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COMUNE DI MOGORO (Provincia di Oristano)

COMUNU DE MÒGURU (Provincia de Aristanis)

Servizio Tecnico

Mogoro, lì 23.01.2015

RELAZIONE DI STIMA

Fabbricati e Terreni del patrimonio immobiliare dell’eredità Orrù Paola

Il Responsabile del Servizio Tecnico Ing. Paolo FRAU

COMUNE DI MOGORO – Provincia di Oristano RELAZIONE DI STIMA – Fabbricati e Terreni del patrimonio immobiliare dell’eredità Orrù Paola

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1 - Premessa

La presente relazione si riferisce alla stima del valore venale dei beni immobili di cui al patrimonio della Defunta Orrù Paola.

La sig.ra Orrù Paola, nata a Masullas il giorno 25 gennaio 1928, deceduta in data 21 febbraio 2011, aveva, in data 23 novembre 2005, nominato erede universale di tutti i suoi beni, mobili ed immobili, presenti e futuri, ovunque siti, il Comune di Mogoro. L’atto di registrazione del testamento a rogito del Notaio Sergio Pinna è stato redatto in data 06.12.2011, rep.8272, raccolta 4383.

L’atto di accettazione con beneficio di inventario è stato redatto dal Notaio Davide Porru in data 05.02.2013, rep.625, raccolta 443.

L’inventario dei beni è stato redatto dal Notaio Davide Porru in data 05.02.2013, rep.626, raccolta n.444.

Il patrimonio oggetto della presente stima è costituito da tutti i terreni agricoli e da un fabbricato residenziale sito nel centro abitato di Mogoro. 2 - Descrizione dei terreni e identificazione catastale

I terreni sono ubicati parte nel territorio del Comune di Mogoro e parte nel territorio del Comune di Masullas.

In base alle loro caratteristiche, i terreni possono essere distinti nelle seguenti categorie: - uliveto; - seminativo; - seminativo irriguo; - pascolo. Si riportano di seguito i terreni ubicati nel territorio di Mogoro e la relativa identificazione

catastale: località foglio particella superficie (ha) praneddu 1 61 00.06.85 ena pruna 1 3935 00.20.87 ena pruna 1 184 00.46.65

gutturu molas 2 122 01.06.20 gutturu molas 2 225 00.53.83 gutturu molas 2 226 00.03.02 gutturu molas 2 58 00.83.95

su pranu 6 4198 00.00.75 su pranu 6 4290 00.07.49 su pranu 6 4294 00.06.13 su pranu 6 4297 00.04.40 su pranu 6 4299 00.02.44 su pranu 6 4301 00.16.52 su pranu 6 4304 00.65.63 su pranu 6 4307 00.04.49 su pranu 6 4392 00.08.89 su pranu 6 4666 00.03.29 su pranu 6 4700 00.05.75

nuraci picciu 8 19 00.54.60 santu miali 9 1509 00.14.95

bau crabiolus 22 275 00.26.45 bau crabiolus 22 276 00.02.35

Si riportano di seguito i terreni ubicati nel territorio di Masullas e la relativa identificazione

catastale:


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località foglio particella superficie (ha) su lillu 9 101 00.06.25 su lillu 9 99 00.60.30 su lillu 9 98 00.50.40 su lillu 9 96 00.26.05 su lillu 9 95 00.18.10 su lillu 9 92 00.75.65 su lillu 10 56 00.37.00 su lillu 10 82 00.31.50 su lillu 10 138 00.27.40 su lillu 10 182 00.41.40 su lillu 10 115 00.37.40 su lillu 10 106 00.16.75 su lillu 10 104 00.51.95 su lillu 10 87 00.15.35 su lillu 10 86 00.49.15 su lillu 10 84 00.19.65 su lillu 10 83 00.09.40 su lillu 10 103 00.26.25 su lillu 10 216 00.56.30 su lillu 10 215 00.57.60 su lillu 10 214 00.37.30 su lillu 10 62 00.35.50 su lillu 10 61 00.10.50 su lillu 10 60 00.17.05 su lillu 10 54 00.23.35 su lillu 10 55 00.23.20 su lillu 10 172 00.12.40 su lillu 10 51 00.32.00 su lillu 10 50 00.24.45 su lillu 10 68 01.36.15

praneddu 16 64 00.62.20

I terreni di cui sopra, seppur identificati ed elencati per singola particella catastale, talvolta formano un unico appezzamento. Tuttavia data la natura e l’ubicazione degli stessi, si ritiene che il valore di mercato non possa cambiare in funzione della dimensione dei terreni.

I terreni, ad eccezione dell’appezzamento in località Su Pranu, hanno tutti forma irregolare e sono ubicati in territorio collinare. Sono pressoché tutti facilmente accessibili dalla viabilità principale. 3 - Descrizione del fabbricato ed identificazione catastale

L’immobile, sito nella via San Bernardino n.23, è costituito dall’abitazione principale articolata in un corpo su due livelli ed un corpo su un unico livello. Al piano terra sono poi presenti diversi locali accessori che costituiscono pertinenze dell’abitazione con funzioni di legnaia, magazzino, lavanderia, etc..

Nel complesso l’edificio si presenta in buone condizioni strutturali ma in stato di scarsa conservazione dovuta per lo più dall’inutilizzo del medesimo ormai da diversi anni.

L’edificio attualmente è costituito da numerose stanze con caratteristiche dimensionali ben oltre i minimi previsti e talvolta comunicanti tra loro. Gli impianti elettrici ed idrici sono fuori norma.

La tipologia dell’edificio è quella a corte tipica del territorio. È presente un ampio cortile esterno. L'immobile risulta distinto al Catasto del Comune di Mogoro nel seguente al Foglio 3,

particella 1238.


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L'area in oggetto ricade in zona urbanistica "B2", secondo il vigente Piano Urbanistico Comunale, fuori dal centro di prima e antica formazione. 4 - Aspetti metodologici e stima del fabbricato

Si tratta di determinare il valore venale in comune commercio o, come d’accezione comune, “il più probabile valore di mercato“, ossia quello che risulterebbe da una libera contrattazione di compravendita in normali condizioni di mercato.

In definitiva un valore adeguato alla realtà economica all’epoca della valutazione. Il procedimento di stima scelto è quello della stima del costo di costruzione. Si è escluso il

metodo cosiddetto comparativo consistente nel paragonare il bene immobile con beni che presentano destinazione e caratteristiche intrinseche analoghe recentemente compravenduti. Non è presente infatti nel Comune un vero e proprio mercato immobiliare di riferimento.

Alla stessa maniera si escluso il metodo di valutazione in base al reddito presunto in quanto la domanda di fitto di tali beni è piuttosto bassa.

Tutto ciò premesso per la determinazione del valore si è stabilito un costo di costruzione pari ad euro 400/mq per il piano terra e di euro 380/mq per il piano primo. Ai locali accessori viene attribuito un valore di euro 250,00/mq. Al costo di costruzione del fabbricato si è poi sommato il valore dell’area cui è stato attribuito un costo unitario di euro 90,00 al mq.

Il valore così determinato è stato successivamente ridotto del 30% per tenere conto di diversi parametri di deprezzamento dovuti all’invecchiamento del bene. Non si tiene conto di un eventuale aumento di valore dovuto alla centralità dell’area nell’ambito del contesto urbano.

In questa maniera si ottiene la seguente valutazione: - valore fabbricato:

piano terra mq.110 x euro 400,00 = euro 44.000,00; piano primo mq.80 x euro 380,00 = euro 30.400,00; piano terra pertinenze mq.120 x euro 250,00 = euro 30.000,00; sub-totale = euro 104.400,00; valore deprezzamento del 30% = euro 31.320,00; totale = euro 73.080,00;

- valore area: mq.590 x euro 90,00 = euro 53.100,00;

In base ai valori definiti ai punti precedenti, il valore venale dell’immobile in oggetto risulta così determinato:

- valore del fabbricato: euro 73.080,00; - valore dell’area: euro 53.100,00; - VALORE COMPLESSIVO DELL’IMMOBILE: euro 126.180,00; Per la stima in oggetto pertanto può essere considerato congruo il valore di euro

126.000,00.

5 - Aspetti metodologici e stima dei terreni agricoli Gli elementi utili alla stima sono l’ubicazione delle aree, la consistenza e configurazione della

superficie. Tuttavia, trattandosi di terreni non edificabili, per la determinazione del valore al mq può essere fatto riferimento al combinato disposto dell’art.40 del D.P.R. 327/2001 e della Tabella dei Valori Agricoli Medi per l’anno 2007, approvati dalla Regione Sardegna con deliberazione G.R. n.9/7 del 07.03.2007.

Occorre precisare che, seppur i valori agricoli medi siano stati dichiarati incostituzionali con la sentenza della Corte Costituzionale n.181 del 10 giugno 2011, gli stessi costituiscano un utile riferimento al fine della presente stima.

Da informazioni assunte presso operatori specializzati del settore è stato poi rilevato che dal 2007 ad oggi il prezzo di mercato non è aumentato, anzi, in taluni casi potrebbe essere addirittura diminuito a causa della crisi del settore agricolo.

Si ritiene che, per quanto sopra, i terreni possano essere valutati come segue:


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Terreni in territorio di Mogoro: - uliveto: euro 1,40/mq; - seminativo: euro 1,00/mq; - seminativo irriguo: euro 1,20/mq; - pascolo: euro 0,35/mq;

Terreni in territorio di Masullas: - uliveto: euro 1,25/mq; - seminativo: euro 0,80/mq; - pascolo: euro 0,35/mq;

Si riportano di seguito le tabelle con l’elenco dei terreni con indicati il tipo di coltura e il valore di mercato.

Comune di Mogoro:

località fg. particella superficie

(ha) coltura

valore al mq (euro)

valore complessivo

(euro) praneddu 1 61 00.06.85 pascolo 0,35 € 239,75 ena pruna 1 3935 00.20.87 seminativo 1,00 € 2.087,00 ena pruna 1 184 00.46.65 seminativo 1,00 € 4.665,00

gutturu molas 2 122 01.06.20 seminativo 1,00 € 10.620,00 gutturu molas 2 225 00.53.83 seminativo 1,00 € 5.383,00 gutturu molas 2 226 00.03.02 seminativo 1,00 € 302,00 gutturu molas 2 58 00.83.95 seminativo 1,00 € 8.395,00

su pranu 6 4198 00.00.75 seminativo irriguo 1,20 € 90,00 su pranu 6 4290 00.07.49 seminativo irriguo 1,20 € 898,80 su pranu 6 4294 00.06.13 seminativo irriguo 1,20 € 735,60 su pranu 6 4297 00.04.40 seminativo irriguo 1,20 € 528,00 su pranu 6 4299 00.02.44 seminativo irriguo 1,20 € 292,80 su pranu 6 4301 00.16.52 seminativo irriguo 1,20 € 1.982,40 su pranu 6 4304 00.65.63 seminativo irriguo 1,20 € 7.875,60 su pranu 6 4307 00.04.49 seminativo irriguo 1,20 € 538,80 su pranu 6 4392 00.08.89 seminativo irriguo 1,20 € 1.066,80 su pranu 6 4666 00.03.29 seminativo irriguo 1,20 € 394,80 su pranu 6 4700 00.05.75 seminativo irriguo 1,20 € 690,00

nuraci picciu 8 19 00.54.60 seminativo 1,00 € 5.460,00 santu miali 9 1509 00.14.95 seminativo 1,00 € 1.495,00

bau crabiolus 22 275 00.26.45 seminativo 1,00 € 2.645,00 bau crabiolus 22 276 00.02.35 seminativo 1,00 € 235,00 corongeddu 38 345 00.21.65 uliveto 1,40 € 3.031,00

Comune di Masullas:

località fg. Particella superficie

(ha) coltura

valore al mq (euro)

valore complessivo

(euro) su lillu 9 101 00.06.25 seminativo 0,80 € 500,00 su lillu 9 99 00.60.30 uliveto 1,25 € 7.537,50 su lillu 9 98 00.50.40 uliveto 1,25 € 6.300,00 su lillu 9 96 00.26.05 seminativo 0,80 € 2.084,00 su lillu 9 95 00.18.10 seminativo 0,80 € 1.448,00 su lillu 9 92 00.75.65 seminativo 0,80 € 6.052,00 su lillu 10 56 00.37.00 seminativo 0,80 € 2.960,00 su lillu 10 82 00.31.50 seminativo 0,80 € 2.520,00 su lillu 10 138 00.27.40 seminativo 0,80 € 2.192,00 su lillu 10 182 00.41.40 seminativo 0,80 € 3.312,00 su lillu 10 115 00.37.40 seminativo 0,80 € 2.992,00 su lillu 10 106 00.16.75 seminativo 0,80 € 1.340,00 su lillu 10 104 00.51.95 seminativo 0,80 € 4.156,00


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su lillu 10 87 00.15.35 seminativo 0,80 € 1.228,00 su lillu 10 86 00.49.15 seminativo 0,80 € 3.932,00 su lillu 10 84 00.19.65 seminativo 0,80 € 1.572,00 su lillu 10 83 00.09.40 seminativo 0,80 € 752,00 su lillu 10 103 00.26.25 seminativo 0,80 € 2.100,00 su lillu 10 216 00.56.30 seminativo 0,80 € 4.504,00 su lillu 10 215 00.57.60 seminativo 0,80 € 4.608,00 su lillu 10 214 00.37.30 seminativo 0,80 € 2.984,00 su lillu 10 62 00.35.50 seminativo 0,80 € 2.840,00 su lillu 10 61 00.10.50 seminativo 0,80 € 840,00 su lillu 10 60 00.17.05 seminativo 0,80 € 1.364,00 su lillu 10 54 00.23.35 seminativo 0,80 € 1.868,00 su lillu 10 55 00.23.20 seminativo 0,80 € 1.856,00 su lillu 10 172 00.12.40 seminativo 0,80 € 992,00 su lillu 10 51 00.32.00 seminativo 0,80 € 2.560,00 su lillu 10 50 00.24.45 seminativo 0,80 € 1.956,00 su lillu 10 68 01.36.15 seminativo 0,80 € 10.892,00

praneddu 16 64 00.62.20 pascolo 0,35 € 2.177,00

Il valore complessivo dei terreni è di euro 152.069,85 di cui euro 59.651,35 nel Comune di Mogoro ed euro 92.418,50 nel Comune di Masullas.

Al valore dei terreni di cui sopra va aggiunto il valore degli alberi d’ulivo presenti in numero pari a 40 in località Corongeddu a Mogoro e 12 in località Su Lillu a Masullas. Gli alberi d’ulivo, che hanno circa 30-40 anni, sono in cattive condizioni per cui necessitano di pulitura e potatura. Si ritiene che il valore medio di ciascuno sia di euro 200,00 per cui complessivamente il valore è di euro 10.400,00.

6 - Allegati

- allegato A: documentazione fotografica dei terreni; - allegato B: documentazione fotografica del fabbricato residenziale; - allegato C: planimetrie e sezioni del fabbricato residenziale;

Mogoro, lì 23.01.2015

Il Responsabile del Servizio Tecnico Ing. Paolo FRAU


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ALLEGATO A – DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DEI TERRENI

Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappale 82 – tipologia: seminativo



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Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappali 214, 215, 216, 84, 83, 103, 86, 87,

104, 106, 182 – tipologia: seminativo


10/24

Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappale 115 – tipologia: pascolo

Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappali 60, 61, 62 – tipologia: pascolo


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Terreno sito in Comune di Masullas - fg.10, mappali 55, 54, 50, 51, 172 – tipologia: pascolo


12/24

Terreno sito in Comune di Masullas - fg.9, mappali 92, 95, 96 – tipologia: pascolo


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Terreno sito in Comune di Masullas - fg.9, mappali 101 – tipologia: pascolo + casetta


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Terreno sito in Comune di Masullas - fg.9, mappali 98, 99 – tipologia: seminativo + uliveto


15/24

Terreno sito in Comune di Mogoro (località Ena Pruna)- fg.1, mappali 184 – tipologia: seminativo

Terreno sito in Comune di Mogoro (località Ena Pruna)- fg.1, mappali 3935 – tipologia:

seminativo


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Terreno sito in Comune di Mogoro (località Su Pranu)- fg.6, mappali 4198, 4290, 4294, 4297, 4299, 4301, 4304, 4307, 4392,, 4666, 4700 – tipologia: seminativo irriguo


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Terreno sito in Comune di Mogoro (località Corongeddu)- fg.38, mappali 345 – tipologia: uliveto con circa 40 piante

Terreno sito in Comune di Mogoro (località Bau Crabiolus)- fg.22, mappali 275, 276 – tipologia: uliveto con circa 40 piante


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ALLEGATO B – DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DEL FABBRICATO RESIDENZIALE


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ALLEGATO C – PLANIMETRIA E SEZIONI DEL FABBRICATO RESIDENZIALE

Planimetria piano terra (scala 1:200)


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Planimetria piano primo (scala 1:200)


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sezioni (scala 1:200)


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sezioni (scala 1:200)

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