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COMMITTENTE: COMUNE DI VIGODARZERE SETTORE TECNICO_ SERVIZIO ASSETTO TERRITORIALE

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prot. n. __/__/2014

del __/__/2014

……………….

oggetto

Relazione di stima di un’area di proprietà comunale sita in angolo tra via Padova e via San Martino in Comune di Vigodarzere (PD). Estremi catastali: Fg. 20 map 1498 Richiedente: Comune di Vigodarzere (PD) Negozio giuridico: prot. 10798 del 22/10/2013

Relazione di stima di un’area scoperta in Comune di Vigodarzere (PD)..



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All. al prot. n. …… /2014

Relazione di stima di un’area, di proprietà comunale, sita in angolo tra via

Padova e via San Martino in Comune di Vigodarzere (PD), soggetta a

procedura di alienazione mediante asta pubblica.

Estremi catastali: Foglio 20 mappale 1498.

Richiedente: Comune di Vigodarzere (PD).

Negozio giuridico: prot.n. 1713 del 21/03/2014.




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INDICE

PREMESSA...................................................................................................................... 4

PARTE 1 - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE................................................. 4

1 Ubicazione dell’ immobile – Caratteristiche della zona............................................ 4 1.1 Descrizione dell’immobile...................................................................................... 6 2 Dati identificativi..................................................................................................... 7 2.1 Dati catastali............................................................................................................ 7 2.2 Dati urbanistici e concessioni edilizie..................................................................... 7

PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE....................................................................... 7

3 Scopo della stima ......................................................................................................7 4 Metodologia estimativa.............................................................................................8 4.1 Determinazione del valore di mercato................................................................. 12

CONCLUSIONI.............................................................................................................. 12




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PREMESSA

La presente relazione estimale viene redatta in conformità a quanto previsto

dall’Accordo di collaborazione, sottoscritto tra il Comune di Vigodarzere (PD) e

l’Agenzia delle Entrate-Territorio, prot. 1713/2014 del 21/03/2014, ed in relazione

alla procedura di alienazione di un’area, richiesta dal Comune di Vigodarzere con

nota prot. 4791 del 16/04/2013, in aderenza al piano annuale delle alienazioni di beni

immobili di proprietà dell’Ente.

Si premette che detta area, ubicata in Comune di Vigodarzere, risulta di fatto

accorpata nella proprietà di terzi e costituisce un ampliamento dell’area pertinenziale

di fabbricato urbano di proprietà del confinante; si precisa inoltre che sulla stessa

risultano eseguiti alcuni lavori nel corso del tempo dei quali si terrà conto in sede di

valutazione.

Ai fini valutativi il committente ha prodotto la seguente documentazione:

- estratto di mappa: scala 1:2000;

- estratto di PRG;

- documentazione fotografica.

Tutto quanto premesso scopo della presente relazione estimale è la determinazione

del più probabile valore di mercato da attribuire all’immobile in previsione della sua

alienazione mediante procedura di asta pubblica.

PARTE 1 - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

1 UBICAZIONE DELL ’ IMMOBILE – CARATTERISTICHE DELLA ZONA

L’immobile oggetto di stima è costituito da un terreno ubicato in zona semicentrale

del Comune di Vigodarzere; lo stesso risulta situato in angolo tra via Padova e via

San Martino, a nord ed ad ovest, da un fabbricato urbano identificato con il map.

2628, a sud, e dai lotti urbani identificati dal mapp. 1518, ad ovest, e dal mapp.1514,




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ad est, tutti appartenenti al fg. 20 del Comune di Vigodarzere.

La zona è caratterizzata dalla presenza di edifici di tipo unifamiliare, bifamiliari e

condomini, di diverse epoche costruttive, le cui caratteristiche tipologiche sono

quelle tipiche delle abitazioni civili.

Il lotto, che prende il numero di mappa 1498 del foglio 20, con giacitura piana, ha

forma pressoché rettangolare, con un angolo smussato ad arco, generato dalla

curva dell’incrocio tra le strade urbane di via Padova e via San Martino.




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1.1 Descrizione dell’immobile

Dai documenti presenti in banca dati catastale ed a seguito di sopralluogo, effettuato

in data 2 aprile 2014, si sono effettuate alcune misurazioni con cordella metrica

constatando che il bene oggetto della presente valutazione è costituito da un

appezzamento di terreno, della superficie di circa m2 144,00, individuato da un area

scoperta, censita come seminativo arborato, di fatto suddivisa in due parti distinte. La

prima, di circa 110,00 m2, destinata effettivamente a prato, con presenza di essenze

arboree, racchiusa da un cordolo in cls., prospiciente sui marciapiedi stradali, a nord;

da una recinzione in acciaio e dalla parete del fabbricato, sul lato sud e da una rete

metallica sul lato est.

La seconda porzione di terreno, avente una consistenza superficiale pari a circa 34,00

m2, è destinata a “corsello” di accesso all’abitazione del civico 2 di via Padova;

risulta dotata di passo carraio e da cancelletto pedonale in acciaio dell’altezza di circa

m.1,70, che racchiude la parte di area pavimentata con ghiaietto fine. Detta porzione

di area risulta aperta verso sud, costituendo di fatto un collegamento (senza soluzione

di continuità) con l’effettivo scoperto del fabbricato confinante, di proprietà di terzi,

costituito dal map. 2628; ad est la stessa è racchiusa da un muretto con recinzione in

rete metallica che individua il confine di proprietà.




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Non sono state inoltre eseguite ricerche presso l’Ufficio Tecnico comunale in quanto

le informazioni di natura urbanistica sono state già fornite dal Comune di

Vigodarzere, proprietario del terreno ed Ente richiedente la stima.

2 DATI IDENTIFICATIVI

2.1 Dati catastali

Il terreno risulta così identificato al Catasto Terreni del Comune di Vigodarzere:

2.2 Dati urbanistici e concessioni edilizie

Dall’esame degli atti relativi al Piano Particolareggiato denominato “Capoluogo

PP1”, ora “C2/8”, approvato con D.C.C. n. 222/1989 e successive varianti prot.nn.

156/1989, 6/1992, 10/1995, 25/2004 e n.13/2010, si desume che la particella in

oggetto è destinata ad uso residenziale del lotto contermine, il quale risulta già

completamente edificato e, così come comunicato dal Comune con nota

prot.n.10798, del 22/10/2014, “…..non è possibile edificare nessun volume

urbanistico….”.Pertanto il mappale 1498, censito al NCT come seminativo arborato

di 2’ classe, ma di fatto destinato parte a prato e parte a “corsello” recintato, è

comunque da considerarsi a tutti gli effetti, alla stregua di un’area pertinenziale di

fabbricato urbano, la cui consistenza va ad aggiungersi a quella già di pertinenza del

mappale 2628.

Parte II – PROCESSO DI VALUTAZIONE

3 Scopo della stima

Scopo della presente relazione estimale è la determinazione del più probabile

valore di mercato da attribuire all’immobile in precedenza descritto, comprensivo

Foglio Particella Qualità RD (€) RA (€) Superficie

(m2)

20 1498 Seminativo

arborato 1,23 0,82 144,00




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altresì del valore delle opere su di esso realizzate, in previsione della sua

alienazione.

La valutazione viene eseguita con riferimento all’attualità e nel presupposto che

l’immobile sia considerato “libero da vincoli di qualsiasi genere, pesi, vizi, servitù

attive e passive”.

3.1 Metodologia estimativa

La dottrina estimale indica per la determinazione del valore di mercato di un bene

due diversi procedimenti, aventi per fondamento logico la comparazione (unicità del

metodo estimale): il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto o analitico.

Le metodologie utilizzate per determinare il valore di mercato di un immobile sono

essenzialmente riconducibili a:

� Metodologia diretta, attuata attraverso procedimenti sintetici, basata sulla

comparazione, che si esplica attraverso il metodo comparativo, declinato

secondo i diversi procedimenti che ad esso possono ricondursi;

� Metodologie indirette, attuate attraverso procedimenti analitici ed utilizzate in

assenza di una o più fra le condizioni necessarie all’uso della metodologia

indiretta; sono basate sulla ricerca indiretta del valore di mercato, tramite uno

degli altri criteri di stima utilizzati come procedimenti.

Nel caso in esame, in considerazione delle caratteristiche del bene oggetto di stima,

dello scopo della valutazione, si ritiene di procedere alla sua valutazione

utilizzando il procedimento di stima sintetico-comparativo, ancorato ai prezzi

praticati nella zona per beni aventi medesima destinazione.

3.2 Metodologia estimativa adottata

Considerata la sua inedificabilità, si ritiene di valutare l’area considerando la stessa

alla stregua di area pertinenziale di fabbricato residenziale.

A questo valore verrà poi aggiunto, così come espressamente richiesto dal

Comune, il valore delle opere eseguite da parte del confinante, quali la posa in

opera di un cancello carraio e di una recinzione con rete metallica, nonché le opere

di pavimentazione del corsello; quanto sopra in aderenza a quanto stabilito dall’art.




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936 del Codice Civile relativamente ai modi di acquisto della proprietà per

accessione1.

Nel caso di specie l’occupazione dell’area di proprietà comunale e gli interventi su

di essa eseguiti sono stati effettuati in epoca remota (qualche decennio fa), senza

alcuna comunicazione al riguardo da parte del Comune. Pertanto, in relazione a ciò,

si ritiene di procedere alla valutazione del bene sulla base dell’incidenza dell’area

rispetto al valore di mercato del fabbricato su di essa insistente.

Dall’esame dei dati riportati nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare

dell’Agenzia delle Entrate-Ufficio territoriale di Padova, riferiti al secondo

semestre 2013, relativo alla fascia centrale B1, si riscontra quanto segue: per la

destinazione residenziale, di edifici in “normale” stato di manutenzione, i valori di

mercato oscillano nel minimo e nel massimo da €/m2 1.200,00 ad €/m2 1.500,00.

Tenuto conto dello stato di conservazione dell’edificio si ritiene di mediare i

suddetti valori di mercato ottenendo:

(€/m2 1.200,00 + €/m2 1.500,00)/2= €/m2 1.350,00

Moltiplicando il suddetto valore di mercato per l’incidenza dell’area, che nel caso

di specie si ritiene equo assumere pari al 2%, si ottiene il seguente valore di

mercato per unità di superficie:

€/m2 1.350,00 x 0,02= €/m2 27,00

Detta percentuale si giustifica in quanto trattasi di area, di modesta entità, in

aggiunta all’area pertinenziale già in proprietà del confinante, della quale

quest’ultimo costituisce di fatto l’unico soggetto interessato all’acquisto.

Moltiplicando il parametro unitario come sopra determinato per la consistenza

1 Quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle. Se il proprietario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali ed il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo. Se il proprietario del fondo domanda che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte. Questi può inoltre essere condannato al risarcimento dei danni. Il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni ed opere, quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede. La rimozione non può essere domandata trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione.




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superficiale dell’area in parola, si ottiene un valore di mercato pari ad € 3.888,00,

di seguito esplicitato:

- m2 144 x €/m2 27,00 = € 3.888,00

Al valore così determinato verranno aggiunte le seguenti voci di spesa relative alle

opere eseguite dal proprietario confinante:

1. Fornitura e posa in opera di miscela per massicciata (area m2 34,00):

(h = 3 cm.)

(ghiaietto misto pezzatura 0/32): €/t 30,00 x t/m31,68.= €/m3 50,40

m2 34,00 x m. 0,03 = m3 1,02

€/m3 50,40 x m3 1,02 = € 51,41

2. Fornitura e posa in opera cancello carraio con cancelletto pedonale:

(L= 5450 mm.); h= 1730 mm.

Prezzo “a corpo” come da catalogo in rete ditta “Forgiafer s.r.l.” (BS),:

Cancello scorrevole con struttura monoblocco di produzione in serie

mod.“Rossella” extra largo L=5635 h=1720 €. 2.174,00.

Il prezzo “a nuovo” soprariportato va diminuito dello stato di usura del cancello

oggetto di stima, che si ritiene posizionato presumibilmente all’epoca della

costruzione del fabbricato (circa 35/40 anni fa); lo stesso presenta infatti diversi

punti di ruggine e risulta in precario stato di efficienza. In relazione a ciò si ritiene

equo applicare una percentuale di abbattimento pari al 75% del suo valore “a

nuovo”, esplicitando si ha:

€. 2.174,00 x 25% = € 543,50.

Si riporta di seguito lo schema rappresentativo del cancello esistente oltre ad un

listino prezzi relativo al cancello “a nuovo” nell’ipotesi di eventuale fornitura:




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4.1 Determinazione del valore di mercato

Il valore di mercato del bene in riferimento, costituito dall’area scoperta e dalle

opere su di essa eseguite, viene pertanto quantificato pari ad € 4.482,91, secondo il

seguente conteggio:

€ 3.888,00 + € 51,41 + € 543,50 = € 4.482,91

ed in cifra tonda, di € 4.500,00

CONCLUSIONI

Il Comune di Vigodarzere con nota prot. 4791 del 16/04/2013, ed in conformità

dell’Accordo di Collaborazione prot. 1713/2014, del 21/03/2014, ha richiesto la

valutazione di un’area di sua proprietà, ubicata in angolo tra le vie Padova e San

Martino dello stesso Comune.




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