ReLAZIONE TECNICA E PERIZIA DI STIMA

Ing. Mario Palmieri

STUDIO TECNICO -Via della Concordia-Mendicino (Cs)-

RELAZIONE TECNICA E PERIZIA DI STIMA

Studio Tecnico Ing. Mario Palmieri Via della Concordia -Mendicino (Cs)

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RELAZIONE TECNICA E PERIZIA DI STIMA DEGLI IMMOBILI DI PROPRIETA’ FERRARO GIOVANNI SITI NEI COMUNI DI ROVITO, ZUMPANO E SAN PIETRO IN GUARANO

Ad esplicazione di incarico ricevuto dal Curatore fallimentare Avv. Luigi Caravita avente lo scopo di

accertare le generalità, l'individuazione dei beni, le caratteristiche tipologiche, la consistenza e lo stato degli

immobili, la determinazione della stima e la conseguente determinazione del più probabile valore di mercato

relativamente ad alcuni beni immobili di proprietà del Sig. Ferraro Giovanni; il sottoscritto Ing. Mario

Palmieri - Ingegnere iscritto al n. 3221 presso l’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Cosenza - ha

effettuato, in data 23 e 27 Marzo 2018 sopralluogo degli immobili per raccogliere ogni utile informazione al

fine di rilevare lo stato di fatto al momento degli stessi.

I sopralluoghi degli immobili sono avvenuti alla presenza dell’Avv. Luigi Caravìta e del Signor Ferraro

Giovanni.

Tali sopralluoghi hanno permesso di rilevare le caratteristiche dei fabbricati e di alcune porzioni di terreno,

le rifiniture strutturali, lo stato dei luoghi e la loro destinazione catastale, nonché lo stato di conservazione e

di manutenzione generale.

A seguito di ciò esprime il motivato parere, sviluppato di seguito, facendo presente che per quanto riguarda

il giudizio di stima verrà indicato il più probabile valore di mercato nello stato di fatto in cui si trovano gli

immobili.

IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA

Gli immobili oggetto di stima, di proprietà della fallita ditta individuale Ferraro Giovanni, sono costituiti da:

Fabbricato di antica realizzazione ubicato nel Comune di Rovito alla Via Fratelli Bandiera;

N°4 Locali Commerciali ubicati nel Comune di Rovito in Viale della Resistenza;

Locale deposito ubicato nel Comune di Rovito in Viale della Resistenza;

Locale ripostiglio ubicato nel Comune di Rovito in Viale della Resistenza;

Locale deposito ubicato nel comune di S. Pietro in Guarano alla Via due forni;

Garage ubicato nel comune di S. Pietro in Guarano alla Via due forni;

Locale deposito ubicato nel Comune di Zumpano alla Via A. De Gasperi;

N° 3 Locale deposito ubicato nel Comune di Zumpano alla via T. Campanella;

N° 3 porzioni di terreno con destinazione area urbana ubicate nel Comune di Zumpano alla via T.

Campanella;

N° 7 porzioni di terreno ricadenti nel Comune di Rovito;


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DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA

1. IMMOBILI UBICATI NEL COMUNE DI ROVITO

a) Immobili ubicati in Via Fratelli Bandiera

Si tratta di locale con destinazione d’uso deposito-magazzino facente parte di un fabbricato di antica

realizzazione ubicato nel Centro storico di Rovito, in Via Fratelli Bandiera.

L’intero fabbricato si sviluppa su più livelli, quello a piano terra è composto da locali adibiti a deposito-

magazzino e quelli ai livelli superiori adibiti a civile abitazione.

Dal punto di vista strutturale l’edificio è stato realizzato in muratura di pietrame con solai e copertura in

legno.

Negli anni il fabbricato non è stato oggetto di lavori di ristrutturazione importanti per cui sia esternamente

che internamente mantiene le caratteristiche originarie. Anche se lo stato di conservazione sia della parte

strutturale che delle rifiniture nel suo complesso è ancora accettabile, il fabbricato necessita di importanti

lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Dal punto di vista commerciale la zona su cui insiste il fabbricato è definibile centrale ed il mercato

Immobiliare di beni simili a quello oggetto di stima può definirsi scarsamente movimentato.

Si rimanda all’allegato fotografico 1 per una più completa comprensione dello stato attuale dei luoghi.

I riferimenti catastali dell’immobile sono i seguenti:

foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti

7 313 3 C/2 U 64 Ferraro/100%

L’immobile oggetto di stima è composto da tre ambienti comunicanti, adibiti a deposito-magazzino, siti al

piano terra del corpo di fabbrica descritto, accessibile sia da Via Fratelli Bandiera che Vico Palazzo II.

Le finiture interne sono quelle originarie e nella quasi totalità è privo di pavimentazione e impianti

tecnologici, quindi assimilabile ad un locale allo stato rustico, inoltre è caratterizzato da una altezza media

netta di circa m 2.50.

Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:

- superfice netta di mq 64,00 circa;

- superfice commerciale di mq 80,00 circa;

b) Immobili ubicati in Viale della Resistenza

Gli immobili fanno parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel 2004,

ubicato alla Frazione Pianette del Comune di Rovito in adiacenza alla viabilità principale denominata Viale

della Resistenza.

L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia N° 11/02 e D.I.A. N° 29/03 rilasciate dal Comune di

Rovito.

Si tratta di un fabbricato con struttura in cemento armato, pareti divisorie e di tamponamento in muratura di

laterizi forati e finiture esterne di buona qualità.

Nel suo complesso il fabbricato si compone di un livello seminterrato, con locali adibiti a garage-deposito,

un livello piano terra, con locali adibiti ad attività commerciale e tre livelli superiori adibiti a civile

abitazione.

Lo stesso fabbricato e dotato di corte esterna accessibile direttamente dalla viabilità comunale, in parte al

livello seminterrato e in parte al livello piano terra e sulla quale insistono parcheggi ad uso condominiale.

I beni oggetti di stima consistono in N° 4 locali commerciali, N° 1 locale deposito N° 1 locale ripostiglio-

cantinola.


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Dal punto di vista commerciale, la zona su cui insiste il fabbricato e definibile periferico seppur in zona

favorevole vista la breve distanza dal centro abitato di Cosenza ed il mercato immobiliare, di beni come

quelli oggetto di stima, può definirsi moderatamente movimentato.


Locale deposito

I dati catastali dell’immobile sono:


13 278 37 C/2 U 88 Ferraro/100%

Trattasi di un locale adibito a deposito, composto da un unico ambiente, al piano seminterrato del

fabbricato descritto. ln particolare, risulta interrato rispetto al lato a nord e parzialmente rispetto a quello a

est. E’ accessibile mediante due ampie aperture dotate di serrande in ferro. Sul lato a sud e per una larghezza

di circa mt 3,00 e stata costituita una Corte ad uso esclusivo del locale oggetto di stima. ln riferimento alle

finiture interne il locale risulta essere dotato di solo intonaco, del tipo civile a più strati di malta cementizia,

ed è privo di pavimentazione e di ogni altra finitura, nonché di impianti tecnologici.

L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di Rovito con pratica edilizia N° 02-2011 prot.

170 del 17/01/2011.

Si rimanda all’allegato 2.a (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione

dello stato attuale dei luoghi


- superfice netta di mq 88,00 circa;

- superfice commerciale di mq 96,00 circa;

Locale ripostiglio-cantinola



13 278 36 C/2 U 7 Ferraro/100%

Trattasi di un piccolo locale da adibire a ripostiglio-cantinola, composto da un unico ambiente, al piano

seminterrato del fabbricato descritto, accessibile dal vano scala che collega il piano seminterrato del

fabbricato con i piani superiori.

Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte, con intonaco tradizionale di tipo civile e pavimento

con piastrelle in gres porcellanato. E’ inoltre dotato di impianto elettrico.

Si rimanda all’allegato 2.b (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione

dello stato attuale dei luoghi


- superfice netta di mq 7.00 circa

- superfice commerciale di mq 7.50 circa

Locale Commerciale



13 278 6 C/1 U 80 Ferraro/100%

Trattasi di un locale adibito ad attività commerciale, composto da un ambiente principale e due WC con

antibagno, oltre ad una corte esterna ad uso esclusivo sul lato a est. Detto locale e ubicato al piano terra del


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fabbricato sopra descritto. Il locale è accessibile dalla viabilità comunale per mezzo della corte condominiale

ed è dotato di due ampie porte di accesso sul lato a Nord e due su quello a Est con invetriate e serrande in

ferro. Sul lato a sud, per una larghezza di circa m 4.00, è stata costituita una corte ad uso esclusivo, per come

può evincersi dalla planimetria catastale allegata (all. 8.1.d) del locale oggetto di stima avente una superfice

di circa 60 mq.

Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte con intonaco tradizionale di tipo civile, pavimento

con piastrelle in gres porcellanato, finestre in legno con vetrocamera ed avvolgibile esterno in alluminio.

Sono presenti inoltre impianto elettrico, idrico e di scarico delle acque reflue.

L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di Rovito con pratica edilizia N° 16-2004.

Si rimanda all’allegato 2.c (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione

dello stato attuale dei luoghi.


- superfice netta di mq 83,00 circa, compresa quella dei locali accessori;

- superfice commerciale di mq 93,50 circa, esclusa la superficie della corte ad uso esclusivo.

Locale Commerciale



13 278 7 C/1 U 40 Ferraro/100%

Trattasi di un locale, da adibire ad attività commerciale, posto anch’esso al piano terra, composto da un

ambiente principale e un WC con antibagno, adiacente al locale descritto al punto precedente.

Il locale è accessibile dalla corte condominiale per mezzo di una ampia porta dotata di invetriata e serranda

in ferro. Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte, con intonaco tradizionale di tipo civile,

pavimento con piastrelle in gres porcellanato, finestre in legno con vetrocamera ed avvolgibile esterno in

alluminio. Sono presenti inoltre impianto elettrico, idrico e di scarico delle acque reflue.


Si rimanda all’allegato 2.d (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione




- superfice commerciale di mq 48,00 circa.

Locale Commerciale


foglio n° particella Sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti

13 278 33 C/1 U 41 Ferraro/100%

Trattasi di un locale, composto da un ambiente principale e un WC con antibagno, al piano terra del

fabbricato descritto. Il locale è accessibile dalla corte condominiale per mezzo di una ampia porta dotata di

invetriata e serranda in ferro. Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte, con intonaco

tradizionale di tipo civile, pavimento con piastrelle in gres porcellanato, finestre in legno con vetrocamera ed

avvolgibile esterno in alluminio. Sono presenti inoltre impianto elettrico, idrico e di scarico delle acque

reflue.


Si rimanda all’allegato 2.e (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione



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Locale Commerciale



13 278 34 C/1 U 80 Ferraro/100%

Trattasi di un locale, da adibire ad attività commerciale, composto da un ambiente principale, un locale

ripostiglio e un locale WC con antibagno, ubicato al piano terra del fabbricato descritto.

Il locale è accessibile dalla corte condominiale per mezzo di due ampie porte dotate di invetriata e serranda

in ferro. Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte, con intonaco tradizionale di tipo civile,

pavimento con piastrelle in gres porcellanato, finestre in legno con vetrocamera ed avvolgibile esterno in

alluminio. Sono presenti inoltre impianto elettrico, idrico e di scarico delle acque reflue.


Si rimanda all’allegato 2.f (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione





2. IMMOBILI UBICATI NEL COMUNE DI SAN PIETRO IN GUARANO

Immobili ubicati in Via due Forni in Località Padula

Fanno parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel 2010, ubicato alla

Frazione Padula del Comune di San Pietro in Guarano, in adiacenza alla viabilità principale denominata Via

due Forni.

L’edificio è stato realizzato con Permesso a Costruire N° 25 del 23/05/2008 e Permesso di Costruire in

variante N° 17 del 07/04/2009 rilasciate dal Comune di S. Pietro in Guarano.

Si tratta di un fabbricato con struttura in cemento armato, pareti divisorie di tamponamento in muratura di

laterizi forati e finiture esterne di buona qualità. Per quanto riguarda l’estetica del fabbricato sono da

evidenziare i rivestimenti in pietra sia su alcune pareti che sul porticato al piano seminterrato e al piano

terra. Il fabbricato nel suo complesso si compone di un livello seminterrato, con locali adibiti a garage-

deposito e tre livelli superiori adibiti a civile abitazione. Lo stesso fabbricato è dotato di corte esterna

accessibile direttamente dalla viabilità comunale, in parte al livello seminterrato e in parte al livello piano

terra insistono parcheggi ad uso condominiale.

Il mercato immobiliare della zona su cui insiste il fabbricato si presenta piuttosto movimentato, vista la

buona posizione rispetto alla città di Cosenza e ai maggiori centri commerciali.


Locale deposito



28 1041 3 C/2 U 55 Ferraro/100%


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Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, al piano seminterrato del fabbricato descritto sopra. Il

locale con ingresso autonomo è accessibile direttamente dalla corte esterna al fabbricato.

ln riferimento alle finiture interne, il locale risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di

pavimentazione ed ogni altra finitura, nonché di impianti tecnologici.

L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di S. Pietro in Guarano con certificato Prot.

8237 del 17/12/2009.




- superficie netta di mq 55,00 circa;

- superficie commerciale di mq 59,00 circa;

Locale Garage



28 1041 5 C/6 U 44 Ferraro/100%

Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, al piano seminterrato del fabbricato descritto. Il locale

con ingresso autonomo e accessibile direttamente dalla corte esterna al fabbricato. ln riferimento alle finiture

interne, il locale risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di pavimentazione ed ogni altra finitura,

nonché di impianti tecnologici. L’ingresso e dotato di serranda metallica.

L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di S. Pietro in Guarano con certificato Prot.

8237 del 17/12/2009.





- superficie commerciale di mq 48,00 circa.

3. IMMOBILI UBICATI NEL COMUNE DI ZUMPANO

a) Immobili ubicati in Via A. De Gasperi

Il locale oggetto di stima fa parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel

2012, ubicato nel Comune di Zumpano, in adiacenza alla viabilità principale denominata Via Alcide De

Gasperi. Si tratta di un fabbricato con struttura in cemento armato, pareti divisorie e di tamponamento in

muratura di laterizi forati e finiture esterne di buona qualità. Per quanto riguarda l’estetica del fabbricato

sono da evidenziare i rivestimenti in pietra su alcune pareti perimetrali. Il fabbricato nel suo complesso si

compone di più livelli di cui, un primo livello seminterrato, dove la parte esposta a sud è adibita a civile

abitazione, mentre la parte esposta a nord, senza possibilità di illuminazione naturale è adibita a cantine e

depositi, e un secondo livello seminterrato disposto sul lato sud dello stesso fabbricato, con superficie

inferiore rispetto a quello precedente. L’edificio si compone di sei unità abitative, che si sviluppano su tre

livelli ed è dotato di corte esterna, accessibile direttamente dalla viabilità comunale in parte al livello

seminterrato e in parte al livello piano terra e sulla quale insistono parcheggi ad uso condominiale.

Il fabbricato è stato realizzato con Permesso a Costruire N° 19/08 e Permesso di Costruire in variante N°

12/2010 rilasciate dal Comune di Zumpano.


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Dal punto di vista commerciale, la zona su cui insiste il fabbricato e definibile Centrale e il mercato

immobiliare, di beni come quelli oggetto di stima, può definirsi moderatamente movimentato.


Locale Deposito



3 894 7 C/2 U 47 Ferraro/100%

Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, al primo piano seminterrato del fabbricato descritto. Il

locale, con ingresso autonomo, è accessibile mediante scala esterna dalla strada di lottizzazione. Risulta

interrato sul lato nord e confinante con altri locali sugli altri lati. In riferimento alle finiture interne, il locale

risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di pavimentazione e ogni altra finitura, nonché di impianti

tecnologici.

Il locale risulta essere privo del certificato di agibilità.






b) Immobili ubicati in Via T. Campanella -particella 473

Fanno parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel 2005, ubicato nel

Comune di Zumpano, dotato di corte esterna accessibile direttamente dalla strada comunale denominata Via

Tommaso Campanella. Il fabbricato è stato realizzato con struttura portante in cemento armato, pareti

divisorie e di tamponamento in muratura di laterizi forati e finiture esterne di buona qualità.

Nel suo complesso si compone di un livello seminterrato, con locali adibiti a garage-deposito-cantine e tre

livelli superiori adibiti a civile abitazione. Sulla corte esterna sono individuati i parcheggi ad uso

condominiale a servizio delle abitazioni.






Locale Deposito



1 473 17 C/2 U 16 Ferraro/100%

Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, al piano seminterrato del fabbricato descritto. Il

locale, con ingresso autonomo, è accessibile dall’atrio interno del fabbricato, in particolare dal piccolo vano

ingresso individuato con la particella n° 22 comune con il locale distinto con la particella n° 19 di cui

appresso (vedi allegato planimetrie catastali degli immobili ubicati nel Comune di Zumpano). Risulta

interrato sul lato nord e confinante con altri locali sugli altri lati, In riferimento alle finiture interne, il locale

risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di pavimentazione e ogni altra finitura, nonché di impianti

tecnologici.


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Locale Deposito



1 473 19 C/2 U 7 Ferraro/100%

Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, piano seminterrato del fabbricato descritto. Il locale,

con ingresso autonomo, è accessibile dall’atrio interno del fabbricato, in particolare dal piccolo vano

ingresso individuato con la particella n° 22 comune con il locale distinto con la particella n° 17. Risulta

confinante con altri locali su tutti i lati. Il locale risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di

pavimentazione e ogni altra finitura, nonché di impianti tecnologici.






c) Immobili ubicati in Via T. Campanella -particella 503

Il locale oggetto di stima fa parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel

2007, ubicato nel Comune di Zumpano, dotato di corte esterna accessibile dalla strada di lottizzazione che si

college a quella comunale denominata Via Tommaso Campanella. Si tratta di un corpo di fabbrica con

struttura in cemento armato, pareti divisorie e di tamponamento in muratura di laterizi forati e finiture

esterne di buona qualità. Il fabbricato nel suo complesso si compone di un livello seminterrato adibito a

garage cantine e depositi, e tre piani fuori terra adibiti a civile abitazione. Complessivamente si compone di

sette unite abitative. Sulla corte esterna sono individuati i parcheggi ad uso condominiale a servizio delle

abitazioni.






Locale Deposito


foglio n° particella sub Categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti

1 503 16 C/2 U 5 Ferraro/100%

Si tratta di un locale sottoscala adibito a ripostiglio, composto da un unico ambiente, posto al piano primo

del fabbricato descritto. Il locale è accessibile direttamente dal corpo scala condominiale. ln riferimento alle

finiture interne risulta ultimato con intonaco di tipo tradizionale, pavimenti in piastrelle di gres porcellanato,

inoltre è dotato di impianto elettrico.


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L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di Zumpano con certificato Prot. 13/07.






4. PORZIONI DI TERRENO CON DESTINAZIONE AREA URBANA UBICATE NEL COMUNE DI

ZUMPANO ALLA VIA T. CAMPANELLA;

Si tratta di porzioni di terreno ricadenti all’interno delle corti condominiali dei complessi edilizi realizzati

nel Comune di Zumpano in via T. Campanella.

Allo stato attuale tali aree, risultante dal processo di frazionamento catastale dell’intera superficie su cui

sono realizzati gli interventi edilizi, sono destinate ad aiuole e possono riferirsi per lo più alla risultante della

ridefinizione dei confini catastali. Risultano inserite in catasto con categoria F1 -area urbana- cioè “una

superficie di corte, priva di fabbricati, che ha una forte valenza urbana ossia non ha più le caratteristiche

per essere censita come terreno agricolo (ad esempio porzione di strada, di corte asfaltata, di giardino di

un’abitazione, ecc)”.

Le aree urbane non producono reddito seppur risultino funzionali in qualche modo all’immobile connesso.

I dati catastali di tali aree riferibili alla proprietà della Ditta sono qui di seguito riportati:

foglio particella sub categoria classe estensione Proprietà/diritti

1 480 14 F/1 Ferraro/100%

1 502 1 F/1 Ferraro/100%

1 505 1 F/1 Ferraro/100%

Di tali immobili la ditta ha fornito le planimetrie catastali allegate alla presente relazione all’allegato 7

planimetrie catastali dalle quali può evincersi con chiarezza ubicazione ed estensione superficiale rispetto

agli insediamenti abitativi.


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5. PORZIONI DI TERRENO RICADENTI NEL COMUNE DI ROVITO

Si tratta di porzioni di terreno ricedenti tutti nel Comune di Rovito ed elencati in catasto con i seguenti

riferimenti catastali:

foglio particella sub Qualità classe Estensione mq Proprietà/diritti

13 259 Pascolo/cespug 1 115 Ferraro-1/1





13 279 Seminativo 1 167 Ferraro-1/1

13 282 Uliveto 2 3 Ferraro-1/1

Si tratta per lo più di reliquati di terreni di piccole o piccolissime dimensioni derivanti dal frazionamento

relativo alle superfici originarie su cui sono stati realizzati dalla ditta Ferraro gli interventi edilizi in Via P.

Pasolini ed in Viale della Resistenza nel Comune di Rovito.

Qui di seguito segue la descrizione più dettagliata delle singole unità:

a. Fg 13-particella 263 superfice 130 mq

Si tratta di una piccola porzione di terreno, sita in adiacenza alla via P. Pasolini, e derivante dal

frazionamento n° 5556 del 14/11/2002 ricadente in zona agricola (vedi allegato cartografico del piano

regolatore comunale n° 9). Dalla documentazione fotografica e cartografica relativa alla sovrapposizione

della ortofoto con la planimetria catastale allegata (vedi allegato fotografico n° 7.a ed allegato cartografico

n° 11) può evincersi come l’area, vista la sua natura morfologica molto acclive e la interclusione tra porzioni

di terreno già edificati o destinati a viabilità, risulti assolutamente inutilizzabile e priva quindi di interesse

per il mercato immobiliare della zona.

b. Fg 13-particella 264 superfice 655 mq

E’ la particella che presenta l’estensione superficiale più vasta ed è ubicata anch’essa in adiacenza alla Via

P. Pasolini. Deriva dal frazionamento n° 5556 del 14/11/2002 e ricade in zona agricola. Vale per essa lo

stesso discorso fatto per la particella precedente, si trova infatti interclusa tra altre porzioni su cui già

insistono insediamenti abitativi, peraltro realizzati dalla stessa ditta Ferraro, e la fascia di rispetto stradale

della S.S. 107 Silana-Crotonese. Vista inoltre la sua natura morfologica molto acclive presenta anch’essa

priva di interesse per il mercato immobiliare.

c. Fg 13-particella 259 superfice 115 mq

Si tratta di una porzione di terreno ubicato in adiacenza alla Via P.Pasolini. L’area risulta inserita nel Piano

Regolatore Comunale nella viabilità mentre nel Piano Strutturale associato viene inserita in “aree da

destinare ad Attrezzature pubbliche o private ad uso Pubblico” (vedi allegato stralcio Piano Strutturale

Associato n° 10).

Dalla documentazione fotografica allegata e dall’allegato cartografico relativo alla sovrapposizione della

ortofoto con la planimetria catastale (vedi allegato fotografico n° 7.c ed allegato cartografico n° 11 e n° 12)


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si può evincere come allo stato attuale la particella sia per la sua quasi totale interezza inclusa nella

disponibilità ed uso esclusivo delle particelle 114 e 115 su cui insiste un fabbricato e la relativa corte.

Un più approfondito rilievo topografico potrà accertare con assoluta certezza l’inclusione totale o parziale

della particella 259 nell’area di esclusivo utilizzo della proprietà in capo alle particelle 114 e 115.

d. Fg 13-particella 261 superfice 375 mq

Si tratta di una porzione di terreno destinata alla viabilità di collegamento del complesso edilizio realizzato

dalla stessa ditta Ferraro alla Via Comunale P. Pasolini. Su tale particella la ditta Ferraro vanta di diritti di

proprietà per 1/7. Nel piano regolatore Comunale è inserita in un’area edificabile. Dalla documentazione

fotografica allegata e dall’allegato cartografico relativo alla sovrapposizione della ortofoto con la

planimetria catastale (vedi allegato fotografico n° 7.d ed allegato cartografico n° 11) si può evincere come

allo stato attuale la particella risulti essere a servizio esclusivo del complesso edilizio esistente e pertanto

risulti priva di interesse per il mercato immobiliare.

e. Fg 13-particella 270 superfice 13 mq

Si tratta anche in questo caso di una piccolissima porzione di terreno ricadente all’interno del complesso

edilizio realizzato dalla ditta in Via P. Pasolini. Anche per essa la ditta vanta diritti di proprietà pari ad 1/7 e

risulta inserita nel Piano Regolatore Comunale in un’area edificabile. Dalla documentazione fotografica

(vedi allegato fotografico n° 7.e) si evince come allo stato attuale nella porzione di terreno oggetto di stima

sia stato realizzato un impianto di riserva idrica con autoclave a servizio di tutte le unità abitative presenti

nel residence. Pertanto vista la sua ubicazione e l’utilizzo esclusivo da parte dei condomini del complesso

edilizio la particella risulta priva di interesse per il mercato immobiliare.

f. Fg 13-particella 279-282 di superfice rispettivamente 167 e 3 mq

Si tratta di due piccole particelle derivanti dal frazionamento che la ditta ha realizzato nell’accatastamento

del fabbricato sito in Viale della Resistenza. Dalla documentazione fotografica e dall’allegato cartografico

relativo alla sovrapposizione della ortofoto con la planimetria catastale (vedi allegato fotografico n° 7.f ed

allegato cartografico n° 13) si può evincere come allo stato attuale l’area sia utilizzata come corte esclusiva

adibita a parcheggio del fabbricato realizzato all’interno della particella 130. Pertanto anche in questo caso

un più approfondito rilievo topografico potrà accertare con assoluta certezza l’inclusione totale o parziale

delle particella 279 e 282 nell’area di esclusivo utilizzo delle proprietà in capo alla particella 130.


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VALUTAZIONI DEGLI IMMOBILI

Metodo di stima

Il valore di ciascun immobile sarà di seguito valutato sulla base della destinazione d’uso, dello stato di

conservazione, sui parametri “fisici” come la metratura, le rifiniture, i servizi, la grandezza dei vani, ed

infine valutando i parametri estrinsechi, quali: l'ubicazione, l'esposizione e le caratteristiche di zona. Il

valore da attribuire all'immobile sarà pertanto definito procedendo ad una stima parametrica valutando

oculatamente i coefficienti di differenziazione. Gli aspetti considerati nell'esecuzione della stima per la

determinazione dei coefficienti di comparazione riguardano:

• Caratteristiche di posizione estrinseche;

• Caratteristiche di posizione intrinseche;

• Caratteristiche Tecniche;

o CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE

Le caratteristiche di posizione estrinseche rappresentano quelle condizioni esterne all'immobile che possono

modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri presi in considerazioni riguardano le

seguenti caratteristiche:

• Immobili situati in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare;

• Immobili situati in zona prevalentemente residenziale con sporadiche attività commerciali di vicinato tra le

quali bar, giornalaio;

o CARATTERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE

Le caratteristiche di posizione intrinseche rappresentano le condizioni o caratteristiche specifiche

dell'immobile.

I parametri presi in considerazioni riguardano le seguenti caratteristiche:

• la sua destinazione d'uso;

• la sua composizione e disposizione degli ambienti interni;

• lo stato e le caratteristiche dei prospetti esterni;

• l’età dell'immobile ed il relativo grado di manutenzione;

• l'orientamento e la luminosità con particolare riferimento alla superficie finestrata complessiva.


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o CARATTERISTICHE TECNICHE

Le caratteristiche tecniche rappresentano il grado di finitura del fabbricato. Nel caso specifico trattandosi di

immobili siti al pian terreno, seminterrato o porzioni di terreno, non verrà valutato tale parametro in quanto

ai fini della presente perizia non risulta rilevante la presenza degli impianti interni del fabbricato quali

ascensori, scale di sicurezza, la presenza di posto auto o garage di pertinenza, in quanto quest’ultimo in

particolare potrà essere eventualmente quotato in maniera separata (come nel caso del locale commerciale

sito in Viale della Resistenza censito al sub 6 ed il locale deposito sempre in Viale della Resistenza censito

al sub 37).

Stima economica degli immobili

a. Immobile indicato al punto 1.a

Per la stima economica degli immobili in questione si è utilizzato il valore medio di zona per i locali a

destinazione deposito, categoria catastale C/2 (i valori sono tratti dal rapporto OMI Osservatorio Mercato

Immobiliare dell’Agenzia del Territorio per l’anno 2017) per il Comune di Rovito.

Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di

differenziazione pari a C1 = 1,20 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore

all’immobile:

• L’immobile è situato in posizione centrale (abitato centro storico) ed inoltre è situato in zona ad elevata

possibilità di parcheggio gratuito.

Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di

differenziazione pari a C2 = 0,6 derivanti dalle seguenti considerazioni:

• buona disposizione dei vani interni, cattivo stato di manutenzione del prospetto esterno in edificio non

signorile, insufficiente luminosità del locale, finiture interne da completare.

Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia delle

entrate pari a 355 €/mq e tenendo conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche dell’immobile

il più probabile valore di mercato può ricavarsi nel modo seguente:

V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 355 ⅹ 1,10 ⅹ 0,50 ⅹ 80 = 20.500,00 €


14 | P a g .

b. Immobili indicati al punto 1.b

Locale deposito



all’immobile:

-L’immobile è situato in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare ed è

direttamente accessibile dalla strada stessa, inoltre è situato in zona ad elevata possibilità di parcheggio

gratuito ed ha sul fronte una piccola corte di pertinenza esclusiva che può essere utilizzata come posto auto

scoperto.



-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio, piccola

corte ad uso esclusivo fronte ingresso, finiture interne da completare.


entrate pari a 292,50 €/mq per la zona periferica del Comune di Rovito e tenendo conto delle considerazioni

fatte in merito alle caratteristiche dell’immobile il più probabile valore di mercato può ricavarsi nel modo

seguente:

V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 292,50 ⅹ 1,35 ⅹ 0,60 ⅹ 96 = 22.500,00 €

Locale ripostiglio-cantinola



all’immobile:

L’immobile è situato in un fabbricato con unità abitative tutte compravendute e con annessa disponibilità di

beni analoghi a quello oggetto di stima. Si ritiene pertanto che il locale possa riscuotere interesse presso gli

stessi proprietari delle unità abitative dell’edificio.


15 | P a g .



-buona disposizione del vano interno, locale completamente rifinito.


entrate pari a 292,50 €/mq e tenendo conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche

dell’immobile il più probabile valore di mercato può ricavarsi nel modo seguente:

V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 292,50 ⅹ 1,20 ⅹ 1,00 ⅹ 7,50 = 2.650,00 €

Locali commerciali

Per il calcolo del valore degli immobili si è tenuto in considerazione il valore medio di zona per i locali ad

uso commerciale nuovi ed in buono stato di conservazione del Comune di Rovito. Il valore medio di

riferimento di zona è stimato in euro 765 € al mq e tale valore verrà inoltre moltiplicato per i coefficienti

differenziazione. La stima verrà valutata sulla base dello stato di fatto dell’unità immobiliare.



all’immobile:

L’immobile è situato in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare pertanto in

posizione strategica per la sua visibilità, inoltre è situato in zona ad elevata possibilità di parcheggio gratuito.

Per il solo immobile identificato in catasto con il sub 6, per tener conto nella valutazione del più probabile

valore di mercato della disponibilità esclusiva di una corte di circa 60 mq (sub. 16), si è incrementato il

coefficiente C1 a 1,35.



• buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno in edificio non

signorile, buona luminosità del locale, finiture interne da completare, costo dei lavori per lo sgombero,

pulizia e ripristino funzionale dei locali.

Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia e tenendo

conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche degli immobili il più probabile valore di

mercato può ricavarsi nel modo seguente:


16 | P a g .

1. V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 765 ⅹ 1,35 ⅹ 0,90 ⅹ 93,50 = 87.000,00 €

2. V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 765 ⅹ 1,20ⅹ 0,90 ⅹ 48 = 40.000,00 €

3. V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 765 ⅹ 1,20ⅹ 0,90 ⅹ 48,5 = 40.000,00 €

4. V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 765 ⅹ 1,20ⅹ 0,90 ⅹ 96 = 79.500,00 €

c. Immobili indicati al punto 2


uso magazzino nuovi ed in buono stato di conservazione del Comune di San Pietro in Guarano. Il valore

medio di riferimento di zona è stimato in euro 342,50 € al mq e tale valore verrà inoltre moltiplicato per i

coefficienti differenziazione. La stima verrà valutata sulla base dello stato di fatto dell’unità immobiliare.

Locale garage



all’immobile:

-L’immobile è situato in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare ed è

direttamente accessibile dalla strada stessa, inoltre è situato in zona limitrofa ad area commerciale a servizio

dell’area urbana e trattasi di un locale con destinazione catastale autorimessa.



-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio, finiture

interne da completare.


17 | P a g .





Locale deposito

Partendo dal valore medio del valore di mercato prima ricavato pari a 342,50 per tale immobile si è tenuto

conto dei seguenti coefficienti di caratterizzazione:



all’immobile:



stessi proprietari delle unità abitative dell’edificio, pur tenendo nella dovuta considerazione l’ampia

superficie non utilizzabile però per il ricovero di automezzi.



-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio, finiture

interne da completare.





d. Immobili indicati al punto 3.a


uso magazzino nuovi ed in buono stato di conservazione del Comune di Zumpano. Il valore medio di

riferimento di zona è stimato in euro 280 € al mq e tale valore verrà inoltre moltiplicato per i coefficienti

differenziazione. La stima verrà valutata sulla base dello stato di fatto dell’unità immobiliare.


18 | P a g .

Locale deposito

Partendo dal valore medio del valore di mercato prima ricavato pari a 280 € per tale immobile si è tenuto

conto dei seguenti coefficienti di caratterizzazione:



all’immobile:


beni analoghi a quello oggetto di stima. Offre la possibilità di usufruire di un ingresso autonomo con scala

esterna. Si ritiene pertanto che il locale possa riscuotere interesse presso gli stessi proprietari delle unità

abitative dell’edificio.



-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio,

insufficiente illuminazione esterna, finiture interne da completare.




V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 280 ⅹ 1,20 ⅹ 0,60 ⅹ 50 = 10.000,00 €

e. Immobili indicati al punto 3.b


uso magazzino nuovi ed in buono stato di conservazione. Il valore medio di riferimento di zona è stimato in

euro 280 € al mq e tale valore verrà inoltre moltiplicato per i coefficienti differenziazione. La stima verrà

valutata sulla base dello stato di fatto dell’unità immobiliare.

Locale deposito particelle 473 sub 17-19 e 503 sub 16

Per tali immobili si sono utilizzati i seguenti coefficienti di caratterizzazione:


19 | P a g .



all’immobile.



stessi proprietari delle unità abitative dell’edificio.



-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio,

insufficiente illuminazione esterna, finiture interne da completare.




V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 280 ⅹ 1,20 ⅹ 0,60 ⅹ 18 = 3.650,00 € (part. 473 sub 17)

V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 280 ⅹ 1,20 ⅹ 0,60 ⅹ 8 = 1.650,00 € (part. 473 sub 19)

V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 280 ⅹ 1,20 ⅹ 0,60 ⅹ 5,50 = 1.100,00 € (part. 503 sub 16)

f. Immobili indicati al punto 4

Gli Immobili individuati al punto 4 fanno riferimento ad aree urbane collocate all’interno dei complessi

edilizi realizzati dalla ditta Ferraro nel Comune di Zumpano.

Come già evidenziato risultano catastalmente con categoria F/1 e non producono alcun tipo di rendita

catastale. Identificano aree di sistemazione del lotto ed attualmente sono destinate ad aiuole o

camminamenti. Per questo motivo le superfici in questione non hanno alcun valore immobiliare.


20 | P a g .

g. Immobili indicati al punto 5

Come già esposto si tratta di piccole porzioni di terreno ricadenti nel Comune di Rovito. Tali superfici

derivano da operazioni di frazionamento delle aree su cui sono stati realizzati interventi edilizi da parte della

stessa ditta Ferraro. Esse ricadono per intero in zone agricole, in aree edificabili o in aree destinate alla

viabilità. Per il calcolo del valore più probabile di mercato si è proceduto tenendo conto della loro

destinazione urbanistica, della loro ubicazione e fruibilità della loro caratterizzazione morfologica.

-Terreni ricadenti in zona agricola E

Le particelle indicate in catasto al sub 263 e 264 ricadono in zona agricola (vedi allegato cartografico n° 9).

Per tali terreni si è fatto riferimento agli ultimi valori agricoli medi disponibili in letteratura (indicati di

seguito come VAM) relativi alla provincia di Cosenza pubblicati nel 2014 sul B.U.R. Calabria. Per la zona

agricola di Rovito ricadente nella Z.A. n° 14 si ricava relativamente a terreni con destinazione pascolo-

cespugliato un valore pari a 4.221,49 €/ha pari a 0,4221 €/mq. Tenendo conto che tale valore si riferisce ad

indennità da riconoscere in caso di espropri e che andrebbe comunque rivalutato visto che si riferisce a oltre

4 anni orsono, e che le due porzioni di terreno per la loro estensione, ubicazione e morfologia, non risultano

di alcun pregio per il mercato immobiliare, si ritiene congruo per la determinazione del più probabile valore

di mercato un prezzo unitario di 1,25€/mq. Per tale motivo calcolando il valore complessivo delle superfici a

cui si applica tale metodologia di stima si ottiene:

V = ∑ Sc ⅹ VAM = 785 ⅹ 1,25 €/mq = 1.000,00 €

Dove ∑ Sc= sommatoria delle superfici delle unità indicate al sub 263-264.

-Terreni ricadenti in zona edificabile BT e BR

Altre porzioni di terreno indicate in catasto al sub 261-270-279-282 ricadono invece in aree edificabili (vedi

allegato cartografico n° 9) indicate BT (261 e 270) e BR (279 e 282). Nel primo caso sono incluse in una

corte ad utilizzo esclusivo del complesso edilizio “Pasolini”, realizzato dalla ditta Ferraro, e sono state

frazionate per indicare la via di accesso al lotto, nel caso della particella 261, ed una superficie destinata

all’installazione di un impianto autoclave condominiale nel caso della particella 270. Su tali terreni il Sig.

Ferraro vanta diritti di proprietà pari ad 1/7. Nel caso invece delle particelle 279 e 282 va ancora una volta

evidenziato che la loro origine nasce dal fatto che in sede di realizzazione del fabbricato sito in Viale della

Resistenza sono stati individuati e ridefiniti i reali confini rispetto a quelli catastali. Infatti allo stato attuale

entrambe le particelle, pur rimanendo di proprietà del Sig, Ferraro, sono nella disponibilità esclusiva

dell’edificio realizzato anteriormente che insiste sulla particella confinante indicata in catasto col sub 130. In

particolare l’intera particella 279 viene utilizzata come area di parcheggio condominiale.


21 | P a g .

Per effettuare la stima di tali immobili si è tenuto conto del fatto che, pur trattandosi ubicati in aree

edificabili, le superfici in esame non sono sfruttabili per fini edificatori in quanto sulle stesse non risulta

possibile la costruzione di manufatti per la presenza del vincolo della distanza minima da tenere dalla sede

stradale e da altri manufatti già esistenti. Andrebbe invece verificato se tali piccole superfici possano essere

sfruttate in termini di indice di edificabilità, anche se la loro estensione superficiale molto limitata ed il

basso valore degli indici (0,7 mc/mq) permetterebbero la realizzazione di volumetrie molto ridotte. Da tali

considerazioni si è considerato di utilizzare un deprezzamento del valore medio dei terreni edificabili

ricavabile da un’indagine di mercato svolta per il comune di Rovito nella località Pianette pari a 0,25.

L’indagine di mercato effettuata restituisce un valore medio pari a circa 45,00 €/mq, a cui si applica un

deprezzamento pari 0,25 per le considerazioni sopra esposte. Per tale motivo calcolando il valore

complessivo delle superfici a cui si applica tale metodologia di stima si ottiene:

V = ∑ Sc ⅹ Vm ⅹ C= 226 ⅹ 45 ⅹ 0,25 €/mq = 2.500,00 €

Dove ∑ Sc= sommatoria delle superfici delle unità indicate al sub 261-270-279-282 considerando per le

particelle 261 e 270 1/7 della loro effettiva estensione;

Vm = Valore di mercato medio dei terreni edificabili;

C= Coefficiente di deprezzamento.

-Terreni ricadenti in zona destinate a viabilità

La particella 259, come già evidenziato, ricade in una zona che il Piano Regolatore Comunale indica come

viabilità (vedi allegato cartografico n° 9). Inoltre il Piano Strutturale Associato per la stessa particella

prevede un utilizzo finalizzato alla realizzazione di “aree da destinare ad Attrezzature pubbliche o private

ad uso Pubblico” (vedi allegato stralcio Piano Strutturale Associato n° 10). Va ricordato che anche in questo

caso pur essendo la particella di proprietà del Sig. Ferraro allo stato attuale è inserita in una corte di

pertinenza esclusiva del fabbricato realizzato sulle particelle confinanti indicate con il sub 114 e 115. Il

terreno oggetto della presente perizia di stima è accessibile da Via P. Pasolini e confina con essa e con le

particelle 260,114 e 115. L’area costituente il reliquato, per forma geometrica e per estensione, non consente

un soddisfacente sfruttamento né edificatorio né per la realizzazione di opere o infrastrutture di interesse

pubblico. Considerata l’infelice forma geometrica del lotto risulta di conseguenza improbabile un suo

sfruttamento slegato dagli altri appezzamenti di terreno contigui, pertanto sulla scorta di quanto sopra il

reliquato stradale oggetto della presente stima alla data odierna viene qualificato come “terreno adibito ad

opere di urbanizzazione secondaria non edificabile ma sfruttabile come piazzale di sosta o di manovra o

come area da adibire a fascia d rispetto stradale”.


22 | P a g .

I parametri da assumere ed a cui riferirsi per individuare il più probabile valore di mercato per il reliquato

stradale in questione, si possono riassumere così come sotto specificato:

1.- Zona territoriale in cui l’area è inserita e sua accessibilità;

2.- Indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici per l’area in esame;

3.- Destinazione d’uso consentita dallo strumento urbanistico di riferimento;

4.- Consistenza e configurazione della superficie;

5.- Valori medi di mercato delle aree simili rilevati di recente;

Considerando che il valore di mercato di un bene è il valore che con ogni probabilità si potrebbe realizzare

in una libera contrattazione di compravendita su un determinato mercato e in un dato momento, che

ovviamente tale valutazione è possibile solo se esiste un mercato del bene da stimare e che il giudizio di

stima risulterà tanto più obiettivo e verosimile quanto maggiore sarà l'estensione di quel particolare mercato

e quanto più frequenti saranno gli scambi all'interno di esso, e tenendo nel debito conto che attualmente il

reliquato in questione risulta inglobato per la sua intera superfice all’interno del sedime di un fabbricato

civile di proprietà privata adibito a destinazione residenziale, per la stima del valore di mercato dell’area in

oggetto occorre considerare le caratteristiche intrinseche (ubicazione, configurazione planimetrica, larghezza

ecc.) ed estrinseche (condizioni del mercato locale, appetibilità della zona e caratteristiche ambientali,

vincoli, caratteristiche ubicazionali) dell’area che concorrono nella formazione di tale valore.

Partendo da tali considerazioni si può considerare la particella oggetto di stima inserita in un contesto

edificabile caratterizzato dalla completa urbanizzazione ed utilizzo edificatorio della zona.

La stima del più probabile valore di mercato viene effettuata in applicazione della metodologia sintetico

comparativa. Per la stima del confronto con i valori correnti di mercato si sono assunte informazioni presso

operatori, tecnici, figure specializzate nel settore, verificando le ultime compravendite che hanno interessato

aree similari.

Questo ha consentito di raccogliere elementi (valori) relativi ad aree ubicate nella zona in esame, presso la

località Pianette di Rovito, dotate di caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari, da cui si evince, come

già esposto in precedenza, che il valore medio di mercato su dette aree si assesta sui 45,00 €/mq. Applicando

a tale valore un deprezzamento pari a 0,50, (assimilando la particella ad una corte di pertinenza esclusiva) si

ritiene che il più probabile valore economico di mercato per il reliquato stradale descritto in premessa può

essere quantificato in:

V = S ⅹ Vm ⅹ C= 115 ⅹ 45 ⅹ 0,50 €/mq = 2.600,00 €


23 | P a g .

TABELLA DI RIEPILOGO

Bene Comune Foglio Particella-sub Consistenza (mq) Valore

1 Rovito 7 313-3 80 20.500,00

2 Rovito 13 278-37 96 22.500,00

3 Rovito 13 278-36 7,50 2.650,00

4 Rovito 13 278-6 93,50 87.000,00

5 Rovito 13 278-7 48 40.000,00

6 Rovito 13 278-33 48,50 40.000,00

7 Rovito 13 278-34 96 79.500,00

8 S.Pietro in G. 28 1041-3 59 15.000,00

9 S.Pietro in G. 28 1041-5 48 14.500,00

10 Zumpano 3 894-7 50 10.000,00

11 Zumpano 1 473-17 18 3.650,00

12 Zumpano 1 473-19 8 1.650,00

13 Zumpano 1 503-16 5,50 1.100,00

14 Rovito 13 reliquati

Totale

6.100,00

344.150,00

Mendicino 05/04/2018 Ing. Mario Palmieri


24 | P a g .

ALLEGATI


25 | P a g .

ALLEGATI FOTOGRAFICI

ALLEGATO 1 Vista esterna immobile Via F.lli bandiera -Rovito-


26 | P a g .

ALLEGATO 1 Vista interna immobile Via F.lli bandiera -Rovito-


27 | P a g .

ALLEGATO 2 Vista esterna immobile Viale della Resistenza -Rovito-


28 | P a g .

ALLEGATO 2.a Loc. Deposito sub 37 V.le della Resistenza -Rovito-


29 | P a g .

ALLEGATO 2.b Cantinola sub 36 V.le della Resistenza -Rovito-


30 | P a g .

ALLEGATO 2.c Loc, Commerciale sub 6 V.le della Resistenza -Rovito-

Di seguito la corte esclusiva (sub. 16).


31 | P a g .

ALLEGATO 2.d Loc, Commerciale sub 7 V.le della Resistenza -Rovito-


32 | P a g .

ALLEGATO 2.e Loc, Commerciale sub 33 V.le della Resistenza -Rovito-


33 | P a g .

ALLEGATO 2.f Loc, Commerciale sub 34 V.le della Resistenza -Rovito-


34 | P a g .

ALLEGATO 3 Vista esterna fabbricato Via due Forni -S.Pietro in G.-


35 | P a g .

ALLEGATO 3.a Loc. Deposito sub 3 Via due Forni -S.Pietro in G.-


36 | P a g .

ALLEGATO 3.b Loc. Garage sub 5 Via due Forni -S.Pietro in G.-


37 | P a g .

ALLEGATO 4 Vista esterna immobile Via A. De Gasperi-Zumpano-

ALLEGATO 4.a Loc. Deposito sub 7 Via A. De Gasperi-Zumpano-


38 | P a g .

ALLEGATO 5 Vista esterna fabbricato in Via T. Campanella-Zumpano-

ALLEGATO 5.a Loc. Deposito sub 17-19 in Via T. Campanella-Zumpano-


39 | P a g .

Ingresso cantinola ubicata in Zumpano alla Via T. Campanella sub 17-19

ALLEGATO 6 Loc. sottoscala sub 16 in Via T. Campanella-Zumpano-


40 | P a g .

ALLEGATO 7 Terreni siti nel Comune di Rovito

ALLEGATO 7.a Particella 263

ALLEGATO 7.b Particella 264


41 | P a g .

ALLEGATO 7.c Particella 259

ALLEGATO 7.d Particella 261


42 | P a g .

ALLEGATO 7.e Particella 270

ALLEGATO 7.f Particella 279-282


43 | P a g .

ALLEGATI CATASTALI

ALLEGATO 8.1 Immobili nel Comune di Rovito

8.1.a Immobile sito in Via F,lli Bandiera


44 | P a g .

8.1.b Locale Deposito sito in Viale della Resistenza

8.1.c Locale Deposito-Cantinola in Viale della Resistenza


45 | P a g .

8.1.d Locale Commerciale in Viale della Resistenza


46 | P a g .

8.1.e Locale Commerciale in Viale della Resistenza

8.1.f Locale Commerciale in Viale della Resistenza

8.1.g Locale Commerciale in Viale della Resistenza


47 | P a g .

ALLEGATO 8.2 Immobili nel Comune di S. Pietro in Guarano

8.2.a Locale Deposito in Via due Forni


48 | P a g .

8.2.b Locale Garage in Viale due Forni

ALLEGATO 8.3 Immobili nel Comune di Zumpano

8.3.a Locale Deposito in Via A. De Gasperi


49 | P a g .

8.3.b Locale Deposito in Via T. Campanella part. 473

8.3.b Locale Sottoscala in Via T. Campanella part. 503


50 | P a g .

ALLEGATO 8.4 Aree Urbane Categoria F/1 nel Comune di Zumpano

ALLEGATO 8.5 Reliquati di terreni nel Comune di Rovito


51 | P a g .

ALLEGATI CARTOGRAFICI

ALLEGATO 9 STRALCIO PIANO REGOLATORE COMUNALE VIA PASOLINI


52 | P a g .

ALLEGATO 10 STRALCIO PIANO STRUTTURALE ASSOCIATO


53 | P a g .

ALLEGATO 11 SOVRAPPOSIZIONE ORTOFOTO-CATASTALE


54 | P a g .

ALLEGATO 12 PARTICOLARE PART. 259


55 | P a g .


56 | P a g .

ALLEGATO 13 PARTICOLARE PART. 279-282

ReLAZIONE TECNICA E PERIZIA DI STIMA

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