alloggi realizzati dalle cooperative sviluppano il loro potenziale di economicità, perché affittati (principalmente ai detentori di quote di coopera-tiva) secondo il principio della copertura dei co-sti e perché mantengono il loro status per lungo tempo e con rinnovi costanti, sottraendoli quindi alla speculazione.

Le cooperative sono però interessanti anche per una serie di altri motivi:

¡ scaricano gli Enti pubblici dalla necessità di investire direttamente nella costruzione di alloggi a pigione sostenibile;

¡ assumono un ruolo di responsabilità sociale nei quartieri nei quali sono inserite, soste-

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nendo la società civile, l’integrazione di tut-te le classi sociali e di tutte le classi di età. Sono dunque un buon antidoto alla spesso temuta “ghettizzazione” dell’edilizia sociale che, da parte sua, può sinora aver contribuito a frenare la volontà di intervento degli Enti pubblici;

¡ spesso gli edifici realizzati dalle cooperative sono esemplari dal profilo urbanistico ed energetico;

¡ hanno delle regole di occupazione degli al-loggi che permettono di ridurre la superficie occupata pro capite, offrendo alternative a chi si vede modificata nel tempo la compo-sizione della propria economia domestica (invecchiamento, divorzi, ecc.).

Le cooperative aiutano dunque gli Enti pub-blici a risolvere il problema degli alloggi a pigio-ne sostenibile, ma abbisognano dell’appoggio degli Enti pubblici per nascere e svilupparsi.

Costituire una cooperativaAncor prima di decidere di costituire una nuo-va cooperativa, sarebbe opportuno verificare la possibilità di collaborare con una cooperativa già esistente, e quindi abituata a compiere tutta una serie di procedure. Così facendo si garanti-sce la trasmissione delle conoscenze, delle esperienze e delle buone pratiche da seguire durante un progetto di promozione di alloggi di utilità pubblica.

Nel caso in cui si fosse intenzionati a creare una propria cooperativa, è necessario riunire alme-no sette membri (persone fisiche, giuridiche o società commerciali) volenterosi di condividere un progetto concreto di realizzazione di alloggi. In seguito, il numero dei membri potrà aumen-tare secondo condizioni di ammissione stabilite negli statuti, incrementando susseguentemente

anche il capitale sociale. Sovente si consiglia di associare al progetto anche un Ente pubblico in quanto potrebbe essere proprio quest’attore a mettere a disposizione un terreno.

In una società cooperativa tutti i soci hanno eguali diritti e eguali doveri. Ciò significa per esempio che nonostante un membro abbia acquisito un numero maggiore di quote, esso disporrà comunque di un unico voto. Proprio questo principio è un elemento importante delle cooperative, il quale permette di garantire a lun-go termine un processo democratico e di parità tra i membri.

Una società cooperativa esiste dal momento in cui lo statuto è stato approvato. Essa è inol-tre obbligata ad iscriversi al Registro di com-mercio. Sarà in particolare all’interno degli statu-ti che verrà precisato lo scopo della cooperativa. Le associazioni mantello delle organizzazioni di utilità pubblica attive nella costruzione di alloggi propongono dei modelli di statuto e altri docu-menti fondamentali a disposizione di coloro che sono interessati a costituire una cooperativa.

Nel momento in cui gli statuti saranno stati ap-provati, sarà allora possibile redigere il rego-lamento della cooperativa e farlo adottare dai propri membri alfine di stabilire concretamente il funzionamento della stessa.

Le società cooperative sono riconosciute quali attività senza scopo lucrativo. Infatti, l’avanzo netto dell’esercizio va per intero ad aumentare il patrimonio sociale, salvo se lo statuto precisa che è possibile ripartire l’avanzo netto tra i soci. Que-sta ripartizione avverrà nelle proporzioni in cui i singoli soci hanno partecipato alla cooperativa. In quest’ultimo caso, e dunque qualora l’avanzo non vado ad aumentare il patrimonio sociale, sarà indispensabile attribuire annualmente (e per 20 anni almeno) un ventesimo dell’avanzo ad un fondo di riserva.

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Finanziare e realizzare unprogettoUna cooperativa è dunque un’organizzazione senza scopo di lucro attiva nella realizzazione di alloggi di utilità pubblica. In questo senso, può beneficiare degli aiuti finanziari previsti dalla Confederazione e a volte anche dai Cantoni. Per maggiori dettagli in merito si veda l’approfondi-mento relativo al finanziamento di un’operazio-ne di utilità pubblica (scheda H).

Per quanto riguarda invece la ricerca di terre-ni edificabili, è possibile contattare i Comuni, i proprietari privati o ancora le associazioni man-tello delle organizzazioni di utilità pubblica atti-ve nella costruzione di alloggi alfine di ottenere maggiori informazioni in merito a terreni identifi-cati come interessanti. La procedura relativa alla ricerca del terreno può essere molto laboriosa. Per questo fine, si deve cercare di non escludere nessuna soluzione: dall’acquisizione al diritto di superficie.

Una volta trovato il terreno adatto al proprio pro-getto, si può riflettere alla concretizzazione dello stesso. Un buon progetto è sovente il risultato di un concorso di architettura, ma laddove s’in-tende ridurre al minimo i costi e i tempi, si può anche decidere di attribuire un mandato diretto ad un architetto.

Maggiori dettagli in merito alla conduzione di un progetto immobiliare sono esposti nell’appro-fondimento relativo allo sviluppo di un progetto immobiliare (scheda I).

Vedi scheda H

Vedi scheda I

Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, C, D, E, F, H, I, K, M, N, O, P, R, S

Suggerimenti di letture ¡ www.cooperativaisolino.ch

¡ www.wbg-schweiz.ch


¡ Habitation, revue trimestrielle de l’association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique


Marzoo 2015

Finanziamento di un’operazione di utilità pubblica

H

� Legge federale che promuove un’offerta di alloggi a pigioni e prezzi moderati (LPrA)

� aiuti federali per le organizzazioni di utilità pubblica

� prestiti e fideiussioni � fondo di rotazione � pigioni sostenibili

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Le modalità di aiuto finanziarioOltre alla pubblicazione di documenti, linee-gui-da e rapporti di vario genere da parte dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), la Confederazio-ne prevede anche un aiuto finanziario diretto e indiretto in sostegno della promozione di allog-gi di utilità pubblica favorita da organizzazioni di utilità pubblica.

La base legale federale che promuove tali aiuti finanziari è la Legge federale che promuove un’offerta di alloggi a pigioni e prezzi mode-rati (LPrA) del 2003, la quale definisce:

� all’art. 12 la possibilità di attribuire mutui senza interessi o saggi d’interesse favore-vole (definiti aiuti diretti);

� all’art. 18 la possibilità di garantire fideius-sioni, cioè mutui ipotecari di grado poste-riore (definiti aiuti indiretti).

Tuttavia, nel 2007 il Consiglio federale ha deciso di rinunciare agli aiuti finanziari diretti, e quindi alla possibilità di attribuire mutui senza interessi o saggi d’interesse favorevole.

La politica di promozione dell’alloggio di utilità pubblica a livello federale può dunque essere promossa tramite gli aiuti finanziari indiretti, me-glio definiti a partire dall’art. 34 LPrA. Quest’ul-timo stabilisce che possono essere impiegati gli strumenti seguenti per la costruzione (acquisto del terreno compreso) e il rinnovo di abitazioni:

a. fideiussioni per prestiti in obbligazioni di cen-trali d’emissione di utilità pubblica;

b. fideiussioni al regresso per ipoteche di grado posteriore;

c. mutui senza interessi o a saggi d’interesse fa-vorevoli;

d. partecipazioni al capitale.

Gli articoli 35, 36, 37 e 38 LPrA definiscono in modo più preciso i contenuti degli strumenti so-pracitati, sintetizzati dall’UFAB come di seguito. In particolare, la Confederazione:

¡ garantisce i prestiti concessi dalla Centra-le d’emissione per la costruzione di allog-gi (Centrale d’emissione per la costruzione di abitazioni (CCA). Con i fondi raccolti sul mer-cato finanziario la Centrale d’emissione ac-corda ai suoi membri mutui per finanziare la costruzione di alloggi a pigioni e prezzi moderati. La CCA offre prestiti a tassi van-taggiosi in quanto le acquisizioni di fondi che effettua sono garantite dalla Confedera-zione. Per accedervi è necessario diventare membri della CCA sostenendo inizialmente una quota sociale d’entrata di 5’000.- ed in seguito pagando annualmente la tassa so-ciale la quale si attesta ora a 200.-.

Il prestito della CCA interviene solo a con-clusione dei lavori, esso viene quindi a co-prire parte del prestito bancario che è stato richiesto all’inizio del progetto. Si precisa in-fatti che gli aiuti statali non permettono alle organizzazioni di utilità pubblica di coprire interamente il costo di un progetto ed è dun-que necessario rivolgersi anche agli istituti bancari per ottenere parte del finanziamen-to totale.

In base all’art. 48 LPrA, il funzionamento del-la CCA è stato sottoposto a valutazione nel 20101. Le conclusioni a cui sono giunti gli

1 Si veda in particolare:

- Foglio federale n. 36 del 16 settembre 2014, Messaggio concernente un credito quadro per impegni eventuali nella promozione dell’alloggio per il periodo 2015-2021, 18 agosto 2010, disponibile su: http://www.admin.ch/opc/fr/federal-gazette/2010/index_35.html

- Daniel Hornung, Thomas Röthlisberger, Evaluation de l’activité de la Centrale d’émission pour la construction de logements CCL, 29 avril 2010, Berne.


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specialisti esterni che hanno effettuato lo studio indicano che dal mese di dicembre 2003 al mese di novembre 2009:

• 201 organizzazioni di utilità pubblica hanno approfittato dei prestiti della CCA e hanno realizzato non meno di 15’100 appartamenti.

• In media i tassi d’interesse, comprese tut-te le spese, erano di un punto percentuale inferiori ai tassi delle ipoteche fisse di una durata equivalente. Si è dunque potuto stimare un risparmio di circa 119 milioni di franchi, corrispondente ad una riduzio-ne di circa il 6% delle pigioni2.

• In generale, i committenti sono molto soddisfatti delle prestazioni della CCA e la maggior parte intende partecipare an-che a futuri prestiti. Tuttavia, si lamentano dell’onere amministrativo che implica il trattamento della domanda. Nel frattem-po la CCA lo ha ridotto allo stretto neces-sario. (…)

¡ accorda fideiussioni al regresso per garantire le fideiussioni dell’Istituto di fideiussione ipotecaria HBG - CCH (Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft schweizerischer Bau- und Wohnbauge-nos-senschaften - coopérative de cautionnement hypothécaire) che permettono di assicurare il finanziamento di abitazioni a pigioni moderate. Le fideiussioni coprono il finan-ziamento dei costi d’impianto fino al 90% e all’intero capitale si applica il tasso d’interes-se delle ipoteche di 1° grado.

¡ alimenta con mutui i “fondi di rotazione” gestiti fiduciariamente dalle organizzazioni mantello di operatori che svolgono un’atti-vità di utilità pubblica nella costruzione di

abitazioni. I membri di queste organizzazio-ni possono ottenere da questi fondi mutui a interessi favorevoli per la costruzione, il rinnovo e l’acquisto di abitazioni a pigioni moderate. In casi particolari possono essere concessi fondi anche per la costruzione di oggetti in proprietà.

Il fondo di rotazione garantisce un tasso d’interesse inferiore di un punto percentua-le rispetto al tasso ipotecario di riferimento. Esso è ora (settembre 2014) pari a 2%, quindi il tasso d’interesse applicato al fondo di rota-zione è pari all’1% ed è molto concorrenziale rispetto al libero mercato.

Gli interessi che vengono pagati dai debitori sono in seguito ridistribuiti nelle casse della Confederazione, mentre l’ammortamento viene reintrodotto all’interno del fondo di ro-tazione garantendogli così un apporto più o meno costante. Lo stesso fondo viene inoltre rialimentato annualmente dalla Confedera-zione con circa 20-25 mio.

In base allo stesso principio per cui è stata valutata la CCA, anche il fondo di rotazione è stato sottoposto ad esame nel 20123. Dalla valutazione globale si evince che:

• in seguito alla decisione di non impiega-re ulteriormente i prestiti diretti, il fondo di rotazione è divenuto uno strumento fondamentale della promozione dell’al-loggio di utilità pubblica e contribuisce all’abbassamento delle pigioni. Qualora i tassi d’interesse dovessero nuovamente aumentare, il fondo di rotazione diven-terà ulteriormente attrattivo per le orga-nizzazioni di utilità pubblica.

• il fondo di rotazione è particolarmente attrattivo per le organizzazioni di utili-

2 Bisogna precisare che questa riduzione del 6% circa si aggiunge agli altri risparmi possibili generati dall’insieme degli aiuti federali. 3 P/S//P/// e B,S,S Volkswirtschaftliche Beratung AG, Aide au logement au moyen de prêts à taux d‘intérêt préférentiel du fonds de roulement: analyse de

l’exécution et des effets – rapport succinct, 28 febbraio 2012, Basilea. Disponibile su: http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/00308/index.html?lang=fr


Marzoo 2015

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tà pubblica di nuova costituzione o per quelli di piccola taglia.

• come visto nel caso della CCA, anche in questo ambito le committenze si lamen-tano dell’onere amministrativo che impli-ca il trattamento della domanda.

• è necessaria una maggiore volontà politi-ca da parte delle organizzazioni mantello per promuovere maggiormente l’alloggio di utilità pubblica. Queste possiedono un’ottima base in merito agli strumenti di promozione che possono essere com-binati tra loro e hanno conoscenze che è necessario divulgare ulteriormente.

¡ può in casi eccezionali partecipare al ca-pitale di organizzazioni di utilità pubblica attive nella costruzione di abitazioni.

Inoltre, le due organizzazioni mantello (coope-rative d’abitazione svizzera e wohnen schweiz) ricevono anch’esse degli aiuti da parte della Con-federazione oltre a mandati di prestazioni. Esse possono quindi a loro volta garantire degli aiuti finanziari alle organizzazioni di utilità pubblica.

Altre modalità di aiuto finanziario possono ve-nir inoltre concesse dalle associazioni mantello delle cooperative d’abitazione. Per esempio, l’as-sociazione romanda delle organizzazioni di uti-lità pubblica (armoup) mette a disposizione un fondo di solidarietà alimentato da contributi volontari dei membri iscritti all’associazione.

In merito alla LPrA e alla sua applicazione concre-ta, la Confederazione ha pubblicato tre prome-moria che sintetizzano tutte le informazioni utili in merito agli aiuti federali in materia di promo-zione di alloggi di utilità pubblica. Tali promemo-

ria sono disponibili sul sito dell’UFAB4.

Tramite queste possibilità di aiuto finanziario a disposizione delle organizzazioni di utilità pub-blica attive nella costruzione di abitazioni, que-ste ultime dovranno disporre, tramite capitale proprio, “solo” del 10% dell’investimento to-tale di realizzazione dell’opera. In questo sen-so, tali promotori si trovano in una situazione di forza rispetto ai promotori privati “classici” i quali devono disporre almeno del 20% (anche 30-35% per essere più sicuri) dell’investimento totale in capitale proprio.

Gli esperti del settore consigliano comunque di garantire più del 10% in capitale proprio per limi-tare i rischi a lungo termine e di dover in seguito accrescere in modo troppo importante gli affitti qualora i tassi ipotecari dovessero nuovamente aumentare. Questo principio è particolarmen-te consigliato in caso di organizzazioni di utilità pubblica nuove, mentre per quelle con anni, o decenni, di esperienza il 10% quale capitale pro-prio è base di partenza ritenuta come sufficiente.

A dipendenza dei cantoni, è anche possibile che essi si portino garanti di prestiti effettuati con istituti bancari privati. Ma ciò dipende dalle leggi cantonali che dovrebbero prevederlo in modo esplicito. Il Canton Neuchâtel, per esempio, ha una legge ad hoc che precisa tutte le modalità di aiuto all’alloggio e tra le quali figura anche questa possibilità (per maggiori dettagli si veda la scheda O).

In modo teorico si può esporre la provenienza dei fondi necessari al progetto dell’organizzazio-ne di utilità pubblica nel modo seguente:

4 Fogli informativi pubblicati nella pagina internet dell’Ufficio federale delle abitazioni: http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00246/index.html?lang=it

5 Il capitale proprio pari al 10% può anche, in parte, essere garantito dal valore del terreno di cui si dispone (in proprietà o in diritto di superficie).

Vedi scheda O


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Per quanto riguarda il prestito bancario, l’ideale è di sottoporre la richiesta di prestito a più ban-che affinché esse siano in concorrenza e venga-no proposti tassi interessanti. Il prestito bancario può essere, se la legislazione cantonale lo preve-de, garantito dal Cantone e quindi gli interessi richiesti saranno probabilmente più bassi.

Tramite quanto esposto, si deduce che i mez-zi a disposizione delle organizzazioni di utilità pubblica sono svariati e possono garantire una riduzione generale dei costi del progetto immo-biliare e ciò affinché anche le pigioni possano es-sere inferiori a quelle del libero mercato. Grazie a questo sistema di aiuto finanziario ideato dalla Confederazione, le OUP possono proporre pigio-ni meno care rispetto a quelle praticate nel libero mercato.

Gli esempi proposti di seguito permettono di comprendere in modo più approfondito il fun-zionamento del finanziamento di un progetto immobiliare a dipendenza della tipologia di pro-motore (investitore privato oppure organizzazio-ne di utilità pubblica) e in funzione dei capitali propri iniziali disponibili. I calcoli effettuati per-mettono di stabilire la pigione mensile per un appartamento nuovo di 100 m2. In particolare:

¡ la Tabella 1 propone il finanziamento di un immobile da parte di un promotore privato, dunque soggetto al libero mercato, il quale

Provenienza dei finanziamentiInteressi indicativi e obblighi di

ammortamento annuo

5-10% di capitale proprio Possibilità di applicare un interesse6; nessun ammortamento annuo

3-5% di quote sociali derivanti da nuovi membri della coopera-tiva che aderiscono per partecipare ad uno specifico progetto

Nessun interesse e nessun ammortamento annuo

10-20% di prestito cantonale o comunale, se in quel dato canto-ne o comune sono previsti aiuti finanziari per l’alloggio

Circa 1%7, con possibilità di ammortamento annuo

circa 10% dal fondo di rotazione della Confederazione o dai fon-di di solidarietà delle associazioni mantello

1% (dipende dal tasso ipotecario di riferi-mento)

circa 30% di prestito della CCA In funzione delle emissioni del giorno (≈ 2%), senza ammortamento annuo

circa 30-40% di prestito bancario Variabili – attualmente attrattivi, con am-mortamento annuo

dispone di un capitale proprio di 3’000’000.- (pari al 30% dell’investimento totale). Secon-do l’esempio elaborato, tale progetto per-metterà di immettere sul mercato alloggi con una pigione mensile di 1’840.-.

¡ la Tabella 2 espone il finanziamento di un immobile da parte di un’organizzazione di utilità pubblica, dunque con possibilità di accedere agli aiuti finanziari di cui si è trat-tato in precedenza, la quale dispone di un capitale proprio di 3’000’000.- (pari al 30% dell’investimento totale). Questa organizza-zione si posiziona dunque nella medesima situazione di partenza rispetto al promotore privato (Tabella 1) ma immetterà sul mercato alloggi con una pigione mensile pari a 1’565.- e quindi con un risparmio del 15% rispetto al libero mercato.

¡ la Tabella 3 illustra infine il finanziamento di un immobile da parte di un’organizzazione di utilità pubblica, dunque con possibilità di ac-cedere agli aiuti finanziari di cui si è trattato in precedenza, la quale dispone di un capi-tale proprio di 1’150’000.- (pari a circa il 12% dell’investimento totale). Questa organizza-zione si posiziona dunque nella medesima situazione di partenza rispetto al promotore privato (Tabella 1) ma immetterà sul mercato alloggi con una pigione mensile di 1’840.-.

6 Come prescritto dall’OPrA, art. 8, cpv. 2, è possibile applicare un tasso d’interesse sul capitale proprio investito il quale non deve superare il tasso d’inte-resse usuale delle ipoteche di primo grado.

7 Paragonabile al tasso d’interesse del fondo di rotazione. Nel caso del Canton Neuchâtel è previsto un tasso d’interesse dell’1% per prestiti rimborsabili in 25 anni.

Suddivisione della provenienza dei finanziamenti di un’organizzazione di utilità pubblica e relativi tassi d’interesse


Marzoo 2015

Tabella 1Esempio di finanziamento di un progetto immobiliare nel mercato libero con capitale proprio di 3’000’000 .-

Valore venale 100.00% 9'900'000.00

Capitale proprio 3'000'000.00 30.30% 3'000'000.00

Limite di anticipo massimo 80.00% 7'920'000.00

Totale limite di anticipo 1° 2° 6'900'000.00

Limite di anticipo 1° ipoteca 67.00% 6'633'000.00

Limite di anticipo 2° ipoteca 2.70% 267'000.00

Oneri

1° ipoteca 3.00% 198'990.00

2° ipoteca 4.00% 10'680.00

Ammortamento 2° Ipoteca 20 13'350.00

Costi accessori (acqua, luce, gas,…) 1.50% 148'500.00

371'520.00

Entrate nette affitti 12 30'995.25 371'943.00

Ricavi complessivi annuali 423.00

terreno m2 1100indice di sfrutt. 1.8

costo m2 terreno 1'800.00 costo terreno 1'980'000.00

costo m2 realizzazione 4'000.00

m2 SUL 1980costo realizzazione 7'920'000.00

m2 SUL abitabili (-15%) 1683

affitto al m2/anno 221.00 affitti totali annui 371'943.00 affitti totali mensili 30'995.25

affitto mensile per 100 m2 1'841.67 capitalizzazione al 5% 7'438'860.00

Palazzina a reddito - investitore privato nel mercato libero

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Planidea SA

Valore venale 100.00% 9'900'000.00




1° Ipoteca banca 29.70% 2'940'000.00

Prestito TI 0.00% -

Prestito Ass. mantello 0.00% -

Prestito CCA 40.00% 3'960'000.00

Oneri

1° ipoteca 3.00% 88'200.00

Prestito TI 1.00% -

Ammortamento prestito TI 25 -


Ammortamento prestito Ass. mantello 18 -

Prestito CCA 2.00% 79'200.00

Ammortamento prestito CCA


315'900.00









affitto mensile per 100 m2 1'566.67 Differenza 15%capitalizzazione al 5% 6'328'080.00

Palazzina a reddito - OUP con capitale proprio pari al privato

Tabella 2

Esempio di finanziamento di un progetto immobiliare promosso da un’organizzazione di utilità pubblica (OUP) con capitale proprio di 3’000’000 .-

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Marzoo 2015

Tabella 3

Esempio di finanziamento di un progetto immobiliare promosso da un’organizzazione di utilità pubblica (OUP) con capitale proprio di 1’150’000 .-

Valore venale 100.00% 9'900'000.00




1° Ipoteca banca 48.38% 4'790'000.00

Prestito TI 0.00% -

Prestito ASH 0.00% -

Prestito CCL 40.00% 3'960'000.00

Oneri

1° ipoteca 3.00% 143'700.00

Prestito TI 1.00% -

Ammortamento prestito TI 25 -


Ammortamento prestito Ass. mantello 18 -

Prestito CCA 2.00% 79'200.00

Ammortamento prestito CCA


371'400.00









affitto mensile per 100 m2 1'841.67 Differenza 0%capitalizzazione al 5% 7'438'860.00

Palazzina a reddito - OUP con capitale proprio minore rispetto al privato

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Planidea SA

Grazie a queste tre tabelle si può osservare:

� a parità di capitale proprio, un’organizza-zione di utilità pubblica può immettere sul mercato alloggi con una pigione sensibil-mente inferiore grazie agli aiuti finanzia-ri a cui può accedere;

� possedendo un capitale proprio netta-mente inferiore al 30%, un’organizzazio-ne di utilità pubblica ha la possibilità di realizzare immobili, mentre ad un promo-tore privato nella stessa situazione finan-ziaria non verrebbe concesso un credito altrettanto importante.

� le organizzazioni di utilità pubblica che dispongono di un capitale proprio pari

al 10% dell’investimento totale possono realizzare alloggi la cui pigione sarà pa-ragonabile a quella del libero mercato. Tuttavia, tramite ulteriori accorgimenti, anche in questi casi le pigioni potranno essere ridotte. Si pensa in particolare alla messa a disposizione di terreni pubblici in diritto di superficie particolarmente van-taggioso o ad altre misure collaterali per contenere i costi di realizzazione (si veda in particolare la scheda K).

Quale aggiunta a quanto esposto in precedenza, si sottolinea che diversi studi8 hanno permesso di concludere che gli affitti praticati negli alloggi di utilità pubblica sono circa il 15% inferiori ri-spetto alla media di mercato.

Pigioni praticate nel mercato libero e da cooperative per un appartamento di 4 ½ locali in funzione dell’età dell’edificio

Vedi scheda K

8 - UFAB (7.2012), Critères de location des maîtres d’ouvrage d’utilité publique en Suisse, Étude relative à l’utilisation de prescriptions d’occupation et de limites de revenu auprès de 1000 maîtres d’ouvrage d’utilité publique – résumé, Granges.

- Presentazione ppt Sig. Philippe Thalmann - EPFL (13.06.2012), Pourquoi la Suisse a besoin de logements d’utilité publique, Berne ; ripreso all’interno di Habitation, revue trimestrielle de l’association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, n. 3, settembre 2012

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¡ Coopératives d’habitation Suisse – Wohnen Schweiz, Construction de logements: la troisième voie, 2013, http://www.wohnungspolitik-schweiz.ch/fr/documents

¡ UFAB, Critères de location des maîtres d’ouvrage d’utilité publique en Suisse, Étude relative à l’utilisation de pre-scriptions d’occupation et de limites de revenu auprès de 1000 maîtres d’ouvrage d’utilité publique (résumé), Granges, 7.2012.

¡ Habitation, revue trimestrielle de l’association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, n. 3, settem-bre 2012

Inoltre, come visibile dal grafico, la differenza del costo della pigione tra il libero mercato e quello di pubblica utilità aumenta progressivamente in funzione dell’età dell’edificio.

Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, C, I, J, K, N, O, P, S


Marzoo 2015

Lo sviluppo di un progetto immobiliare

I

� fasi progettuali

� ricerca di un terreno

� verifiche formali

� progettare e stimare i costi

� piano finanziario

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Vedi scheda F

Vedi scheda M

In linea generale, un progetto immobiliare di utilità pubblica si svolge in modo simile ad un progetto immobiliare qualsiasi. Tuttavia, un pro-getto immobiliare promosso alfine di immet-tere sul mercato alloggi di utilità pubblica può disporre di aiuti finanziari da parte della Con-federazione, dei Cantone e delle organizzazioni mantello delle organizzazioni di utilità pubblica i quali incrementeranno le possibilità di mante-nere gli affitti praticati leggermente al di sot-to della media di mercato.

In seguito a diversi colloqui con responsabili cantonali, rappresentati di cooperative ed altre persone interessate dalla politica dell’alloggio, si può concludere che affinché un progetto immo-biliare sia realizzabile ed economicamente soste-nibile, è consigliabile promuovere un progetto che comprenda almeno 18-20 appartamenti. In ogni caso, l’art. 5 dell’Ordinanza concernente la promozione di alloggi a pigioni e prezzi moderati (OPrA) stipula che di massima beneficiano delle misure di promozione dell’alloggio a livello fede-rale soltanto gli edifici di abitazione che contano almeno tre alloggi.

Qualora un promotore promuovesse la realiz-zazione di un numero limitato di appartamenti, il rischio sarebbe poi di avere delle spese fisse troppo elevate e quindi ripartibili su meno og-getti e gli affitti non potrebbero dunque essere ulteriormente ridotti.

Il progetto si dovrebbe svolgere secondo le tap-pe seguenti:

1. Creazione di un’organizzazione di utilità pubblica o affiliazione ad una riconosciuta come tale e avente quindi la possibilità di accedere agli aiuti finanziari promossi all’in-

terno della politica dell’alloggio federale, cantonale ed eventualmente comunale.

La tipologia di organizzazione di utilità pubblica (si veda anche la scheda F) andrà scelta in funzione dei membri che com-porranno la stessa (enti pubblici, enti pa-ra-pubblici, cittadini, ecc.) e quindi della volontà di garantire una parità assoluta tra di essi oppure una voce maggioritaria per coloro che investono maggiormente nel progetto. Ogni tipologia di organizzazione di utilità pubblica possiede caratteristiche proprie che dovranno essere valutate at-tentamente all’inizio del processo proget-tuale.

Per poter accedere agli aiuti finanziari fe-derali sarà necessario affiliarsi ad una delle due associazioni mantello delle organiz-zazioni d’abitazione d’utilità pubblica (co-operative d’abitazione svizzera e wohnen schweiz) o della Centrale d’emissione per la costruzione di abitazioni (CCA).

2. Ricerca e verifica della disponibilità del ter-reno (o dell’immobile). Il terreno (o l’im-mobile) può appartenere ad un proprieta-rio privato che intende realizzarlo oppure cederlo definitivamente o in diritto di su-perficie ad un’organizzazione di utilità pub-blica, oppure appartenere già ad un Ente pubblico o para-pubblico come per esem-pio ad un comune, ad una fondazione, ad una parrocchia, ecc. (si veda la scheda M)

La ricerca del terreno o dell’oggetto idea-le per sviluppare il proprio progetto è una fase molto importante dell’intera azione immobiliare. Da un lato, il promotore di-sporrà di un capitale proprio massimo che lo orienterà sin dall’inizio verso un terreno


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Vedi scheda C3

o un oggetto più o meno importante (e quindi con un costo più o meno rilevante).

Sin dall’inizio delle riflessioni, sarà impor-tante prefissare gli obiettivi rispetto ai quali si è pronti a negoziare e quelli che dovran-no assolutamente essere rispettati alfine di valutare attentamente ogni possibilità d’acquisto.

3. Se l’oggetto della compra-vendita è un ter-reno non ancora edificato, sarà fondamen-tale verificare la conformità della zona dal punto di vista pianificatorio. Il terreno dovrà essere edificabile e nell’ideale per-mettere uno sfruttamento sufficientemen-te intensivo per garantire la creazione di un certo numero di alloggi (e rendere quindi l’operazione sufficientemente proficua). Qualora il fondo sia collocato in una zona edificabile estensiva, può rivelarsi interes-sante discutere con l’Ente pubblico di una riclassificazione del fondo tramite misure pianificatorie (si veda anche la scheda C3) atte a favorire l’interesse pubblico.

Se invece l’oggetto dell’acquisizione è un immobile già esistente, l’organizzazione di utilità pubblica potrà in seguito valutare la necessità di effettuare interventi di rinnovo o migliorie. È anche opportuno verificare se dal punto di vista pianificatorio sono am-messi ampliamenti dell’oggetto.

4. Nel momento in cui si è definito quale sarà il terreno da edificare o l’oggetto da even-tualmente rinnovare e/o ampliare, sarà im-portante appoggiarsi all’esperienza di un architetto attribuendogli un mandato per preparare una bozza di progetto edilizio che esponga le soluzioni possibili, la quan-tità di appartamenti realizzabili e un ordine di grandezza dei costi. L’architetto dovrà sin dall’inizio disporre di un documento che esponga in modo chiaro le esigenze

del committente affinché le sue proposte siano da subito coerenti agli obiettivi pre-fissati.

A partire da questa prima bozza, sarà possi-bile valutare se tali obiettivi potranno esse-re raggiunti o se sarà necessario adeguare ulteriormente il progetto.

5. Scelto il progetto, sarà possibile stabilire un piano finanziario globale che prenda in considerazione tutti i costi del progetto e dunque quelli legati alla realizzazione e quelli derivanti dalla gestione a breve e lungo termine dell’immobile.

6. A questo punto, il progetto è sufficiente-mente sviluppato per poter prendere con-tatto con l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) e trasmettergli il piano finanziario per ottenere un preavviso rispetto alla fattibilità del progetto e quindi rispetto all’ottenimento di eventuali crediti.

Sia in questa fase, che in quelle preceden-ti e successive, l’UFAB e le associazioni mantello delle organizzazioni d’abitazione d’utilità pubblica sono a disposizione per fornire utili informazioni in merito alle mo-dalità di finanziamento e alla gestione del progetto.

7. Una volta ottenuto l’accordo da parte dell’UFAB, sarà possibile incontrare le ban-che per discutere della domanda di pre-stito per coprire la parte d’investimento restante. È fondamentale domandare un prestito a più banche affinché esse siano in concorrenza e propongano quindi tassi più attrattivi e vantaggiosi.

8. Affinare il progetto e avviare le necessa-rie procedure facendosi accompagnare da un esperto del settore.


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¡ www.wohnen-schweiz.ch

Vedi scheda N

Durante le diverse fasi progettuali è possibile fare capo alla consulenza di esperti attori del set-tore. Questi possono essere per esempio membri di organizzazioni di utilità pubblica che hanno già realizzato progetti simili, professionisti indi-pendenti, collaboratori dell’Amministrazione fe-derale o cantonale o ancora delle organizzazioni mantello delle cooperative d’abitazione.

Valutando ora la situazione attuale in merito a progetti di questo tipo, si può precisare purtrop-po che nel corso degli ultimi anni, la percentuale di alloggi d’utilità pubblica creati da cooperative continua a ridursi e ciò soprattutto per via della carenza di terreni edificabili a prezzi abbordabili (cfr. dati OFL).

Inoltre, si tende ad evidenziare un fenomeno che necessita un cambiamento di rotta. Infatti, alcune cooperative fondate da molti anni e le cui realizzazioni necessitano solo di manutenzione, tendono a ridurre la loro attività per mancanza di motivazione, invecchiamento dei membri, ecc. In questo caso, tali cooperative tendono ad aumen-tare il loro capitale proprio in quanto le entrate non vengono più reinvestite in modo adeguato. Nel corso degli anni il loro capitale proprio diven-ta dunque sempre più importante.

L’ideale sarebbe quindi di proporre a queste co-operative di:

� fondarne di nuove e di utilizzare dunque il capitale proprio a disposizione,

� acquisire quote in cooperative nuove e più recenti col fine di trasmettere, oltre ai fondi, anche le proprie esperienze e conoscenze.

Un’interessante soluzione proposta dal Canton Neuchâtel è di far inserire negli statuti delle co-operative che ricevono aiuti dal Cantone un vin-colo che prevede che dopo 20-30 anni dalla loro fondazione (e quindi dall’inizio degli aiuti canto-nali), dovranno creare una nuova cooperativa a partire dagli utili che effettuano. Infatti, dopo un tale periodo, le cooperative hanno già rimborsa-to gli aiuti ricevuti e sono dunque in misura di creare un utile che può, e deve, venir reinvestito nell’alloggio di utilità pubblica.

Non bisogna inoltre dimenticare che in caso di rinnovo, la cooperativa dovrebbe disporre di un proprio fondo di risparmio costituito apposita-mente con lo scopo di prevedere interventi sui propri immobili. In questo modo non è necessa-rio chiedere ulteriori prestiti e si potrebbero ga-rantire affitti più bassi in quanto non è necessa-rio coprire spese legate ad interessi ecc. Il Canton Neuchâtel offre aiuti anche per il rinnovo (si veda per esempio la scheda N).

Approfondimenti correlati alla presente scheda: B, C, D, H, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T


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Gestione della mobilità nei processi di pianificazione di nuove aree (MIPA)1

J

� riduzione dei costi di realizzazione

� riduzione del traffico

� favorire la coesione sociale

1 www.mobilitaet-fuer-gemeinden.ch/it/mipa-gestione-della-mobilita-nei-processi-di-pianificazione-di-nuove-aree/

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Planidea SA

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Lo strumento MIPA riguarda la gestione della mobilità delle persone nell’ambito dei pro-cessi di pianificazione di nuove aree. Nell’am-bito della politica dell’alloggio, questo approccio permette di ridurre i costi di realizzazione grazie alla minor esigenza di creare posteggi, in partico-lare quelli coperti più onerosi.

I vantaggi

¡ Riduzione degli spazi necessari;

¡ contesto di soggiorno più piacevole;

¡ maggiore rendimento economico e compa-tibilità sociale;

¡ riduzione dei consumi energetici;

¡ miglior accessibilità con tutti i mezzi di tra-sporto.

Le misure contenute nei piani di gestione della mobilità vengono armonizzate con le destinazio-ni d’uso dell’area interessata e con l’infrastruttura dei trasporti. Ciò contribuisce a ridurre l’inten-sità del traffico locale, incentivando l’uso dei mezzi pubblici, della bici e gli spostamenti a piedi.

Regolamentazione da parte delleAutoritàIntroducendo per tempo misure di gestione del-la mobilità nelle proprie direttive, le Autorità co-munali e cantonali possono fornire un notevole contributo al raggiungimento degli obiettivi in materia di energia e della pianificazione dei tra-sporti.

Per riuscire a disciplinare efficacemente la gestio-ne della mobilità, è importante che se ne tenga conto fin da subito nei mandati di studio, nelle pianificazioni test e nei concorsi. Dopodiché è

necessario sviluppare ulteriormente la tematica, idealmente in collaborazione con i proprietari fondiari, i committenti e gli investitori, e fissarla in un piano di utilizzazione speciale vincolante per i primi. La regolamentazione della gestione della mobilità può essere promossa anche po-nendo condizioni quadro in merito nel piano direttore e nel piano di utilizzazione, nonché at-traverso consulenze.

Il piano di mobilità come strumento di pianificazioneIl manuale MIPA «Piani di mobilità per aree effica-ci» illustra, sotto l’aspetto temporale e organizza-tivo, le principali fasi di sviluppo e di attuazione di un piano di mobilità.

Pacchetto di misure standard

Un piano di mobilità è incentrato su misure defi-nite in base ai diversi gruppi di utenti e alle loro abitudini, come per esempio nel traffico pendo-lare, commerciale o dei clienti.

Le misure elencate di seguito costituiscono un pacchetto standard che, una volta adatta-to al progetto specifico, può essere applicato a praticamente ogni area: Parcheggi per biciclette, Ubicazioni carsharing, Gestione dei parcheggi, Opuscoli sulla mobilità, Sito web sulla mobilità, Buoni mobilità per i residenti, Noleggio bici / bikesharing, Incentivi per i dipendenti, Utilizzo del carsharing, Attività di sensibilizzazione, De-posito per il servizio di consegna a domicilio, ecc.

Monitoraggio e controllo dei risultati

Un sistema di monitoraggio consente di rilevare dati e di verificare che i risultati siano in linea con gli obiettivi.


Marzoo 2015

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Mobility Manager di area

Costruire e gestire un’area in tutta efficienza ri-chiede il coinvolgimento di numerosi attori. Tuttavia, nessuno di essi è focalizzato sulla mo-bilità. MIPA propone quindi di nominare un Mo-bility Manager di area che si occupi di sviluppare e curare la gestione della mobilità, nonché di as-sicurare la messa in rete degli attori interessati.

Esempio: Baden – Zona settentrionale del centro città (Stadt Baden “Innenstadtzone Nord“)

Dal 1989, l’ ex area industriale nord di Baden si è gradualmente trasformata in un quartiere mi-sto di servizi, commercio e residenza. Un piano direttore di sviluppo vincolante (Entwicklun-gsrichtplan ERP) del 1995 (con revisione del 2009) regola lo sviluppo del territorio e contie-ne disposizioni sulle diverse destinazioni quali l’alloggio, i trasporti e l’urbanistica . Nel settore della mobilità ERP regola il numero di posti auto e definisce l’obbligo per le aziende di presentare un piano di mobilità per aziende con più di 50 dipendenti.

Per quanto concerne la residenza, ERP prevede di destinare all’alloggio ca. un quarto (100’000 m2) della superficie utile lorda complessiva. Esso definisce anche le aree in cui la residenza può svilupparsi.

Gli effetti della messa a disposizione di strumen-ti di gestione della mobilità sono misurabili sia tramite il risparmio energetico prodotto dalla riduzione del traffico generato, sia tramite un risparmio economico per gli investitori data dal numero ridotto di parcheggi necessari. Inoltre, il maggior utilizzo delle infrastrutture di trasporto pubblico e della mobilità lenta ne aumenta la so-stenibilità economica. Per l’investitore, il concet-to generale di sviluppo funge da garanzia nella programmazione degli investimenti e gli garan-tisce il sostegno da parte dell’ente pubblico.

Suggerimenti di letture ¡ www.gestionemobilita.ch

¡ www.mobilservice.ch/de/home/praxis/mipa-mobilitaetsmanagement-in-planungsprozessen-von-neuen-are-alen-1177.html

¡ Synergo / Planungsbüro Jud (2014), Einbettung des Mobilitätsmanagements. MIPA – Mobilitätsmanagement in Planungsprozessen von neuen Arealen. Handbuch

¡ Synergo / Planungsbüro Jud (2014), Verankerung des Mobilitätsmanagements. MIPA – Mobilitätsmanagement in Planungsprozessen von neuen Arealen. Handbuch

¡ Synergo / Planungsbüro Jud (2014), Mobilitätskonzepte für effiziente Areale. MIPA – Mobilitätsmanagement in Planungsprozessen von neuen Arealen. Handbuch

¡ Synergo / Planungsbüro Jud (2014), Beispiele von Arealen mit Mobilitätsmanagement. MIPA – Mobilitätsman-agement in Planungsprozessen von neuen Arealen. Handbuch

¡ www.baden.ch/documents/Baden_Nord_ERP.pdf


Marzoo 2015

Controllo dei costi di costruzione

K

� razionalizzazione delle risorse

� pianificazione

� soluzioni funzionali e semplici

� pigioni sostenibili

Questa scheda offre alcuni spunti di riflessione ai promotori immobiliari interessati a razionalizza-re le proprie risorse.

In particolare, considerando che:

� l’aumento della domanda in alloggi e quin-di la pressione esercitata su questo merca-to;

� la ristrutturazione di edifici esistenti relati-vamente interessanti dal punto di vista del-le pigioni praticate attualmente comporta spesso la demolizione e la susseguente ri-costruzione,

hanno quale conseguenza un continuo aumen-to delle pigioni, si propongono alcune piste di riflessione per concorrere alla realizzazione di alloggi a pigione sostenibile.

Si illustrano quindi alcune soluzioni che permet-tono di ridurre i costi di realizzazione senza tuttavia rinunciare alla qualità del progetto. Si pensa per esempio alle questioni energetiche, ricordando che laddove si garantisce un consu-mo razionale ed economico di energia e si rispet-tano i principi dello sviluppo sostenibile a livello di edificio e di quartiere, si può beneficiare priori-tariamente delle misura di promozione proposte a livello federale (art. 1, cpv. 3 OPrA) e allo stesso tempo si garantiscono costi di funzionamento ri-dotti sul lungo termine, i quali permetteranno di ammortizzare gli importanti investimenti iniziali e allo stesso tempo di garantire la creazione di un fondo di rinnovo.

In merito a queste tematiche vi sono diverse pubblicazioni che espongono le soluzioni possi-bili per ridurre i costi di costruzione. Tra le varie misure, si possono per esempio citare quelle se-guenti:

� leggera riduzione della superficie abita-bile pro-capite rispetto ai valori medi uti-lizzati recentemente che sono sovente mol-to elevati (circa 50 m2 / ab.) cercando così di riproporre alloggi compatti e funzionali;

� limitazione dei posteggi (in particolare quelli sotterranei) correlata alla vicinanza con i trasporti pubblici (si veda anche l’e-sempio relativo al progetto MIPA, scheda J) ed i servizi pubblici. In questo modo si ridu-cono i costi privati (costo del posteggio, del veicolo, ecc.) e allo stesso tempo di ottimiz-zano i servizi pubblici (miglior sfruttamen-to delle linee di trasporti pubblici);

� ottimizzazione dell’utilizzo delle energie rinnovabili alfine di ridurre le spese acces-sorie e i costi di funzionamento sul lungo termine, garantendo inoltre un progetto sostenibile dal punto di vista ambientale;

� utilizzo di materiali e tecniche di costru-zione semplici, funzionali e duraturi. Il progetto architettonico riveste un ruolo fondamentale nella riduzione dei costi. Si può infatti intervenire su numerosi ele-menti progettuali che portano ad una ridu-zione globale dei costi (prevedere un unico ascensore per edificio, realizzare le scale di servizio esterne, prevedere una struttura dell’edificio semplice, ridurre gli interventi in sottosuolo, sfruttare al meglio l’orografia, ecc.);

� pianificare minuziosamente la concezio-ne e la realizzazione alfine di ottimizzare le relazioni tra gli attori, le procedure e ga-rantire l’efficacia degli interventi di ognuno. È necessario uno sforzo organizzativo note-vole e una buona coordinazione tra i diversi attori, il tutto accompagnato da una buona

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Vedi scheda J


Planidea SA

dose di fiducia reciproca. Inoltre, con una buona pianificazione a monte (concezio-ne), è possibile valutare dettagliatamente l’impatto economico di ogni scelta (dal tipo di materiale ai costi di manutenzione). An-che la pianificazione e la preparazione del cantiere permettono di ottimizzare i tempi ed i costi, inducendo un ulteriore risparmio evitando per esempio di immobilizzare macchinari e attrezzature durante i tempi morti;

� riflettere a soluzioni funzionali rispetto all’utilizzo degli spazi, come per esempio prevedere spazi condivisi che permettono di ridurre i costi oppure sfruttare anche la quinta facciata (tetto) rendendola pratica-bile;

� quando possibile, cercare di standardizza-re le tipologie di costruzioni per ridurne il costo totale e realizzando quindi delle eco-nomie di scala.

� laddove vi sono già alloggi a pigione soste-nibile, vetusti, in caso di rinnovo succede che si opti per una demolizione e ricostru-zione, sfruttando inoltre eventuali indici maggiori nel frattempo messi a disposi-zione. Questa eventualità, se non control-lata, porta spesso a risultati tutt’altro che utili per l’edilizia a pigione sostenibile: re-alizzazione di nuovi alloggi, secondo stan-dard moderni e quindi con alloggi a volte “troppo” ampi, con la conseguenza che il numero di alloggi immessi sul mercato, no-nostante il volume maggiore dell’edificio, corrisponda a quanto già esistente in pre-cedenza. Per contro, ora si applicheranno pigioni maggiorate che non rientrano più negli standard delle pigioni sostenibili.

Applicando queste misure, si garantiscono costi di realizzazione inferiori che avranno un influsso positivo anche sulle pigioni che verranno appli-cate. Quel che più conta é che con questi pro-getti é senz’altro possibile ottenere la stessa red-

ditività che con progetti “normali”. Il rischio del vacante sarà però minore e quindi l’interesse del mercato per queste soluzioni potrà aumentare.

In sintesi, molti dei principi esposti non implicano misure drastiche ma semplicemente un’accurata riflessione progettuale che sovente si accosta ai principi dello sviluppo sostenibile. Ogni misura adottata (piccola o grande che sia) con lo scopo di ottimizzare la realizzazione e la manutenzione di un edificio, può permettere una riduzione dei costi totali e quindi una diminuzione proporzio-nale delle pigioni.

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Marzoo 2015

Comuni appartenenti ad un agglomerato in Ticino nel 2000 (definizione statistica)

Bellinzona Locarno Chiasso-Mendrisio

Arbedo-Castione Ascona Agno Cureglia Origlio Brusino ArsizioBellinzona Brione sopra Minusio Agra Curio Pambio-Noranco ArzoCadenazzo Cavigliano Aranno Davesco-Soragno Paradiso BalernaCamorino Cugnasco Arosio Gandria Pazzallo BesazioGiubiasco Gerra (Verzasca) Barbengo Gentilino Ponte Capriasca CapolagoGnosca Gordola Bedano Grancia Ponte Tresa Castel San PietroGorduno Intragna Bedigliora Gravesano Porza ChiassoGudo Lavertezzo Bioggio Iseo Pregassona ColdrerioLumino Locarno Bissone Lamone Pura GenestrerioMonte Carasso Losone Bosco Luganese Lopagno Roveredo (TI) LigornettoPianezzo Magadino Breganzona Lugaggia Rovio MendrisioPreonzo Minusio Cademario Lugano Sala Capriasca Morbio InferioreSant'Antonino Muralto Cadempino Magliaso Savosa Morbio SuperioreSementina Orselina Cadro Manno Sigirino NovazzanoContone Ronco sopra Ascona Cagiallo Maroggia Sonvico RancateClaro Tegna Canobbio Massagno Sorengo Riva San Vitale

Tenero-Contra Carabbia Melano Tesserete SagnoVerscio Carabietta Melide Torricella-Taverne SalorinoAurigeno Carona Mezzovico-Vira Vaglio StabioAvegno Caslano Montagnola Vernate TremonaGordevio Cimo Morcote Vezia VacalloLodano Comano Muzzano Vico MorcoteMaggia Croglio Neggio ViganelloMoghegno Cureggia Novaggio Villa Luganese

Lugano

Costi dell’alloggio – approfondimento statistico

L

� costi dell’alloggio

� monitoraggio

� fabbisogno di alloggi sostenibili

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Valutazione dei costi dell’affittoDal 2010 vengono rilevati, grazie all’inchiesta campionaria annuale denominata “rilevamento strutturale“ dell’Ufficio federale di statistica, nuo-ve informazioni concernenti il costo dell’allog-gio in Svizzera. Il Canton Ticino densifica questo campione, permettendo di raccogliere tramite formulario cartaceo o elettronico ca. 15’000 in-terviste all’anno.

Questi dati rappresentativi permettono di com-pletare gli elementi emersi nello studio prelimi-nare relativo al Piano cantonale sull’alloggio.

Di seguito riportiamo alcune elaborazioni che permettono di inquadrare la situazione in Ticino.

Quelle: Eidgenössische Volkszählung, BFS Source: Recensement fédéral de la population, OFS© Bundesamt für Statistik / O�ce fédéral de la statistique, Th emaKart, Neuchâtel 2003 - Relief: swisstopo, Wabern / K00.16

Thematische Karten Cartes thématiquesBFS OFS UST

SH

ZH

ZG

BS

LU

BE

TI

VD FR

NE

GE

GR

SO

BL

AG

AR AI

SZ

OW

SG

VS

JU

TG

NW

GL

UR

Genève

Lausanne

Vevey–Montreux

Monthey–Aigle

Martigny

Sion

Sierre Brig–Visp

Yverdon-les-Bains

La Chaux-de-Fonds–Le Locle

Neuchâtel

Fribourg

Bern

Thun

Interlaken

Burgdorf

Biel/Bienne

GrenchenSolothurn

Delémont

Langenthal

Basel

Olten–Zo�ngen

Aarau

Lenzburg

Baden–Brugg

Zürich

Wohlen(AG)

Winterthur

Frauenfeld

Scha�hausen

Kreuzlingen (Konstanz-)

Romanshorn–Amriswil

Arbon– RorschachWil (SG)

St. Gallen

Heerbrugg–Altstätten

Buchs (SG) (Vaduz-)

Wetzikon– Pfä�kon (ZH)

Rapperswil–Jona–Rüti

Lachen

EinsiedelnSchwyz

Zug

Luzern

Stans

Chur

Davos

BellinzonaLocarno

Lugano

Chiasso-Mendrisio

St. Moritz

Bulle

Lyss

0 25 50 km

nach Gemeindenpar commune

Agglomerationen, zugehörig zu einer MetropoleAgglomérations appartenant à une métropole

Kerngemeinde von Agglomerationen, zugehörig zu einer MetropoleCommune-noyau des agglomérations appartenant à une métropole

Einzelstädte, zugehörig zu einer MetropoleVilles individuelles appartenant à une métropole

Andere AgglomerationenAutres agglomérations

Kerngemeinde der anderen AgglomerationenCommune-noyau des autres agglomérations

EinzelstädteVilles individuelles

Die grenzüberschreitenden Agglomerationensind nicht dargestelltLes agglomérations transfrontalièresne sont pas représentées

Agglomerationen, Einzelstädte und Metropolen der Schweiz, 2000Agglomérations, villes individuelles et métropoles de la Suisse, en 2000

Comuni appartenenti ad un agglomerato in Ticino nel 2000 (definizione statistica)

Agglomerati in Ticino, 2000


Planidea SA

Costo medio dell’affitto senza spese accessorie in Ticino secondo l’agglomerato e il numero di locali, 2012

(Fonte: Ufficio federale di statistica, Rilevamento strutturale 2012)

68

Conteggio non ponderato

Media Deviazione standard

Intervallo di Confidenza al 90%

Percentile 25

Mediana Percentile 75

Monolocale 13 531.75 143.10 65.29 450.00 500.00 583.002 locali 60 744.00 251.07 53.32 563.00 750.00 900.003 locali 154 911.62 304.61 40.38 700.00 850.00 1100.004 locali 195 1055.92 350.93 41.34 800.00 1000.00 1250.005 o più locali 41 1243.01 418.24 107.45 800.00 1200.00 1600.00Totale 463 939.63 355.97 27.21 700.00 900.00 1150.00Monolocale 23 649.81 155.28 53.26 600.00 660.00 750.002 locali 128 905.60 175.41 25.50 790.00 890.00 1000.003 locali 367 1093.31 276.47 23.74 900.00 1100.00 1292.004 locali 334 1312.37 318.23 28.64 1070.00 1300.00 1500.005 o più locali 57 1504.81 390.36 85.05 1200.00 1500.00 1800.00Totale 909 1123.20 336.36 18.35 880.00 1100.00 1308.00Monolocale 50 738.00 268.77 62.53 560.00 715.00 800.002 locali 194 912.79 236.77 27.96 780.00 880.00 1000.003 locali 445 1173.82 317.30 24.74 970.00 1120.00 1350.004 locali 350 1388.76 432.29 38.01 1100.00 1350.00 1600.005 o più locali 65 1648.87 416.66 85.01 1360.00 1650.00 2000.00Totale 1104 1155.68 403.60 19.98 866.00 1100.00 1400.00Monolocale 123 727.75 244.63 36.28 600.00 707.00 800.002 locali 392 1007.14 288.73 23.99 836.00 960.00 1120.003 locali 1042 1230.81 380.40 19.39 1000.00 1200.00 1400.004 locali 751 1489.81 503.97 30.25 1183.00 1450.00 1700.005 o più locali 221 2078.31 905.71 100.22 1500.00 1920.00 2500.00Totale 2529 1259.55 533.94 17.47 900.00 1191.00 1500.00Monolocale 20 558.27 148.46 54.61 473.00 550.00 630.002 locali 112 807.34 289.39 44.98 660.00 780.00 850.003 locali 337 984.51 295.52 26.48 790.00 950.00 1100.004 locali 322 1187.47 370.14 33.93 950.00 1150.00 1350.005 o più locali 68 1566.99 673.63 134.38 1200.00 1500.00 1750.00Totale 859 1028.91 401.37 22.53 766.00 970.00 1212.00Monolocale 229 695.96 239.86 26.07 550.00 680.00 795.002 locali 886 928.31 275.10 15.20 750.00 900.00 1050.003 locali 2345 1140.87 353.54 12.01 900.00 1100.00 1330.004 locali 1952 1346.28 452.26 16.84 1005.00 1300.00 1560.005 o più locali 452 1793.93 787.52 60.93 1300.00 1700.00 2027.00Totale 5864 1160.86 465.09 9.99 850.00 1100.00 1400.00

Chiasso-Mendrisio

Totale

N. osservazioni: 5864 Economie domesticheFiltro: abitanti del Canton Ticino in affittoPonderazione: Peso economia domestica 2012Fonte: Ufficio federale di statistica; Rilevazione strutturale 2012

Costo dell'affitto netto mensile senza spese accessorie

Agg

lom

erat

o di

resi

denz

a

Spazio rurale

Bellinzona

Locarno

Lugano


Marzoo 2015

69

Costo medio dell’affitto senza spese accessorie in Ticino secondo l’epoca di costruzione, 2012


Costo medio dell’affitto senza spese accessorie in Ticino secondo tipologia di economia domestica, 2012


Conteggio non

ponderato MediaDeviazione standard

Intervallo di Confidenza al

90%Percentile

25 MedianaPercentile

75

Prima del 1960 2078 1098.03 458.21 16.54 800.00 1000.00 1300.00dal 1961 al 1980 2292 1091.17 422.48 14.52 820.00 1002.00 1252.00dal 1981 al 1990 677 1303.55 445.39 28.16 1000.00 1260.00 1500.00dal 1991 al 2000 515 1228.67 418.41 30.33 930.00 1200.00 1441.00dopo il 2000 347 1660.65 569.87 50.32 1300.00 1550.00 1860.00Totale 5909 1159.71 468.98 10.04 850.00 1100.00 1400.00


Epoca di costruzione


Conteggio non

ponderato MediaDeviazione standard

Intervallo di Confidenza

al 90%Percentile

25 MedianaPercentile

75

Economie domestiche con una persona 1798 1023.31 406.78 15.78 760.00 950.00 1200.00

Coppie senza figli 1501 1216.45 452.19 19.20 900.00 1160.00 1450.00Coppie con figli 1850 1376.16 534.80 20.45 1031.00 1300.00 1600.00Economie domestiche d'un genitore con figli 549 1237.83 411.57 28.89 990.00 1200.00 1450.00

Totale 5698 1158.35 469.37 10.23 850.00 1098.00 1385.00


Tipologia delle economie domestiche



Planidea SA

Costo medio dell’affitto senza spese accessorie in Ticino secondo classi d’età nell’economia domestica e numero di locali, 2012


70

Monolocale 2 locali 3 locali 4 locali 5 o più locali Totale

Conteggio non ponderato 24 35 26 7 0 92

Media 631.46 962.71 1210.10 1216.32 928.59Mediana 650.00 950.00 1200.00 1100.00 880.00Deviazione standard 173.33 279.44 283.13 220.42 337.49Intervallo di Confidenza al 90% 58.20 77.70 91.34 137.04 #DIV/0! 57.88


Media 703.59 934.58 1174.88 1355.58 1830.81 1107.19Mediana 680.00 900.00 1150.00 1300.00 1700.00 1000.00Deviazione standard 235.87 277.07 351.44 450.54 740.78 427.88Intervallo di Confidenza al 90% 29.50 19.12 19.13 33.93 134.5699033 14.96






Media 1020.00 901.30 916.47Mediana 1020.00 950.00 1000.00Deviazione standard 0.00 269.27 254.34Intervallo di Confidenza al 90% #DIV/0! 0.00 180.83 #DIV/0! #DIV/0! 158.14


Media 846.77 1081.33 1247.32 1832.11 1181.21Mediana 830.00 1050.00 1200.00 1800.00 1100.00Deviazione standard 223.01 364.92 393.87 810.02 457.74Intervallo di Confidenza al 90% #DIV/0! 80.05 45.51 52.55 266.496769 39.04


Media 948.36 1459.26 2346.61 1391.94Mediana 1100.00 1460.00 2900.00 1250.00Deviazione standard 260.99 454.68 1391.16 684.90Intervallo di Confidenza al 90% #DIV/0! #DIV/0! 123.94 152.67 1023.432592 175.96




Numero di locali

Eco

nom

ia d

omes

tiche

per

cla

ssi d

i età

Meno di 25 anni

25-64 anni

65 anni e più

Meno di 25 anni e 25-64 anni

Meno di 25 anni e 65 anni e più

25-64 anni e 65 anni e più

Meno di 25 anni, 25-65 anni, 65 anni e più

Totale


Marzoo 2015

71Conteggio

non ponderato

% casi colonna

Conteggio non

ponderato% casi

colonna

Conteggio non

ponderato% casi

colonna

Conteggio non

ponderato% casi

colonna

Conteggio non

ponderato% casi

colonna

Conteggio non

ponderato% casi

colonna

< 400 CHF13 5.8% 7 .7% 5 .3% 3 .2% 0 0.0% 28 .7%

400-600 CHF 76 33.4% 76 8.3% 92 4.0% 30 1.8% 3 .5% 277 6.0%

600-800 CHF 95 41.1% 224 25.6% 286 12.4% 118 6.8% 21 5.3% 744 15.0%

800-1000 CHF 31 13.9% 339 38.8% 554 23.7% 307 16.0% 29 6.3% 1260 23.2%

1000-1200 CHF 9 3.6% 138 15.1% 539 22.6% 339 17.1% 43 8.9% 1068 17.6%

1200-1400 CHF 0 0.0% 63 7.0% 453 19.0% 405 20.3% 54 11.6% 975 15.3%

1400-1600 CHF 1 .4% 19 2.1% 237 9.9% 343 16.9% 68 13.7% 668 9.8%

1600-1800 CHF 2 .8% 10 1.1% 98 4.4% 186 9.4% 71 15.9% 367 5.5%

1800-2000 CHF 2 1.0% 6 .8% 41 1.8% 97 4.8% 52 11.8% 198 2.9%

> 2000 CHF 0 0.0% 4 .5% 40 1.8% 124 6.7% 111 26.0% 279 4.1%

Totale 229 100.0% 886 100.0% 2345 100.0% 1952 100.0% 452 100.0% 5864 100.0%

Classi di costo dell'affitto netto


Numero di localiMonolocale 2 locali 3 locali 4 locali 5 o più locali Totale

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ponderato% casi

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< 400 CHF2 9.7% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 2 .4%

400-600 CHF 8 33.3% 3 2.3% 6 1.4% 0 0.0% 1 1.1% 18 2.5%

600-800 CHF 10 42.9% 32 27.2% 58 15.4% 14 4.9% 2 3.1% 116 15.1%

800-1000 CHF 3 14.1% 66 48.8% 105 27.8% 50 15.1% 5 9.2% 229 26.6%

1000-1200 CHF 0 0.0% 19 15.4% 82 23.8% 70 19.5% 8 12.9% 179 19.4%

1200-1400 CHF 0 0.0% 8 6.4% 73 20.2% 98 28.3% 10 15.6% 189 18.8%

1400-1600 CHF 0 0.0% 0 0.0% 30 7.9% 56 16.8% 8 14.5% 94 9.0%

1600-1800 CHF 0 0.0% 0 0.0% 11 3.0% 30 10.3% 12 23.4% 53 5.4%

1800-2000 CHF 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 10 3.2% 7 11.7% 17 1.5%

> 2000 CHF 0 0.0% 0 0.0% 2 .5% 6 1.9% 4 8.5% 12 1.2%

Totale 23 100.0% 128 100.0% 367 100.0% 334 100.0% 57 100.0% 909 100.0%



N. osservazioni: 909 Economie domesticheFiltro: abitanti dell'agglomerato di Bellinzona in affittoPonderazione: Peso economia domestica 2012Fonte: Ufficio federale di statistica; Rilevazione strutturale 2012

Costo medio dell’affitto senza spese accessorie secondo classi di costo e numero di locali, in Ticino nel 2012


Costo medio dell’affitto senza spese accessorie secondo classi di costo e numero di locali, agglomerato di Bellinzona, 2012 (Fonte: Ufficio federale di statistica, Rilevamento strutturale 2012)

La dotazione di alloggi a pigione sostenibileLa disponibilità di alloggi a pigione sostenibile in Ticino è stata valutata considerando le soglie di costo della pigione (senza spese accessorie) valide per l’accesso ai contributi per le prestazioni complementari. Di seguito sono rappresentati i risultati per singolo agglomerato.


Planidea SA

72

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ponderato% casi

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ponderato% casi

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ponderato% casi

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ponderato% casi

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ponderato% casi

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ponderato% casi

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< 400 CHF1 1.9% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 1 .1%

400-600 CHF 14 30.2% 15 7.1% 11 2.1% 8 2.3% 0 0.0% 48 5.2%

600-800 CHF 25 47.2% 57 29.2% 34 8.2% 11 3.0% 1 2.1% 128 14.3%

800-1000 CHF 6 11.9% 77 40.4% 105 24.5% 43 13.3% 4 6.1% 235 23.8%

1000-1200 CHF 2 4.5% 28 14.4% 120 26.3% 61 16.1% 7 9.4% 218 18.7%

1200-1400 CHF 0 0.0% 13 6.8% 90 19.6% 75 22.7% 9 14.8% 187 15.8%

1400-1600 CHF 1 1.8% 1 .6% 52 11.2% 76 20.8% 11 16.7% 141 10.7%

1600-1800 CHF 0 0.0% 1 .3% 23 5.7% 38 10.4% 9 13.6% 71 5.5%

1800-2000 CHF 1 2.4% 2 1.2% 6 1.3% 17 5.1% 16 25.6% 42 3.3%

> 2000 CHF 0 0.0% 0 0.0% 4 1.1% 21 6.4% 8 11.7% 33 2.5%

Totale 50 100.0% 194 100.0% 445 100.0% 350 100.0% 65 100.0% 1104 100.0%


N. osservazioni: 1104 Economie domesticheFiltro: abitanti dell'agglomerato di Locarno in affittoPonderazione: Peso economia domestica 2012Fonte: Ufficio federale di statistica; Rilevazione strutturale 2012


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ponderato% casi

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ponderato% casi

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ponderato% casi

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< 400 CHF5 4.0% 1 .3% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 6 .4%

400-600 CHF 35 28.2% 20 5.1% 33 3.2% 5 .9% 0 0.0% 93 4.8%

600-800 CHF 53 43.1% 67 17.1% 85 8.0% 30 4.5% 9 4.2% 244 11.6%

800-1000 CHF 21 17.5% 154 40.6% 191 18.2% 77 11.2% 7 3.9% 450 20.2%

1000-1200 CHF 6 4.6% 82 19.9% 245 23.1% 104 14.3% 10 3.8% 447 17.7%

1200-1400 CHF 0 0.0% 37 8.9% 239 23.0% 135 17.5% 18 7.8% 429 16.0%

1400-1600 CHF 0 0.0% 17 4.1% 130 12.5% 162 20.4% 30 11.4% 339 11.6%

1600-1800 CHF 2 1.5% 8 2.2% 58 5.8% 92 11.9% 33 14.3% 193 6.7%

1800-2000 CHF 1 1.0% 3 1.0% 28 2.8% 60 7.3% 26 12.2% 118 3.9%

> 2000 CHF 0 0.0% 3 .9% 33 3.4% 86 12.0% 88 42.4% 210 7.1%

Totale 123 100.0% 392 100.0% 1042 100.0% 751 100.0% 221 100.0% 2529 100.0%


N. osservazioni: 2529 Economie domesticheFiltro: abitanti dell'agglomerato di Lugano in affittoPonderazione: Peso economia domestica 2012Fonte: Ufficio federale di statistica; Rilevazione strutturale 2012


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ponderato% casi

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ponderato% casi

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ponderato% casi

colonna

< 400 CHF3 17.1% 2 1.8% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 5 1.0%

400-600 CHF 11 49.7% 22 18.5% 27 8.8% 6 2.9% 0 0.0% 66 9.9%

600-800 CHF 5 28.0% 48 42.5% 68 20.3% 28 10.1% 2 4.5% 151 20.8%

800-1000 CHF 1 5.2% 28 26.3% 107 32.6% 80 23.5% 9 10.9% 225 26.4%

1000-1200 CHF 0 0.0% 5 4.2% 69 19.7% 71 22.4% 10 15.8% 155 16.7%

1200-1400 CHF 0 0.0% 4 3.9% 34 9.6% 68 20.1% 13 18.7% 119 11.8%

1400-1600 CHF 0 0.0% 0 0.0% 21 6.0% 36 11.3% 8 11.0% 65 6.5%

1600-1800 CHF 0 0.0% 1 .9% 5 1.7% 18 5.1% 15 22.9% 39 3.7%

1800-2000 CHF 0 0.0% 1 1.0% 5 1.2% 8 2.2% 3 5.0% 17 1.6%

> 2000 CHF 0 0.0% 1 .9% 1 .2% 7 2.4% 8 11.2% 17 1.6%

Totale 20 100.0% 112 100.0% 337 100.0% 322 100.0% 68 100.0% 859 100.0%


N. osservazioni: 859 Economie domesticheFiltro: abitanti dell'agglomerato di Chiasso-Mendrisio in affittoPonderazione: Peso economia domestica 2012Fonte: Ufficio federale di statistica; Rilevazione strutturale 2012


Costo medio dell’affitto senza spese accessorie secondo classi di costo e numero di locali, agglomerato di Chiasso-Mendrisio, 2012 (Fonte: Ufficio federale di statistica, Rilevamento strutturale 2012)

Costo medio dell’affitto senza spese accessorie secondo classi di costo e numero di locali, agglomerato di Lugano, 2012 (Fonte: Ufficio federale di statistica, Rilevamento strutturale 2012)

Costo medio dell’affitto senza spese accessorie secondo classi di costo e numero di locali, agglomerato di Locarno, 2012 (Fonte: Ufficio federale di statistica, Rilevamento strutturale 2012)


Marzoo 2015

73

Valutazione della disponibilità di terrenidi proprietà pubblicae parapubblica

M

� alloggi sostenibili

� riduzione dei costi di realizzazione

� favorire la coesione sociale

� ricerca di un terreno

Dallo studio delle misure attuate oltralpe emerge chiaramente che una delle difficoltà maggiori nel promuo-vere nuovi alloggi a pigione sostenibile è reperire terreni adatti ossia: edificabili, di di-mensione sufficiente per determinare economie di scala e a prezzo ragionevole. Dato che que-sta costellazione di condizioni è molto difficile da adempiere, sempre più forte è la spinta a far leva su terreni già di proprietà pubblica (Comu-ni, Cantone e Confederazione) o para pubblica (patriziati, parrocchie, FFS, casse pensioni statali, ecc.).

Si è quindi ritenuto opportuno indagare le po-tenzialità di edificazione su terreni liberi di pro-prietà pubblica in Ticino. Per fare ciò, ci si è avvalsi di banche dati in possesso dell’amministrazione cantonale. In particolare, si è proceduto ad incro-ciare le informazioni fornite dalle seguenti ban-che dati:

¡ Dati del Sistema informatico del registro fon-diario del Canton Ticino (SIFTI)

¡ Dati della Misurazione ufficiale (MU)

¡ Dati della Sezione dello sviluppo territoriale concernenti le zone dei Piani regolatori co-munali (SST)

L’incrocio delle informazioni provenienti da que-ste banche dati permette di distinguere la pro-prietà pubblica del fondo da quella privata, di determinare il nome del proprietario per la pro-prietà pubblica (incl. proprietari para pubblici come patriziati, parrocchie, società di proprietà pubblica quali FFS, Casse pensioni, ecc.), la su-perficie del fondo, la superficie edificata e le zone a Piano regolatore.

La valutazione è stata eseguita per i comuni e i quartieri più centrali e meglio allacciati alla rete ferroviaria TILO:

Aree in cui si è approfondito la disponibilità di terreni

Bellinzonese Locarnese Luganese Mendrisiotto Tre Valli

Arbedo-Castione Ascona Lamone Chiasso BiascaBellinzona Gordola Lugano (pre aggregazione) Mendrisio (pre aggregazione)Giubiasco Locarno Lugano - Breganzona

Losone Lugano - PregassonaMinusio Lugano - ViganelloMuralto MassagnoTenero-Contra Paradiso

La ricerca di terreni liberi si è successivamente concentrata sulle proprietà pubbliche (Cantone, Comuni e Confederazione) e quelle para pubbli-che (Patriziati, Parrocchie e altri Enti), individuan-do i terreni liberi in zona residenziale superiori ai 1’000 m2 e quelli in zona per attrezzature ed edifici pubblici superiori ai 5’000 m2. Le mappe alle pagine seguenti evidenziano il risultato della ricerca.


Planidea SA

74

CompartoBellinzonese

1:200

1:1'000

1:1'0001:2'000

1:2'000

1:5'000

1:10'0001:5'000

1:25'000

1:2'000

1:500 1:500

1:50'000 1:100'000

0 10m5

0 50m10

0 100 150m500 100 150m50

0 200 300m100

0 100 500 m

0 100 300 m

0 100 200m

0 100 500m

0 1Km0.5

0 100m50

0 25m100 50 75m25

0 2Km1 0 5Km2


Marzoo 2015

75

Terreni liberi di proprietà pubblica o parapubblicaFonte: SIFTI, MU, SST

Fondi di proprietà parapubblica in zona residenziale

Fondi di proprietà pubblica in zona per attrezzature ed edifici pubblici

Fondi di proprietà pubblica in zona residenziale


Comuni e quartieri analizzati

CompartoLocarnese 1:200

1:1'000

1:1'0001:2'000

1:2'000

1:5'000

1:10'0001:5'000

1:25'000

1:2'000

1:500 1:500

1:50'000 1:100'000

0 10m5

0 50m10

0 100 150m500 100 150m50

0 200 300m100

0 100 500 m

0 100 300 m

0 100 200m

0 100 500m

0 1Km0.5

0 100m50

0 25m100 50 75m25

0 2Km1 0 5Km2


Planidea SA

76

CompartoLuganese 1:200

1:1'000

1:1'0001:2'000

1:2'000

1:5'000

1:10'0001:5'000

1:25'000

1:2'000

1:500 1:500

1:50'000 1:100'000

0 10m5

0 50m10

0 100 150m500 100 150m50

0 200 300m100

0 100 500 m

0 100 300 m

0 100 200m

0 100 500m

0 1Km0.5

0 100m50

0 25m100 50 75m25

0 2Km1 0 5Km2


Marzoo 2015

77







CompartoMendrisiotto 1:200

1:1'000

1:1'0001:2'000

1:2'000

1:5'000

1:10'0001:5'000

1:25'000

1:2'000

1:500 1:500

1:50'000 1:100'000

0 10m5

0 50m10

0 100 150m500 100 150m50

0 200 300m100

0 100 500 m

0 100 300 m

0 100 200m

0 100 500m

0 1Km0.5

0 100m50

0 25m100 50 75m25

0 2Km1 0 5Km2


Planidea SA

78







CompartoTre Valli 1:200

1:1'000

1:1'0001:2'000

1:2'000

1:5'000

1:10'0001:5'000

1:25'000

1:2'000

1:500 1:500

1:50'000 1:100'000

0 10m5

0 50m10

0 100 150m500 100 150m50

0 200 300m100

0 100 500 m

0 100 300 m

0 100 200m

0 100 500m

0 1Km0.5

0 100m50

0 25m100 50 75m25

0 2Km1 0 5Km2


Marzoo 2015

79

Il calcolo delle potenzialità edificatorie è avvenuto attribuendo un indice di sfruttamento medio alle singole zone a Piano regolatore. Lo stesso è avvenuto per la stima del valore del terreno. In questo caso, ai fini della semplificazione della stima, non sono state eseguite delle distinzioni di prezzo tra le regioni. La seguente tabella riassume i parametri scelti:

Zona a Piano regolatore I.s. Costo al m2

Attrezzature ed edifici pubblici 0.8 fr. 800Nucleo o centro storico 0.6 fr. 800Residenziale 2 piani 0.4 fr. 600Residenziale 3 piani 0.6 fr. 800Residenziale 4 piani 0.8 fr. 1'000Residenziale 5 piani 1.0 fr. 1'200Residenziale 6 piani 1.2 fr. 1'400Residenziale speciale 0.6 fr. 800Zona mista residenziale artigianale 0.6 fr. 800

Per determinare il potenziale effettivo per la realizzazione di alloggio a pigione sostenibile, si è ipo-tizzato che soltanto un quarto della superficie utile lorda (potenziale edificatorio) disponibile potesse essere utilizzata a questo scopo. Il numero di abitazione che se ne potrebbe ricavare viene stimato ipo-tizzando un’occupazione media con 2 persone per 30 m2 pro capite. I risultati, per le singole tipologie di zona e proprietari sono riassunti nelle seguenti tabelle.

Potenziali per la realizzazione di abitazioni d'utilità pubblica su terreni di proprietà pubblica in zona AP-‐EP, per regione (2014)

Superficie utile lorda

Potenziale edificatorio AUP (25% della SUL)

Potenziali AUP (2 persone a 30 m2

p.p.)

Valore dei terreni di proprietà

pubblica

Valore dei terreni di proprietà privata per

eventuali AUP (25 %)

m2 m2 N. abitazioni CHF CHF

Bellinzonese 18'521 4'630 77 18'520'874fr. 4'630'219fr.

Locarnese 30'231 7'558 126 30'231'193fr. 7'557'798fr.

Luganese 12'218 3'054 51 12'217'991fr. 3'054'498fr.

Mendrisiotto 29'430 7'358 123 29'430'206fr. 7'357'551fr.

Tre Valli 5'366 1'342 22 5'366'282fr. 1'341'571fr.

Totale 95'767 23'942 399 95'766'546fr. 23'941'637fr.


Totale 23'911 5'978 100 23'911'415fr. 5'977'854fr.


Locarnese 30'231 7'558 126 30'231'193fr. 7'557'798fr.

Luganese 12'218 3'054 51 12'217'991fr. 3'054'498fr.


Tre Valli 5'366 1'342 22 5'366'282fr. 1'341'571fr.

Totale 119'678 29'919 499 119'677'961fr. 29'919'490fr.

Fonte: SIFTI, MU, SST

Tipo

logi

a di

pro

prie

tario

COMUNE Regione

STATO DEL CANTONE TICINO Regione

Totale Regione


Planidea SA

80

Suggerimenti di letture ¡ Piano cantonale dell’alloggio – studio preliminare, ottobre 2012

¡ http://www4.ti.ch/di/dg/rf/il-registro-fondiario/il-registro-fondiario/

¡ www.ti.ch/mu

¡ http://www.sitmap.ti.ch/index.php?ct=pd

Potenziali per la realizzazione di abitazioni d'utilità pubblica su terreni di proprietà pubblica in zona residenziale, per regione (2014)




p.p.)

Valore dei terreni di proprietà

pubblica





Locarnese 36'313 9'078 151 47'209'328fr. 11'802'332fr.

Luganese 21'576 5'394 90 28'274'211fr. 7'068'553fr.


Tre Valli 1'386 347 6 1'732'584fr. 433'146fr.

Totale 86'651 21'663 361 112'048'165fr. 28'012'041fr.


Locarnese 710 178 3 946'864fr. 236'716fr.

Luganese 2'056 514 9 2'399'028fr. 599'757fr.

Totale 10'403 2'601 43 13'775'475fr. 3'443'869fr.


Luganese 3'229 807 13 3'874'866fr. 968'717fr.


Totale 32'273 8'068 134 41'439'792fr. 10'359'948fr.


Locarnese 37'023 9'256 154 48'156'192fr. 12'039'048fr.

Luganese 26'861 6'715 112 34'548'105fr. 8'637'026fr.


Tre Valli 1'386 347 6 1'732'584fr. 433'146fr.

Totale 129'328 32'332 539 167'263'432fr. 41'815'858fr.


Tipo

logi

a di

pro

prie

tario

COMUNE Regione

CONFEDERAZIONE Regione

STATO DEL CANTONE TICINO Regione

Totale Regione

Potenziali per la realizzazione di abitazioni d'utilità pubblica su terreni di proprietari parapubblici in zona residenziale, per regione (2014)




p.p.)Valore dei terreni di proprietà pubblica




Bellizonese 4'345 1'086 18 5'431'705fr. 1'357'926fr.

Locarnese 3'818 954 16 4'454'330fr. 1'113'583fr.

Luganese 1'303 326 5 1'563'185fr. 390'796fr.

Totale 9'466 2'367 39 11'449'220fr. 2'862'305fr.

Bellizonese 3'166 792 13 3'957'896fr. 989'474fr.

Totale 3'166 792 13 3'957'896fr. 989'474fr.


Luganese 4'603 1'151 19 5'523'155fr. 1'380'789fr.

Totale 14'783 3'696 62 18'248'703fr. 4'562'176fr.


Locarnese 31'728 7'932 132 41'276'641fr. 10'319'160fr.

Tre Valli 3'459 865 14 4'611'600fr. 1'152'900fr.

Totale 42'604 10'651 178 55'159'525fr. 13'789'881fr.


Locarnese 16'207 4'052 68 21'520'129fr. 5'380'032fr.

Tre Valli 3'359 840 14 4'687'950fr. 1'171'987fr.

Totale 26'756 6'689 111 35'794'309fr. 8'948'577fr.


Locarnese 51'753 12'938 216 67'251'100fr. 16'812'775fr.

Luganese 5'905 1'476 25 7'086'340fr. 1'771'585fr.

Tre Valli 6'818 1'704 28 9'299'549fr. 2'324'887fr.

Totale 96'775 24'194 403 124'609'654fr. 31'152'413fr.


Tipo

logi

a di

pro

prie

tario

ALTRO: VARI ISTITUTI,ENTI,AZIENDE FOND. SUL DIRITTO PUBBLICO

Regione

COMUNE e PARROCCHIA (COMPRESI I BENEFICI ECC.) Regione

CONFEDERAZIONE - FFS Regione

PARROCCHIA (COMPRESI I BENEFICI ECC.) Regione

PATRIZIATO (COMPRESI DEGAGNA,VICINATO,SQUADRE,BOGGE,ECC.)

Regione

Totale Regione


Marzoo 2015

Esempi concreti

2

81Il presente capitolo espone alcuni esempi in-teressanti e rappresentativi inerenti la politi-ca dell’alloggio. In particolare sono presentati esempi in merito alle politiche intraprese a livello cantonale, a progetti promossi a livello locale da Enti pubblici, a realizzazioni sostenute da orga-nizzazioni di utilità pubblica, ecc.

In particolare si svilupperanno gli esempi se-guenti:

N Il Canton Neuchâtel

O Il Cantone e la Città di Ginevra

P La Città di Zurigo

Q Il Comune di Les Breuleux (JU)

R Centri di competenza pubblici e privati: As-sociazione mantello delle cooperative d’a-bitazione svizzera

S Winterthur: collaborazione tra privati e co-operative

T Il Canton Ticino: diversi esempi

Gli esempi trattati nel presente allegato sono una piccola parte della realtà Svizzera in mate-ria di promozione dell’alloggio a pigione soste-nibile. Si rammenta infatti in questa sede che le modalità d’intervento a disposizione delle collet-tività pubbliche sono diverse, complementari e fortemente dipendenti dal contesto in cui ven-gono applicate. Nel campo della promozione dell’alloggio di utilità pubblica non esiste una sola soluzione ma molti strumenti adattabili alla politiche che ogni Cantone e/o Comune decide di promuovere.

Si propone quindi di illustrare nelle prossime pagine alcuni esempi interessanti e di recente applicazione, ricordando tuttavia che molte altre pubblicazioni offrono validi spunti di riflessione e illustrano altri esempi che si è preferito non

riprendere all’interno di questo documento. Si tratta in particolare di:

¡ Alloggi a prezzi moderati, un kit modulare per Città e Comuni.

¡ Logements à prix modérés à l’aide de mesu-res d’aménagement du territoire?

¡ La construction de logements locatifs “à prix avantageux” est possible (riassunto del rap-porto tecnico «Günstiger Mietwohnungsbau ist möglich»)

¡ Habitation, revue trimestrielle de l’associa-tion romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, pubblicazioni diverse.

¡ Associazione delle cooperative di costruzio-ne: www.wohnen-schweiz.ch

¡ Cooperative d’abitazione svizzera: www.wbg-schweiz.ch

Laddove possibile, gli esempi contengono al-cune informazioni statistiche utili a valutare la situazione del territorio di studio presentato. Al-fine di permettere un eventuale paragone con la situazione ticinese, vengono riportati di seguito i grafici relativi all’evoluzione demografica e all’e-voluzione del tasso degli alloggi vuoti a livello cantonale e di principali centri urbani (Bellinzo-na, Biasca, Chiasso, Mendrisio, Locarno e Luga-no).


Planidea SA

Cantone Ticino DSS/DT/DFE- Piano cantonale dell’alloggio - Allegati 2

Planidea SA febbraio 2015

Laddove possibile, gli esempi contengono alcune informazioni statistiche utili a valutare la situazione del

territorio di studio presentato. Alfine di permettere un eventuale paragone con la situazione ticinese,

vengono riportati di seguito i grafici relativi all’evoluzione demografica e all’evoluzione del tasso degli

alloggi vuoti a livello cantonale e di principali centri urbani (Bellinzona, Biasca, Chiasso, Mendrisio, Locarno e

Lugano).

302'

131

308'

498

319'

931

335'

720

341'

652

0

50'000

100'000

150'000

200'000

250'000

300'000

350'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS

Evoluzione demografica

0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.91%1.06%

0.97% 0.94% 0.94%1.08%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS

Evoluzione del tasso degli alloggi vuoti

Ticino Media Nazionale

TICINO

TICINO



17'3

68

16'7

18

16'7

96

17'3

23

17'7

44

0

5'000

10'000

15'000

20'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.71%

1.83%

1.45%1.29% 1.27%

1.18%

0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Bellinzona Ticino

BELLINZONA

BELLINZONA



17'3

68

16'7

18

16'7

96

17'3

23

17'7

44

0

5'000

10'000

15'000

20'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.71%

1.83%

1.45%1.29% 1.27%

1.18%

0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Bellinzona Ticino

BELLINZONA

BELLINZONA



5'98

9

5'88

8

5'93

5

5'95

5

6'09

1

0

2'000

4'000

6'000

8'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.61%

1.11%

1.35%

1.01%1.16%

0.22%0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Biasca Ticino

BIASCA

BIASCA



8'14

8

7'89

8

7'72

1

7'76

3

7'93

3

0

3'000

6'000

9'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


3.85%

4.61%

3.50%

4.33%4.57%

2.88%

0.64%0.89% 0.76% 0.72% 0.83% 0.83%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Chiasso Ticino

CHIASSO

CHIASSO



Laddove possibile, gli esempi contengono alcune informazioni statistiche utili a valutare la situazione del

territorio di studio presentato. Alfine di permettere un eventuale paragone con la situazione ticinese,

vengono riportati di seguito i grafici relativi all’evoluzione demografica e all’evoluzione del tasso degli

alloggi vuoti a livello cantonale e di principali centri urbani (Bellinzona, Biasca, Chiasso, Mendrisio, Locarno e

Lugano).

302'

131

308'

498

319'

931

335'

720

341'

652

0

50'000

100'000

150'000

200'000

250'000

300'000

350'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.91%1.06%

0.97% 0.94% 0.94%1.08%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Ticino Media Nazionale

TICINO

TICINO



5'98

9

5'88

8

5'93

5

5'95

5

6'09

1

0

2'000

4'000

6'000

8'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.61%

1.11%

1.35%

1.01%1.16%

0.22%0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Biasca Ticino

BIASCA

BIASCA



8'14

8

7'89

8

7'72

1

7'76

3

7'93

3

0

3'000

6'000

9'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


3.85%

4.61%

3.50%

4.33%4.57%

2.88%

0.64%0.89% 0.76% 0.72% 0.83% 0.83%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Chiasso Ticino

CHIASSO

CHIASSO

TICINO

Bellinzona

Biasca

Chiasso

82



D. Il Comune di Les Breuleux (JU) 3

Politiche sostenute:

§ Costituzione di una SA senza scopo di lucro

§ Utilizzo di aiuti finanziari

3 Fonte: Brocard Vincent, Les Breuleux ont créé leur société immobilière, contenuto in Habitation – revue trimestrielle

de la section romande de l’Association Suisse pour l’Habitat, 20.10.2014. Disponibile su: http://www.habitation.ch/

1'32

7

1'34

8

1'31

5

1'37

3

1'41

4

1'000

1'100

1'200

1'300

1'400

1'500

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.30%

2.80%

3.80%

0.97% 0.94% 1.08%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

2008 2010 2014

Fonte: OFS e Fistat


Les Breuleux (JU) Media Nazionale









1'32

7

1'34

8

1'31

5

1'37

3

1'41

4

1'000

1'100

1'200

1'300

1'400

1'500

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.30%

2.80%

3.80%

0.97% 0.94% 1.08%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

2008 2010 2014

Fonte: OFS e Fistat











1'32

7

1'34

8

1'31

5

1'37

3

1'41

4

1'000

1'100

1'200

1'300

1'400

1'500

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.30%

2.80%

3.80%

0.97% 0.94% 1.08%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

2008 2010 2014

Fonte: OFS e Fistat











1'32

7

1'34

8

1'31

5

1'37

3

1'41

4

1'000

1'100

1'200

1'300

1'400

1'500

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.30%

2.80%

3.80%

0.97% 0.94% 1.08%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

2008 2010 2014

Fonte: OFS e Fistat




Marzoo 2015



6'60

1

6'53

4

6'69

8 11'5

61 14'4

99

0

3'000

6'000

9'000

12'000

15'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.53%0.37%

1.28% 1.35%

2.00%

1.41%

0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Mendrisio Ticino

MENDRISIO

MENDRISIO



6'60

1

6'53

4

6'69

8 11'5

61 14'4

99

0

3'000

6'000

9'000

12'000

15'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.53%0.37%

1.28% 1.35%

2.00%

1.41%

0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Mendrisio Ticino

MENDRISIO

MENDRISIO



14'2

88

14'3

80

14'4

69

15'1

85

15'4

83

0

4'000

8'000

12'000

16'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.55%

1.63%

0.63%

0.19%

0.87%

1.61%

0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Locarno Ticino

LOCARNO

LOCARNO



46'6

44

47'7

20

48'8

65

55'0

60

61'8

37

0

15'000

30'000

45'000

60'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.67%0.80%

0.61%0.73%

1.01%

0.70%

0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Lugano Ticino

LUGANO

LUGANO



14'2

88

14'3

80

14'4

69

15'1

85

15'4

83

0

4'000

8'000

12'000

16'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.55%

1.63%

0.63%

0.19%

0.87%

1.61%

0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Locarno Ticino

LOCARNO

LOCARNO



46'6

44

47'7

20

48'8

65

55'0

60

61'8

37

0

15'000

30'000

45'000

60'000

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.67%0.80%

0.61%0.73%

1.01%

0.70%

0.64%

0.89%0.76% 0.72%

0.83% 0.83%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Lugano Ticino

LUGANO

LUGANO

Mendrisio

Locarno

Lugano

83









1'32

7

1'34

8

1'31

5

1'37

3

1'41

4

1'000

1'100

1'200

1'300

1'400

1'500

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.30%

2.80%

3.80%

0.97% 0.94% 1.08%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

2008 2010 2014

Fonte: OFS e Fistat











1'32

7

1'34

8

1'31

5

1'37

3

1'41

4

1'000

1'100

1'200

1'300

1'400

1'500

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.30%

2.80%

3.80%

0.97% 0.94% 1.08%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

2008 2010 2014

Fonte: OFS e Fistat











1'32

7

1'34

8

1'31

5

1'37

3

1'41

4

1'000

1'100

1'200

1'300

1'400

1'500

1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


0.30%

2.80%

3.80%

0.97% 0.94% 1.08%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

2008 2010 2014

Fonte: OFS e Fistat




Planidea SA

Canton Neuchâtel

� elaborazione di una base legale cantonale

� partecipazione finanziaria

� acquisizioni di quote sociali delle cooperati-ve

� promozione di quartieri sostenibili

N

1 Fonte: presentazione ppt Sig.ra Decker (capo dell’Ufficio cantonale neocastellano dell’alloggio) del 6.11.2014 elaborata per le giornate dell’abitazione di Granges 2014 e colloqui telefonici con la Sig.ra Decker

Presentazione della politica dell’alloggio promossa1

Partendo dalla constatazione che con la fine degli aiuti LCAP, con l’incremento delle frammentazio-ni famigliari e con il progressivo invecchiamen-to della popolazione vi saranno degli squilibri a livello cantonale per quanto concerne la dispo-nibilità di alloggi ed in particolare di quelli a pi-gione sostenibile, il Canton Neuchâtel ha deciso di elaborare una nuova versione della legge per l’aiuto all’alloggio (LAL2, 2008) e di attribuire un nuovo credito-quadro quadriennale di 18 milioni alla realizzazione della politica dell’alloggio.

In particolare, si sottolinea che gli studi elaborati dal Département des finances et de la santé ne-ocastellano hanno permesso di evidenziare che:

¡ circa il 63% delle famiglie sono tassate a par-tire da un reddito imponibile inferiore a 50’000 .-

¡ il tasso medio cantonale delle abitazioni vuote è pari a 1.04%. I valori più bassi sono registrati nei distretti di Neuchâtel (0.78%), Val-de-Ruz (0.44%) e Boudry (0.77%)

¡ l’evoluzione della popolazione fino al 2040 comporterà un’importante incremento della popolazione al di sopra dei 65 anni. In par-ticolare, dal 2011 al 2040 è stato stimato un incremento del 49% della popolazione tra i 65 e 80 anni, e un incremento dell’80% per gli over 80.

In seguito a queste analisi, il Canton Neuchâtel ha deciso di fissare la proporzione di appartamenti di utilità pubblica a 5% rispetto al mercato tota-le. Per raggiungere tale obiettivo, il Cantone non solo incoraggia l’utilizzo delle misure federali per

la promozione dell’alloggio di utilità pubblica, ma ha adottato nel 2008 la loi cantonale d’aide au logement (LAL2) la quale incoraggia la realiz-zazione e la ristrutturazione di alloggi di utilità pubblica per le famiglie, gli anziani, gli studen-ti e le persone andicappate a reddito modesto secondo il principio dello sviluppo urbano so-stenibile, ed in particolare promuovendo i quar-tieri sostenibili (integrazione intergenerazionale, mescolanza sociale e funzionale, processi parte-cipativi, densificazione strutturata dell’edificato e presenza di spazi verdi, alto livello energetico degli edifici, ecc.)

In questo senso, il Cantone intende favorire ul-teriormente le cooperative, fondazione e società senza scopo di lucro nella realizzazione di pro-getti di utilità pubblica volti ad aumentare l’of-ferta in alloggi a pigione sostenibile.

In sintesi la legge cantonale, adottata in seguito all’annunciata fine degli aiuti della Confederazio-ne e alfine di garantire ancora un aiuto in materia di alloggio di utilità pubblica, promuove le misu-re seguenti:

¡ messa a disposizione di terreni sotto forma di diritto di superficie con gratuità durante i primi 10 anni almeno. I terreni possono esse-re già pubblici oppure il Cantone può intra-prendere delle procedure di acquisizioni (e di espropri) per poi mettere a disposizione i terreni (art. 18 e 19 LAL2).

¡ garanzia dei prestiti ipotecari fino al 30% della somma totale alfine di facilitare l’attri-buzione del prestito e di mantenere i tassi d’interesse il più bassi possibile (art. 18 e 21 LAL2).

¡ attribuzione di prestiti garantiti tramite pe-

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS


Canton Neuchâtel Media Nazionale


Elaborazione di una base legale cantonale

Partecipazione finanziaria

Acquisizioni di quote sociali delle cooperative

Promozione di quartieri sostenibili



A. Il Canton Neuchâtel

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS


Canton Neuchâtel Media Nazionale


Elaborazione di una base legale cantonale

Partecipazione finanziaria

Acquisizioni di quote sociali delle cooperative

Promozione di quartieri sostenibili


Suggerimenti di letture ¡ www.ne.ch > autorités > Département des finances et de la santé > Service des bâtiments > Aide au logement

> Loi sur l’aide au logement (LAL2), 30 gennaio 2008 ¡ Rapporto del Consiglio di Stato neocastellano in merito alla modifica della LAL2 > http://www.ne.ch/medias/

Documents/14/06/14012_rapport_definitif.pdf

gno immobiliare fino a coprire al massimo 20% della totalità dei costi per una durata di 25 anni (art. 18 e 22 LAL2).

¡ acquisizione di quote sociali di cooperative di utilità pubblica fino a coprire al massimo 20% del capitale proprio totale (art. 18 e 23 LAL2).

¡ presa a carico per al massimo 20 anni degli interessi derivanti da un credito accordato ad un’organizzazione di utilità pubblica per la ristrutturazione di edifici (art. 18 e 24 LAL2).

La Legge cantonale chiede anche il rispetto dello standard Minergie in caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni alfine di garantire una buona qualità dell’alloggio e un’economia in termini di risorse.

Per concretizzare le misure previste dalla presen-te legge, è anche stato creato un fondo di aiuto all’alloggio di 3 milioni, rialimentato annualmen-te affinché il suo valore non muti. Recentemen-te (2.9.2014) il Gran Consiglio neocastellano ha adottato all’unanimità un nuovo credito-quadro quadriennale di 18 milioni per rialimentare il fon-do e sostenere dunque ancora più attivamente la costruzione di alloggi di utilità pubblica e l’acqui-sizione di quote sociali.

Il Canton Neuchâtel promuove inoltre una vera politica collaborativa e partecipativa. Acquisen-do quote sociali nelle cooperative, egli diventa promotore diretto della politica dell’alloggio e instaura delle solide relazioni con gli Enti pub-

blici locali, con i promotori privati, con le coope-rative, ecc. Inoltre, questa soluzione permette a talune cooperative, oramai poco produttive, di riattivarsi e concretizzare nuovi progetti in sinto-nia con la politica cantonale per la promozione dell’alloggio di utilità pubblica.

Questo sistema permette alle Autorità cantona-li di perseguire gli obiettivi della LAL2 in modo concreto e di infondere ai promotori una me-todologia di lavoro più oculata ai bisogni dei singoli cittadini. Inoltre, la politica dell’alloggio cantonale è in continua evoluzione e vengono sistematicamente proposte nuove soluzioni per favorire le organizzazioni di utilità pubblica e per garantire un costante dinamismo delle stesse.

Nel proseguo del progetto, il Cantone intende anche promuovere l’iscrizione a livello di Piani direttori regionali del principio di costituzione di una quota minima di alloggi di utilità pubblica, di zone destinate alla creazione di quartieri so-stenibili, ecc.

Un bilancio definitivo delle misure intraprese a livello cantonale non può ancora essere tratto in quanto le politiche promosse sono piuttosto recenti. Ciò nonostante, i progetti realizzati o in fase di realizzazione sul territorio cantonale sono diversi ed importanti (Arc-En-Ciel a Fontaineme-lon per 27 alloggi; Le Corbusier a La Chaux-de-Fonds per 36 alloggi; Les Héliotropes a Cernier per 56 alloggi; Ensemble Gouttes d’Or a Neu-châtel per 150 alloggi di utilità pubblica e 25 sul libero mercato) e permetteranno di dare un pri-mo segnale forte e positivo in merito alla politica dell’alloggio promossa.

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS e Fistat




Planidea SA

Il Cantone ela città di Ginevra

� elaborazione di una base legale cantonale

� partecipazione finanziaria

� misure pianificatorie

O

1 Fonte: République et Canton de Genève, DALE, Office cantonal du logement et de la planification foncière, Rapport d’activité 2013 sur la mise en œuvre de la loi pour la construction de logements d’utilité publique LUP.


La politica dell’alloggio a Ginevra viene promos-sa sia a livello cantonale che comunale.

Nel corso degli anni, la Città di Ginvevra ha sa-puto incrementare il proprio parco immobiliare di utilità pubblica. Attualmente le proprietà del-la Città di Ginevra si aggirano attorno alle 5’400 unità, di cui la maggior parte (95%) a carattere sociale. Le persone aventi accesso a questi ap-partamenti devono essere conformi ai criteri de-finiti nel Règlement fixant les conditions de loca-tion des logements à caractère social de la Ville de Genève del 2009, e cioè:

¡ aver risieduto a Ginevra per almeno due anni nel corso dei cinque anni precedenti l’iscri-zione per la richiesta dell’alloggio;

¡ aver il proprio domicilio fiscale nel Canton Ginevra;

¡ non beneficiare di esenzioni fiscali per più della metà del reddito famigliare;

¡ l’appartamento richiesto deve essere il do-micilio principale del candidato e di tutte le persone della sua comunione domestica.

Tale regolamento precisa inoltre che non pos-sono essere attribuiti alloggi a carattere sociale quando il candidato oppure una persona dello stesso nucleo famigliare è proprietario di beni immobili che già rispondono a suoi bisogni nel Cantone o nella regione e che la prossimità dello stesso gli permetterebbe di risiedervi.

L’affitto che verrà in seguito praticato, sarà calco-lato caso per caso e principalmente in funzione del reddito, della sostanza e del tasso di occupa-zione.

A livello cantonale, dal 2007, si cerca di ovviare alla drastica perdita di appartamenti sovvenzio-nati degli ultimi 20 anni (- 50%) creando una leg-ge (loi pour la construction de logements d’utilité publique - LUP) col fine di aumentare la quantità di appartamenti a carattere sociale. Sostanzial-mente questa legge ha quale scopo primario di dar vita ad un parco immobiliare d’utilità pubbli-ca che corrisponda al 20% del parco immobiliare totale cantonale. Per raggiungere questo scopo, la legge prevede la messa a disposizione di 35 milioni di franchi all’anno per acquisire e costrui-re degli appartamenti a carattere sociale.

A titolo di esempio, il rapporto d’attività del 2013 relativo all’attuazione della legge per la costru-zione di alloggi di utilità pubblica (LUP) preci-sa come la politica proattiva del Cantone abbia permesso di realizzare parte degli obiettivi pre-fissati. In particolare, nel corso del 2013, il parco alloggi costituito da alloggi di utilità pubblica è aumentato di circa 300 unità, permettendo di raggiungere la soglia del 9.45 % di alloggi di utilità pubblica rispetto al parco immobiliare to-tale (cioè circa 15’000 alloggi di utilità pubblica). Grazie alla politica e alle misure intraprese, tale percentuale è costantemente in aumento.

Il montante di 35 milioni di cui dispone il Canto-ne ogni anno viene regolarmente utilizzato per costruire nuovi appartamenti e acquisire terreni e alloggi. Per esempio, sempre nel 2013, sono state acquistate 13 parcelle per un totale di cir-ca 40’000 m2 di terreno, che, sommati a quelli acquisiti dal 2007, han permesso di raggiungere la ragguardevole cifra di 112’650 m2 di terreni. Più precisamente, nel 2013 sono stati utilizzati 34’929’925 franchi, 92% dei quali sono stati de-stinati alla Fondation pour la promotion du lo-gement bon marché et de l’habitat coopératif

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Marzoo 2015



B. Il Cantone e la Città di Ginevra


§ Elaborazione di una base legale cantonale

§ Partecipazione finanziaria

§ Misure pianificatorie

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Fonte: OFS


Canton Ginevra Città di Ginevra

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Fonte: OFS


Canton Ginevra Città di Ginevra Media Nazionale



B. Il Cantone e la Città di Ginevra


§ Elaborazione di una base legale cantonale


§ Misure pianificatorie

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Fonte: OFS


Canton Ginevra Città di Ginevra

0.15% 0.16% 0.20% 0.23%0.33% 0.39%

0.13% 0.13% 0.19% 0.25% 0.30%0.43%

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Fonte: OFS


Canton Ginevra Città di Ginevra Media Nazionale

Suggerimenti di letture ¡ www.ge.ch > Thèmes > Aménagement, construction et logement > Logement

¡ Rapport d’activité 2013 sur la mise en œuvre de la loi pour la construction de logements d’utilité publique LUP (disponibile anche su internet)

(FPLC), 5% a Fondations Immobilières de Droit Public (FIDP) e 3% alle operazioni fondiarie dello Stato. Nell’arco di quest’anno, né le fondazioni comunali, né i comuni hanno sollecitato il fondo messo a disposizione annualmente.

In parallelo, il Cantone cerca di favorire la rea-lizzazione di questo tipo di infrastruttura trami-te delle misure di pianificazione del territorio (loi générale sur les zones de développement - LGZD) e più precisamente con la creazione di “zone di sviluppo” per le quali la legge definisce le proporzioni di alloggi d’utilità pubblica di ogni nuova area di sviluppo facente parte di questo azzonamento.

Ai proprietari viene quindi lasciata la scelta tra diverse opzioni (le proporzioni variano a dipen-denza dell’anno dell’azzonamento):

¡ costruire degli immobili d’abitazione mista (una parte sovvenzionata e una sottomessa al mercato libero) o in cooperativa su 15 o 30% della superficie del progetto;

¡ cedere a prezzo di costo allo Stato o ad un altro ente senza scopo di lucro 15 o 25% del perimetro affinché questi possano realizzare degli alloggi d’utilità pubblica.

Oltre a questi incentivi e metodi, il Cantone cerca di collaborare e favorire le cooperative e le pro-prietà per piani mettendo a disposizione terre-ni pronti alla valorizzazione (già azzonati). Ogni nuovo diritto di superficie concesso dallo Stato è però condizionato dalla creazione di alloggi di utilità pubblica. Va inoltre sottolineato che l’Au-

torità cantonale veglia che il tasso d’occupazione degli alloggi d’utilità pubblica sia ponderato al numero di locali.

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Planidea SA

La città di Zurigo

� elaborazione di una base legale � partecipazione finanziaria � acquisizioni di quote sociali delle coopera-

tive � creazione di fondazioni � creazione centro di competenza

P

Da più di cent’anni la Città di Zurigo si è prefis-sata come obiettivo di promuovere gli alloggi a prezzi accessibili e di mantenerli sul mercato una volta creati.

Per perseguire questo scopo, è stato istituito il “Büro für Wohnbauförderung” (Ufficio di Promo-zione dell’alloggio) che si occupa della coordina-zione e cooperazione con più di 100 cooperative, fondazioni e associazioni. Quest’ultime sono in-caricate di creare e gestire gli appartamenti che saranno poi messi sul mercato ad un prezzo mo-dico basato sul “modello di costo-affitto”.

Essendo dei promotori senza scopo di lucro, le cooperative, fondazioni e associazioni non devo-no generare un profitto e possono dunque pro-porre delle pigioni sostenibili.

Nel 2010 la Città di Zurigo destinava quasi un quarto di tutto il parco alloggi alla questione non-profit. Circa 37’000 alloggi erano gestiti da cooperative e circa 9’700 dalla città e da fonda-zioni presiedute da Enti pubblici.

Gli strumenti di finanziamento promossi dall’am-ministrazione zurighese prevedono la cessione di terreni in diritto di superficie, la partecipazio-ne nel capitale delle cooperative, l’erogazione di prestiti a condizioni favorevoli per il finanzia-mento residuo o ancora la concessione di prestiti a tasso zero .

Sempre nel 2010 si contavano anche quasi 7’000 alloggi sovvenzionati.

La città ha inoltre creato una Fondazione per la Preservazione della aree residenziali e commer-ciali a prezzi accessibili (PWG Foundation, si veda la scheda E). Si tratta di un’organizzazione senza scopo di lucro, e precisamente di una fondazio-ne pubblica della città di Zurigo con una propria

personalità giuridica. La PWG è nata a seguito di una iniziativa popolare del 1982, approvata dal popolo il 9 giugno 1985. La fondazione è infine stata costituita con un capitale iniziale di 50 mi-lioni di franchi per la creazione di spazi residen-ziali e commerciali a prezzi accessibili. Sin dalla sua apertura nel 1991, la Fondazione ha acquisi-to ogni anno fino a 10 immobili a normali prezzi di mercato. Fino ad oggi, è stato possibile acqui-sire circa 130 proprietà con più di 1.500 appar-tamenti e 260 locali commerciali per un valore complessivo di oltre 580 milioni di franchi.

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Vedi scheda E


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C. La Città di Zurigo


§ Elaborazione di una base legale


§ Acquisizioni di quote sociali delle cooperative

§ Creazione di fondazioni

§ Creazione centro di competenza

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS


Città di Zurigo Media Nazionale



C. La Città di Zurigo


§ Elaborazione di una base legale


§ Acquisizioni di quote sociali delle cooperative

§ Creazione di fondazioni

§ Creazione centro di competenza

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS


Città di Zurigo Media Nazionale

Suggerimenti di letture

¡ www.pwg.ch/pwg/home

¡ www.stadt-zuerich.ch/wbf

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS e Fistat




Planidea SA

1 Fonte: Brocard Vincent, Les Breuleux ont créé leur société immobilière, contenuto in Habitation – revue trimestrielle de la section romande de l’Associa-tion Suisse pour l’Habitat, 20.10.2014. Disponibile su: http://www.habitation.ch/

2 Trad.: per attenersi al budget, si lotta anche per i più piccoli dettagli.3 L’Associazione Svizzera per l’Abitazione (ASA) é oggi conosciuta come Cooperative d’abitazione Svizzera e con Wohnen Schweiz rappresenta le associa-

zioni mantello del settore.

Il Comune diLes Breuleux (JU)

� costituzione di una SA senza scopo di lucro

� utilizzo di aiuti finanziari

Q


Situato nel Canton Jura, il Comune montano di Les Breuleux conta una popolazione di circa 1’400 abitanti e ha conosciuto il suo maggior sviluppo demografico parallelamente all’arrivo dell’industria orologiera e della microtecnica. Nonostante questo settore abbia conosciuto un periodo di crisi, la popolazione, nel corso degli ultimi anni, ha ripreso ad aumentare. Ne risulta che questo comune, come altri in Svizzera, regi-stra una certa penuria in appartamenti in seguito alla ripresa dell’industria orologiera.

Dopo aver approcciato inutilmente alcuni pro-motori privati col fine di far realizzare nuovi edifi-ci sul territorio comunale, il Municipio ha deciso di promuovere almeno la ristrutturazione degli edifici esistenti. La misura si è rivelata utile, ma non sufficiente per coprire il fabbisogno in ap-partamenti. È dunque a partire da questa situa-zione che nel 2003 il Municipio decide di costitui-re una società immobiliare sotto forma di società anonima dotata di un capitale azionario di 1,5 milioni. Quest’ultima è stata ufficialmente creata nel 2006 e il suo Consiglio di amministrazione è composto da rappresentanti politici comunali.

La scelta di favorire questo tipo di forma giuridi-ca è stata dettata dalla necessità per il Municipio di mantenere un certo potere decisionale.

Dopo aver definito le basi legali della propria so-cietà anonima, il Comune ha stabilito chiaramen-te i contenuti del progetto il quale prevedeva la

realizzazione di un immobile locativo compren-dente 12 appartamenti ed un asilo. L’Esecutivo ha inoltre stabilito che le pigioni dell’immobile dovevano corrispondere al prezzo minimo del mercato medio di riferimento.

Essendo il Comune azionario maggioritario della SA, esso ha indetto un concorso di architettura nel rispetto della legge sugli appalti pubblici. An-che per le fasi successive di attribuzione di appal-ti, il Comune ha indetto i necessari concorsi.

Una volta scelto il progetto vincitore, il Comune ha potuto ridurre ulteriormente i costi di realiz-zazione sopprimendo il secondo piano sotterra-neo e apportando ulteriori piccoli accorgimenti al progetto (per esempio, scelta di un sistema di pompe di calore al posto della geotermia e ri-sparmiando quindi sui foraggi). A questo punto, i costi di realizzazione sono stimati a fr. 4’200’000.- con una riduzione di circa fr. 5-600’000.- rispetto al primo progetto e come lo precisa Jean-Michel Boillat, presidente del Consiglio di amministra-zione della SA, “pour s’en tenir au budget, on se bat jusque dans les moindres détails”2.

Stabilito il budget di cui necessitava il Comune per realizzare il progetto, sono state incontrate le banche per ottenere un finanziamento e du-rante le discussioni la SA ha scoperto l’esistenza dell’Associazione Svizzera per l’Abitazione (ASA)3. Grazie agli scambi avuti con l’ASA, il Municipio ha potuto constatare che nonostante la questione dell’utilità pubblica fosse palesemente alla base del progetto immobiliare promosso dalla società anonima, dal canto loro gli statuti giuridici del-

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS e Fistat











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Fonte: OFS


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Fonte: OFS e Fistat




¡ Habitation, revue trimestrielle de la section romande de l’association suisse pour l’habitat, n. 4, dicembre 2008

la stessa non precisavano l’assenza di scopo di lucro. È stato quindi necessario adeguarli alfine di poter effettivamente beneficiare degli aiuti fi-nanziari indiretti della Confederazione e ridurre l’onere totale a carico del Comune e quindi pro-porre pigioni maggiormente sostenibili.

Attualmente l’edificio è stato concluso e gli ap-partamenti sono stati affittati.

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Marzoo 2015

Centri di competenza pubblici e privati: Associazione mantello delle cooperative d’abitazione svizzera

R

� promozione e comunicazione

� centro di competenza

L’associazione delle cooperative d’abitazione svizzera (WBG) - federazione dei committenti di immobili d’utilità pubblica – è una delle due associazioni mantello delle organizzazioni d’abi-tazione d’utilità pubblica. Conta oltre 1’000 asso-ciati, che possiedono ca. 140’000 alloggi. Essa è costituita da associazioni regionali che a loro vol-ta hanno un ruolo di centro di competenza per la promozione dell’alloggio a pigione sostenibile.

A disposizione degli associati c’è un team di esperti in diritto, in gestione, in comunicazione, in contabilità e finanziamento, in incentivi per il rinnovo energetico, ecc.

Oltre al team di esperti, il sito web dell’associa-zione è una piattaforma in cui sono raccolte in-formazioni per coloro che si vogliono muovere nel campo dell’alloggio a pigione sostenibile. Sui siti delle associazioni regionali si trovano delle li-ste di esempi dettagliati. Non da ultimo, la WBG ha creato anche un sito esclusivamente dedicato alle misure da intraprendere per creare una coo-perativa.

Inoltre, la WBG pubblica mensilmente la rivista “Wohnen” che riporta le principali realizzazioni effettuate in Svizzera e le novità in materia di al-loggio d’utilità pubblica.




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Planidea SA

Winterthur: collaborazione tra privati e cooperative

S

� costituzione di un credito-quadro

� pool tra impresari, promotori immobiliari e cooperative

� partenariato pubblico - privato

Una recente decisione del Consiglio comunale di Winterthur in merito ad un Piano di quartiere (Gestaltungsplan Werk 1) elaborato in collabora-zione tra la città e il proprietario del fondo (Sulser Immobilien) ha permesso di dare avvio a una col-laborazione tra promotori immobiliari, impresari costruttori (Implenia) e delle cooperative per la realizzazione di alloggi a pigione sostenibile.

Accanto a questi alloggi, nei 60 ettari dell’area-le della Sulser si insedieranno l’alta scuola zuri-ghese per le scienze applicate (ZHAW) e ulteriori superfici abitative e lavorative. Inoltre, verrà dato ampio spazio a spazi liberi d’alta qualità.

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Marzoo 2015

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¡ www.wohnungspolitik-schweiz.ch/

¡ Landbote, 16.9.2014: Parlament gibt grünes Licht für die Mega-Überbauung auf dem Sulzer-Areal

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Fonte: OFS


Città di Winterthur Media Nazionale87

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1995 2000 2005 2010 2013

Fonte: OFS


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2004 2006 2008 2010 2012 2014

Fonte: OFS


Città di Winterthur Media Nazionale

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Fonte: OFS










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Fonte: OFS


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Fonte: OFS e Fistat




Planidea SA

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Il Canton Ticino:diversi esempi

T

Il Comune di BiascaAlcuni terreni inclusi in zona industriale a Biasca sono di proprietà del Patriziato di Biasca, il quale li ha ceduti in diritto di superficie al Comune per 60 anni (rinnovato nel 2012). Il Comune, a sua volta, affitta i terreni alle ditte insediate a cano-ni definiti in base alla data di insediamento della ditta, rinegoziabile ogni 5 anni.

Questo processo ha permesso, nel corso degli anni, l’insiediamento di una quindicina di azien-de a carattere industriale, le quali impiegano cir-ca 300-350 addetti.

© swisstopo

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600m4002000Scala 1: 20,000

Stampato il 11.02.2015 17:32http://s.geo.admin.ch/62a4d7052e

� Comune di Biasca

� Patriziato

� diritto di superficie

� Comune di Locarno

� appartamenti per anziani autosufficienti



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Fonte: OFS


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Fonte: OFS


Biasca Ticino

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS


Biasca Ticino

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS e Fistat




Marzoo 2015

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Il Comune di Locarno1 Nel 2010 il Municipio di Locarno ha approfondito l’ipotesi di realizzare degli appartamenti per anziani autosufficienti sul terreno di sua proprietà (mapp. 4857) antistante l’Istituto per anziani San Carlo. La volontà del Municipio di Locarno è di attribuire un diritto di superficie per permettere la realizzazione del progetto. Per trovare il partner giusto ha deciso di indire un concorso per l’assegnazione del diritto di superficie. Solo in seguito verrà indetto il concorso d’architettura per concretizzare il progetto.

Il progetto elaborato per realizzare degli appartamenti per anziani autosufficienti beneficerà del soste-gno dell’UFAB e l’interesse dello stesso è stato confermato da uno studio elaborato nel 2009 il quale ha evidenziato la necessità di permettere agli anziani di rimanere il più possibile nella propria dimora.

© swisstopo

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300m2001000Scala 1: 10,000

Stampato il 11.02.2015 17:31http://s.geo.admin.ch/62a4d5af77

1 Informazioni estrapolate dal Messaggio municipale n. 57 dell’8.10.2014 concernente la concessione di un diritto di superficie per sé stante e permanen-te, fondo al mappale no. 4857 RFD, tramite un pubblico concorso approvato dal Municipio di Locarno



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Fonte: OFS


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Fonte: OFS


Locarno Ticino

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Fonte: OFS


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Fonte: OFS e Fistat



Allegato 1 · 2015. 5. 19. · J. Gestione della mobilità nei processi di pianificazione di nuove...

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