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TRIBUNALE DI NOVARA

FALLIMENTO N. 63/2014

ALCIONE S.R.L.

COMUNE DI NOVARA

UNITA’ IMMOBILIARI

IN CORSO CAVALLOTTI 29-31

LOTTO B1

APPARTAMENTO SUB.18

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA

DI CONSISTENZA ED ESTIMATIVA

UNITA’ IMMOBILIARI IN CORSO CAVALLOTTI 29-31

LOTTO B1 – APPARTAMENTO sub.18

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA DI CONSISTENZA ED ESTIMATIVA


REDAZIONE PRELIMINARE

Beni in Novara, corso Felice Cavallotti n.31

Lotto B1

APPARTAMENTO PIANO TERZO (sub.18)

1 IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA PERIZIA

Comune di Novara

corso Felice Cavallotti n°31

Foglio 164, particella 9218, subalterno 18

Appartamento al piano terzo

Vista esterna su Largo San Lorenzo da

Corso Cavallotti/B.do Lamarmora

Il bene immobile è per la quota di 1000/1000 di piena proprietà di Alcione S.r.l., trattasi di

appartamento sito al piano terzo in Comune di Novara, corso Felice Cavallotti n.31, e così censito al

N.C.E.U.: Appartamento al foglio 164, particella 9218, subalterno 18, categoria A/10.





2. DESCRIZIONE SOMMARIA

A) APPARTAMENTO PIANO TERZO – sub 18

Il lotto oggetto della presente relazione, viene individuato quale parte delle unità immobiliari in

capo al fallimento Alcione S.r.l. nello stabile “Condominio Corso Cavallotti n°29-31” in Corso

Cavallotti, 29-31 in Novara.

L’edificio condominiale ad uso misto, è costituito nel suo complesso da due edifici realizzati in

epoche diverse, uno prospettante sulla via Gallarati/angolo corso Cavallotti, l’altro in continuità su

corso Cavallotti e affacciato su largo San Lorenzo – Baluardo Partigiani.

Il complesso edilizio formante il condominio è composto da 7 piani fuori terra, di cui un sottotetto

in parte mansardato oltre ad un piano entro terra destinato a locali di deposito e cantine.

Il piano terra è destinato ad attività terziarie e i piani superiori sono destinati ad abitazioni e uffici

privati. Le caratteristiche architettoniche del corpo di fabbrica rivolto ad Ovest, sono tipiche

dell’epoca costruttiva risalente verosimilmente a fine 1800 mentre il corpo di fabbrica del





complesso rivolto ad Est verso Largo San Lorenzo risale alla prima metà del 1900 (circa 1930). La

pianta del complesso ha una conformazione articolata a formare due aree cortilizie distinte e relative

ai civici 29 e 31; i collegamenti verticali sono realizzati tramite vani scale dotati di impianto

ascensore.

All’interno del cortile originario, che verrà denominato “cortile 1”, ubicato con il lato a nord in

aderenza ad un complesso immobiliare di proprietà di terzi, è in corso di realizzazione una

autorimessa con accesso dall’androne carraio prospiciente Corso Cavallotti al civico n°29 della

stessa, un primo stralcio risulta costruttivamente sostanzialmente completato. E’ altresì prevista la

realizzazione di ulteriori spazi a destinazione autorimessa al piano ammezzato ove risulta già

realizzato un ulteriore solaio con copertura piana in parte impermeabilizzata con finiture

attualmente in fase di completamento; il solaio piano a copertura delle autorimesse del piano

ammezzato secondo le specifiche progettuali deve essere dotato di una superficie di completamento

ed arredo a verde estensivo ed arbustivo a basso sviluppo.

La copertura del fabbricato lato Ovest è a tetto a falde con manto di coppi ed abbaini. Quella del

corpo di fabbrica lato Est, in parte con tetto a falde in parte con coperture piane a formare ampi

terrazzi e lastrici solari di pertinenza delle unità ad attico.

L'unità immobiliare in oggetto è un appartamento di sette vani e tre servizi igienici a destinazione

terziaria. L'appartamento è in normali condizioni di manutenzione e necessita di alcune riparazioni.

Coerenze:

Nord: altra proprietà

Est: largo San Lorenzo

Sud: altra u.i.u. F.164 P.9218 Sub.113 di proprietà Alcione, pianerottolo e vano scala comune

Ovest: cortile interno, pianerottolo (sub.96)





3. STATO DI POSSESSO

Il bene immobile, soggetto a procedura fallimentare, è per la quota di 1000/1000 di piena proprietà

di Alcione S.r.l.. Attualmente i locali sono liberi da cose e persone.

4. FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI

L'unità immobiliare di proprietà della società "ALCIONE S.R.L." risulta gravata delle seguenti

formalità:

- Iscrizione di ipoteca volontaria iscritta a Novara in data 22 aprile 2008 ai nn. 7024/1301 per

Euro 5.250.000,00 a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A., con sede in Torino, in dipendenza di

contratto di mutuo in data 21 aprile 2008 n. 26067/9880 di repertorio Notaio Fabio Auteri di

Novara, gravante le unità immobiliari di cui al foglio 164 mappale 9218 subalterno 18 e altri beni;

- sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Novara in data 3 dicembre 2014 ai nn.

13180/9923 a favore di "MASSA DEI CREDITORI FALLIMENTO SOCIETA' ALCIONE",

gravante tutte le sopra descritte unità immobiliari, gravante le unità immobiliari di cui al foglio 164

mappale 9218 subalterni 190, 33, 57, 58, 60, 61, 62, 63, 118, 116, 135, 137, 138, 139, 140, 141,

142, 143, 72, 117, 127, 128, 129, 130, 131, 145, 149, 150, 151, 152, 153, 158, 159, 160, 161, 194,

195, 196, 197, 198, 199, 184, 167, 169, 92, 109, 111, 113, 18, 97, 98, 100, 210, 104, 105, 108, 176,

14;

- servitù di elettrodotto - relativamente al fabbricato di corso Cavallotti 29, 31 in Novara del quale

le proprietà Alcione S.r.l. fanno parte, (in nota individuato al foglio 162 C mappale 9218 sub 10 e

sub 11) è stata trascritta a Novara in data 09/05/2005 ai numeri 9849/5333, servitù di elettrodotto a

favore di Enel Distribuzione Spa con sede in Roma (RM) Cf 05779711000, in forza di atto in data

01/07/2004 n. 60982 di rep. notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma.





5 GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE

5.2. Conformità urbanistico edilizia:

Le caratteristiche architettoniche del corpo di fabbrica rivolto ad Ovest, sono tipiche dell’epoca

costruttiva risalente verosimilmente a fine 1800 mentre il corpo di fabbrica del complesso rivolto ad

Est verso Largo San Lorenzo di cui fa parte l’unità immobiliare in oggetto, risale alla prima metà

del 1900 (circa 1930).

Successivamente vennero chiesti i seguenti permessi di costruire:

P.d.C. prot. 39185 del 26/06/2006.

P.d.C. prot. 46021 del 26/07/2006;

P.d.C. prot. 69898 del 15/11/2006;

P.d.C. prot. 46861 del 28/06/2007;

P.d.C. prot.61248 del 31/08/2007;

P.d.C. prot. 84853 del 22/11/2008;

P.d.C. prot. 82335 del 10/11/2009;

P.d.C. prot. 77429 del 29/12/2009;

P.d.C. prot. 94603 del 29/12/2009;

P.d.C prot. 46178 del 24/06/2011.

Attualmente la situazione in sito dell'unità immobiliare NON è conforme a quanto autorizzato, in

quanto si riscontrano alcune difformità nella distribuzione degli spazi interni e a confine con l'unità

immobiliare posta a sud (F.164 P.9218 Sub.113) di proprietà Alcione Srl.





5.2 Conformità Catastale

La situazione in sito risulta NON conforme rispetto alla planimetria catastale che dovrà essere

aggiornata per diversa distribuzione degli spazi interni.

6. ATTI DI PROVENIENZA

* in forza di Decreto del Presidente della Repubblica in data 29 marzo 1963 n. 340 (relativo a

trasferimento di beni immobili ad imprese esercenti industrie elettriche - Legge 6 dicembre 1962 n.

1643) e successivo verbale di consegna di beni dalla Dinamo - Società Italiana per Imprese

Elettriche S.p.A. con sede in Milano, redatto in data 28 maggio 1963 alla presenza e con l'intervento

dell'Intendenza di Finanza, trascritto a Novara in data 18 ottobre 1973 ai nn. 9581/7886,

l'intero patrimonio della predetta società (nel quale era ricompreso l'intero fabbricato dal quale

deriva quanto in oggetto) è stato trasferito a Ente Nazionale per l'Energia Elettrica - ENEL, con

sede in Roma;

* in forza di atto relativo a conferimento in società in data 29 ottobre 1999 n. 39934 di

repertorio del Notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma, depositato in pari data in atti del

medesimo Notaio n. 39935/11689 di repertorio, registrato a Roma (Ufficio 2) in data 18 novembre

1999 al n. 047151 Serie 1B e trascritto a Novara in data 4 dicembre 1999 ai nn. 17843/10574

(successivamente annotato per rettifiche, tutte estranee alle unità che qui interessano, in data 19

ottobre 2001 ai nn. 14597/9301, in data 13 aprile 2002 ai nn. 5624/3843, in data 15 maggio 2003 ai

nn. 10349/7154, in data 5 marzo 2004 ai nn. 4497/2663 ed in data 30 settembre 2004 ai nn.

20510/11851) l'intero fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari in oggetto (allora

mappale 9218 subalterni 10 e 11 del foglio 162/C Catasto Fabbricati di Novara) è pervenuto alla





società SEI S.P.A., con sede in Roma, C.F. 04478061007;

* in forza di atto in data 9 maggio 2002 n. 51939/15563 di repertorio del Notaio Alberto

Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 14 maggio 2002 al n. 1/005549 e

trascritto a Novara in data 5 agosto 2002 ai nn. 14727/10127 la predetta società SEI S.P.A. ha

modificato la propria denominazione sociale in ENEL REAL ESTATE S.P.A., con sede in Roma,

C.F. 04478061007;

* in forza di atto relativo a conferimento in società in data 24 dicembre 2003 n. 58535 di

repertorio del Notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 12

gennaio 2004 al n. 1V/000085 e trascritto a Novara in data 5 marzo 2004 ai nn. 4498/2664

(successivamente annotato per rettifiche, entrambe estranee alle unità che qui interessano, in data 11

maggio 2004 ai nn. 9405/5545 ed in data 30 settembre 2004 ai nn. 20511/11852) l'intero fabbricato

del quale fanno parte le unità immobiliari in oggetto (allora mappale 9218 subalterni 10 e 11 del

foglio 162/C Catasto Fabbricati di Novara) è pervenuto alla società NEWREAL S.P.A., con sede

in Roma, C.F. 07732181008;

* in forza di atto di compravendita in data 10 novembre 2004 n. 63329/21520 di repertorio del

Notaio Alberto Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 15 novembre 2004

al n. 23608 Serie 1T, trascritto a Novara in data 18 novembre 2004 ai nn. 24410/14112, l'intero

fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari in oggetto (allora mappale 9218 subalterni 10 e

11 del foglio 162/C Catasto Fabbricati di Novara e mappale 151 del foglio 164 Catasto Terreni) è

pervenuto alla ZETA LAND S.R.L., con sede in Milano, C.F. 13054960151, successivamente

trasformata, in forza di atto in data 7 dicembre 2004 n. 63826 di repertorio del Notaio Alberto

Vladimiro Capasso di Roma, ivi registrato (Ufficio 2) in data 10 dicembre 2004 al n.

e trascritto a Novara in data 14 dicembre 2004 ai nn. 26431/15043 nella società ZETA LAND





S.N.C. di TI ERRE UNO S.R.L., con sede in Milano, C.F. 13054960151;

* in forza di atto di compravendita in data 21 dicembre 2004 n. 13778/4679 di repertorio

Notaio Fabio Auteri di Novara, ivi registrato in data 22 dicembre 2004 al n. 8450 Serie 1T e

trascritto a Novara in data 22 dicembre 2004 al n. 27149/15478 la predetta società ZETA LAND

S.N.C. di TI ERRE UNO S.R.L. ha venduto l'intero fabbricato del quale fanno parte le unità

immobiliari in oggetto (allora mappale 9218 subalterni 10 e 11 del foglio 162/C Catasto Fabbricati

di Novara e mappale 151 del foglio 164 Catasto Terreni) alla società "ALCIONE S.R.L." con sede

in Novara, attuale proprietaria;

7. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

L'unità immobiliare oggetto della presente perizia di stima è un appartamento di sette vani, tre

servizi igienici e due ripostigli, a destinazione terziaria e in normali condizioni di manutenzione,

necessitante solamente di alcune interventi di riparazione. L'appartamento è attualmente libero da

cose e persone. Dall'ingresso di corso Cavallotti n.31, si accede all'atrio comune e poi sulla destra

per un corridoio si arriva al vano scale e ascensore di recente installazione. L'appartamento si trova

al terzo piano (quinto fuori terra) alla sinistra dello sbarco dell'ascensore. Dalla porta di ingresso

blindata si accede direttamente ad un lungo corridoio in direzione Nord/Sud dal quale si accede a

tutti gli altri locali. Sono presenti due balconi uno sul lato ovest con affaccio sul cortile interno e

l'altro su quello est con affaccio su Largo San Lorenzo.

L'appartamento presenta alcune irregolarità edilizie da sanare, riguardanti una diversa distribuzione

degli spazi interni e la definizione del confine sud con l'unità immobiliare F.164 P.9218 Sub.113 di

proprietà Alcione srl.; parimenti deve essere aggiornata la planimetria catastale.

Lungo il soffitto del corridoio è presente un controsoffitto che necessita di alcune riparazioni,





mentre gli altri soffitti e le pareti sono invece intonacate e tinteggiate, necessitanti in generale di un

intervento di tinteggiatura di rinfresco, mentre in alcuni punti ci sarà da intervenire più a fondo con

un ciclo di trattamenti per l'eliminazione delle macchie presenti.

Sono infatti presenti alcune macchie lungo la parete nord, in special modo nel ripostiglio in fondo al

corridoio; si notano i segni di alcune infiltrazioni lungo la parete ovest, in particolare nel locale

posto più a nord, e quelli derivanti da una perdita, di recente riparazione, sulla parete attrezzata con

gli attacchi dell'acqua e dello scarico della cucina.

I pavimenti sono in parquet in normali condizioni di conservazione e necessitanti solamente di

alcuni piccoli interventi localizzati di ripristino, e successiva levigatura e lucidatura, in modo

particolare nel locale con la parete attrezzata con gli attacchi per la cucina.

I pavimenti e le pareti dei bagni sono rivestiti con piastrelle in ceramica

La porta di ingresso è blindata e di recente installazione, mentre le porte interne sono originarie in

legno con specchiature in vetro.

I serramenti esterni, installati di recente, sono dotati di vetrocamera e sono in legno di colore grigio

chiaro, invece le tapparelle avvolgibili, sempre di colore grigio chiaro, sono in materiale plastico.

Sono presenti dei ventilconvettori (uno in ogni camera) che garantiscono la climatizzazione estiva

ed invernale, alimentati dalla caldaia e gruppo frigorifero posti sul balcone lato ovest.

Non sono disponibili le dichiarazioni di conformità degli impianti. Si rammenta che essendo i lavori

ancora in corso, sarà necessario ottenere delle dichiarazioni di rispondenza degli impianti e

procedere alla chiusura parziale dei lavori e alla richiesta del certificato di agibilità.

Consistenza superficiaria

Il principio adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume metro quadrato di

superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione





ordinaria.

La superficie commerciale è pari alla somma:

della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle

superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo;

◦ di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);

◦ di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).

Metodo di misura Rilievo sul posto

Caratteristica AcronimoSup. Misurata m² Indice Sup. Commerciale m²

Superficie principale S1 267,22 1,00 267,22

Superficie accessoria S2 23,54 0,25 5,89

Totale Sup. Commerciale m² 273,11

Caratteristiche Superficiarie

Le caratteristiche di tipo superficiario assolvono alla necessità di descrivere l'immobile nella

consistenza superficiaria.

• Superficie principale (S1): La superficie principale è una caratteristica superficiaria relativa alla

superficie dei locali di maggiore importanza componenti l'immobile. Unità di misura: m²;

• Superficie commerciale (SUP): La superficie commerciale è una misura fittizia nella quale sono

comprese la superficie principale e le superfici secondarie dell'immobile, che entrano nella

superficie commerciale in ragione di rapporti mercantili noti nella pratica degli affari immobiliari.

Unità di misura: m²;





CONSISTENZA CATASTALE

Comune NOVARA Provincia NO

Catasto Foglio Particella Sub Categoria Classe

Fabbricati 164 9218 18 A/10 -Uffici e studi privati 6

Consistenza (vani) Superficie (m²) Rendita (€) RA (€) RD (€) Quota/1000

9,5 0 2551,30 0,00 0,00 1000

8. VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE

8.2 Criteri di Stima

Nel presente rapporto di valutazione si applicheranno i seguenti criteri e relativi procedimenti:

Valore di mercato dell'intera proprietà

Il criterio valore di mercato dell'intera proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato

come punto d'incontro della domanda e dell'offerta.

Secondo l'International Valuation Standards e l'European Valuation Standards "Il valore di mercato

è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere

compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo

indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing

durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione" (IVS

1 3.1 e EVS S4.10) Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di TecnoBorsa III edizione.

Tale definizione è significatamene analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella lettera n.60299

del 18 marzo 1999 in cui si afferma che "per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene

immobile potrebbe essere venduto alla data della stima mediante contratto privato tra un venditore





ed un acquirente tra loro indipendenti, assumendo che l'immobile sia offerto pubblicamente sul

mercato e che le condizioni del mercato ne consentono l'ordinata alienazione nel periodo di tempo

normalmente necessario per negoziare la vendita, tenuto di conto della natura dell'immobile"

8.2 Fonti d'informazione

La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle

quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate – Territorio – Quotazioni dell'Osservatorio del

Mercato Immobiliare (OMI) relativi al Comune di Novara zona B1-Centrale e soprattutto attraverso

un'indagine comparativa dei prezzi derivanti da vendite di beni analoghi o similari.

Altre fonti di informazione sono stati:

l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Novara – Territorio – Servizio Catasto e Cartografia

(Catasto);

l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Novara – Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare

(Conservatoria dei Registri Immobiliari);

Ufficio Tecnico del Comune di Novara;

Agenzie immobiliari di zona;

8.3 Valutazione corpi.

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:

Descrizione Superficie

Equivalente

Valore Unitario Valore Complessivo

Appartamento piano terzo. 18 273,11 € 1 800,00 € 491 598,00





8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

a) Spese condominiali – Completamento parti comuni

La quota parte di pertinenza degli oneri e spese relativi al completamento delle parti comuni è stato

addebitato all'unità immobiliare oggetto della presente perizia sulla base delle tabelle di ripartizione

millesimali fornite dall'amministrazione condominiale (37,88 millesimi).

Sulla base di questi criteri risultano oneri corrispondenti ad € 4.621,36

b) Spese condominiali arretrate (annualità corrente e precedente)

L'amministrazione condominiale sino alla data di redazione della presente perizia estimativa non ha

fornito gli oneri e spese relativi alla gestione condominiale a carico della presente U.I. oggetto si

stima.

Tali oneri non possono avere, a parere dello scrivente, una attendibile valutazione attesa anche la

singolarità dello stabile e la fase gestionale di avviamento attualmente in corso, fattori che ne

inficiano anche una ipotetica quantificazione.

Nota bene, anche a questo, riguardo il riparto e l’attribuzione di questi oneri incidenti sul valore

finale della presente stima, non potendosene fornire neppure una ipotetica quantificazione

attendibile, dovranno venire successivamente attribuiti revisionando ed aggiornando i valori finali

della presente perizia.

c) Regolarizzazione Edilizia, Catastale e Certificazioni e lavori ai fini completamento e

ottenimento dell’agibilità dell’Unità Immobiliare.

Dalle verifiche effettuate e dai relativi riscontri con lo stato di fatto ed autorizzativo, la presente





unità immobiliare, è risultata caratterizzata da carenze e difformità che rendono necessari interventi

relativamente a:

Oneri per la necessità di effettuare una sanatoria per regolarizzare la situazione distributiva e

di confine con l’adiacente unità immobiliare (sub 113) con contestuale opportunità di

procedere ad cambio di destinazione d’uso ai fini di un migliore realizzo di vendita;

oneri per regolarizzazione catastale (distribuzione ambienti e destinazione d’uso);

certificazioni impiantistiche ai fini delle dichiarazioni di conformità propedeutiche

all’ottenimento della agibilità dell’Unità Immobiliare;

Oneri per i lavori di completamento regolarizzazione e manutenzione edilizia e degli

impianti elettrici e meccanici richiedenti riparazioni e manutenzioni;

Oneri per redazione e ottenimento APE.

Sulla base delle analisi e riscontri effettuati presso gli uffici e presso lo stabile in oggetto, gli oneri

di cui sopra sono stati quantificati in € 5.900,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto B1 per quota di proprietà

Il valore finale di stima tenuto conte delle precedenti considerazioni generali relative al mercato

immobiliare, alle specifiche condizioni dell’unità immobiliare oggetto della stima e delle deduzioni

dovute ai vari elementi di riduzione del valore più sopra descritti, nello stato di fatto e di diritto in

cui si trova, viene quantificato in € 481.076,64.

Il valore di cui sopra è da ritenersi il più probabile valore di mercato alla data della redazione della

presente perizia e nei limiti di cui alle precedenti notazioni, in particolare quelle riferite alla

ripartizione dei vari oneri costi e spese derivanti dalla partecipazione al condominio in termini di

gestione.





Si precisa che ai fini della vendita, oltre agli adempimenti di legge relativi alle regolarizzazioni

certificazioni lavori e sanatorie di cui sopra, risulta in ordine a questa unità immobiliare, necessario

procedere alla regolarizzazione del confine con l’adiacente unità immobiliare (sub 113). Ciò in

quanto procedura di sanatoria da avviare congiuntamente alla stessa. In via alternativa, risulta la

possibilità di formazione di unico lotto con la citata unità adiacente di cui alla relativa perizia di

stima redatta.

Quanto precede viene formulato per consentire adeguata informativa ai fini della risoluzione delle

riserve e sospensive di stima esposte.

Novara, 29.04.2015

Il Tecnico incaricato

Dr. Ing. Maurizio Riboni





ALLEGATI.

f) Documentazione fotografica

g1) Elaborato Planimetrico

g2) Planimetria catastale

g3) Visure Catastali

g4) Licenze edilizie, Concessioni, Permessi di costruzione e DIA




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