RELAZIONE DI STIMA - bresciainfrastrutture.it · RELAZIONE DI STIMA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO...

Geom Giuliano Vacchi

Valutatore immobiliare certificato ISO 17024:2012

ICK/SC002 VIPRO/0074-2015

Qualificazione REV-IT/CNG e GL/2020/31

Viale Europa , 52 - 25133 - BRESCIA (Italy) P. IVA : 02081630176

Tel. : 030.2092774 Fax : 030.2096726 E-Mail : [email protected]

Pagina 1 di 29

RELAZIONE DI STIMA

VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

Descrizione :

Perizia di Stima relativa alla valorizzazione del canone di locazione di ramo d'azienda relativa a porzione ad uso commerciale di immobile condominiale denominato "Condominio Corsetto S.Agata" sito in Via Mameli, 23 a Brescia. Individuato catastalmente alla sezione NCT - Foglio 118 - Mappale n. 126 sub. 12 Categoria D/8, piani S2-S1-T-1-2.

Richiedente/Committente/Proprietario :

"Brescia Infrastrutture S.r.l." Via Triumplina, 14 - BRESCIA

Valutatore :

Geom. Per. Ind. Giuliano Vacchi

Studio Lineaη Design di Giuliano Vacchi

Viale Europa n. 52 – 25133 Brescia







Pagina 2 di 29

SOMMARIO

PREMESSA ..................................................................................................... 3

DEFINIZIONE DELL’INCARICO ................................................................................ 4

MANDATO ....................................................................................................... 4

IDENTIFICAZIONE DEL BENE ................................................................................. 5

DESCRIZIONE DEL BENE .............................................................................. 6

PROPRIETÀ - PROVENIENZA - FORMALITÀ VINCOLI ONERI- VERIFICA DELLA REGOLARITÀ URBANISTICA EDILIZIA- AGIBILITÀ ................................ 8

VALUTAZIONE DEI BENI ........................................................................................ 12

UTILIZZO DELLA VALUTAZIONE ................................................................. 12

CRITERIO DI STIMA - DEFINIZIONE DEL VALORE .................................... 12

FASI - ACCERTAMENTI E INDAGINI .......................................................... 12

ASSUNZIONI ED EVENTUALI CONDIZIONI LIMITATIVE ............................ 14

SELEZIONE E RACCOLTA DATI PER L’ANALISI PRELIMINARE ......................... 14

ANALISI DEL MERCATO .............................................................................. 14

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO .................................................... 15

DATI SPECIFICI DEL SUBJET (Pivot) ......................................................... 17

CAMPIONE DEI DATI IMMOBILIARI ............................................................. 18

APPLICAZIONE DEI PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE ..................................... 19

PROCEDIMENTO DI STIMA APPLICATO .................................................... 19

MISURAZIONI IMMOBILIARI ........................................................................ 20

STIMA DEL VALORE DELL’IMMOBILE .................................................................. 21

PARAMETRI DEL SEGMENTO DI MERCATO ............................................. 21

RIESAME DELLE PERIZIA ..................................................................................... 25

FONTI CONSULTATE ............................................................................................ 26

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA ..................................................................... 26

ALLEGATI: ..................................................................................................... 27







Pagina 3 di 29

PREMESSA

La presente valutazione immobiliare è un rapporto estimativo oggettivo, basato su procedimenti scientifici, principi e criteri estimativi univoci, che possono condurre a risultati certi, condivisibili e replicabili secondo gli Standard Internazionali ed Europei fissati dal IVSC (International Valuation Standards Commitee).

Il rapporto di valutazione mira a comunicare il valore della stima da effettuare, a confermare le finalità di valutazione, a esporre il procedimento, a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti.

Nel rapporto di valutazione sono riportati i procedimenti analitici e i dati utilizzati per la stima del risultato finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la previsione di stima.

Il rapporto di valutazione è svolto in applicazione agli standard di valutazione internazionali e nazionali, in particolare:

o International Valuation Standard (IVS) versione 2007;

o Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) del 14 dicembre 2015;

o Standard Europei per la Valutazione 2012;

o Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa IV edizione 2011 in considerazione della realtà nazionale.







Pagina 4 di 29

DEFINIZIONE DELL’INCARICO

MANDATO

Nel mese di dicembre 2015, Brescia Infrastrutture S.r.l., nella persona dell'Amm. Unico Geom. Fabio Lavini, incaricava lo scrivente Geom. Per. Ind. Giuliano Vacchi, di procedere alla stima del più probabile valore di mercato del canone di locazione di ramo d'azienda della porzione di immobile a destinazione commerciale indicato in frontespizio.

L’incarico viene pertanto qui espletato dal Geometra Giuliano Vacchi, iscritto all'Albo dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Brescia al n° 3559, con studio in Brescia, viale Europa, 52, in qualità di valutatore immobiliare avente le seguenti referenze:

• iscritto al Tribunale di Brescia come esperto in materia di esecuzioni immobiliari e procedure fallimentari;

• valutatore immobiliare certificato "INARCHECK" ISO 17024:2012 SC002 VIPRO al n. 0074/2015

• valutatore immobiliare qualificato "Recognised European Valuer" (REV) al n. 2020/31 • coautore, del Manuale d’Estimo Immobiliare “Stime con applicazione degli IVS “, a

cura di Geo.Val Associazione Geometri valutatori, edito da Utet Scienze Tecniche 2013;

• componente della Commissione Estimo del Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati di Brescia;

• iscritto e componente del Comitato Scientifico dell’Associazione Geo.Val - Geometri Valutatori Esperti;

• docente nei “Corsi professionali in valutazione immobiliare” per conto dell’Associazione Geo.Val - Geometri Valutatori Esperti;

Il valutatore dichiara di non essere legato da alcun particolare interesse in relazione agli immobili oggetto di valutazione.

A supporto della presente valutazione sono stati eseguiti rilievi su base planimetrica fornita dalla Committenza e desunta dal valutatore a seguito di visure planimetriche catastali.

Data la garanzia fornita dalla Committenza circa l'attendibilità dei dati contenuti nella perizia immobiliare a firma dell'Ing. Lodrini del 30 dicembre 2014, messa a disposizione dello scrivente valutatore, non sono state eseguite le seguenti operazioni:

• verifiche relative alla provenienza, alla proprietà, alla presenza di servitù, gravami, vincoli del bene oggetto di stima, rilievi metrici in loco, due diligence immobiliare sulla regolarità edilizia ed urbanistica, impiantistica, prevenzione incendi e strutturale.

I dati relativi ai punti di cui sopra sono stati rilevati dal contenuto della documentazione tecnica, fornita dalla committenza; ne deriva che l’attendibilità del risultato finale del processo estimativo è strettamente legata alla veridicità ed alla completezza degli elementi forniti e messi a disposizione al perito estimatore. Il valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o incompleta o non aggiornata.







Pagina 5 di 29

IDENTIFICAZIONE DEL BENE

L'immobile è sito in Via Mameli, 23 a Brescia ed è Individuato catastalmente alla Sezione NCT - Foglio 118 - Mappale n. 126 sub. 12 Categoria D/8, piani S2-S1-T-1-2. Tale nuova identificazione, approvata dall'Agenzia delle Entrate di Brescia il 15/01/2016, deriva dalla divisione dell'intero fabbricato, precedentemente identificato al catasto fabbricati alla sezione BRE - Foglio 6 - Mappale n. 2489 sub. 10 e graffati, Categoria D/8, piani S2-S1-T-1-2. La divisione ha prodotto due distinti subalterni: sub. 12, oggetto della presente valutazione, e sub. 13 non riguardante la medesima.

Geografia

Confini

L’immobile di cui al sub. 12 confina a:

Nord-Ovest con corso G. Mameli;

Sud-Ovest con mappali 125;

Sud-Est con mappali 150 e 139;

Nord-Est con sub. 13;







Pagina 6 di 29

DESCRIZIONE DEL BENE

Situazione precedente al 30 novembre 2015:

L'immobile oggetto di stima è costituito da:

• porzione di fabbricato inserito nel "Condominio Corsetto S.Agata" composto da due piani interrati, tre piani fuori terra ed un piano ammezzato, posto fra il primo piano interrato ed il piano terreno;

L'immobile è a destinazione commerciale (Categoria catastale D/8) e, fino al 30 novembre 2015, è stato sede di un supermercato con servizio di ristorazione concesso in locazione in ramo d'azienda dalla Committenza .

Al secondo piano interrato vi sono i locali tecnici per l'impiantistica elettrica, meccanica di climatizzazione e trasporto fluidi e di prevenzione incendi, con annessa riserva idrica necessaria per alimentare l'impianto di spegnimento automatico di tipo Sprinkler e quello manuale ad idranti.

Il primo piano interrato è stato destinato ad attività di commercio alimentare e ristorazione con annessi locali di sgombero, vano ascensore, cabina elettrica e magazzino, al quale si accede da un accesso carraio su Corsetto S.Agata.

Al piano terreno vi è l'ingresso del pubblico all'attività commerciale costituito da ampie vetrate con struttura metallica a livello strada che si affacciano su corso Mameli, a questo piano non vi era ristorazione, ma solo vendita di prodotti alimentari.

Il primo ed il secondo piano sono stati utilizzati per l'attività alimentare e di ristorazione prima descritta.

Il piano ammezzato è adibito a spogliatoi e servizi.

I vari piani sono collegati da più scale, fisse e mobili, poste sia internamente alla zona prettamente commerciale, sia nella zona adibita a servizi e depositi, e da due ascensori ad uso esclusivo.

L'immobile è stato ristrutturato nel 2009, la sua struttura portante è in calcestruzzo armato e muratura. Le pareti esterne sono intonacate, così come quelle interne, i serramenti esterni, in legno, sono dotati di ante in legno a battente e fisse, quelli interni sono in legno di tipo ordinario. Nei piani dal primo interrato al secondo piano la pavimentazione è mista, in ceramica e legno, mentre il secondo interrato, di servizio, ha pavimenti in gres industriale con pezzatura 7,5 x 15 cm. Sono state utilizzate strutture e controsoffitti in cartongesso per esigenze funzionali e di decorazione. I servizi igienici sono di tipo ordinario e sono distribuiti su ogni piano, ad eccezione dei quelli terreno e secondo interrato.

L’impiantistica è stata installata nel 2010 ed è così costituita:

• L'impianto di climatizzazione è alimentato, per la stagione invernale, dal teleriscaldamento cittadino e, d'estate, da refrigeratore d'acqua elettrico condensato in acqua, per mezzo di torre di raffreddamento posta al primo piano in locale tecnico dedicato. Questi circuiti idronici di riscaldamento e refrigerazione alimentano altrettante batterie di scambio termico posizionate in quattro Unità di Trattamento







Pagina 7 di 29

Aria (UTA), una per piano, dal primo interrato al secondo fuori terra, che, con sistema aeraulico di canalizzazione, provvedono al controllo termoigrometrico degli ambienti.

• L'impianto elettrico, con sezionamento delle linee di illuminazione e forza motrice ad ogni piano, è stato progettato e costruito per l'utilizzo commerciale e di ristorazione ed è dotato delle caratteristiche di potenza, distribuzione e tipologia dei suoi componenti idonee alla destinazione dei locali.

• L'impianto antintrusione è provvisto di sistemi di rivelazione atti a contrastare tentativi di effrazione ed è collegato a centrale allarmi con possibilità di collegamento alle forze dell'ordine. A completamento di tale impianto vi è un sistema di videosorveglianza a circuito chiuso.

• L'impianto antincendio è composto da parte idrica, elettrica ed elettronica. La prima è costituita da impianto automatico di spegnimento di tipo Sprinkler e da impianto manuale ad idranti, ambedue alimentati da riserva idrica e da gruppo di pressurizzazione, conforme a normativa vigente, la seconda è composta da rivelazione di incendio collegato a centrale di allarme, collegabile con locale presidiato e/o personale reperibile.

Situazione successiva al 30 novembre 2015:

Dopo tale data la Committenza ha attuato una divisione dell'immobile, così come descritto precedentemente, creando due distinti subalterni.

Tale operazione ha quindi ridefinito l'originaria identificazione catastale: da Sez. BRE foglio 6 mappale n. 2489 sub. 10 in Sez. NCT - Foglio 118 - Mappale n. 126 sub. 12 e sub. 13

• il primo subalterno (Sub. 12) composto dalla rimanente porzione del piano terreno, da tutto il primo piano interrato, compreso il piano ammezzato, e da una piccola parte del secondo interrato, che funge da accesso ai locali tecnici.

• il secondo subalterno (Sub. 13) costituito da una parte del piano terreno (da utilizzare come ingresso ed accesso ai piani superiori), da tutto il primo piano e da tutto il secondo piano;

Il secondo piano interrato è adibito a parte comune ai due subalterni per la gestione dell'impiantistica che avverrà nel seguente modo:

• impianto di climatizzazione: suddiviso per ogni piano e subalterno con modifica parziale della rete aeraulica del primo piano che consente di climatizzare la porzione al piano terra del sub. 13 (entrata). La contabilizzazione dei costi, condominiale, è di tipo diretto, e viene effettuata con l'utilizzo di contabilizzatori individuali di energia termica posizionati sulle tubazioni idroniche di adduzione alle singole UTA;

• impianto idrico sanitario: suddiviso per ogni subalterno con contabilizzazione dei costi, condominiale, per mezzo di contalitri individuali;

• impianto elettrico: suddiviso per ogni piano e subalterno, contabilizzazione dei costi diretta con utenze intestate direttamente ai conduttori;

• impianto antintrusione: suddiviso per subalterno con gestione diretta da parte dei conduttori;

• impianto antincendio: comune ai due subalterni, con ripartizione dei relativi costi di tipo condominiale;







Pagina 8 di 29

• ascensori: suddivisi per ogni subalterno: quello verso nord-est a servizio del sub. 13 (piani: terra, primo e secondo) e quello verso sud-ovest per sub. 12 (piani primo interrato terra e ammezzato).

L'immobile oggetto della presente stima è costituito dal subalterno 12 che comprende i piani terra (porzione), primo interrato ed ammezzato. La descrizione che segue ed il relativo rapporto di valutazione si riferiranno d'ora in poi a questa sola parte di immobile, denominata "Sub. 12".

Tutte le caratteristiche dell'immobile, con specifico riferimento ai piani primo interrato, terra ed ammezzato, restano inalterate, e sono applicabili al Sub. 12, con l'eccezione del piano terreno, all'interno del quale sarà effettuata una suddivisione longitudinale per consentire due accessi separati al Sub. 12 ed al Sub. 13.

La suddivisione generale nei due subalterni è rilevabile sia dalle planimetrie catastali allegate, sia dagli allegati 1-2-3-4 dove è chiaramente indicata anche la suddivisione longitudinale del piano terreno.

La superfici dell'immobile cedute in locazione prima e dopo il 30 novembre 2015 vengono quindi profondamente modificate e saranno utilizzate nel corso della valutazione del canone di locazione di ramo d'azienda.

PROPRIETÀ - PROVENIENZA - FORMALITÀ VINCOLI ONERI- VERIFICA DELLA REGOLARITÀ URBANISTICA EDILIZIA- AGIBILITÀ

Come anticipato nel capitolo dedicato al mandato, per questi aspetti legati alla proprietà, provenienza, vincoli, servitù, situazione urbanistica e provvedimenti autorizzativi, si riportano i dati forniti dalla committenza, e non oggetto di variazione. In seguito alla recente divisione ed alla relativa modifica degli identificativi catastali, si precisa che i dati di seguito riportati fanno riferimento necessariamente all'epoca precedente la divisione medesima.

Proprietà

L’immobile è di proprietà della Società BRESCIA INFRASTRUTTURE S.r.l., con sede in Brescia (BS), Via Triumplina, 14 codice fiscale e Partita IVA: 03379210986, acquisita con atto di fusione di società per incorporazione del 19/03/2012, trascritto in atti dal 23/03/2012 Repertorio n.: 94101, Notaio Zampaglione Luigi.

Provenienza

Atto di compravendita (sottoposto a condizione sospensiva) del Notaio G. Rizzonelli in data 30 novembre 2009 n.14495/9774 di rep., registrato a Brescia 2 il 3 novembre 2009 al n.19886 serie 1T, trascritto a Brescia il 3 dicembre 2009 ai numeri 51579/30395, e successivo atto di avveramento di condizione annotato a Brescia il 16.04.2010 al n.3022 R.P.

Vincoli

Le unità immobiliari risultano gravate dai seguenti vincoli ai sensi dell’Art. 21 della legge 1 giugno 1939 n.1089, a favore del Ministero della Pubblica Istruzione:







Pagina 9 di 29

• vincolo trascritto a Brescia in data 7 settembre 1964 coi nn. 14058/10741 in forza di decreto del Ministero della Pubblica Istruzione in data 2 marzo 1962 avente ad oggetto il mappale 2495;

• vincolo trascritto a Brescia in data 7 settembre 1964 coi nn. 14062/10745 in forza di decreto del Ministero della Pubblica Istruzione in data 9 marzo 1962 avente ad oggetto il mappale 2496;

viene precisato che i suddetti decreti ministeriali, ai sensi e per gli effetti della previgente Legge 1 giugno 1939 n. 1089 (superata dall’attuale codice dei beni culturali e del paesaggio adottato con Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n.42), statuivano che “qualora su detti mappali si dovessero compiere lavori di rifacimento, dovranno essere conservate l’attuale volumetria e le attuali facciate, né potranno essere realizzati piani attici, anche se arretrati rispetto ai cigli stradali”. Si precisa altresì che i vincoli predetti non comportano l’applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 59 e seguenti del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 in quanto gli immobili in oggetto sono gravati esclusivamente da tutela indiretta ai sensi dell’art. 45 del decreto suddetto come confermato dalla citata comunicazione in data 14 novembre 2007 n. 12337 di protocollo emessa dal Ministero per i Beni e le attività Culturali – Sopraintendenza per i Beni Architettonici e per il paesaggio di Brescia, Cremona e Mantova e ribadito nella successiva comunicazione emessa in data 17 novembre 2009 n. 11955.

Risulta inoltre trascritto a Brescia in data 22 settembre 1964 coi nn. 14843/11287 vincolo di interesse particolarmente importante ai sensi degli articoli 2 e 3 della Legge 1 giugno 1939 n.1089 in forza di Decreto del Ministero della Pubblica Istruzione in data 8 marzo 1962, avente ad oggetto il “portale” dell’unità immobiliare di cui al mappale 2496 e portante l’obbligo di conservazione ed il divieto di spostamento del portale citato dalla posizione preesistente (come da comunicazione della Sopraintendenza ai Monumenti della Lombardia del 23 ottobre 1961 n. 6556 ed autorizzazione alla ricostruzione e sistemazione dell’edificio rilasciata dalla Sopraintendenza ai Monumenti della Lombardia in data 22 settembre 1967 con n. 8269).

Servitù

• Alle unità immobiliari è stato sottoscritto un contratto d’affitto per uso cabina di trasformazione dell’energia elettrica e costituzione di diritto di passaggio a favore della “Azienda dei Servizi Municipalizzati del Comune di Brescia (ASM)” con atto in data 2 marzo 1972 n.25.762 ed in data 20 marzo 1972 n.25802 di repertorio del Notaio Mauro Barca, registrato a Brescia in data 25 marzo 1972 col n.4372, trascritto a Brescia in data 11 aprile 1972 coi nn.6914/4451 avente ad oggetto la cabina elettrica di spettanza della porzione immobiliare compravenduta con durata all’11 luglio 2001 rinnovabile per un periodo di anni trenta.

• Autorizzazione ad occupare una porzione di suolo pubblico laterale a corsetto Sant’Agata della superficie complessiva di mq 42 (quarantadue) ed ad installare a titolo precario un cancello dotato di maniglione antipanico all’inizio del vicolo concessa dal Comune di Brescia con atto di concessione a titolo precario di suolo pubblico per la chiusura di un vicolo a fondo cieco laterale di Corsetto Sant’Agata sottoscritto in data 8 settembre 2003 n.256 di repertorio comunale (n.28624/2002 P.G.), registrato a Brescia 1 in data 15 settembre 2003 col n.5374.







Pagina 10 di 29

• Parte dell’area di sedime e pertinenza del fabbricato di cui sono parte gli immobili in oggetto, identificata nel catasto terreni del Comune di Brescia al foglio 118 coi mappali 128,132,133,135,471 è gravata da servitù coattiva per metrobus galleria profonda costituita a favore del “COMUNE DI BRESCIA” in forza di decreto n.1/08 protocollo n.1286/esp. 1123 del 25 febbraio 2008, registrato a Brescia 1 in data 22 maggio 2008 col n.10, serie 3v, trascritto a Brescia in data 12 settembre 2008 rispettivamente coi nn.41950/25797, 41954/25801, 41955/25802, 41956/25803 e coi nn.41953/25800.

• Atto in data 1 luglio 2002 n.65840/15421 di repertorio del notaio Franco Bossoni, registrato a Brescia 1 in data 11 luglio 2002 col n.1922, serie 1v, trascritto a Brescia in data 17 luglio 2002 coi nn.32103/20079 in forza del quale è stato costituito diritto di passaggio pedonale sul reliquato stradale identificato nel catasto terreni del Comune di Brescia al foglio 118 col mappale 471 di ha. 0.00.47 per uscita d’emergenza dalla porzione immobiliare in oggetto. L’immobile è disciplinato da regolamento di condominio per il quale competono le quote proporzionali delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.

Situazione urbanistica

Dal punto di vista urbanistico, l’immobile ricade nell’ambito della “città storica” (N.T.A. Art.60).

Nell’ambito della città storica si prevede la conservazione degli edifici esistenti mediante interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo.

Sono vietate nuove costruzioni e ampliamenti.

Negli interventi di restauro e risanamento conservativo è comunque ammessa la variazione del numero di unità immobiliari a condizione che questo non alteri le caratteristiche architettoniche e tipologiche degli edifici.

La destinazione d’uso principale è la residenza.

Sono altresì ammesse: commercio (vicinato, medie strutture), terziario, servizi (con esclusione dei servizi tecnologici), attrezzature per la mobilità (con esclusione dei distributori di carburante). Sono vietate attività industriali ed artigianali, le “Attività agricole” (A), le grandi strutture di vendita, i servizi tecnologici e i distributori di carburante. Le medie strutture di vendita commerciali sono ammesse compatibilmente con le caratteristiche architettoniche e tipologiche dell’edificio fermo restando quanto sopra prescritto riguardo le modalità di intervento.

Provvedimenti autorizzativi

La costruzione del fabbricato, di cui l’immobile in oggetto è parte, è iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.

Sono state successivamente eseguite opere per le quali sono stati rilasciati dal Comune di Brescia i seguenti provvedimenti autorizzativi:

• licenza edilizia n.945 rilasciata in data 29 dicembre 1967 col n.17469/67 P.G. e n.3477/67 U.T. (per ricostruzione e sistemazione di fabbricato) rinnovata con licenza edilizia n.465 rilasciata in data 10 luglio 1968 col n.18042/68 P.G. e col n.3477/67 U.T.;







Pagina 11 di 29

• licenza edilizia n.794 rilasciata in data 7 novembre 1972 col n.16863/72 P.G. e col n.1323/71 U.T. (per varianti esecutive per ricostruzione e sistemazione di fabbricato).

Il fabbricato è stato dichiarato abitabile con decorrenza dalla data del 15 gennaio 1971 come risulta dal Certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Brescia in data 27 novembre 1972 col n.27693/72, 30585/70 P.G. e col n.7149/70 e 6290/72 prot. LL.PP.. In data 30 agosto 2010 con prot. n°057260 veniva presentata Denuncia di Inizio Attività Edilizia per minimi interventi di nuove ripartizioni interne di alcuni locali incluso la realizzazione di nuovi servizi igienici secondo il Regolamento di Igiene Locale.

Il contenuto del presente capitolo è stato stralciato da copia della perizia immobiliare a firma dell'Ing. Alessandro Lodrini del 30 dicembre 2014, resa disponibile al valutatore dalla Committenza.

Con riferimento alla situazione ipotecaria si riporta la seguente variazione rispetto ai dati riportati nella perizia sopra citata.

Carichi pregiudizievoli-iscrizioni-trascrizioni

L’immobile risulta libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli per effetto dell'estinzione totale dell'IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Brescia il 3 dicembre 2009 ai numeri 51580/11815 in forza dell’atto di mutuo fondiario del notaio G. Rizzonelli in data 30 novembre 2009 n.14496/9775 di rep. con Comunicazione n. 1092 del 21/02/2014 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data 30/12/2013. Cancellazione totale eseguita in data 24/02/2014 (Art. 13, comma 8-decies DL 7/2007 - Art.40 bis D.Lgs 385/1993) e per effetto dell'ANNOTAZIONE del 07/12/2009 - Registro Particolare 9447 Registro Generale 52034 - Pubblico ufficiale RIZZONELLI GIAMMATTEO Repertorio 14494/9773 del 30/11/2009 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - RESTRIZIONE DI BENI Iscrizione n. 15368 del 2007.







Pagina 12 di 29

VALUTAZIONE DEI BENI

UTILIZZO DELLA VALUTAZIONE

L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce come il valore di una qualsiasi stima dipenda dallo scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo, quest'ultima, un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto, oggetto di valutazione.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del più probabile valore di mercato del canone di locazione annuale di ramo d'azienda dell'immobile in oggetto, al fine di consentirne la locazione.

Il valore del canone di mercato si riferisce concettualmente al reddito di mercato, come punto di incontro della domanda e dell’offerta, e figura esclusivamente nella casistica estimativa relativa, in questo caso, agli affitti.

L’adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dall’utilizzo della stima e quindi dal mandato assunto in fase di incarico.

CRITERIO DI STIMA - DEFINIZIONE DEL VALORE

Il criterio di stima è il valore di mercato di canone di locazione di ramo d'azienda, definito secondo gli standard internazionali.

Il valore di mercato di canone di locazione di ramo d'azienda esclude specificatamente il riferimento a un canone comparativo relativo a termini o circostanze particolari, come ad esempio condizioni atipiche, non facenti parte delle ordinarie locazioni espresse in regime di libero mercato.

FASI - ACCERTAMENTI E INDAGINI

A seguire si riportano le fasi e gli accertamenti peritali, espletate dallo scrivente valutatore, indispensabili per la formulazione del giudizio di valore, in particolare:

- La Committente Brescia Infrastrutture S.r.l. conferiva, nel dicembre 2015, l’incarico di stima del canone di mercato di ramo d'azienda al geom. Giuliano Vacchi, in qualità di esperto, relativamente all'immobile in oggetto.

- Il valutatore accedeva ai luoghi di stima, ed eseguiva accurato sopralluogo per rilevare le caratteristiche dei beni, effettuando alcune fotografie ed acquisendo copia della documentazione tecnica, catastale e ipotecaria messa a disposizione dalla Committenza.

- Successivamente, il valutatore procedeva ad una accurata disamina della documentazione ricevuta.







Pagina 13 di 29

- Il valutatore partecipava a riunioni tecniche con la Committenza per la variazione dello stato dell'immobile, al fine di concordare ed acquisire elementi fondamentali per la determinazione delle consistenze e delle varie condizioni, oggetto di variazione e suddivisione dei beni.

- Il valutatore riceveva poi, quale integrazione della documentazione, copia degli elaborati relativi alla divisione catastale, sulla base dei quali ha provveduto ad effettuare un confronto fra quanto contenuto nel precedente contratto di locazione e quanto accertato sia durante i sopralluoghi, sia dall'esame documentale.

- Il valutatore eseguiva quindi accertamenti economico - estimativi riguardanti il mercato immobiliare alla ricerca di dati immobiliari utili alla stima. Dalle indagini svolte, non essendo emersi utili elementi comparabili riferiti alla locazione di immobili con caratteristiche simili a quello oggetto di stima, il valutatore ha deciso di approfondire la variazione dei redditi degli immobili commerciali in locazione nel periodo compreso fra il 2010 ed il 2015 al fine di poter comparare l'unico elemento economico espresso in regime di libero mercato e cioè il valore del canone di locazione di ramo d'azienda del medesimo immobile, all'epoca del primo contratto di locazione stipulato nel 2010.

- È stata esaminata la documentazione a propria disposizione riuscendo ad evincere il valore di acquisto ed installazione degli impianti tecnologici immediatamente successivi all'inizio della locazione del 2010, al fine di utilizzarli come caratteristica di confronto fra la vecchia locazione, con impianti a fine vita o inefficienti, e la nuova locazione che vede la presenza di impianti efficienti di recente realizzazione.

- Successivamente il valutatore provvedeva a redigere la relazione di stima in base alle indagini precedentemente svolte.

- In data 15/01/2016 il valutatore consegnava l’elaborato peritale alla Committenza.

I dati tecnici utilizzati nella presente relazione sono stati desunti dalla seguente documentazione:

• copia del bando di gara per la scelta dell'affittuario di ramo d'azienda anno 2009;

• contratto d'affitto di ramo d'azienda del maggio 2010;

• visure e planimetrie catastali dei beni oggetto di stima;

• perizie immobiliari e relativi allegati dell'immobile oggetto di stima;

• comunicazione risoluzione contratto e relazione economica;

• elaborati grafici in formato digitale relativi alla divisione catastale.







Pagina 14 di 29

ASSUNZIONI ED EVENTUALI CONDIZIONI LIMITATIVE

Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale medio ordinario, può discostarsi dal canone conseguente ad una eventuale effettiva locazione dipendente da fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti.

La presente Relazione di Stima si fonda sull’analisi dei dati reperiti dal valutatore presso gli uffici pubblici e privati del settore a garanzia di affidabilità e veridicità.

Data l'assenza di beni comparabili recentemente compravenduti, nonché la mancanza di redditi significativi che consentano di valutare gli immobili per capitalizzazione diretta, data inoltre l'impossibilità di valutare al costo gli immobili, per le particolarità della costruzione (unità inserite in fabbricato condominiale) il valutatore ha ritenuto attendibile utilizzare la locazione precedentemente pattuita nel 2010 sul medesimo immobile quale espressione del libero mercato dell'epoca, e compararlo attraverso la caratteristica superficiaria mutata, la presenza di nuovi impianti, per la sola parte di immobile in valutazione, tenendo inoltre conto dell'involuzione del mercato immobiliare dal 2010 ad oggi.

Nella presente valutazione, con particolare riferimento all'esistenza degli impianti di recente installazione, si è tenuto conto esclusivamente della loro presenza senza alcun riferimento alla loro provenienza, non essendo, l'accertamento di quest'ultima, nelle competenze specifiche del valutatore.

Il presente rapporto di valutazione tiene conto dell'analisi del mercato che segue e delle sue peculiarità.

SELEZIONE E RACCOLTA DATI PER L’ANALISI PRELIMINARE

ANALISI DEL MERCATO

L’analisi di mercato mira a prevedere l’offerta e la domanda attuali e future per un tipo di immobile collocato in un dato segmento di mercato. L’analisi di mercato considera l’immobile ed il suo contesto insediativo, relativamente alla presenza di servizi pubblici, alla viabilità, alle infrastrutture, alla qualità della vita e così di seguito.

Nel mercato immobiliare la domanda e l’offerta sono fattori casuali e il prezzo è il risultato della loro interazione.

Il mercato immobiliare mostra un andamento ciclico che comprende una fase di espansione, una fase di contrazione, una fase di recessione e una fase di recupero.

Ne consegue che le variazioni di prezzo sono precedute da variazioni dell’attività di mercato.

Si riporta un grafico nella quale si indica la posizione del livello di prezzo nel mercato immobiliare attuale nella sua fase ciclica rispetto al 2010 ( )







Pagina 15 di 29

Identificazione del regime di mercato

Le forme del mercato immobiliare possono essere classificate in relazione al numero degli offerenti e dei richiedenti, alla natura del prodotto, alle condizioni di entrata e alla formazione del canone.

Il probabile regime di mercato nella quale si formerà il canone è il seguente:

Mercato di concorrenza perfetta: operano un grande numero di locatori e di

locatari e il prodotto è omogeneo (Situazione puramente teorica).

Monopolio: vi è la presenza di un solo offerente e di numerosi locatori, non vi sono sostituti stretti dell'offerta e sono poste barriere all’entrata di nuove imprese.

Concorrenza monopolistica: valgono le stesse condizioni di concorrenza perfetta tranne che la condizione di omogeneità del prodotto.

Oligopolio: l’offerta è rappresentata da un ridotto numero di imprese.

Monopolio bilaterale: vi è la presenza di un solo locatario e di un solo locatore,

la merce è dunque contrattata tra due soggetti antagonisti

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO

Il mercato immobiliare è suddiviso in sotto mercati che costituiscono sottoinsiemi più piccoli e specializzati del mercato. Il processo di identificazione di analisi dei submercati immobiliari è chiamato processo di segmentazione. La classificazione dei segmenti di mercato dipende dalla struttura del mercato e dalle finalità della classificazione medesima.

Il segmento di mercato riferito all'attuale stima è formato da immobili a destinazione commerciale anche inseriti in zona residenziale, di recente ristrutturazione, anche parziale, siti in posizione centrale della città di Brescia.

Trattasi di zona centrale individuata come B/4 come fascia OMI (allegato 5) posta al confine con il centro di pregio della città.

Nel segmento di mercato non sono stati rilevati immobili simili dai quali ricavare i relativi canoni di locazione.







Pagina 16 di 29

Ai fini dell’analisi economico-estimativa, il segmento di mercato analizzato in termini concreti, resta definito rispetto ai seguenti parametri :

Tipologia del Parametro

Definizione Analisi del parametro di segmentazione del mercato

Localizzazione Indica la localizzazione dell’unità immobiliare nello spazio geografico ed economico, in funzione dei livelli di rendita di posizione.

Zona centrale nord-ovest

Tipo di contratto

Indica se si tratta di compravendite, affitti o altro (permuta, leasing,ecc)

Locazione di ramo d'azienda

Destinazione Indica se si tratta di contratti per abitazione, ufficio, attività commerciali, artigianali, agricole, industriali o terziarie.

Commerciale

Tipologia immobiliare

Indica se si tratta di contratti relativi a fabbricati e a terreni, se si tratta del mercato dell’usato, del ristrutturato, del nuovo o seminuovo, se si tratta di condominio (appartamenti, mansarde, monovani) o in proprietà esclusiva.

Fabbricato usato inserito in condominio.

Tipologia edilizia

Si riferisce ai caratteri dell’edificio (es. edifici multipiano, villette, case coloniche, opifici, complessi immobiliari, ecc)

Edificio multipiano

Dimensione Indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi.

Media/Grande

Caratteri della domanda e dell’offerta

Mirano a descrivere i soggetti che operano sul mercato: dal singolo privato all’impresa.

Bando pubblico di locazione

Forma di mercato

Mira a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza dal lato della domanda e dell’offerta.

Monopolio







Pagina 17 di 29

DATI SPECIFICI DEL SUBJET (PIVOT)

IMMOBILE DA VALUTARE (SUBJECT) Sub.12

Descriz. sintetica Edificio commerciale inserito in condominio.

Proprietà Brescia Infrastrutture S.r.l.

Anno di costruzione

Originaria tardo 1800

Zona strumento urbanistico vigente

Zona "Tessuto di antica formazione e storico consolidato"

Identificativi catastali

Sez. Cens. NCT - Fg. 118 - map. 126 sub 12(cat. D/8) Sez. Cens. BRE - Fg. 6 - mapp. 2486 sub 15(cat. D/1) (cabina elettrica)

Destinazione uso Commerciale

Superficie commerciale appartamento

Destinazione e Acronimo m2

Indice* m2 COMMERCIALI

Tipo caratteristica

Piano terra SUP 550,25 100% 550,25 Quantitativa

1° piano interrato 1INT 823,10 75% 617,33 Quantitativa

Piano ammezzato AMM 96.28 65% 62.58 Quantitativa

Totale sup. commerciale 1.230,16 m2

Caratteristica posizionale

Immobile ubicato in zona centrale nord-ovest del comune di Brescia.

Caratteristica tipologica

Unità immobiliare inserita in condominio.

Stato di conservazione

Buono


Unità immobiliare in condominio.

Tipologia mercato Monopolio

Fase di mercato In recessione conclamata

Filtering Neutro

Metodo si Stima applicato

Metodo del confronto di mercato: Market Comparison Approach (MCA).

* data l'assenza degli indici mercantili nel calcolo della superficie originaria indicata nel bando di gara del 2009, gli indici utilizzati nella presente valutazione, sono quelli adottati nella perizia immobiliare a firma dell'ing. Alessandro Lodrini del 30 dicembre 2014, resa disponibile al valutatore dalla committenza.







Pagina 18 di 29

CAMPIONE DEI DATI IMMOBILIARI

Il campione comparabile è costituito da precedente locazione nello stesso immobile della quale sono variate le caratteristiche della data, della superficie locata e della qualità impiantistica non ordinaria.

IMMOBILE COMPARABILE A

Descriz. sintetica Edificio commerciale inserito in condominio. Proprietà Brescia Infrastrutture S.r.l.

Anno di costruzione

Originaria tardo 1800

Zona strumento urbanistico vigente

Zona "Tessuto di antica formazione e storico consolidato"

Identificativi catastali

Sez. Cens. BRE - Fg. 6 - mapp. 2489 sub 10(cat. D/8) Sez. Cens. BRE - Fg. 6 - mapp. 2486 sub 15(cat. D/1) (cabina elettrica)

Destinazione uso Commerciale Superficie commerciale appartamento

Destinazione e Acronimo m2

Indice* m2 COMMERCIALI

Tipo caratteristica

2° piano interrato 2INT 375,53 60% 225.32 1° piano interrato 1INT 823,10 75% 617,32 Quantitativa Piano terra SUP 838,39 100% 838,39 Quantitativa Piano ammezzato AMM 96,28 65% 62.58 Quantitativa Piano primo 1P 958,76 100% 958,76 Piano secondo 2P 838,39 100% 838,39

Totale sup. commerciale 3.540,76 m2

Caratteristica posizionale

Immobile ubicato in zona centrale nord-ovest del comune di Brescia.

Caratteristica tipologica

Unità immobiliare inserita in condominio.

Stato di conservazione

Buono per le strutture, da ristrutturare per gli impianti non ordinari.


Unità immobiliare in condominio.

Tipologia mercato Monopolio Fase di mercato Fine espansione - pre-recessione

Filtering Neutro Metodo si Stima applicato

Metodo del confronto di mercato : Market Comparison Approach (MCA).

* data l'assenza degli indici mercantili nel calcolo della superficie originaria indicata nel bando di gara del 2009, gli indici utilizzati nella presente valutazione, sono quelli adottati nella perizia immobiliare a firma dell'ing. Alessandro Lodrini del 30 dicembre 2014, resa disponibile al valutatore dalla committenza.







Pagina 19 di 29

INDICAZIONI SUL PIU’ CONVENIENTE E MIGLIOR USO

Per stimare il valore di mercato il valutatore deve prima determinare il più conveniente e miglior uso, o quello più probabile (HBU – highest and best use).

L’ highest and best use (HBU), ossia il più conveniente e miglior uso, è l’uso che presenta il massimo valore di trasformazione o di mercato tra gli stessi valori prospettati per un immobile. L’HBU è la destinazione alla quale corrisponde il valore massimo tra il valore attuale e i possibili valori di trasformazione.

L’HBU indica quindi la destinazione maggiormente redditizia.

Il valore di stima per l’HBU è il valore atteso, calcolato come media del valore nell’uso attuale e dei valori di trasformazione negli usi alternativi enunciati.

La scelta dell’HBU si riferisce a utilizzazioni :

- Fisicamente e tecnicamente realizzabili (vincolo tecnico)

- Legalmente consentite (vincolo giuridico)

- Finanziariamente sostenibili (vincolo di bilancio)

- Economicamente convenienti rispetto alla destinazione attuale (criterio economico)

Dalle indagini di mercato la destinazione più redditizia dell’immobile oggetto di valutazione è quella attuale (commerciale), in quanto si presuppone che il reddito di mercato attuale sia maggiore dei possibili redditi di trasformazione degli usi alternativi.

L’HBU corrisponde al più probabile reddito di mercato oggetto di valutazione.

APPLICAZIONE DEI PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE

Il canone di mercato è stimato tramite l’applicazione di metodi e procedure di valutazione che riflettono la natura dell’immobile e le circostanze più probabili in cui tale immobile sarebbe posto in locazione sul (libero) mercato. I metodi più comuni, utilizzati per stimare il reddito di mercato, comprendono il metodo del confronto di mercato (market comparison approach) , il metodo finanziario (income approach), il metodo dei costi (cost approach).

PROCEDIMENTO DI STIMA APPLICATO

Il procedimento applicato per la presente valutazione prende spunto dal Market Comparison Approach (MCA), ossia il procedimento di stima del canone di mercato e del reddito degli immobili, attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un possibile insieme di immobili di confronto simili, in questo caso offerti in locazione a canone noto.

Il principio su cui si fonda il procedimento consiste nella considerazione per la quale: “il mercato fisserà il reddito di un immobile allo stesso modo in cui ha già determinato il reddito di immobili simili”.

Sostanzialmente il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata alla stima immobiliare in base alle caratteristiche tecnico – economiche degli immobili considerati.







Pagina 20 di 29

Gli aggiustamenti sono costituiti dai redditi marginali delle caratteristiche quantitative immobiliari e sono il perno dell’analisi.

La scelta delle caratteristiche da introdurre nell’MCA è legata principalmente alle caratteristiche prese in considerazione dai locatori e dai conduttori nel particolare segmento di mercato, perché si intende:

a) stabilire una condizione di verosimiglianza con le scelte compiute dai soggetti e dagli operatori di mercato;

b) simulare fedelmente il meccanismo di mercato in rapporto alle aspettative dei contraenti;

c) rendere plausibile la stima nelle fasi di svolgimento, nella interpretazione e nella dimostrazione dei risultati.

Il MCA si può applicare a tutti i tipi di immobili quando si dispone di dati di confronto rilevati nello stesso segmento di mercato dell’immobile da stimare.

Nel caso specifico si tratta di un procedimento che, pur utilizzando il processo di calcolo tipico del MCA, non lo applica nel senso stretto del termine, ma mira a ridefinire ed adeguare un canone storico applicato allo stesso edificio con le stesse finalità commerciali, in funzione di determinati fattori correttivi imposti dall'andamento del mercato immobiliare (variazione dei valori del canone di mercato negli anni), dalla modifica degli spazi offerti in locazione e dalla variazione delle condizioni al contorno (impianti, servizi generali ecc.).

MISURAZIONI IMMOBILIARI

La misura delle superfici degli immobili è svolta con riferimento alle superfici già presenti sia nel bando di gara del 2009, sia nella perizia immobiliare a firma dell'Ing. Alessandro Lodrini del 30 dicembre 2014, resa disponibile al valutatore dalla committenza.

Per l’analisi estimativa di confronto della superficie principale è stata considerata la SEL (Superficie Esterna Lorda) dell’immobile.







Pagina 21 di 29

STIMA DEL VALORE DELL’IMMOBILE

PARAMETRI DEL SEGMENTO DI MERCATO

• Localizzazione: Brescia zona centrale

• Unità immobiliare: media/grande

• Tipo di contratto: locazione di ramo d'azienda

• Destinazione: commerciale

• Tipologia immobiliare e edilizia: usato centrale, piastra commerciale inserita in fabbricato condominiale.

• Rapporti mercantili:

- Rapporto mercantile reddito superficie primo piano interrato/ reddito superficie principale = 0,75;

- Rapporto mercantile reddito superficie piano ammezzato/ reddito superficie principale = 0,65;

- indice di svalutazione dei redditi del periodo 2010-2015= 0,0664 (6,64%)**;

• Caratteri della domanda e dell’offerta:

- Tipo di attività dei contraenti: Società commerciali/imprenditori; - Motivazione del locatore: investimento immobiliare; - Motivazione del locatario: investimento imprenditoriale.

• Forma di mercato: monopolio

• Tipo di intermediazione: Nessuna, pubblicità con Bando di gara.

• Analisi dell’andamento di mercato del segmento immobiliare: contrazione conclamata.

** non disponendo di dati relativi alle variazioni annuali dei canoni di mercato, il relativo indice di variazione è stato ricavato dall'osservazione dell'andamento dei prezzi di mercato di immobili commerciali simili, considerando in questa fase invariato il tasso di capitalizzazione immobiliare, nell'orizzonte temporale compreso fra il 2010 ed il 2015, desunto dalla banca dati della Borsa immobiliare di Brescia presso ProBrixia, azienda speciale della Camera di commercio di Brescia (allegati 6-7-8-9). Il risultato ottenuto, pari al 13,64% di svalutazione in cinque anni, è stato ridotto dal valutatore di sette punti percentuali, in considerazione della specifica collocazione dell'immobile, particolarmente appetibile per la vicinanza della nuova fermata della Metropolitana cittadina, assente nel 2010, nonché per la grande affluenza di pubblico, ed infine in considerazione della instabile fluttuazione nel tempo del tasso di capitalizzazione immobiliare.







Pagina 22 di 29

METODO DEL CONFRONTO

Market Comparison Approach (MCA)

Il market comparison approach è una procedura sistematica applicata alla stima del canone di mercato degli immobili; si basa su aggiustamenti dei redditi di mercato rilevati in base alle caratteristiche immobiliari degli immobili di confronto e dell'immobile da valutare.

2010 2011 2012 2013 2014 2015 VARIAZIONE

MINIMO € 2.500,00 € 2.500,00 € 2.200,00 € 2.200,00 € 2.200,00 € 2.200,00 -13,64%

-6,64%

-1,33%

VARIAZIONE MERCATO IMMOBILI COMMERCIALI BRESCIA 2010-2015 (fonte ProBrixia)

ANNI

Riduzione dell'indice quinquennale di variazione in funzione dellafluttuazione del tasso di capitalizzazione, della particolare posizionedell'immobile e per la vicina presenza della stazione Metropolitana: + 7%

Nuovo indice quinquennale di variazione: -13,64%+7%=

Indice annuale di variazione dei prezzi: -6,64%/5= -1,33%

Analisi del mercato: tabella rapporti mercantili e relative caratteristiche superficiarie

Comparabile Subject

Unità A S

Sup. principale piano terra (SUP) 1,00 838,39 550,25

Sup. 2° piano interrato (2INT) 0,60 375,53 0,00

Sup. 1° piano interrato (1INT) 0,75 823,10 823,10

Sup. piano ammezzato (AMM) 0,65 96,28 96,28

Sup. primo piano (1P) 1,00 958,76 0,00

Sup. secondo piano (2P) 1,00 838,39 0,00

Superficie e rapporti mercantili superficiari

Determinazione della superficie commerciale in funzione ai rapporti mercantili superficiali

Superficie commerciale mq. 3540,77 1230,16







Pagina 23 di 29

1.Tabella dati

Comparabile Subject

Unità A S

145.000,00€ incognita

60 0

838,39 550,25

375,53 0,00

823,10 823,10

96,28 96,28

958,76 0,00

838,39 0,00

0,00 0,00

0 0

0 1

Reddito totale

Data (mesi)

Sup. principale piano terra (SUP)

Reddito e caratteristiche (unità di misura)

Sup. secondo piano (2P)

Superficie esterna esclusiva

Servizi igienici

Sup. 2° piano interrato (2INT)


Sup. piano ammezzato (AMM)

Sup. primo piano (1P)

Impianti tecnici (sola porzione a servizio del Sub. 12)

Saggio annuo di rivalutazione o svalutazione 0,0133

Saggio livello di piano 0,00

Rapporto compl. area edificata/edificabile 0,00

Reddito medio area edificata 0,00

Costo intervento stato di manutenzione

Livello 1 Da Liv. 1 a Liv. 2 -€



Rapporto di posizione σ 0,90

Saggio di interesse impianti tecnici 0,040

Analisi del mercato: tabella indici mercantili

F1 Senza area esterna

F2 Con area esterna e rapporto complementare

F3 Con area esterna e valore area edificata

Scegli tipologia immobile e relativo teorema

Tipologia immobile e dati di mercato noti

F1

Costo nuovo impianto (euro) parte Sub.12 850.000,00€

Vetustà del bene (n) 5

Durata del bene (t) 25

Costo deprezzato dell'impianto (euro) 680.000,00€

2.2 Calcolo costo deprezzato Impianti tecnici







Pagina 24 di 29

4. Analisi dei redditi marginali

Unità A

160,38€

36,86€

22,11€

27,64€

23,96€

36,86€

36,86€

-€

-€

27.200,00€

Reddito marginale





Data (mesi)




Servizi igienici


5. Tabella di valutazione

Unità A

145.000,00€

9.622,73-€

10.619,82-€

8.304,42-€

-€

-€

35.336,48-€

30.900,07-€

-€

-€

27.200,00€

77.416,48€





Reddito e caratteristica (euro)

Reddito totale

Data (mesi)


redditi CORRETTI



Servizi igienici


6. Sintesi conclusiva

77.416,48

77.500,00€ Valore di mercato arrotondato

Reddito corretto

Alla luce del procedimento estimativo sviluppato è possibile affermare che il più probabile valore di locazione del beni oggetto di valutazione risulta essere di € 77.500,00 annuali.

Tale valore rappresenta il canone di locazione del solo immobile commerciale il quale dovrà essere implementato della parte variabile che rappresenta il reddito di ramo d'azienda da quantificare in misura non inferiore al 2% del volume d'affari annuo registrato ai fini di imposta sul Valore Aggiunto, con un minimo di € 25.000,00 per ogni anno del secondo triennio ed un minimo di € 35.000,00 per ogni anno del terzo triennio.







Pagina 25 di 29

RIESAME DELLE PERIZIA

Il riesame di una valutazione consiste nella revisione del lavoro di un valutatore, intrapresa da un altro valutatore che esercita un giudizio imparziale.

Il riesame della valutazione fornisce un controllo sulla credibilità della valutazione in esame e ne testa la solidità focalizzandosi su :

- l’apparente adeguatezza e attinenza dei dati utilizzati e delle indagini svolte;

- l’adeguatezza dei metodi e delle tecniche utilizzate;

- l’adeguatezza e la ragionevolezza di analisi, opinioni e conclusioni;

I riesami della valutazioni (due diligence) sono eseguiti per diverse ragioni, quali ad esempio:

- ragionevole diligenza richiesta per resoconti finanziari e nella gestione dei beni;

- una testimonianza qualificata e peritale di azioni giudiziarie o in circostanze legali;

- una base per prendere decisioni aziendali;

- determinare se il rapporto sia conforme ai requisiti normativi

Nella valutazione in oggetto il richiedente:

non richiede che il rapporto di valutazione redatto dal valutatore incaricato sia soggetto

a riesame.

richiede che il presente rapporto di valutazione sia soggetto a riesame, in particolare

con il seguente procedimento:

riesame contabile interno : mira a verificare se la valutazione applica o supera tutti i requisiti o linee guida normativi in vigore nel mercato specifico;

riesame a tavolino : il revisore controlla l’accuratezza dei calcoli, la ragionevolezza dei dati, l’adeguatezza della metodologia , con i requisiti normativi e con gli standard professionali;

riesame sul campo : copre tutte le voci esaminate a tavolino e comprende anche una conferma dei dati di mercato, una ricerca per accogliere informazioni aggiuntive e una verifica dei programmi informatici utilizzati nella stesura del rapporto;

riesame tecnico: riesame eseguito per formarsi un’oponione in merito all’adeguatezza, alla ragionevolezza e alla sostenibilità delle analisi, delle considerazioni e delle conclusioni presentate nel rapporto in esame;

riesame della valutazione : fornisce un controllo sulla credibilità della valutazione, sulla solidità del lavoro del valutatore che l’ha eseguita e sulla sua conoscenza, esperienza e indipendenza.







Pagina 26 di 29

FONTI CONSULTATE

I dati impiegati per l’analisi del valore di mercato del canone di locazione derivano da un’indagine di mercato condotta attraverso contatti diretti con operatori del settore e liberi professionisti della zona. I rapporti mercantili sono stati desunti da precedenti perizie effettuate sullo stesso immobile, i saggi di variazione mensile dei redditi derivano dalle indagini di mercato condotte con operatori del settore. Testi bibliografici di riferimento per consultazioni :

o Manuale delle stime immobiliari - prof. Marco Simonotti.

o Prontuario delle stime immobiliari – prof. Marco Simonotti.

o IVSC : International Valuation Standards - Ottava edizione 2007.

o Standards Europei per la Valutazione - 2012

o Codice delle valutazioni immobiliari – Tecnoborsa IV edizione 2011.

o Metodi di Stima immobiliari : applicazione degli standard internazionali – prof. Marco Simonotti.

o Costi parametrici per tipologie edilizie,la valutazione economica dei progetti in fase preliminare“editrice Maggioli”.

o Prezzi e tipologie edilizie - Collegio Ingegneri e Architetti di Milano”, Casa editrice DEI.

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS) ed in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, il valutatore dichiara che:

o la versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso;

o le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate;

o il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione;

o il valutatore ha agito in accordo agli standard etici e professionali;

o il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

o il valutatore possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l’immobile;

o il valutatore ha ispezionato di persona la proprietà;

Il richiedente è consapevole che il rapporto di valutazione è attività presuntiva ed estimativa; nessuna responsabilità potrà essere opposta al valutatore in relazione all’esito di tale valutazione nonché per le decisioni e/o valutazioni eventualmente prese da chiunque sulla base del medesimo rapporto di valutazione.







Pagina 27 di 29

Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini e, in quanto canone previsionale medio ordinario, può discostarsi dal canone conseguente ad una eventuale effettiva trattativa dipendente da fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti.

Il Tecnico valutatore incaricato Geom. Giuliano Vacchi

Brescia, lì 15/01/2016

ALLEGATI:

Planimetrie catastali prima e dopo la divisione

Divisione immobile: allegati 1-2-3-4

Individuazione fascia OMI allegato 5

Dati di mercato Borsa immobiliare di Brescia - ProBrixia allegati 6-7-8-9

Pagina 9

Ad esclusione delle procedure di Autorità Giudiziaria, è vietata la pubblicazione parziale e/o completa del presente documento ed ogni riferimento allo stesso o alle somme valutative in esso contenute, ai nomi dei valutatori ed alle associazioni a cui sono iscritti, senza il consenso scritto del tecnico incaricato .







Pagina 28 di 29







Pagina 29 di 29

10 metri

Ultima planimetria in atti

Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W

Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W

Totale schede: 6 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A3(297x420)Cat

asto

dei

Fab

bric

ati -

Situ

azio

ne a

l 21/

12/2

015

- C

omun

e di

BR

ESC

IA (

B15

7) -

< S

ez.U

rb.:

BR

E -

Fog

lio: 6

- P

artic

ella

: 248

9 -

Suba

ltern

o: 1

0 >

CO

RSO

GO

FFR

ED

O M

AM

EL

I n.

23

pian

o: S

2-S1

-T-1

-2;

BS0

4020

29

07/

12/2

010

Geopoi

http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/stampa.php?id=2157&pr=BS&co=B157&linkzona=BS00004766&idstrada=&anno_semestre=20151&fasciazo… 1/1

Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato

Risultato interrogazione: Anno 2015 - Semestre 1Provincia: BRESCIA

Comune: BRESCIA

Fascia/zona: Centrale/VIA CARMINE,BATTAGLIE,PORTA PILE, BIXIO...

Codice zona: B4

Microzona: 2

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Residenziale

Legenda

© Geopoi, Map Data: © Here, OpenStreetMap contributors

1000 m1000 m1000 m

BRESCIA

© Geopoi, Map Data: © Here, OpenStreetMap contributors

2000 m2000 m2000 mBRESCIA (BS) Zona: D6 Semestre: 20151

ALLEGATO 5

http://www.geopoi.it/geopoiAPI/about.html

http://www.here.com/

http://www.openstreetmap.org/copyright

http://www.geopoi.it/geopoiAPI/about.html

http://www.here.com/

http://www.openstreetmap.org/copyright

Stime immobili - prezzo casa - prezzi case - Probrixia - Borsa Immobiliare Brescia

file:///S:/CLIENTI/BRESCIA%20INFRASTRUTTURE/S.AGATA/08-DOCUMENTI-RICEVUTI/PROBRIXIA/2011_Stime%20immobili%20-%20prezzo%2… 1/1

Home - Contatti - Servizi utenti registrati Dati utente - Documenti - Conto - Servizi - Acquista - Esci

Riepilogo documento SuggerimentiDocumento: 12795-2971 del 15.12.2015 15:46

Listino: Numero 1 Anno XVI ottobre 2010 - aprile 2011

Comune: Brescia (BS)

Tipo immobile: Negozi

Stampa Centro zona di pregio

Centro

Semicentro e ring

id:12795

Questo documento non è più modificabile masolamente visualizzabile.

Per ulteriori informazioni suggeriamo di vedere leavvertenze e le modalità di consultazione dellistino.

Clicca qui per visualizzare il documento.

Help Stima listino Step finale

ProBrixia c/o Camera di Commercio di Brescia Via Einaudi, 23 25121 Brescia tel. 030.3725328 p.iva: 02714450984 Condizioni di vendita - Credits - Privacy - Cookie policy

Valori Minimo Massimo 5.300 €/Mq. 8.000 €/Mq.



ALLEGATO 6

http://probrixia.stimeimmobili.it/

http://probrixia.stimeimmobili.it/contatti

http://probrixia.stimeimmobili.it/servizi-utenti-registrati

http://probrixia.stimeimmobili.it/user/user/edit

http://probrixia.stimeimmobili.it/stima/stima/lista

http://probrixia.stimeimmobili.it/trade/account/view

http://probrixia.stimeimmobili.it/servizi_operatori

http://probrixia.stimeimmobili.it/acquista

http://probrixia.stimeimmobili.it/user/logout


http://probrixia.stimeimmobili.it/avvertenze_listino

http://probrixia.stimeimmobili.it/condizioni-di-vendita

http://probrixia.stimeimmobili.it/credits

http://probrixia.stimeimmobili.it/privacy

http://probrixia.stimeimmobili.it/Cookie-policy





Listino: Numero 2 Anno XVII aprile 2012 - ottobre 2012


Tipo immobile: Negozi

Stampa Corso Palestro

Corso Zanardelli

Via X Giornate

C.so Magenta (fino a Via Cavour)

Via Mazzini

C.tto S.Agata

C.da Cavaletto

Via Gramsci

Via Cavallotti

Via F.lli Porcellaga

Piazzale Arnaldo

Corso Magenta (oltre via Cavour)

C.so Martiri

Piazza Vittoria

C.so Mameli

C.so Garibaldi

Via Crocifissa di Rosa

Borgo Trento




Help Stima listino Step finaleValori Minimo Massimo 6.300 €/Mq. 8.000 €/Mq.


















ALLEGATO 7
















Listino: Numero 2 Anno XIX aprile 2014 - ottobre 2014


Tipo immobile: Spazi commerciali

Stampa Corso Palestro, Corso Zanardelli, Via X Giornate C.so Magenta (fino a Via Cavour) P.zza Loggia Via Mazzini

C.tto S.Agata C.da Cavaletto Via Gramsci Piazza Duomo C.so Cavour Via Cavallotti Via F.lli Porcellaga

Piazzale Arnaldo, Corso Magenta (oltre via Cavour) Piazza Vittoria

C.so Mameli C.so Garibaldi Via S.Faustino

C.so Martiri della Libertà Via Dante Via Tosio

C.da del Carmine Via Capriolo


Via Pusterla

Borgo Trento Via Vittorio Veneto

Via Montesuello Via Trento

Via Triumplina

Via Oberdan

Via XX Settembre Via F.lli Ugoni Via dei Mille

Via Solferino Via Diaz Via XXV Aprile

Via Orzinuovi

Via Dalmazia

Viale S.Eufemia

Viale Piave




Help Stima listino Step finaleValori Minimo Massimo 5.000 €/Mq. 7.000 €/Mq.


















ALLEGATO 8













file:///S:/CLIENTI/BRESCIA%20INFRASTRUTTURE/S.AGATA/08-DOCUMENTI-RICEVUTI/PROBRIXIA/Stime%20immobili%20-%20prezzo%20casa… 1/2



Listino: Numero 2 Anno XX aprile 2015 - ottobre 2015


Tipo immobile: Spazi commerciali

Stampa Corso Palestro, Corso Zanardelli, Via X Giornate C.so Magenta (fino a Via Cavour) P.zza Loggia Via Mazzini

C.tto S.Agata C.da Cavaletto Via Gramsci Piazza Duomo C.so Cavour Via Cavallotti Via F.lli Porcellaga

Piazzale Arnaldo, Corso Magenta (oltre via Cavour) Piazza Vittoria

C.so Mameli C.so Garibaldi Via S.Faustino

C.so Martiri della Libertà Via Dante Via Tosio

C.da del Carmine Via Capriolo


Via Pusterla

Borgo Trento Via Vittorio Veneto

Via Montesuello Via Trento

Via Triumplina

Via Oberdan

Via XX Settembre Via F.lli Ugoni Via dei Mille

Via Solferino Via Diaz Via XXV Aprile

Via Orzinuovi

Via Dalmazia

Viale S.Eufemia

Viale Piave




Help Stima listino Step finaleValori Massimo Minimo 7.000 €/Mq. 5.000 €/Mq.

Valori Massimo Minimo 4.900 €/Mq. 4.000 €/Mq.
















Valori Massimo Minimo 3.100 €/Mq. 2.250 €/Mq. ALLEGATO 9












RELAZIONE DI STIMA - bresciainfrastrutture.it · RELAZIONE DI STIMA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO...

Documents

Transcript of RELAZIONE DI STIMA - bresciainfrastrutture.it · RELAZIONE DI STIMA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO...