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PERIZIA DI STIMA ASSEVERATA

del complesso edilizio denominato “Villa Allavena” sito a Sedriano, Vicolo delle

scuole, individuato nel vigente N.C.E.U. al foglio 5, mapp. 92 subalterno 709:

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Il sottoscritto Dott. Ing. UMBERTO BANFI con attività c/o studio associato

“PROGEST VBM” con sede in Magenta, via Sanchioli, 10, c.a.p. 20013, iscritto con

il n°14564 (anno 1986) all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano, in

adempimento all’incarico conferito dall’Amministrazione Comunale di Sedriano con

sede in via Fagnani, 35 (cod. fisc. 860003630158 e P.IVA 06161210155) nella

persona del proprio rappresentante legale Geom. Stefano Cubeddu, Responsabile

Area Lavori Pubblici e Servizi Informatici, rassegna con la presente la perizia di

stima al valore attuale di un edificio con annesso parco denominato “Villa Allavena”,

essendo stati inseriti dall’Amministrazione Comunale nel “piano delle alienazioni e

valorizzazioni immobiliari” con delibera della Giunta Comunale n. 9

dell’11/02/2020.

PROVENIENZA E INDIVIDUAZIONE BENE PERIZIATO

L’edificio, costruito all’inizio dell’Ottocento, è diventato di proprietà comunale a

seguito del “Programma Integrato di Intervento” approvato nel dal C.C. n. 19 del

30/03/2009 e mediante convenzione stipulata il 04/04/2011 presso il Notaio Dr.ssa

Raffaella Caputo, repert. N. 26637, Racc. n. 17393, con la sua cessione da parte della

“Cooperativa Sedriano Casa s.r.l.” a seguito del programma integrato di intervento

“Stampini-Allavena”.

L’edificio ed il parco sito a Sedriano, Vicolo delle scuole, individuato nel vigente

N.C.E.U. al foglio 5, mapp. 92 subalterno 709, classificato con categoria A/1, Classe

1, Consistenza 19 vani, superficie catastale 640 mq., mentre dal punto di vista

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urbanistico nel vigente P.G.T. (approvazione C. C. n. 155 del 19.10.2015) è

suddiviso in due parti: il parco classificato come “Aree di valore paesaggistico –

ambientale ed ecologiche” (PdR 02 – Normativa di Piano, art. 17) e la villa

classificata come NAF – Nucleo di Antica Formazione ((PdR 02 – Normativa di

Piano, art. 18 e 23).

Il complesso della “Villa Allavena” è collocato nel centro abitato del comune di

Sedriano, in un lotto sito in vicolo delle Scuole, con accesso dal confine sud, dove si

trova un cancello che immette nel parco annesso alla villa in cui vi sono alcune

specie arboree collocate verso il lato est.

L’area è completamente recintata e delimitata a sud e ad est da una recinzione

metallica di recente costruzione che separa la proprietà dal parcheggio pubblico, a

nord dalle costruzioni di altre proprietà ed a ovest da un’altra recinzione che divide il

giardino da un altro cortile di proprietà privata.

Il corpo di fabbrica è libero sui lati ovest, sud ed est, mentre a nord è addossato agli

edifici esistenti di proprietà di terzi: in corrispondenza di questi fabbricati, al piano

terra, sono presenti altri due locali, annessi alla proprietà comunale, a cui si accede

da un passaggio interno ad una stanza del piano terra.

La superficie lorda dell’edificio, comprensivo dello spessore delle murature escluse

le murature a confine calcolate a metà, risulta pari di circa mq. 315 a piano terra

compresi i due locali uso cantina/dispensa, di circa mq. 242 a piano primo, di circa

mq. 17 il balcone al piano primo, di circa mq. 55 i due locali ad uso cantina al piano

interrato e di circa mq. 11 il terrazzo torretta, per una superficie totale di mq.640. Il

giardino risulta avere una superficie di circa mq. 1880.

DESCRIZIONE BENE PERIZIATO

L’edificio risulta un edificio a pianta rettangolare, con due piani fuori terra oltre ad

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un terzo piano formato da una torretta con superiore terrazzo posta sul lato minore

fronte piazza, suddiviso all’interno in sei locali principali per ciascuno dei due piani,

oltre ai due locali posti sotto l’edificio confinante. L’accesso al piano primo è dato da

una scala pericolante, con gradini in beola e rampa in cemento armato e con i primi

gradini della partenza a piano terra mancanti.

La struttura portante verticale è formata da murature perimetrali e di divisione interna

portanti in mattoni pieni che, a causa delle lesioni e delle macchie di umidità diffusa,

necessita un suo risanamento, consolidamento e rinforzo.

L’edificio, inutilizzato da anni, appare in evidente abbandono e si presenta allo stato

rustico senza intonaci interni con perdita di quasi tutti gli strati di finitura, sia interni

sia esterni. Inoltre il notevole stato di degrado e fatiscenza ha provocato diversi crolli

specialmente sulle solette e sul manto di copertura, cedimenti delle fondazioni con

crepe nelle murature portanti interne e perimetrali, infiltrazioni di acque piovane

attraverso la copertura e macerazioni/corrosione delle strutture lignee.

Sono presenti alcuni interventi di manutenzione edilizia tra cui la sostituzione di

alcune solette lignee al primo piano con altre in misto laterizi e travetti gettati in

opera e la messa in sicurezza della falda di copertura confinante con le proprietà di

terzi mediante la posa di pannelli grecati di lamiera d’alluminio preverniciata.

Si evidenzia poi che l’attuale struttura (murature e solette) non risulta idonea al

rispetto delle attuali norme di sicurezza delle strutture, in particolar modo non

rispetta le vigenti norme in materia sismica ed in particolar modo i requisiti previsti

nel N.C.T. del D.M. del 17/01/2018, come per esempio vi è l’assenza ai piani delle

solette di corree in cemento armato per ripartire i carichi concentrati in modo lineare

sulle murature.

Vi è inoltre la mancanza di qualsiasi serramento interno ed esterno, di impianti

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tecnici (elettrico, idrosanitario, di riscaldamento, fognario, ecc…), di vespaio, di

pavimentazione e di sottofondo ad esclusione di alcune tracce di pavimentazione a

parquet in un locale a piano terra. La copertura e le gronde con la lattoneria, la

struttura lignea e le tegole di laterizio con sottostanti in lastre in cemento con fibre

d’amianto tipo eternit, sono da rifare in quanto quelle esistenti, non garantiscono più

la tenuta e l’impermeabilità all’acqua piovana, così come da demolire sono le solette

con struttura ed assito ligneo.

STIMA

Per la valutazione dell’immobile si sono utilizzate le ultime quotazioni immobiliari

disponibili redatte dall’Agenzia delle Entrate Anno 2019 -semestre II in cui viene

stimato un valore di mercato per una villa con finiture ottime, variabile da € 1.600,00

a € 1.950,00. Valore che però occorre ridurre per i seguenti motivi:

- l’estremo stato di degrado e fatiscenza dell’immobile che causa un elevato costo

nella sua ristrutturazione, in quanto verrebbero mantenute solo le sue murature

portanti perimetrali, mentre quelle interne andrebbero demolite in quanto

d’ostacolo ad una più razionale e fruibile divisione interna;

- l’elevato spessore delle murature perimetrali che riduce la superficie netta interna

utilizzabile per ricavare dei locali;

- la necessità di adeguare l’edificio ai requisiti previsti nel N.C.T. del D.M. del

17/01/2018, tra cui la sua separazione con un giunto strutturale agli edifici

confinanti;

- i vincoli urbanistici che per la villa impongono la necessità di mantenere le

principali caratteristiche architettoniche dell’edificio, cioè la sagoma ed il sedime

senza modificarne la composizione architettonica, tra cui la partitura orizzontale

delle aperture, la torretta, il balcone e l’andamento in falda del manto di copertura

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in coppi, mentre per il parco non è ammessa alcuna edificazioni non permettendo

così la costruzione di eventuali autorimesse a servizio dell’edificio e obbligando a

monetizzarli in comune.

Pertanto, applicando i consueti coefficienti per gli ambienti, si ha una superficie

commerciale pari a:

mq. 242 x 2 (abitazione) + mq. 128 x 0,5 (cantina) + mq. 28 x 0,25 (balconi/terrazza)

= mq. 555

Se si considera un valore di ristrutturazione pari a €/mq 1.710,00 dato dal costo delle

opere d’impresa sommato agli oneri finanziari e comunali, alle monetizzazioni dei

parcheggi ed ai costi di progettazione, ed un valore di vendita, influenzato

positivamente dalla sua posizione in centro alla città, prossima a tutti i principali

edifici pubblici (municipio, scuole, posta, banca, negozi) e negativamente dai fattori

sopra elencati pari a €/mq 1.900,00 si ricava un valore di stima della villa di €/mq.

(1900,00 – 1710,00) x mq. 555 = € 105.450,00

Mentre il parco di superficie totale pari a mq. 1880, viene stimato sommando al costo

corrente di un terreno agricolo pari a €/mq 4,50 l’incremento del 70% dato dalla

presenza della villa e degli alberi, per un totale pari a €/mq 4,50 x 170% x mq. 1880

= € 14.382,00.

Così operando il Perito sottoscritto giudica, come ha giudicato, che il valore attuale

dell’edificio denominato “Villa Allavena” con annesso parco sito a Sedriano, Vicolo

delle scuole ammonti ad € 105.450,00 + € 14.382,00 = € 119.832,00 che arrotondato

risulta € 120.000,00 (diconsi Euro centoventimila/00).

Tanto in evasione del mandato conferito.

ASSEVERAZIONE

Nella certezza di aver applicato al meglio le mie capacità professionali nella

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redazione della presente perizia, confermo sotto la mia personale responsabilità,

l’autenticità, la veridicità e la certezza dei contenuti della presente stima asseverata.

Tanto in evasione al mandato conferito.

Magenta, 25 maggio 2020

Allegati:

- Scheda catastale redatta dal Geom. Pastorino Pietro e estratto mappa

-Visura

- Quotazione immobiliare Agenzia delle Entrate

- Documentazione fotografica

- IL PERITO –

(sottoscritto digitalmente)

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PUNTI DI PRESA FOTOGRAFICI

VILLA ALLAVENA - SEDRIANO

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 

PIANO TERRA PIANO PRIMO

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FOTO 2: Facciate sud ed est da via delle scuole

FOTO 1: Prospetto Ovest

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FOTO 4: Particolare facciata ovest - intonaco con tracce di colorazione e balcone in pietra

FOTO 3: Particolare prospetto est - vista di parte del piano terra con evidenti mancanze e lesioni

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FOTO 6: Particolare della copertura da nord Pannelli monolitici posati per intervento di messa in sicurezza e manto in tegole esistente con aree crollate

FOTO 5: Particolare prospetto ovest - Cornice marcapiano fessurata e rappezzi in malta cementizia

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FOTO 8: Particolare facciata ovest - Serramenti mancanti e distacchi di intonaco e del basamento

FOTO 7: Particolare facciata sud - Torretta

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FOTO 10: Viste degli interni Sala n. 5 piano terra con solaio in latero-cemento e murature in mattoni pieni privi di intonaco

FOTO 9: Viste degli interni - Sala n. 3 piano terra privo di pavimento e con puntelli di sostegno solaio

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FOTO 12: Viste degli interni - Sala n. 2 piano terra: locale senza pavimento, serramenti e soffitto in parte crollato

FOTO 11: Viste degli interni Sala n. 7 piano terra: locale senza finiture e con soffitto in legno con tracce di pitturazione bianca

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FOTO 14: Viste degli interni Particolare scala interna: muro in mattoni, gradini in pietra e in fondo pianerottolo con distacco dalle pareti

FOTO 13: Viste degli interni Sala n. 4 piano terra con solaio e soffitto crollati, serramenti mancanti e fessure sulle pareti

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FOTO 16: Viste degli interni Sala n.5 piano primo: soffitto in parte mancante, copertura con lastre di eternit, resti di intonaco sulle pareti

FOTO 15: Viste degli interni Sala n. 3 piano primo con solaio e soffitto in parte crollati, pareti in mattoni senza intonaco di rivestimento

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FOTO 18: Viste degli interni Sala n.1 piano terra: foro del camino rimosso

FOTO 17: Viste degli interni Sala n. 4 piano primo con solaio e soffitto in parte crollati, pareti in mattoni senza intonaco di rivestimento