Corso di Estimo Stima dei fondi rustici - … · Stimadiunfondorustico Che cosa stimiamo? Per stima...
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Stima di un fondo rustico Corso di Estimo Stima dei fondi rustici Luciano Gutierrez Dipartimento di Agraria Corso di Scienze e Tecnologie Agrarie Luciano Gutierrez Dipartimento di Agraria Corso di Estimo Stima dei fondi rustici
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Stima di un fondo rustico
Corso di Estimo
Stima dei fondi rustici
Luciano Gutierrez
Dipartimento di Agraria
Corso di Scienze e Tecnologie Agrarie
Luciano Gutierrez Dipartimento di Agraria
Corso di Estimo Stima dei fondi rustici
Stima di un fondo rustico
Che cosa stimiamo?
Per stima di un fondo rustico non si intende solo la stima delvalore dell’insieme dei terreni ma anche del valore degliinvestimenti fondiari effettuati sullo stesso.
Tra questi investimenti includeremo tutti quelli che non possoessere rimossi dal fondo stesso es. fabbricati rurali,sistemazioni idrauliche, impianti irrigui, arboreti, boschi etc..Questa stima e nota come stima a cancelli aperti, in praticastimiamo il capitale fondiario.
Avremo una stima a cancelli chiusi se aggiungiamo al valoredel capitale fondiario anche il valore del capitale agrario
macchine,scorte, bestiame, sementi etc.
Luciano Gutierrez Dipartimento di Agraria
Corso di Estimo Stima dei fondi rustici
Stima di un fondo rustico
Che cosa stimiamo?
Per stima di un fondo rustico non si intende solo la stima delvalore dell’insieme dei terreni ma anche del valore degliinvestimenti fondiari effettuati sullo stesso.
Tra questi investimenti includeremo tutti quelli che non possoessere rimossi dal fondo stesso es. fabbricati rurali,sistemazioni idrauliche, impianti irrigui, arboreti, boschi etc..Questa stima e nota come stima a cancelli aperti, in praticastimiamo il capitale fondiario.
Avremo una stima a cancelli chiusi se aggiungiamo al valoredel capitale fondiario anche il valore del capitale agrario
macchine,scorte, bestiame, sementi etc.
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Stima di un fondo rustico
Che cosa stimiamo?
Per stima di un fondo rustico non si intende solo la stima delvalore dell’insieme dei terreni ma anche del valore degliinvestimenti fondiari effettuati sullo stesso.
Tra questi investimenti includeremo tutti quelli che non possoessere rimossi dal fondo stesso es. fabbricati rurali,sistemazioni idrauliche, impianti irrigui, arboreti, boschi etc..Questa stima e nota come stima a cancelli aperti, in praticastimiamo il capitale fondiario.
Avremo una stima a cancelli chiusi se aggiungiamo al valoredel capitale fondiario anche il valore del capitale agrario
macchine,scorte, bestiame, sementi etc.
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Corso di Estimo Stima dei fondi rustici
Stima di un fondo rustico
Come stimiamo
Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato
Metodo della capitalizzazione dei redditi
Metodo del valore complementare
Luciano Gutierrez Dipartimento di Agraria
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Stima di un fondo rustico
Come stimiamo
Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato
Metodo della capitalizzazione dei redditi
Metodo del valore complementare
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Stima di un fondo rustico
Come stimiamo
Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato
Metodo della capitalizzazione dei redditi
Metodo del valore complementare
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Corso di Estimo Stima dei fondi rustici
Stima di un fondo rustico
Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato
Per quanto riguarda la stima a cancelli aperti il metodorichiede l’espletamento di tre fasi:
a) individuazione del segmento di mercato simile
b) rilevazione dei prezzi di mercato dei beni compresi nelsegmento simile
c) determinazione della stima mediante comparazione.
Luciano Gutierrez Dipartimento di Agraria
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Stima di un fondo rustico
Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato
Per quanto riguarda la stima a cancelli aperti il metodorichiede l’espletamento di tre fasi:
a) individuazione del segmento di mercato simile
b) rilevazione dei prezzi di mercato dei beni compresi nelsegmento simile
c) determinazione della stima mediante comparazione.
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Stima di un fondo rustico
Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato
Per quanto riguarda la stima a cancelli aperti il metodorichiede l’espletamento di tre fasi:
a) individuazione del segmento di mercato simile
b) rilevazione dei prezzi di mercato dei beni compresi nelsegmento simile
c) determinazione della stima mediante comparazione.
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Stima di un fondo rustico
Metodo comparativo che utilizza i prezzi di mercato
Per quanto riguarda la stima a cancelli aperti il metodorichiede l’espletamento di tre fasi:
a) individuazione del segmento di mercato simile
b) rilevazione dei prezzi di mercato dei beni compresi nelsegmento simile
c) determinazione della stima mediante comparazione.
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Corso di Estimo Stima dei fondi rustici
Stima di un fondo rustico
Determinazione del segmento di mercato simile
Le variabili importanti sono:
Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regioneagraria.
Ampiezza: determinare la classe di fondo, in praticaselezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza.
Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura eattuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola.
Solitamente la determinazione del segmento porta a definire almax 3-4 contratti di compravendita simili.
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Corso di Estimo Stima dei fondi rustici
Stima di un fondo rustico
Determinazione del segmento di mercato simile
Le variabili importanti sono:
Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regioneagraria.
Ampiezza: determinare la classe di fondo, in praticaselezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza.
Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura eattuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola.
Solitamente la determinazione del segmento porta a definire almax 3-4 contratti di compravendita simili.
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Stima di un fondo rustico
Determinazione del segmento di mercato simile
Le variabili importanti sono:
Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regioneagraria.
Ampiezza: determinare la classe di fondo, in praticaselezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza.
Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura eattuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola.
Solitamente la determinazione del segmento porta a definire almax 3-4 contratti di compravendita simili.
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Determinazione del segmento di mercato simile
Le variabili importanti sono:
Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regioneagraria.
Ampiezza: determinare la classe di fondo, in praticaselezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza.
Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura eattuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola.
Solitamente la determinazione del segmento porta a definire almax 3-4 contratti di compravendita simili.
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Stima di un fondo rustico
Determinazione del segmento di mercato simile
Le variabili importanti sono:
Ubicazione : i fondi devono essere situati nella stessa regioneagraria.
Ampiezza: determinare la classe di fondo, in praticaselezionare dei prezzi su fondi simili in termini di ampiezza.
Indirizzo produttivo: occorre individuare quale coltura eattuata: cerealicola, frutticola, zootecnica, viticola.
Solitamente la determinazione del segmento porta a definire almax 3-4 contratti di compravendita simili.
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Corso di Estimo Stima dei fondi rustici
Stima di un fondo rustico
Determinazione dei valori di mercato
Solitamente i prezzi sono quelli derivati da operazioni dicompravendita. Possibili problemi: attendibilita del prezzorisultante dall’atto notarile.
Dati del Servizio di pubblicita immobiliare dell’Agenzia delTerritorio: registra i diritti di proprieta delle persone fisiche egiuridiche
Dati dell’Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA)http://www.inea.it/prog/bdfond/it/index.php?action=50
Assessorato Urbanistica: Valori Agricoli Medi (VAM)determinati per gli espropri determinati dalla CommissioniProvinciali. http://www.agenziaterritorio.it/site.php?id=1419. Dati online per la Sardegna.
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Stima di un fondo rustico
Determinazione dei valori di mercato
Solitamente i prezzi sono quelli derivati da operazioni dicompravendita. Possibili problemi: attendibilita del prezzorisultante dall’atto notarile.
Dati del Servizio di pubblicita immobiliare dell’Agenzia delTerritorio: registra i diritti di proprieta delle persone fisiche egiuridiche
Dati dell’Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA)http://www.inea.it/prog/bdfond/it/index.php?action=50
Assessorato Urbanistica: Valori Agricoli Medi (VAM)determinati per gli espropri determinati dalla CommissioniProvinciali. http://www.agenziaterritorio.it/site.php?id=1419. Dati online per la Sardegna.
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Determinazione dei valori di mercato
Solitamente i prezzi sono quelli derivati da operazioni dicompravendita. Possibili problemi: attendibilita del prezzorisultante dall’atto notarile.
Dati del Servizio di pubblicita immobiliare dell’Agenzia delTerritorio: registra i diritti di proprieta delle persone fisiche egiuridiche
Dati dell’Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA)http://www.inea.it/prog/bdfond/it/index.php?action=50
Assessorato Urbanistica: Valori Agricoli Medi (VAM)determinati per gli espropri determinati dalla CommissioniProvinciali. http://www.agenziaterritorio.it/site.php?id=1419. Dati online per la Sardegna.
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Stima di un fondo rustico
Determinazione dei valori di mercato
Solitamente i prezzi sono quelli derivati da operazioni dicompravendita. Possibili problemi: attendibilita del prezzorisultante dall’atto notarile.
Dati del Servizio di pubblicita immobiliare dell’Agenzia delTerritorio: registra i diritti di proprieta delle persone fisiche egiuridiche
Dati dell’Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA)http://www.inea.it/prog/bdfond/it/index.php?action=50
Assessorato Urbanistica: Valori Agricoli Medi (VAM)determinati per gli espropri determinati dalla CommissioniProvinciali. http://www.agenziaterritorio.it/site.php?id=1419. Dati online per la Sardegna.
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Stima di un fondo rustico
Determinazione della stima mediante comparazione
Una volta identificati i valori di mercato occorre adattarli. Cioriguarda adattamenti rispetto:
La data di stima
le modalita di pagamento
la presenza di investimenti fissi
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Stima di un fondo rustico
Determinazione della stima mediante comparazione
Una volta identificati i valori di mercato occorre adattarli. Cioriguarda adattamenti rispetto:
La data di stima
le modalita di pagamento
la presenza di investimenti fissi
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Stima di un fondo rustico
Determinazione della stima mediante comparazione
Una volta identificati i valori di mercato occorre adattarli. Cioriguarda adattamenti rispetto:
La data di stima
le modalita di pagamento
la presenza di investimenti fissi
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Stima di un fondo rustico
Determinazione della stima mediante comparazione
Una volta identificati i valori di mercato occorre adattarli. Cioriguarda adattamenti rispetto:
La data di stima
le modalita di pagamento
la presenza di investimenti fissi
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Stima di un fondo rustico
Diverse date di stima
E possibile che la stima sia richiesta per una certa data e ivalori di comparazione siano stati rilevati in periodi differenti.
Il primo metodo per aggiornare i valori e quello dellacapitalizzazione/attualizzazione ad un tasso medio delperiodo.
Un secondo metodo per rivalutare o svalutare il valore dellecompravendite comparative e quello di usare gli indici deiprezzi Istat. Gli indici rilevano le variazioni del potere diacquisto http://www.istat.it/it/archivio/30440
Un possibile problema si ha quando il fondo e pagato a rate. Ilprezzo definitivo comprendera quindi gli interessi maturati nelperiodo di dilazione. Occorre scontarli
Luciano Gutierrez Dipartimento di Agraria
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Stima di un fondo rustico
Diverse date di stima
E possibile che la stima sia richiesta per una certa data e ivalori di comparazione siano stati rilevati in periodi differenti.
Il primo metodo per aggiornare i valori e quello dellacapitalizzazione/attualizzazione ad un tasso medio delperiodo.
Un secondo metodo per rivalutare o svalutare il valore dellecompravendite comparative e quello di usare gli indici deiprezzi Istat. Gli indici rilevano le variazioni del potere diacquisto http://www.istat.it/it/archivio/30440
Un possibile problema si ha quando il fondo e pagato a rate. Ilprezzo definitivo comprendera quindi gli interessi maturati nelperiodo di dilazione. Occorre scontarli
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Stima di un fondo rustico
Diverse date di stima
E possibile che la stima sia richiesta per una certa data e ivalori di comparazione siano stati rilevati in periodi differenti.
Il primo metodo per aggiornare i valori e quello dellacapitalizzazione/attualizzazione ad un tasso medio delperiodo.
Un secondo metodo per rivalutare o svalutare il valore dellecompravendite comparative e quello di usare gli indici deiprezzi Istat. Gli indici rilevano le variazioni del potere diacquisto http://www.istat.it/it/archivio/30440
Un possibile problema si ha quando il fondo e pagato a rate. Ilprezzo definitivo comprendera quindi gli interessi maturati nelperiodo di dilazione. Occorre scontarli
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Stima di un fondo rustico
Diverse date di stima
E possibile che la stima sia richiesta per una certa data e ivalori di comparazione siano stati rilevati in periodi differenti.
Il primo metodo per aggiornare i valori e quello dellacapitalizzazione/attualizzazione ad un tasso medio delperiodo.
Un secondo metodo per rivalutare o svalutare il valore dellecompravendite comparative e quello di usare gli indici deiprezzi Istat. Gli indici rilevano le variazioni del potere diacquisto http://www.istat.it/it/archivio/30440
Un possibile problema si ha quando il fondo e pagato a rate. Ilprezzo definitivo comprendera quindi gli interessi maturati nelperiodo di dilazione. Occorre scontarli
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Stima di un fondo rustico
Diverse date di stima
Esempio Compravendita del fondo per un valore di 2 milioni dieuro il 01/01/2011. Il pagamento e dilazionato in tre rate. una di600.000 euro subito, la seconda di 600.000 euro il 31/07/2011, laterza di 800.000 euro dopo due anni al tasso del r = 4%. Valoreeffettivo:
V = 600000 +600000
1 + 0.04212365
+800000
(1 + 0.04)2= 1926022 (1)
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Altri Fattori e Stima finale
L’accesso, la conformazione, la fertilita dei terreni di cui si erilevato il valore saranno soggetti ad apprezzamenti odeprezzamenti nel caso siano diversi rispetto a quello oggettodi stima.
Una volta corretti i valori di comparazione, si calcola perciascuno un valore per ettaro e si procede ad una media diquesti. Il valore medio per ettaro ottenuto si moltiplica per gliettari totali relativi al fondo da stimare. A questo deve essereaggiunto il valore degli investimenti fissi presenti nel fondo!!.
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Altri Fattori e Stima finale
L’accesso, la conformazione, la fertilita dei terreni di cui si erilevato il valore saranno soggetti ad apprezzamenti odeprezzamenti nel caso siano diversi rispetto a quello oggettodi stima.
Una volta corretti i valori di comparazione, si calcola perciascuno un valore per ettaro e si procede ad una media diquesti. Il valore medio per ettaro ottenuto si moltiplica per gliettari totali relativi al fondo da stimare. A questo deve essereaggiunto il valore degli investimenti fissi presenti nel fondo!!.
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Metodo della Capitalizzazione dei Redditi
Dal corso di Economia Agraria sappiamo che il beneficiofondiario Bf e la remunerazione del capitale fondiario.
Possiamo calcolare il valore del fondo come
V =Bf
r(2)
Per il calcolo de beneficio fondiario occorre quindi predisporreun bilancio. Il bilancio deve essere informato al criteriodell’ordinarieta. Cio significa che il profitto sara nullo e ivalori delle singole componenti di bilancio saranno quelli medi.
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Metodo della Capitalizzazione dei Redditi
Dal corso di Economia Agraria sappiamo che il beneficiofondiario Bf e la remunerazione del capitale fondiario.
Possiamo calcolare il valore del fondo come
V =Bf
r(2)
Per il calcolo de beneficio fondiario occorre quindi predisporreun bilancio. Il bilancio deve essere informato al criteriodell’ordinarieta. Cio significa che il profitto sara nullo e ivalori delle singole componenti di bilancio saranno quelli medi.
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Metodo della Capitalizzazione dei Redditi
Dal corso di Economia Agraria sappiamo che il beneficiofondiario Bf e la remunerazione del capitale fondiario.
Possiamo calcolare il valore del fondo come
V =Bf
r(2)
Per il calcolo de beneficio fondiario occorre quindi predisporreun bilancio. Il bilancio deve essere informato al criteriodell’ordinarieta. Cio significa che il profitto sara nullo e ivalori delle singole componenti di bilancio saranno quelli medi.
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Metodo della Capitalizzazione dei Redditi
Nel caso si conoscano dei canoni di affitto per fondi simili puoutilizzarsi come stima del beneficio fondiario il canone diaffitto. In questo caso calcolare il canone di affitto per ilfondo da stimare e ottenuto come prodotto del numero diettari per il canone di affitto per ettaro del fondo che si usaper la comparazione.
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Saggio di capitalizzazione
Solitamente si usa un saggio di capitalizzazione compreso tral’1% e 3% in ragione della rischiosita dell’attivita agricola .
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Metodo del valore complementare
Il metodo del valore complementare si utilizza nel caso unparte del fondo venga sottratta oppure si aggiunga al fondoprincipale.
Il valore complementare si calcolera come differenza tra valoreiniziale del fondo e quello della parte residua nel caso disottrazione.
In questo caso dovremo tener conto della perdita di valore delfondo in relazione alla superficie sottratta. La riduzione divalore sara tanto piu ampia quanto maggiore e la porzione disuperficie sottratta.
Maggiori deprezzamenti si avranno nel caso in cui lasottrazione comporti frazionamenti o sconfiguramenti delfondo.
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Stima di un fondo rustico
Metodo del valore complementare
Il metodo del valore complementare si utilizza nel caso unparte del fondo venga sottratta oppure si aggiunga al fondoprincipale.
Il valore complementare si calcolera come differenza tra valoreiniziale del fondo e quello della parte residua nel caso disottrazione.
In questo caso dovremo tener conto della perdita di valore delfondo in relazione alla superficie sottratta. La riduzione divalore sara tanto piu ampia quanto maggiore e la porzione disuperficie sottratta.
Maggiori deprezzamenti si avranno nel caso in cui lasottrazione comporti frazionamenti o sconfiguramenti delfondo.
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Metodo del valore complementare
Il metodo del valore complementare si utilizza nel caso unparte del fondo venga sottratta oppure si aggiunga al fondoprincipale.
Il valore complementare si calcolera come differenza tra valoreiniziale del fondo e quello della parte residua nel caso disottrazione.
In questo caso dovremo tener conto della perdita di valore delfondo in relazione alla superficie sottratta. La riduzione divalore sara tanto piu ampia quanto maggiore e la porzione disuperficie sottratta.
Maggiori deprezzamenti si avranno nel caso in cui lasottrazione comporti frazionamenti o sconfiguramenti delfondo.
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Metodo del valore complementare
Il metodo del valore complementare si utilizza nel caso unparte del fondo venga sottratta oppure si aggiunga al fondoprincipale.
Il valore complementare si calcolera come differenza tra valoreiniziale del fondo e quello della parte residua nel caso disottrazione.
In questo caso dovremo tener conto della perdita di valore delfondo in relazione alla superficie sottratta. La riduzione divalore sara tanto piu ampia quanto maggiore e la porzione disuperficie sottratta.
Maggiori deprezzamenti si avranno nel caso in cui lasottrazione comporti frazionamenti o sconfiguramenti delfondo.
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Metodo del valore complementare
La valutazione del fondo intero e della parte residua si effettuautilizzando i metodi di stima precedenti, quello delcomparazione o quello della capitalizzazione dei redditi.
Il problema principale in questo caso e tener conto deldeprezzamento del fondo rimasto per effetto della perdita diuna parte di esso.
Utilizzando il metodo della capitalizzazione dei redditi, Bf /r ,si tiene conto del deprezzamento in quanto ciascunacomponente del bilancio viene analizzata in modo oggettivo.
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Metodo del valore complementare
La valutazione del fondo intero e della parte residua si effettuautilizzando i metodi di stima precedenti, quello delcomparazione o quello della capitalizzazione dei redditi.
Il problema principale in questo caso e tener conto deldeprezzamento del fondo rimasto per effetto della perdita diuna parte di esso.
Utilizzando il metodo della capitalizzazione dei redditi, Bf /r ,si tiene conto del deprezzamento in quanto ciascunacomponente del bilancio viene analizzata in modo oggettivo.
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Metodo del valore complementare
La valutazione del fondo intero e della parte residua si effettuautilizzando i metodi di stima precedenti, quello delcomparazione o quello della capitalizzazione dei redditi.
Il problema principale in questo caso e tener conto deldeprezzamento del fondo rimasto per effetto della perdita diuna parte di esso.
Utilizzando il metodo della capitalizzazione dei redditi, Bf /r ,si tiene conto del deprezzamento in quanto ciascunacomponente del bilancio viene analizzata in modo oggettivo.
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