Perizia di stima Lotto n.1 capannone

Stimare qual'è il valore di mercato degli immobili.

venerdì 14/07/2017

Perizia di stimaLotto n.1 capannone

Oggetto

Richiedente valutazioneDott. Eugenio GiomarelliViale G. Di Vittorio, 125 - 53042 CHIANCIANO TERME - SITel. 057864287

ValutatoreGeom. Claudio TerzaroliVia TRASIMENO, 6 - 53042 CHIANCIANO TERME - SITel. 0578320152

Data della valutazionevenerdì 14/07/2017

Tipo di ValutazioneGiurata

Data del rapporto

Fall.to F.lli Mugnaini s.r.l. in liquidazione

COMPENDIO IMMOBILIARELotto 01 - Capannone

ClassificazioneComuneIndirizzoProprietàUtilizzoDati catastaliSuperficie (m²)Valore unitario (€/m²)

Capannone commercialeSAN GIMIGNANOLocalita' Cellole-fugnano, Immobile cielo terra (in proprietà esclusiva)In locazioneFg. 86 Part. 11043.198,80465,77

Valore di mercato (€) 1.489.900,00

1 Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN GIMIGNANO (...

ClassificazioneComuneIndirizzoProprietàUtilizzoDati catastaliSuperficie (m²)Valore unitario (€/m²)

Terreno edificatoSAN GIMIGNANOLocalita' Cellole-fornace saci, Immobile cielo terra (in proprietà esclusiva)In locazioneFg. 86 Part. 12402.190,0018,36

Valore di mercato (€) 40.200,00

2 Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN GIMIGNANO ...

Data rapporto venerdì 14/07/2017 Pagina 2 di 36

ELENCO IMMOBILI OGGETTO DI STIMACompendio immobiliare e Valutazione richiestaN.

1 Per l'immobile classificato come Capannone commerciale, sito in Localita' CELLOLE-FUGNANO - Cellole-Fugnano Zona P.I.P. - SAN GIMIGNANO (SI), TOSCANA, (Subject) di seguito denominato "Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN GIMIGNANO (SI)" è determinato il Valore di mercato alla data di stima del 14/07/2017.Riferimenti catastali - Bene principaleComune Amministrativo di SAN GIMIGNANO Comune Catastale di SAN GIMIGNANOCatasto FabbricatiFg. 86 Part. 1104 Categoria: D 8 -Fabbricati speciali attività speciali, Rendita 15.486,00 €

2 Per l'immobile classificato come Terreno edificato, sito in Localita' CELLOLE-FORNACE SACI - Cellole-Fugnano Zona P.I.P. - SAN GIMIGNANO (SI), TOSCANA, (Subject) di seguito denominato "Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN GIMIGNANO (SI)" è determinato il Valore di mercato punti di merito alla data di stima del 14/07/2017.Riferimenti catastali - Bene principaleComune Amministrativo di SAN GIMIGNANO Comune Catastale di SAN GIMIGNANOCatasto TerreniFg. 86 Part. 1240 Qualità: Seminativo , Classe 2, 0 ha 21 a 90 ca, RD 10,18 €, RA 7,92 €

PREMESSAIl sottoscritto Claudio Terzaroli, geometra libero professionista iscritto all'Albo dei Geometri della Provincia di Siena aln.710, a seguito dell'incarico ricevuto ha redatto la seguente perizia di stima.

DescrizioneRuolo

SOGGETTI

Richiedente valutazione Dott. Eugenio GiomarelliViale G. Di Vittorio, 125 - 53042 CHIANCIANO TERME - SITel. 057864287 Cel. 3477710179

Valutatore Geom. Claudio TerzaroliVia TRASIMENO, 6 - 53042 CHIANCIANO TERME - SITel. 0578320152 Nato il 29/05/1963 a MONTEPULCIANOCF: TRZCLD63E29F592P

Giudice Delegato Dott. Cristian Soscia


FASI E OPERAZIONI PERITALIFase e Operazione peritale/Soggetto/CommentoData

Curatore del Fallimento

Nomina a C.T.U.Giomarelli Eugenio (Richiedente valutazione)

09/06/2017

Inizio operazioni peritaliTerzaroli Claudio (Valutatore)

12/06/2017

visure, estratti e ritiro planimetrie catastali.

Accesso all'Ufficio del TerritorioTerzaroli Claudio (Valutatore)

12/06/2017

Sopralluogo al bene immobileTerzaroli Claudio (Valutatore)

20/06/2017

Sopralluogo al bene immobileTerzaroli Claudio (Valutatore)

27/06/2017

Ricerca dati immobiliari comparabiliTerzaroli Claudio (Valutatore)

07/07/2017

Accesso all'Ufficio edilizia privata ComunaleTerzaroli Claudio (Valutatore)

20/06/2017

Accesso all'Ufficio urbanistica ComunaleTerzaroli Claudio (Valutatore)

27/06/2017

Accesso all'Ufficio del Territorio – Servizio Pubblicità ImmobiliareTerzaroli Claudio (Valutatore)

27/06/2017


CRITERI E PROCEDIMENTINel presente rapporto di valutazione si applicheranno i seguenti criteri (aspetti economici) e relativi procedimentiestimativi:

Valore di mercato punti di meritoIl criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontrodella domanda e dell'offerta.L'adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dal mandato assunto in fase di incaricoricevuto. Secondo l'International Valuation Standards (IVS), il valore di mercato è l’importo stimato al quale un determinatoimmobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modoindipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la qualeentrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. La definizione coincide sostanzialmente sia con quella contenuta nel Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa,ed è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella circolare 263 del 27 dicembre 2006 dal titolo"Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II, Capitolo I, Sezione IV, Punto 1, sia con quellacontenuta nel Regolamento (UE) 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 26 giugno 2013 relatico airequisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento e che modifica il regolamento (UE) n. 648/2012denominato CRR Art. 4 par. 1 lett. 76. Ogni elemento della definizione può essere illustrato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato: "importo stimato..." si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato e determinato da unsoggetto che possiede la qualifica, la capacità e l’esperienzaper compiere la valutazione; “…alla data della valutazione…” richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in quanto i mercati e le loro condizioni possono variare eil valore può risultare scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato supponeanche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazionedi prezzo altrimenti possibile; “…in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato…” entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato.L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l’immobileal miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agisconociascuna indipendentemente dall’altra; “…dopo un’adeguata promozione commerciale…” per la quale l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzoragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l’immobile e l’andamento delmercato, ma deve essere sufficiente da permettere all’immobile di essere posto all’attenzione di un adeguato numero dipotenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione; “…nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcunacostrizione…” presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e checiascuna parte sia motivata a partecipare all’operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla acompimento. La definizione di valore di mercato assume che:Non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione. Il valore di mercato esclude specificatamente il riferimento a un prezzo relativo a termini o circostanze particolari oData rapporto venerdì 14/07/2017 Pagina 5 di 36

speciali, come ad esempio un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, una concessione specialegarantita da una parte nella transazione.

[Stima per Punti di merito]-[Costi non conformità]

Descrizione

Valore di mercato punti dimerito Procedimento

Costi dovuti alle non conformitàCosti non conformità

Costi non conformità

Costi dovuti alle non conformità rilevate fra lo stato di fatto dell'immobile e i documentiapprovati.Valore determinato mediante punti di merito applicati alle quotazioni medieStima per punti di merito

Stima per Punti di merito

Stima per punti di meritoValore di mercato

Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontrodella domanda e dell'offerta.L'adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dal mandato assunto in fase di incaricoricevuto. Secondo l'International Valuation Standards (IVS), il valore di mercato è l’importo stimato al quale un determinatoimmobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modoindipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la qualeentrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. La definizione coincide sostanzialmente sia con quella contenuta nel Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa,ed è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella circolare 263 del 27 dicembre 2006 dal titolo"Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II, Capitolo I, Sezione IV, Punto 1, sia con quellacontenuta nel Regolamento (UE) 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 26 giugno 2013 relatico airequisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento e che modifica il regolamento (UE) n. 648/2012denominato CRR Art. 4 par. 1 lett. 76. Ogni elemento della definizione può essere illustrato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato: "importo stimato..." si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato e determinato da unsoggetto che possiede la qualifica, la capacità e l’esperienzaper compiere la valutazione; “…alla data della valutazione…” richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in quanto i mercati e le loro condizioni possono variare eil valore può risultare scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato supponeanche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazionedi prezzo altrimenti possibile; “…in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato…” entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato.L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l’immobileal miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agisconociascuna indipendentemente dall’altra; “…dopo un’adeguata promozione commerciale…” per la quale l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzoragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l’immobile e l’andamento delmercato, ma deve essere sufficiente da permettere all’immobile di essere posto all’attenzione di un adeguato numero dipotenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione; Data rapporto venerdì 14/07/2017 Pagina 6 di 36

“…nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcunacostrizione…” presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e checiascuna parte sia motivata a partecipare all’operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla acompimento. La definizione di valore di mercato assume che:Non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione. Il valore di mercato esclude specificatamente il riferimento a un prezzo relativo a termini o circostanze particolari ospeciali, come ad esempio un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, una concessione specialegarantita da una parte nella transazione.

[Stima a Market Comparison Approach]Descrizione

Valore di mercato Procedimento

Valore determinato mediante il procedimento del Market Comparison Approach

Market Comparison Approach

Stima a Market ComparisonApproach

Il market comparison approach (MCA) (o metodo del confronto di mercato) è unprocedimento di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolgeattraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili diconfronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nellostesso segmento di mercato. Il MCA si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato edelle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone nel confronto estimativo.

LOTTIDescrizione - Motivazione

01Numero Lotto

Capannonecapannone ed area di pertinenza già unita di fatto.

N. Denominazione immobile oggetto di stimaCapannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN GIMIGNANO (SI)1Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN GIMIGNANO (SI)2


SCHEDA IMMOBILELOTTO 01-Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

Codice 508Data inserimento

Capannone commerciale

09/08/2017Data ultima modifica08/06/2017

In locazioneUsato3.198,80 m² Superficie Lorda di Pavimento (SL...Superficie

Utilizzo

capannone Fall F.lli MugnainiDenominazioneClassificazione

Destinazione CommercialeProprietà Immobile cielo terra (in proprietà esclusiva)

Denominazione

Categoria

Cellole-Fugnano Zona P.I.P. 53037 SAN GIMIGNANO - (SI)Zona OMI: E2/Suburbana/FUGNANO

Localita' CELLOLE-FUGNANO, Ubicazione

Piano TerraScalaCondominio Palazzina

Unità Immobiliare

Piano di accesso Interno

DESCRIZIONE DEL CONTESTO: La zona è di espansione per l'inserimento di attività produttive (artigianali e commerciali) di recente realizzazione èlimitrofa al centro abitato ed al centro storico di San Gimignano (dichiarato Patrimonio dell'umanità dall'UNESCO).La zona è dotata di tutti quei servizi di rete ed infrastrutturali che la rendono facilmente accessibili sia con i mezzipubblici che con i mezzi privati. La zona è collinare, ed insieme al Centro Storico, assoggettata al vincolo paesaggistico.Il Comune di San Gimignano è il comune più a Nord della Provincia di Siena a confine con quella di Firenze.DESCRIZIONE DEL FABBRICATO: L'edificio è del tipo prefabbricato in C.A.P. con tipologia ordinaria e cioè pilastri a sezione quadrata, solai in lastre,pannelli del tipo orizzontale.DESCRIZIONE DELL'UNITA' IMMOBILIARE: Il fabbricato e l'area di pertinenza costituiscono un immobile specifico per l'attività di rivendita materiali edili.IMPIANTI:L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia per le porzioni di mostra ed uffici e con canaletta in pvc faccia a vista per lerimanenti porzioni di magazzino, l'impianto termico è autonomo con caldaia murale a gas metano.COMPOSIZIONE: Piano TerraPortico, ingresso, laboratorio, centrale termica, ripostiglio, n.2 spogliatoi, disimpegno, anti, w.c., n.2 w.c. per il personalee n.2 docce, refettorio, ripostiglio retro scala di servizio, scala di servizio, montacarichi.Piano Primovuoto sull'ingresso (doppio volume), mostra, n.3 magazzini, archivio, n.5 disimpegni, n.7 uffici, n.2 anti, n.2 w.c., scaladi servizio, montacarichi.ANTINCENDIO:Richiesta rilascio CPI 2009 (numero pratica 15776) per una centrale termica, generatore aria calda, montacarichi eserbatoi per mezzi in opera.È stato rilasciato il C.P.I con validità fino al 17/05/2013, di seguito domanda di rinnovo con validità fino al 08/05/2018per le attività 74.1.A, 13.1.A., 69.2.B.

Descrizione principale


TETTOIE APPOGGIATE AL MURO DI CONTENIMENTO IN C.A.:Si rileva e si segnala la presenza di tettoie a sbalzo appoggiate al muro di contenimento in C.A. sul retro lato sinistroutilizzate per il ricovero di materiali in particolare di inerti (ghiaie e sabbie). Dette strutture non risultano autorizzate. Perla loro tipologia e per la loro entità non è conveniente ed opportuna una regolarizzazione ed una valutazione.PRECISAZIONI:Per l'immobile risulta agli atti un contratto di locazione da verificare che non riporta correttamente i dati catastali ed alquale non è allegato il prescritto attestato di prestazione energetica (APE) ai sensi del D.Leg.vo n.192/2005 e succ.vemodif.ni ed integr.ni.Si fa presente che l'art.5 del citato contratto di locazione (allegato n.2 del Lotto n.1 Capannone) prevede che: "inconseguenza dei lavori di somma urgenza previsti così come scritti al punto 4 di questo contratto, la società proprietariaautorizza il conduttore ad effettuare lavori anticipando i costi fino a € 120.000,00 che con la sottoscrizione si rilasciaunica ricevuta, con la causale acconto canone di locazione.". In merito a detti lavori "di somma urgenza" si precisa chedagli accertamenti eseguiti non risultano autorizzazioni di nessun tipo rilasciate dal Comune che dimostrino l'avvenutaesecuzione, ne il Fabbricato allo stato attuale risulta necessitare di lavori di manutenzione.

Atto di cessione in diritto di proprietà area piano insediamenti produttivi in Loc. Fugnano del 19/11/2002 rep 1087 airogiti del Dott. D'Aco Danilo RP n 8264 del 05/12/2002 dal Comune di San Gimignano foglio 86 particella 1104 e alfoglio 86 particella 1099 terreni

Provenienza e titolarità

URBANISTICA: Si veda estratto allegato. EDILIZIA: Si veda elenco pratiche edilizie allegato. VINCOLI: Si veda estrattoallegato.

Urbanistica e vincoli


GEOGRAFIALOTTO 01-Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

Localita' CELLOLE-FUGNANO

TOSCANARegione SIProvinciaSAN GIMIGNANOComuneCellole-Fugnano Zona P.I.P.Zona

IndirizzoCivico Cap 53037

Latitudine Longitudine43° 28' 18,8483'' 11° 0' 43,4124''

Ubicazione

Mappa

C.P. Costruzioni s.r.l., Milanesi Eugenio-Niccolini Alfiero, Comune di San Gimignano, Amministrazione Provinciale diSiena, s.s.a.. Accesso diretto da Via pubblica.

Confini


CONSISTENZE SUPERFICIARIELOTTO 01-Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)Superficie Lorda di Pavimento (SLP)Per Superficie Lorda di Pavimento (SLP) si intende la somma di tutte le superfici coperte, aivari piani o interpiani, sia fuori terra che in sottosuolo. Non costituiscono SLP, ai fini del rispetto degli indici di edificabilita', le parti sottoelencate,comprensive delle relative murature perimetrali non costituenti separazione da parti inclusenel computo della SLP: 1) i porticati e i pilotis anche se chiusi con vetrate purche' di uso comune; 2) le logge, i balconi, le terrazze con pareti estese a non piu' di 2/3 del loro perimetro e glispazi non abitabili del sottotetto in cui siano soddisfatte le seguenti condizioni:- imposta della falda a non più di cm 40 dall'ultimo piano di calpestio, misurata sul filointerno del muro di tamponamento della facciata;- inclinazione della falda non superiore a 30°;- aperture di dimensioni non superiori a mq 0,40 e superficie complessiva delle aperturenon superiore a 1/30 del pavimento. E' comunque concessa un'apertura di mq 0,10 perogni locale.

Descrizione consistenza Tipo di consistenza

Metodo di misuraSup. Misurata (m²) IndiceCaratteristica Sup. Commerciale (m²)Acronimo

Misure da planimetria quotataRiassunto consistenza

3.012,001,00S1 3.012,00Superficie principale186,800,05Se 3.736,00Superficie esterna esclusiva

3.198,80-

6.748,00Totale Superficie (m²)Totale Volume Commerciale (m³)

Consistenza per il Piano TerraSup.Comm. (m²)Sup. Misurata (m²)Commento Acronimo Indice

1.506,001,001.506,00 S1186,80cortile 0,053.736,00 Se

5.242,00Totale per piano 1.692,80

Consistenza per il Piano PrimoSup.Comm. (m²)Sup. Misurata (m²)Commento Acronimo Indice

1.506,001,001.506,00 S11.506,00Totale per piano 1.506,00


CARATTERISTICHELOTTO 01-Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)Indice mercantile Prezzo marginale (€)

Locazionali - UbicazioneCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

1=montagna 2=collina3=pianura 4=mare 5=lago

Morfologia della zona MFO 2 -

1=molto alta 2=alta3=bassa 4=molto bassa

Pericolosità sismica della zona PLS 3 -

0=no 1=sìZona urbanizzata ZUB 1 - 0=assente 1=presenteRete elettrica ELE 1 - 0=assente 1=presenteRete telefonica RTL 1 - 0=assente 1=presenteRete gas GAS 1 - 0=assente 1=presenteRete fognante FGN 1 - 0=assente 1=presenteRete idrica IDR 1 - 0=assenti 1=presenti Attività commerciali ATC 1 -

Indice mercantile Prezzo marginale (€)

Distanze di riferimentoCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

mDistanza dal centro storico DIS 1.500,00 - KmDistanza dalla stazione ferroviaria* DFS 13,00 -


TerrenoCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

1=min 2=med 3=maxForma del lotto FLT 2 - m s.l.m.Altitudine sul livello del mare ALT 350,00 -


Lotto edificabile - edificatoCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

0=assente 1=presenteFronte su strada principale FSP 0 - m³Volume edificato VED 12.186,00 -



Fabbricato o EdificioCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

0=da-demolire1=da-ristrutturare2=da-costruire3=in-ristrutturazione4=in-costruzione5=costruito

Stato del fabbricato SDF 5 -

1=scarso 2=mediocre3=sufficiente 4=discreto5=buono

Stato di manutenzione generale delfabbricato

SMF 4 -

anno/iEpoca di costruzione ECT 2006 - n.Numero di piani fuori terra NPF 2 - n.Numero di ascensori e/o

montacarichiNAS 2 -

m³Volume del fabbricato VFB 12.260,00 - (descrizione libera)Strutture portanti verticali* STN 1 - (descrizione libera)Strutture portanti orizzontali* STO 1 - 0=assente 1=presenteAccesso da strada secondaria ASS 1 -


Spazi e locali del fabbricatoCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

0=assente 1=presenteLocale Centrale Termica CT 1 -


Finiture del fabbricato o edificioCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

1=min 2=med 3=maxRivestimenti esterni (facciatefabbricato)*

RIF 2 -


Impianti del fabbricato o edificioCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

0=assente 1=presenteAscensore ASC 1 25.000,000=assente 1=presenteImpianto elettrico fabbricato ELT 1 - 0=assente 1=presenteImpianto idrico sanitario del

fabbricatoIIF 1 -

0=assente 1=presenteImpianto fognario fabbricato IFF 1 - 0=assente 1=presenteImpianto antincendio IAN 1 -


Impianti dell'unitàCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

0=assente 1=presenteImpianto idraulico IMI 1 - 0=assente 1=compl.2=esterno 3=misto4=sottotraccia

Impianto elettrico IME 3 -

0=assente 1=presenteImpianto telefonico IMT 1 - 0=assente 1=centralizzato2=autonomo

Impianto riscaldamento IMR 2 -



SuperficiarieCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

m²Superficie principale S1 3.012,0 1,00m²Superficie esterna esclusiva Se 3.736,0 0,05m²Superficie commerciale SUP 3.198,8 -


AutoCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

0=assente 1=presenteParcheggi pubblici in zona PPU 1 -


EconomicheCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

0=occ.senza titolo1=occ.comodato d'uso 2=occ.richiedente 3=occ.proprietario 4=locato5=libero 6=parz. locato

Stato locativo STL 4 -

€/annoCanone annuo CNN 12.000,00 -


Compravendita - ValutazioneCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

giorno/mese/annoData DAT 14/07/2017 0,025

pilastri in C.A.P.Descrizione Strutture portanti verticali

solai del tipo prefabbricato a lastraDescrizione Strutture portanti orizzontali

stazione ferroviaria di PoggibonsiDescrizione Distanza dalla stazione ferroviaria

parte frontale in mattoni faccia a vista, parte retro in pannelli del tipo verticaleDescrizione Rivestimenti esterni (facciate fabbricato)


SEGMENTO DI MERCATOLOTTO 01-Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

Capannone commercialeClassificazioneCommercialeDestinazione

Denominazione

ProvinciaSAN GIMIGNANO SIComuneCellole-Fugnano Zona P.I.P.Località/Fraz./ZonaCentrale - semiperifericaPosizione

Localizzazione/Ubicazione

Dimensione unità

Categoria

Fabbricati commerciali MediaUnità Immobiliare

Fabbricato o edificio urbanoTipologia UsatoImmobile cielo terra (in proprietà esclusiva)Proprietà

Tipologia immobiliare

Indice Superficiario Rapporto Indice tipologico (%)Edificio Capannone

Tipologia edile

100,003.198,80/3.198,80Sup. commerciale (SUP) SUP/SUP94,163.012,00/3.198,80Superficie principale S1/SUP

116,793.736,00/3.198,80Superficie esterna esclusiva Se/SUP

MotivazioneMotivazione

Nessuno

ImprenditoreTribunale

Intermediari

Lato domanda InvestimentoLato offerta Liquidazione

Mercato

1,00 €/m² meseFase di recupero

Concorrenza monopolistica ristrettaRegime di mercatoLivello di prezzoFase di mercato Filtering

400,00 €/m²Up (fasce sociali forti)

Prezzo

Livello di reddito

Rapporto di posizione della Superficie principale (S1) [Sigma] 1,001,001,00

Rapporti di posizione

Rapporto di posizione della Superficie esterna esclusiva (Se) (Sigma e)Rapporto di posizione della Superficie esterna condominiale (S) (Sigma c)


DOCUMENTILOTTO 01-Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)Elenco Visure catastali

Comune amministrativo di SAN GIMIGNANO Comune catastale di SAN GIMIGNANOCatasto FabbricatiFg. 86 Part. 1104 Categoria D 8 -Fabbricati speciali attività speciali

Il documento proviene dal Catasto.Autenticità: Copia semplice non autenticata dall'autoreFoglio Particella Sub Riferimenti catastali

La prima pagina del documento è stampata nelle Immagini delle Visure catastali.

N. 1 06346 vis storica fabbricati San Gimignano fg 86 part 1104 del 09/06/2017

Visure catastali06346 vis storica fabbricati San Gimignano fg 86 part 1104N. 1 -


CONSISTENZA CATASTALESI

Sup. (m²)N. Rendita (€)ConsistenzaSez. Fg. Part. Sub. Categoria ClasseFabbricati - Comune catastale di SAN GIMIGNANO (H875)

SAN GIMIGNANOComune amministrativo di Provincia di

-1 -D 8 -Fabbricati specialiattività speciali

86 1104 - 15.486,00

15.486,00 0,00TotaliDettagli catasto fabbricati

Tipo di particella: EdificioConduzione: AffittoDocumenti di riferimento N.1 - 06346 vis storica fabbricati San Gimignano fg 86 part 1104 del 09/06/2017Il documento è conforme alla realtà.

(1) - Dettagli Particella Fg. 86 Part. 1104 (Bene principale) Situazione in atti al 09/06/2017


Il Valore di mercato dell'immobile, classificato come Capannone commerciale sito in SAN GIMIGNANO (SI) -Cellole-Fugnano Zona P.I.P., avviene mediante la seguente formula: Valore di mercato = [Stima a Market Comparison Approach] La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti estimativi.La data di stima è venerdì 14/07/2017.

VALUTAZIONECapannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN GIMIGNANO

(SI)

Gli immobili che formano il campione d'indagine per la comparazione estimativa dell'immobile oggetto di stima sono:

COMPARABILI

Nota Prezzo550.120,00 €

Rapporto di Valutazione - Comparabile

1.055,00 m²--2.700,00 m²-

31/10/2016

Rapporto di valutazione delvalore (perizia)Tribunale

Commercialeanno di costruzione 2005Descrizione

Tipo di dato

Destinazione

Data

Superficie commerciale (SUP)Superficie condominiale (S)Quota condominiale (Q)Sup. esterna esclusiva (Se)Area di sedime (Sd)Fonte dato

Provenienza

Opificio - Fosci - Localita' FOSCI - POGGIBONSI (SI) - Comparabile A


Nota PrezzoPrezzo 1.250.000,00 €

Compravendita (prezzo di compravendita)

3.142,40 m²----

30/06/2014

Atto pubblico (rogito o contrattoregistrato)Conservatoria dei registriimmobiliari

Industriale-Descrizione

Tipo di dato

Destinazione

Data

Superficie commerciale (SUP)Superficie condominiale (S)Quota condominiale (Q)Sup. esterna esclusiva (Se)Area di sedime (Sd)Fonte dato

Provenienza

Opificio - Cusona - Localita' CUSONA-MOLINO - Piano Terra - SAN GIMIGNANO (SI) -Comparabile B

Location map comparabili


MARKET COMPARISON APPROACHLOTTO 01 - Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)Stima a Market Comparison ApproachCaratteristiche

Le caratteristiche considerate sono le seguenti:• Data (DAT): La data del contratto è una caratteristica economica rilevata insieme al prezzo di mercato al quale siriferisce. Il suo compito consiste nell'aggiornare alla data di stima i prezzi degli immobili di confronto. Unità di misura: giorno/mese/anno;• Superficie principale (S1): La superficie principale è una caratteristica superficiaria relativa alla superficie dei locali dimaggiore importanza componenti l'immobile.Unità di misura: m²;• Superficie esterna esclusiva (Se): La superficie esterna esclusiva è una caratteristica che misura l'area di pertinenzaesclusiva all'unità immobiliare o all'intero edificio.Unità di misura: m²;• Superficie commerciale (SUP): La superficie commerciale è una misura fittizia nella quale sono comprese la superficieprincipale e le superfici secondarie dell'immobile, che entrano nella superficie commerciale in ragione di rapportimercantili noti nella pratica degli affari immobiliari.Unità di misura: m²;• Ascensore (ASC): La caratteristica Ascensore misura la presenza o meno dell'impianto stesso.Unità di misura: 0=assente 1=presente;

Classe Nomenclatore PuntoImpianto ascensore presente.Presente 1Impianto ascensore assente.Assente 0

Altre caratteristicheAltre caratteristiche immobiliari sono importanti per gli immobili classificati come Capannone commerciale, come quelleindicate nel profilo immobiliare a pagina 8. Nel caso in esame queste caratteristiche non vengono considerate perchè ilcampione estimativo presenta parità di condizioni.

Tabella dei datiSubjectPrezzo e Caratteristica Comparabile BComparabile A

-Prezzo totale (PRZ) € 1.250.000,00550.120,0014/07/2017Data (DAT) giorno⁄mese⁄anno 30/06/201431/10/2016

3.012,0Superficie principale (S1) m² 2.750,0920,03.736,0Superficie esterna esclusiva (Se) m² 2.700,03.198,8Superficie commerciale (SUP) m² 3.142,41.055,0

1Ascensore (ASC) 0=assente1=presente

00


Rapporti di posizioneSubjectRapporto Comparabile BComparabile A

1,00Rapporto di posizione dellaSuperficie principale (S1) [Sigma]

1,001,00

1,00Rapporto di posizione dellaSuperficie esterna esclusiva (Se)[Sigma e]

1,001,00

1,00Rapporto di posizione dellaSuperficie esterna condominiale (S)[Sigma c]

1,001,00

Prezzo medio minimo Superficie principale = 397,79 €/m²Prezzo medio massimo Superficie principale = 521,44 €/m²

Lo studio dei prezzi marginali delle caratteristiche superficiarie si svolge con i teoremi mercantili riferiti alla Superficieprincipale (S1) degli immobili e con una serie di corollari riferiti alle altre superfici.

La determinazione del [PMM] Prezzo medio minimo e del [PMX] Prezzo medio massimo della Superficie principale (S1)avviene mediante l'applicazione del primo teorema mercantile, la cui formula è:p1 = PRZ*Sigma/SUPpA(S1) = 550.120,00*1,00/1.055,00 = 521,44 €/m²pB(S1) = 1.250.000,00*1,00/3.142,40 = 397,79 €/m²

Analisi dei prezzi marginaliPrezzo marginale della caratteristica Data (DAT)

Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:

Il prezzo marginale della data è stimato con il saggio di variazione mensile dei prezzi del particolare segmento dimercato immobiliare.[i(DAT)] = 0,025 indice mercantile

pA(DAT) = 550.120,00*(-0,025)/12 = -1.146,08 €/mesepB(DAT) = 1.250.000,00*(-0,025)/12 = -2.604,17 €/mesePrezzo marginale della caratteristica Superficie principale (S1)

Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:[i(S1)] = 1,00 indice mercantile

pA(S1) = 397,79*1,00 = 397,79 €/m²pB(S1) = 397,79*1,00 = 397,79 €/m²Prezzo marginale della caratteristica Superficie esterna esclusiva (Se)

Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:[i(Se)] = 0,05 indice mercantile

pA(Se) = 397,79*0,05 = 19,89 €/m²pB(Se) = 397,79*0,05 = 19,89 €/m²Prezzo marginale della caratteristica Superficie commerciale (SUP)

Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:[i(SUP)] = 0,00 m²

pA(SUP) = 397,79*0,00 = 0,00 pB(SUP) = 397,79*0,00 = 0,00


Prezzo marginale della caratteristica Ascensore (ASC)

Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:

[i(ASC)] = 25.000,00 €/impiantoVetustà [Vet] = 5 anniVita media utile [Vit] = 30 anni

pA(ASC) = 25.000,00*(1-5/30) = 20.833,33 €/impiantopB(ASC) = 25.000,00*(1-5/30) = 20.833,33 €/impianto

Tabella dei prezzi marginaliCaratteristiche Comparabile BComparabile AData (DAT) €⁄mese -2.604,17-1.146,08Superficie principale (S1) €⁄m² 397,79397,79Superficie esterna esclusiva (Se) €⁄m² 19,8919,89Superficie commerciale (SUP) 0,000,00Ascensore (ASC) €⁄impianto 20.833,3320.833,33

Tabella di valutazionePer ogni comparabile e per ogni caratteristica è svolto un Aggiustamento (€) al Prezzo totale (PRZ) pari al prodotto delladifferenza dell'ammontare delle caratteristiche e il prezzo marginale della caratteristica considerata. Il confronto dellecaratteristiche avviene sempre fra l'immobile oggetto di stima (Subject) e l'immobile di confronto (A, B, C...).

Comparabile APrezzo eCaratteristica

Comparabile B

Differenza Aggiustam.(€) Differenza Aggiustam.(€)550.120,00Prezzo totale (PRZ) 1.250.000,00

(0-9) 10.314,75Data (DAT) (0-37) 96.354,16(3.012,0-920,

0)832.176,70Superficie principale

(S1)(3.012,0-2.75

0,0)104.221,00

(3.736,0-2.700,0)

20.605,52Superficie esternaesclusiva (Se)

(3.736,0-0,0) 74.307,17

(3.198,8-1.055,0)

0,00Superficie commerciale(SUP)

(3.198,8-3.142,4)

0,00

(1-0) 20.833,33Ascensore (ASC) (1-0) 20.833,331.434.050,29Prezzo corretto 1.545.715,65

Il valore della Stima a Market Comparison Approach del Subject è rappresentato dalla media dei prezzi corretti secondoil principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità, peso e dignità di figurare nella sintesiconclusiva.

In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto devono coincidere, tuttavia nell'esperienza concreta ciò èpuramente casuale, anche se generalmente si manifesta una sostanziale convergenza. La presenza di prezzi correttidivergenti si accetta mediante l'analisi della divergenza percentuale assoluta d% che si calcola tra prezzo massimo (Pmax)e il prezzo minimo (Pmin) ed esprime la divergenza massima dei prezzi corretti. Nel caso in esame è pari ad%=[(Pmax-Pmin)*100]/Pmin = [(1.545.715,65-1.434.050,29)*100]/1.434.050,29 = 7,79% > 5%.

Tale valore è uguale a (1.434.050,29+1.545.715,65)/2=1.489.882,97 €.

Sintesi di stima


Valore di mercato [Stima a Market Comparison Approach]Valore di mercato

RISULTATI DELLA VALUTAZIONELOTTO 01 - Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

Variabile Procedimento Valore (€)1.489.882,97Market Comparison ApproachStima a Market Comparison

Approach

1.489.900,00 €Diconsi Euro unomilionequattrocentoottantanovemilanovecento

In conclusione il Valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione è arrotondato per eccesso a:


SCHEDA IMMOBILELOTTO 01-Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

Codice 511Data inserimento

Terreno edificato

06/07/2017Data ultima modifica08/06/2017

In locazioneUsato2.190,00 m² Superficie Catastale TerreniSuperficie

Utilizzo

terr fg 86 Fall F.lli MugnainiDenominazioneClassificazione

Destinazione CommercialeProprietà Immobile cielo terra (in proprietà esclusiva)

Denominazione

Categoria

Cellole-Fugnano Zona P.I.P. 53037 SAN GIMIGNANO - (SI)Zona OMI: E2/Suburbana/FUGNANO

Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, Ubicazione

DESCRIZIONE DEL CONTESTO: La zona è di espansione per l'inserimento di attività produttive (artigianali e commerciali) di recente realizzazione èlimitrofa al centro abitato ed al centro storico di San Gimignano (dichiarato Patrimonio dell'umanità dall'UNESCO).La zona è dotata di tutti quei servizi di rete ed infrastrutturali che la rendono facilmente accessibili sia con i mezzipubblici che con i mezzi privati. La zona è collinare, ed insieme al Centro Storico, assoggettata al vincolo paesaggistico.Il Comune di San Gimignano è il comune più a Nord della Provincia di Siena a confine con quella di Firenze.DESCRIZIONE DELL'UNITA' IMMOBILIARE: Area occupata ed inclusa dalla recinzione perimetrale nel cortile di pertinenza del capannone.

Descrizione principale

atto di compravendita del 20/06/2005 ai rogiti del Notaio Sannino Domenico Maria con sede in Poggibonsi rep 11493Provenienza e titolarità

URBANISTICA: Si veda certificato di destinazione urbanistica CDU rilasciato dal Comune in data 22/06/2017 allegato.EDILIZIA: Si veda apposito elenco allegato (capannone). VINCOLI: Si veda estratto allegato.

Urbanistica e vincoli


GEOGRAFIALOTTO 01-Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

Localita' CELLOLE-FORNACE SACI

TOSCANARegione SIProvinciaSAN GIMIGNANOComuneCellole-Fugnano Zona P.I.P.Zona

IndirizzoCivico Cap 53037

Latitudine Longitudine0° 0' 0,0000'' 0° 0' 0,0000''

Ubicazione

Mappa

ditta intestata, Milanesi Eugenio-Niccolini Alfiero, Comune di San Gimignano, s.s.a.. Accesso dalla ditta intestata(capannone ed area di pertinenza).

Confini


CONSISTENZE SUPERFICIARIELOTTO 01-Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)Superficie Catastale TerreniPer superficie catastale terreni si intende quella espressa dal catasto terreni, misurata sulcampo con appositi mezzi topografici.

Descrizione consistenza Tipo di consistenza

Metodo di misuraSup. Misurata (m²) IndiceCaratteristica Sup. Commerciale (m²)Acronimo

Misure da estratto di mappa catastaleRiassunto consistenza

2.190,001,00Sf 2.190,00Superficie fondiaria2.190,00

-2.190,00Totale Superficie (m²)

Totale Volume Commerciale (m³)

Consistenza per il CampagnaSup.Comm. (m²)Sup. Misurata (m²)Commento Acronimo Indice

2.190,001,002.190,00 Sf2.190,00Totale per piano 2.190,00


CARATTERISTICHELOTTO 01-Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)Indice mercantile Prezzo marginale (€)

Locazionali - UbicazioneCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

1=montagna 2=collina3=pianura 4=mare 5=lago

Morfologia della zona MFO 2 -

1=molto alta 2=alta3=bassa 4=molto bassa

Pericolosità sismica della zona PLS 3 -

0=no 1=sìZona urbanizzata ZUB 1 -


SuperficiarieCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

m²Superficie fondiaria Sf 2.190,0 - m²Superficie commerciale SUP 2.190,0 -


Compravendita - ValutazioneCaratteristica Acronimo Quantità Unità di Misura

giorno/mese/annoData DAT 14/07/2017 -


SEGMENTO DI MERCATOLOTTO 01-Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

Terreno edificatoClassificazioneCommercialeDestinazione

Denominazione

ProvinciaSAN GIMIGNANO SIComuneCellole-Fugnano Zona P.I.P.Località/Fraz./ZonaPerifericaPosizione

Localizzazione/Ubicazione

Dimensione unità

Categoria

Medio piccolaUnità Immobiliare

Terreno edificatoTipologia UsatoImmobile cielo terra (in proprietà esclusiva)Proprietà

Tipologia immobiliare

Rapporto di posizione della Superficie principale (S1) [Sigma] 1,001,001,00

Rapporti di posizione

Rapporto di posizione della Superficie esterna esclusiva (Se) (Sigma e)Rapporto di posizione della Superficie esterna condominiale (S) (Sigma c)


DOCUMENTILOTTO 01-Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)Elenco Visure catastali

Comune amministrativo di SAN GIMIGNANO Comune catastale di SAN GIMIGNANOCatasto TerreniFg. 86 Part. 1240 Qualità Seminativo Consistenza 0 ha 21 a 90 ca

Foglio Particella Sub Riferimenti catastali

La prima pagina del documento è stampata nelle Immagini delle Visure catastali.

N. 1 06346 vis storica terreni San Gimignano fg 86 part 1240 del 09/06/2017

Visure catastali06346 vis storica terreni San Gimignano fg 86 part 1240N. 1 -


CONSISTENZA CATASTALE

caahaRA (€)RD (€)ClasseQualitàTerreni - Comune catastale di SAN GIMIGNANO (H875)

N. Sez. Fg. Part.

SISAN GIMIGNANOComune amministrativo di Provincia di

21Seminativo 7,9210,18 901 86 1240 27,9210,18 9021Totali

Dettagli catasto terreni(1) - Dettagli Particella Fg. 86 Part. 1240 (Bene principale) Situazione in atti al 09/06/2017 Tipo di particella: TerrenoSuperficie catastale: 2.190,00 m²Documenti di riferimento N.1 - 06346 vis storica terreni San Gimignano fg 86 part 1240 del 09/06/2017Il documento è conforme alla realtà.


Il Valore di mercato punti di merito dell'immobile, classificato come Terreno edificato sito in SAN GIMIGNANO (SI) -Cellole-Fugnano Zona P.I.P., avviene mediante la seguente formula: Valore di mercato punti di merito = [Stima per Punti di merito]-[Costi non conformità] La soluzione del criterio si ottiene mediante l'applicazione dei singoli procedimenti estimativi.La data di stima è venerdì 14/07/2017.

VALUTAZIONE

DUE DILIGENCELOTTO 01 - Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

Costo ripristino (€)Due Diligence / Analisi di conformitàData ConformitàDUE DILIGENCE

3.500,00Non conforme07/07/2017 Verifica della conformità (regolarità) catastalenecessario aggiornamento catastale per fusione alcapannone e quindi di un tipo mappale e di una denuncia divariazione catastale per costi complessivi stimati (compensiprofessionali compreso IVA e diritti di presentazione) comeindicato.

Totale costi ripristino Non conformità 3.500,00


Stima per Punti di merito

STIMA PER PUNTI DI MERITOLOTTO 01 - Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

PesoValore unitario (€/m²)

Quotazioni/prezzi medi

DescrizioneQuotazione/Prezzo medio

Le quotazioni medie e/o i prezzi medi non rappresentano veri immobili comparabili ma un attesa genericamentericonosciuta del valore della caratteristica principale che contribuisce alla determinazione del valore degli immobili, lasuperficie commerciale.Le quotazioni sono elaborate da diverse fonti, anche autorevoli, che genericamente purtroppo non utilizzano critericondivisi per la determinazione del valore unitario. Tale eterogeneità richiede che i valori espressi vengano ponderati emediati per meglio simulare l’immobile oggetto di stima, oltre a poter così esprimere un unico prezzo medio ponderato.Nel caso in specie le quotazioni e i relativi pesi sono riportati nella tabella sottostante.

1,0010,00Prezzo medio a m² piazzale di pertinenza1,0010,00Prezzo medio ponderato (€/m²)

-10,00-Prezzo medio ponderatoIncidenza (%)Aggiustamento (€/m²)Punto di meritoPrezzo medio, caratteristica e commento

Il prezzo medio ponderato rappresenta l'immobile con caratteristiche ordinarie per la zona in cui è ubicato il Subject.In considerazione delle particolari caratteristiche che appartengono all'immobile oggetto di valutazione si apportanoaggiustamenti mediante l'applicazione di coefficienti correttivi o punti di merito. Il punteggio è assegnato ai coefficienti in modo sintetico, in base all'apprezzamento soggettivo del perito avuto riguardoalle differenze tra l'immobile da valutare e quello riferito al prezzo medio ponderato. Il valore dei punti di merito esprime il variare del prezzo al variare della caratteristica rispetto all'ordinarietà, prevedendoche il prezzo medio ponderato rappresenti immobili con punteggi pari a 1,00, per ammontari superiori a 1,00 il prezzoaumenta, per ammontari inferiori all'unità il prezzo diminuisce.

Punti di merito/coefficienti

100,0010,00Zona urbanizzata = Siarea già integrata al capannone recintata.

2,000

Prezzo medio corretto €/m²20,00

La Stima per Punti di merito è posta pari al prodotto del prezzo medio corretto (20,00 €/m²) per la superficiecommerciale (2.190,0 m²) dell'immobile da valutare.Tale valore è uguale a 43.800,00 €

2.190,00Superficie (SUP) m²


Valore di mercato punti dimerito

[Stima per Punti di merito]-[Costi non conformità]Valore di mercato punti di merito

RISULTATI DELLA VALUTAZIONELOTTO 01 - Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SAN

GIMIGNANO (SI)

Variabile Procedimento Valore (€)3.500,00Costi non conformitàCosti non conformità

43.800,00Stima per punti di meritoStima per Punti di merito

43.800,00-3.500,00 = 40.200,00 €Diconsi Euro quarantamiladuecento

In conclusione il Valore di mercato punti di merito dell'immobile oggetto di valutazione è arrotondato per difetto a:

QUADRO RIASSUNTIVOLotto 01 - Capannone

Valore (€)N. Compendio immobiliare e ValutazionePer l'immobile classificato come Capannone commerciale Localita'CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SAN GIMIGNANO (SI)

1

1.489.900,00il Valore di mercato alla data di stima del 14/07/2017è pari a 1.489.900,00 € per 3.198,8 m² pari a 465,77 €/m²Per l'immobile classificato come Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACESACI, - 53037 - SAN GIMIGNANO (SI)

2

40.200,00il Valore di mercato punti di merito alla data di stima del 14/07/2017è pari a 40.200,00 € per 2.190,0 m² pari a 18,36 €/m²

Totale 1.530.100,00

Totale Lotti 1.530.100,00


La valutazione è stata eseguita in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari il valutatore dichiara che: - la versione dei fatti presentata nel Rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;- le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni riportate;- il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione;- il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;- il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;- il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l'immobile;- il valutatore ha ispezionato personalmente la proprietà;- nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale alla stesura delrapporto. E' vietata la pubblicazione parziale e/o completa del presente documento ed ogni riferimento allo stesso o alle stime inesso contenute, ai nomi dei valutatori e alle associazioni a cui sono iscritti, senza il consenso scritto del valutatore. Il presente rapporto è redatto secondo gli International Valuation Standards, il Codice delle Valutazioni III Edizioneedito da Tecnoborsa e sviluppato mediante l'uso del software STIMATRIX Appraising sviluppato e prodotto da STI>>.

CONCLUSIONIPerizia di stima

Lotto n.1 capannone

FIRMEClaudio Terzaroli

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IndicePerizia di stimaLotto n.1 capannoneFall.to F.lli Mugnaini s.r.l. in liquidazioneFrontespizio 1Compendio Immobiliare 1Elenco immobili oggetto di stima 3Premessa 3Soggetti 3Fasi e operazioni peritali 4Criteri e procedimenti 5Lotti 7Lotto Capannone

Capannone commerciale Localita' CELLOLE-FUGNANO, - 53037 - SANGIMIGNANO (SI)

Scheda immobile 8Geografia 10Consistenze superficiarie 11Caratteristiche 12Segmento di mercato 15Documenti 16Consistenza catastale 17

Valutazione 18Comparabili 18Market Comparison Approach 20Risultati della valutazione 23

Terreno edificato Localita' CELLOLE-FORNACE SACI, - 53037 - SANGIMIGNANO (SI)

Scheda immobile 24Geografia 25Consistenze superficiarie 26Caratteristiche 27Segmento di mercato 28Documenti 29Consistenza catastale 30

Valutazione 31Due diligence 31Stima per punti di merito 32Risultati della valutazione 33

Quadro riassuntivo 33Conclusioni Perizia di stimaLotto n.1 capannone 34


Firme 34


Perizia di stima Lotto n.1 capannone

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