Relazione di stima per determinazione del valore di ... · oltre alla stima di tre case cantoniere,...

Relazione di stima immobile

Via Monte Grappa -Limbiate (Mb)

COMMITTENTE: Provincia di Monza e Brianza Piazza Diaz 1, 20900 Monza

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Via Manin 27 - Milano tel. +390263697441/7431 fax +390229011565 e-m

ail: [email protected]

Ns. prot. n. 22833 del 2.10.2012

Relazione di stima per determinazione del valore di mercato di immobili in Via Monte Grappa 30 -32-34-36- 41 e 61- Limbiate (Mb)

INDICE

Premessa .............................................................................................. 2

PARTE PRIMA .............................................................................................. 3

1 Descrizione generale dei beni .............................................................. 3

1.1 Notizie di carattere generale ................................................................ 3

1.2 Caratteristiche degli immobili ............................................................... 5

1.2.1 Edificio - Via Montegrappa, 30 ..................................................................................... 5

1.2.2 Edifici Via Montegrappa, 32-34-36 .............................................................................. 6

1.2.3 Edificio Via Montegrappa, 41 ...................................................................................... 9

1.2.4 Edificio Via Montegrappa, 61 ..................................................................................... 10

1.3 Identificazione catastale ..................................................................... 12

1.4 Consistenze ...................................................................................... 15

PARTE SECONDA ......................................................................................... 16

2 Descrizione tecnico-legale del bene ..................................................... 17

2.1 Descrizione urbanistica ...................................................................... 17

2.1.1 Generalità ................................................................................................................ 17

2.1.2 Destinazione urbanistica ............................................................................................ 17

2.1.3 Certificazioni di conformità ......................................................................................... 17

2.1.4 Contratti di locazione ................................................................................................ 17

Parte terza ........................................................................................... 19

3 Processo di valutazione ...................................................................... 19

3.1 Criteri e metodologie estimative .......................................................... 19

3.2 Individuazione dello scopo della stima ................................................. 19

3.3 Analisi del mercato immobiliare........................................................... 19

3.3.1 Osservatorio del Mercato Immobiliare- primo semestre 2012. ........................................ 19

3.3.2 Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Borsa Immobiliare di Milano............................ 20

3.3.3 Indagini in loco. ........................................................................................................ 20

3.4 Metodologia estimativa adottata ......................................................... 22

3.5 Edifici residenziali di Via Montegrappa .................................................. 22

3.6 Metodologia di stima adottata: esposizione del procedimento. ................ 23

3.7 Procedimento comparativo Market Comparison Approach (MCA). ............ 23

3.8 Individuazione di un campione di immobili di confronto (comparables). .... 24

3.9 Analisi del campione e Scheda degli Elementi di Comparazione ............... 24

3.10 Riallineamento dei dati e Test di Ammissibilità ..................................... 24

3.11 Tabella dei Dati ................................................................................ 24

3.12 Tabella dei Prezzi Marginali ................................................................ 25

3.13 Tabella di valutazione e sintesi valutativa con verifica dei risultati. ......... 25

3.14 Valore unitario caratteristico unità a destinazione residenziale in villino. .. 25

4 Conclusione ...................................................................................... 28




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Premessa

La Provincia di Monza e Brianza, con nota n°35547/6.3/2012/1521 del 14 settembre 2012, e successivo accordo di collaborazione, ha chiesto alla scrivente Agenzia del Territorio la valutazione dei seguenti immobili residenziali in Limbiate:

1.Via Monte Grappa n. 30, Limbiate 2.Via Monte Grappa n. 32, Limbiate 3.Via Monte Grappa n. 34, Limbiate 4.Via Monte Grappa n. 36, Limbiate 5.Via Monte Grappa n.41, Limbiate 6.Via Monte Grappa n. 61, Limbiate

oltre alla stima di tre case cantoniere, non oggetto della presente relazione. Tenuto conto dell’urgenza con la quale Codesto Ente necessitava della valutazione in oggetto, in attesa del completamento dell’elaborato di stima e della completa acquisizione degli elaborati planimetrici, si sono anticipate le prime risultanze valutative con nota n°25531/12 del 31 ottobre 2012, che qui si richiama e si conferma ad eccetto che per i dati di consistenza all’epoca non supportati da planimetrie di dettaglio.




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PARTE PRIMA

1 DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI

1.1 Notizie di carattere generale

Limbiate sorge a nord-est del capoluogo lombardo, da cui dista circa 20 chilometri, ai limiti sud-orientali delle alture delle Groane e a destra del fiume Seveso. Il territorio presenta un’economia agricola e industriale sufficientemente consolidata e in tempi più recenti ha mostrato un sensibile sviluppo demografico. L’urbanizzazione è stata limitata nel tempo dalla presenza: a ovest dell’altipiano delle Groane prevalentemente boschivo e a est dall’esistenza degli storici tracciati viari in uscita da Milano lungo i quali si è determinata un’elevata pressione antropica che ha definito la conformazione degli attuali centri urbani. Nei confronti dell’ambito territoriale di riferimento, Limbiate si colloca tra il sistema lineare delle località disposte lungo la Strada Statale dei Giovi (ad est) dove l’urbanizzazione si presenta molto compatta e la zona delle Groane (ad ovest) caratterizzata invece da un’urbanizzazione molto più discontinua. Il Comune appartiene all’alta pianura milanese, asciutta e poco fertile, pertanto in passato la coltivazione è stata possibile soltanto attraverso l’irrigazione artificiale e con risultati di mediocre livello, tanto che tale attività ha presto perso d’importanza con i primi decenni dello scorso secolo. Il 30% del territorio comunale è compreso nel Parco delle Groane, il restante territorio è occupato da un tessuto urbano prevalentemente residenziale in cui le aree libere ancora rimaste fanno riferimento ad attività estrattive abbandonate o in via di esaurimento e ad alcune attività agricole di tipo marginale in via di dismissione. Difatti le ridotte superfici libere, intercluse nell’urbanizzato e destinate un’agricoltura di tipo residuale, negli ultimi anni hanno registrato uno spostamento sensibile delle attività dal settore cerealicolo-zootecnico a quello florovivaistico e di manutenzione del verde.




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Il territorio è ben servito da tre importanti arterie di collegamento veloce, la “Saronno-Monza” (SS527), la “Milano-Meda” (SP35) e Statale dei Giovi (SS44 bis) che connettono direttamente a Milano. Il comune dispone inoltre di varie linee interurbane di superficie: - una linea tranviaria Milano–Limbiate (da Affori), una delle più antiche reti di trasporto della provincia di Milano con stazioni lungo tutta la Statale dei Giovi; - un servizio di bus che consente il congiungimento con Monza, Saronno e altre zone circostanti. Limbiate non ha una stazione ferroviaria propria ma è raggiungibile in treno da Milano mediante le vicine stazioni di Bovisio Masciago e Varedo che si trovano sulla linea Milano-Seveso-Asso delle Ferrovie Nord Milano. Il comune è costituito da un nucleo abitato principale al quale sono state inglobate due frazioni, quelle di Pinzano e di Mombello (ubicata su un'altura con ampio belvedere sulla campagna milanese) rispettivamente situate a sud e a nord del centro cittadino. I cespiti oggetto della presente relazione di stima sono collocati nelle immediate vicinanze dell’ex Ospedale Psichiatrico di Mombello.




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1.2 Caratteristiche degli immobili

1.2.1 Edificio - Via Montegrappa, 30

Lo stabile, che presenta una tipologia edilizia a destinazione residenziale, ha una pianta quadrangolare e si sviluppa su due livelli fuori terra e uno entro terra, esso dispone di un’ampia area verde ad uso esclusivo, di un’autorimessa e di un rustico. Il fabbricato, realizzato nella prima metà del secolo scorso, ha struttura in muratura portante e solai in latero cemento, la copertura è del tipo a falda inclinata rivestita esternamente con manto in laterizio. Le facciate esterne, in laterizio intonacato, presentano prospetti semplici e una discreta qualità edilizia. L’edificio conserva in parte le caratteristiche originali e risulta parzialmente occupato (piano terra libero). L’edificio principale si presenta sia esternamente e sia internamente in uno stato manutentivo e conservativo mediocre in relazione alla vetustà, nel tempo comunque sono stati eseguiti dei lavori di manutenzione al piano primo, mentre il piano terra è in condizioni di abbandono. Particolari degli esterni

Particolari degli interni (piano terra)




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Particolari degli interni (piano primo)

1.2.2 Edifici Via Montegrappa, 32-34-36

Lo stabile si presenta per età e tipologia edilizia identico all’edificio di via Montegrappa 30, anch’esso è provvisto di un’ampia area verde a uso esclusivo oltre a rustici di pertinenza. Lo stato di manutenzione è pessimo per il civico 32 e mediocre per i civici 34 e 36, come meglio di seguito descritto.

Stato di conservazione Il cespite si presenta in generale in uno scarso stato di conservazione e manutenzione. In particolare il civico 32 risulta completamente puntellato per motivi di sicurezza, ed inagibile.




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I civici 34 e 36 parzialmente occupati risultano in mediocre stato manutentivo: Particolari degli esterni Particolari degli interni al piano terra




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Particolari degli interni al piano primo

1.2.3 Edificio Via Montegrappa, 41

Lo stabile si presenta per età e tipologia edilizia simile agli altri edifici esaminati, anch’esso è provvisto di un’ampia area verde a uso esclusivo oltre a rustici di pertinenza. Lo stato di manutenzione è normale con riferimento alla vetustà, risulta in parte occupato da una cooperativa sociale.




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1.2.4 Edificio Via Montegrappa, 61

Gli stabili si presentano per età e tipologia edilizia simile agli altri edifici esaminati, si tratta però di piccoli condomini su tre piani fuori terra, provvisti di un’ampia area verde a uso esclusivo. Lo stato di manutenzione è normale con riferimento alla vetustà, risultano in massima parte occupato.




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1.3 Identificazione catastale

Gli immobili sono identificati al Catasto del Comune di Limbiate come segue:

PROPRIETÀ PROVINCIA DI MONZA E DELLA BRIANZA

ID01- Via MonteGrappa 30- LIMBIATE

N.C.E.U. Fg. 11, mapp. 63,64 e 65 (graffate) - Cat. A/2N.C.T. Fg. 11, mapp. 62, 70-parte, 123

ID 02_Via MonteGrappa 32- LIMBIATE

N.C.E.U. Fg. 11, mapp. 58, 60 sub 1, 61 (graffate)

Cat. A/3N.C.T. Fg.11, mapp.69-

parte

N.C.E.U. Fg. 11, mapp. 60 sub 2

Cat. A/3




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ID 03_Via MonteGrappa 34/36- LIMBIATE


Cat. A/3


Cat. A/3

N.C.E.U. Fg. 5, mapp. 159 sub 1 (Cat. C/3) - sub 2 (Cat. C/2) - sub 3 (Cat. C/1) - sub 4 (Cat. C/4)

N.C.T. Fg.5 mapp.158/parte, 160 e 161





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Dall’esame della informazioni presenti in banca dati catastale è emersa una corretta identificazione degli immobili, ma una incompleta documentazione planimetrica.


N.C.E.U. Fg. 5, mapp. 138 sub da 101a106

Cat. A/3

N.C.E.U. Fg. 5, mapp. 139 sub da 101a106

Cat. A/3




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1.4 Consistenze

L’unità di consistenza adottata è il metro quadrato di superficie catastale definito dall’Art.3 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 i cui criteri di determinazione sono descritti nell’Allegato C. Le consistenze sono state calcolata ove disponibili sulla base delle planimetrie catastali e degli estratti dei fogli di mappa reperiti agli atti di questo Ufficio ove non presenti in base alle planimetrie fornite dalla Provincia di Monza.

Le seguenti tabelle evidenziano le consistenze dei compendi:

Mappale Destinazione N Piani F.T. N Piani E.T. Sup. per piano

Coeff. Di ragguaglio

Sup. ragg

64 Abitazione 2 119 1 22964 Cantina* 1 119 0,25 29,7562 Rustico 1 40 0,25 1063 Rustico 1 11 0,25 2,75

123 Cortile 1010 mq 1 229 0,1 22,9parte 70 Area* 1 2541 0,02 50,82

345,22345

65 Box 1 36 1 3636


Consistenza complessiva ragguagliata (mq)

TotaleConsistenza complessiva ragguagliata (mq)

CONSISTENZA



Sup. ragg

60 Abitazione* 2 - 130 1 24660 Cantina* 1 31 0,25 7,7558 Rustico 1 15 0,25 3,7559 Rustico 1 14 0,25 3,560 Cortile 530 mq 1 246 0,1 24,6

60-69parte Area* 1 1944 0,02 38,88324,48

32461 Box 1 15 1 15

15

CONSISTENZAID 02_Via MonteGrappa 32- LIMBIATE





Sup. ragg

55 Abitazione 2 - 130 1 24655 Cantina* 1 31 0,25 7,75

53-54 Rustico 1 29 0,25 7,2556-57 Rustico 1 46 0,25 11,5

55 Cortile 700 mq 1 246 0,1 24,655 Cortile 1 454 0,02 9,08

306,18306

CONSISTENZAID 03_Via MonteGrappa 34/36- LIMBIATE





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Subalterno Destinazione Piano Sup. Ragguagliate DPR 138/98

Valore unitario (€/mq)

101 Abitazione e cantina T-S1 71 900102 Abitazione e cantina T-S1 89 900103 Abitazione e cantina 1-S1 71 900104 Abitazione e cantina 1-S1 89 900105 Abitazione e cantina 2-S1 71 900106 Abitazione e cantina 2-S1 89 900

480




480

ID 05_Via MonteGrappa 61- LIMBIATECONSISTENZA- mappale 138

Valore (€)

639008010063900

Totale sup. ragguagliateValore Complessivo (€)

CONSISTENZA- mappale 139Valore (€)

6390080100

Totale sup. ragguagliate432000Valore Complessivo (€)

63900801006390080100

801006390080100

432000



Sup. ragg

159 Laboratorio* PT 1 - 163,8 1 163,8159 Cantina* 1 63,7 0,5 31,85159 Abitazione* P1 1 105,3 1 105,3160 Rustico 1 2 0,25 0,5158 Cortile 770* mq 1 269,1 0,1 18,486158 Cortile 1 500,9 0,02 10,018

313,4563313

161 Box 1 11 1 1111

CONSISTENZAID 04_Via MonteGrappa 41- LIMBIATE


Totale ridotta del 5%Consistenza complessiva ragguagliata (mq)




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PARTE SECONDA

2 DESCRIZIONE TECNICO-LEGALE DEL BENE

2.1 Descrizione urbanistica

2.1.1 Generalità

Lo strumento urbanistico di riferimento, ai fini valutativi, è il Piano Regolatore Generale del Comune di Limbiate, adottato dal Consiglio Comunale con deliberazione n. 52194 dell’1/03/1990 e con successive varianti.

2.1.2 Destinazione urbanistica

Gli immobili in esame ricadono in Zona “F2” disciplinata dall’art.22 delle N.T.A. L’art. 22 prevede quanto segue: - Dette zone sono destinate ad attrezzature pubbliche e collettive esistenti o di previsione aventi rilevanza comprensoriale. Esse sono classificate: 1 – U.S.S.L. n.67 2 – Istituto tecnico agrario e azienda agricola sperimentale 3 – Scuola addestramento cani guida 4 – Provincia di Milano La progettazione e la realizzazione delle attrezzature di cui al titolo è demandata agli Enti e organismi competenti in materia, previa consultazione e parere vincolante del Comune. L’attuazione delle attrezzature previste e la modificazione di quelle esistenti avverrà nel rispetto dei seguenti indici: It = 20.000 mc/ha Rc = 1/3 H =max m. 15,00 Sono comunque fatti salvi i volume esistenti. Dunque le villette esistenti sono considerabili secondo l’attuale destinazione.

2.1.3 Certificazioni di conformità

Non risultano pervenute allo scrivente certificazioni inerenti le conformità degli impianti degli immobili alle normative vigenti e comunque nella valutazione si terrà conto dello stato attuale degli impianti.

2.1.4 Contratti di locazione

Unitamente alla richiesta di determinazione del valore di mercato, è stato fornito, alla scrivente Agenzia del Territorio, l’attuale stato occupazionale dei cespiti. Alle abitazioni occupate sia con regolare contratto (c.que prossimo alla scadenza) sia con contratto scaduto è stato effettuato uno sconto, che tiene conto del venir meno della condizione di immediata disponibilità. Tale condizione agisce negativamente sui valori dei cespiti, in particolare per le abitazioni – più difficilmente liberabili – la condizione di occupato contrae il valore almeno nella misura del 20% (cfr. Il consulente Immobiliare – ed. Il Sole 24 Ore).




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UBICAZIONE E DESCRIZIONE IMMOBILEUNITA'

IMMOBILIARIStato occupazionale

1

AP

PA

RT

AM

EN

TI

FABBRICATOVia Monte Grappa n. 30, LIMBIATE

Unità immobiliare del compendio denominato "abitazioni ex dipendenti Antonini-Corberi", composto da n. 10 vani catastali

n.1 appartamento

a) n. 1 locato (scadenza contratto 31.12.2013)b) n. 1 libero

n.1 appartamento inagibile

n.1 appartamento inagibile


Unità immobiliare del compendio denominato "abitazioni ex dipendenti Antonini-Corberi", composto da n. 5,5 vani al piano terracon annessa corte comune

n.1 appartamentolocato(scadenza contratto 31.12.2013)


Unità immobiliare denominata "Casa ex Telò" composta da n. 6 vani al piano terra

n.1 appartamento libero

n.1 appartamento

n.1 appartamento

n.1 lotto


n.1 appartamento occupato











n. ID

FABBRICATIVia Monte Grappa n. 61, LIMBIATE

Unità immobiliari denominate "palazzina A" e "palazzina B", ciscuna composta da tre piani furoi terra e un piano interrato

Ciascun piano fuori terra è composto da due appartamenti, per un totale complessivo di n.12 appartamenti, con corte comune


Unità immobiliare del compendio denominato "abitazioni ex dipendenti Antonini-Corberi", composto da n.2 appartamenti: A) appartamento composto da n.4 vani catastali al piano terra;B) appartamento composto da n.4,5 vani catastali al primo pianocon annessa corte comune, oltre a terreno

FABBRICATOVia Monte Grappa n.41, LIMBIATE

Unità immobiliare denominata "Ex spaccio dipendenti Antonini-Corberi" composti di n.2 appartamenti su due piani, con annessa corte comune

5

2

3

4

a) locato(scadenza contratto 31.12.2014)b) libero




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Parte terza

3 PROCESSO DI VALUTAZIONE

3.1 Criteri e metodologie estimative

Secondo i principi generali di estimo il giudizio di stima, poiché deve essere oggettivo e generalmente valido, deve tenere conto del principio dell’“ordinarietà” ed articolarsi nei seguenti passi:

1. scelta dei criteri/metodi idonei a ricostruire il valore economico da determinare;

2. assunzione dei necessari elementi di riferimento; 3. individuazione del valore economico dei beni di interesse, in dipendenza

dello scopo della stima secondo i seguenti criteri: a. il più probabile valore di mercato; b. il più probabile valore di costruzione e di ricostruzione; c. il più probabile valore di trasformazione; d. il più probabile valore complementare; e. il più probabile valore di surrogazione; f. il più probabile valore di capitalizzazione.

3.2 Individuazione dello scopo della stima

La finalità della presente stima è la valutazione degli immobili in oggetto al fine di procedere alla loro alienazione a mezzo di asta pubblica.

3.3 Analisi del mercato immobiliare

3.3.1 Osservatorio del Mercato Immobiliare- primo semestre 2012.

Si fa riferimento all’Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall’Agenzia del Territorio di Milano, Comune di Limbiate, fascia periferica.

I semestre 2012 Valori di vendita

(€/mq) Canoni

(€/mq anno) Saggio (%)

IA (%)

Tipologia edilizia minimo massimo minimo massimo R1 R2 min max

Ville e villini (stato ottimo)

1650 1950 5,2 5,8 3,8 3,6 24 25

Ville e villini (stato normale)

1300 1600 4,1 4,7 3,8 3,5 24 25

Ville e villini (stato scadente)

1100 1300 3,4 4,1 3,7 3,8 24 25

Abitazioni civili (stato ottimo)

1600 1900 5 5,7 3,8 3,6 22 23

Abitazioni civili (stato normale)

1250 1550 3,9 4,5 3,7 3,5 22 23

Abitazioni civili (stato scadente)

900 1250 2,6 3,9 3,5 3,7 22 23

Box (stato normale)

800 950 3,3 4 5 5,1 - -




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3.3.2 Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Borsa Immobiliare di Milano.

Si fa riferimento alla “Rilevazione dei prezzi degli immobili”, I semestre 2012, redatta dalla Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Monza Brianza in collaborazione con l’O.S.M.I., Borsa Immobiliare di Milano. Comune di Limbiate, zona periferia: I prezzi indicati sono quotazioni di mercato e si riferiscono ai mq commerciali. Compravendita: i valori indicati possono essere incrementati o diminuiti fino al 30% in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’immobile.

3.3.3 Indagini in loco.

Per gli edifici in esame, al fine di integrare i valori unitari riportati dai bollettini con valori riscontrati sul territorio in modo diretto, si sono svolte opportune indagini dirette di mercato sul posto rilevando le offerte formulate principalmente da agenzie e operatori di mercato. Per il caso specifico sono stati presi in esame immobili in vendita a destinazione residenziale - tipologia villa.

Nella sottostante tabella si riportano i risultati dei dati di ricerca:

N Sup

(mq) Prezzo richiesto (€) Descrizione Immagine

1 120

295.000,00

Limbiate, Mombello, villa singola di 120 mq in contesto tranquillo, composta da ingresso, cucina abitabile, ampio soggiorno, cameretta, camera matrimoniale, bagno padronale con vasca, taverna, con locale open space, autorimessa, lavanderia e ripostiglio. Libera su tutti i 4 lati all'esterno è presente un giardino di 550 mq circa; libera subito! Pirellire agency di senago

Prezzo unitario

richiesto (€/mq)

2.458,00

I semestre 2012 Valori di vendita (€/m2) Canoni locativi (annuo a corpo)

Tipologia edilizia Minimo Massimo Minimo Massimo

Appartamenti nuovi o ristrutturati

1700 1950 - -

Appartamenti recenti entro 35 anni

1200 1450 - -

Appartamenti vecchi oltre 35 anni

900 1150 - -

Valori di vendita (€ a corpo) Canoni locativi (€/m2 anno)

Minimo Massimo Minimo Massimo

Box 12000 14000 - -




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per la L

om

bard

ia –

Uffic

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rovin

ciale

di M

ilano



N Sup

(mq) Prezzo richiesto (€) Descrizione Immagine

2 300

700.000,00

Zona: Villaggio Giovi VILLA INDIPENDENTE, posta su un terreno di 650 mq. c.a.. COMPLETAMENTE RISTRUTTURATO nel 2006 con MATERIALI DI ASSOLUTO PREGIO, è fornito di impianti di antifurto, CONDIZIONAMENTO CANALIZZATO E DOMOTICA. Composta: il piano terra: soggiorno con zona pranzo, cucina abitabile e bagno, di mq. 120 c.a.; il piano primo: 4 camere e doppi servizi, oltre balcone, di mq. 120 c.a.; TAVERNA di mq. 120, lavanderia, bagno, ripostigli. e box quadruplo. Edilcase - Paderno Dugnano

Prezzo unitario

richiesto (€/mq)

2.333,00

3 100

269.000,00

Villa singola libera su quattro lati. L'ampia area esterna offre la possibilità di creare due posti auto. La zona giorno è composta dal soggiorno e dall'ampia cucina abitabile. La zona notte è composta dalle due camere matrimoniali ed i servizi. La cantina utilizzata come taverna completa la proprietà. Disponibilità immediata. TECNOCASA Limbiate

Prezzo unitario

richiesto (€/mq)

2.690,00

4 200

550.000,00 Limbiate zona Centro - Disponiamo di immobile indipendente, in buone condizioni, costruito nel 1970. Villa singola indipendente ristrutturata e ampliata nel 1995, con due accessi carrai, composta da: soggiorno con soppalco, cucina abitabile, tre camere, doppi servizi, cantina di mq. 50 e terreno di mq. 950. Possibilità di sopralzare un piano e ampliare di mq. 150. € classe G Ipe 372,14 Kwh/mqa. Edilproposte Limbiate - Corso Milano n. 14 - 02/99051345

Prezzo unitario

richiesto (€/mq)

2.750,00

5 120

250.000 Vendiamo villa singola del 1986, disposta su 2 livelli libera su 4 lati con area esterna circostante, 5 locali e doppi servizi con doppio soggiorno con camino e ampia cucina abitabile, balconi e terrazzo, annesso box con cantina sottostante, libera subito. Solare Case Cesano Maderno

Prezzo unitario

richiesto (€/mq)

2.083,00

La superficie indicata è quella utilizzata dalla fonte da cui si è attinto il dato di vendita. Nel valore complessivo di vendita è compreso il prezzo dell’autorimessa.




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I valori, per la tipologia indicata, corrispondono all’offerta esistente sul mercato immobiliare, apprezzati dal mercato immobiliare, in un normale stato, da leggere con la precisazione che si tratta di offerte e non di prezzi spuntati, e che in sede di trattativa possono registrare ribassi persino del 10%.

3.4 Metodologia estimativa adottata

Come si evince dall’oggetto e dallo scopo della valutazione si tratta di determinare il valore di mercato degli immobili in oggetto al fine di un eventuale alienazione tramite asta pubblica. Pertanto per l’individuazione del valore degli immobili si procederà tramite l’applicazione del procedimento comparativo Market Comparison Approach (MCA) determinando in tal modo il valore di mercato di immobili aventi destinazione residenziale e tipologia edilizia a villa.

3.5 Edifici residenziali di Via Montegrappa

Al fine di individuare i valori di mercato da utilizzare per la valutazione sono stati esaminati una serie di atti di vendita depositati presso l’Ufficio per il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio stipulati nell’ultimo periodo, si sottolinea che sono stati considerati per la tipologia edilizia A/7= abitazione in villini

Tipologia abitazione in villini

Si precisa che tutti gli immobili presi in considerazione quali possibili comparables sono ubicati in zone OMI D periferica e B centrale. Si fa inoltre presente che alcuni prezzi di compravendita riportati negli atti della Tabella (colonna A) sono comprensivi di box, al fine di ottenere esclusivamente il prezzo riferito alla sola abitazione si è proceduto a detrarre dal prezzo complessivo il valore stimato del box ottenendo cosi il solo prezzo dell’abitazione (colonna B). Si evidenzia altresì che le u.i.u. la cui categoria catastale sono così distinte: *hanno una tipologia edilizia residenziale in villetta a schiera e non unifamiliare come i cespiti oggetto di valutazione; **sono solo una porzione di una residenza unifamiliare.

Data Atto

Codice fiscale

del Notaio

Rep. Fg Map Sub Prezzo (€) A

Prezzo escluso box(€)

B

Cat. Cata stale

Sup. Cat. (mq)

Prezzo (€/mq)

Zona Omi

Cn

01/02/12 SSSVNT70L48A944Y 11766/8421 27 537 3 337.800 314.800 A07* 165 1.902 D Ca

11/01/12 CMMNTN66R04F839F 101540/14843 28 488 703 205.000 178.000 A07** 89 2.000 B Cb

12/04/12 MNFCRL71E12F158X 23826/11179 12 51 702-703 650.000 590.000 A07 414 1.425 D Cc

24/04/12 VRLDRCR43H01L570Y 240417/20904 27 121 1 250.000 250.000 A07 144 1.736 D Cd

04/05/12 GRRSMN67E67F839J 17646/10170 39 289 2 193.000 193.000 A07** 123 1.569 D Ce




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3.6 Metodologia di stima adottata: esposizione del procedimento.

Con riferimento allo scopo della stima e ai presupposti scaturenti dall’analisi del segmento di mercato in cui può essere collocato il bene in esame, si ravvisano le condizioni per la stesura di una soddisfacente scala valori di mercato “ordinario” e quindi per l’applicabilità del criterio del valore di mercato. Pertanto per la determinazione del valore di mercato unitario a nuovo attribuibile alla destinazione Residenziale si ritiene di proseguire con il Procedimento Comparativo Market Comparison Approach (MCA).

3.7 Procedimento comparativo Market Comparison Approach (MCA).

Il procedimento comparativo pluriparametrico, è un procedimento che permette di determinare il valore di mercato di un immobile attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme d’immobili simili contrattati di recente e di prezzo noto. Detta procedura si fonda sul principio per il quale il mercato stabilisce il prezzo dell’immobile da valutare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili di confronto, e risulta essere una procedura di comparazione sistematica che prende come termini di paragone le caratteristiche tecnico-economiche (superfici, stato di manutenzione, impianti, posizione ecc) degli immobili in valutazione. Ognuna di queste caratteristiche risulta apprezzata in misura diversa dal mercato che la traduce in un prezzo unitario, parte di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato da una particolare caratteristica, che concorrono alla formazione del prezzo unitario complessivo. La quantità con cui una caratteristica è presente nell’immobile, nel caso di una caratteristica quantitativa, ovvero il grado con il quale essa è posseduta, nel caso di una caratteristica qualitativa, determina l’entità del prezzo componente corrispondente, essendo questo legato alla quantità o alla qualità della corrispondente caratteristica dal “prezzo marginale”. Il prezzo marginale esprime per definizione la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica stessa. I valori finali omogeneizzati per ogni caratteristica valutata, forniscono i prezzi corretti di ogni fabbricato preso come comparabile, tali valori unitari, opportunamente mediati forniranno il valore unitario da applicare al fabbricato in valutazione. La motivazione, infatti, per l’utilizzazione di un procedimento comparativo di mercato pluriparametrico come quello del caso in esame, può essere ricercata nella circostanza che avendo le indagini di mercato fornito un campione di prezzi e/o valori riferiti ad immobili non sufficientemente omogenei all’immobile in stima (per caratteristiche estrinseche ed intrinseche) non è opportuno adottare un procedimento monoparametrico, ma un procedimento pluriparametrico in grado di quantificare l’influenza sul prezzo di ciascuna caratteristica significativa. In tale modo è possibile omogeneizzare in termini di prezzi gli immobili di confronto all’immobile oggetto di stima rispetto a ciascuna caratteristica significativa e quindi calcolare il valore cercato mediando i prezzi di riferimento corretti. Si precisa che per consentire la comparazione tra le u.i.u., non avendo un progetto definito, ai fini della valutazione del bene in stima (subjet) si ipotizza come riferimento una unità residenziale di tipo ordinario avente consistenza ipotizzata di mq 90 e caratteristiche tecnico-economiche di tipo civile.




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3.8 Individuazione di un campione di immobili di confronto (comparables).

Dalle ricerche svolte sono emersi dei casi comparabili, meglio dettagliati al paragrafo 3.3.5, che si ritiene possano ampliamente soddisfare i requisiti di omogeneità con l’immobile in oggetto, un’eventuale differenziazione in alcune caratteristiche viene armonizzata attraverso parametri correttivi meglio spiegati in seguito. Sotto l’allegato “C” si elencano i casi considerati e i dati desunti ed utilizzati nel prosieguo della perizia.

3.9 Analisi del campione e Scheda degli Elementi di Comparazione

Come sopra riportato, l’indagine di mercato ha consentito di individuare un campione di immobili in edifici simili per localizzazione di dettaglio. Tutti gli immobili identificati presentano caratteristiche simili o assimilabili a quelli oggetto di stima. Le caratteristiche quali-quantitative degli stessi, ritenute rilevanti ai fini della presente valutazione, sono riportate nella “Scheda degli Elementi di Comparazione” che va sotto l’allegato “D”.

3.10 Riallineamento dei dati e Test di Ammissibilità

Per quanto sopra indicato, i comparables individuati vengono ora sottoposti ad un test di ammissibilità. L’intervallo di confronto o range di ammissibilità, ha:

• Come estremo inferiore il valore minimo OMI (VOMImin) nel semestre più

prossimo all’epoca cui deve riferirsi la stima del subject, per la zona OMI, la tipologia e lo stato manutentivo propri del subject

• come estremo superiore il valore massimo OMI (VOMImax) nel semestre più

prossimo all’epoca cui deve riferirsi la stima del subject, per la zona OMI, la tipologia e lo stato manutentivo propri del subject

range di ammissibilità VOMImin < p’Cj < VOMI

max

ove, con p’Cj, si intende il generico prezzo unitario omogeneizzato, ottenuto per ciascuno dei comparables dal rapporto tra prezzo complessivo omogeneizzato P’Cj diviso la superficie ragguagliata STCj. Si riporta, sotto l’allegato “E”, la tabella del Test di Ammissibilità, ottenuta in massima parte con la semplice trasposizione dei dati già presenti nella Scheda degli Elementi di Comparazione.

3.11 Tabella dei Dati

La Tabella dei Dati, che va sotto l’allegato “F”, prende in considerazione il “peso” delle caratteristiche per le quali il mercato locale riconosce una significativa influenza nella formazione del prezzo. Tale peso corrisponde al punteggio attribuito al nomenclatore nel caso di caratteristica qualitativa e al valore della stessa nel caso di caratteristica quantitativa. Nel caso in esame le caratteristiche possedute di diverso grado dall’immobile in stima e da quelli di confronto, sono:

� C1 – localizzazione di dettaglio; � C2 – tipologia architettonica; � C3 – Stato manutentivo dell’immobile;




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� C4 – consistenza ragguagliata; � C5 – livello di piano; � C6 – orientamento prevalente; � C7 – qualità dell’affaccio prevalente; � C8 – stato manutentivo dell’unità immobiliare.

3.12 Tabella dei Prezzi Marginali

La tabella dei prezzi marginali (allegato“G”) applica il principio di sostituzione, il principio di complementarietà e i rapporti mercantili al prezzo unitario minimo (pCmin) nel caso della caratteristica consistenza, oppure al prezzo del singolo comparable (Pci) per le altre caratteristiche.

3.13 Tabella di valutazione e sintesi valutativa con verifica dei risultati.

La tabella di valutazione, che va sotto il nome di allegato “H”, riporta le caratteristiche prese in esame e, per ciascuno degli immobili in comparazione, riporta sia le differenze di quantità/punteggio tra l’immobile in stima e quello i-esimo in comparazione, per ciascuna caratteristica esaminata, sia le conseguenti correzioni di prezzo che si ottengono come prodotto tra le suddette differenze di quantità/punteggio ed i corrispondenti prezzi marginali. Si ottiene così per ogni immobile in comparazione il prezzo corretto e quindi anche il suo prezzo unitario. Il valore PS del subjet si determina quale media aritmetica dei prezzi corretti dei comparables. La verifica dei risultati tende ad accertare che i prezzi corretti siano all’interno della tolleranza estimale e cioè ± 10% dal valore medio determinato.

3.14 Valore unitario caratteristico unità a destinazione residenziale in villino.

Considerato quanto su esposto, a seguito di approfondite indagini di mercato e analisi delle singole consistenze, in relazione alla ubicazione e caratteristiche dell’immobile, considerando l’attuale andamento del mercato e tenendo presenti i risultati ottenuti dall’applicazione dell’ MCA, il valore unitario caratteristico attribuibile ai fini della valutazione è pari in c.t. a:

900,00 €/m2

Sulla base di tale valore unitario è stato calcolato il valore delle singole u.i.u., divisi per n° civici.

345,22345

65 Box 1 36 1 3636

Destinazione €/mq- €/corpo Destinazione V. unitario Consistenza V. totaleAbitazione 900 Abitazione 900 345 310500Box 630 Box 630 36 22680

333180


TOTALE €

VALORE COMPLESSIVO


Valori unitari





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324,48324

61 Box 1 15 1 1515

Destinazione €/mq- €/corpo Destinazione V. unitario Consistenza V. totaleAbitazione 700 Abitazione 700 324 226800Box 490 Box 490 15 7350

234150TOTALE €

VALORE COMPLESSIVO



Valori unitari


306,18306

Destinazione €/mq- €/corpo Destinazione V. unitario Consistenza V. totaleAbitazione 900 Abitazione 900 306 275400

275400TOTALE €

VALORE COMPLESSIVO

ID 03_Via MonteGrappa 34/36- LIMBIATE

Valori unitari


313,4563313

161 Box 1 11 1 1111

Destinazione €/mq- €/corpo Destinazione V. unitario Con sistenza V. totaleAbitazione 900 Abitazione 900 137,15 € 123.435Box 630 Box 630 11 € 6.930Lab/neg 900 Lab/neg 900 175,85 € 158.265

TOTALE € € 288.630



Valori unitari

Totale ridotta del 5%Consistenza complessiva ragguagliata (mq)

VALORE COMPLESSIVO




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480




480

Destinazione €/mq Destinazione V. unitario Consistenza V. totaleAbitazione 900 Abitazione 900 960 864000

864000

Valore Complessivo (€)

63900801006390080100

801006390080100

432000

Valori unitari

Totale sup. ragguagliateValore Complessivo (€)


6390080100

Totale sup. ragguagliate432000


TOTALE €

VALORE COMPLESSIVO mappale 138 e 139


639008010063900




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4 Conclusione

Sulla base delle indagini di mercato effettuate e delle analisi condotte, tenuto conto dello stato manutentivo e occupazionale attuale, si sono individuati ai fini della vendita a mezzo di asta pubblica i seguenti valori:

Consistenze (mq) (DPR 138/98) VALORE (€) a

libero

riduzione per stato

occupazionale

VALORE (€) (nell'attuale stato occupazionale) Residenziale Box Non Residenziale

Via Monte Grappa n. 30 345,00 36,00 333.180,00 -20% 266.544,00

Via Monte Grappa n. 32 324,00 15,00 234.150,00 234.150,00

Via Monte Grappa n. 34/36

306,00 275.400,00 -20% 220.320,00

Via Monte Grappa n.41 137,15 11,00 175,85 288.630,00 -20% 230.904,00

Via Monte Grappa n. 61

71,00 63.900,00 -20% 51.120,00 89,00 80.100,00 -20% 64.080,00 71,00 63.900,00 -20% 51.120,00 89,00 80.100,00 80.100,00 71,00 63.900,00 -20% 51.120,00 89,00 80.100,00 -20% 64.080,00 71,00 63.900,00 -20% 51.120,00 89,00 80.100,00 -20% 64.080,00 71,00 63.900,00 63.900,00 89,00 80.100,00 -20% 64.080,00 71,00 63.900,00 -20% 51.120,00 89,00 80.100,00 -20% 64.080,00

TOTALE 1.671.918

Milano,

IL TECNICO

(Ing. Giuseppina Vigna)

IL RESPONSABILE TECNICO (Ing. Salvatore Musumeci)

IL DIRETTORE (Ing. Antonio Peluso)

Alla presente si allegano n. 3 documenti elencati ed esplicitati nelle pagine

successive.

Relazione di stima per determinazione del valore di ... · oltre alla stima di tre case cantoniere,...

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