TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLI’ Sezione Fallimentare

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLI’

Sezione Fallimentare

47121 Forlì (FC)–N°58/2017

Giudice Delegato :Dott.ssa Barbara Vacca

Curatore : Dott. Battistini Maurizio

PERIZIA DI STIMA

BENI IMMOBILI

Dott. Ing. Mirko Fanelli

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLI’

Sezione Fallimentare

Oggetto: Valutazione di beni immobili di proprietà del debitore

RELAZIONE PERITALE

In seguito all ’incarico conferitomi dal Giudice Delegato Dott.ssa

Barbara Vacca su istanza presentata dal Curatore della società

Dott.

Battistini Maurizio, io sottoscritto Fanelli Dr. Ing. Mirko , nato a Forlì

(FC) il 09/07/1976 ed ivi residente, con studio in Via Crocetta n°

19/D, regolarmente iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di

Forlì-Cesena al n° 1959/A e all ’Albo dei Consulenti Tecnici del

Tribunale di Forlì , esaminati gli atti , i documenti ed aver visionato i

beni, mi pregio di relazionare quanto segue:

BREVE RIEPILOGO

Lo scopo di questo incarico è la valutazione e stima dei beni immobili

di proprietà di

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QUESITI del GIUDICE

Assegna all’esperto stimatore i seguenti quesiti:

1. identifichi esattamente i beni ricompresi nella massa

fallimentare, con precisazione dei confini e dei corretti dati

catastali, e descriva gli immobili, fornendone una compiuta

rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli

interni in formato digitale;

A) Immobile sito in via Claudio Treves n°10 Forlì (FC) piano 1-

5,Foglio:201,Particella: 930,Subalterno:7,categoria A/3,classe:5;

Consistenza : 6 vani ;Sup.Catastale:totale 110 mq;rendita : € 604,25;

Confini nel foglio=201 con le particelle : 1085, 929.

Posizionato in un lotto di terreno di circa 830 mq posto nella zona

residenziale vicina al parco urbano di Forlì ,vicina alla porta

Ravaldino, quindi vicina al centro storico di Forlì ,asservita da

marciapiedi ,piste ciclabili ,pubblica i l luminazione ed altro che di

seguito verrà descritto.

Al fabbricato (denominato Condominio Treves) composto da 10 unità,

si accede tramite due cancelli carrabili (uno dei quali motorizzato)

ed uno pedonale sit i in via C.Treves n°10 e da due cancelli carrabili

siti in via S.Tavernari n°22 (entrambe motorizzati) , al l' interno ci

sono alcune parti della corte dedicate a giardino ,altre alla viabilità

che porta ai garage (questa risulta in parte asfaltata ed in parte con

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mattonelle in cemento), i due lati fronte strada via S.Tavernari e via

C.Treves sono delimitati con recinzione metallica di colore marrone e

muretto in cemento alto circa 20 cm, i lati confinanti con le proprietà

retrostanti sono con pali metallici e rete metallica,nel lotto sono

presenti anche alcune piante ad alto fusto.

La sagoma dell'immobile copre una superficie di circa 240 mq e

l'appartamento da stimare si trova al piano primo angolo sud-est e

nord-est a piano terra sono presenti i garage e a piano primo sono

presenti altri appartamenti;l'epoca di costruzione dell'edificio è del

1974,tipologia edilizia di fabbricato condominiale,numero di piani

fuori terra cinque e sottotetto,impianto di ascensore

presente,caratteristiche strutturali , struttura mista,impianti

tecnologici presenti i principali ; gli infissi doppivetri in alluminio

con tapparelle in plastica,pavimenti e rivestimenti interni

dell'epoca,porte in legno tamburato color mogano,portoncino

semiblindato, impianto elettrico a norma e impianto termoidraulico a

norma autonomo,con termo a colonna.

Nel piano primo si ha una disposizione interna delle stanze con

ampio ingresso,soggiorno,cucina abitabile,disimpegno,due camere,un

bagno e piccolo W.C. cieco. Balconi: due ,di cui uno ad angolo.

Soffitte: presente un locale ad uso ripostiglio con accesso da scala

comune (altezza media 140 cm). Prospicienza fabbricati

condominiali , luminosità scarsa; livello di finiture interne:

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modesto,risalgono in parte alla costruzione. Altezza interna

dell'appartamento 3 metri

L'edificio è conforme alle licenze originarie e successive.

La manutenzione dell’ immobile è discreta, gli eventuali interventi da

apportare sono di normale routine ordinaria.

L’intera area civile è servita da :

- Linee generali di acqua

- Linee generali di gas

- Linee generali di energia elettrica

- Linee generali di telefono/adsl

- Linee generali di sistema fognario di smaltimento sia chiare

(meteorologiche) che nere dei servizi.

L’area esterna di pertinenza è di mq. 590 circa come da documenti

catastali (visura), suddivisa una porzione di viabilità ed una porzione

a giardino.

A)BIS Immobile sito in via Sergio Tavernari n°22 Forlì (FC) piano

T,Foglio:201,Particella: 930,Subalterno:3,categoria C/6,classe:3;

Consistenza : 16 mq ;Sup.Catast. : totale 16 mq;rendita : € 82,63 ;

Trattasi di box auto sito a piano terra in muratura con altezza 2,10

metri,con accesso da via S.Tavernari con ingresso carrabile e porta in

lamiera preverniciata,collegamento interno con porta per accedere al

vano comune che porta ai piani, le caratteristiche costruttive sono

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quelle dell'abitazione sopra descritta,è provvisto di impianto

elettrico autonomo.

FOTOGRAFIE proprietà via C.Treves n°10 Forlì (FC)

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Posizione geografica Immobile via C.Treves n°10-22 Forlì (FC) � Posizione Immobili Stimato

n° 22

n° 10

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B)Immobile sito in via Eustacchio Manfredi n°5 Forlì (FC) piano T-

2,Foglio:202,Particella: 690,Subalterno:15,categoria A/3,classe:5;

Consistenza : 8 vani ;Sup.Catastale:totale 147 mq;rendita : € 805,67;

Confini nel foglio=202 con le particelle : 686, 685,684,688.

Posizionato in un lotto di terreno di circa 1300 mq posto nella zona

residenziale vicino al centro storico di Forlì ,asservita da marciapiedi

,piste ciclabili ,pubblica i lluminazione ed altro che di seguito verrà

descritto.

Al fabbricato (denominato Condominio Lares) composto da 6 unità

l'ala appartenente, si accede tramite due cancelli carrabili ed due

pedonali siti in via E.Manfredi che servono due ali di condominio

dove in ognuna sono presenti 6 appartamenti,oltre a questi accessi ne

è presente uno carrabile in via R.Galli altra via con cui i l condominio

confina ,all' interno ci sono alcune parti della corte dedicate a

giardino ,altre alla viabilità che porta ai garage (queste risultano in

ghiaia), i due lati fronte strada via R.Galli e via E.Manfredi sono

delimitati con recinzione metallica di colore marrone e muretto in

cemento alto circa 20 cm, i lati confinanti con le proprietà retrostanti

sono con pali metallici e rete metallica,nel lotto sono presenti anche

alcune piante ad alto fusto.


l'appartamento da stimare si trova al piano secondo angolo sud-est e

nord-est a piano terra sono presenti i garage e cantine a piano

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secondo sono presenti altri appartamenti;l'epoca di costruzione

dell'edificio è del 1961,tipologia edilizia di fabbricato

condominiale,numero di piani fuori terra quattro e

sottotetto,caratteristiche strutturali , struttura mista,impianti

tecnologici presenti i principali ; gli infissi singoli in legno con

tapparelle in plastica,pavimenti e rivestimenti interni dell'epoca

graniglia,porte in legno tamburato color bianco,portoncino


norma e centralizzato,con termo a colonna.

Nel piano secondo si ha una disposizione interna delle stanze con

ingresso,soggiorno,cucina,pranzo, disimpegno,due camere letto e un

bagno. Balconi: due ad angolo. Cantina: presente a piano terra con

altezza 2,50 metri. Prospicienza fabbricati condominiali , luminosità

scarsa; l ivello di f initure interne: modesto,risalgono in parte alla

costruzione. Altezza interna dell'appartamento 3 metri









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a giardino.

B)BIS Immobile sito in via Eustacchio Manfredi n°7 Forlì (piano

T,Foglio:202, Particella:690,Subalterno:24,categoria C/6,classe:4;

Consistenza : 16 mq ;Sup.Catast. : totale 16 mq;rendita : € 96,68 ;

Trattasi di garage auto sito a piano terra in muratura con altezza

2,50 metri,con accesso da via E.Manfredi con ingresso carrabile e

porta in lamiera preverniciata,collegamento interno con porta per

accedere al vano comune che porta ai piani e altra porta che accede

alla cantina adiacente di proprietà,le caratteristiche costruttive sono

quelle dell'abitazione sopra descritta,è provvisto di impianto

elettrico autonomo.

FOTOGRAFIE proprietà E.Manfredi n°5-7 Forlì (FC)

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Posizione geografica Immobile via E.Manfredi Forlì (FC) � Posizione Immobili Stimato

3. accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni

pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o

oneri, indicandone gli estremi e precisandone l ’opponibilità,

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controllando direttamente i registri immobiliari. Vedi (ALLEGATI

1-2-2BIS).

1. (Immobile A - A bis) TRASCRIZIONE A FAVORE del 16/11/2000 - Registro Particolare 10108

Registro Generale 15895 Pubblico Ufficiale DE SIMONE MARIO Repertorio 20603 del 09/11/2000

ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

Immobili siti in FORLI' (FC)

SOGGETTO ACQUIRENTE

2. (Immobile A - A bis) ISCRIZIONE CONTRO del 06/05/2003 - Registro particolare 1669 Registro

Generale 8354 Pubblico Ufficiale MALTONI MARCO Repertorio 2981/1734 del 29/03/2003

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO


SOGGETTO DEBITORE

Nota disponibile in formato elettronico

Documenti successivi correlati :

1. Comunicazione n.3193 del 26/11/2010 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data

23/11/2010. Cancellazione totale eseguita in data 27/12/2010 (art.13, comma 8-decies DL 7/2007

- Art.40 bis - D Lgs 385/1993)





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Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico

1_(Immobile B - B bis) TRASCRIZIONE A FAVORE del 13/05/2002 - Registro Particolare 5155

Registro Generale 7879 Pubblico Ufficiale MALTONI MARCO Repertorio 1613 del 03/05/2002

ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA


SOGGETTO ACQUIRENTE


2_(Immobile B - B bis) ISCRIZIONE CONTRO del 13/05/2002 - Registro particolare 1643 Registro

Generale 7880 Pubblico Ufficiale MALTONI MARCO Repertorio 1614 del 03/05/2002 IPOTECA

VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO


SOGGETTO DEBITORE



Generale 9079 Pubblico Ufficiale Giudice di Pace di Forlì Repertorio 1194/2013 del 17/10/2013

IPOTECA GIUDIZIALE derivante dal decreto ingiuntivo


SOGGETTO DEBITORE


Documenti successivi correlati:

- Annotazione n.33 del 15/01/2015 (cancellazione totale)





SOGGETTO DEBITORE

Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico

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NOTA TRASCRIZIONE Reg. Gener.N.18631 ,Reg. Particolare n. 11743, Presentazione n.9 del

17/11/2017

Sez. A Generalità

- DATI RELATIVI al TITOLO : Descrizione ATTO GIUDIZIARIO del 09/08/2017 Tribunale di Forlì

,sede di Forlì (FC) numero di repertorio 61/2017 Codice Fiscale

- DATI RELATIVI ALLA CONVENZIONE : Specie ATTO GIUDIZIARIO Descrizione 617 Sentenza

dichiarativa di fallimento

- ALTRI DATI : Sono presenti nella sezione D parti libere relative a sezione A ,sezione B, sezione

C,richiedente MASSA CREDITORI

- DATI RIEPILOGATIVI: Unità negoziali 2,Soggetti a favore 1, soggetti contro 2

Sez. B Immobili

- UNITA' NEGOZIALE n.1 : Immobile n.1 :comune D704 Forlì (FC),catasto Fabbricati, sezione urbana

Fg:202,Part. 690,Subalter. 15, natura A3 - Abitazione di tipo economico , consistenza 8

vani,indirizzo via E.Manfredi n°5,piano T-2.

Immobile n.2 :comune D704 Forlì (FC),catasto Fabbricati, sezione urbana Fg:202,Part. 690,Subalter.

24, natura C6 - Stalle,scuderie,rimesse,autorimesse , consistenza 16 metri quadri,indirizzo via

E.Manfredi n°7,piano T.

- UNITA' NEGOZIALE n.2 : Immobile n.1 :comune D704 Forlì (FC),catasto Fabbricati, sezione urbana

Fg:201,Part. 930,Subalter. 3, natura C6 - Stalle,scuderie,rimesse,autorimesse , consistenza 16 metri

quadri,indirizzo via C.Treves n°10,piano T .

Immobile n.2 :comune D704 Forlì (FC),catasto Fabbricati, sezione urbana Fg:201,Part. 930,Subalter.

7, natura A3 - Abitazione di tipo economico , consistenza 6 vani,indirizzo via C.Treves n°10,piano 1-

Sez. C Soggetti

A FAVORE:

Soggetto n.1 In qualità di FAVORE, Denominazione : Massa dei creditori del fallimento della

,relativamente a tutte le unità negoziali,per il diritto di proprietà per la quota di1/1.

CONTRO :

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Soggetto n.1 in qualità di CONTRO

relativamente all'unità negoziale n.1 per il

diritto di Proprietà,per la quota di 1/1.

Soggetto n.2 in qualità di CONTRO

relativamente all'unità negoziale

n.2 per il diritto di Proprietà,per la quota di 1/1.

Sez. D - Ulteriori Informazioni

Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare:

Si dichiara il fallimento della

4. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli

immobili.

Vedi (ALLEGATO 3-4)

5. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti

(eventuali omesse denunce di successione, ecc.);

Da indagini presso gli uffici competenti non risultano omissioni

fiscalmente ri levanti.

6. riferisca sullo stato di possesso degli immobili, con

indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale

l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di

comodato, diritti di abitazione dell 'immobile come da

provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti

civili del matrimonio, ecc.) , indicandone le date di inizio e

scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su

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provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo

previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato

(ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene

corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza

di contratti registrati in data antecedente al fallimento,

accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia

delle Entrate la data del contratto, la data della relativa

registrazione, la data di scadenza del contratto, i l termine di

scadenza per l ’eventuale disdetta, l ’eventuale data di rilascio

fissata o lo stato dell ’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni

caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.

Per l' immobile A)- A) bis risulta essere presente a seguito di indagini

presso l'Agenzia delle entrate un contratto di comodato gratuito

registrato il 29/01/2016 n.380 fra il

(vedi ALLEGATO 5).

Per l' immobile B)- B) bis non risulta essere presente a seguito di

indagini presso l 'Agenzia delle entrate nessun contratto in

essere;questo risulta occupato dal fallito e dalla propria famiglia.

7. provveda a verificare, anche con controlli presso i competenti

uffici amministrativi, l 'esistenza di formalità, eventuali vincoli

paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione

dello Stato ex D.Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri di

qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili, ivi compresi gli

eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli

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derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli

stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.:

vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, vincoli di

P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc.) , che resteranno a carico

dell ’acquirente;

Da indagini presso gli uffici competenti non risultano vincoli sopra

menzionati per entrambe gli immobili A/ A bis e B/ B bis.

8. provveda a verificare l ’esistenza di formalità, vincoli od oneri,

anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno

cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

all'acquirente;

Da indagini presso gli uffici competenti non risultano vincoli sopra

menzionati per entrambe gli immobili A/ A bis e B/ B bis.

9. verifichi quale sia l ’importo annuo delle spese fisse di

gestione e manutenzione dell ’immobile, l ’esistenza di eventuali

spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non

sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali

insolute nei due anni precedenti alla data della perizia;

In riferimento all ' immobile A)-A)bis l ' importo stimato per le

manutenzioni ordinarie di gestione possono essere ricomprese in un

importo che varia dai 1.000,00<=>1.300,00 euro , non considerando

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opere di tinteggiatura ed altro; non si è a conoscenza di opere

straordinarie già deliberate,non esistono debiti scaduti,ad oggi la

situazione risulta che tutti i pagamenti sono stati regolarmente

saldati .

In riferimento all ' immobile B)-B)bis l ' importo stimato per le

manutenzioni ordinarie di gestione possono essere ricomprese in un

importo che varia dai 2.500,00<=>3.000,00 euro(comprensivo di

riscaldamento centralizzato e acqua contabilizzata),non

considerando opere di tinteggiatura ed altro ; non si è a conoscenza

di opere straordinarie già deliberate,risultano debiti pari a €

5.648,00 alla data 31/12/2017 dati fornitori dall'amministratore di

condominio.

10. verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica

dell ’immobile, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato

di destinazione urbanistica attuale;

In riferimento all' immobile A)-A)bis in allegato è presente la visura

che identifica la categoria catastale dell'immobile analizzato,

considerando che la particella non possiede potenzialità edificatoria

(vedi ALLEGATO 6).

In riferimento all' immobile B)-B)bis in allegato è presente la visura

che identifica la categoria catastale dell'immobile analizzato,

considerando che la particella non possiede potenzialità edificatoria

(vedi ALLEGATO 7).

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11. provvederà inoltre ad acquisire il certificato di

destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di

trasferimento;

Per immobile A)-A)bis le visure identificano la

destinazione(ALLEGATO 6).

Per immobile B)-B)bis le visure identificano la

destinazione(ALLEGATO 7).

12. per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed

urbanistica del bene nonché l ’esistenza della dichiarazione di

agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione

urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di

zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni,

dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando

l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se

esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di

conformità degli impianti accessori.

In riferimento all' immobile A)-A) bis:

- Licenza di costruire n°123 del 16/04/1973

- Licenza di costruire n°1.122 del 28/12/1973

- Licenza di costruire n°198 del 08/03/1975

Vedi ALLEGATI 9

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In riferimento all' immobile B)-B)bis:

- Licenza del 1960 rilasciata dal Comune di Forlì

- Concessione in sanatoria n.005911 del 11/02/1992 n°28971/86

R.U. 12186/86 U.C. 5686/86; abitabilità n°5709

Vedi ALLEGATI 8

13. in caso di opere abusive, proceda l ’esperto al controllo

della possibilità di sanatoria ai sensi dell ’articolo 36 del d.P.R.

6.6.2001, n. 380, precisando gli eventuali costi della stessa;

verifichi l ’eventuale presentazione di istanze di condono,

indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale

l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi

per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali

oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso,

ai f ini della istanza di condono che l ’aggiudicatario possa

eventualmente presentare, verifichi se gli immobili si trovino

nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto , della

legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto

d.P.R. 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del

titolo in sanatoria;

Da indagini presso gli uffici competenti non risultano opere abusive

per entrambe gli immobili A)-A)bis ,B)-B)bis.

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14. verifichi se i beni siano gravati da censo, livello o uso

civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il

diritto sul bene sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei

suddetti titoli;

Da indagini presso gli uffici competenti non risultano gravami per gli

immobili A)-A)bis ,B)-B)bis.

15. verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di

Attestazione della Prestazione Energetica, provvedendo in caso

positivo ad allegarne una copia o a indicarne la classificazione;

ove il fabbricato non fosse ancora dotato di A.P.E. , il perito

provvederà a predisporre direttamente (ovvero a far predisporre

a tecnico abilitato) la suddetta attestazione attenendosi, in

attesa dell ’emanazione dei decreti previsti dall ’articolo 4,

comma 1, d.l. 63/2013, alle prescrizioni in esso contenute

redigendo l’attestato secondo le modalità di calcolo di cui al

d.p.r. 59/2009, fatte salve eventuali normative regionali in

vigore (così come chiarito dal Ministero dello sviluppo

economico nella sua Circolare del 25.6.13 n. 12976, intitolata

«Chiarimenti in merito all ’applicazione delle disposizioni di cui

al d.l. 4 giugno 2013, n. 63 in materia di attestazione della

prestazione energetica degli edifici»), precisando sin da ora che

per la redazione dell ’APE sarà riconosciuto all ’esperto, salvi casi

particolari e previa specifica autorizzazione, un compenso di €

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250,00 in caso di immobile singolo e di € 200,00 in caso di

pluralità di immobili;

ALLEGATI 11 e 12

16. verifichi inoltre la conformità catastale degli immobili e la

corrispondenza dei dati e delle planimetrie depositate in catasto

rispetto allo stato di fatto dallo stesso rilevato,indicando in caso

di riscontrate difformità gli adempimenti necessari e i costi per

la regolarizzazione catastale,al f ine di consentire al Curatore di

Valutare l'opportunità di sostenere direttamente tali spese

ovvero di lasciarle a carico del futuro aggiudicatario.

Per l' immobile A)-A)bis. : (ALLEGATO 3 ) l ' immobile risulta essere

conforme catastalmente alle planimetri richieste all'agenzia delle

entrate rispetto allo stato reale.

Per l' immobile B)-B)bis.: (ALLEGATO 4 ) l ' immobile risulta essere

conforme catastalmente alle planimetri richieste all'agenzia delle

entrate rispetto allo stato reale.

17. qualora i fabbricati non siano ancora censiti al NCEU,

provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è

necessario, all ’accatastamento, salvo richiedere specifica

autorizzazione al curatore ove le spese da affrontare fossero

ingenti (o comunque superiori a € 3.000,00);

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Da indagini presso gli uffici competenti gli immobili A)-A)bis ,B)-

B)bis. risultano censiti al NCEU (vedi planimetrie ALLEGATI 3 - 4).

18. qualora rilevi variazioni colturali o cambi d’uso, accerti

se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di

variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo

eventuale frazionamento. Segnali al curatore la necessità di

procedere all ’adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che al

Catasto Fabbricati, indicandone i costi e richiedendo specifica

autorizzazione per procedere;

Da indagini presso gli uffici competenti risulta che per gli immobili

A)-A)bis ,B)-B)bis , non siano necessari adeguamenti catastali per i l

catasto Fabbricati , non risultano neppure variazioni o cambi d'uso

presentati o pratiche edilizie in corso.

19. proceda alla stima dei singoli beni, attenendosi, per la

determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie

dell ’immobile, specificando quella commerciale, il valore per

metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche degli

standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e

dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura

distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di

stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo

stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gl i

oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento

esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative

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agli ultimi due anni a carico dell ’acquirente, nonché per la

riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del

bene venduto (da effettuarsi nella misura forfetaria

predeterminata del 10% sul valore finale);

Le consistenze oggetto della relazione peritale sono state esaminate

attraverso l’analisi delle planimetrie catastali appositamente

ricercate ed attraverso la verifica dello stato urbanistico dei singoli

immobili .

Inoltre sono stati effettuati diversi sopralluoghi in loco, tutti

documentati mediante le fotografie ivi allegate, resosi necessari al

fine di stimare oggettivamente l ’attuale valore di ogni immobile alla

luce di una totale volubilità che caratterizza l’attuale mercato

immobiliare comunque in ribasso.

Per determinare la stima dell ’immobile si è proceduto al calcolo delle

superfici cd. ”convenzionali” suddivise per destinazione e per

collocazione nei vari corpi sia principali sia secondari.

Con i l termine “convenzionale” si intende la superficie ottenuta

dall’adozione di coefficienti correttivi applicati secondo le comuni

modalità di mercato.

I metri quadrati degli immobili fanno riferimento alle tabelle in atti ,

confrontate con le misure eseguite a consuntivo.

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Al fine di calcolare i l valore dell ’immobile sono stati presi in

considerazione le seguenti variabili :

1) le condizioni strutturali dell ’immobile al momento dell’acquisto;

2) l ’attuale stato di conservazione del bene;

3) i l periodo in cui l ’immobile fu realizzato;

4) la zona in cui lo stesso è situato;

5) le caratteristiche strutturali e quelle di finitura del bene;

6) l ’appetibilità dell’ immobile secondo la dinamicità domanda/offerta (

perché è un elemento essenziale che non può essere trascurato);

7) ogni elemento che avrebbe potuto e potrebbe ridurre il valore

complessivo del bene.

In ordine alla determinazione del prezzo dell’immobile la valutazione

è stata calcolata in virtù:

1. del valore medio di mercato degli immobili che palesano una natura

simile ed altresì situati nella medesima area geografica;

2. delle rilevazioni semestrali estratti dalla borsa immobiliare in

collaborazione con la Camera di Commercio di Forlì – Cesena;

3. della situazione contingente del settore immobiliare.

Sul punto appare doveroso evidenziare come le ricerche di mercato

per il reperimento dei prezzi di riferimento siano state svolte

considerando gli immobili a destinazione abitativa con i relativi

accessori.

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Pertanto sono state eseguite sia delle indagini presso vari operatori

immobiliari sia delle valutazioni catastali .

Ne discende come il risultato finale sarà un valore medio

commerciale di mercato.

Le superfici ed i valori fanno fede alla consistenza misurata,

restituita graficamente e comprendente i muri esterni ed interni per

intero ed i l 50 % di quelli interposti fra due unità limitrofe.

Il valore delle aree urbane e/o dei terreni materialmente individuati

ed uti lizzati come corte è inserito nella stima unitaria espressa in mq

all ’interno della relazione.

In definitiva, si è presa visione di tutte le informazioni necessarie per

una valutazione che non fosse solo diligente e scrupolosa ma anche

realistica,considerando le ultime vendite in zone ed i valori OMI,

parametrati alle condizioni degli immobili .

Entrambe gli immobili A)-A)bis ,B)-B)bis fanno riferimento alla

stessa zona OMI :

Fascia/zona: Semicentrale/PORTA SCHIAVONIA, VIALE V. VENETO, STAZIONE,

MUSICISTI, GRANDI ITALIANI, BUSSECCHIO, CA` OSSI, PARCO URBANO, PORTA

RAVALDINO

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A) I valori di mercato (commerciali) ricavati per unità simili a quella

in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri enti

del settore con metodologia precedentemente descritta risultano i

seguenti :

Immobile adibito ad civile abitazione valore € 900,00�€

1.100,00/mq

Immobile adibito a civile abitazione

Descrizione Superficie Coefficiente

abbattimento Superficie

commerciale

App. Piano 1° mq.118,00 1 mq.118,00

TOTALE mq. 118,00

Considerando un’appetibilità generale dell ’immobile si stima

,applicando una media, che i valori possano essere:

Immobile adibito a civile abitazione costo/medio : 1.000,00 €/mq

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Immobile adibito a civile abitazione 118,00 mq X 1.000,00 € /mq =

€ 118.000,00 arrotondando =>€118.000,00 (euro

centodiciottomila/00)

A bis) I valori di mercato (commerciali) ricavati per unità simili a

quella in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri

enti del settore con metodologia precedentemente descritta risultano

i seguenti :

Immobile adibito a box valore € 750,00�€ 850,00/mq

Immobile adibito a box



commerciale

Box P.T. mq.16,00 1 mq.16,00

TOTALE mq. 16,00



Immobile adibito a box costo/medio : 800,00 €/mq

Immobile adibito a box 16,00 mq X 800,00 € /mq = € 12.800,00

arrotondando =>€13.000,00 (euro tredicimila/00)

B) I valori di mercato (commerciali) ricavati per unità simili a quella

in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri enti

del settore con metodologia precedentemente descritta risultano i

seguenti :

Immobile adibito ad civile abitazione valore € 900,00�€

1.100,00/mq

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Immobile adibito a civile abitazione



commerciale

App. Piano 2° -

cantina mq.158,00 1 mq.158,00

TOTALE mq. 158,00



Immobile adibito a civile abitazione costo/medio : 1.000,00 €/mq

Immobile adibito a civile abitazione 158,00 mq X 1.000,00 € /mq =

€ 158.000,00 arrotondando =>€158.000,00 (euro

centocinquantottomila/00)

B bis) I valori di mercato (commerciali) ricavati per unità simili a

quella in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri

enti del settore con metodologia precedentemente descritta risultano

i seguenti :

Immobile adibito a garage valore € 750,00�€ 850,00/mq

Immobile adibito a garage



commerciale

Box P.T. mq.16,00 1 mq.16,00

TOTALE mq. 16,00



Immobile adibito a garage costo/medio : 800,00 €/mq

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Immobile adibito a box 16,00 mq X 800,00 € /mq = € 12.800,00

arrotondando =>€13.000,00 (euro tredicimila/00)

20. nell ’ipotesi in cui il fallimento sia titolare solo di una o

più quote, accerti il nominativo di tutti gli altri comproprietari,

valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura

ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del

valore o della destinazione economica; provveda, in caso di

comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione

formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e

indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per

addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali

conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura

di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote;

Da indagini presso gli uffici competenti le proprietà degli immobili

sono così assegnate:

A)-A)bis di proprietà di :

(ALLEGATO 6)

B)-B)bis di proprietà di :

(ALLEGATO 7)

La

non ha nessun

immobile intestato.

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21. evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di

vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa

singola, appartamento in condominio di x unità, negozio,

magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco.. .) e le località

in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al f ine di consentire

l’immediata percezione di un interesse all ’acquisto (es.

superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di

conservazione, numero di vani. . .), indicando anche il valore

locativo dell ’immobile;

IMMOBILE A) Posizionato in un lotto di terreno di circa 830 mq posto

nella zona residenziale vicina al parco urbano di Forlì ,vicina alla

porta Ravaldino, quindi vicina al centro storico di Forlì ,asservita da

marciapiedi ,piste ciclabili ,pubblica i l luminazione ed altro che di

seguito verrà descritto.

Al fabbricato (denominato Condominio Treves) composto da 10 unità,

si accede tramite due cancelli carrabili ed uno pedonale siti in via

C.Treves e da due cancelli carrabili (uno dei quali motorizzato) sit i in

via S.Tavernari (entrambe motorizzati), al l' interno ci sono alcune

parti della corte dedicate a giardino ,altre alla viabilità che porta ai

garage (questa risulta in parte asfaltata ed in parte con mattonelle in

cemento), i due lati fronte strada via S.Tavernari e via C.Treves sono



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l'appartamento da stimare si trova al piano primo angolo sud-est e

nord-est a piano terra sono presenti i garage e a piano primo sono

presenti altri appartamenti;l'epoca di costruzione dell'edificio è del

1974,tipologia edilizia di fabbricato condominiale,numero di piani

fuori terra cinque e sottotetto,impianto di ascensore

presente,caratteristiche strutturali , struttura mista,impianti

tecnologici presenti i principali ; gli infissi doppivetri in alluminio

con tapparelle in plastica,pavimenti e rivestimenti interni

dell'epoca,porte in legno tamburato color mogano,portoncino


norma autonomo,con termo a colonna.

Nel piano primo si ha una disposizione interna delle stanze con

ampio ingresso,soggiorno,cucina abitabile,disimpegno,due camere,un

bagno e piccolo W.C. cieco. Balconi: due ,di cui uno ad angolo.

Soffitte: presente un locale ad uso ripostiglio con accesso da scala

comune (altezza media 140 cm). Prospicienza fabbricati

condominiali , luminosità scarsa; livello di finiture interne:

modesto,risalgono in parte alla costruzione. Altezza interna

dell'appartamento 3 metri


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a giardino.

Canone di locazione dell'immobile può essere compreso fra i 500,00

<=> 600,00 €/mese

A)BIS Trattasi di box auto sito a piano terra in muratura con altezza

2,10 metri,con accesso da via S.Tavernari con ingresso carrabile e

porta in lamiera preverniciata,collegamento interno con porta per

accedere al vano comune che porta ai piani, le caratteristiche

costruttive sono quelle dell'abitazione sopra descritta,è provvisto di

impianto elettrico autonomo.

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IMMOBILE B) Posizionato in un lotto di terreno di circa 1300 mq

posto nella zona residenziale vicino al centro storico di

Forlì ,asservita da marciapiedi ,piste ciclabili ,pubblica il luminazione

ed altro che di seguito verrà descritto.

Al fabbricato (denominato Condominio Lares) composto da 6 unità

l'ala appartenente, si accede tramite due cancelli carrabili ed due

pedonali siti in via E.Manfredi che servono due ali di condominio

dove in ognuna sono presenti 6 appartamenti,oltre a questi accessi ne

è presente uno carrabile in via R.Galli altra via con cui i l condominio

confina ,all' interno ci sono alcune parti della corte dedicate a

giardino ,altre alla viabilità che porta ai garage (queste risultano in

ghiaia), i due lati fronte strada via R.Galli e via E.Manfredi sono






l'appartamento da stimare si trova al piano secondo angolo sud-est e

nord-est a piano terra sono presenti i garage e cantine a piano

secondo sono presenti altri appartamenti;l'epoca di costruzione

dell'edificio è del 1961,tipologia edilizia di fabbricato

condominiale,numero di piani fuori terra quattro e

sottotetto,caratteristiche strutturali , struttura mista,impianti

tecnologici presenti i principali ; gli infissi singoli in legno con

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tapparelle in plastica,pavimenti e rivestimenti interni dell'epoca

graniglia,porte in legno tamburato color bianco,portoncino

semiblindato,impianto elettrico a norma e impianto termoidraulico a

norma e centralizzato,con termo a colonna.

Nel piano secondo si ha una disposizione interna delle stanze con

ingresso,soggiorno,cucina,pranzo, disimpegno,due camere letto e un

bagno. Balconi: due ad angolo. Cantina: presente a piano terra con

altezza 2,50 metri. Prospicienza fabbricati condominiali , luminosità

scarsa; l ivello di f initure interne: modesto,risalgono in parte alla

costruzione. Altezza interna dell'appartamento 3 metri.











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a giardino.

Canone di locazione dell'immobile può essere compreso fra i 500,00

<=> 650,00 €/mese

B)BIS Trattasi di garage auto sito a piano terra in muratura con

altezza 2,50 metri ,con accesso da via E.Manfredi con ingresso

carrabile e porta in lamiera preverniciata,collegamento interno con

porta per accedere al vano comune che porta ai piani e altra porta

che accede alla cantina adiacente di proprietà,le caratteristiche

costruttive sono quelle dell'abitazione sopra descritta,è provvisto di

impianto elettrico autonomo.

22. precisi se gli immobili siano vendibili in lotto unico o in

più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, anche a

predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad

evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la

presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle

etc.

IMMOBILE A)- A)BIS questi immobili sono vendibili in lotto unico.

IMMOBILE B)- B)BIS questi immobili sono vendibili in lotto unico.

23. compili la relazione di regolarità e conformità sulla base del

modello che verrà fornito dal curatore.

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Per l' immobile A : (ALLEGATO 13 )

Per l' immobile B : (ALLEGATO 14 )

Con la presente perizia tecnica chi scrive cercherà di assolvere l ’ incarico

aff idatogli dal Giudice Delegato Dott.ssa Barbara Vacca, con una

valutazione dil igente e scrupolosa.

A disposizione per ogni eventuale chiarimento.

Forlì,25/01/2018

In Fede

I l Consulente Tecnico

Dott .Ing. Mirko Fanell i

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLI’ Sezione Fallimentare

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