PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI STIMA SUGLI IMMOBILI DI ... · PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI...

1

TRIBUNALE DI BRESCIA

Sezione Commerciale

Concordato Preventivo n. 30/09 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato (Bs) Via Treponti n. 33

Giudice Delegato: Dott. Raffaele Del Porto

Commissario Giudiziale: Dott. Pierfranco Aiardi

PERIZIA ASSEVERATA

RELAZIONE DI STIMA SUGLI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELLA

SOCIETA’ IN PROCEDURA e VALUTAZIONI SULLO STATO DEI

CANTIERI IN CORSO

Sommario

Premessa e quesito pag. 2

Immobili in Castelmella pag. 5

Immobili in Rezzato pag. 26

Immobili in Esine pag. 38

Immobili in Castiglione delle Stiviere pag. 61

Immobili in Latisana pag. 72

Considerazioni sui cantieri edili pag. 87

Conclusioni pag. 100

Verbale di asseverazione pag. 101

2

PREMESSA E QUESITO

IL Commissario Giudiziale Dott. Pierfranco Aiardi con istanza del 24.11.2009

rivolta al G.D. richiedeva allo stesso di nominare ai sensi dell’art. 172 della L. F.

come perito estimatore dei beni immobili di titolarità della ditta di cui trattasi, l’arch.

Eugenio Acchiappati, iscritto all’Ordine degli Architetti. P.P.C. al n. 189, con studio

in Via Carini n. 4 a Brescia; nonché quale perito estimatore dei beni mobili e in

veste di ausiliario dell’arch. Acchiappati per l’attività dallo stesso svolta, con

riguardo al compendio immobiliare, l’ing. Stefano Bertoglio, iscritto all’Albo degli

Ingegneri al n. 3556, con studio in Via Solferino n. 4 a Brescia.

L’incarico affidato ai due tecnici comprendeva oltre all’attività estimativa, la

ricongnizione con sopralluogo dei beni e gli accertamenti di natura legale,

ipotecaria e, ove necessario, gli accertamenti di natura amministrativa, con altresì i

controlli dello stato legale ipotecario dei beni immobili e, occorrendo, di natura

amministrativa e/o estimativa di beni di terzi interessati da contratti preliminari di

acquisto e di vendita, eventualmente richiesti dal Commissario. Agli stessi tecnici

era demandato anche di assistere il Commissario per la formazione dell’inventario

e per le trascrizioni presso le rispettive competenti Conservatorie dei R.R.I.I. del

Decreto di ammissione delle società alla Procedura di Concordato.

Il Giudice Delegato nominava i professionisti sopra citati con propria ordinanza del

25.11.2009.

Il sottoscritto arch. Eugenio Acchiappati dava la propria disponibilità al

Commissario e si impegnava a svolgere le operazioni inerenti l’incarico

assegnatogli, impegnandosi anche ad asseverare con giuramento la presente

relazione, edotto dell’importanza del giuramento e delle pene previste dal

Codice Penale nonché delle responsabilità ex art. 64 del C.P.C.

3

A seguito dell’incarico procedeva ad acquisire la documentazione di tipo ipotecario

- catastale e tecnica in genere presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio, Catastali

e della Pubblicità Immobiliare; effettuava le ispezioni agli immobili, si procurava gli

elementi documentali per la stima dei beni, provvedeva alla trascrizione del

Concordato Preventivo n. 30/09 presso le Conservatorie di Brescia, Breno, Udine.

Completate tutte le operazioni preliminari si è ora in grado di relazionare quanto

segue.

La società in procedura, a seguito degli accertamenti svolti presso i pubblici uffici,

con acquisizione delle certificazioni necessarie, è risultata essere intestata dei

seguenti beni immobili:

• aree edificabili in comune di Castelmella (Bs)

• fabbricato a destinazione produttiva con uffici in comune di Rezzato (Bs)

• fabbricato a destinazione produttiva con uffici in comune di Castiglione delle

Stiviere (Mn)

• fabbricati a destinazione residenziale oltre a terreni montani in comune di

Esine (Bs)

• alloggi parte di un complesso residenziale turistico in località Aprilia Marittima

in comune di Latisana (Ud), già oggetto di contratti preliminari di

compravendita.

Per le operazioni di tipo estimativo ci si è riferiti, per quanto possibile, a fonti dirette

in loco; oltre a queste alla pubblicistica di settore con particolare riferimento alle

seguenti:

- Listino dei valori degli immobili sulla Piazza di Brescia e Provincia, n.

2/2009 edito da Pro Brixia in Brescia presso C.C.I.A.

4

- Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio, 1

semestre 2009

- Per principi generali Consulente Immobiliare n. 850 del 15.12.2009,

edito da Il Sole 24 Ore Milano

Le relazioni sui diversi cespiti immobiliari sono articolate nei seguenti capitoli:

1. individuazione catastale degli immobili con anche ricostruzione storica

2. provenienze

3. carichi pregiudizievoli

4. coerenze

5. inquadramento urbanistico e situazione edilizia

6. sintetica descrizione

7. valutazione e stima

Si aggiungono inoltre nella presente relazione le considerazioni sui cantieri edili

all’interno dei quali la società in procedura sta operando in veste di esecutrice dei

lavori con contratto d’appalto.

Le note su questo argomento sono state redatte dall’ing. Stefano Bertoglio quale

collaboratore del sottoscritto.

Nel seguito si procede alla trattazione separata dei singoli cespiti immobiliari.

5

Immobili in Castelmella

Trattasi di un compendio di aree fabbricabili site in frazione Macina, a confine con il

comune di Torbole Casaglia e oggetto di un piano esecutivo di lottizzazione

convenzionata con destinazioni: residenziale, commerciale, alberghiera e sportiva.

Individuazione catastale

Comune di Castelmella – Codice C208 – Provincia di Brescia

Catasto Terreni - foglio 3 particelle:

• 579 seminativo irriguo classe 1 Ha 01.24.56 R.D. €. 119,01

R.A. €. 122,23

• 580 seminativo irriguo classe 1 are 97.22 R.D. €. 92,89 R.A. €. 95,40

• 581 seminativo irriguo classe 1 are 69.95 R.D. €. 66,83 R.A. €. 68,64


R.A. €. 182,38


R.A. €. 201,42

• 585 bosco ceduo classe U are 03.00 R.D. €. 1,08 R.A. €. 0,09

• 586 bosco ceduo classe U are 14.14 R.D. €. 5,11 R.A. €. 0,44

Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato

Le particelle di cui sopra derivano tutte da Variazione per frazionamento del

03.08.2007 n. 351560.1/2007 prot. n. BS0351560.

La consistenza complessiva desunta dalle certificazioni catastali è di mq. 70.000.

Anteriormente e a partire dall’impianto meccanografico del Catasto Terreni di

6

Castelmella:

• per la particella 579

all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto

era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39

avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con

variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza

diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la

consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con

tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,

stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di

variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava

della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra

richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 579 della

consistenza di Ha 01.24.56.












7


consistenza di are 97.22.













consistenza di are 69.95.











8




















avente la qualità di bosco ceduo classe U e con consistenza di Ha 00.43.40; con






9

variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 573, inglobando la 572 e la 574,

diventava della consistenza di Ha 00.25.60 e infine per il tipo di frazionamento più

sopra richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 585

della consistenza di are 03.00.




avente la qualità di bosco ceduo classe U e con consistenza di Ha 00.43.40; con






variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 573, inglobando la 572 e la 574,

diventava della consistenza di Ha 00.25.60 e infine per il tipo di frazionamento più

sopra richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 586

della consistenza di are 14.14.

Titolo di proprietà e provenienza

I terreni in Castelmella oggetto della presente relazione sono divenuti di piena

proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato in forza di:

• atto di compravendita a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95392

racc. 40335 del 06.09.2007, trascritto a Brescia il 13.09.2007 ai n. di

R.G. 49503 e di R.P. 29732

10

relativo ai terreni in Castelmella distinti al foglio 3 con i n. 579 – 580 – 581 – 583 –

585; parte venditrice Arici Giuseppe per la quota di 3/5 e Cantoni Pietro per la

restante quota di 2/5, il primo in regime di separazione di beni ed il secondo in

regime di bene personale; i venditori erano proprietari dei beni in oggetto in forza

dell’atto pubblico di compravendita del 18.07.2000 rep. 76840 del notaio Adriano

Metelli. Prezzo dichiarato in atto, pattuito e pagato, €. 2.840.500,00.

• atto di compravendita a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95932

racc. 40669 del 21.12.2007, trascritto a Brescia il 09.01.2008 ai n. di

R.G. 1026 e di R.P. 664

relativo ai terreni in Castelmella distinti al foglio 3 con i n. 582 – 586; parte

venditrice Arici Giuseppe per la quota di 3/5 e Cantoni Pietro per la restante quota

di 2/5, il primo in regime di separazione di beni ed il secondo in regime di bene

personale; i venditori erano proprietari dei beni in oggetto in forza dell’atto pubblico

di compravendita del 18.07.2000 rep. 76840 del notaio Adriano Metelli.

Prezzo della compravendita €. 1.136.200,00 di cui pagati in sede di atto €.

566.00,00 e per €. 570.200,00 con impegno al pagamento entro il 10.03.2008, con

costituzione di ipoteca a garanzia del corrispettivo dilazionato; contestualmente

all’atto di compravendita del 21.12.2007 e con il medesimo titolo è stata costituita

ipoteca legale per la somma di €. 570.200,00 a favore dei venditori relativamente

alle loro quote e contro la società acquirente B.Esse Costruzioni S.p.a.; l’ipoteca è

stata iscritta a Brescia il 09.01.2008 ai n. di R.G. 1027 e di R.P. 239; la stessa è

stata oggetto di cancellazione totale con annotazione presentata il 21.05.2008

R.G. 23365 R.P. 3687.

Gli immobili compravenduti sono poi stati oggetto di:

11

• verbale di Assemblea per Conferimento in Società a rogito del notaio

Adriano Metelli rep. 95942 racc. 40677 del 28.12.2007, trascritto a

Brescia 21.01.2008 ai n. di R.G. 3407 e di R.P. 2256

la Società B.Esse Costruzioni S.p.a., c.f. 03578220174, con sede in Rezzato

deliberava di conferire nella Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, gli immobili di

sua proprietà, fra i quali anche quelli in Castelmella distinti in Catasto Terreni al

foglio 3 con le particelle 579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586;

• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito

del notaio Adriano Metelli rep. 96072 racc. 40779 del 01.02.2008,

trascritto a Brescia 14.02.2008 ai n. di R.G. 7766 e di R.P. 4742

la Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato mutava

Denominazione Sociale trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.r.l. con la

medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà degli immobili in Castelmella

distinti in Catasto Terreni al foglio 3 con le particelle 579 – 580 – 581 – 583 – 585 –

582 – 586.

Carichi pregiudizievoli – gravami

Gli immobili di cui trattasi sono gravati da Ipoteca volontaria costituita per:

• atto notarile pubblico a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95393 e

racc. 40336 del 06.09.2007, ipoteca iscritta a Brescia il 13.09.2007 ai n.

di R.G. 49504 e di R.P. 12717

in dipendenza di concessione a garanzia di mutuo fondiario per capitale di €.

3.300.000,00 al tasso di interesse annuo del 5,5%, durata di anni 10, somma

iscritta per capitale, interessi, spese, €. 6.600.000,00; l’ipoteca grava su terreno in

Castelmella distinto dalla particella 583 del foglio 3 con la superficie di ettari 2 are

12

5 centiare 27;

soggetto a favore: Hypo Alpe – Adria - Bank S.p.a. con sede in Udine

soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato.

Inoltre gli stessi terreni sono colpiti da:

• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal

Tribunale di Brescia con n. di rep. 5752 del 09.09.2008, iscritta a

Brescia il 19.09.2008 ai n. di R.G. 43155 e di R.P. 9673

per l’importo in linea di capitale di €. 68.026,03, tasso d’interesse annuo 11,1%,

somma iscritta per capitale, interessi e spese €. 100.000,00

soggetto a favore: Pavimarket S.r.l. con sede in San Martino Siccomario (Pv)

contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato

immobili colpiti, fra gli altri, terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle

579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586

• verbale di Pignoramento immobili in dipendenza da Atto Giudiziario

emesso dal Tribunale di Brescia con n. di rep. 11247 del 12.09.2008,

trascritto a Brescia il 03.10.2008 ai n. di R.G. 45580 e di R.P. 27476

soggetto a favore: Piana Gru S.r.l. con sede in Cazzago San Martino (Bs)


immobili colpiti: terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle 579 – 580 –

581 – 583 – 585 – 582 – 586

• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Camilla

Barzellotti rep. 6852 racc. 1702 del 30.09.2008 trascritto a Brescia il

10.10.2008 al n. di R.G. 46742 e di R.P. 28110

soggetto a favore: Bombelli Carlo


13

la trascrizione va eseguita relativamente al mappale di Catasto Terreni di

Castelmella foglio 3 n. 583 di mq. 20.527; la data convenuta per la conclusione del

contratto definitivo è il 30.09.2010 con facoltà di proroga al 31.03.2011; la

superficie utile delle porzioni oggetto di preliminare è di complessivi mq. 1.528,79

circa; la quota del diritto spettante al fabbricato corpo A è pari a 345/1000; la parte

promissaria acquirente acquisterà per sé e/o per persona/e da nominare.



10.10.2008 al n. di R.G. 46745 e di R.P. 28113

soggetto a favore: Rossi Paolo




contratto definitivo è il 30.09.2010; la superficie utile delle porzioni oggetto di

preliminare è di complessivi mq. 59,70 circa; la quota del diritto spettante al

fabbricato corpo A è pari a 13,48/1000; la parte promissaria acquirente acquisterà

per sé e/o per persona/e da nominare.

• ipoteca volontaria in dipendenza di concessione a garanzia di

apertura di credito per atto del notaio Corrado Defendi rep. 49215

racc. 15243 del 09.12.2008, iscritta a Brescia il 10.12.2008 ai n. di R.G.

57020 e di R.P. 12370

per l’importo in linea di capitale di €. 700.000,00, tasso di interesse annuo 7,492%,

somma iscritta per capitale, interessi e spese €. 1.260.000,00

soggetto a favore: Banca dell’Artigianato e dell’Industria S.p.a. con sede a Brescia


14

immobile colpito: terreno in Castelmella distinto al foglio 3 con la particella 579 di

ettari 1 are 24 centiare 56;

la parte debitrice ipotecaria garantisce in atto “la piena ed esclusiva proprietà

dell’immobile e che lo stesso è libero da ipoteche, pesi, vincoli, e trascrizioni

pregiudizievoli fatta eccezione per le seguenti formalità pregiudizievoli che la

stessa parte correntista si è obbligata a cancellare interamente a propria cura e

spese nel più breve tempo possibile: ipoteca giudiziale iscritta a Brescia il

19.09.2008 ai n. 43155/9673 di formalità… pignoramento immobiliare trascritto a

Brescia in data 03.10.2008 ai n. 45580/27476…”



17.12.2008 al n. di R.G. 58095 e di R.P. 35226

soggetto a favore: Bressana Stefano




contratto definitivo è il 30.09.2010; la superficie utile delle porzioni di edificio

oggetto di preliminare è di complessivi mq. 77,27 circa; la quota del diritto

spettante al fabbricato corpo A è pari a 13,48/1000; la parte promissaria acquirente

acquisterà per sé e/o per persona/e da nominare.


Tribunale di Brescia con n. di rep. 4900/8 del 09.10.2008, iscritta a


per l’importo in linea di capitale di €. 185.030,92, somma iscritta per capitale,

interessi e spese €. 250.000,00

15

soggetto a favore: Piazza Legnami S.r.l. con sede in Pordenone



579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586.

• verbale di Pignoramento immobili in dipendenza da Atto Giudiziario

emesso dal Tribunale di Brescia con n. di rep. 4417 del 30.03.2009,

trascritto a Brescia il 30.04.2009 ai n. di R.G. 18567 e di R.P. 11496

soggetto a favore: Coperteck Edilizia S.r.l. con sede in Cadelbosco di Sopra (Re)



581 – 583 – 585 – 582 – 586

• ipoteca volontaria in dipendenza di scrittura privata con

sottoscrizione autenticata per atto del notaio Iannasso Francesco

Saverio rep. 20344 racc. 2075 del 25.09.2009, iscritta a Brescia il

28.09.2009 ai n. di R.G. 40499 e di R.P. 8975



soggetto a favore: Ghidini Ermanna Lucia con sede in Brescia



585 - 586.

• ipoteca volontaria in dipendenza di scrittura privata con

sottoscrizione autenticata per atto del notaio Iannasso Francesco

Saverio rep. 20345 racc. 2076 del 25.09.2009, iscritta a Brescia il

28.09.2009 ai n. di R.G. 40499 e di R.P. 8976

16



soggetto a favore: Pintossi Paolo con sede in Lumezzane (Bs)



585 - 586.






soggetto a favore: Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede a

Modena



579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586.

• decreto di ammissione a Concordato Preventivo, ex atto giudiziario

del Tribunale di Brescia rep. 9383/2009 del 13.11.2009, trascritto a


a favore della Massa dei Creditori della Società B.Esse Costruzioni S.r.l.



579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586.

Coerenze

17

Mappale 579: da Nord in senso orario mappali 557 – 558 – 564 – 565 – 580 – 581

– 582 – 585

Mappale 580: da Nord in senso orario mappali 565 – pozzo Salvi - 581 – 579

Mappale 581: da Nord in senso orario mappali 579 – 580 – pozzo Salvi – 583 –

582

Mappale 583: da Nord in senso orario mappali 582 – 581 – pozzo Salvi – 584

Mappale 585: da Nord in senso orario roggia Mandolossa - mappali 579 – 586

Mappale 582: da Nord in senso orario mappali 579 – 581 – 583 – 584 – 586

Mappale 586: da Nord in senso orario mappali 585 – 582 – 587 – roggia

Mandolossa

Sintetica descrizione e inquadramento urbanistico

I terreni di cui trattasi sono situati nella zona Nord-Ovest del territorio comunale di

Castelmella, a confine con il comune di Torbole Casaglia; in località denominata

Macina.

La comunicazione con il sistema stradale sovracomunale è prevista, in base alla

strumentazione urbanistica vigente e a quella di prossima definitiva approvazione,

mediante due rotatorie connesse alla Strada Statale 235, rotatorie delle quali una

già in esercizio e la seconda in fase di completamento; appena a Nord delle aree

oggetto di relazione sono in fase di realizzazione complessi edilizi a destinazione

produttiva.

Nello stato attuale le aree di cui trattasi, della consistenza complessiva di mq.

70.000, sono a destinazione agricola, ma sulle stesse è prevista l’utilizzazione ai

fini edificatori essendo le stesse comprese in un piano attuativo di lottizzazione,

18

individuato sulla cartografia con la sigla P.L. 30, con destinazioni previste di tipo

residenziale, alberghiero, commerciale e di servizi sportivi.

Il detto piano di lottizzazione P.L. 30 è stato approvato definitivamente con delibera

del Consiglio Comunale n. 75 del 13.12.2006, in variante al P.R.G. vigente ai sensi

della L.R. 23/97 e della L.R. 12/05, adottato con deliberazione n. 18/2006 del C.C.

Con deliberazione della Giunta Comunale n. 66 in data 11 giugno 2007 è stato

approvato il progetto esecutivo, nell’ambito del detto P.L. 30, di un centro sportivo

comprendente un insieme di piscine, di diverse dimensioni e dedicate ad utenze

differenziate, complete di strutture complementari al servizio delle stesse e di un

lido estivo. L’idea originaria è quella della costituzione di un centro a spiccata

vocazione natatoria per attività sportive di tale ambito, sia a livello agonistico che

per il tempo libero in genere, al servizio sia della cittadinanza di Castelmella ma,

nelle intenzioni e data la scala di intervento, rivolto anche ad un bacino

sovracomunale, compresa la città di Brescia; il modello di riferimento è quello che

ultimamente sta prendendo sensibile sviluppo e ciò il tentativo di coniugare attività

sportive ad alto livello, pur sempre nell’ambito degli sport acquatici, con

attrezzature e strutture rivolte in genere al benessere fisico delle persone. Da

quanto si è potuto appurare sulla scorta della documentazione acquisita il progetto

è di alto profilo e di valenza anche sociale, pur dovendosi misurare con il

considerevole impegno economico che un’iniziativa di tal genere comporta; il

risvolto indubbiamente positivo è, come dagli accordi fra privati e Pubblica

Amministrazione locale riversati in atti, costituito dalla libertà di iniziativa

immobiliaristica connessa e conseguente alla realizzazione del complesso

sportivo.

19

Tale intervento, d’obbligo per la successiva edificazione di immobili commerciabili

e come tali propri di un’impresa immobiliare, al di là dei vincoli di utilizzazione, di

gestione pubblico/privata, di alienabilità, una volta realizzato costituisce un

patrimonio immobiliare di consistente valore. La Convenzione Urbanistica relativa

al P.L. 30 è stata stipulata con atto a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95376

racc. 40323 del 03.09.2007, registrato a Brescia il 09.07.2007 al n. 9281/1T e

trascritto a Brescia il 10.09.2007 R.G. 49106 ed R.P. 29613, a favore del Comune

di Castelmella e contro Arici Giuseppe e Cantoni Pietro, all’epoca proprietari delle

aree interessate al P.L. e danti causa di B.Esse Costruzioni S.p.a.; all’epoca della

convenzione la società B.Esse Costruzioni S.p.a. era coinvolta in convenzione in

qualità di operatore costruttore con riferimento al realizzando impianto sportivo

aperto al pubblico.

I documenti che costituiscono l’atto notaio Metelli di cui sopra sono:

• convenzione per la costruzione e gestione di impianto sportivo aperto al

pubblico ex allegato sub E

• schema di convenzione per l’attuazione del piano di lottizzazione

denominato P.L. 30 del Comune di Castelmella ex allegato sub F

A garanzia delle opere e della esatta e piena esecuzione dei lavori, sono state

costituite polizze fidejussorie rispettivamente n. 1745368 per €. 1.000.000,00, a

garanzia della realizzazione e corretta esecuzione del complesso sportivo, come

da art. 8 della convenzione, e per €. 566.558,57, a garanzia della attuazione del

piano di lottizzazione P.L. 30, come da articolo 16 della convenzione; contraente la

Soc. B.Esse Costruzioni S.p.a.; compagnia assicuratrice Coface assicurazioni

agenzia 022/000 di Brescia.

Gli indici edilizi e i lotti con la diversa destinazione, ricompresi all’interno del P.L.,

20

sono i seguenti:

- zona C1 residenziale di espansione: superficie del lotto mq. 20.527, indice

volumetrico territoriale di mc./mq. 1,6, altezza massima dei fabbricati ml.

15, edificazione ammessa nel P.L. mc. 29.793;

- zona C3 alberghiera di espansione: superficie lotto mq. 12.756, indice di

superficie mq./mq. 0,5, altezza massima dei fabbricati ml. 21, edificazione

ammessa mq. 6.506 di Slp;

- zona D4 terziaria di espansione (commerciale): superficie lotto mq. 16.717;

indice territoriale di mq./mq. 1,00, altezza massima dei fabbricati ml. 17,50,

edificazione ammessa nel P.L. mq. 12.000 di Slp;

oltre a questi il piano prevede attrezzature sportive di carattere urbano in zona F2

con lotto di mq. 18.803; giardini, verde di arredo stradale e urbano in zona S.P.3/C

per mq. 2.508, parcheggi pubblici in zona S.P.3/C mq. 2.200; aree da adibire a

strade mq. 3.564.

La convenzione ha durata decennale a decorrere dal citato atto notaio Metelli del

03.09.2007.

Fra gli oneri posti a carico dei lottizzanti è prevista la realizzazione di un complesso

sportivo, ai sensi degli art. 3/1 e 9 della citata convenzione, sul lotto di superficie

18.803 mq. quale standard qualitativo dell’intervento complessivo di lottizzazione;

la realizzazione dell’impianto è disciplinata da apposita convenzione per la

costruzione e la gestione di impianto aperto al pubblico, allegata con la lettera E

alla convenzione urbanistica citata ex atto notaio Metelli; tale convenzione prevede

a carico dell’operatore e a sua cura e spese la realizzazione di:

un impianto coperto con piscina olimpionica, piscina terapeutica, tribune per 1.200

spettatori, palestre, bar, spogliatoi e locali di servizio; un lido estivo di circa 15.000

21

mq. con piscine ed attrezzature ludiche, aree di parcheggio.

La convenzione prevede trent’anni di operatività del gestore privato degli impianti,

dopodiché al comune di Castelmella è data la facoltà di acquisire l’immobile ad un

prezzo fissato da un perito; sono inoltre previste nell’uso e gestione della piscina,

gratuità per le scuole e facilitazioni per gli abitanti di Castelmella; la convenzione

disciplina inoltre la cedibilità dell’immobile e delle sue pertinenze indivisibili in

qualsiasi momento previa accettazione del Comune di Castelmella sul gestore

subentrante e con diritto di prelazione al comune stesso.

La realizzazione del detto impianto sportivo, il cui costo è sommariamente indicato

in convenzione nella somma di €. 4.000.000,00, costituisce il presupposto per la

edificazione degli altri immobili residenziali, commerciali e alberghieri (ex art. 6

della specifica convenzione allegato “E” al citato atto notaio Metelli).

Per ogni altro ulteriore approfondimento si rinvia alla convenzione urbanistica e a

quella per impianto sportivo aperto al pubblico.

In sede di valutazione e stima é necessario precisare che l’onere per la completa

realizzazione dell’impianto sportivo di cui trattasi costituisce di fatto il presupposto

indispensabile e ineludibile per l’attuazione delle restanti opere edilizie da

commercializzare; a tal fine l’articolo 6 Tempi di Progettazione e Costruzione

della citata specifica Convenzione (per la costruzione e gestione di impianto

sportivo aperto al pubblico), allegato “E” a quella urbanistica in atto notaio Metelli,

è prescritto che la completa realizzazione dell’opera deve avvenire prima che

venga ultimata per il 40% la parte residenziale, commerciale, alberghiera e/o

residenza alberghiera del PL 30 come previsto nella Convenzione Urbanistica…

In merito all’intervento del previsto impianto sportivo è già stato rilasciato dal

Comune di Castelmella il Permesso di Costruire con prot. 10928 del 12.09.2008, a

22

tutt’oggi non ritirato; con comunicazione prot. 11905 del 09.10.2008 veniva

richiesta integrazione e fornito preventivo del corrispettivo afferente al costo di

costruzione; è seguito sollecito da parte della P.A. in data 06.11.09 prot. 13038.

Per interessamento della presente procedura presso la P.A. del Comune di

Castelmella il termine per il ritiro del Permesso di Costruire è stato prorogato al

31.12.2010.

Valutazione e stima

Per la valutazione delle aree edificabili di cui trattasi si è applicato il metodo del

confronto con utilizzo delle fonti documentarie già più sopra riportate; nello

specifico ci si è anche riferiti alla Tabella di valutazione delle aree fabbricabili del

Comune di Castelmella, la quale espone i valori approvati dal C.C. n. 2 del

11.02.2008; valori tutt’ora correnti per le diverse destinazioni urbanistiche del

territorio comunale.

In base a ciò è possibile esporre quanto nel seguito sui valori dei terreni in

questione in base alle diverse destinazioni urbanistiche:

destinazione residenziale

mc. edificabili 29.793 incidenza area = €./mc. edificabile 260,00

valore lotto mc. edificabili 29.793 x €./mc. 260,00 = €. 7.746.180,00

destinazione commerciale

S.l.p. (Superficie lorda di pavimento) edificabile mq. 12.000

incidenza area = €./mq. di sup. lotto 250,00

superficie lotto mq. 16.717

valore lotto mq. 16.717x€./mq. 250,00 = €. 4.179.250,00

destinazione alberghiera

23

S.l.p. edificabile mq. 6.506 superficie lotto mq. 12.756

incidenza area = €./mq. di sup. lotto 150,00

valore lotto mq. 12.756 x €./mq. 150,00 = €. 1.913.400,00

destinazione sportiva standard di qualità

superficie lotto mq. 20.000 incidenza area = €./mq. di sup. lotto 110,00

valore lotto mq. 20.000 x €./mq. 110,00 = €. 2.200.000,00

sommano €. (7.746.180,00 + 4.179.250,00 + 1.913.400,00 + 2.200.000,00) = €.

16.038.830,00

Considerando i vincoli di convenzione urbanistica più sopra riportati, a motivo dei

quali la realizzazione dei fabbricati commerciabili (residenziale – alberghiero –

commerciale) deve essere preceduta dal completamento degli edifici sportivi di cui

allo standard di qualità, nonché i costi per le opere di urbanizzazione a carico della

parte lottizzante, essendo i valori unitari di cui sopra al netto di tali costi, si ritiene

prudenziale un abbattimento del valore sopra esposto in ragione del 15%, per cui

l’effettivo valore di mercato delle aree di cui trattasi è stimabile in €. 13.633.005,50,

arrotondabili in €. 13.500.000,00.

Complessivamente il valore degli immobili di cui trattasi, costituiti da terreni

edificabili con destinazioni urbanistiche diverse, considerato unitariamente a

corpo e conformemente al regime urbanistico vigente, è stimabile, sulla

scorta di quanto sopra esposto, in €. 13.500.000,00 (Euro

tredicimilionicinquecentomila/00).

Note aggiuntive

Si ritiene doveroso, in chiusura della presente trattazione, ricordare ancora che la

24

validità economica dell’iniziativa immobiliare sui terreni in Castelmella sopra

descritti, iniziativa volta alla edificazione di strutture residenziali, commerciali ed

alberghiere da immettere sul mercato delle costruzioni, è strettamente connessa e

dipendente dalla preliminare realizzazione del complesso sportivo di cui più sopra

si sono delineate le caratteristiche sotto il profilo amministrativo ed economico.

L’esistenza di un tale polo di attrazione, rivolto ad un bacino di utenza non

esclusivamente locale ma anche sovracomunale, si configura inizialmente come

un indubbio onere economico di non indifferente impegno per il futuro operatore,

ma anche in una prospettiva più estesa temporalmente come il volano per le

restanti edificazioni.

Le strutture di tipo sia alberghiero che commerciale sono infatti state previste come

complementari al centro sportivo essendo il loro esercizio e la loro futura

redditività, almeno nelle previsioni, intesi come elementi economici indotti da tale

centro.

Quanto la P.A. di Castelmella in accordo con i privati, che sono peraltro stati i

promotori dell’iniziativa, ha organizzato e disposto con gli strumenti di

pianificazione urbanistica, all’interno di scelte politiche sue proprie, si configura

sicuramente come una operazione immobiliare, e come tale legittimamente con

finalità di lucro per i privati operatori; ma inserita però in un più ampio disegno di

natura industriale, quale quella di un centro sportivo di consistenti dimensioni e di

ricca dotazione impiantistica, aperto al pubblico e con sicuro ritorno economico, sul

lungo periodo, a pareggio dei costi di realizzazione; centro sportivo comunque da

valutarsi, oltre a quanto sopra, anche come un consistente e considerevole

patrimonio immobiliare.

Dalle informazioni acquisite nel corso della preparazione della presente perizia si è

25

appreso che nel disegno complessivo di una tale operazione si sarebbero fatte

parti attive anche organismi nazionali quali il CONI, con dichiarata disponibilità di

supporto finanziario con ricorso al credito sportivo e ad agevolazioni in conto

interessi.

Concludendo si può ragionevolmente considerare che l’impegno assunto dai privati

operatori proponenti nei confronti dell’Ente Pubblico può sì apparire quale un onere

a mo’ di pedaggio per più favorevoli operazioni di mercato in ambito edilizio, quali

le residenze e le strutture alberghiere e commerciali. La capacità imprenditoriale di

seri operatori invece, nel caso in esame, potrebbe configurarsi come la

indispensabile premessa per dare l’avvio ad un processo produttivo in ambito

urbanistico – edilizio di notevole respiro e di convenienza economica.

D’altro canto il venir meno di una valida capacità imprenditoriale per quanto sopra

esposto vanificherebbe anche tutto il resto dell’operazione immobiliare, a partire

dall’attribuzione del valore economico ai terreni coinvolti, inducendo inoltre la P.A.

di Castelmella a rivedere le proprie scelte urbanistiche.

26

Immobile in Rezzato

Trattasi di un fabbricato a destinazione produttiva costituito da un capannone

artigianale, con circostante area di pertinenza per piazzali di manovra, posteggio e

deposito, comprendente magazzini e uffici, sito in Rezzato in Via Treponti n. 33 e

attualmente sede della Società B.Esse Costruzioni S.r.l.


Comune di Rezzato – Codice H256 – Provincia di Brescia

Catasto dei Fabbricati - Sezione Urbana NCT foglio 17

• Particella 170 cat. D/8 Rendita €. 10.010,00 Via Treponti 33 piano T

L’identificativo mappalico individua l’intero complesso a destinazione produttiva i

cui dati identificativi derivano da Variazione nel classamento del 03.08.2009 n.

29942.1/2009 in atti in pari data, prot. BS0292282


L’unità immobiliare in esame era stata oggetto di:

1. divisione con protocollo BS0319923 in data 04.08.2008, variazione n.

24948

2. variazione per modifica identificativo con prot. BS0044309 in data

07.02.2005 n. 12398, con l’identificativo foglio 17 particella 54 cat. D/8

Rendita €. 8.160,02

3. classamento con i dati censuari di cui sopra al n. 1209A.1/1985 del

14.10.1985

27

4. all’impianto meccanografico del 30.06.1987, identificativo mappalico foglio

17 particella 54, senza ulteriori dati censuari.

La ditta intestata B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato risulta nel data

base del Catasto Fabbricati titolare del diritto di proprietà anche dell’area urbana

distinta al medesimo foglio 17 della Sezione Urbana NCT di Rezzato con

l’identificativo 171 di mq. 4.647; si precisa che tale intestazione, in contrasto con

lo stato dei diritti, è imputabile a mero errore nella conservazione del Catasto

Fabbricati; in quello dei Terreni la titolarità è corretta poiché tale bene è stato da

tempo trasferito in dipendenza di una procedura espropriativa; in particolare il

terreno distinto come area urbana con l’identificativo mappalico 171 di circa mq.

4.619, era già stato adibito a sede stradale della superstrada “Tangenziale Est” in

forza di atto amministrativo di espropriazione per pubblica utilità a favore dell’

“ANAS Azienda Nazionale Autonoma delle Strade” con sede in Roma, in data

28.03.1994 n. 1948/1 di rep. della Prefettura di Brescia, atto trascritto a Brescia

con formalità 12.12.1994 n. 32534/22177.

Si fa presente che la planimetria che raffigura l’immobile di cui trattasi, in atti

dell’Ufficio Catastale dell’Agenzia del Territorio, non è aggiornata rispetto all’attuale

stato dello stesso, poiché è ancora quella che raffigura l’immobile con

l’identificativo 54 del foglio 17, comprendente anche tutta l’area ora di proprietà

demaniale.

Nel Catasto Terreni l’immobile di proprietà B.Esse Costruzioni S.r.l., di cui trattasi,

è censito al foglio 17 con la particella 170 con la qualità di Ente Urbano di mq.

3.588, derivato da:

1. Variazione n. 307489.1/2008 del 29.07.2008 prot. BS0307489

28

2. Variazione n. 7.41/1995 in atti dal 30.10.1995 TM 4109/85, f. 17 part. 170

Ente Urbano di are 34.33

3. Frazionamento del 10.07.1993 n. 5904.2/1993 in atti dal 19.02.1994, f. 17

part. 170 semin irrig di classe 1 e di are 34.33

4. Frazionamento n. 257281in atti dal 30.08.1990, f. 17 part. 54 semin irrig di

classe 1 e di are 80.80

5. ex Impianto meccanografico del 04.09.1980, f. 17 part. 54 semin irrig di

classe 1 e di Ha. 1.05.00

Per completezza si fa presente che nel Catasto Terreni l’area urbana foglio 17

particella 171, che in quello dei fabbricati risulta erroneamente ed in contrasto con i

diritti intestata alla Soc. B.esse Costruzioni S.r.l., identifica l’Ente Urbano con gli

stessi numeri e di are 46.47, intestata all’Azienda Nazionale Autonoma delle

Strade per l’uso e al Demanio dello Stato per la proprietà, in dipendenza della già

ricordata procedura espropriativa; ciò in dipendenza di:

1. Variazione d’Ufficio n. 7.42/1995 in atti dal 30.10.1995 TM 4109/85

2. Frazionamento del 10.07.1993 n. 5904.2/1993 in atti dal 19.02.1994 con

identificativo foglio 17 particella 171 semin irrig di classe 1 e are 46.47

3. Frazionamento n. 257281in atti dal 30.08.1990, f. 17 part. 54 semin irrig di

classe 1 e di are 80.80

4. ex Impianto meccanografico del 04.09.1980, f. 17 part. 54 semin irrig di



L’immobile in Rezzato oggetto della presente relazione è divenuto di piena

29

proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in

Rezzato in forza di:

• atto di compravendita a rogito del notaio Giancarlo De Rossi rep.

47889 del 30.04.2002, trascritto a Brescia il 30.05.2002 ai n. di R.G.

19089 e di R.P. 11863

parte venditrice la Soc. Tonifin S.r.l. con sede in Nuvolento, la quale ne era

proprietaria in forza del decreto di trasferimento del Tribunale di Brescia in data

01.10.2001 Cron. 2327, trascritto a Brescia il 08.10.2001 ai n. 37188/23446;

prezzo pagato e dichiarato in atto nell’ importo di €. 542.279,74.

L’immobile compravenduto era identificato catastalmente in atto al Catasto

Fabbricati con il foglio 17 particella 54, D/8 fabbricati costruiti per esigenze

commerciali, Strada Unici Padana Superiore; “….capannone ad uso artigianale

con vani ad uso ufficio ed area esclusiva, edificato su una porzione estesa per

circa mq. 3.461 dell’area già individuata nel Catasto Terreni con il mappale 54 di

Ha. 0.80.80 (porzione individuata con il mappale 170 di circa Ha. 0.34.60) ora nel

Catasto Urbano, da ultimo a seguito di denuncia di variazione presentata all’U.T.E.

di Brescia in data 14 ottobre 1985 con prot. n. 1209 A.1/1985, distinto come segue:

Censuario di Rezzato Partita 1003249 - foglio 17 mappale 54 Strada Undici

Padana Sup. – P.T. Cat. D/8 Rce €. 8.160,02. Nota Bene: le parti si sono date atto

che in detta citata denuncia di variazione catastale veniva indicata, quale area

pertinenziale del fabbricato, l’intero originario mappale 54 di mq. 8.080 mentre una

parte dello stesso, estesa per circa mq. 4.619, e già stata adibita a sede della

Superstrada “Tangenziale Est”, e ciò in forza di atto amministrativo di

espropriazione per pubblica utilità, a favore dell’ANAS……”

L’immobile compravenduto è poi stato oggetto di:

30


del notaio Marianna Rega rep. 26420 del 12.10.2005, trascritto a


la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in Rezzato mutava

Denominazione Sociale assumendo il nominativo di B.Esse Costruzioni S.r.l. con

la medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto

Fabbricati al foglio 17 con la particella 54;

• verbale di Trasformazione di Società a rogito del notaio Felice

Pugliese rep. 499 del 17.05.2007, trascritto a Brescia 28.06.2007 ai n.

di R.G. 37093 e di R.P. 21752

la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato mutava Ragione Sociale

trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.p.a. con la medesima sede; si dichiarava in

atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati al foglio 17 con la

particella 54;






sua proprietà, fra i quali anche quello in Rezzato distinto in Catasto Fabbricati al

foglio 17 con la particella 54;



trascritto a Brescia 14.02.2008 ai n. di R.G. 7766 e di R.P. 4742

31



medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto

Fabbricati al foglio 17 con la particella 54;


L’immobile di cui trattasi è gravato da Ipoteca volontaria costituita per:

• atto notarile pubblico a rogito del notaio Giancarlo De Rossi rep.

52853 e racc. 16166 del 28.12.2005, ipoteca iscritta a Brescia il

03.01.2006 ai n. di R.G. 239 e di R.P. 67

in dipendenza di concessione a garanzia di finanziamento per capitale di €.


iscritta per capitale, interessi, spese, €. 3.500.000,00; l’ipoteca grava sul fabbricato

distinto catastalmente alla Sezione NCT del Catasto Fabbricati del Comune di

Rezzato al foglio 17 con la particella 54 D/8 fabbricati costruiti per esigenze

commerciali Strada Undici Padana Superiore n. 33;

soggetto a favore: Banca Intesa Mediocredito S.p.a. con sede in Milano

contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.

Inoltre lo stesso immobile è colpito da:


Tribunale di Brescia con n. di rep. 5752 del 09.09.2008, iscritta a


per l’importo in linea di capitale di €. 68.026,03, tasso d’interesse annuo 11,1%,

somma iscritta per capitale, interessi e spese €. 100.000,00

soggetto a favore: Pavimarket S.r.l. con sede in San Martino Siccomario (Pv)

32


immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat. D/8






soggetto a favore: Piazza Legnami S.r.l. con sede in Pordenone (Pn)



nonché terreno al foglio 17 mappale 171 (come già più sopra esposto ora proprietà

Demanio dello Stato e in uso ANAS)

• verbale di Pignoramento Immobili ex atto giudiziario del Tribunale di

Brescia n. di rep. 4417 del 30.03.2009, trascritto a Brescia il

30.04.2009 ai n. di R.G. 18567 e di R.P. 11496

soggetto a favore: Coperteck Edilizia S.r.l. con sede in Cadelbosco di Sopra (Re)










33

soggetto a favore: Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede in

Modena








per l’importo in linea di capitale di €. 341.620,19, tasso d’interesse 3%, somma

iscritta per capitale, interessi e spese €. 420.000,00

soggetto a favore: Banca Regionale Europea S.p.a. con sede in Cuneo


immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat.

D/8.






immobili colpiti, fra gli altri in Castelmella, anche il fabbricato in Rezzato.

Coerenze

In senso orario: a Nord strada vicinale ora dismessa, ad Est e Sud svincolo della

Superstrada Tangenziale Brescia - Salò, ad Ovest insediamento produttivo distinto

34

dal mappale 1168 foglio 17.

Attuale utilizzo

L’immobile è utilizzato quale sede sociale, e anche operativa, della B.Esse

Costruzioni S.r.l.; è costituito in parte da uffici ed in parte da magazzino e deposito

di materiali edili.

Inquadramento urbanistico

Ai sensi del vigente strumento urbanistico del Comune di Rezzato, P.R.G.

Revisione 04/2004 di cui, per quanto di interesse nel caso in esame, alla Tavola

1:2000 n. 15.3.5, l’immobile di cui trattasi è inserito in zona D1 artigianale esistente

e di completamento, ex art. 26 delle Norme Tecniche di Attuazione, aggiornate al

2009;

Titoli edilizi:

l’immobile è stato edificato in forza delle Concessioni Edilizie rilasciate dal Sindaco

di Rezzato n. 54/81 del 21.05.1981, n. 39/83 del 22.06.1983, n. 69/85 del

23.06.1986.

Sintetica descrizione

Si tratta di un fabbricato a destinazione produttiva, con locali adibiti ad ufficio e a

magazzino – deposito, ad un solo piano fuori terra e con area circostante scoperta

per parcheggio, spazi di manovra, deposito di materiali edili. L’edificio è adibito a

sede sociale e operativa della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. ed è sito in Via

Treponti al civico n. 33, alla periferia Est del Comune di Rezzato e attestato con il

fronte Sud del lotto sulla Via Treponti, toponimo in quella zona del territorio

35

comunale di Rezzato della Strada Provinciale 114 Via Padana Superiore; nelle

immediate adiacenze del lotto si trova anche uno svincolo della Strada Statale

Gardesana Occidentale, Variante Ss 45 Bis; realizzato su area urbana identificata

al foglio 17 con la particella 171 di cui più sopra si è precisata la situazione

catastale e di titolarità. La recinzione del lotto è costituita da basso muretto con

soprastante cancellata in ferro e sul fronte d’ingresso con ampio cancello

scorrevole azionato a distanza e con cancello per ingresso pedonale. La posizione,

data la citata rete infrastrutturale sopra accennata, consente facili collegamenti con

le principali direttrici di traffico sia autostradali che di tangenziali del vicino

capoluogo. La zona urbanistica, periferia Est di Rezzato e prossimità al Comune di

Ciliverghe, è caratterizzata da una diffusa presenza di strutture produttive di

dimensioni medio piccole e da un centro commerciale di grande distribuzione.

Il fabbricato è stato edificato nella prima metà degli anni 80 dello scorso secolo; la

struttura è di tipo prefabbricato in calcestruzzo, con pilastri e travi, pannelli di

tamponamento con finitura di cassero e tinteggiatura in colore celeste, travi a

doppia pendenza per copertura con interposti lucernari. La pavimentazione interna

è in calcestruzzo di tipo industriale per i locali destinati a magazzino mentre in

genere in ceramica per gli ambienti ad uso ufficio; questi ultimi sono ripartiti sia con

tramezzature in laterizio intonacate al civile e tinteggiate in colori chiari che con

tramezze in cartongesso; in parte le divisorie sono completamente vetrate; i

serramenti sia esterni che interni sono in alluminio e vetro; quelli esterni con

vetrate isolanti tipo vetrocamera; gli uffici sono controsoffittati con pannelli in

cartongesso all’interno e al di sopra dei quali sono inseriti i corpi illuminanti e gli

impianti tecnologici. L’impianto elettrico è sottotraccia e completo; presente la

dotazione di impianto di condizionamento e di riscaldamento, quest’ultimo con

36

centrale termica in apposito locale in lato Nord del fabbricato; alimentazione della

caldaia con gas metano e rete di distribuzione in parte con ventilconvettori ed in

parte con termosifoni; presente anche rete telematica, sistema antincendio,

illuminazione esterna. Servizi igienici con porte cieche e pavimenti e rivestimenti in

ceramica; locale mensa per i dipendenti collegato con il magazzino; portoni

scorrevoli per accesso al magazzino.

L’area esterna pertinenziale è asfaltata ed in parte è attrezzata con aiuole a verde.

I dati di consistenza, desumibili dalla documentazione acquisita e dalle verifiche in

luogo, sono determinabili in:

superficie complessiva del lotto: mq. 3.588,00 da fonte catastale

superficie coperta fabbricato: mq. 1.342,00, di cui mq. 661,00 per magazzino –

deposito e mq. 681,00 per uffici

area scoperta mq. 2.246,00

Valutazione e stima

Si applica il metodo del confronto con situazioni consimili a quella in esame e con il

riferimento, oltre a quelle citate in premessa, alla seguente specifica:

• banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia del Territorio anno

2009 semestre 1 Rezzato, Zona periferica produttiva Est, microzona 4 con

tipologia prevalente di capannoni tipici.

In sede di valutazione si è tenuto conto della tipologia dell’immobile in esame,

riferibile a quella dei capannoni artigianali; alla presenza di superfici destinate ad

uffici, valutabili però esclusivamente in funzione dell’attività produttiva e non come

autonoma destinazione d’uso, incompatibile con la zona urbanistica; epoca della

costruzione ultra ventennale; conformazione planimetrica e consistenza,

37

caratteristiche entrambi piuttosto rigide e di limitata possibilità di trasformazione o

ampliamento; valore economico all’epoca dell’acquisto.

Considerato tutto quanto sopra esposto e in base ai riferimenti di cui sopra, allo

stato dei luoghi, alla localizzazione, alla tipologia, si ritengono prudenzialmente

congrui e attendibili seguenti valori unitari in ragione di:

€./mq. 1.250,00 per i locali destinati ad ufficio,

€./mq. 650,00 per le superfici ad uso magazzino – deposito,

€./mq. 30,00 per l’area verde, tenendo conto che i valori attribuiti ai magazzini già

sono comprensivi anche di una quota parte di area scoperta; da cui:

1. superfici destinate ad ufficio: mq. 681,00 x €./mq. 1.250,00 = €. 851.250,00

2. superfici destinate a magazzino – deposito: mq. 661,00 x €./mq. 650,00 =

€. 429.650,00

3. area scoperta di pertinenza: mq. 2.246,00 x €./mq. 30,00 = €. 67.380,00

complessivamente il valore dell’immobile di cui trattasi considerato

unitariamente a corpo, è stimabile sulla scorta di quanto sopra esposto in €.

(851.250,00 + 429.650,00 + 67.380,00) = €. 1.348.280,00, valore di stima

arrotondabile in €. 1.350.000,00.

Applicando tale valore complessivo all’intera consistenza edificata di mq. 1.342,00,

si ricava un valore unitario di circa €./mq. 1.000,00, più che attendibile e ricorrente

sul mercato per immobili con le caratteristiche consimili a quelle proprie, e più

sopra descritte, dell’edificio in esame.

38

Immobili in Esine

Trattasi di un compendio di terreni e immobili, a destinazione residenziale e

commerciale siti in Esine costituiti da:

• un fabbricato in Via Cole Longhe comprendente garage e cantine o locali

accessori al piano interrato, un negozio e posti auto scoperti al piano terra, un

ampio appartamento al piano primo, un ampio sottotetto, oltre a parti comuni

per accesso carraio e pedonale;

• un fabbricato in Via Radolet n. 11 costituito da n. 3 appartamenti, da locali di

deposito e magazzini e da un’autorimessa;

• un piccolo fabbricato isolato in località Paramosche costituito da un unico

appartamento disposto su tre livelli con ampia porzione di corte esclusiva;

• n. 2 lotti di terreno montano.


Fabbricato in Via Cole Longhe:

Comune di Esine – Codice D434 – Provincia di Brescia

Catasto dei Fabbricati - foglio 2 particella 5960

• sub 1 cat. C/1 Classe 2 Consistenza mq. 250 Rendita €. 2.311,15

Via Cole Longhe snc piano T

Trattasi di negozio al piano terra con porzione di corte esclusiva scoperta

• sub 2 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 14 Rendita €. 26,75 Via

Cole Longhe snc piano T

Trattasi di posto auto scoperto al piano terra

39










• sub 6 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 10,5 Rendita €. 596,51 Via

Cole Longhe snc piani S1-1-2

Trattasi di appartamento al piano primo con sottotetto oltre a taverna e cantina

al piano interrato e corte esclusiva scoperta al piano terra


Cole Longhe snc piano 2

Trattasi di sottotetto adibito a locale di deposito


Cole Longhe snc piano S1

Trattasi di locale di deposito al piano interrato



Trattasi di garage al piano interrato con porzione di rampa di accesso coperta

esclusiva



40

Trattasi di garage al piano interrato



Trattasi di garage al piano interrato



Trattasi di locale di deposito al piano interrato

• sub 13 –14 - 15 beni comuni non censibili (parti comuni) per accessi

pedonali, carrai, aree scoperte.

I dati identificativi derivano da Variazione nel classamento del 27.06.2009 n.

23295.1/2009 in atti in pari data, prot. BS0244505


Le unità immobiliari in esame erano state oggetto di:

1. divisione – ampliamento - ristrutturazione con protocollo BS0270373 in

data 27.06.2008, variazione n. 21080; dati catastali e censuari come sopra

2. variazione del quadro tariffario in data 01.01.1992, categoria C/2 classe 3

consistenza mq. 392

3. sostituzione riferimenti di mappa in data 20.07.1983 n. 1726.1/1983 in atti

dal 28.04.1999 piano str.98/99, con gli stessi dati di cui al punto 2

4. accatastamento prot. n. 1726 del 20.07.1983 in atti dal 30.06.1987 e

censimento con medesimo protocollo in data 30.09.1991 in atti dal

22.06.1993.

Nel Catasto Terreni l’immobile di cui trattasi è censito al foglio 1 con la particella

5960 quale Ente Urbano di mq. 1.020 derivato da:

1. Variazione n. 214523.1/2008 del 21.05.2008 prot. BS0214523

41

2. Variazione del 13.07.1983 in atti dal 11.05.2004 TM 137.1/1983, con gli

stessi dati

3. ex Impianto meccanografico del 02.01.1989, f. 1 part. 5960 semin arbor di

classe U e di Ha. 00.10.20

Fabbricato in Via Radolet:




Radolet n. 11 piani I-T-1

Trattasi di magazzini e ripostigli ai piani terra e primo e cantina al piano

interrato


Radolet n. 11 piano T

Trattasi di autorimessa al piano terra con annesso locale di servizio

• sub 17 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 8,5 Rendita €. 482,89

Via Radolet n. 11 piani I - 1

Trattasi di appartamento al piano primo con cantina al piano interrato oltre a

solaio in comune con altre unità

• sub 18 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 4 Rendita €. 227,24 Via

Radolet n. 11 piano 2

Trattasi di appartamento al piano secondo con solaio in comune con altre unità

• sub 19 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 5 Rendita €. 284,05 Via

Radolet n. 11 piano 2

Trattasi di appartamento al piano secondo con solaio in comune con altre unità

42

I dati identificativi derivano da Variazione per fraz. – fusione – piano str. 98/99 del

14.09.1993 n. 16666.1/1993 in atti dal 26.04.1999

Intestazione:

• per i sub 15 – 16 – 18 – 19 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in

Rezzato

• per il sub 17 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato nuda

proprietà e BONETTI ELISABETTA nata a Esine il 05.11.1923 usufrutto

Nel Catasto Terreni l’immobile di cui trattasi è censito al foglio 1 con la particella

5473 quale Ente Urbano di mq. 1.635, derivato da:

1. Variazione del 23.05.1986 in atti dal 13.05.2004 TM 3639.1/1986

2. ex Impianto meccanografico del 02.01.1989, f. 1 part. 5960 fu d accert di

Ha. 00.16.35

Fabbricato in Località Paramosche:



• sub 4 cat. A/3 Classe 2 Consistenza vani 6 Rendita €. 254,10

Località Paramosche piani S-T-1

Trattasi di appartamento con corte esclusiva

I dati identificativi derivano da Variazione del quadro tariffario del 01.01.1992


L’unità immobiliare in esame era stata oggetto di:

1. Variazione per fraz. – fusione – piano str. 98/99 del 06.11.1990 n.

16344.1/1990 in atti dal 26.04.1999

43

Terreni:


Catasto Terreni - foglio 1

• particella 964 prato classe 4 superficie Ha 00.17.50 R.D. €. 3,16

R.A. €. 3,16


Dati derivanti da:

1. variazione del 09.03.2007 n. 9215.1/2007 in atti dal 09.03.2007 prot. n.

BS0103090

2. ex Impianto meccanografico del 02.01.1989, f. 1 part. 964 pascolo di


Intestazioni:

- dall’impianto meccanografico del 02.01.1989 Bassi Giovanni

- dal 31.10.2001 B.ESSE Costruzioni SRL di Bassi e Savoldi con sede in Rezzato

- dal 04.11.2001 ZETA SRL con sede in Milano

- dal 12.10.2005 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato

- dal 17.05.2007 B.ESSE COSTRUZIONI SPA con sede in Rezzato

- dal 28.12.2007 B.ESSE SRL con sede in Rezzato

- dal 01.02.2008 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato

• particella 971 bosco ceduo classe 1 superficie Ha 00.09.30 R.D. €.

0,96 R.A. €. 0,29

Dato derivante da impianto meccanografico del 02.01.1989.


Intestazioni precedenti: come al mappale 964

44

Titoli di proprietà e provenienza

Il Fabbricato in Via Cole Longhe ed i terreni mappali 964 e 971 sono diventati

proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi e Savoldi, con sede in

Rezzato, in forza di

• atto di compravendita a rogito del notaio Luigi Zampaglione rep.

42458 racc. 7062 del 31.10.2001, registrato a Salò il 06.11.2001 al n.

1101 Serie 2V e trascritto a Breno il 03.11.2001 ai n. di R.G. 5696 e di

R.P. 4358

parte venditrice certa Soc. Zeta S.r.l. con sede in Milano, la quale era proprietaria

dell’immobile in Via Coniclere, distinto in mappa con il n. 5960 foglio 2 N.C.E.U. e

costituito da capannone aperto utilizzato quale deposito di mq. 355 su un lotto di

mq. 1.020, per Decreto di Trasferimento del Tribunale di Brescia ex Fallimento n.

37/98 lotto 2/A in data 4 novembre 2000 n. 5280 di rep. e 9334 Cron., registrato a

Brescia il 13.11.2000 al n. 5256 Serie 4 e trascritto a Breno il 27.12.2000 ai n.

6587/5119; la medesima Società era proprietaria anche dei terreni distinti in

mappa con i n. 964 e 971 del Catasto Terreni per Decreto di Trasferimento del

Tribunale di Brescia ex Fallimento n. 37/98 lotto 2/E in data 4 novembre 2000 n.

5283 di rep. e 9337 Cron., registrato a Brescia il 13.11.2000 al n. 5254 Serie 4 e

trascritto a Breno il 27.12.2000 ai n. 6590/5122. Prezzo tra le parti convenuto e

accettato in £. 290.000.000, di cui £. 260.000.000 per il fabbricato e £. 30.000.000

per i terreni agricoli. Il capannone sarà successivamente trasformato da B.Esse

Costruzioni S.r.l. generando le unità immobiliari distinte dai subalterni sopra

riportati.

Gli stessi immobili sono poi stati oggetto dei seguenti atti:

45


del notaio Marianna Rega rep. 26420 del 12.10.2005, trascritto a Breno

09.11.2005 ai n. di R.G. 8912 e di R.P. 6475

la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in Rezzato

mutava Denominazione Sociale assumendo il nominativo di B.Esse

Costruzioni S.r.l. con la medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà

dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati di Esine al foglio 2 con la particella

5960 C2 di mq. 392 e dei terreni in mappa del Catasto Terreni al foglio 1 con i

mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di diversa originaria provenienza siti

in Via Radolet e in località Paramosche;

• verbale di Trasformazione di Società a rogito del notaio Felice

Pugliese rep. 499 del 17.05.2007, trascritto a Breno il 30.06.2007 ai n.

di R.G. 6777 e di R.P. 4982

la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato mutava Ragione

Sociale trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.p.a. con la medesima sede; si

dichiarava in atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati di

Esine al foglio 2 con la particella 5960 C2 di mq. 392 e dei terreni in mappa del

Catasto Terreni al foglio 1 con i mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di

diversa originaria provenienza siti in Via Radolet e in località Paramosche;



Breno il 22.01.2008 ai n. di R.G. 554 e di R.P. 419

la Società B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato deliberava di

conferire nella Società B.Esse S.r.l. gli immobili di sua proprietà, fra i quali sia

l’immobile distinto in Catasto Fabbricati di Esine al foglio 2 con la particella

46

5960 C2 di mq. 392 che i terreni in mappa del Catasto Terreni al foglio 1 con i

mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di diversa originaria provenienza siti

in Via Radolet e in località Paramosche; l’atto di conferimento è stato seguito

da atto di conferma del notaio Metelli rep. 96035 racc. 40748 del

25.01.2008 trascritto a Breno il 06.02.2008 ai n. di R.G. 937 e di R.P. 685;

con l’atto di conferma si integrava il precedente nel quale era stata omessa

l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica relativo ai terreni

agricoli.



trascritto a Breno il 15.02.2008 ai n. di R.G. 1137 e di R.P. 844

la Società B.Esse S.r.l. con sede in Rezzato mutava Denominazione Sociale

trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.r.l. con la medesima sede; si dichiarava in

atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati di Esine al foglio 2 con

la particella 5960 C2 di mq. 392 e dei terreni in mappa del Catasto Terreni al foglio

1 con i mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di diversa originaria provenienza

siti in Via Radolet e in località Paramosche.

Il Fabbricato in Via Radolet é diventato proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni

S.r.l., con sede in Rezzato, in forza dei seguenti atti succedutisi nel tempo:

• atto di compravendita a rogito del notaio Arrigo Staffieri rep. 91808

racc. 15520 del 10.02.1994, registrato a Brescia il 24.02.1994 al n. 828

Serie 2V e trascritto a Breno il 28.02.1994 ai n. di R.G. 1130 e di R.P.

985

parte venditrice Bassi Lucia, nuda proprietaria per la quota indivisa pari a 1/4, e

Bassi Giovanni nudo proprietario per la quota indivisa di 3/4, i quali erano

47

proprietari degli immobili in Via Radolet relativamente alla nuda proprietà, ferme

restando le ragioni di usufrutto generale e vitalizio con reciproco diritto di

accrescimento spettanti a Bassi Vittorio e a Bonetti Elisabetta, per atto di

donazione a rogito del notaio Arrigo Staffieri rep. 91804 racc. 15517 nella stessa

data di quello in oggetto, trascritto a Breno il 28.02.1994 ai n. di R.G. 1126 e di

R.P. 981; parte acquirente SI.VI. Invest S.r.l. con sede in Esine; prezzo tra le parti

convenuto e accettato in £. 293.000.000.

La nuda proprietà sugli immobili di cui alla formalità precedente si è poi trasferita

per:

• decreto di Trasferimento Immobili ex atto giudiziario del Tribunale di

Brescia rep. 1783 del 17.07.2002, trascritto a Breno il 01.08.2002 ai n.

di R.G. 5366 e di R.P. 4185

soggetto a favore: Soc. Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Rescaldina (Mi)

contro: SI. VI. Invest S.r.l. con sede in Roma

gli immobili oggetto del Decreto di Trasferimento, limitatamente alla nuda proprietà,

sono quelli distinti al N.C.E.U. di Esine al foglio 2 mappale 5473 sub 15 – 16 – 17 –

18 – 19.

Successivamente per:

• atto di compravendita a rogito del notaio Fabrizio Santosuosso rep.

21980 racc. 5989 del 07.12.2004, trascritto a Breno il 20.12.2004 ai n.

di R.G. 9573 e di R.P. 7229, di R.G. 9753 e di R.P. 7230

soggetto a favore: B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in Rezzato

contro: Bassi Vittorio e Bonetti Elisabetta per il diritto di usufrutto in regime di

comunione legale e la Soc. Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Rescaldina per la

quota di 1/1 della nuda proprietà, gli immobili, al foglio 2 mappale 5473 sub 15 – 16

48

– 18 – 19, diventavano di proprietà intera del soggetto a favore; quanto al mappale

5473 sub 17 al soggetto a favore veniva trasferita solo la nuda proprietà, lasciando

sussistere il regime del diritto di usufrutto in favore dei due soggetti contro.

Sono poi seguiti gli stessi atti come per gli immobili di Via Cole Longhe fino

all’attuale Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.

Il Fabbricato in località Paramosche

é diventato proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi, con

sede in Rezzato, in forza dei seguenti atti succedutisi nel tempo:

• atto di compravendita a rogito del notaio Luigi Zampaglione rep.

42426 del 29.10.2001, trascritto a Breno il 03.11.2001 ai n. di R.G. 5694

e di R.P. 4357

parte venditrice certa Soc. Kamet S.r.l. con sede in Breno (Bs), la quale era

proprietaria dell’immobile in località Paramosche, distinto in mappa con il n. 3309

sub 4 foglio 15 N.C.E.U. e costituito da fabbricato residenziale con corte esclusiva,

per Decreto di Trasferimento del Tribunale di Brescia rep. n. 633 del 22.01.2001 e

trascritto a Breno il 24.03.2001 ai n. di R.G. 1547 e di R.P. 1177; sono poi seguiti

gli stessi atti come per gli immobili di Via Cole Longhe fino all’attuale Soc. B.Esse

Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.


Gli immobili di cui trattasi, tutti siti in Esine, sono gravati da Ipoteca volontaria

costituita per

• atto notarile pubblico a rogito del notaio Giancarlo De Rossi rep.

52853 e racc. 16166 del 28.12.2005, ipoteca iscritta a Breno il

02.01.2006 ai n. di R.G. 2 e di R.P. 2

49

in dipendenza di concessione a garanzia di finanziamento per capitale di €.


iscritta per capitale, interessi, spese, €. 3.500.000,00; l’ipoteca grava sul fabbricato

in Via Coniclere (ora Cole Longhe), su quello in località Paramosche, su quello in

Via Radolet esclusa l’unità immobiliare mappale 5473 sub 17;

soggetto a favore: Banca Intesa Mediocredito S.p.a. con sede in Milano

soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.

Gli immobili sono inoltre gravati da:

• ipoteca Giudiziale ex atto giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo

emesso dal Tribunale di Prato rep. 1614 del 10.04.2008, ipoteca

iscritta a Breno il 13.10.2008 ai n. di R.G. 7358 e di R.P. 979

Per capitale di €. 130.280,00 e in totale per somma iscritta di €. 150.000,00

Soggetto a favore: Master Technology S.r.l. con sede in Prato

Contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.

l’ipoteca grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà dell’u.i.u.

mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sulle u.i.u. in Via Cole

Longhe ricavate dall’originario capannone.

• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Francesco

Saverio Iannasso rep. 20341 racc. 2073 del 24.09.2009, trascritto a


soggetto a favore: Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Lucca

contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.

il preliminare grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà

dell’u.i.u. mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sui terreni

agricoli; prezzo della futura compravendita è pattuito in €. 512.000,00, di cui versati

50

a titolo di caparra confirmatoria €. 20.000,00; la data dell’atto è fissata al

31.03.2010.

• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Francesco

Saverio Iannasso rep. 20341 racc. 2073 del 24.09.2009, trascritto a


soggetto a favore: Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Lucca


il preliminare grava sugli immobili di Via Cole Longhe; prezzo della futura

compravendita è pattuito in €. 1.200.000,00, di cui versati a titolo di acconto prezzo

€. 725.000,00 oltre ad IVA del 10% per €. 72.500,00; la data dell’atto è fissata al

31.03.2010.

• ipoteca Giudiziale ex atto giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo

emesso dal Tribunale di Modena rep. 9582/9 del 27.10.2009, ipoteca

iscritta a Breno il 06.11.2009 ai n. di R.G. 6754 e di R.P. 1137


Soggetto a favore: Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede in

Modena

Contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.

l’ipoteca grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà dell’u.i.u.

mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sulle u.i.u. in Via Cole

Longhe ricavate dall’originario capannone, sui terreni agricoli.

Grava inoltre su altri immobili in Esine beni personali della Sig.ra Bassi Silvia.

• Ipoteca Giudiziale ex atto giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo

emesso dal Tribunale di Bergamo rep. 3400/2008 del 04.08.2008,

ipoteca iscritta a Breno il 16.11.2009 ai n. di R.G. 7020 e di R.P. 1192

51


soggetto a favore: Impresa Max S.r.l. con sede in Capriate San Gervasio (Bg)


l’ipoteca grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà

dell’u.i.u. mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sulle

u.i.u. in Via Cole Longhe ricavate dall’originario capannone, sui terreni agricoli.

• decreto di ammissione a Concordato preventivo ex atto giudiziario



a favore della Massa dei Creditori della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede

in Rezzato


la trascrizione del Decreto grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la

nuda proprietà dell’u.i.u. mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località

Paramosche, sulle u.i.u. in Via Cole Longhe e sui terreni agricoli.

Coerenze

Immobile in Via Cole Longhe:

In senso orario: da Nord fabbricato in mappa con il n. 5491, Via Cole Longhe,

fabbricato in mappa con il n. 6030, terreno in mappa con il n. 5997 oltre al quale

fabbricato con il n. 5959.

Immobile in Via Radolet:

In senso orario: da Nord Via Sottostrada, Via Radolet, fabbricato in mappa con il n.

5482, cortile con fabbricato anch’esso con il n. 5473.

Immobile in località Paramosche:

52

In senso orario: da Nord proprietà Tognali, terreno proprietà Comune di Esine,

terreno con fabbricato mappale 3309 sub 5.

Terreni agricoli in mappa con il foglio 2 con i n. 964 e 971:

unitariamente e in senso orario: da Nord terreni agricoli in Comune di Cividate

Camuno, terreno in mappa con il n. 970, terreni in mappa con i n. 9289, 4589, 961.

Attuale utilizzo

L’immobile di Via Cole Longhe è libero in tutte le u.i.u. che lo compongono ad

eccezione dell’alloggio al piano primo che è in uso di un componente della famiglia

Bassi.

L’immobile di Via Radolet è libero in tutte le u.i.u. che lo compongono ad eccezione

dell’alloggio al piano primo che è in uso agli usufruttuari per il titolo più sopra

esposto.

L’immobile in località Paramosche è locato a terzi con contratto di locazione

registrato.

I Terreni agricoli sono inutilizzati.


Ai sensi degli strumenti urbanistici correnti in Esine, attualmente in regime di

salvaguardia con vigente il P.R.G. ma in itinere il P.G.T., si ha quanto segue:

Gli immobili di Via Cole Longhe e di Via Radolet ai sensi del P.R.G. sono inseriti in

Zona B2 – residenziale di completamento di densità intermedia ex art. 33 delle

Norme Tecniche di attuazione; ai sensi del P.G.T., da tavola PR01c 1:2000 del

Piano delle Regole – Assetto di Piano – tessuto urbano consolidato e aree agricole

53

gli immobili sono compresi in Zona B tessuti urbani di espansione novecentesca

classe 2 a media densità ex art. 17 Ambiti Urbani punto 1.2 a media densità.

Il fabbricato residenziale in località Paramosche ai sensi del P.R.G. è inserito in

Zona E3 agricola montana; ai sensi del P.G.T. l’immobile è collocato in Zona AAS

Ambiti Agricoli di interesse paesistico e ARA ambiti di rilevanza paesistico

ambientale, ex art. 33 e 34 delle relative Norme Tecniche.

I Terreni agricoli al limite Nord del territorio Comunale di Esine sono in zona

boscata e con le medesime caratteristiche di destinazione di cui al punto

precedente.

Titoli edilizi:

Immobile di Via Cole Longhe

l’originario capannone in sostituzione del quale è stato eretto, previa demolizione

dell’esistente, il nuovo fabbricato residenziale, era stato edificato in forza di

Licenza di Costruzione rilasciata dal Sindaco di Esine il 20.12.1974 n. 40/74; lo

stesso era stato dichiarato agibile dal 29.04.1978;

il nuovo fabbricato è stato eretto con Permesso di Costruire n. 21/2004 del

21.04.2004 e con successivo Permesso di Costruire n. 12/2008 del 15.02.2008. I

lavori non sono a tutt’oggi completati per quanto riguarda il sottotetto.

L’immobile di Via Radolet fu edificato con Licenza Edilizia n. 31 del 22.04.1968;

con certificato di abitabilità in data 30.04.1973 a decorrere dal 18.12.1972; era

seguita Concessione Edilizia in sanatoria n. 3004 del 30.09.1993.

Il fabbricato residenziale in località Paramosche è stato realizzato con Licenza

Edilizia n. 213 del 20.12.1974 e successiva Concessione in sanatoria n. 3003/272

del 09.11.1993; sono state eseguite tramezzature interne con DIA n. 57/01

depositata in atti del Comune di Esine il 29.10.2001.

54


Immobile di Via Cole Longhe

Si tratta di un edificio di nuova edificazione realizzato in sostituzione di un vecchio

capannone preesistente sul lotto di proprietà.

La zona è quella semicentrale del comune di Esine, rispetto al centro del paese in

posizione Sud-Est, facilmente e brevemente collegata alla strada statale della

Valle Camonica; nei pressi sorge anche l’ospedale di Esine.

Lo sviluppo planimetrico del lotto e del fabbricato che vi insiste è regolare e pianta

rettangolare, con accessi sia pedonale che carraio in lato Est dalla pubblica Via

Cole Longhe; quest’ultima è una diramazione verso Nord della Via A. Manzoni,

strada pubblica di collegamento con la rete intercomunale.

L’edificio si sviluppa per tre piani fuori terra oltre al piano interrato; in quest’ultimo

trovano sede n. 3 garage, uno dei quali con porzione di rampa coperta esclusiva di

manovra; la suddivisione è solo a livello catastale in quanto tali garage sono privi di

pareti divisorie; inoltre vi si trovano i locali accessori (cantina – taverna)

dell’appartamento, compreso vano ascensore, e due depositi. L’accesso al piano

interrato avviene da una rampa con sbocco sulla pubblica via, chiusa a livello del

corsello da un cancello scorrevole e verso strada da uno a battenti.

Al piano terra si trova un ampio negozio con vetrine fronte strada; al piano primo

un appartamento costituito da un ampio locale di ingresso, con soggiorno e cucina,

atrio notte con tre bagni, due camere; ampia loggia in lato Est verso strada e

piccolo balcone verso il giardino retrostante; l’accesso all’appartamento avviene da

ingresso a quota strada tramite scala comune di collegamento sia con la cantina

che con il sottotetto; è presente inoltre un vano ascensore per la futura

installazione di cabina e relative macchine. Completa la consistenza

55

dell’appartamento anche un ampio sottotetto con balcone; catastalmente collegato

all’appartamento da una scala interna, non ancora messa in opera. Il sottotetto,

parte costituente unità autonoma e parte pertinenza dell’alloggio al piano primo, in

realtà è per ora, un unico grande ambiente privo di partizioni interne, di pavimento

e di finiture interne delle pareti perimetrali.

La costruzione è di tipo tradizionale, con struttura portante in c.a. e murature in

laterizio; tetto con struttura in legno e con soprastante isolamento, manto in tegole,

lattoneria in rame, serramenti in legno con vetrate termiche, porte interne in legno

di tipo pregiato, pavimentazioni in gres porcellanato e ceramica; impianto elettrico

completo, impianto di riscaldamento combinato anche per la produzione di acqua

calda con pannelli radianti a pavimento; pavimento dei locali interrati in battuto di

cemento; sistemazioni esterne in retro della casa su area scoperta con area verde

a prato e sul fronte stradale con vialetti in gres e posti macchina in marmette

autobloccanti.

Immobile di Via Radolet

Si tratta di un vecchio fabbricato in buona parte inutilizzato attestato con il fronte

Est sulla pubblica via; questa è una parallela alla Via Cole Longhe ed è situata

nello stesso ambito del comune come per l’edificio di cui al punto precedente.

Il fabbricato è in muratura tradizionale, con solai in laterocemento

semiprefabbricati, tetto in legno con tegole in vista su struttura di travi e travetti,

privo di isolamento; serramenti esterni in legno e vetro semplice con tapparelle

esterne; l’immobile è costituito da cinque unità immobiliari oltre alle parti comuni,

fra le quali un cortile con cancello scorrevole apribile sulla pubblica via; si sviluppa

per tre piani fuori terra oltre a cantine al piano interrato. Al piano terra si trovano

dei locali di ricovero e deposito, compresa un’autorimessa accessibile dalla corte

56

comune in lato strada; il piano primo è occupato da un unico appartamento e

quello secondo da due appartamenti. Le finiture sono costituite da pavimenti e

rivestimenti in ceramica, intonaci civili, riscaldamento autonomo con caldaia a gas

metano e radiatori in ghisa, porte interne in legno e vetro. Nel complesso, anche se

in parte abitato dagli usufruttuari come dai titoli, il fabbricato ha valore per la

posizione e per la considerevole consistenza in vista di un intervento generale di

recupero edilizio.

Fabbricato residenziale in località Paramosche

Ci si limita ad una sintetica descrizione in base ad elementi forniti dalla società

proprietaria, in quanto per la stagione e la posizione dell’immobile non è stato

possibile un sopralluogo.

Trattasi di un piccolo fabbricato in zona montana a Sud rispetto al centro del

paese, raggiungibile con mezzo fuori strada, costituito da un unico appartamento

distribuito al piano terra e primo, di quattro vani, oltre a locali di servizio al piano

seminterrato, in parte controterra.

Le finiture sono caratteristiche di una costruzione di montagna, con intonaci rustici

strollati, rivestimenti in perline di legno, pavimenti in cotto e ceramica nei bagni,

soffitti in legno con travi e travetti, serramenti in legno con vetrate isolanti ed ante

in legno; impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gasolio e radiatori ad

aria; impianto elettrico sotto traccia alimentato da generatore di corrente a gasolio

integrato con pannelli fotovoltaici; costituisce pertinenza del fabbricato un’ampia

area boschiva circostante.

Consistenza

57

Sulla scorta della cartografia prodotta dalla Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l., di tipo

catastale che edilizio, la consistenza commerciale, calcolata comprendendo la

superficie netta di pavimento, incrementata con quella delle murature sia interne

che di tamponamento, con l’applicazione di aliquote riduttive per le superfici

accessorie, è calcolabile secondo le seguente tabelle:

fabbricato di via Cole Longhe foglio 2 mappale 5960

unità i. destinazionesup. reale

(mq.)coefficiente

adeguamentosup. comm.le

(mq.)sub 1 negozio 268,00 1,00 268,00

corte esclusiva 57,00 0,20 11,40sub 2 posto auto scoperto 14,00 0,25 3,50sub 3 posto auto scoperto 14,00 0,25 3,50sub 4 posto auto scoperto 41,00 0,25 10,25sub 5 posto auto scoperto 63,00 0,25 15,75sub 6 alloggio al p. 1 230,00 1,00 230,00

loggia - terrazza 102,00 0,25 25,50sottotetto * 93,00 0,20 18,60loggia - terrazza 43,00 0,25 10,75cantina + taverna 103,00 0,50 51,50corte esclusiva 203,00 0,10 20,30

sub 7 sottotetto * 118,00 0,20 23,60loggia - terrazza 44,00 0,25 11,00

sub 8 deposito al p. int. 42,00 0,35 14,70sub 9 posto auto coperto 45,00 0,35 15,75sub 10 posto auto coperto 62,00 0,35 21,70sub 11 posto auto coperto 62,00 0,35 21,70sub 12 posto auto coperto 60,00 0,35 21,00

somma sup. commerciale 798,50* sottotetti non completati

fabbricato di via Radolet foglio 2 mappale 5473

unità i. destinazionesup. reale

(mq.)coefficiente

adeguamentosup. comm.le

(mq.)

sub 15 magazzini p.t int. 1 308,00 0,50 154,00sub 16 autorimessa p.t.+ retro 55,00 0,50 27,50sub 17 alloggio al p.1 + scala 187,00 1,00 187,00sub 18 alloggio al p. 2 68,00 1,00 68,00

58

sub 19 alloggio al p. 2 99,00 1,00 99,00p. comuni sottotetto 187,00 0,20 37,40

cortile comune 467,00 0,10 46,70androne 90,00 0,20 18,00

somma sup. commerciale 637,60fabbricato in località Paramosche foglio 15 mappale 3309 sub 4

alloggio al p.t. 80,00 1,00 80,00terrazza 70,00 0,25 17,50portico al p.t. 20,00 0,35 7,00sottotetto mansarda 60,00 0,70 42,00cantina p. int. 35,00 0,35 12,25portico p. int. 70,00 0,35 24,50area scoperta pert. 1.050,00 0,05 52,50

somma sup. commerciale 235,75

Valutazione e stima

Si applica il metodo del confronto con situazioni analoghe a quella in esame e con

il riferimento, oltre a quelle dirette in loco e a quelle citate in premessa, alla

seguente fonte:


2009 semestre 1 Esine, Zona centrale, microzona 1 con tipologia prevalente di

abitazioni civili.

In sede di valutazione si è tenuto conto della tipologia degli immobili in esame,

della loro conformazione planimetrica e consistenza, della localizzazione, dello

stato di conservazione e manutenzione, dell’uso, ecc.

Per l’immobile di Via Cole Longhe, nuovo e di recente edificazione, a fronte delle

valutazioni medie per gli immobili nuovi in Esine comprese fra un minimo di €./mq.

1.125,00 ed un massimo di €./mq. 1.325,00 nel listino della provincia di Brescia, a

fronte anche dei dati OMI, a prevalente valenza fiscale, fra un minimo ed un

massimo di €./mq. 720,00 e di €./mq. 1.000,00, si ritiene praticabile ed equa per il

caso d’esame una valutazione unitaria in ragione di €./mq. 1.300,00; questo tiene

59

conto di quanto deve essere ad oggi completato ma anche dei pregi indiscutibili

della qualità edilizia e architettonica, nonché della posizione particolarmente

comoda rispetto all’ambito comunale.

Per l’immobile di Via Radolet, di vecchia edificazione, in buona parte fatiscente e

inidoneo agli usi e alle destinazioni quali risultanti dai dati censuari, valido

comunque per la posizione in zona urbanistica di indubbia appetibilità e quale

consistente volumetria di potenziale recupero e ristrutturazione, si ritiene congruo

partire dalla valutazione media a mq. in ragione di €. 1.125,00, valore minimo per il

nuovo dal listino sopra citato, ma applicando un coefficiente riduttivo per le sue

precarie condizioni di conservazione e funzionalità generale pari allo 0,55 di

riduzione; ne risulta €./mq. 1.125,00 x 0,45 = €./mq. 506,25.

Per l’immobile in località Paramosche si ritiene congrua una valutazione media

a mq. in ragione di €. 700,00 in dipendenza della scarsa appetibilità ordinaria per la

isolata e disagevole localizzazione; l’immobile può infatti essere di interesse per

una scarsa cerchia di persone.

Consegue da quanto sopra il quadro seguente, in dipendenza delle consistenze

più sopra calcolate e dei valori unitari individuati come i più probabilmente

praticabili in sede di compravendita:

fabbricato di via Cole Longhe

sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) valore di stima (€.) 798,50 1.300,00 1.038.050,00

fabbricato di via Radolet

sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) valore di stima (€.)637,60 506,25 322.785,00

fabbricato in località Paramosche

60

sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) valore di stima (€.)235,75 700,00 165.025,00

In totale €. (1.038.050,00 + 322.785,00 + 165.025,00) = €. 1.525.860,00

Per i terreni di tipo agricolo – boschivo la consistenza è di mq. 1.750 per il mappale

964, prato, e di mq. 930 per quello con il numero 971, bosco ceduo; in totale mq.

2.721; in sede estimativa si ritiene corretto riferirsi ai Valori Agricoli Medi della

Provincia di Brescia valevoli per il 2009 nel già citato listino; la Regione Agraria

nella quale è inserito il territorio comunale di Esine e la n. 2 A ed i valori dei terreni

a prato sono compresi fra un minimo di €./mq. 2,70 ed un massimo di €. 4,00; la

media dei valori applicata alla complessiva consistenza fornisce un valore di €.

9.115,35; raddoppiando il valore come, per mero riferimento estimativo, nel caso di

una procedura espropriativa con accordo bonario, si avrebbe un valore di €.

18.230,00; che incrementato ulteriormente di un 50% in relazione all’originario

prezzo di acquisto, determina un valore finale di €. 27.346,05, arrotondabile in €.

27.000,00.

Il valore di mercato attribuibile agli immobili in Esine, fabbricati e terreni,

desunto dalle considerazioni di cui sopra e dai calcoli conseguenti, è pari ad

€. (1.525.860,00+ 27.000,00) = €. 1.552.860,00, arrotondabili in €. 1.550.000,00

(Euro unmilionecinquecentocinquantamila/00).

61

Immobile in Castiglione delle Stiviere (Mn)

Trattasi di un fabbricato a destinazione produttiva costituito da un capannone

artigianale con area esclusiva di pertinenza, comprendente un magazzino al piano

terra, una palazzina uffici su due piani, due locali archivio nonché locale centrale

termica al piano interrato, sito in Castiglione delle Stiviere lungo la Via Benaco

senza n. civico, in direzione di Desenzano del Garda.


Comune di Castiglione delle Stiviere – Codice C312 – Provincia di Mantova

Catasto dei Fabbricati - Sezione Urbana foglio 8

• Particella 76 cat. D/8 Rendita €. 20.584,94 Via del Benaco piano St –

PT1

L’identificativo mappalico individua l’intero complesso a destinazione produttiva

i cui dati identificativi derivano da Variazione per classamento del 19.03.1999

in atti in pari data, riferita alla costituzione di u.i.u. n. 585/1989 in atti dal

30.08.1990;


nel Catasto Terreni

l’immobile è censito quale Area di enti urbani e promiscui dal 31.03.2003 con

l’identificativo foglio 8 particella 76, la Qualità e Classe di Ente Urbano e la

Superficie di mq. 9.505, derivato da Tipo Mappale del 21.04.1989 n. 19532.1/1989

in atti dal 31.03.2003 con prot. 57458, mediante il quale sono stati fusi i mappali

102 – 157 – 158 – 166 – 170 – 172 – 184 – 185 – 1909 – 192 nell’unico nuovo

62

mappale 76 di Ha. 0.95.05;

dal 22.06.1977 il terreno aveva lo stesso identificativo foglio 8 particella 76 ma con

la qualità di Vigneto Classe 2 e la sup. di are 06.30 ex Tipo di Frazionamento n.

17277 del 22.06.1977; all’impianto meccanografico del 10.01.1976 l’identificativo

era il medesimo ma con la consistenza di are. 07.50.


L’immobile di cui trattasi è divenuto di piena proprietà della Soc. B.Esse

Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato in forza di:

• atto di compravendita a rogito del notaio Marianna Rega rep. 30822 e

racc. 7830 del 28.12.2006, trascritto a Castiglione delle Stiviere il

17.01.2007 ai n. di R.G. 367 e di R.P. 218

con tale atto la Soc. Goldwell Italia S.p.a., con sede in Castiglione delle Stiviere

(Mn), vendeva alla Soc. Soc. B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato

l’immobile costituito da “……capannone artigianale con area esclusiva

pertinenziale destinata a giardino e parcheggio automezzi, costituito da magazzino

al piano terra con annessa palazzina uffici disposta ai piani terra e primo, due locali

archivio, e da accessori nonché centrale termica al piano interrato…..”; prezzo

della compravendita dichiarato in atto e pagato, €. 724.000,00; l’immobile

compravenduto gode del “diritto di passaggio sulla strada privata identificata dai

mappali 165 168 169 171 673 del foglio 8….”.

Parte venditrice era proprietaria di quanto venduto in forza di atto di compravendita

del 23.05.1987 per atto a rogito del notaio G. Rossi rep. 48535 racc. 6044,

registrato a Castiglione delle Stiviere il 05.05.1987 al n. 31 ed ivi trascritto il

05.06.1987 ai n. 1976/1363.

63

Lo stesso immobile è poi stato oggetto di:

• atto di conferimento a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95942 e


22.01.2008 ai n. di R.G. 441 e di R.P. 230

in forza del quale le proprietà immobiliari della Soc. B.Esse Costruzioni S.p.a., c.f.

03578220174, fra le quali anche il capannone di cui trattasi, sono state conferite

alla Soc. B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato.

La Soc. B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato, si trasformava in

B.Esse Costruzioni S.r.l., c.f. 02946800980, con la medesima sede sociale, in

forza di

• atto di mutamento di denominazione o ragione sociale a rogito del

notaio Adriano Metelli rep. 96072 e racc. 40779 del 01.02.2008,

trascritto a Castiglione delle Stiviere il 15.02.2008 ai n. di R.G. 900 e di

R.P. 483

in atto si dichiarava la proprietà, in capo alla Soc. che mutava denominazione

sociale, relativa all’immobile in Castiglione delle Stiviere di cui trattasi.


L’immobile è gravato da Ipoteca volontaria costituita per

• Atto notarile pubblico a rogito del notaio Marianna Rega rep. 31945 e


24.07.2007 ai n. di R.G. 4381 e di R.P. 1210



iscritta per capitale + interessi + spese, €. 3.500.000,00; l’ipoteca grava sul

64

fabbricato distinto catastalmente alla Sezione Urbana del Comune di Castiglione

delle Stiviere al foglio 8 con la particella 76 D/8 in Via del Benaco;

soggetto a favore: Banca Valsabbina S.C.P.A. con sede in Vestone

soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato;

è gravato inoltre dai seguenti carichi pregiudizievoli:

• ipoteca giudiziale in dipendenza di Decreto Ingiuntivo emesso dal

Tribunale di Lucca n. di rep. 1523 del 06.08.2009, iscritta a Castiglione

delle Stiviere il 07.10.2009 ai n. di R.G. 4834 e di R.P. 967

per capitale di €. 79.089,55 al tasso di interesse annuo del 7%, somma iscritta €.

100.000,00; l’ipoteca grava sul fabbricato distinto catastalmente alla Sezione

Urbana del Comune di Castiglione delle Stiviere al foglio 8 con la particella 76 D/8

in Via del Benaco;

soggetto a favore: Idrotherm S.r.l. con sede in Capannori (Lu)

soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato

• ipoteca giudiziale in dipendenza di Decreto Ingiuntivo emesso dal

Tribunale di Modena n. di rep. 9582/9 del 27.10.2009, iscritta a

Castiglione delle Stiviere il 13.11.2009 ai n. di R.G. 5543 e di R.P. 1135

per capitale di €. 398.056,31, somma iscritta €. 400.000,00; l’ipoteca grava sul

fabbricato distinto catastalmente alla Sezione Urbana del Comune di Castiglione

delle Stiviere al foglio 8 con la particella 76 D/8 in Via del Benaco;

soggetto a favore: Banca popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede in

Modena

soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato

65



Castiglione delle Stiviere il 16.12.2009 ai n. di R.G. 6147 e di R.P. 3554



immobili colpiti: fabbricato classificato D/8 sito in Casigliane delle Stiviere, foglio 8

particella 76 del Catasto Fabbricati.

Coerenze

In senso orario: a Nord strada privata con diritto di transito di cui alla servitù

riportata in atto di provenienza, ad Est Strada Statale n. 567 con il toponimo in

territorio di Castiglione delle Stiviere di Via del Benaco, a Sud terreni agricoli

distinti dai mappali 156 – 159 – 88 foglio 8, ad Ovest altro insediamento produttivo

distinto dal mappale 182 foglio 8.

Attuale utilizzo

L’immobile è attualmente è utilizzato per le superfici destinate a magazzino e per il

cortile come deposito delle attrezzature edili della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l.; gli

uffici sono utilizzati in via provvisoria da terzi con contratto di locazione di ramo

d’azienda in via di perfezionamento.


Ai sensi del vigente strumento urbanistico del Comune di Castiglione delle Stiviere,

PGT approvato in sede locale ed in corso di definitiva approvazione da parte dei

competenti organi regionali con successiva pubblicazione, l’immobile di cui trattasi

66

è inserito in parte in zona D1 – ambiti produttivi consolidati, ed in parte in Zona

Agricola situata all’interno del Parco Locale di Interesse Sovracomunale; si

rimanda al Piano delle Regole Tavola 5M.02.

L’attuale regime urbanistico è quello della salvaguardia per la contemporanea

vigenza, durante l’iter di completa approvazione e pubblicazione del PGT, anche

del PRG; ai sensi di questo strumento la parte edificata è inserita in Zona D1

Artigianale – Industriale, ex art. 28 delle Norme Tecniche di Attuazione, aggiornate

al 14.03.2006; in parte in Zona E1 Agricola di Salvaguardia e Tutela, ex art. 36

delle stesse norme; parte in Zona Agricola E1; parte poi di dette aree sono anche

ricomprese all’interno del vincolo idrogeologico medio/basso ex art. 44 delle

medesime norme.

Titoli edilizi:

l’immobile è stato edificato grazie ai seguenti titoli:

Concessione Edilizia n. 1560/88 del 19.05.1988, concessionaria la Soc. Goldwell

Italia S.p.a., rilasciata dal Comune di Castiglione delle Stiviere per la costruzione di

deposito industriale con annessi uffici; previa autorizzazione del Servizio Beni

Ambientali n. 11954 di prot. del 11.04.1988;

la data di inizio lavori era il 20.05.1988 e quella di fine lavori il 21.05.1989; il

certificato di agibilità è stato rilasciato con decorrenza dal 31.05.1989 e con prot.

1560/90 n. 7263 del 05.04.1990.

La partizione degli uffici, eseguita con tramezze in muratura e parte con interpareti

mobili, parzialmente non corrisponde alla raffigurazione della planimetria catastale.


Il complesso immobiliare di cui trattasi è situato in zona prevalentemente agricola

67

pochi chilometri a Nord della città di Castiglione delle Stiviere, con accesso in lato

Ovest dalla Via del Benaco, strada comunale che collega Castiglione delle Stiviere

con lo svincolo, poco più a Nord, della Strada Statale 567 del Benaco, Mantova –

Desenzano, tramite la quale è comodo l’accesso al casello autostradale di

Desenzano. L’intorno dell’insediamento ha le caratteristiche di una zona agricola,

con rari edifici di piccole o medie dimensioni a carattere produttivo o residenziale;

nei pressi, in frazione Chiesa Ghisiola, sorge l’Ospedale Psichiatrico Giudiziale.

Il lotto sul quale sorge il fabbricato si sviluppa con la maggior dimensione, di circa

ml. 190, lungo l’asse Est - Ovest, attestandosi con il fronte Est lungo il ciglio della

Via del Benaco; la larghezza media del lotto è di poco meno di ml. 50,00, con tutto

il fronte Nord, privo di recinzione, prospiciente una strada privata di limitata sezione

stradale, circa ml. 5,00, che serve da accesso all’immobile, diramandosi dalla Via

del Benaco, e che termina poco oltre e a fondo cieco in una frazione residenziale.

Le uniche attività produttive lungo tale strada privata sono costituite dall’immobile

di cui trattasi e da un più piccolo insediamento artigianale in confine Ovest.

Urbanisticamente, sia nel PRG in corso di superamento che nel PGT in fase di

definitiva approvazione e pubblicazione, la Zona D1, di cui più sopra si è riferito, è

limitata alle sole superfici coperte e allo scoperto di stretta pertinenza dei due

fabbricati produttivi; tutto il terreno che si estende, con una profondità di circa 80 –

90 ml. ed un larghezza di circa ml. 50, dal fronte Est del fabbricato fino al ciglio

della Via del Benaco è a destinazione esclusivamente agricola e con vincolo del

Parco Locale di Interesse Sovracomunale.

L’immobile è sostanzialmente costituito da due blocchi autonomamente funzionali:

un blocco destinato a magazzino – deposito, ad un piano fuori terra e contenente

scorte e materiali edili della B. Esse Costruzioni S.r.l., ed un blocco uffici, a due

68

piani fuori terra oltre ad un interrato per servizi, utilizzato in limitata parte da terzi

con contratto di locazione in via di perfezionamento. La presenza di uffici è

strettamente e funzionalmente connessa all’attività produttiva e non è possibile

un’autonoma destinazione direzionale, viste le dimensioni degli uffici, per i vincoli

di destinazione urbanistica.

La recinzione è presente solo in estremità Ovest del lotto, a confine con altra

attività produttiva; l’area scoperta, limitatamente a quella che attornia il fabbricato,

è pavimentata in asfalto e adibita a parcheggio autoveicoli lungo il fronte Nord in

fregio alla strada privata, a deposito di materiali di cantiere nella zona Ovest. Tutto

il terreno ad Est fino al ciglio della Via del Benaco è lasciato come campo incolto.

Strutturalmente il magazzino è costituito da murature perimetrali portanti in cls

armato su fondazioni continue a nastro; con serramenti delle finestre e portoni

scorrevoli in ferro verniciato e vetro; la pavimentazione è di tipo industriale in

massetto di cls con finitura al quarzo, idonea per il transito di mezzi d’opera; sono

presenti servizi igienici, spogliatoi, piano di carico protetto da pensilina in legno

lamellare a sbalzo; impianto di riscaldamento con alimentazione della caldaia, sita

in centrale termica al piano interrato, a gasolio e distribuzione con aerotermi ad

aria; impianto elettrico completo. La struttura della copertura è costituita da travi a

doppia pendenza in legno lamellare di considerevole altezza nel senso della

larghezza e da struttura secondaria a sostegno di pacchetti isolati con sovrastante

manto in lastre ondulate piane di eternit; materiale che dovrà essere smantellato o

trattato secondo le norme di legge. Non è presente, data la conformazione della

copertura, un carro ponte; la movimentazione dei materiali avviene solo con

carrelli. Il capannone comunica con il blocco uffici tramite porta in ferro al piano

terra.

69

Il blocco uffici è invece realizzato in struttura tradizionale, con murature portanti,

pilastri circolari in ferro, solai in laterocemento ad elementi semiprefabbricati; è

costituito da due piani fuori terra e da un piano interrato, nel quale si trovano locali

destinati ad archivio o deposito. La copertura è in legno lamellare a vista con

controsoffittatura pure in legno; pavimento in legno per tutte le superfici, di tipo

lamparquet, con esclusione dei servizi, pavimentati e rivestiti in ceramica, e dei

locali al piano interrato. I serramenti sono in alluminio anodizzato, di tipo scorrevole

e con vetrocamera isolante; alcune tramezzature sono realizzate con pareti mobili

armadiate, di tipo interparete; quelle in muratura di laterizio sono intonacate al

civile e tinteggiate di bianco, come le facce interne delle murature di

tamponamento; le porte interne sono tutte in legno chiaro, essenza tipo rovere,

cieche. La distribuzione dei locali presenta una sala hall d’ingresso e poi una serie

uguale di ampi uffici; il collegamento fra i piani è costituito da rampe scale in cls

armato con pedate e alzate rivestite in legno e ringhiere in ferro a semplice

disegno. L’impianto elettrico è completo e sotto traccia; l’impianto di riscaldamento

è alimentato dalla caldaia di cui sopra, con elementi di distribuzione ad aria.

Completano la dotazione impiantistica gli impianti di allarme, di condizionamento

estivo e antincendio.

L’età del fabbricato è di oltre vent’anni e non si sono rilevati interventi edilizi

successivi rispetto a quelli originari; lo stato di conservazione e manutenzione è

buono.

La consistenza commerciale è determinabile in:

- mq. 1.500 circa per il magazzino – deposito, comprendendovi anche la tettoia a

sbalzo in lato Nord

- mq. 260,00 circa per piano per gli uffici

70

- mq. 2375,00 per il cortile pavimentato per posteggi e deposito materiali,

calcolabili ai fini della stima per la parte eccedente la sup. del capannone; mq.

2.375,00 – mq. 1.500,00 = mq. 875,00

- mq. 5.370,00 per area a verde residua

la superficie del lotto è complessivamente di mq. 9.505,00.

Valutazione e stima

Calcolate in riferimento alle seguenti fonti, oltre a quelle dirette in loco:


2009 semestre 1 Castiglione delle Stiviere periferica frazione Astore (per

riferimento) microzona catastale 3

• Consulente Immobiliare n. 839 15 giugno 2009, mercato e investimenti

primavera 2009, ed. il sole 24 ore Milano

In base a quanto più sopra descritto e riferito, allo stato dei luoghi, alla

localizzazione, alla tipologia, all’epoca di costruzione e allo stato manutentivo, alla

destinazione d’uso e ai vincoli urbanistici, agli interventi indispensabili quali

l’eliminazione o il trattamento della copertura in eternit, si reputano

prudenzialmente congrui i valori unitari in ragione di:

€./mq. 1.050,00 per gli uffici, €./mq. 550,00 per il laboratorio, €./mq. 55,00 per il

cortile, €./mq. 8,00 per l’area verde, considerati i vincoli urbanistici per quest’ultima,

da cui:

71

Con un minimo arrotondamento rispetto a quanto in tabella, il complesso

immobiliare di cui trattasi è valutabile in €. 1.600.000,00 (Euro unmilione

seicentomila/00).

Destinazione Sup. comm.le (mq.) Valore (€./mq.) Valore totale (€.)

Uffici p.t. + p. 1° 520,00 1.050,00 546.000,00

Uffici p. interrato 260,00 x 0,50 1.050,00 136.500,00

Capannone magazzino 1.500,00 550,00 825.000,00

Sup. cortile 875,00 55,00 48.125,00

Area verde agricola 5.370,00 8,00 42.960,00

somma 1.598.585,00

72

Immobili in Latisana (Ud) - località Aprilia Marittima

Trattasi di un compendio di 13 appartamenti con 10 posti auto scoperti facenti

parte di un complesso residenziale turistico di tipo condominiale in Aprila Marittima;

sono stati oggetto di preliminari di compravendita non trascritti e a tutt’oggi non

seguiti da atti di trasferimento.


Comune di Latisana – Codice E473 – Provincia di Udine

Catasto Fabbricati – Sezione Urbana - foglio 37 particelle:

• 1256 sub 15 A/2 classe 2 vani 3,5 Rendita €. 289,22 Viale dello

Storione piani T – 1

appartamento al piano primo con porzione di giardino esclusivo al piano

terra, promesso in vendita a tale Sig. Giovan Battista Bontempi, residente

a Sale Marasino, con contratto preliminare del 15.11.2007

• 1256 sub 21 A/2 classe 2 vani 3,5 Rendita €. 289,22 Viale del Libeccio

piano T

appartamento al piano terra con porzioni di giardino esclusivo, promesso in

vendita a tale Sig. Calliku Bardhi, residente a Orte, con contratto

preliminare del 08.04.2009


piano T


vendita a tale Sig. Vincenzo Casartelli, residente a Desio, con contratto

preliminare del 29.05.2007

73

• 1256 sub 32 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale del Libeccio

piano 1

• 1134 C/6 classe 1 mq. 15 Rendita €. 24,02 Viale dello Storione piano T

appartamento al piano primo e di posto auto scoperto, promessi in vendita

a tale Sig.a Dalla Bernardina, residente a Thiene, con contratto preliminare

del 10.10.2007


Storione T – 1


appartamento al piano primo con porzioni di giardino esclusivo al piano

terra, oltre a posto auto scoperto, promessi in vendita a tale Soc. Nogis

S.r.l. con sede a Garzaniga (Bg) , con contratto preliminare del 12.09.2008

• 1256 sub 6 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale dello Storione

piano T


vendita a tale Sig. Malagnini Gilberto residente a Curtatone (Mn) , con

contratto preliminare del 12.11.2007


piano 1

appartamento al piano primo, promesso in vendita a tali Sig. Amedeo

Brivio residente a Osnago e Antonella Rossi residente a Calcinato, con

contratto preliminare del 27.11.2007

74


piano 1

appartamento al piano primo, promesso in vendita a tale Sig.a Mara

Madotto residente a Treviso, con contratto preliminare del 27.03.2009


piano T

appartamento al piano terra, promesso in vendita a tale Soc. V.P.R. S.r.l.

unipersonale, con sede in Cortenuova (Vr), con contratto preliminare del

non datato


piano T


Scirocco piano T


due appartamenti contigui al piano terra, oltre a posto auto scoperto,

promessi in vendita a tale Sig.a Armando Comparcini residente a Brescia,

con contratto preliminare del 03.03.2009

• 1256 sub 60 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale dello Scirocco

piano T


appartamento al piano terra con porzioni di giardino esclusivo, oltre a posto

auto scoperto, promessi in vendita a tale Sig.a Elisa Ferrari residente a

Castiglione delle Stiviere (Mn), con contratto preliminare del non datato

75

• 1256 sub 66 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale dello Scirocco

piano T


appartamento al piano terra con porzioni di giardino esclusivo, oltre a posto

auto scoperto, promessi in vendita a tale Sig. Scandella Roberto residente a

Vallio Terme (Bs), con contratto preliminare del non datato




• 1257 C/6 classe 1 mq. 12 Rendita €. 19,21 Viale dello Scirocco piano T

• 1258 C/6 classe 1 mq. 12 Rendita €. 19,21 Viale dello Scirocco piano T

posti auto


Le particelle di cui sopra e relative ai posti auto derivano tutte da Variazione nel

classamento del:

13.10.2004 n. 272792.1/2004 prot. n. UD0195385 per i mappali 1108 – 1109

13.10.2004 n. 272792.1/2004 prot. n. UD0195386 per il mappale 1117

13.10.2004 n. 272792.1/2004 prot. n. UD0195387 per i mappali 1134 - 1138



28.11.2008 n. 58691.1/2009 prot. n. UD0196335 per i mappali 1257 - 1258

Le particelle di cui sopra e relative agli appartamenti derivano tutte da Variazione

nel classamento del:

28.11.2008 n. 53180.1/2008 prot. UD0504678

76


I terreni sui quali sarebbero stati edificati gli appartamenti costituenti il residence

turistico in Aprilia Marittima in comune di Latisana, al foglio 37 del C.T. di Latisana

foglio 37 mappali 756 – 771 – 772 – 773 – 774 – 878 – 879 – 963, nonché n. 75

posti auto, identificati in Catasto Fabbricati al foglio 37 con i mappali da 1107 a

1181 costruiti in forza di Concessioni Edilizie rilasciate dal Comune di Latisana in

data 11.07.2002 n. 3787 pratica n. 02/0159 con variante del 12.05.2005 prot.

001429 pratica n. 05.0068 e in data 16.10.2006 n. 4246 pratica n. 06.0147

erano divenuti di proprietà della Soc. B. Esse Costruzioni S.p.a. con sede in

Rezzato in forza di:

• atto di compravendita a rogito del notaio Francesco Mannarella rep.

48749 racc. 31197 del 27.02.2007, registrato a Bergamo il 02.03.2007

al n. 2581 serie 1T e trascritto a Udine il 06.03.2007 ai n. 7874/4799

Gli immobili compravenduti sono poi stati oggetto di:


Adriano Metelli rep. 95942 racc. 40677 del 28.12.2007, registrato a

Brescia il 18.01.2008 al n. 785 e trascritto a Udine 22.01.2008 ai n.

1877/1267



sua proprietà, fra i quali anche quelli in Latisana di cui all’atto di compravendita

precedente;



77

registrato a Brescia il 13.02.2008 al n. 1785 trascritto a Udine

15.02.2008 ai n. 4450/2894



medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà degli immobili di cui sopra in

Latisana.

*******************************

A seguito del completamento dell’intervento edilizio, con denuncia in Catasto

Fabbricati di Latisana con Tipo Mappale n. 238563 del 28.05.2008, prot.

UD0276495 e Denuncia di nuovo fabbricato del 25.06.2008 n. 34136.1/2008 le

unità immobiliari dell’intero complesso residenziale venivano identificate come

segue:

n. 74 posti auto al foglio 37 mappali da 1107 al 1153, da 1160 a 1175, 1176/1,

1177/1, 1178/1, 1179/1,1180/11181/1, da 1257 a 1261; n. 96 appartamenti al foglio

37 mappale n. 1256 sub da 2 a 8, 10, 11, da 13 a 26, 28,29,31,32, 34, 35, da 37 a

48, 50, 51, 53, 54, da 56 a 67, 69, 70, 72, 73, da 75 a 86, 88, 89, 91, 92, da 94 a

105, 107, 108, 110, 111, 1113, 1115.


Gli immobili di cui trattasi sono gravati da Ipoteca volontaria costituita per:


racc. 8358 del 08.06.2007, ipoteca iscritta a Udine il 25.06.2007 ai n. di

R.G. 21612 e di R.P. 4841



78

iscritta per capitale, interessi, spese, €. 9.000.000,00; l’ipoteca grava sugli

edificandi terreni in mappa al foglio 37 con i mappali 756, 771, 772, 773, 774, 878,

879, 963 e sui posti auto di cui la Soc. era proprietaria in forza dei titoli


soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato.

Sono seguite numerose annotazioni per restrizione beni connesse alle vendite

degli alloggi.

e da Ipoteca volontaria costituita per :


racc. 9831 del 02.07.2008, ipoteca iscritta a Udine il 15.07.2008 ai n. di

R.G. 20149 e di R.P. 3439



iscritta per capitale, interessi, spese, €. 2.200.000,00; l’ipoteca grava sugli stessi

immobili di cui a quella precedente


soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.

Sono seguite numerose annotazioni per restrizione beni connesse alle vendite

degli alloggi.

Inoltre si sono rilevate le seguenti formalità pregiudizievoli:

• Ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal

Tribunale di Treviso n. di rep. 5494 del 02.07.2009, iscritta a Udine il

11.08.2009 ai n. di R.G. 23832 e di R.P. 4009


79


a favore di Madotto Mara con sede in Treviso


immobili colpiti: alloggi in Latisana al foglio 37 mappale 1256 sub 15, sub 16 e sub

21

• Domanda giudiziale in dipendenza da atto emesso dal Tribunale di

Brescia n. di rep. 6563 del 12.08.2009 per revoca atti soggetti a

trascrizione, trascritta a Udine il 12.08.2009 ai n. di R.G. 23952 e di

R.P. 16430

a favore di Scandella Roberto residente a Gavardo e di Frosio Pietro residente a

Preseglie

contro. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato

oltre che contro Immobiliare Valsara S.r.l. con sede in Chiari

la domanda giudiziale grava sugli alloggi in Latisana al foglio 37 mappale 1256 sub

77, sub 40 e sub 48, oltre che sui posti auto distinti dai mappali 1121, 1122, 1168.

• Domanda giudiziale in dipendenza da atto emesso dal Tribunale di

Brescia n. di rep. 1/1 del 20.10.2009 per esecuzione in forma

specifica, trascritta a Udine il 30.10.2009 ai n. di R.G. 32642 e di R.P.

21700

a favore di Scandella Roberto residente a Gavardo


la domanda giudiziale grava sull’ alloggio in Latisana al foglio 37 mappale 1256

sub 66 oltre che sul posto auto distinto dal mappale 1172

• Verbale di Pignoramento Immobili in dipendenza da atto giudiziario

emesso dal Tribunale di Udine n. di rep. 1461 del 28.04.2009, trascritto

80

a Udine il 13.05.2009 ai n. di R.G. 13297 e di R.P. 9241

a favore di Vida Geom. Armando S.r.l. con sede a Latisana


il pignoramento immobili grava sugli alloggi in Latisana al foglio 37 mappale 1256

sub 6, promesso in vendita a Malagnini Gilberto, sub 10, promesso in vendita a

Rossi e Brivio, sub 14 promesso in vendita a Madotto Mara.

• decreto di ammissione a Concordato preventivo ex atto giudiziario


Udine il 17.12.2009 ai n. di R.G. 37909 e di R.P. 25046

a favore della Massa dei Creditori della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in

Rezzato


la trascrizione del Decreto grava sugli immobili in Latisana distinti al foglio 37 con i

mappali 1108 – 1109 – 1117 – 1134 – 1138 – 1166 – 1172 – 1179 sub 1 – 1256

sub 6 – 10 – 14 – 15 – 16 – 21 – 32 – 45 – 47 – 59 – 60 – 66 – 105 – mapp. 1257

– 1258 – terreni mapp. 757 – 1237.

Coerenze

Sono desumibili dall’elaborato di subalternazione allegato alla Denuncia di nuova

costruzione e che si allega alla presente relazione.

Inquadramento urbanistico e situazione edilizia, condominio

Gli immobili di cui trattasi ai sensi dello strumento e del regime urbanistico vigenti

in Comune di Latisana sono situati in zona classificata Turistica (pianistica in atto)

ex art. 17delle N.T.A.; i dati sono desunti dal certificato prot. 0018130 del

81

10.07.2008 allegato con lettera “C” all’atto notaio Forino rep. 40649 racc. 9181 del

28.08.2008 trascritto a Udine il 05.08.2008 ai n. 22916/15664.

Gli edifici ed i posti auto sono stati realizzati in forza dei seguenti titoli:

Concessione Edilizia del 16.10.2006 n. 4246 pratica 06.0147, volturata a nome

della soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. il 27.03.2007 prot. 5213, relativa anche ai posti

auto; successive D.I.A. del 20.06.2008 e del 26.06.2008; la Dichiarazione di inizio

lavori era stata presentata al Comune di la tisana il 04.06.2007 e quella di fine

lavori il 04.07.2008.

Il complesso immobiliare a destinazione residenziale turistica fa parte della

lottizzazione denominata “Laguna Marittima”, i cui terreni sono stati oggetto delle

seguenti procedure:

Convenzione di lottizzazione con atto 20,.01.1976 rep. 493 Segretario Comunale di

Latisana, trascritta a Udine il 18.02.1976 n. 2709/2269

e successive convenzioni integrative:

30.11.1976 rep. 16973/9371 notaio Cipolla in Latisana ivi registrata il 06.12.1976 al

n. 436/81

04.04.2002 n. 157965/32862 notaio Amodio, reg. a Udine il 22.04.2003 n. 3228

24.11.2003 n. 168956/35239 notaio Amodio, reg. a Udine il 09.12.2003 n. 9787

inoltre sussistono patti, clausole e condizioni di cui all’atto 30.05.1997 notaio

Amodio rep. 127938, reg. a Udine il 18.06.1997 al n. 3529 e ivi trascritto il

13.06.1997 ai n. 11821/8931;

sussiste l’obbligo in capo alla Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di cessione gratuita al

Comune di Latisana delle aree distinte dai mappali 771, 772, 773, 878, 879.

Il complesso residenziale di cui trattasi costituisce un condominio il cui

Regolamento interno e la tabella di ripartizione millesimale si trovano allegati sotto

82

la lettera “D” alla scrittura autenticata dal notaio M. Forino di Brescia in data

28.07.2008 n. 40648/9180, trascritta a Udine il 05.08.2008 n. 22915/15663.

La richiesta del rilascio del Certificato di Agibilità è stata presentata al Comune di

la tisana il 04.07.2008 con prot. 18076; lo stesso Comune alla richiesta di

informazione sull’iter della pratica di agibilità il 21.12.2009 con prot. 34944/35094

faceva presente l’incompletezza di alcuni documenti per quanto attiene alle firme

dei dichiaranti; nulla veniva eccepito nel merito della documentazione prodotta per

cui la Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. ha disposto per tutto quanto necessario per la

presentazione al Comune dei documenti completi.


Trattasi di un complesso residenziale a destinazione di case per vacanza sito nella

località di Aprilia Marittima in Comune di Latisana; la località è facilmente

raggiungibile dall’autostrada Venezia – Trieste con uscita al casello di Latisana in

circa 10 minuti d’auto.

Aprilia Marittima è una località abitata solamente nei mesi estivi ed è caratterizzata

da un’edilizia prevalentemente di seconde case e dei pochi servizi ad esse legati;

nell’immediata vicinanza del complesso di cui trattasi sorgono due darsene di

ampie dimensioni che, con le strutture portuali connesse, sono fra i maggiori porti

turistici dell’alto Adriatico.

Non sono invece presenti spiagge per cui la meta più prossima per le attività

balneari dei residenti in zona è costituita dalla celebre località di Lignano

Sabbiadoro, distante pochi chilometri e raggiungibile sia in automobile che in

bicicletta con piste ciclabili.

83

Il complesso è costituito da un insieme di sei blocchi edilizi dislocati attorno ad

un’area centrale, attrezzata a giardino comune e nella quale è situata una piscina

dalla pianta irregolare. Attorno ed esternamente ai blocchi di fabbricati sono

distribuiti i posti auto.

L’architettura è molto piacevole e moderna, pur rifacendosi nelle dimensioni e nei

colori delle facciate alle caratteristiche dell’architettura civile veneta; lo sviluppo in

altezza è di soli due piani fuori terra. Gli alloggi sono tutti di piccole dimensioni,

massimo tre locali oltre accessori, e tutti o con portico verso il giardino interno, se

al piano terra, o con loggia se al primo piano. Le finiture sono di livello medio.

Murature portanti e di tamponamento in laterizio intonacato al semicivile e con tinte

marcate di diversa coloritura e tonalità, portici e logge in legno, giardini al piano

terra con semplici recinzioni, coperture in tegole; solai in laterocemento; impianti

elettrici completi e sotto traccia; di riscaldamento con caldaiette autonome a gas;

serramenti in legno con vetrate isolanti, portoncini d’ingresso di sicurezza.

Consistenza

Si rimanda alla tabella relativa alla stima.

Valutazione e stima

Per la valutazione degli immobili in Aprilia Marittima ci si è riferiti, oltre che a

quanto in premessa, anche a fonti in loco e all’ OMI, banca dati delle quotazioni

immobiliari dell’Agenzia del Territorio, con riferimento alla vicina località di Lignano

Sabbiadoro zona periferica microzona 3; questo a ragione del fatto che la stessa

fonte per il Comune di Latisana non tratta le residenze turistiche e quelle riportate

non sono assimilabili a quanto oggetto della presente stima.

84

Per una corretta valutazione delle unità immobiliari tutt’ora di proprietà della

Società in procedura ci si è inoltre riferiti anche ad un quadro generale di tutte le

vendite già concluse.

La consistenza ed il valore di stima sono quelli risultanti dal quadro seguente; nello

stesso sono riportati i nominativi dei soggetti che figurano quali promissari

acquirenti sulla scorta della documentazione fornita dalla Soc. B. Esse Costruzioni

S.r.l.; si fa inoltre presente che i primi sette nominativi si sono già resi disponibili

nei confronti del Commissario Giudiziale per la formalizzazione dell’atto di

compravendita; i restanti nominativi invece pare rinuncino al perfezionamento della

compravendita.

Il valore di stima espresso nel quadro sottostante è da intendersi al netto degli

oneri fiscali e al lordo delle somme già corrisposte a titolo di caparra alla

sottoscrizione dei preliminari; in alcuni casi il valore di stima si riferisce a quanto in

contratto preliminare anche se comprensivo di alloggio + posto auto.

n. mapp. sub destinazione tipologia sup. data promiss. prezzo di

comm.le prel. acquirente stima

1 1256 15 alloggio triloc. p. 1+ 58,00 15/11/07 Bontempi G.B. 145.200,00corte al p.t.

2 1256 21 alloggio quadril. p.t. 58,00 8/4/09 Calliku B. 144.100,00

3 1256 16 alloggio triloc. p. t 53,00 29/05/07 Casartelli V. 158.400,00

4 1256 32 alloggio biloc. p. 1 38,00 10/10/07 Dalla 101.200,001134 posto auto Bernardina

85

5 1256 105 alloggio triloc. p. t 57,00 12/09/08 Nogis S.r.l. 148.500,001166 posto auto Eurocontract

6 1256 6 alloggio biloc. p.t. 42,00 12/11/07 Malagnini G. 110.000,00

7 1256 10 alloggio biloc.p. 1 38,00 27/11/07 Rossi A.+ 95.700,00Brivio A.

8 1256 14 alloggio biloc. p. 1 38,00 27/03/09 Madotto Mara 121.000,00

9 1256 45 alloggio quadril. p.t. 56,00 ???????? V.P.R. S.r.l. 95.150,00

10 1256 47 alloggio triloc. p. t 57,00 03/03/09 Comparcini A. 143.000,00

1108 posto auto

11 1256 59 alloggio triloc. p. t 57,00 03/03/09 Comparcini A. 143.000,00

1109 posto auto

12 1256 60 alloggio biloc. p.t. 43,00 ???????? Ferrari E. 99.000,00

13 1256 66 alloggio triloc. p. t 53,00 13/10/08 Scandella R. 117.150,001172 posto auto

14 1117 posto auto 5.000,0015 1138 posto auto 5.000,0016 1179 posto auto 5.000,0017 1257 posto auto 5.000,0018 1258 posto auto 5.000,00

Si fa anche presente che fra il condominio di cui trattasi, denominato Porto Antico

Village, e la Soc. B. esse Costruzioni S.r.l. è in atto un contenzioso avanti al

Tribunale di Udine in ordine ad alcuni lavori per la piscina; è stato nominato un

C.T.U. il quale dovrebbe far avere rapidamente un preventivo dei costi per

86

l’eliminazione di vizi e difetti e per il ripristino della piena funzionalità delle

apparecchiature della piscina. Allo stato attuale non si è in grado di esprimere

valutazioni, anche se l’Amministratore Condominiale verbalmente aveva parlato di

somme di circa €. 20.000,00.

Riepilogo dei valori di stima degli immobili

Immobili in Valore di stima (€.)

Castelmella 13.500.000,00

Rezzato 1.350.000,00

Esine 1.550.000,00

Castiglione delle Stiviere 1.600.000,00

totale 18.000.000,00

Per Latisana si rimanda allo specifico quadro dei valori più sopra riportato.

87

considerazioni sui cantieri edili

redatte dall’ing. Stefano Bertoglio

Premessa

Nella presente relazione si espongono alcune considerazioni circa lo stato di

avanzamento dei lavori dei cantieri edili della società B.ESSE Costruzioni in essere

alla data odierna. In particolare i cantieri edili considerati sono i seguenti:

1. committente Immobiliare STAR s.r.l. Comune di Osio Sotto, località Zingonia

(BG);

2. committente Immobiliare Tridente s.r.l. Comune di Castel Mella (BS)

3. committente Comune di Castel Mella, sede Municipio, Comune di Castel Mella

(BS);

4. committente Pentagono della Liguria s.r.l. Comune di Imperia;

5. committente Le Quattromura s.r.l. Comune di Peschiera del Garda (VR)

Le considerazioni seguenti derivano da:

- informazioni e dati desunti dai sopralluoghi effettuati presso i cantieri edili in

oggetto nel mese di dicembre 2009;

- informazioni e dati desunti dalla documentazione contabile fornita dalla società

B.SSE Costruzioni s.r.l.; si sottolinea che in particolare i certificati di pagamento

(riportati in allegato) non riportano la firma da parte del Direttore dei Lavori, ad

eccezione dei documenti relativi al cantiere di Castel Mella per la realizzazione

della nuova sede municipale.

88

Considerazioni

1. Cantiere edile di Osio Sotto, località Zingonia (BG), committente Immobiliare

STAR s.r.l.

Trattasi di un cantiere edile per la costruzione di un complesso immobiliare

costituito da n. 58 unità abitative residenziali con relative autorimesse e cantine al

piano interrato.

Nella seguente tabella si riporta per ogni voce (colonna A) il corrispettivo importo

(colonna B), il relativo stato di avanzamento lavori del 12/2008 (colonna C) e lo

stato di avanzamento lavori stimato a seguito del sopralluogo del 12/2009 (colonna

D):

89

Si evidenzia che tutte le percentuali degli stati di avanzamento esposte al 12/2008

corrispondono a quelle stimate al 12/2009 ad eccezione di:

- tetto: la percentuale esposta al 12/2008 è pari al 80% mentre si reputa di

attribuire una percentuale pari al 30% in considerazione del fatto sono stati

realizzati soltanto alcuni muricci della struttura di copertura e quindi il tetto è per la

maggior parte ancora da eseguire;

- tamponamenti perimetrali: la percentuale esposta al 12/2008 è pari al 30%

mentre si reputa di attribuire una percentuale pari al 0% in considerazione del fatto

che i tamponamenti perimetrali sono assenti;

- pavimenti interrati e rivestimenti (interrato): la percentuale esposta al 12/2008 è

pari al 15% mentre si reputa di attribuire una percentuale pari al 0% in

considerazione del fatto che l’interrato è al rustico ed è mancante la

pavimentazione;

Dal punto di vista economico pertanto si ha:

Importo presunto di appalto: 5.450.000,00 €

Importo fatturato al 31/12/2008: 3.025.000,00 €

Importo stimato applicando le % al 12/2009: 2.756.500,00 € =

differenza tra importo fatturato e importo

calcolato con le percentuali stimate

90

del SAL al 12/2009: 269.000,00 €

Sembrerebbe quindi che la società B. ESSE Costruzioni s.r.l. abbia fatturato un

importo eccedente di 269.000,00 euro rispetto al realizzato; ciò potrebbe essere

dipeso da eventuali specifici accordi tra il committente e l’appaltatore o a costi

sostenuti dall’appaltatore relativi a materiali acquistati / ordinati e non ancora

posati.

2. Cantiere edile di Castel Mella, committente Immobiliare Tridente s.r.l.

Blocco 2

Trattasi di un cantiere edile per la costruzione di un complesso immobiliare

costituito da unità abitative residenziali, commerciali e direzionali individuato con il

nome Blocco n. 2.




D):

91

Si evidenzia che tutte le percentuali degli stati di avanzamento

esposte al 03/2009 corrispondono a quelle stimate al 12/2009


Importo presunto di appalto (blocco 2): 3.849.812,00 €


Importo stimato applicando le % al 12/2009: 3.141.594,00 €


92


del SAL al 12/2009: 0,00 €


importo congruo rispetto al realizzato.

Blocco 3

Trattasi di un cantiere edile per la ristrutturazione di une edificio esistente da

adibire ad unità abitative residenziali, commerciali e direzionali individuato con il

nome Blocco n. 3.




D):

93


corrispondono a quelle stimate al 12/2009


Importo presunto di appalto (blocco 3): 600.000,00 €

Importo fatturato al 30/04/2009: 103.000,00 €

Importo stimato applicando le % al 12/2009: 103.000,00 €



del SAL al 12/2009: 0,00 €



Blocco 4

Trattasi di un cantiere edile per la costruzione del piano interrato adibito ad

autorimesse e cantine individuato con il nome Blocco n. 4.




D):

94




Importo presunto di appalto (blocco 4): 850.400,00 €





del SAL al 12/2009: 0,00 €

Sembrerebbe quindi che la società B. ESSE Costruzioni s.r.l. abbia

fatturato un importo congruo rispetto al realizzato.

95

3. cantiere edile di Castel Mella – Piazza Municipio, committente Comune

di Castel Mella;

Trattasi di un cantiere edile per la costruzione della piazza Municipale.




D):




Importo presunto di appalto (piazza): 902.116,45 €




96


del SAL al 12/2009: 0,00 €



4. cantiere edile di Imperia, committente Pentagono della Liguria s.r.l.;

Trattasi di un cantiere edile per la costruzione di villette residenziali suddiviso in n.

2 lotti.




D):

Lotto 1

97

Lotto 2

Opere di urbanizzazione

Varianti e opere extra contratto


corrispondono a quelle stimate al 12/2009 per tutti i lotti.

98


Importo presunto di appalto (totale): 2.679.127,81 €





del SAL al 12/2009: 0,00 €



5. cantiere edile di Peschiera del Garda, committente Le Quattromura s.r.l.;

Trattasi di un cantiere edile per la costruzione di n° 7 ville singole, n° 1 villa

bifamiliare, n° 1 fabbricato con n.2 ville di testa e n. 10 appartamenti.




D):

99


sono inferiori rispetto a quelle stimate al 12/2009.

Ciò è dovuto al fatto che nel frattempo sono proseguiti i lavori nel cantiere ad opera

della società TREFFER s.r.l. nell’ambito del contratto d’affitto del ramo d’azienda.


Importo presunto di appalto: 2.850.000,00 €


Importo stimato applicando le % al 12/2009: 2.666.000,00 €



del SAL al 12/2009: - 722.000,00 €

100

Dalla documentazione disponibile non è possibile esprimere un giudizio di

congruità alla data del 31/12/2008 tra l’importo fatturato e l’effettivo stato di

avanzamento lavori di allora.

Conclusioni:

Terminata la presente relazione, la medesima viene rimessa nelle mani del

Commissario Giudiziale dott. Pierfranco Aiardi, con la nota che tutta la

documentazione acquisita, sulla scorta della quale è stato possibile redigere

quanto sopra, è disponibile presso lo studio del sottoscritto perito e può essere

messa disposizione in qualsiasi momento di chi ne ha interesse.

Brescia, 10 febbraio 2010

In fede arch. Eugenio Acchiappati

101

VERBALE DI ASSEVERAZIONE

Brescia, nella Cancelleria della Volontaria Giurisdizione del Tribunale

Ordinario di Brescia, il giorno dieci del mese di febbraio dell’anno

duemiladieci, avanti al Cancelliere sottoscritto si è presentato

personalmente l’arch. Eugenio Acchiappati, nato a Iseo (BS) il 04.02.1945,

residente a Brescia in Via Corsica 114 e con studio in Brescia in Via F.

Carini 4, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e

Conservatori della Provincia di Brescia al n. 189 e al Registro dei

Consulenti Tecnici del Tribunale di Brescia Cat. II Industriale al n. 54; il

tecnico chiede di asseverare con giuramento la relazione di stima sui beni

immobili in di proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l.; la perizia di

stima è stata redatta in adempimento dell’incarico conferito al perito arch.

Eugenio Acchiappati dal Dottor Pierfranco Aiardi in veste di Commissario

Giudiziale nella procedura di concordato preventivo n. 30/09.

Noi Cancelliere, premesse le ammonizioni di rito, deferiamo il giuramento

che si presta nella forma di legge, ripetendo le parole:

“Giuro di aver proceduto fedelmente alle operazioni commessemi al

solo scopo di far conoscere la verità”.

Il Cancelliere Il Perito

Arch. Eugenio Acchiappati

PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI STIMA SUGLI IMMOBILI DI ... · PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI...

Documents

Transcript of PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI STIMA SUGLI IMMOBILI DI ... · PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI...