RELAZIONE TECNICA DI STIMA -...

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TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO

TERZA SEZIONE CIVILE – SEZIONE FALLIMENTARE

Giudice Delegato: Dott.ssa Maria Elena DEL FORNO

RELAZIONE TECNICA DI STIMA

Immobile in Cava de’ Tirreni, Corso Giuseppe Mazzini

Rif. Catastale Foglio 16 part.lla 1912 sub 1, 2, 3

OGGETTO: Fallimento n. 81/2010 Omissis

Curatore: Dr. Raffaello SICILIANO

Il C.T.U. Ing. Landi Carmine

RELAZIONE TECNICA DI STIMA

1) Premessa

In data 22.01.2011, il sottoscritto Landi Ing. Carmine, nato a Montecorvino Rovella (SA)

l’08.10.1961, con studio professionale in Scafati (SA) alla Via C. Battisti n. 76 e residente in

Battipaglia alla via B. Ricasoli n.8, iscritto regolarmente all’Ordine degli Ingegneri di Salerno e

Provincia al numero d’albo 2816, veniva nominato CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO nel

fallimento Omissis n. 81/2010, dal curatore fallimentare Dr. Siciliano Raffaello, con l’incarico di

redarre una dettagliata perizia di stima degli immobili indicati dal medesimo, evidenziando

eventuali diritti reali sui beni e formulando i seguenti quesiti:

1. provveda l’esperto ad effettuare l’esatta ricognizione dei beni immobili rientranti nella massa

fallimentare, mediante accertamenti presso i pubblici registri;

2. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente gli immobili acquisiti

alla massa, verificando la corrispondenza con i dati riportati nella nota di trascrizione della sentenza

dichiarativa di fallimento, ove già effettuata, e l’eventuale sussistenza di procedure esecutive

gravanti sui medesimi, di cui occorrerà indicare anche gli estremi identificativi (numero ed anno) e

la fase in cui si trovano (ad esempio, se siano già stati posti in vendita);

3. precisi la provenienza dei beni al fallito e se questi risulti essere l’unico proprietario, producendo

anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis

causa non trascritti;

4. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i

presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica

indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la

determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;

5. dica dello stato di possesso dei beni, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al

quale sono occupati e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare

riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento, di cui dovrà

specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale

data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali

(quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità dei cespiti, indicando

anche per questi ultimi l’eventuale anteriorità alla trascrizione del fallimento;

6. indichi il regime patrimoniale del fallito, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto

di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a

margine dello stesso e la data della relativa annotazione;

7. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui

beni, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti

sull’attitudine edificatoria degli stessi o quelli connessi con il loro carattere storico-artistico, ovvero

di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione

o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate,

ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le

cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i

provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il fallito e, quanto a questi

ultimi, anche solo emessi prima del fallimento nonché le eventuali obbligazioni propter rem);

8. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui

beni, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (come

iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.),

indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari);

9. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a

favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio

antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze

delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;

10. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché l'esistenza della

dichiarazione di agibilità degli stessi; in particolare, indichi la destinazione urbanistica del terreno

risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01

n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e

succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46,

comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto

l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i

presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all’art.

40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;

11. determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione

del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari,

pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe

caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione

di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli

adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione degli

immobili, per lo stato di possesso dei medesimi, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla

procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali

spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel

caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto

della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.

12. corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente

in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per Adobe Acrobat) – di una

planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la

sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati

catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i

fabbricati, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al

numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di

provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo

gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il

valore del bene da porre a base d’asta;

13. estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di

raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di

costruzione, anche degli interni.

Il Dr. Siciliano Raffaello, concedeva per l’espletamento dell’incarico, un termine di 45 giorni.

Il G. D. dr.ssa Maria Elena Del Forno autorizzava la nomina del sottoscritto in data 22.02.2011

con atto cron. N. 1014/11 e R.I. n. 111/11 (cfr. All. n. 1 Nomina).

Il sottoscritto CTU, Ing. Carmine Landi è stato quindi incaricato di redigere una perizia estimativa

relativa al complesso immobiliare di seguito descritto, costituito da tale unico bene immobile:

• Manufatto immobiliare sito in Cava de’ Tirreni (SA) con accesso da Corso Giuseppe Mazzini

s.n.c. (già civico n.225), identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di Cava de’ Tirreni al

Foglio n.16 part.lla n. 1912 sub. 1, 2 e 3.

2) Svolgimento delle operazioni di consulenza

Nei giorni seguenti all’affidamento dell’incarico lo scrivente si attivava effettuando un sopralluogo

in data 22.03.2011 presso i luoghi oggetto di stima, previo accordo con il curatore fallimentare dr.

Siciliano Raffaele.

In tale sede alla presenza contestuale sul posto anche dell’Arch. Serenella Pagano in veste di

collaboratrice del sottoscritto, preliminarmente si ritraeva l’idonea documentazione fotografica

dello stato dei luoghi ed in particolare del manufatto esistente, costituito allo stato da un centro

commerciale, denominato Omissis con accesso da Corso Giuseppe Mazzini s.n.c., da depositi e

tettoie retrostanti, da uffici, servizi igienici e depositi posti al primo livello, nonché da un piazzale

esterno e da un livello interrato adibiti entrambi ad uso parcheggio (cfr. All. n. 2 Documentazione

fotografica).

Si provvedeva inoltre ad un rilievo metrico di massima dell’immobile, al fine dell’elaborazione

delle planimetrie dello stato di fatto (cfr. All. n. 3 Planimetrie stato di fatto).

Nello stesso giorno, si inoltrava poi istanza presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Cava de’

Tirreni (SA), per il rilascio della documentazione urbanistica afferente il complesso immobiliare in

oggetto e di proprietà della società Omissis (cfr. All. n. 4 Richiesta Documentazione Urbanistica al

Comune di Cava de’ Tirreni).

Successivamente in data 25.03.2011, si effettuavano operazioni di reperimento anche di ulteriore

specifica documentazione presso l’Agenzia del Territorio, dando mandato ad una collaboratrice del

sottoscritto, Arch. Paola Palmieri, per l’effettuazione delle relative visure storiche catastali, estratti

di mappa e piante catastali, (cfr. All. n. 5.a, 5.b, 5.c Documentazione catastale).

Dopo circa un mese dall’istanza ufficiale, nei giorni 05.04.2011 e 08.04.2011 veniva consegnata al

sottoscritto, parte della documentazione urbanistica richiesta al Comune di Cava de’Tirreni (cfr.

All. n. 6.a, 6.b Ricevute diritti di acceso agli atti ed estrazione di copie – Fattura copie

Documentazione Comune di Cava de’ Tirreni).

A causa della lungaggine burocratica dei tempi di consegna degli Enti preposti al rilascio di

specifica documentazione, necessaria ai fini dell’espletamento dell’incarico, in data 07.04.2011 lo

scrivente richiedeva, al curatore fallimentare dr. Siciliano Raffaello, la proroga di 30 giorni sui

termini di consegna dell’elaborato peritale (cfr. All. n. 7 Richiesta di proroga).

Continuando le operazioni peritali, in data 15.04.2011 veniva consegnata la documentazione

richiesta presso l’Agenzia del Territorio, relativa alle ispezioni ipotecarie (cfr. All. n. 8 Ispezioni

ipotecarie).

In data 18.05.2011 si richiedeva il rilascio, presso l’Ufficio V Settore del Comune di Cava de’

Tirreni (SA), del Certificato di Destinazione Urbanistica attinente il complesso immobiliare oggetto

di stima (cfr. All. n. 9 Richiesta Certificato di Destinazione Urbanistica al Comune di Cava de’

Tirreni).

In data 10.06.2011, dopo aver atteso le infruttuose ricerche da parte dell’Ente Comunale relative al

rilascio di ulteriore documentazione tecnica relativa al complesso immobiliare in oggetto, ed in

particolare del Certificato di Agibilità del medesimo, il sottoscritto previo colloquio con il

Responsabile del Settore Urbanistica Arch. Collazzo, inoltrava nuovamente istanza in forma

ufficiale presso Ufficio Urbanistica del Comune di Cava de’ Tirreni, per l’ottenimento del rilascio

dei Certificati di Agibilità degli immobili riportati catastalmente al foglio n. 16 part.lla n. 1912 sub

1, 2 e 3 (cfr. All. n. 10 Richiesta Certificati di agibilità degli immobili costituenti il complesso

immobiliare in oggetto di proprietà della società Omissis).

In data 13.06.2011 veniva rilasciato il Certificato di Destinazione Urbanistica richiesto al Comune

di Cava de’ Tirreni (cfr. All. n. 11 Certificato di Destinazione Urbanistica).

Proseguendo l’iter procedurale delle operazioni peritali, solo dopo vari colloqui telefonici intercorsi

con il responsabile dell’ufficio urbanistica preposto ed in particolare con la Dott.ssa Rosa

Mastellone, quest’ultima dichiarava al sottoscritto l’esito negativo delle numerose ricerche

effettuate dei documenti ufficialmente richiesti dal CTU, invitando il sottoscritto in data 25.07.2011

a ritirare un unico documento ufficiale reperito inerente lo stato di agibilità dell’immobile noto, ed

in particolare un Certificato di Collaudo Statico depositato presso il Genio Civile di Salerno in data

04.08.1987 e trasmesso al Comune di Cava de’Tirreni in data 19.12.1988 prot. n. 40478 (cfr. All. n.

13 Certificato di Collaudo Statico).

Il sottoscritto, quindi, all’uopo incaricato, dopo aver:

• eseguito un sopralluogo presso il complesso immobiliare oggetto di stima;

• proceduto all'esame degli atti ipocatastali della proprietà presso la l’Agenzia del Territorio Ufficio

Provinciale di Salerno;

• effettuato indagini nella città di Cava de’Tirreni (SA) presso gli uffici competenti della sede

comunale;

• eseguita un’indagine di mercato presso Agenzie Immobiliari con sede nel Comune di Cava de’

Tirreni (SA) e sul territorio limitrofo, sui valori immobiliari di beni simili per caratteristiche

intrinseche ed estrinseche;

• preso atto della situazione attuale generale del mercato immobiliare;

• tenuti presenti tutti i fattori positivi e negativi di ordine generale e particolare

concorrenti la valutazione;

espone qui di seguito la seguente perizia estimativa, rispondendo ai quesiti postigli.

3) Risposte ai quesiti:

3.1) provveda l’esperto ad effettuare l’esatta ricognizione dei beni immobili rientranti nella massa

fallimentare, mediante accertamenti presso i pubblici registri;

I beni immobili rientranti nella massa fallimentare risultano costituiti da un compendio immobiliare

sito in Cava de’ Tirreni (SA) con accesso da Corso Giuseppe Mazzini s.n.c. (già civico n.225),

identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di Cava de’ Tirreni al Foglio n.16 part.lla n.

1912 sub. 1, 2 e 3.

Il complesso impegna un lotto di terreno di superficie catastale complessiva pari a 10.100 m², di cui

risulta coperta una superficie pari a 4.990 m² essendo stato realizzato un capannone prefabbricato in

c.a. e c.a.p. e tettoie in carpenteria metallica, oltre un piano ammezzato pari a 325 m², mentre la

restante superficie scoperta pari a 5.110 m², risulta adibita a parcheggio ed aree di manovra.

Inoltre è rilevato un piano interrato di superficie pari a 3.543 m² composto da un unico ambiente

avente funzione di parcheggio per complessivi n. 115 posti auto (cfr. All. n. 3 Planimetrie stato di

fatto).

Con riferimento alla Nota di Iscrizione Reg. Gen. N. 35748 Reg. Part. n. 5410 del 05.08.2004 –

Atto Notaio Fasano Matteo n. repertorio 33425/15291 del 04.08.2004, quanto indicato alla Sezione

D – Ulteriori Informazioni (cfr. All. n. 8 Ispezioni ipotecarie ), lo stato attuale dei luoghi

corrisponde parzialmente a quello descritto nell’atto notarile sopracitato. In particolare, la

situazione non risulta mutata per quanto riguarda i complessivi metri quadrati di superficie del lotto

pari a 10.100 m², la destinazione d’uso, i confini e gli accessi. Di contro risultano differentemente

rilevate, rispetto a quanto riferito nella documentazione ufficiale, le superfici coperte e scoperte

rispettivamente computate allo stato pari a 4.500 m² e

5.600 m² oltre la superficie dell’ammezzato computata pari a 400 m².

Si precisa infine, che nel citato Atto di Iscrizione, non è menzionato il piano interrato adibito a

garages pertinenziali.

3.2) identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente gli immobili acquisiti

alla massa, verificando la corrispondenza con i dati riportati nella nota di trascrizione della sentenza

dichiarativa di fallimento, ove già effettuata, e l’eventuale sussistenza di procedure esecutive

gravanti sui medesimi, di cui occorrerà indicare anche gli estremi identificativi (numero ed anno) e

la fase in cui si trovano (ad esempio, se siano già stati posti in vendita);

Il cespite in esame, è ubicato nel Comune di Cava de’ Tirreni (SA) con accesso da Corso Giuseppe

Mazzini s.n.c. (già civico n.225), principale arteria stradale di convogliamento al centro urbano, con

una distanza di circa 300 m sia dal casello autostradale dell’A3 Napoli-Salerno, sia dall’incrocio

con la S.S. n. 18. Allo stato è intestato alla società Omissis (Proprietà per 1/1) e risulta secondo la

vigente classificazione catastale degli immobili: D/8 definiti “fabbricati costruiti o adattati per

speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali

trasformazioni”.

Si riferisce che il complesso immobiliare è identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di

Cava de’ Tirreni con i seguenti dati:

• Foglio n.16 part.lla n. 1912 sub 3, categ. D/8, Rendita € 10.504,73 -Corso Giuseppe Mazzini n.

225-piano T.-1;


225-piano T.-1;

• Foglio n.16 part.lla n. 1912 sub 1, categ. area urbana, Rendita € 13.696,44 -Corso Giuseppe

Mazzini n. 225-piano T.; il complesso immobiliare presenta i seguenti confini:

• a nord, con strada comunale Corso G. Garibaldi su cui prospettano gli accessi;

• ad est ed a sud, con alveo del canale contrapone, nonché con alieni edifici industriali;

• ad ovest, con alieno edificio industriale e diversi fabbricati residenziali (salvo altri).

Descrizione del sito di ubicazione e del complesso immobiliare

Trattasi di Area esclusivamente Industriale/Artigianale, posta in una posizione strategica dal punto

di vista delle connessioni con il sistema viabilistico locale e sovracomunale.

Principali via di collegamento Distanze Distanze da capoluoghi di provincia Raggiungibile dalla A-

3, Napoli -Salerno, uscita Cava dei Tirreni Aeroporto di Capodichino -Napoli km 46 Porto

marittimo di Salerno KM 10 Stazione ferroviaria di Salerno Km 7 Avellino km 48 Napoli km 50

Benevento km 82 Caserta km 65 Salerno km 12

L'area ove insiste il compendio immobiliare, risulta completamente urbanizzata, dotata di tutti i

sottoservizi necessari a qualunque tipo di attività produttiva (elettricità, gas, acqua, fognatura).

Il complesso immobiliare di cui trattasi, è destinato ad attività di supermercato e vendita di beni

alimentari; ad esso sono annessi locali per impianti tecnologici, servizi igienici, spogliatoi, mensa,

celle frigorifere, capannone, tettoie e uffici nonché parcheggi pertinenziali scoperti (piazzale

esterno) e coperti (struttura interrata), ed è ubicato in Cava de’ Tirreni (SA) al Corso Giuseppe

Garibaldi s.n.c. (già civico n. 225). Il complesso occupa un lotto di terreno di superficie catastale

complessiva pari a 10.100 m², di cui risulta coperta una superficie pari a 4.990 m², mentre la

restante superficie scoperta pari a 5.110 m², assume funzione di parcheggio ed aree di manovra. La

superficie coperta risulta costituita da un capannone industriale prefabbricato, con altezza interna

max pari a 7,60 m, destinato in parte alla vendita diretta al pubblico con annesso locale bar, ed in

parte, per la restante superficie destinato ad uso movimentazione merci, locali scorte, depositi,

laboratori di lavorazione e celle frigorifere. Il tutto, impegna una superficie coperta pari a 4.135 m².

Il capannone presenta inoltre un piano ammezzato a quota + 4,30 m di superficie pari a 325 m²,

destinato a uffici, locali deposito, servizi igienici e spogliatoi del personale dipendente. Ulteriore

superficie coperta pari a 855 m², risulta definita da tettoie in carpenteria metallica a copertura sia di

un’area a sud del capannone, destinata al carico-scarico merci sia di un’area ad est del capannone,

destinata ad impianti tecnologici. Infine, si rileva anche un piano interrato di superficie pari a 3.543

m², composto da un unico ambiente, destinato a parcheggio per complessivi n. 115 posti auto, allo

stato non identificati catastalmente (cfr. All. n. 3 Planimetrie stato di fatto). Riguardo le procedure

esecutive gravanti sugli immobili descritti si evidenzia che il Tribunale Ordinario di Salerno ha

sottoposto a pignoramento in data 11.05.2011 i medesimi immobili, mediante Atto di Pignoramento

Immobiliare n. R.G. 395/2011, iscrizione a ruolo 22.07.2011, creditore procedente: Omissis –

debitore: società di capitali Omissis con sede in Omissis, proprietaria dei medesimi (cfr. All. n. 15

Atto di pignoramento immobiliare -Tribunale di Salerno -n. R.G. 395/2011).

3.3) precisi la provenienza dei beni al fallito e se questi risulti essere l’unico proprietario,

producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà;

segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

Dalla documentazione reperita presso gli uffici pubblici dell’Agenzia del Territorio di Salerno, è

emerso

quanto segue:

• il complesso immobiliare è pervenuto alla società “Omissis” con atto di compravendita a rogito

notaio Antonio D’Ursi in Cava de’ Tirreni del 28.12.1985, registrato a Salerno in data 08.01.1986;

• di seguito, il tutto è pervenuto alla società “Omissis” con atto pubblico del 01.03.1999: modifica

di atto costitutivo, a rogito notaio Matteo Fasano di Salerno repertorio n. 15019;

• attualmente il complesso immobiliare risulta pervenuto (piena proprietà) alla società in stato di

fallimento “Omissis” con sede Omissis, in virtù dell’Atto tra vivi – scissione di società per azioni in

una società di nuova costituzione – Notaio Fasano Matteo in Salerno Repertorio n. 34597 del

10.01.2005; Trascrizione del 25.01.2005 Reg Gen. N. 4278 Reg. part. n. 3396 (cfr. All. n. 8

Ispezioni ipotecarie ).

3.4) valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i

presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica

indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la

determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;

Da tutta la documentazione reperita presso i differenti Enti Pubblici competenti ed in possesso del

sottoscritto, non è emersa alcuna comproprietà del bene con ulteriori società o persone fisiche.

Pertanto, non esistono presupposti per predisporre un progetto di divisione dei beni oggetto di

stima.

3.5) Dica dello stato di possesso dei beni, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al

quale sono occupati e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare

riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento, di cui dovrà

specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale

data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali

(quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità dei cespiti, indicando

anche per questi ultimi l’eventuale anteriorità alla trascrizione del fallimento;

Dalle verifiche e sopralluoghi effettuati, allo stato il complesso immobiliare non risulta occupato da

terzi.

3.6) Indichi il regime patrimoniale del fallito, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto

dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali

riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;

Il fallimento “de quo”, riguarda una società di capitali la “Omissis” con sede in Omissis

3.7) Riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti

sui beni, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti

incidenti sull’attitudine edificatoria degli stessi o quelli connessi con il loro carattere storico-

artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese

fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie

già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli

ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali

(precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni

matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il fallito e,

quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del fallimento nonché le eventuali obbligazioni

propter rem);

In attinenza a quanto richiesto, si riferisce che le aree coperte destinate a parcheggio, sono legate da

vincolo pertinenziale in virtù di atto d’obbligo con il Comune di Cava de’ Tirreni del 05.07.2001

notaio Fasano Matteo in Salerno repertorio 22022 – costituzione di vincolo – Trascrizione del

26.07.2001, Reg. Gen. N. 20707 Reg. part. n. 16137.

3.8) Riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui

beni, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (come

iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.),

indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari);

Dalla documentazione reperita presso gli uffici pubblici dell’Agenzia del Territorio di Salerno, è

emerso quanto segue:

• iscrizione del 05.08.2004 – Reg. Gen. N. 35748 Reg. part. n. 5410 -notaio Fasano Matteo

repertorio n. 33425/15291 del 04.08.2004 – Ipoteca Volontaria derivante da CONCESSIONE A

GARANZIA DI MUTUO.

• Scadenza finanziamento entro il 31.07.2019.

• Soggetti: a favore Omissis;

• Soggetti: contro “Omissis”, per il diritto di proprietà relativamente all’unità negoziale n.1, tra cui

rientrano gli immobili oggetto di stima (cfr. All. n. 8 Ispezioni ipotecarie ).

Si precisa infine che nel citato Atto di Ipoteca volontaria del 04.08.2004, nella descrizione della

condizione risolutiva cui è sottoposta l’ipoteca e/o dei titoli di credito allegati (cfr. Sezione D –

ulteriori informazioni), in particolare nella descrizione dei beni su cui graverà la stessa ipoteca, non

è menzionato il piano interrato adibito a garages pertinenziali (cfr. All. n. 8 Ispezioni ipotecarie ).

Riguardo le procedure esecutive gravanti sugli immobili oggetto di stima si evidenzia che il

Tribunale Ordinario di Salerno ha sottoposto a pignoramento in data 11.05.2011 i medesimi

immobili, mediante Atto di Pignoramento Immobiliare n. R.G. 395/2011, iscrizione a ruolo

22.07.2011, creditore procedente: Omissis – debitore: società di capitali Omissis , proprietaria dei

medesimi (cfr. All. n. 15 Atto di pignoramento immobiliare -Tribunale di Salerno -n. R.G.

395/2011).

3.9) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a

favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio

antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze

delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;

In allegato sono riportate le aggiornate visure catastali ed ipotecarie degli immobili oggetto di

stima; a riguardo si evidenzia che il fabbricato commerciale è identificato catastalmente con i

subalterni 3 e 2 (Foglio n.16 part.lla n. 1912 sub 3 e sub 2) entrambi categ. D/8, mentre l’area

esterna adibita a parcheggio scoperto è identificata con il subalterno 1 (Foglio n.16 part.lla n. 1912

sub 1). Si precisa infine che il parcheggio interrato, realizzato sotto l’attuale area scoperta, allo stato

non risulta catastalmente identificato.

(cfr. All. n. 5.a, 5.b, 5.c Documentazione catastale e All. n. 8 Ispezioni ipotecarie).

3.10) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché l'esistenza

della dichiarazione di agibilità degli stessi; in particolare, indichi la destinazione urbanistica del

terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R.

6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n.

47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art.

46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di

tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i

presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all’art.

40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;

Destinazione urbanistica dell’area

Dall’analisi del Certificato di Destinazione Urbanistica emerge che il complesso immobiliare di cui

trattasi, ricade, nella tavola 22 A -Variante del P.R.G. vigente (approvato dal Consiglio Provinciale

di Salerno con Delibera n° 35 del 7/5/1999, nonché al D.P.G.R.C. n° 4523 del 14/4/2000 di

conformità al P.U.T.) in zona D5 – zona produttiva di completamento e di riassetto (art. 68 delle

N.T.A. del P.R.G. vigente), mentre nella tavola D2-zonizzazione del Piano Regolatore Territoriale

Consortile dell’Area di Sviluppo Industriale di Salerno, l’immobile contraddistinto con la prt.lla n.

1912 del foglio 16, ricade nel perimetro zona stralcio (cfr. All. n. 11 Certificato di

Destinazione Urbanistica). Tali zone comprendono la aree incluse nella Zona Territoriale 7 e nel

Piano Territoriale di Impianti di Servizio. In tali zone sono consentite le seguenti destinazioni

d’uso: -industria, artigianato, depositi, servizi aziendali; -funzioni compatibili: residenza,

esclusivamente custodia, uffici amministrativi, tecnici e di ricerca, attività espositive e di vendita di

prodotti di produzione propria, depositi e stoccaggio, nella misura non superiore al 30% dell’intera

superficie. Ai sensi del Piano Stralcio di Bacino per l’Assetto Idrogeologico (Autorità di Bacino del

Sarno) emerge che il complesso immobiliare:

• non rientra in fasce fluviali/A Montana;

• non è interessata da rischio idraulico elevato/molto elevato, potenziale;

• il rischio da dissesti dei versanti risulta moderato;

• la pericolosità da dissesto dei versanti risulta bassa o trascurabile. Nelle Zone D5 il P.R.G., si attua

per intervento diretto.

Infine, sono consentiti per gli insediamenti produttivi esistenti:

• interventi di manutenzione ordinaria;

• manutenzione straordinaria:

• ristrutturazione edilizia.

Conformità delle costruzioni a concessioni edilizie

Da verifiche effettuate presso l’Ufficio del Territorio di Salerno, il complesso immobiliare periziato,

risulta essere regolarmente denunciato per l’intera superficie impegnata, come risulta allo stato

attuale (cfr. All. n. 5.a, 5.b, 5.c Documentazione catastale e All. n. 8 Ispezioni ipotecarie).

Lo stesso complesso fu edificato in conformità di atti amministrativi autorizzativi rilasciati dal

Comune di Cava de’ Tirreni (SA), di seguito elencati:

1. Concessione Edilizia n. 3540 rilasciata in data 30.03.1987;

2. Concessione edilizia in sanatoria n. 914 rilasciata in data 09.06.2000;

3. Autorizzazione n. 416 rilasciata in data 02.08.2001;

4. Concessione Edilizia n. 3949 rilasciata in data 26.07.2002;

5. D.I.A. presentata in data 10.04.2003 prot. N. 20511;

6. Autorizzazione di allaccio in fogna comunale n. 87 rilasciata in data 20.06.2002;

7. Autorizzazione di allaccio in fogna comunale n. 86 rilasciata in data 16.07.2003;

8. Autorizzazione di allaccio in fogna comunale n. 88 rilasciata in data 24.07.2003 e rinnovo

autorizzazione

n. 18 del 29.01.2007;

(cfr. All. n. 12a, 12b, 12c, 12d, 12e, 12f, 12g, 12h: Documentazione urbanistica).

Come già riferito al capo 2 della presente relazione, il sottoscritto previo colloquio con il

Responsabile del Settore Urbanistica Arch. Collazzo, richiedeva ufficialmente all’Ufficio

Urbanistica del Comune di Cava de’ Tirreni (SA), i Certificati di Agibilità degli immobili riportati

catastalmente al foglio n. 16 part.lla n. 1912 sub 1,2,3 (cfr. All. n. 10 Richiesta Certificati di

agibilità degli immobili costituenti il complesso immobiliare in oggetto di proprietà della società

Omissis).

Nonostante i molteplici colloqui telefonici intercorsi con l’ufficio tecnico preposto ed in particolare

con la Dott.ssa Rosa Mastellone, al fine di sollecitare il rilascio della documentazione specifica già

da tempo richiesta, quest’ultima dichiarava l’esito negativo delle numerose ricerche dalla stessa

condotte in merito, invitando il sottoscritto in data 25.07.2011 a ritirare l’unico documento inerente

l’agibilità ritrovato ed in particolare il Certificato di Collaudo Statico delle strutture del capannone,

depositato presso il Genio Civile di Salerno in data 04.08.1987 e trasmesso al Comune di Cava

de’Tirreni in data 19.12.1988 prot. n. 40478 (cfr. All. n. 13 Certificato di Collaudo Statico).

Relativamente poi il parcheggio seminterrato coperto, esso risulta conforme alla normativa

antincendio per l’adeguamento di autorimessa interrata di 115 posti auto (cfr. pratica n. 36157

protocollo n. 2384 VVF di Salerno).

3.11) determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione

del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari,

pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe

caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione

di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli

adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione degli

immobili, per lo stato di possesso dei medesimi, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla

procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali

spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel

caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto

della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.

Lo scopo della stima richiesta è da identificarsi nella determinazione del più probabile valore di

mercato o valore venale che hanno i beni attualmente di proprietà della società “Omissis” ed ubicati

in Cava de’ Tirreni al Corso G. Mazzini s.n.c. (già civico n. 225). I beni in esame consistono

essenzialmente nell’area di sedime del complesso immobiliare e nei fabbricati su di essa esistenti.

Sotto il profilo estimativo si constata che, mentre il valore dell’area di sedime è influenzato

soprattutto dalle caratteristiche estrinseche, cioè dalla sua ubicazione ed accessibilità, il valore dei

fabbricati è condizionato soprattutto dalle caratteristiche intrinseche e, quindi, dalle destinazioni che

appaiono tuttora con essi compatibili. Ne consegue che, per determinare l’attuale valore di mercato

dei beni immobili, si procederà in modo diverso a seconda che si tratti di valutare l’area di sedime,

in questo caso si utilizzerà un metodo di stima analitica dell’area in base al “valore di

trasformazione”, ovvero l’edificio e gli annessi, per i quali, invece, si procederà alla determinazione

del “costo di riproduzione deprezzato”, cioè del costo che un imprenditore dovrebbe affrontare oggi

per riprodurre edifici di utilità pari a quello oggetto di stima.

Valore dell’area di sedime

STIMA ANALITICA DELL’AREA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE

Lo scopo della presente analisi tecnico-estimativa, riguarda la determinazione del “più probabile

valore unitario medio di mercato”, con riferimento all’attualità e al metro quadrato di superficie

realizzabile dell’area edificabile o potenzialmente edificabile come già individuata all’interno

dell’Area Consortile A.S.I. e soggetta agli strumenti urbanistici generali del Comune di Cava de’

Tirreni (SA). Il mercato immobiliare industriale/commerciale a differenza di quello relativo agli

edifici civili ubicati in un contesto urbano, sta vivendo una fase riflessiva, iniziata alcuni anni fa,

che sta producendo un rallentamento nel numero delle transazioni eseguite e un ridimensionamento,

sia pur contenuto, dei prezzi delle compravendite in alcune aree della città e in alcuni centri della

provincia. A fronte dell’aumento del +0,5% del residenziale, il terziario, il commerciale e il

produttivo perdono rispettivamente il -5,8%, -4,0% e -3,5% delle transazioni rispetto al 2010.

Pertanto, in tale situazione risulta difficile ricorrere al procedimento comparativo non essendoci la

possibilità di formare una scala di valori storici noti cui fare riferimento. Quindi si dovrà preferire il

procedimento analitico ricorrendo al valore di trasformazione che risulta dalla differenza, portata al

momento della stima, tra il più probabile valore di mercato del bene trasformato e il prevedibile

costo di trasformazione.

Valore Area = Valore del fabbricato – Costo della trasformazione (Kt)

Sotto l’aspetto economico del valore di trasformazione si viene a considerare il bene oggetto di

valutazione, come fattore della produzione con il quale possa conseguirsi il prodotto edilizio finito

attraverso un investimento giudicato economicamente conveniente. Il valore ricercato scaturisce,

quindi, dalla differenza tra i ricavi complessivi ottenibili dalla vendita del prodotto finito ed il suo

parziale costo di produzione (al netto dell’area), il tutto scontato all’attualità per il tempo della

normale trasformazione. Nel caso specifico l’insistenza sull’area del PRTC, comporta la possibilità

di procedere alla stima analitica facendo riferimento all’effettiva destinazione di utilizzo

dell’appezzamento conoscendo di esso la reale potenzialità edificatoria. Si procede quindi alla

determinazione del valore dell’area ipotizzando la realizzazione delle suscettività attuali dell’area

previste dal Piano.

Procedimento di stima

Relativamente alla trasformazione delle aree edificabili in aree edificate, la formula risolutrice sulla

base della potenziale fabbricabilità è la seguente :

VA = (VM K) / (1+r)n

dove :

. VA identifica il valore attuale dell’area, correlato alle costruzioni su di essa oggi realizzabili;

. VM è il valore complessivo del prodotto edilizio finito ;

. K è la sommatoria dei costi di realizzazione

. r è il tasso di sconto all’attualità

. n è il tempo intercorrente tra l’acquisto dell’area e l’alienazione del prodotto edilizio finito.

Si determina il valore di mercato del prodotto edilizio finito adottando il più probabile prezzo di

mercato di immobili simili a quelli in progetto di realizzazione, presumendo analogia di

caratteristiche estrinseche ed ordinarietà nella tipologia strutturale quale possa ritenersi per

capannoni produttivi ed edifici a destinazione ufficio per la costruzione del genere che è prevista

realizzarsi nel contesto ad asservimento dell’insediamento specifico. Poiché il valore dell’area è

riferito alla data di stima, si dovrà scontare la differenza (Vf –C) all’attualità, per tenere conto del

periodo di tempo necessario alla trasformazione, capitalizzando al 7% per tre anni. Tale intervallo

temporale necessario alla trasformazione si ritiene essere mediamente di 1 anno per le aree

produttive, 2 anni per le aree residenziali e miste, mentre sarà ipotizzato un tempo di 3 – 4 anni per

tutti i comparti di nuovo impianto.

IL VALORE MEDIO DEI FABBRICATI (Vf)

Vm rappresenta il valore del fabbricato finito ottenuto moltiplicando la Superficie Lorda Vendibile

complessivamente realizzabile nell’area di intervento per il Valore medio unitario di mercato degli

immobili nell’area omogenea in esame desunto dalla media dei valori riportati dall’Osservatorio dei

Valori Immobiliari (Catasto) nonché da alcune Agenzie Immobiliari operanti sul territorio. Si

riportano di seguito i dati desunti dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia del

Territorio e da alcune Agenzia Immobiliari operanti sul territorio:

FONTI DI INFORMAZIONE

Sono state acquisiste le seguenti informazioni :

dal catasto terreni: Comune di Cava dei Tirreni

dall’Agenzia del Territorio: Uff. Provinciale di Salerno

dagli uffici tecnici preposti: Comune di Cava dei Tirreni.

OSSERVATORI DEL MERCATO IMMOBILIARE

Gli osservatori del mercato immobiliare riportano le seguenti notizie:

TIPOLOGIA E ZONA Valore Mercato (fonte OMI) Valore Mercato(fonte “Agenzie Immobiliari”)

Magazzini/Negozi/Uffici /Capannoni (zona terziario produttiva) 1.300 €/mq 1.800 €/mq

TIPOLOGIA E ZONA Valore Medio Mercato

Magazzini/Negozi/Uffici /Capannoni (zona terziario produttiva) 1.550 €/mq

TRASFORMAZIONE DELLA SUPERFICIE COMPLESSIVA/TOTALE IN SUPERFICIE

LORDA VENDIBILE

Usualmente il mercato immobiliare adotta quale parametro di riferimento per la consistenza la

cosiddetta “ superficie lorda vendibile” (S.l.v.), costituita dalla superficie utile alla quale viene

sommata la superficie del muri interni ed esterni, nonché quota parte delle porzioni accessorie

(balconi, terrazzi, logge, cantine ed autorimesse). La superficie lorda che scaturisce

dall’applicazione dell’indice di fabbricabilità o di utilizzazione fondiaria, alla superficie del lotto,

deve essere incrementata per considerare le superfici di tutti quegli ambienti e/o accessori che, pur

non costituendo superficie urbanistica, concorrono alla formazione ella superficie commerciale

vendibile. Pertanto si rende necessaria la trasformazione delle suddette superfici in superficie lorda

vendibile. Le unità aventi destinazione produttiva traggono minor contributo dalle superficie

accessorie che si quantificano con K = 1,050.

Nella tabella successiva si dimostrano i conteggi che hanno portato a queste determinazioni:

TERZIARIO / PRODUTTIVA

Superficie occupata da Incidenza effettiva sulla S.I.v. Incidenza sul valore Venale del prodotto

Finito Incidenza Ragguagliata

Locali a servizio attività 5,00 % 1 5,00 %

Totale incidenza 5,00 %

COSTO DELLA TRASFORMAZIONE (C = SK+ Ip + PI)

E’ il costo ordinario occorrente per la completa e radicale trasformazione dell’area ed è composto

da:

•costo delle opere edili (SK) comprendente:

K1 -costo tecnico di costruzione, spese generali, utile d’impresa e sistemazione esterna,

K2 -oneri professionali (progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo),

K3-contributi afferenti il costo di costruzione e oneri per le opere di urbanizzazione primaria e

secondaria;

•interessi passivi (Ip) sulle anticipazioni di capitale corrispondente al tasso di interesse Prime Rate

ABI;

•profitto lordo (Pl) di un ordinario imprenditore.

Nel particolare si analizzano le singole categoria di spesa: K1 -costo tecnico di costruzione Per la

destinazioni terziaria e produttiva il K1 è riferito alla superficie complessiva incrementata del 5%

(per tenere conto della percentuale della s.a. non computata) di un edificio con funzioni

terziaria/produttiva e comprende oltre al costo di costruzione, le spese generali, l’utile d’impresa e

la sistemazione esterna. E’ rilevabile dalle fonti riportate nelle seguenti tabelle:

Fonte Costo di costruzione di S.l.v.

Ordine degli Ingegneri di Salerno Capannoni artigianali (costo medio) €/mq 580,00

Bollettino prezzi informativi opere edili Capannoni di vario taglio (costo medio) €/mq 605,00

valore medio €/mq 592,50

Incrementato del 10 % per la sistemazione esterna €/mq 651,75

Arrotondamento €/mq 650,00

Costo di costruzione di S.l.v. Capannoni artigianali (costo medio) €/mq 650,00

K2 -oneri professionali

Compensi spettanti alle diverse figure professionali che intervengono nelle fasi della produzione:

studio geologico, rilievo, progettazione, sicurezza, direzione lavori, collaudo, spese tecniche e

generali ecc., che si assumono nella misura pari al 12 % del costo di costruzione “K1”.

K3 -contributi da versare al ritiro della concessione e costo di costruzione legge n. 10/77

Per la realizzazione dei comparti di nuovo impianto, l’Amministrazione Comunale chiede agli

operatori la realizzazione di opere infrastrutturali (verde, parcheggi, strade, ecc.) previste nel

disegno urbanistico degli ambiti di trasformazione e delle zone speciali. Si precisa che per i singoli

lotti compresi nei comparti di nuovo impianto il soggetto che edifica il terreno è tenuto al

pagamento, all’atto del ritiro del permesso a costruire, degli oneri di urbanizzazione primaria solo

per la quota non coperta dell’ammontare dei lavori eseguiti da parte del soggetto lottizzante. Sono

interamente a suo carico invece quelli di urbanizzazione secondaria ed il contributo commisurato al

costo di costruzione (ad eccezione delle superficie a destinazione produttiva).

Destinazione Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Valori medi (€/mq)

Terziario – Produttiva 35,00 €/mq

Ip -Interessi passivi

Per una esatta valutazione di tale costo si dovrebbe analizzare il calendario dei lavori, valutare ogni

voce di spesa e trasportarla al momento della ultimazione dei lavori. Nella prassi estimativa, per

ordinari investimenti edili, tali interessi sono considerati mediamente anticipati; il risultato che si

ottiene non si discosta molto dal considerare l’analisi dettagliata sopra menzionata.

Nei casi trattati, si prevedono tempi di realizzazione della trasformazione diversi a seconda della

tipologia edilizia e della zonizzazione; il tasso di interesse viene assunto nella misura del 7%. Si

intendono compresi in questa voce anche i costi correlati alla fornitura di garanzie mediante polizza

fidejussorie.

Pl -Profitto di un ordinario imprenditore

Ordinariamente l’imprenditore puro si riconosce un margine operativo ovvero profitto al lordo di

imposte ed oneri di gestione che si attesta nella misura del 15% circa sulla sommatoria dei costi

complessivi (diretti ed indiretti).

IPOTESI DI BASE PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

Il lotto tipo cui si è fatto riferimento nell’elaborazione del presente studio, cioè il lotto che possiede

ordinariamente le caratteristiche maggiormente apprezzate dal mercato, sia per la ubicazione, sia

per destinazione urbanistica, sia per utilizzazione fondiaria e per caratteristiche dimensionali, è stato

così identificato:

• per la destinazione terziario-produttiva:

forma regolare, giacitura pianeggiante e configurazione regolare, avente superficie fondiaria S.f.

pari a 10.100 m², utilizzazione fondiaria (If= 3,50 m³/m²), rapporto di copertura (rc = 0,50 m²/m²)

(cfr. All. n. 11 Certificato di Destinazione Urbanistica).

DETERMINAZIONE DEL VALORE MEDIO DELL’AREA EDIFICABILE

Sottraendo la somma di tutti i costi di cui ai punti precedenti dal valore del prodotto finito e

risolvendo la formula risolutiva suindicata, si ottiene il valore medio dell’area edificabile mediante

stima analitica basata sul valore di trasformazione.

ZONA PRODUTTIVA

Sup. Fondiaria Sup. Fabbricato(S.F.) in mq Sup. lorda vendibile (S.F.x 5,00%)

Costo tecnico di costruzione K1 Oneri Professionale K2 Oneri Urbanizzaz. Primaria/Secondaria K3

Profitto Imprenditore PI

Interessi Passivi Ip (7%)

Valore del Terreno (V.T.) incidenza %

10100 5050,00 5% 5302,50

650 €/mq € 3.446.625,00 12% € 413.595,00 35 €/mq € 185.587,50 Totale costi: € 4.045.807,50

15% € 606.871,13 Totale: € 4.652.678,63 7% € 325.687,50 Totale: € 4.978.366,13

€ 3.240.508,87

65,09%

mq Rapporto di copertura 50% mq Sup. Fabbricato 5050,00 mq mqSup. lorda vendibile (S.F.x

5,00%) 5302,50 mq

Prezzo di mercato (Pr) 1550 €/mq

Valore medio fabbricato Vf € 8.218.875,00 Valore unitario (V.T./S.F.) € 320,84 Valore attuale area

(V.a.= V.T./(1+i)^n) € 261,90 *

* capitalizzato al 7% in 3 anni

A questo punto va tenuto conto del tempo occorrente per realizzare la trasformazione edilizia

ipotizzabile in tre anni con un saggio di capitalizzazione annua pari a 7% da cui viene determinato il

valore di trasformazione del compendio immobiliare come:

Nella fattispecie:

determinato il valore attuale di un terreno tipo in area industriale si è poi fatto riferimento al terreno

oggetto di stima apportando le dovute correzioni per la configurazione del terreno pianeggiante, per

le ottime caratteristiche ubicazionali e stato manutentivo.

COEFFICIENTI CORRETTIVI DI STIMA terreno industriale

Descrizione Qualità Importanza Coefficiente

Zona Area – Industriale Ottimo 100 1.10

Ubicazione Ottimo 100 1.10

Zona Parcheggi Buono 100 1.00

Regolarità planimetrica pianeggiante senza salti di quota 100 1.00

Stato manutentivo Sufficiente 100 0.95

Valore terreno ricadente in area industriale:

(261,90 €/m² x 10.100 x 0,95 x 1,10 x 1,10) = 3.040.645,90 €

Valore degli immobili esistenti e degli annessi

Si è già accennato alla necessità, per i fabbricati industriali, di scegliere, ai fini di una stima il più

aderente possibile ai valori reali, come criterio quello del “costo di riproduzione deprezzato”. Va

rilevato, infatti, che se i fabbricati industriali sono in genere realizzati in funzione delle specifiche

esigenze di una particolare industria, spesso , come nella fattispecie in esame, le loro strutture

risultano adattabili, sia pure con le opportune trasformazioni, ad altri cicli di produzione. La

riduzione del valore degli edifici industriali nel tempo avviene per effetto della vetustà pura e del

decadimento reddituale, nonché dell’obsolescenza del singolo manufatto sia riguardo a se stante che

come elemento dell’intero complesso produttivo. Bisognerà quindi, una volta ottenuto il valore di

costo all’attualità, moltiplicare tale valore per i coefficienti riduttivi che tengono conto sia del

deprezzamento per vetustà che del deprezzamento tecnologico.. Il deprezzamento per vetustà è,

infatti, collegato alla durata della vita utile di un edificio industriale. Il deprezzamento per

obsolescenza, invece, è collegato non soltanto al numero di anni ma anche, e soprattutto, al

superamento tecnologico dell’edificio.

Costo di ricostruzione del fabbricato e degli annessi

a) Capannone con strutture prefabbricate:

• Costo di costruzione per la realizzazione ex novo del capannone prefabbricato, comprensivo di

strutture in opera, di imprevisti, spese tecniche, spese amministrative e oneri finanziari: 650,00

€/m²:

S = 4.135 m² (capannone piano terra) + 325 m² (uffici e servizi igienici 1° piano) = 4.460 m²;

4.460 x 650,00 = € 2.899.000,00;

applicando un coefficiente riduttivo (5%) che tenga conto del sia deprezzamento per vetustà sia del

deprezzamento tecnologico, si ottiene il più probabile valore di mercato degli immobili esistenti:

2.899.000 x 0,95 = € 2.754.050,00;

b) Parcheggio interrato pertinenziale. In questo caso non possono essere commercializzati

autonomamente, per cui il loro valore, ridotto rispetto a quello dei parcheggi non sottoposti a detto

vincolo, va considerato come un’integrazione del valore dell’unità immobiliare principale di cui

costituiscono pertinenza.

• Costo di costruzione per la realizzazione ex novo del parcheggio interrato, comprensivo di

strutture prefabbricate ed in opera, di imprevisti, spese tecniche, spese amministrative e oneri

finanziari: 600,00 €/m².:

S = 3.543 m² (parcheggio interrato);

3.543,00 x 600,00 = € 2.125.800,00.


vincolo di pertinenzialità, si ottiene il più probabile valore di mercato degli immobili esistenti:

2.125.800,00 x 0,97 = € 2.062.026,00;

c) Tettoie con strutture in carpenteria metallica. Anche in questo caso non possono essere

commercializzate autonomamente, per cui il loro valore, va considerato come un’integrazione del

valore dell’unità immobiliare principale di cui costituiscono pertinenza;

• Costo di costruzione per la realizzazione ex novo delle tettoie in carpenteria metallica,

comprensivo delle strutture in opera, di imprevisti, spese tecniche, spese amministrative e oneri

finanziari: 360,00 €/m²:

S = 855 m² (tettoie in carpenteria metallica);

855 x 360,00 = € 307.800,00;


deprezzamento per il vincolo di pertinenzialità, si ottiene il più probabile valore di mercato degli

immobili esistenti:

307.800,00 x 0,95 = € 292.410,00; Valore sistemazione area esterna

Recinzione e cancelli: 350 ml x 220,00 €/ml = € 77.000,00 Piazzale esterno: 5.110 m² x 65,00 €/m²

= € 332.150,00 Valore area esterna: € 409.150,00.

Il valore attuale complessivo dello stabilimento ammonta, quindi, a:

a) terreno industriale (area di sedime): 3.040.645,90 €

b) immobili esistenti ed annessi: 5.108.486,00 €

c) sistemazione area esterna: 409.150,00 €

TOTALE (a+b+c) TOTALE ARROTONDATO: € 8.558.281,90 € 8.560.000,00

Sulla scorta di quanto riportato riferito fin qui, si determina il più probabile valore di mercato del

complesso immobiliare in € 8.560.000,00 (euro ottomilionicinquecentosessantamila/00).

3.12) corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e

segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per Adobe Acrobat) –

di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi:

la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati

catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i

fabbricati, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al

numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di

provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo

gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il

valore del bene da porre a base d’asta;

Si rimanda alla documentazione di cui All. n. 14 CD-ROM contenente l’intera Relazione di

consulenza tecnica, compresi allegati, in formato “.doc per Word” ed in formato “.pdf per adobe”.

LOTTO UNICO

Unità immobiliare sita in Cava de’ Tirreni (SA) al Corso Giuseppe Mazzini s.n.c. (già civico n.

225).

Consistenza: Il complesso occupa un lotto di terreno di superficie catastale complessiva pari a

10.100 m², di cui risulta coperta una superficie pari a 4.990 m², mentre la restante superficie

scoperta pari a 5.110 m², assume funzione di parcheggio ed aree di manovra. La superficie coperta

risulta costituita da un capannone industriale prefabbricato, che impegna una superficie coperta pari

a 4.135 m². Il capannone presenta inoltre un piano ammezzato a quota + 4,30 m di superficie pari a

325 m². Ulteriore superficie coperta pari a 855 m², risulta definita da tettoie in carpenteria metallica.

Si rileva anche un piano interrato di superficie pari a 3.543 m², composto da un unico ambiente,

destinato a parcheggio per complessivi n. 115 posti auto, con vincolo di pertinenzialità. Comune di

ubicazione: Cava de’ Tirreni (SA) – Corso Giuseppe Mazzini s.n.c. (già civico n.225). Confini:

il complesso immobiliare presenta i seguenti confini:

• a nord, con strada comunale Corso G. Garibaldi su cui prospettano gli accessi;

• ad est ed a sud, con alveo del canale contrapone, nonché con alieni edifici industriali;

• ad ovest, con alieno edificio industriale e diversi fabbricati residenziali (salvo altri).

Dati catastali: (Situazione degli atti informatizzati al 25.03.2011)

Il complesso immobiliare è identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di Cava de’ Tirreni

con i seguenti dati:

risulta intestato alla società Omissis (Proprietà per 1/1);


225-piano T.-1;


225-piano T.-1;

• Foglio n.16 part.lla n. 1912 sub 1, categ. area urbana, Rendita € 13.696,44 -Corso Giuseppe

Mazzini n. 225-piano T.;

Provenienza del bene:

Attualmente il complesso immobiliare risulta pervenuto (piena proprietà) alla società in stato di

fallimento “Omissis” in virtù dell’Atto tra vivi – scissione di società per azioni in una società di

nuova costituzione – Notaio Fasano Matteo in Salerno Repertorio n. 34597 del 10.01.2005;

Trascrizione del 25.01.2005 Reg

Gen. N. 4278 Reg. part. n. 3396.

Iscrizioni e trascrizioni sul medesimo gravanti:

iscrizione del 05.08.2004 – Reg. Gen. N. 35748 Reg. part. n. 5410 -notaio Fasano Matteo repertorio

n. 33425/15291 del 04.08.2004 – Ipoteca Volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA

DI MUTUO. Scadenza finanziamento entro il 31.07.2019.

Atto di Pignoramento Immobiliare n. R.G. 395/2011, iscrizione a ruolo 22.07.2011, creditore

procedente: Omissis – debitore: società di Omissis

Stato di occupazione:

Il complesso immobiliare non risulta occupato da terzi.

Regolarità edilizio-urbanistiche e agibilità:

L’immobile risulta conforme ai titoli autorizzativi.

Allo stato non risultano Certificati di agibilità rilasciati dal Comune; di contro esistono Certificati di

Collaudo Statico delle strutture depositati presso il Genio Civile di Salerno.

Valore del cespite:

€ 8.560.000,00 (euro ottomilionicinquecentosessantamila/00).

3.13) estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al

foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo,

in caso di costruzione, anche degli interni.

Si rimanda alla documentazione di cui All. n. 2 Documentazione fotografica.

4) Conclusioni:

Da notare che l’attribuzione del valore ad un immobile si incentra in un fatto di previsione; invero,

il “valore di stima” non è, come avviene per il “prezzo”, un valore storico, ma un valore che si

presume possa verificarsi in un determinato periodo, in considerazione delle particolari condizioni

tecniche, economiche e legali che caratterizzano il bene oggetto di valutazione. La risultanza di un

giudizio estimativo nell’ambito del settore immobiliare, formulata al fine di conoscere

l’apprezzamento di uno specifico bene, identifica quindi l’entità che l’estimatore presuma possa

realizzarsi con la maggiore probabilità in funzione dell’aspetto economico del “valore di mercato”.

Stabilito quindi che il risultato della elaborazione estimale deve essere il più probabile prezzo di

mercato, e cioè quello che, tra tutti i valori possibili, ha maggiore probabilità di verificarsi e che

coincide normalmente (ma non sempre) con il dato medio attribuibile da diversi periti allo stesso

bene, si può affermare che saranno comunque da considerare accettabili anche valori diversi, purché

compresi nell’ambito della tolleranza estimale (10%). Pertanto nel ringraziare la S.V.Ill.ma per la

fiducia accordatagli, il sottoscritto C.T.U. rassegna la presente relazione tecnico estimativa,

ritenendo che sulla base dei conteggi eseguiti e delle considerazioni sopra esposte, il più congruo

valore di mercato da attribuire al complesso immobiliare noto, sia pari a complessivi € 8.560.000,00

(euro ottomilionicinquecentosessantamila/00).

Espletato completamente il mandato ricevuto, si rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento

dovesse necessitare.

Scafati (SA), 23 agosto 2011

Il C.T.U.

Ing. Carmine Landi

Segue ELENCO ALLEGATI.

ELENCO ALLEGATI:

1) All. n. 1 Nomina.

2) All. n. 2 Documentazione fotografica.

3) All. n. 3 Planimetrie stato di fatto.

4) All. n. 4 Richiesta Documentazione Urbanistica al Comune di Cava de’ Tirreni.

5) All. n. 5.a, 5.b, 5.c Documentazione catastale.

6) All. n. 6.a, 6.b Ricevute diritti di acceso agli atti ed estrazione di copie – Fattura copie

Documentazione Comune di Cava de’ Tirreni.

7) All. n. 7 Richiesta di proroga.

8) All. n. 8 Ispezioni ipotecarie.

9) All. n. 9 Richiesta Certificato di Destinazione Urbanistica al Comune di Cava de’ Tirreni.

10) All. n. 10 Richiesta Certificati di agibilità degli immobili costituenti il complesso immobiliare

in oggetto di proprietà della società Omissis

11) All. n. 11 Certificato di Destinazione Urbanistica.

12) All. n. 12a, 12b, 12c, 12d, 12e, 12f, 12g, 12h: Documentazione urbanistica.

13) All. n. 13 Certificato di Collaudo Statico.

14) All. n. 14 CD-ROM contenente l’intera Relazione di consulenza tecnica, compresi allegati, in

formato “.doc per Word” ed in formato “.pdf per adobe”.

15) All. n. 15 Atto di pignoramento immobiliare -Tribunale di Salerno -n. R.G. 395/2011.

16) All. n. 16 Specifica spese sostenute e onorario.

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