LOTTO 37-I877 FT [F.42-P.155,340-S.33]PERIZIA ESTIMATIVA E DI CONFORMITA ’ IMMOBILIARE –...

COSTRUZIONI DEL CHIANTI SRL IN LIQUIDAZIONE

F A L L I M E N T O N . 1 8 / 2 0 1 5

PERIZIA ESTIMATIVA E RELAZIONE TECNICA DI

REGOLARITA’ EDILIZIA - URBANISTICA – CATASTALE

[ LOTTO 37 – I877_FT ]

INERENTE L’IMMOBILE POSTO IN:

VIA TOSCANA SNC (OPIFICIO CON RESEDE E TERRENO)

ZONA IND.LE ‘LA MACCHIA’ – 53018 SOVICILLE (SI)

E COSÌ CENSITO:

CATASTO FABBR. COM. SOVICILLE – FOGLIO 42 – PARTICELLA 155 - SUBALTERNI 33 E 31 GRAFFATI

CATASTO TERRENI COM. SOVICILLE – FOGLIO 42 – PARTICELLA 340 (TERRENO)

[ NUMERAZ. IMMOBILI DA NOTA DI TRASCRIZIONE 4264 DEL 10/06/15 – REG. PART. N.2959: UNIT. NEGOZ. N.1 – IMM. N.90 – TERR.N.91]

Siena, 26/04/2016. Il Tecnico:

Ing. Cesare Gazzei

PERIZIA ESTIMATIVA E DI CONFORMITA’ IMMOBILIARE – COSTRUZIONI DEL CHIANTI SRL IN FALLIMENTO – FALL. N.18/2015 TRIBUNALE DI SIENA

PAG. 2 di 13

1 - PREMESSE SULLA PROCEDURA e SULLA GENERALITA’ DEI BENI

PROCEDURA N.18/2015 - COSTRUZIONI DEL CHIANTI SRL IN LIQUIDAZIONE

Dettaglio Procedura

Ragione sociale: Costruzioni Del Chianti Srl In Liquidazione

Indirizzo: Via Toscana n.25 – Loc. La Macchia – 53018 Sovicille (SI)

Codice fiscale: 01032510529

Partita Iva: 01032510529

Tipo di procedura: Fallimento

Dichiarata il: 20/03/2015

Numero: 18/2015

PEC della procedura: [email protected]

Giudice Delegato: Dr. Bernardini Paolo

Curatore: Dr. Tanini Marco

La Costruzioni Del Chianti Srl In Liquidazione è una società a responsabilità limitata costituita in

data 19/01/2001, iscritta alla C.C.I.A.A. di Siena in data 09/02/2001, che annovera ad oggi una

procedura in corso di scioglimento e liquidazione (iscritta in data 07/10/2013) ed una procedura in

corso di fallimento (iscritta in data 24/03/2013). Il soggetto Liquidatore risulta essere il Sig.

Spinuzza Michele Mario, quale Rappresentante dell’Impresa il cui Capitale sociale ammonta ad

euro 99.200,00.

Il sottoscritto Dott. Ing. Cesare Gazzei con studio in Siena , Strada del Tinaio n.7, iscritto all’Ordine

degli Ingegneri della Provincia di Siena al n.766 , è stato nominato tecnico ausiliario (coadiutore)

del Curatore Fallimentare , in data 28/12/2015 dal Giudice Dr. Paolo Bernardini.

L’elenco complessivo dei beni che fanno parte del fallimento e che pertanto sono oggetto di

perizia, sono elencati nella NOTA DI TRASCRIZIONE 4264 DEL 10/06/15 – REG. PART. N.2959 –

e risultano essere rappresentati da 29 (ventinove) abitazioni, 16 (sedici) autorimesse, 4 (quattro)

magazzini, 3 (tre) capannoni industriali, 1 (uno) negozio, 1 (uno) ufficio, 1 (uno) unità collabente e

37 (trentasette) terreni.


PAG. 3 di 13

Ogni PERIZIA ESTIMATIVA / RELAZIONE TECNICA DI REGOLARITA’ EDILIZIA - URBANISTICA

– CATASTALE proposta dal sottoscritto, tratta Lotti omogenei formati da uno o più immobili facenti

parte dell’elenco suddetto, scelti sulla base delle caratteristiche intrinseche e del contesto nel quale

gli stessi sono inseriti.

2 - DESCRIZIONE DEL BENE

2.1. - DATI CATASTALI

L’immobile è censito al N.C.E.U. – Comune di Sovicille (SI):

− Foglio 42 - Particella 155 - Subalterni 33 e 31 graffati – Categoria D/1 – Rendita Cat. 852,00

euro (capannone e resede);

Viene di seguito riportato un estratto di planimetria catastale del bene (non in scala):

piano primo piano terra


PAG. 4 di 13

Il terreno è censito al N.C.T. – Comune di Sovicille (SI):

− Foglio 42 – Particella 340 – Qualità ‘Relitto Ente Urbano’ – Classe ‘-’ – Superficie 1.239 mq

– Reddito Dominicale euro -,-- – Reddito Agrario euro -,--;

Figura 1 – inquadramento della particella di terreno

2.2. - UBICAZIONE E DESCRIZIONE SOMMARIA

L’immobile è situato in una zona suburbana del comune di Sovicille, posta in un’area pianeggiante

destinata ad uso produttivo che ospita la zona industriale denominata ‘La Macchia’. Tale zona è

immersa all’interno di un territorio vocato prevalentemente ad uso agricolo e dista circa 4 km dal

centro del Paese di Sovicille e circa 15 km dalla città di Siena.

L'opificio in oggetto è rappresentato da una unità immobiliare con ingresso indipendente collocata

all’interno di un capannone industriale costruito nel 2008, sviluppato su due piani fuori terra, che

ospita altre unità immobiliari analoghe ed è posto in Via Toscana, dalla quale si ha accesso

carrabile alle aree comuni antistanti l’edificio stesso, nonchè accesso pedonale al resede esterno

di proprietà esclusiva che conduce all’ingresso dell’opificio.


PAG. 5 di 13

Viene inserito di seguito un inquadramento di dettaglio per rendere più immediata la localizzazione

del bene:

Figura 2 – cartografia con indicazione della zona ind.le ‘La Macchia’ rispetto a Siena

Figura 3 – C.T.R. con indicazione della particella nella quale è ubicato il bene


PAG. 6 di 13

2.3. - COMPOSIZIONE E RAPPRESENTANZA

L’immobile oggetto di stima è rappresentato da un opificio, posto al piano primo di un edificio più

ampio terminato di costruire nell’anno 2008. Tale unità immobiliare di pianta rettangolare, che si

sviluppa su due livelli, ha accesso dal piano terreno attraverso un resede esterno di proprietà

esclusiva che consente di giungere alla scala interna che conduce al piano primo, al quale si

sviluppa l’intero opificio.

La facciata esterna dell’intero edificio è in pannelli di cemento armato vibrocompresso a facciavista

ed i resede sono delimitati da muretti in cemento armato sormontati da recinzione in ferro.

Come detto in precedenza l'ingresso all’unità immobiliare avviene attraverso un resede esterno di

proprietà esclusiva dal quale si giunge alla porta di accesso che conduce direttamente ad un

disimpegno di ingresso dal quale si accede ad un ripostiglio ed alla scala che porta al piano primo.

Al termine della scala si trova l’opificio che è costituito da un unico grande locale aperto con al suo

interno un servizio igienico disimpegnato.

L’opificio presenta nel suo complesso una superficie calpestabile di circa 240 mq oltre al resede

esterno esclusivo.

L’opificio, che non sembra mai stato utilizzato sin d’ora, presenta delle finiture essenziali e versa in

condizioni di manutenzione normali. A tal proposito si fa infatti rilevare che non vi è presenza di

particolari segni di degrado e la salubrità dei locali è da considerare adatta alla loro funzionalità ed

utilizzo. Per quanto riguarda gli impianti si può dire che: l’impianto elettrico è con tubazioni sotto

traccia e lo stesso non è stato terminato, dato che si rileva l’assenza dei terminali per

l’illuminazione (portalampade, lampade e lampadari/plafoniere), l’assenza di altri componenti

necessari al suo funzionamento (interruttori, prese, placche murali etc..), nonché l’assenza di parte

dei cavi elettrici all’interno di forassiti già predisposte; l’impianto termico, non è presente, anche se

probabilmente alcune delle forassiti predisposte nell’impianto elettrico sono da imputare ad una

eventuale futura installazione di un impianto termico del tipo ‘a pompa di calore’; l’impianto idrico

appare completo anche se ne va verificata l’efficienza. L’immobile risulta infine libero da persone

ma e da cose.

Il lotto di cui alla presente relazione si completa con un piccolo appezzamento di terreno adiacente

alla particella ove sorge il fabbricato che ospita l’opificio, ed è rappresentato dalla particella n. 340


PAG. 7 di 13

(sempre F.42) avente una superficie complessiva di 1.239 metri quadrati. Tale appezzamento, al

momento del sopralluogo, risulta essere occupato da materiale edilizio di vario genere quale: una

cisterna in acciaio, un container scarrabile in acciaio, una gru smontata e corredata dei relativi

contraoppesi in c.a., alcuni pezzi di tubazioni metalliche, alcuni cartelli stradali da cantiere, un

discreto quantitativo di materiale inerte, alcuni pezzi di ponteggio metallico ed alcune barriere

stradali in c.a. tipo ‘new jersey’. Il materiale, che non è oggetto di vendita e che pertanto non fa

parte del presente lotto, è di proprietà di una società il cui titolare fa capo alla società oggetto del

presente fallimento.

2.4. - CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE

− Struttura portante: l’edificio è costituito da struttura intelaita con elementi di c.a. precompresso

prefabbricati.

− Tamponamenti esterni e interni: le chiusure esterne verticali sono costituite da pannellature

tamponamento in elementi di c.a.v., mentre le tramezze interne sono realizzate in blocchi forati,

intonacate e tinteggiate.

− Serramenti: le finestre hanno telaio in alluminio e vetro camera con assenza di elemnti

oscuranti; le porte interne sono alcune con telaio in alluminio e vetro ed altre in legno.

− Finiture: pavimenti in piastrelle di gres-porcellanato; rivestimenti di gres-porcellanato e

ceramica nel bagno.

− Impianti: come descrizione sopra.

3 - REGOLARITA’ URBANISTICA ED EDILIZIA

3.1. - REGOLARITA’ URBANISTICA

L’immobile in oggetto, secondo il vigente Piano Regolarotore del Comune di Sovicille è situato in

una zona di tipo “Ambito di applicazione del PRG all’interno della zona SP:Sistema Agricolo di

Pianura”. Tale classificazione è gestita dall’articolo 31 e 41 delle N.T.A del PRG vigente.


PAG. 8 di 13

Secondo quanto sopra detto il bene risulta compatibile con la destinazione d’uso attribuita alla

zona dallo strumento urbanistico vigente.

3.2. - REGOLARITA’ EDILIZIA e CATASTALE

Dalle ricerche effettuate dallo scrivente sull’immobile risulta:

che i lavori di costruzione di quanto sopra descritto sono stati iniziati in data anteriore al primo

settembre 1967 (millenovecentosessantasette);

ovvero

che quanto sopra descritto è stato costruito in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:

Permesso di Costruire n.44 del 11/05/2006 (prat. ed. n. 7246 del 06/05/2005), successiva

Variante – Permesso di Costruire n.28 del 10/04/2007 (prat. ed. n. 18413 del 16/10/2006) e

successiva Variante – Permesso di Costruire n.41 del 25/07/2008 (prat. ed. n. 16101 del

28/09/2007) tutti rilasciati dal Comune di Sovicille.

Sulla base di quanto sopra detto e sulla base dei sopralluoghi effettuati, si fa rilevare:

che non risultano, successivamente alla originaria conclusione dei lavori, apportate modifiche

per le quali fosse necessario richiedere ulteriori provvedimenti autorizzativi;

ovvero

che successivamente alla originaria conclusione dei lavori sono stati rilasciati/presentati i

seguenti provvedimenti autorizzativi:

...........................................

che risulta presente l’Agibilità dello stesso presentata in data 20/11/2008 – prot.n. 19415;

ovvero

che non risulta presente l’Abitabilità dello stesso in quanto ...........................................;

che (a norma dell'art . 29 co.1bis della Legge 27/02/85 n. 52) sussiste la Conformità Catastale

rispetto allo stato di fatto dell’immobile;

ovvero


PAG. 9 di 13

che non sussiste la Conformità Catastale in quanto: ...........................................;

Il sottoscritto tecnico, in base a quanto sopra esposto, può quindi dichiarare che l'immobile oggetto

della presente relazione, posto in Via Toscana s.n.c – Zona Ind.le ‘La Macchia’ – 53018

Sovicille (SI) e contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Sovicille, Foglio 42 –

P.lla: 155 – Sub.: 33 e 31 graffati, risulta commerciabile e pienamente conforme alla disciplina

edilizia.

4 - VALUTAZIONE DEL BENE

Va premesso che la valutazione di stima avviene sulla scorta del sopralluogo ricognitivo in loco,

effettuato dal sottoscritto, alla presenza del Sig. Bruno Gazzei, in data 11/04/2016, ore 15.00.

Per il completamento e l’integrazione dei documenti allegati alla presente il sottoscritto ha

provveduto ad effettuare idonee visure di atti presso gli uffici del comune di Sovicille in data

14/03/2016 e presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio (Catasto) di Siena in data 08/02/2016 ; il

tutto al fine di recepire notizie e dati necessari per poter eseguire compiutamente le valutazioni di

cui al presente documento.

4.1. - CRITERIO DI STIMA

Per la determinazione del valore commerciale dei beni si è scelto il metodo di raffronto o di

comparazione.

Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il

valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo

presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione

occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.

La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o

negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima.

Al fine di raccogliere ampi ed attendibili elementi di confronto, sono state effettuate attente e

meticolose indagini del mercato immobiliare presso operatori economici sia della zona, che di zone

adiacenti a quella di interesse, in contesti urbanistici simili e con unità immobiliari affini, quanto a


PAG. 10 di 13

caratteristiche intrinseche ed estrinseche, avendo riguardo alla natura ed alla destinazione d’uso

dell’unità immobiliare oggetto di stima, nonché individuando tutti gli elementi che possono influire

sulla valutazione del bene.

In particolare sono stati considerati alcuni elementi quali: ambiente economico – sociale,

collegamenti stradali, servizi sociali e commerciali, accessibilità, funzionalità generale e stato di

manutenzione, grado di finitura, salubrità, efficienza energetica e parcheggio. Nel contempo si è

fatto esplicito riferimento agli strumenti urbanistici vigenti nelle zone considerate, quali le

destinazioni ed i limiti previsti nello strumento urbanistico vigente, nonché le opere di

urbanizzazione primarie e secondarie esistenti.

Infine è stata esaminata la presente situazione di mercato, giungendo alla formulazione del

giudizio di stima attraverso un procedimento sintetico – comparativo basato sul confronto tra i

prezzi dei beni immobili rilevati, determinando un valore unitario e quantificando il valore

dell’immobile moltiplicando la misura della consistenza (espressa in mq) per il valore unitario

individuato (espresso in €/mq).

Per quanto concerne la determinazione della superficie lorda essa è stata determinata secondo le

indicazioni del D.P.R. n.138 del 23/03/1998 (con particolare riferimento all’allegato C).

4.2. - CARATTERISTICHE ESTRINSECHE ED INTRINSECHE FAVOREVOLI O SFAVOREVOLI

− Ambiente economico – sociale: media. L’immobile è sito in una zona industriale, vicina

all’aeroporto commerciale di Ampugnano ed alla frazione di Rosia – tale zona non offre nessun

tipo di servizi di prima necessità, che si possono però trovare nelle immediate vicinanze.

− Collegamenti stradali: buoni. La viabilità per raggiungere la zona risulta abbastanza agevole e

differenziata, anche in relazione alle distanze minime che separano la stessa dalle vie di

comunicaqzione principali.

− Accessibilità: buona. All’edificio si accede direttamente dalla strada principale che circonda

l’isolato e che è limitrofa alle aree condominiali carrabili e pedonali antistanti l’edificio stesso.

− Funzionalità generale e stato di manutenzione: buona. La recente costruzione dell’immobile fa

si che lo stato di conservazione generale dello stesso sia piuttosto buono, anche se il lungo

periodo di inutilizzo determina la comparsa di alcuni primi segni di degrado.


PAG. 11 di 13

− Grado di finitura: medio. L’immobile è stato costruito con finiture essenziali di medio livello

anche se funzionali all’uso data anche la loro recente posatura.

− Salubrità: buona. Gli ambienti presentano uno stato di salubrità non alterato e funzionale

all’uso dell’immobile.

− Parcheggio: medio. Risulta abbastanza comodo il parcheggio nelle aree circostanti l’isolato ed

antistanti l’edificio, anche se non vi sono parcheggi chiaramente tracciati e ben individuati.

− Impianti: scarsi. La dotazione di impianti risulta abbastanza scarsa e non sempre completata,

anche se comunque funzionale all’uso previsto per il bene.

4.3. - VALORE ATTRIBUITO AL BENE

Lo scrivente, in base alla descrizione sopra riportata ed in base alle caratteristiche intrinseche ed

estrinseche che caratterizzano il bene e la sua specificità, ha proceduto alla comparazione con

beni analoghi in vendita e venduti nella stessa zona tenendo conto:

− del valore a metro quadrato commerciale;

− dell’esposizione geografica dell’immobile;

− dello stato di conservazione dell’immobile;

− delle finiture interne;

− della conformità urbanistico – edilizia;

− della vicinanza dai servizi commerciali;

− della vicinanza rispetto ai centri urbani più grandi della zona;

− dalla posizione a livello di collegamenti viari e ferroviari;

− che la situazione del mercato immobiliare negli ultimi anni è sostanzialmente in difficoltà;

ed infine ricordando anche che l'Estimo non è una scienza esatta bensì un giudizio, “una

proposizione logica che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una

cifra” [cit. Prof. G. Medici – Principi di Estimo – Ed. Calderai], considera che il più appropriato

valore di stima per il bene oggetto della presente relazione e più dettagliatamente specificato nella

tabella sottostante, sia il seguente:


PAG. 12 di 13

OPIFICIO CON RESEDE, situato nel Comune di Sovicille, Via Toscana s.n.c. – Zona Ind.le

‘La Macchia’ [Foglio 42 – P.lla: 155 – Sub.: 33 e 31 graffati]

SUPERFICIE LORDA

RAGGUAGLIATA (DPR 138/98)

[ mq. ]

VALORE UNITARIO

[ euro / mq. ]

VALORE COMPLESSIVO

[ euro ]

255.00 (circa) 520,00 132.600,00

Va considerato un abbattimento della cifra suddetta nella misura del 10%, a causa

dell’assenza di garanzie per vizi di costruzione dell’immobile e per considerare le spese da

sostenere per la revisione ed il ripristino di alcune componenti intrinseche allo stesso (revisione e

completamento impianto elettrico e idro-termo sanitario, revisione alcuni infissi esterni ed interni).

ANNESSO APPEZZAMENTO DI TERRENO ADIACENTE – [Foglio 42, Particella 340]

SUPERFICIE LORDA

COMPLESSIVA

[ mq. ]

VALORE UNITARIO

[ euro / mq. ]

VALORE COMPLESSIVO

[ euro ]

1.239 (circa) 0,50 619,00

Va considerato un abbattimento della cifra suddetta nella misura del 50%, a causa del fatto

che il terreno è attualmente occupato da materiale di proprietà di terzi.

5 - VALUTAZIONE FINALE E CONCLUSIONI AI FINI DELLA VENDITA

In riferimento a quanto sopra detto, si determina che l’intera proprietà oggetto di vendita,

denominata - LOTTO 37 – I877_FT -, che è rappresentata da un opificio con resede e terreno

annesso, situato nel Comune di Sovicille, Via Toscana s.n.c. - Zona Ind.le ‘La Macchia’.

L'opificio in oggetto è rappresentato da una unità immobiliare con ingresso indipendente collocata

all’interno di un capannone industriale costruito nel 2008, sviluppato su due piani fuori terra, che

ospita altre unità immobiliari analoghe ed è posto in Via Toscana, dalla quale si ha accesso

carrabile alle aree comuni antistanti l’edificio stesso, nonchè accesso pedonale al resede esterno


PAG. 13 di 13

di proprietà esclusiva che conduce all’ingresso dell’opificio. Tale unità immobiliare di pianta

rettangolare, che si sviluppa su due livelli, ha accesso dal piano terreno attraverso un resede

esterno di proprietà esclusiva che consente di giungere alla scala interna che conduce al piano

primo, al quale si sviluppa l’intero opificio.

L’opificio presenta quindi nel suo complesso una superficie calpestabile di circa 240 mq oltre il

resede esterno, mentre la sua superficie commerciale complessiva è pari a circa mq. 255.

L’unità immobiliare risulta contraddistinta al catasto fabbricati del comune di Sovicille:

− Foglio 42 - Particella 155 - Subalterni 33 e 31 graffati – Categoria D/1 – Rendita Cat. 852,00

euro (capannone e resede);

− Foglio 42 - Particella 340 – Qualità ‘Relitto Ente Urbano’ – Classe ‘-’ – Superficie 1.239

mq – Reddito Dominicale euro -,-- – Reddito Agrario euro -,-- (terreno).

PREZZO BASE ASTA €. 119.650,00 (EURO CENTODICIANNOVEMILASEICENTOCINQUANTA/00)

6 - ALLEGATI

− Visura catastale;

− Planimetria catastala;

− Documentazione fotografica;

− Estratti documenti Comunali.

Il Tecnico:

Ing. Cesare Gazzei

LOTTO 37-I877 FT [F.42-P.155,340-S.33]PERIZIA ESTIMATIVA E DI CONFORMITA ’ IMMOBILIARE –...

Documents

Transcript of LOTTO 37-I877 FT [F.42-P.155,340-S.33]PERIZIA ESTIMATIVA E DI CONFORMITA ’ IMMOBILIARE –...