RELAZIONE DI STIMA - d3h8bn4njg0vla.cloudfront.net filePERIZIA DI STIMA P.m. 3 p.ed. 304, ... METODO...

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PERIZIA DI STIMA

P.m. 3 p.ed. 304, p.f. 89/1, p.ed. 1003, p.ed. 1004, p.f. 1470 e p.m. 2 p.ed. 1146

C.C. CEMBRA

Il sottoscritto geom. Fabrizio Calovi, iscritto al REA N° TN - 167277 della CCIAA di

Trento, n° 965 ex-Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione, Sezione Agenti immobiliari,

è stato incaricato dalla Dott.ssa Marilena Segnana, in qualità di Curatore del Fallimento

43/2016 della società F.lli Zanotelli S.r.l. in liquidazione con sede a Cembra, (TN), località

Predole n. 23/2, di procedere alla stima, secondo i criteri stabiliti dall’art. 173bis c.p.c., del

valore di mercato della piena proprietà, delle unità immobiliari poste a Cembra (TN) e

formate dalle: p.m. 3 p.ed. 304, p.f. 89/1, p.ed. 1003, p.ed. 1004, p.f. 1470 e p.m. 2 p.ed. 1146

in C.C. CEMBRA.

METODO DI STIMA

In considerazione dello scopo della presente stima e cioè la determinazione del più probabile

valore venale dei beni immobiliari oggetto della stessa, nella redazione della presente perizia

si è applicato il metodo comparativo per confronti con i valori dati dal mercato locale.

Tale metodo prende in considerazione una rilevazione statistica delle quotazioni adottate in

compravendite di beni con caratteristiche similari, avvenute nella zona interessata,

valutando i vari fattori di particolarità intrinseca ed estrinseca insite nel bene immobiliare.

INTRODUZIONE

La p.ed. 304 è un rustico di campagna ai margini dell’abitato di Cembra. La p.m. 3 della

p.ed. 304, tavolarmente descritta come piccolo locale (uso cesso) nel cantone di mattina

mezzodì, è un piccolo avvolto delle dimensioni interne di circa 1,40x3,00 ml. posto a piano

interrato della p.ed. 304, con accesso diretto dalla p.f. 89/1. Il piano interrato della p.ed. 304

corrisponde con il piano campagna della p.f. 89/1.

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La p.f. 89/1 consiste in un terreno agricolo a orto in aderenza alla p.ed. 304.

Le p.ed. 1003 e 1004 erano originariamente delle tettoie nel terreno agricolo p.f. 1470 di

cui oggi non esiste più alcuna traccia. Il loro sedime sarà valutato assieme al lotto di terreno

agricolo p.f. 1470.

La p.m. 2 p.ed. 1146 consiste in una porzione di terrazzino di copertura del locale bottega

p.m. 1 sottostante.

Gli immobili si trovano nel abitato di Cembra (TN).

INQUADRAMENTO GENERALE

COLLOCAZIONE GEOGRAFICA GENERALE.

Cembra è il principale abitato dell’omonima valle, posto sul versante orografico destro del

torrente Avisio, in Provincia di Trento; si trova ad un'altitudine di circa 670 s.l.m. e conta

circa 1.800 abitanti. La valle di Cembra in destra orografica è percorsa dalla ss612.

Dal 1° gennaio 2016 il Comune di Cembra si è fuso con quello di Lisignago costituendo il

Comune di Cembra Lisignago.

L’ambiente in cui è inserito l’abitato di Cembra è di mezza montagna, con aree agricole

prevalentemente a vigneto e ampie zone boschive.

Gli immobili oggetto della presente stima sono collocati nel abitato di Cembra dove sono

presenti vari servizi quali uffici pubblici e privati, scuole, negozi, supermercato, banca,

posta, ambulatorio medico etc…

COLLOCAZIONE GEOGRAFICA DEGLI IMMOBILI

La p.ed. 304 e la p.f. 89/1 si collocano al margine superiore del centro storico di Cembra.

La zona è marginale all’area residenziale del centro storico e principalmente caratterizzata:

a valle dalla presenza di case e porzioni di casa uni e pluri-familiari, spesso in aderenza fra

di loro; a monte da un’area agricolo boschiva.

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La p.f. 1470 e le p.ed. 1003 e 1004 sono posizionate in località Campagna Rasa nella zona

agricola al margine sud dell’abitato di Cembra;

La p.ed. 1146 si colloca sul corso principale dell’abitato di Cembra.

Gli indirizzi degli immobili sono i seguenti:

P.ed. 304 e la p.f. 89/1: Via dell’Acquedotto, 38034 CEMBRA (TN);

P.f. 1470 e p.ed. 1003 e 1004: Via del Ciclamini, 38034 CEMBRA (TN).

P.m. 2 p.ed. 1146: Viale IV Novembre n° 33, 38034 CEMBRA (TN).

Le coordinate di localizzazione GPS sono le seguenti:

p.ed. 304 e la p.f. 89/1: 46°10'36.00"N, 11°13'18.87"E.

p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470: 46°10'12.77"N, 11°13'10.53"E.

p.ed. 1146 p.m. 2: 46°10'30.03"N, 11°13'15.80"E.

IDENTIFICAZIONE dei BENI, dei CONFINI e dei DATI CATASTALI

CONFINI

La configurazione dei confini della p.ed. 304, p.f. 89/1, p.f. 1470 e p.m. 2 p.ed. 1146

corrisponde all’estratto mappa depositato presso l’Ufficio del Catasto di Trento, allegato alla

presente perizia. Le p.ed. 1003 e 1004 non esistono più e i loro confini non sono fisicamente

identificabili.

ANALISI dei SINGOLI IMMOBILI

P.M. 3 P.ED. 304 e P.F. 89/1

DATI TAVOLARI e CATASTALI

Le unità sono iscritte all’Ufficio del Catasto e Libro Fondiario di Trento con i seguenti dati

catastali e tavolari.

Dati Catastali: C.C. CEMBRA, (093), P.T. 4, F.M. 11, p.ed. 304 p.m. 3. Unità non censita.

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Di questo locale non è stata trovata alcuna planimetria presso l’ufficio del Libro Fondiario,

del Catasto e presso l’Ufficio Tecnico comunale.

Dati Catastali: C.C. CEMBRA, (093), P.T. 179, F.M. 11, p.f. 89/1, Coltura vigna, Classe

3, Superficie mq. 237, R.D. 0,80€, R.A. 0,43 €.

Per ulteriori dettagli si rimanda alla visione dei relativi estratti tavolari e visura catastale

allegati alla presente perizia.

P.M. 3 P.ED. 304

CORRISPONDENZA FRA PLAMINETRIA CATASTALE E STATO REALE

La p.m. 3 p.ed. 304 è priva di planimetria catastale e della divisione in porzioni materiali

non esiste l’elaborato Piano di Divisione Materiale.

P.M. 3 P.ED. 304 - PROPRIETA’ e DIRITTI REALI

F.Lli Zanotelli S.R.L. sede di Cembra, 00425060225 - quota 1/1.

11/11/2013 - G.N. 8995/5 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETÀ per 1/1.

Atto d.d. 27/12/2011.

06/06/2016 - G.N. 4852/2 ANNOTAZIONE sentenza dichiarativa di fallimento di

data 21 aprile 2016.

Atto di provenienza dell’immobile: G.N. 8995 del 11/11/2013 atto di fusione delle società

Immobilcembra S.r.l. e F.Lli Zanotelli S.r.l.

Per ulteriori dettagli si rimanda alla visione dell’estratto tavolare allegato alla presente

perizia.

P.M. 3 P.ED. 304 - RIASSUNTO DELLE PRINCIPALI ISCRIZIONI IPOTECARIE

14/12/2015 - G.N. 10326/97 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA - P.T.

ACCESSORIA EUR 125.000,00 nell'importo massimo comprensivo di Euro 94.257,93

quale importo ingiunto, oltre a interessi per tre annualità, spese ed accessori come da

decreto ingiuntivo. A carico p.ed. 304 P.M. 3, Cassa Rurale di Pergine - Banca di

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Credito Cooperativo - Società Cooperativa sede di Pergine Valsugana, 00109850222.

Decreto ingiuntivo d.d. 09/12/2015.

- annotazione simultaneità con principale P.T. 1490 II G.N. 10326/1 – 2015.


ACCESSORIA EUR 130.000,00 nell'importo massimo, comprensivo di Euro

105.742,07 quale importo ingiunto, oltre a interessi per tre annualità, spese ed accessori

come da decreto ingiuntivo. A carico p.ed. 304 P.M. 3, Cassa Rurale di Pergine -

Banca di Credito Cooperativo - Società Cooperativa sede di Pergine Valsugana,

00109850222. Decreto ingiuntivo d.d. 09/12/2015.



ACCESSORIA EUR 75.000,00 per l'importo massimo, comprensivo di Euro 59.102,25

quale importo ingiunto oltre a interessi per tre annualità, spese ed accessori come da






PRINCIPALE EUR 1.250.000,00 di capitale, interessi come da decreto ingiuntivo ed

EUR 100.000,00 quale importo massimo per spese ed accessori, a carico p.ed. 304

P.M. 3, Cassa Rurale Lavis - Valle di Cembra - Banca di Credito Cooperativo -

Società Cooperativa sede di Lavis, 00109500223. Decreto ingiuntivo d.d. 20/01/2016.

- annotazione simultaneità con accessorie: P.T. 72 II G.N.556/50 – 2016, P.T. 108 II

G.N.556/2 – 2016, P.T. 179 II G.N.556/3 – 2016, P.T. 204 II G.N.556/51 – 2016,

P.T. 326 II P.M.6 G.N.556/65 – 2016, P.T. 326 II P.M.7 G.N.556/52 – 2016, P.T.

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326 II P.M.8 G.N.556/61 – 2016, P.T. 468 II G.N.556/56 – 2016, P.T. 768 II

G.N.556/53 – 2016, P.T. 933 II P.M.2 G.N.556/54 – 2016, P.T. 1198 II P.M.1

G.N.556/4 – 2016, P.T. 1260 II G.N.556/5 – 2016, P.T. 1490 II G.N.556/6 – 2016,

P.T. 1817 II P.M.1 G.N.556/7 – 2016, P.T. 1817 II P.M.2 G.N.556/55 – 2016, P.T.

1817 II P.M.3 G.N.556/62 – 2016, P.T. 1817 II P.M.4 G.N.556/57 – 2016, P.T.

1952 II G.N.556/8 – 2016, P.T. 1966 II P.M.2 G.N.556/58 – 2016, P.T. 1966 II

P.M.3 G.N.556/63 – 2016, P.T. 1966 II P.M.4 G.N.556/64 – 2016, P.T. 2016 II

P.M.1 G.N.556/46 – 2016, P.T. 2183 II P.M.2 G.N.556/9 – 2016, P.T. 2184 II

P.M.2 G.N.556/59 – 2016, P.T. 2201 II G.N.556/10 – 2016, P.T. 2254 II P.M.1



G.N.556/15 – 2016 ,P.T. 2254 II P.M.8 G.N.556/16 – 2016, P.T. 2254 II P.M.9










G.N.556/34 – 2016, P.T. 2276 II P.M.3 G.N.556/35 – 2016, P.T. 2331 II

G.N.556/36 – 2016, P.T. 2350 II P.M.10 G.N.556/37 – 2016, P.T. 867 II Lavis

P.M.2 G.N.556/60 – 2016, P.T. 2798 II Lavis P.M.13 G.N.556/47 – 2016, P.T. 2798

II Lavis P.M.15 G.N.556/48 – 2016, P.T. 3135 II Lavis P.M.25 G.N.556/41 – 2016,

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P.T. 3777 II Lavis P.M.2 G.N.556/43 – 2016, P.T. 3777 II Lavis P.M.21

G.N.556/44 – 2016, P.T. 3777 II Lavis P.M.35 G.N.556/45 – 2016, P.T. 3777 II

Lavis P.M.36 G.N.556/42 – 2016, P.T. 7440 II Trento P.M.51 G.N.556/39 – 2016,

P.T. 7597 II Trento G.N.556/38 – 2016, P.T. 8220 II Trento G.N.556/40 – 2016.

- 03/03/2016 - G.N. 1963/1 ANNOTAZIONE simultaneità con le P.T. 3039, 3040,

879, 1495 C.C. MOENA I (Distretto di Cavalese) quali Partite Accessorie.


PRINCIPALE EUR 1.358.392,54 di capitale, interessi come da decreto ingiuntivo a

carico p.ed. 304 P.M. 3, Cassa Rurale Lavis - Valle di Cembra - Banca di Credito

Cooperativo - Società Cooperativa sede di Lavis, 00109500223. Decreto ingiuntivo

d.d. 20/01/2016.

- annotazione simultaneità con accessorie: P.T. 108 II G.N.556/67 – 2016, P.T. 179

II G.N.556/68 – 2016, P.T. 1198 II P.M.1 G.N.556/69 – 2016, P.T. 1260 II

G.N.556/70 – 2016, P.T. 1490 II G.N.556/71 – 2016, P.T. 1817 II P.M.1

G.N.556/72 – 2016, P.T. 1952 II G.N.556/73 – 2016, P.T. 2016 II P.M.1

G.N.556/111 – 2016, P.T. 2183 II P.M.2 G.N.556/74 – 2016, P.T. 2201 II




G.N.556/81 – 2016, P.T. 2254 II P.M.9 G.N.556/82 – 2016, P.T. 2254 II

P.M.10 G.N.556/83 – 2016, P.T. 2254 II P.M.11 G.N.556/84 – 2016, P.T.

2254 II P.M.12 G.N.556/85 – 2016, P.T. 2254 II P.M.13 G.N.556/86 – 2016,

P.T. 2254 II P.M.14 G.N.556/87 – 2016, P.T. 2254 II P.M.15 G.N.556/88 –

2016, P.T. 2254 II P.M.16 G.N.556/89 – 2016, P.T. 2254 II P.M.17

G.N.556/90 – 2016, P.T. 2254 II P.M.18 G.N.556/91 – 2016, P.T. 2254 II

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P.M.19 G.N.556/92 – 2016, P.T. 2254 II P.M.20 G.N.556/93 – 2016, P.T.

2254 II P.M.21 G.N.556/94 – 2016, P.T. 2255 II P.M.1 G.N.556/95 – 2016,

P.T. 2255 II P.M.2 G.N.556/96 – 2016, P.T. 2255 II P.M.3 G.N.556/97 – 2016,

P.T. 2255 II P.M.4 G.N.556/98 – 2016, P.T. 2274 II P.M.17 G.N.556/114 –

2016, P.T. 2276 II P.M.1 G.N.556/99 – 2016, P.T. 2276 II P.M.3 G.N.556/100

– 2016, P.T. 2331 II G.N.556/101 – 2016, P.T. 2350 II P.M.10 G.N.556/102 –

2016, P.T. 2798 II Lavis P.M.13 G.N.556/112 – 2016, P.T. 2798 II Lavis

P.M.15 G.N.556/113 – 2016, P.T. 3135 II Lavis P.M. 25 G.N.556/106 – 2016,

P.T. 3777 II Lavis P.M.2 G.N.556/108 – 2016, P.T. 3777 II Lavis P.M.21

G.N.556/109 – 2016, P.T. 3777 II Lavis P.M.35 G.N.556/110 – 2016, P.T.

3777 II Lavis P.M.36 G.N.556/107 – 2016, P.T. 7440 II Trento P.M.51

G.N.556/104 – 2016, P.T. 7597 II Trento G.N.556/103 – 2016, P.T. 8220 II

Trento G.N.556/105 – 2016.

03/03/2016 - G.N. 1963/2 ANNOTAZIONE simultaneità con le P.T. 3039, 3040,

879, 1495 C.C. MOENA I (Distretto di Cavalese) quali Partite Accessorie.


ACCESSORIA EUR 450.252,95 nell'importo complessivo di cui Euro 346.348,43 per

capitale ed Euro 103.904,52 per un triennio di interessi, spese ed accessori, come da

titolo. A carico p.ed. 304 P.M. 3, Banca Popolare dell'Alto Adige Società Cooperativa

per Azioni sede di Bolzano, 00129730214. Decreto ingiuntivo d.d. 01/12/2015.


P.F. 89/1 - PROPRIETA’ e DIRITTI REALI

F.Lli Zanotelli S.R.L. sede di Cembra, 00425060225 - quota 1/1


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Atto d.d. 27/12/2011. Riguarda p.f. 89/1.


data 21 aprile 2016


perizia.

P.F. 89/1 - RIASSUNTO DELLE PRINCIPALI ISCRIZIONI IPOTECARIE


ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 125.000,00 nell'importo massimo

comprensivo di Euro 94.257,93 quale importo ingiunto, oltre a interessi per tre

annualità, spese ed accessori come da decreto ingintivo. Cassa Rurale di Pergine -





ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 130.000,00 nell'importo massimo,


annualità, spese ed accessori come da decreto ingiuntivo. Cassa Rurale di Pergine -





ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 75.000,00 per l'importo massimo,

comprensivo di Euro 59.102,25 quale importo ingiunto oltre a interessi per tre annualità,

spese ed accessori come da decreto ingiuntivo. Cassa Rurale di Pergine - Banca di

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ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 1.250.000,00 di capitale, interessi come

da decreto ingiuntivo ed EUR 100.000,00 quale importo massimo per spese ed accessori

Cassa Rurale Lavis - Valle di Cembra - Banca di Credito Cooperativo - Società

Cooperativa sede di Lavis, 00109500223. Decreto ingiuntivo d.d. 20/01/2016.

- annotazione simultaneità con principale P.T. 64 II P.M. 3 G.N. 556/1 – 2016.



da decreto ingiuntivo, Cassa Rurale Lavis - Valle di Cembra - Banca di Credito


d.d. 20/01/2016.



ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 450.252,95 nell'importo complessivo,

di cui Euro 346.348,43 per capitale ed Euro 103.904,52 per un triennio di interessi,

spese ed accessori, come da titolo. Banca Popolare dell'Alto Adige Società

Cooperativa per Azioni sede di Bolzano, 00129730214. Decreto ingiuntivo

d.d. 01/12/2015.



perizia.

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DESCRIZIONE SOMMARIA DEGLI IMMOBILI P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

L’edificio p.ed. 304 è un vecchio deposito agricolo addossato al muro di sostegno della

strada Via dell’Acquedotto. Il piano catastalmente definito come Piano Terra corrisponde

al livello della strada. Sottostante questo livello, a quota campagna, per una piccola porzione

di sedime del fabbricato, è presente la cantina p.m. 3 che ha l’ingresso diretto dal terreno

p.f. 89/1. Non essendo stato possibile recuperare alcuna planimetria presso gli uffici del

Catasto, del Libro Fondiario e del Comune di Cembra Lisignago, ho predisposto una pianta

di massima dell’immobile p.m. 3 che si allega alla presente perizia.

L’edificio p.ed. 304, ha struttura in pietra e malta, tetto con orditura semplice in legno

tradizionale e manto di copertura in lastre di porfido. La p.m. 3 consiste in un piccolo avvolto

a pianta rettangolare che si sviluppa lungo il lato est del fabbricato per tutta la profondità del

sedime dello stesso. Il soffitto è a volta semplice in pietra e malta, il pavimento è in battuto

di cemento, le pareti sono intonacate con malta rustica e sull’ingresso è presente una vecchia

porta in legno. Il locale è privo d’impianti. All’esterno, addossata alla parete dell’edificio in

corrispondenza dell’ingresso alla p.m. 3 è presente una piccola struttura in legno e rete

metallica con copertura in lamiera, probabilmente adibita a pollaio.

La p.f. 89/1 consiste in un terreno ad andamento pianeggiante, posto su due livelli, collocato

a valle di Via dell’Acquedotto, in aderenza a filo muro con l’edificio rustico p.ed. 304.

Addossate alle pareti sud e est di quest’ultimo, in prossimità dell’angolo sud-est, sono

presenti due tettoie che hanno il loro sedime sulla p.f. 89/1. Attualmente il terreno è coltivato

a orto e vite. Si accede al fondo solo a piedi attraverso un scaletta posta sull’angolo sud-

ovest del terreno. Non risultano servitù di passo intavolate a favore della p.f. 89/1 e a carico

di particelle confinanti.

La posizione di entrambe gli immobili è ottima, ben esposta, vicina a diverse abitazioni e

panoramica.

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La destinazione urbanistica della p.ed. 304 è “R3” Ristrutturazione edilizia; di cui all’art. 64

delle Norme Tecniche di attuazione.

La destinazione urbanistica del terreno p.f. 89/1 è Aree di Pertinenza – Orti e giardini di cui

all’art. 79 delle Norme Tecniche di attuazione.

Per un maggior dettaglio sugli immobili, le loro caratteristiche e lo stato di conservazione

si rimanda alla visione della documentazione, delle planimetrie e delle fotografie allegate.

STATO di POSSESSO e LOCAZIONI in ESSERE - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

La p.f. 89/1 e la p.m. 3 p.ed. 304 al momento del sopralluogo risultavano libere e dalle

verifiche effettuate non risultano in essere vincoli di locazione e/o contratti registrati

antecedentemente alla data di pignoramento.

FORMALITA’, VINCOLI e ONERI GRAVANTI il BENE

CHE RESTERANNO A CARICO dell’ACQUIRENTE - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

L’acquirente dell’immobile oggetto della presente stima dovrà farsi carico delle seguenti

Formalità, Vincoli e Oneri gravanti i beni:

Redazione del Piano di Divisione Materiale della p.ed. 304 in accordo con i

proprietari delle p.m. 1 e 2, con il deposito presso l’Ufficio del Libro Fondiario di

Trento di apposita istanza corredata di planimetrie. Il costo di tale variazione si può

quantificare in circa € 2.000 (duemila) Tale importo non comprende il compenso

per la predisposizione della pratica da parte di un tecnico abilitato in quanto oggetto

di negoziazione diretta.

Accatastamento dell’unità p.m. 3 p.ed. 304, attraverso il deposito all’Ufficio del

Catasto di Trento di una richiesta di nuovo accatastamento. Il costo della procedura

si può quantificare in circa € 1.000 (mille) Tale importo non comprende il

compenso per la predisposizione della pratica da parte di un tecnico abilitato in

quanto oggetto di negoziazione diretta.

13/29

Per i dettagli si rimanda alla lettura della documentazione tavolare allegata.

VINCOLI STORICO ARTISTICI – P.M. 3 P.ED. 304 e P.F. 89/1

Gli immobili p.m. 3 p.ed. 304 e p.f. 89/1 non sono gravati da vincoli storico-artistici.

FORMALITA’, VINCOLI e ONERI GRAVANTI i BENI

NON OPPONIBILI all’ACQUIRENTE - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

La p.m. 3 p.ed. 304 e p.f. 89/1 sono gravate dalle formalità, vincoli e oneri che consistono

nelle iscrizioni ipotecarie e di prenotazione d’ipoteca attualmente trascritte sul relativo

Foglio C delle Partite Tavolari 64 e 179, già elencate nel paragrafo “RIASSUNTO DELLE

PRINCIPALI ISCRIZIONI IPOTECARIE …”, oltre al G.N. 4852 del 06/06/2016, di

annotazione della sentenza dichiarativa di fallimento di data 21 aprile 2016.

Tali iscrizioni non saranno opponibili all’acquirente e il Curatore si assumerà l’impegno in

atto notarile di vendita a procurarne la loro cancellazione.

Per ulteriori dettagli si rimanda alla consultazione del relativo estratto tavolare allegato.

REGOLARITA’EDILIZIA e URBANISTICA - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

Dai documenti e dichiarazioni, anche verbali, rilasciate dal Comune di Cembra Lisignago,

gli immobili p.f. 89/1 e p.ed. 304 non sono stati oggetto di atti autorizzativi e non risulta

alcuna documentazione ad essi relativa, depositata presso gli uffici comunali.

ABITABILITA’/AGIBILITA’ - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

Per l’immobile p.f. 89/1 non è previsto dalla vigente normativa il rilasciato di Certificato di

Abitabilità/agibilità.

Per l’immobile p.m. 3 p.ed. 304 non è stato rilasciato alcun Certificato di


DESTINAZIONE URBANISTICA - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

Secondo il PRG vigente del Comune di Cembra, la p.ed. 304 è definita “R3”

Ristrutturazione edilizia di cui all’art. 64 delle Norme Tecniche di Attuazione. La p.f. 89/1

14/29

è inserita nella zona Aree di Pertinenza – Orti e giardini di cui all’art. 79 delle Norme

Tecniche di Attuazione.

Per ulteriori dettagli si rimanda alla consultazione della documentazione urbanistica

allegata.

CLASSE ENERGETICA - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

Dalla normativa vigente per la p.m. 3 p.ed. 304 e la p.f. 89/1 non è richiesta certificazione

energetica.

OPERE ABUSIVE ed EVENTUALE SANATORIA - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1


degli immobili p.m. 3 p.ed. 304 e p.f. 89/1 non risulta depositata alcuna documentazione o

rilasciato alcun atto autorizzativo.

GRAVAMI da CENSO, LIVELLO o USO CIVICO - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

Dalle informazioni raccolte e dalla lettura dell’estratto tavolare, allo stato attuale, gli

immobili p.m. 3 p.ed. 304 e p.f. 89/1 non risultano gravati da censo, livello o usi civici

registrati e che il diritto sul bene del debitore pignorato non è derivante da alcuno dei suddetti

titoli.

Per ulteriori informazioni si rimanda alla consultazione della documentazione tavolare

allegata.

SPESE FISSE DI GESTIONE o MANUTENZIONE, STRAORDINARIE,

CONDOMINIALI e PROCEDIMENTI GIUDIZIARI - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

La p.ed. 304 e p.f. 89/1 non risultano costituite in condominio

VALUTAZIONE - P.ED. 304 P.M. 3 e P.F. 89/1

Nei calcoli la superfice della p.f. 89/1 è quella catastale, della p.m. 3 della p.ed. 304 è stata

ricavata dalle misure rilevate sul posto.

In considerazione delle informazioni raccolte, delle documentazioni e dichiarazioni anche

15/29

verbali rilasciate dagli uffici competenti, dei sopralluoghi effettuati e dell’analisi dei dati

acquisiti e dei costi di accatastamento e redazione del nuovo Piano di Divisione Materiale,

il valore di mercato della piena proprietà della p.m. 3 p.ed. 304 e p.f. 89/1 in C.C.

CEMBRA, nello stato fisico in cui attualmente si trovano, libere da oneri, vincoli, pesi,

ipoteche ed ogni altra iscrizione pregiudizievole, ad eccezione di quelli riportati a carico

dell’acquirente, si quantifica nella seguente tabella.

Secondo quanto sopra esposto, il valore di mercato della piena proprietà della p.f. 89/1 in

C.C. CEMBRA si può quantificare in € 37.500,00 (trentasettemilacinquecento).

P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470 TERRENO CON TETTOIA

DATI TAVOLARI e CATASTALI - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

L’unità è iscritta all’Ufficio del Catasto e Libro Fondiario di Trento con i seguenti dati


Dati Catastali: C.C. CEMBRA, (093), P.T. 1952, F.M. 11:

P.ed. 1003, Coltura Edificio, Zona Cens. 1, Categ. C/7, Classe 1, Consistenza 31 mq,

Superficie 31 mq. Rendita € 30,42, Valore IM.I.S. € 5.110,56.

P.ed. 1004, Coltura Edificio, superficie 9 mq.

P.f. 1470, Coltura vigna, Classe 4, Superficie 1.130 mq, R.D. 3,21 €, R.A. 2,04 €.

Per maggiori informazioni si rimanda alla visione dell’estratto tavolare, dell’estratto

mappa, della planimetria e visure catastali allegati alla presente perizia.

Particella DESCRIZIONE

SUP.

LORDA

mq.

SUP.

COMM.

mq.

VALORE

a mq. VALORE

P.m. 3 p.ed. 304 Avvolto 6,00 6,00 € 300,00 € 1.800,00

P.f. 89/1 Orto 237,00 237,00 € 150,00 € 35.550,00

Somma € 37.350,00

37.500,00€ Valore arrotondato

C.C. CEMBRA

16/29


P.ED. 1003 e 1004

Lo stato reale delle p.ed. 1003 e 1004 non corrisponde alla planimetria catastale in

quanto le due tettoie non esistono più.

PROPRIETA’ e DIRITTI REALI - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

F.Lli Zanotelli S.R.L. sede di Cembra, 00425060225 - quota 1/1


Contratto d.d. 14/06/1996, riguarda p.ed. 1003, p.ed. 1004, p.f. 1470.


data 21 aprile 2016.

Atto di provenienza dell’immobile: G.N. 4675 del 15/07/1996 atto di compravendita.


perizia.

RIASSUNTO DELLE PRINCIPALI ISCRIZIONI IPOTECARIE

P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

21/11/1994 - G.N. 6505/1 ANNOTAZIONE atto di pignoramento immobiliare

notificato il 04.11.1994 a realizzo del credito di Giacomelli Silvano per Lire

1.286.765.- oltre interessi e spese. A carico p.f. 1470.

19/12/2012 - G.N. 10324/31 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA - P.T.

ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 400.000,00 di capitale ed

EUR 200.000,00 per tre annualità di interessi al tasso del 4,000%, spese ed accessori,

Cassa Rurale di Trento - Banca di Credito Cooperativo - Società Cooperativa sede di

Trento, 00107860223. Atto d.d. 18/12/2012.

- annotazione simultaneità con principale P.T. 8642 II Trento P.M. 3 G.N. 10324/7 –

2012.

19/12/2012 - G.N. 10325/25 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA - P.T.

17/29

ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 3.000.000,00 di capitale ed EURO

375.000,00 per tre annualità di interessi al tasso del 4,000%, spese ed accessori. Cassa

Rurale di Trento - Banca di Credito Cooperativo - Società Cooperativa sede di Trento,

00107860223. Atto d.d. 18/12/2012.

- annotazione simultaneità con principale P.T. 8642 II Trento P.M. 3 G.N. 10325/1 –

2012.


ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 125.000,00 nell'importo massimo







ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 130.000,00 nell'importo massimo,







ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 75.000,00 per l'importo massimo,

comprensivo di Euro 59.102,25 quale importo ingiunto oltre a interessi per tre annualità,

spese ed accessori come da decreto ingiuntivo. Cassa Rurale di Pergine - Banca di


18/29





da decreto ingiuntivo ed EUR 100.000,00 quale importo massimo per spese ed

accessori, Cassa Rurale Lavis - Valle di Cembra - Banca di Credito Cooperativo -





da decreto ingiuntivo, Cassa Rurale Lavis - Valle di Cembra - Banca di Credito


d.d. 20/01/2016.



ACCESSORIA. Grava Corpo tavolare. EUR 450.252,95 nell'importo complessivo,

di cui Euro 346.348,43 per capitale ed Euro 103.904,52 per un triennio di interessi,

spese ed accessori, come da titolo. Banca Popolare dell'Alto Adige Società


d.d. 01/12/2015.



perizia.

19/29

DESCRIZIONE SOMMARIA DELL’IMMOBILE - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

La p.f. 1470 consiste in un terreno agricolo a giacitura pianeggiante, situato in Località

Campagna Rasa a sud dell’abitato di Cembra. La forma del lotto è stretta e allungata in

direzione nord-sud ed è fiancheggiata sul lato ovest da una strada pubblica sterrata. Sul

terreno, attualmente incolto, nella prima parte a nord è depositato vario materiale inerte e

rifiuti edili fra cui una vecchia cisterna in acciaio. Sulla seconda parte, a sud, è presente una

tettoia adibita a riparo per un cavallo e un muro in cemento armato dell’altezza di circa 1,50

ml che contorna due lati di una platea, sempre in cemento, adibita al deposito di cubetti di

porfido. Dalle verifiche effettuate queste opere risultano prive di autorizzazione.

Le p.ed. 1003 e 1004, accatastate come tettoie e presenti in mappa, nella realtà non esistono

più e del loro sedime non vi è più alcuna traccia sul terreno. Dalle informazioni raccolte

presso gli uffici comunali anche tali opere sono risultate prive di autorizzazione.

Il contesto in cui si inserisce il terreno e un’area agricola pregiata con impianti a frutteto e

vigneto. La sua giacitura ne permette una lavorazione comoda con mezzi meccanici. Al

momento su terreno non è presente l’impianto irriguo. La Destinazione urbanistica del lotto

è Area Agricola di Pregio di cui all’art. 95bis delle Norme tecniche di Attuazione.

Per ulteriori dettagli e informazioni si rimanda alla lettura della documentazione e alla

visione delle fotografie allegate.

STATO di POSSESSO e LOCAZIONI in ESSERE - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

Le p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470, al momento del sopralluogo risultavano libere e dalle

verifiche effettuate non risultano in essere vincoli di locazione e/o contratti registrati



CHE RESTERANNO A CARICO dell’ACQUIRENTE - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

L’acquirente dell’immobile p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 dovrà farsi carico delle seguenti

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Formalità, Vincoli e Oneri gravanti i beni:

Onere di smaltimento della cisterna e dei materiali depositati sul terreno.

Demolizione e smaltimento del muretto in cemento armato e relativa platea.

Demolizione o regolarizzazione edilizia della tettoia di ricovero del cavallo

presente sul terreno. Per oneri e procedure si rimanda al successivo paragrafo Opere

abusive ed eventuale sanatoria.

Estinzione delle p.ed. 1003 e 1004 presso l’Ufficio del Catasto di Trento. Il costo

per la pratica si può quantificare in circa 1.000 € (mille). Tali importi non

comprendono il compenso per la predisposizione della pratica da parte di un tecnico

abilitato in quanto oggetto di negoziazione diretta.

Per ulteriori dettagli si rimanda alla lettura della documentazione allegata e al successivo

paragrafo “OPERE ABUSIVE ed EVENTUALE SANATORIA”.

VINCOLI STORICO ARTISTICI - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

L’immobile non è gravato da vincoli storico-artistici.

FORMALITA’, VINCOLI e ONERI GRAVANTI i BENI

NON OPPONIBILI all’ACQUIRENTE - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

I beni p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 sono gravati dalle formalità, vincoli e oneri che consistono


Foglio C della Partita Tavolare 1952, già elencate nel paragrafo “RIASSUNTO DELLE






21/29

REGOLARITA’ EDILIZIA e URBANISTICA - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470


gli immobili p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 non sono stati oggetto di atti autorizzativi.

Le opere presenti sul terreno sono prive di autorizzazione edilizia e solo in parte sono

sanabili.

Per ulteriori informazioni si rimanda alla lettura della documentazione allegata e del

successivo paragrafo “OPERE ABUSIVE ed EVENTUALE SANATORIA”.

ABITABILITA’/AGIBILITA’ - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

Per gli immobili p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 non è previsto dalla vigente normativa il

rilasciato di Certificato di Abitabilità/agibilità.

DESTINAZIONE URBANISTICA - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

Secondo il PRG vigente del Comune di Cembra, le p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 sono inserite

nella zona Area Agricola di Pregio di cui all’art. 95bis delle Norme tecniche di Attuazione.


allegata.

CLASSE ENERGETICA - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

Dalla normativa vigente per le p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 non è richiesta certificazione

energetica.

OPERE ABUSIVE ed EVENTUALE SANATORIA - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470


l’immobile p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 risulta privo di atti autorizzativi e le opere presenti

su di esso sono solo in parte sanabili come di seguito meglio descritto.

Muretto e platea in cemento: la tipologia, la posizione e il materiale del quale sono

realizzati i manufatti non ne permettono la regolarizzazione edilizia e sarà quindi

obbligo dell’acquirente procedere alla loro demolizione e smaltimento.

22/29

Tettoia ricovero animali: Tale opera può essere demolita o in alternativa sanata se il

richiedente è iscritto alla sezione prima o seconda dell’Archivio Provinciale delle

imprese agricole. L’interessato in tal caso dovrà depositare presso il Comune di

Cembra Lisignago una Richiesta di permesso di costruire in sanatoria. I costi a

carico del richiedente saranno: una sanzione erogata da parte dell’Amministrazione

comunale pari a circa 1.500 € (ridotta del 25% in caso di pagamento entro 30

giorni); 2 marche da bollo da 16 €/cad. e circa 55 € di diritti di segreteria. Tali

importi non comprendono il compenso per la predisposizione della pratica da parte

di un tecnico abilitato in quanto oggetto di negoziazione diretta.

GRAVAMI da CENSO, LIVELLO o USO CIVICO - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

Dalle informazioni raccolte e dalla lettura dell’estratto tavolare, allo stato attuale,

l’immobile p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 non risulta gravato da censo, livello o usi civici


titoli.

Per ulteriori dettagli si rimanda alla visione dell’estratto tavolare allegato.


CONDOMINIALI e PROCEDIMENTI GIUDIZIARI - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

L’immobile p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 non risulta costituito in condominio.

VALUTAZIONE - P.ED. 1003, 1004 e P.F. 1470

Nei calcoli le superfici riportate sono quelle catastali.

La valutazione tiene conto dello stato di manutenzione dell’immobile e degli oneri a carico

dell’acquirente per la demolizione dei manufatti non regolarizzabili, dello sgombero e

smaltimento dei materiali presenti nel terreno e per la regolarizzazione delle opere sanabili.



23/29

acquisiti, il valore di mercato della piena proprietà dell’immobile p.ed. 1003, 1004 e

p.f. 1470 in C.C. CEMBRA, nello stato fisico in cui attualmente si trova, libero da oneri,

vincoli, pesi, ipoteche ed ogni altra iscrizione pregiudizievole, ad eccezione di quelli

riportati a carico dell’acquirente, si quantifica nella seguente tabella.

Secondo quanto sopra esposto, il valore di mercato della piena proprietà dell’immobile

p.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 in C.C. CEMBRA si può quantificare in € 55.000,00

(cinquantacinquemila).

P.M. 2 P.ED. 1146 – TERRAZZINO

PROPRIETA’ e DIRITTI REALI - P.M. 2 P.ED. 1146

L’unità è iscritta all’Ufficio del Catasto e Libro Fondiario di Trento con i seguenti dati


Dati Catastali: C.C. CEMBRA, (093), P.T. 2183, F.M. 4, p.ed. 1146, p.m. 2, Zona Cens.

1, Categ. F/5, Rendita € 0,00.


perizia.


P.M. 2 P.ED. 1146

Lo stato reale della p.m. 2 p.ed. 1146 corrisponde alla planimetria catastale.

Particella DESCRIZIONE

SUP.

CATASTALE

mq.

SUP.

COMM.

mq.

VALORE

a mq. VALORE

p.ed. 1003 Terreno agricolo 23 23 47,00 1.081,00

p.ed. 1004 Terreno agricolo 9 9 47,00 423,00

p.f. 1470 Terreno agricolo 1.130 1.130 47,00 53.110,00

54.614,00

55.000,00€

C.C. CEMBRA

Valore arrotondato

Somma

24/29

PROPRIETA’ e DIRITTI REALI - P.M. 2 P.ED. 1146

F.Lli Zanotelli S.R.L. sede di Cembra - quota 1/1


Contratto d.d. 30/12/1988.

25/03/1998 - G.N. 2035/1. Contratto d.d. 11/02/1998.

06/06/2016 - G.N. 4852/11 ANNOTAZIONE sentenza dichiarativa di fallimento

di data 21 aprile 2016.

Atto di provenienza dell’immobile: G.N. 714 del 27/01/1989 atto di compravendita.


perizia.

RIASSUNTO DELLE PRINCIPALI ISCRIZIONI IPOTECARIE - P.M. 2 P.ED. 1146


ACCESSORIA EUR 125.000,00 nell'importo massimo comprensivo di Euro 94.257,93

quale importo ingiunto, oltre a interessi per tre annualità, spese ed accessori come da






ACCESSORIA EUR 130.000,00 nell'importo massimo, comprensivo di Euro

105.742,07 quale importo ingiunto, oltre a interessi per tre annualità, spese ed accessori

come da decreto ingiuntivo. A carico p.ed. 1146 P.M. 2, Cassa Rurale di Pergine -




25/29


ACCESSORIA EUR 75.000,00 per l'importo massimo, comprensivo di Euro 59.102,25

quale importo ingiunto. oltre a interessi per tre annualità, spese ed accessori come da






ACCESSORIA EUR 1.250.000,00 di capitale, interessi come da decreto ingiuntivo ed

EUR 100.000,00 quale importo massimo per spese ed accessori, a carico p.ed. 1146

P.M. 2, Cassa Rurale Lavis - Valle di Cembra - Banca di Credito Cooperativo -




ACCESSORIA EUR 1.358.392,54 di capitale, interessi come da decreto ingiuntivo, a

carico p.ed. 1146 P.M. 2, Cassa Rurale Lavis - Valle di Cembra - Banca di Credito


d.d. 20/01/2016.



ACCESSORIA EUR 450.252,95 nell'importo complessivo, di cui Euro 346.348,43 per

capitale ed Euro 103.904,52 per un triennio di interessi, spese ed accessori, come da

titolo. A carico p.ed. 1146 P.M. 2, Banca Popolare dell'Alto Adige Società


d.d. 01/12/2015.

26/29


Per gli ulteriori dettagli si rimanda lettura dell’estratto tavolare, della visura e planimetria

catastale allegati.

DESCRIZIONE SOMMARIA DELL’IMMOBILE - P.M. 2 P.ED. 1146

La p.ed. 1146 è una porzione di edificio libero sul solo lato fronte strada, e composto da un

locale commerciale a piano terra con soprastante terrazzino di copertura. Il terrazzino

contraddistinto dalla p.m. 2 della p.ed. 1146 è parte di un più ampio terrazzo che copre il

fabbricato confinante p.ed 1032. Fra le due porzioni di terrazzo non è presente una divisione

fisica. Il piano terra con il piano primo non sono collegati direttamente. Il terrazzino è

attualmente raggiungibile della p.ed. 827salendo dalla scala esterna, sulla quale però la

p.ed. 1146 non gode di alcun diritto, e scavalcando il parapetto in ferro che delimita il

pianerottolo della stessa. Il terrazzino ha solaio in latero-cemento e pavimentazione in

piastre di cemento con finitura in graniglia; non ha parapetto e il lato esposto fronte strada è

delimitato da una serie di fioriere in cemento.

Per ulteriori dettagli e informazioni si rimanda alla lettura della documentazione e alla

visione delle fotografie allegate.

STATO di POSSESSO e LOCAZIONI in ESSERE - P.M. 2 P.ED. 1146

La p.m. 2 della p.ed. 1146, al momento del sopralluogo risultava libera e dalle verifiche

effettuate non risultano in essere vincoli di locazione e/o contratti registrati



CHE RESTERANNO A CARICO dell’ACQUIRENTE - P.M. 2 P.ED. 1146

L’acquirente dell’immobile p.m. 2 della p.ed. 1146 non dovrà farsi carico di Formalità,

Vincoli e Oneri gravanti il bene.

27/29

VINCOLI STORICO ARTISTICI - P.M. 2 P.ED. 1146

L’immobile non è gravato da vincoli storico-artistici.

FORMALITA’, VINCOLI e ONERI GRAVANTI IL BENE

NON OPPONIBILI all’ACQUIRENTE - P.M. 2 P.ED. 1146

La quota del bene oggetto di stima è gravata dalle formalità, vincoli e oneri che consistono


Foglio C della Partita Tavolare 2183, già elencate nel paragrafo “RIASSUNTO DELLE






REGOLARITA’EDILIZIA e URBANISTICA - P.M. 2 P.ED. 1146


l’immobile p.m. 2 della p.ed. 1146 non è stato oggetto di atti autorizzativi.

ABITABILITA’/AGIBILITA’ - P.M. 2 P.ED. 1146

Per l’immobile p.m. 2 della p.ed. 1146 non è stato rilasciato alcun Certificato di


DESTINAZIONE URBANISTICA - P.M. 2 P.ED. 1146

Secondo il PRG vigente del Comune di Cembra, la p.m. 2 della p.ed. 1146 è inserita nella

zona Aree Residenziali Sature di cui all’art. 35 delle Norme Tecniche di Attuazione.


allegata.

CLASSE ENERGETICA - P.M. 2 P.ED. 1146

Per l’immobile p.m. 2 della p.ed. 1146 non è previsto dall’attuale normativa il rilasciato di

28/29

Certificato/Attestato di Prestazione Energetica.

OPERE ABUSIVE ed EVENTUALE SANATORIA - P.M. 2 P.ED. 1146

Dalle ricerche effettuate e in base alle dichiarazioni, anche verbali, rilasciate dal Comune di

Cembra Lisignago, per immobile p.m. 2 della p.ed. 1146 non risulta depositata presso gli

uffici comunali alcuna documentazione.

GRAVAMI da CENSO, LIVELLO o USO CIVICO - P.M. 2 P.ED. 1146

Dalle informazioni raccolte e dalla lettura dell’estratto tavolare, allo stato attuale,

l’immobile p.m. 2 della p.ed. 1146 non risulta gravato da censo, livello o usi civici


titoli.



CONDOMINIALI e PROCEDIMENTI GIUDIZIARI - P.M. 2 P.ED. 1146

La p.m. 2 della p.ed. 1146 non risulta costituita in condominio.

VALUTAZIONE - P.M. 2 P.ED. 1146

Nei calcoli della superficie le misure riportato sono quella rilevate dalla planimetria

catastale.



acquisiti, il valore di mercato della piena proprietà dell’immobile p.m. 2 della p.ed. 1146

in C.C. CEMBRA, nello stato fisico in cui attualmente si trova, libero da oneri, vincoli,

pesi, ipoteche ed ogni altra iscrizione pregiudizievole, ad eccezione di quelli riportati a

carico dell’acquirente, si quantifica nella seguente tabella.

29/29

Secondo quanto sopra esposto, il valore di mercato della piena proprietà dell’immobile p.m.

2 della p.ed. 1146 in C.C. CEMBRA si può quantificare in

€ 2.500,00 (duemilacinquecento).

TABELLA RIEPILOGATIVA

Certo di aver assolto l’incarico affidatomi, in fede sottoscrivo ed attesto che la perizia è stata

redatta sotto la mia responsabilità.

Trento, 21.02.2018

geom. Fabrizio Calovi

Particella

p.ed. 1146DESCRIZIONE

SUP.

CATASTALE

mq.

SUP.

COMM.

mq.

VALORE

a mq. VALORE

p.m. 2 Terrazzino 16 16 150,00 2.430,00

2.500,00€

C.C. CEMBRA

Valore arrotondato

Immobili Descrizione VALORE

P.f. 89/1 Orto € 37.500,00

P.ed. 1003, 1004 e p.f. 1470 Terreno agricolo con tettoia € 55.000,00

P.m. 2 p.ed. 1146 Terrazzino € 2.500,00

€ 95.000,00 Sommano

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