Valutazione Estimativa Ca Dei Ricchi

7/25/2019 Valutazione Estimativa Ca Dei Ricchi

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studio di fattibilit_recupero palazzo Ca dei RicchiUniversit Iuav di Venezia, Architettura e Culture del Progetto (LM4)

corso diValutazione Economico Finanziaria del Progettoprof. Roberto Maria Brioli, ass. Mirko Bisulli

eleonora forato 282566amine jelassi 282499alessandro manea 282412alvise moretti 282468


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INDICE

1.1 Introduzione1.2 Morfologia1.3 Accessibilit1.4 La storia di Ca dei Ricchi

6.1 Interpretazione analisi di mercato6.2 Parametri analisi finanziaria6.3 Flussi di cassa

2.1 Principali date ed individuaizone dellimmobile2.2 Documentazione grafica stato di fatto2.3

4.1 Cronistoria di Progetto4.2 La concessione amministrativa dellimmobile4.3 Documentazione grafica stato di progetto

5.1 Stima diretta

5.2 Stima indiretta

1. Identificazione e descrizione del progetto

0. Definizione degli obiettivi

6. Analisi finanziaria

2. Stato di fatto

7. Analisi sensibilit

3. Analisi SWOT

8. Conclusioni dello studio di fattibilit

4. Progetto

5. Analisi di mercato


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Questo studio illustra il piano economico-finanziario del progetto di recupero e restaurodel Palazzo Ca dei Ricchi (Treviso).Le valutazioni di fattibilit sono precedute da una serie di analisi propedeutiche: indaginitecniche, analisi SWOT, socio-economiche e studi per la definizione della domanda.Attraverso questo strumento di pianificazione sono stati valutati i punti di forza, le

debolezze, le opportunit e le minacce del progetto.Lo studio di fattibilit costituisce generalmente il momento preliminare e propedeuticorispetto al processo decisionale e progettuale. Nel caso in esame le analisi sonopostume rispetto al restauro del palazzo, e hanno lo scopo di verificare se, le condizionialla quale si realizzata e viene gestita lopera potranno soddisfare con efficienza edefficacia una sufficiente domanda di beni e servizi, di tipo commerciale e terziario.Lo studio tiene conto degli aspetti essenziali che hanno riguardato la realizzazione delmanufatto, calibrati in relazione allimportanza e alle caratteristiche dellopera basandosisu metodologie ed informazioni reperibili.Lassunzione di uno scenario di riferimento della durata complessiva di 25 anni, halo scopo di identificare le principali categorie di rischio connesse alla realizzazionee gestione del progetto e dimostrare il livello di fattibilit amministrativa, tecnica,

economica e finanziaria.Considerata la sensibile spesa nel restauro di un edificio di questepoca non ci si aspettanecessariamente risultati economicamente positivi. I possibili vantaggi economici efinanziari principali sono rappresentati dai flussi di cassa in ingresso prodotti dallaffittodegli spazi commerciali e degli uffici. Questi tipi si spazi sono presenti in buona quantitnel territorio comunale, tuttavia la posizione particolarmente centrale delledificiorendono il caso meritevole di studio ed approfondimento.

0. Definizione degli obiettivi

rappresentazione medievale del centro cittadino che mostra la presenza del Palazzo


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Il territorio comunale di Treviso, che conta circa 85.000 abitanti, sorge nella mediapianura veneta. Il centro si sviluppa alla confluenza del fiume Bottenia con il fiume Sile,ad una distanza di circa 15km a sud-ovest dal letto del fiume Piave.

Il terreno su cui sorge la citt ricco di risorse idriche e corsi dacqua. Il pi importantedi questi, il Botteniga, circonda le mura cinquecentesche della citt.Il sistema difensivo del XVI secolo, assieme ai resti delle mura del 1300 definisconoil centro storico, quello che nelle mappe OMI viene indicata come zona B4, centralepregiata, che indica per lappunto larea compresa dalla cinta.

1.1 Introduzione

1.2 Morfologia

dati comunali_treviso

superficie: ~55 kmqaltitudine: 15 mslmabitanti: ~85000densit: ~1500 ab/kmqcod catastale: L407

1. Identificazione e descrizione del progetto

Inquadramento del centro di Treviso e delledificio in esame

Il centro di Treviso dista 4km dallAeroporto di Treviso Antonio Canova e 30kmdallAeroporto di Venezia Marco Polo; inoltre raggiungibile dai caselli Treviso Nord eTreviso Sud dellautostrada A27 Venezia-Belluno.

I collegamenti stradali principali sono rappresentati dalla SS53 Postumia (Vicenza-Portogruaro) e dalla SS 13 Pontebbana (Venezia-Tarvisio)

Il servizio di trasporto a livello comunale e provinciale affidato allazienda di trasportopubblico La Marcache serve il territorio con 13 linee urbane e 22 linee extraurbane.

Il territorio comunale presenta la stazione ferroviaria Treviso Centrale, parte dellalinea ferroviaria Venezia S.L.-Udine. Dalla stazione di Treviso Centrale sono disponibile

tratte con collegamenti diretti verso Venezia, Udine, Padova e Vicenza.

1.3 Accessibilit


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Il palazzo di origine quattrocentesca, noto in citt come Ca dei Ricchi inseritoin uno degli isolati pi antichi della citt, a ridosso della piazza principale di Treviso,Piazza dei Signori.

Si compone ancora oggi di una serie di edifici che si differenziano sia pertipologia che per finitura, ma sono tutti di carattere chiaramente medievale, tanto

che i bombardamenti bellici della Seconda Guerra portarono alla luce quelli che eranoi resti di una antica torre oggi pienamente inglobata nel tessuto edilizio, simbolodellantico impianto gentilescodel lotto.

Linsediamento medievale apparteneva alla potente ed influente famiglia trevigianadetta dei Ricchi il cui appellativo dato dalla popolazione ai membri della famigliadivenne poi il loro cognome. La famiglia ebbe un ruolo di spicco allinterno della storiadella citt di Treviso e del suo territorio, e non si sa per certo quando scomparvedallinsula di San Gregorio, anche se fonti ci attestano con la fine del XIV sec. quandola propriet pass ad unaltra potente famiglia, gli Azzoni successivamenteAzzoniAvogaro.

Il primo documento che attesti la loro presenza nel complesso edilizio risale al1443. E il periodo in cui iniziano i lavori edilizi atti alla modifica del manufatto,che lo arricchiranno di apparati decorativi e finiture ancora oggi visibili. Il terminedei lavori, il 1475, era piuttosto tardo per un gusto gotico-veneziano, ma aveva unforte messaggio politico e ricordava la fedelt della famiglia alla sfera veneziana,schieramento politico che non trad mai.

1.4 La storia di Ca dei Ricchi

1944, cartolina del palazzo


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La famiglia risiedette stabile nellinsula per diverso tempo, e in quanto garanti delCollegio dei Nobili divent in maniera graduale anche la sede di questultimo, primacon titolo di locazione e poi come sede fissa. E verosimile che in epoca tarda trai secoli XVII e XVIII, forse in parallelo con il declinare del ramo familiare, il Collegiodovette subentrare agli Azzoni Avogaro, anche nella propriet, per la maggior partedelle sue cellule. Gli Azzoni Avogaro scomparvero dalle abitazioni, e il complessoedilizio prese quel carattere pubblico per la citt di Treviso che gli riconosciamoancora oggi.

Il Collegio dei Nobili venne soppresso con larrivo di Napoleone: parte del complessodivenne di demanio pubblico mentre la restante parte venduta a privati, dovesi stabilizzeranno il bar Fenice, tra il 1910 e il 1920 una sede di cinema muto esuccessivamente una officina tipografica.

Particolari anche le vicende dei corpi maggiori dallo stile tardo gotico, divenute nel1812 Municipio Napoleonico. La nuova destinazione pubblica si tramut in un forterestauro per i corpi che avrebbero ospitato la carica pubblica. Il prospetto versoPiazza Pola venne alzato di un piano, e al piano terra creato un atrio neoclassico concolonne doriche di muratura e marmorino, ancora oggi presenti nel cortile.

Il Municipio Napoleonico come ci insegna la storia dur poco, e con linsediarsidellamministrazione asburgica la municipalit divenne Congregazione Municipaledove vi rimase fino al 1839, data in cui si trasfer nelle vicinanze di Piazza dei Signori.La sede liberata di via Barberia divenne fino al 1944 Scuola Elementare FemminileA.Manzoni, unitamente alla Biblioteca G.Pascoli.

Il 7 aprile del 1944 ledificio venne bombardato, danneggiando parte del rialzoottocentesco. Il suo restauro venne commissionato dalla Soprintendenza nel 1949e portato avanti fino al 1956 dal famoso Mario Botter. Il restauro fu filologico, conleliminazione della sopraelevazione ottocentesca e con il recupero del cornicione

quattrocentesco, senza dimenticare il ripristino originale sia degli interni che delledecorazioni. Il palazzo torn ad essere chiamato Ca dei Ricchi, nuova sede dellaPro Loco Tarvisium, dedita alla vita culturale trevisana.

padova

veneziamestre venezia

santa lucia

aeroportom. polo

aeroportoa. canova

castelfranco

veneto treviso

montebelluna

conegliano

Ca dei

Ricchi

subgrafo di trasporto ferroviario


10/3510

Successivamente si susseguiranno unaltra serie di funzioni, come la FarmaciaComunale ed altre attivit commerciali, tutte attivit che manterranno in vita ledificioma anche che lo deterioreranno sempre pi, causandone infine la chiusura.

Ed solo nel 2012, dopo una nuova campagna di restauri strutturali, tecnico-impiantistici ed artistici (questi ultimi ancora in linea con il restauro di Botter avvenutonel dopoguerra) e grazie alla originale forma energica tra Comune proprietario ediniziativa privata, che il palazzo potuto tornare alla luce per la citt di Treviso.

1824, mappa del Salomoni

1811, catasto napoleonico

1944, bombardamento del 7 aprile


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Piazza dei Signori

Piazza Pola Piazza della

Guardia

11

1.4.4 le unit del complesso di Ca dei Ricchi

1. Unit abitativa posta a nord-est: pone il suo angolo verso Piazza dei Signorie conosce nel 700 un frazionamento ancora oggi visibile. Con il frazionamentoospiter prima il bar La Fenice e successivamente il noto ristorante alBersagliere.

2. Unit abitata posta sul lato nord; separata dalle due unit precedenti da uncavedio, prospettante via Barberia e costituente il lato nord della corte. Oggidallaspetto ottocentesco.

3. Unit abitata posta verso il Vicolo San Gregorio: un grande corpo edilizio instile tardo gotico veneziano tardo. stato sottoposto ad un restauro filologico

negli anni 90 del 900 che ha portato alla scoperta di murature di sostegnomedievali.

4. Unit abitata posta verso via Barberia e Piazza Pola: il principale corpoedilizio, in stile tardogotico quattrocentesco. Presenta al piano terra un grandeportico ad archi ogivali e al piano superiore il grande salone dove la famigliaproprietaria viveva la vita pubblica.

Ca dei Ricchi nel secondo dopoguerra


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100m 300m 500m 700m

Parcheggio

Bike Sharing

Autobus_servizio urbano

Stazione dei treni

fonte: www.mobilitadimarca.com

Ledificio ben inserito allinterno del tessuto storico di Treviso, e ampiamente servito

dalla mobilit pubblica. Il centro citt attraversato da 10 linee di autobus e vede

inoltre la presenza di punti di bike sharing di buon successo.

A ridosso del centro si trovano la stazione ferroviaria Treviso Centrale, e quella degli

autobus che collegano la citt al resto della Marca Trevigiana e del Veneto.

Sono presenti numerosi parcheggi (tutti con parcometro) allinterno delle mura

storiche, alcuni dei quali sono multipiano. Dopo le ore 20.00 e nei finesettimana sonogratuiti permettendo quindi una pi facile accessibilit della zona da parte dei non

residenti.

Ca dei Ricchi si trova allinterno della zona a traffico limitato (ZTL) del centro storico.

Questo rende necessario agli utilizzatori di mezzo privato di parcheggiare la macchina

a circa un centinaio di metri del complesso, per poi raggiungerlo a piedi.

Raggi presenti: 250m - 500 m - 750 m

Stazione corriere

12


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XIII sec. Innalzamento degli edifici su volont della famiglia detta "dei Ricchi"

fine XIV sec. Fine della permanenza della famiglia "dei Ricchi" nell'insula e arrivo della famiglia Azzoni

1443 Antonio Azzoni Avogaro detta il suo testamento: scissione dei nuclei abitativi

1475 Termine dei lavori di rifacimento tardo gotici nel Palazzo da parte del figlio Marco Avogaro

XVI sec Compresenza della Sede del Collegio dei Nobili all'interno dell'insula

XVIII sec Il Collegio dei Nobili subentra nel titolo delle propriet di gran parte del Palazzo

1810 Con l'arrivo di Napoleone il Collegio dei Nobili scorporato e l'edificio diventa di demanio pubblico. La

restante parte f razionata tra privati, e si trova qui anche il bar "La Fenice"

1812 L'edificio diventa Municipio Napoleonico, si assiste qui all'innalzamento del fabbricato di un piano in stile

1814 Mutazione nominale con l'insediamento austriaco: diventa "Congreazione Municipale"

1839 La sede della "Congregazione Municipale" fu spostata e l'edificio riconvertito in Scuola Elementare

Femminile A.Manzoni con annessa la Biblioteca G.Pascoli

1910/20 Permanenza negli edifici minori di un Cinema Muto

1944 Bombardamento dell'edificio nel conflitto mondiale con il danneggiamento del rialzo Ottocentesco

1949 La Soprintendenza ordina il restauro dell'edificio a Mario Botter e suo figlio Memi

1956 Termine del restauro filologico

1960/90 Gestione del manufatto af fidata alla Pro Loco "Tarvisium", utilizzata per eventi culturali aperti alla citt

anni 2000 Inutilizzo con successivo degrado dell'edificio

2010 Opere di manutenzione e messa in sicurezza del tetto

2012 Restauro conservativo ad opera del Comune e Privato per nuovo utilizzo

Principali date storiche Ca' dei Ricchi

13

Come descritto in dettaglio nella sezione precedente, ledificio ha avuto molteplicicambiamenti di destinazione duso. Di seguito vengono riportate le principali date

storiche che interessano il palazzo.

Il continuo avvicendarsi di proprietari e destinazioni duso non ha permesso laricostruzione della destinazione effettiva degli spazi e delle loro destinazioni nello statodi fatto. Di seguito vengono comunque riportate le piante rilevate prima dellintervento.

2. Stato di fatto (SDF)

planimetria palazzo e edifici circostanti

2.1 Principali date ed individuazione


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sdf. pianta ambienti piano terra

sdf. pianta ambienti piano secondo sdf. sezione AA

sdf. pianta ambienti piano primo

2.2 Documentazione grafica stato di fatto


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Ledificio in esame si trova in una zona della citt dalla notevola densit di attivit.Il raggio danalisi stato quindi fissato nella misura di 250m, misura che permette dicomprendere parte delle aree attorno al Duomo e aree attraversate dal Roggia (Siletto).

Sono stati individuati i seguenti elementi di interesse:punti di forza

-la vicinanza a Piazza Maggiore, elemento urbano fortemente centrale-la grande densit commerciale permette la prossimit con attivit di tipo complementare-il trasporto pubblico serve adeguatamente la zona garantendo alta accessibilit-possibile funzione collaborante data dalla presenza di esercizi commerciali-pregio architettonico superiore rispetto a quello di attivit in competizione

punti di debolezza

-la posizione delledificio lungo contrada di Barbaria lo rende difficile da individuare e neimpedisce la visione diretta da Piazza Maggiore

opportunit-vicinanza ad attivit commerciali complementari-vicinanza a poli di turismo e servizi

rischi

-competizione di esercizi commerciali gi esistenti nel medesimo settore

3. Analisi SWOT

banchebarcaferistorantinegozi

servizi e terziarioistituzionimonumentibus

mappa delle attivit del centro di Treviso. Raggio=250m

4.1 Cronistoria di progetto


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17/3517

La natura demaniale dellimmobile ha permesso la raccolta di informazioni dettagliaterelative alla cronistoria di progetto. Questa viene riportata in virt del particolare iter, cherisulta al contempo travagliato, ma interessante.

-21.06.2005:perizia di stima del valore dellimmobile; valore a base dasta per lacessione dellimmobile fissato in in 3.945.600-28.11.2005:autorizzazione allalienazione dellimmobile-28.11.2005 e 13.03.2006: esito negativo 1 e 2 asta pubblica di vendita-11.07.2006:esito negativo della trattatva privata-29.09.2006:autorizzazione della Sopraintendeza ai saggi di facciate esterne ed interne-14.11.2006:richiesta del comune di Treviso alla Sopraitendenza per autorizzazione-15.12.2006:redazione di un preventivo di massima per lintervento di restauro-17.01.2007:presa datto della Sopraintendenza dei risultati dei saggi eseguiti erichiesta del progetto dettagliato per approvazione definitiva-18.07.2007:pubblicazione del computo metrico estimativo di restauro.Spesa complessiva fissata in 1900000 (IVA e oneri compresi).

-28.09.2007:revoca dellautorizzazione allalienazione sostituita da autorizzazioneallaffidamento in concessione dellimmobile (25 anni); approvazione computo-07.10.2009:avvio nuova procedura per laffidamento dellimmobile in concessione conesecuzione a cura della ditta aggiudicataria di lavori di ristrutturazione e restauro-30.10.2009:avvio di gara mediante asta pubblica per la concessione dellimmobile-30.06.2010:stipula del contratto di concessione. Il canone concessorio per la duratacontrattuale fissato in 1731267 (pi IVA), scomputato dalle spese finali dei lavori-02.07.2010:concessione amministrativa dellutilizzo dellimmobile affidatoallassociazione temporanea di imprese Pietro Sartorelli s.r.l e F.lli Paccagnan s.p.a.-progetto preliminare, definitivo, esecutivo e direzione lavori affidato allo studio MZC+-21.12.2010:autorizzazione della Sopraintendeza per i beni architettonici-04.05.2011: approvazione progetto esecutivo per la spesa complessiva di2602743 (2069312per lavori)

-12.10.2011:autorizzazione della Sopraintendenza per i beni storici e artistici-22.03.2012:perizia supplettiva dal parte del raggruppamento temporaneocomportante maggiori lavori per 187044.-19.09.2012:ammissione maggiori lavori e approvazione quadro economico aggiornatoper importo complessivo di 3067781di cui 2256356per lavori.

4. Progetto

La cronistoria di sopra riportata evidenzia come gli sforzi iniziali del Comune di Treviso dicedere limmobile a privati siano falliti. Limmobile stato quindi affidato in concessioneamministrativa ad unassociazione temporanea di imprese, per un termine di 25anni.Il canone dovuto dallassociazione di imprese al comune, fissato in 1731267 (piIVA) stato scomputato dai costi risultanti necessari per lintervento di restauro.Al comune di Treviso consentito lutilizzo degli spazi di esposizione per un massimodi 30 giorni lanno.La concessione prevede la responsabilit privata per opere di manutenzione primaria,manutenzione secondaria, e quote amministrazione, gestione ed assicurazione.Il collaudo dellopera stato approvato in data 21/11/2012, mentre i locali sono statiaperti ufficialmente il 02/02/2013.Limmobile torner a disposizione completa del comune nellanno 2038.

I problemi riscontrati durante il progetto hanno determinato molteplici variazioni nellastima del costo definitivo di progetto.

Lassociazione temporanea diimprese Sartorelli-Paccagnan ha contribuito ai costi peruna somma di 2077520, mentre le spese aggiuntive dovute a crolli e imprevisti sonostate sostenute del comune di Treviso.La somma pagata dallassociazione dimprese quella che verr utilizzata come

riferimento nellanalisi economica.

4.1.2 la concessione amministrativa dellimmobile

4.2 Metodologia danalisi

4.1 Cronistoria di progetto


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prog. pianta ambienti piano terra

prog. pianta ambienti piano secondo prog. abaco ambienti

prog. pianta ambienti piano primo

01. coffe shop02. ingresso 103. ingresso 204. negozio A05. negozio B06. negozio C07. negozio D08. esposizione09. ufficio A10. negozio E11. negozio F12. ufficio B13. ufficio C

01

0203

04

05 06

07

08

0910

11

12

13

21.60mq11.95mq19.75mq30.77mq17.84mq37.87mq11.80mq120.37mq24.66mq42.97 mq36.18mq42.97mq36.18mq

4.3 Documentazione grafica stato di progetto


19/3519

foto interna della corte, post esecuzione

viste aeree di Palazzo Ca dei Ricchi


20/35

unit localesup utile

(mq)

piano terra (p0) caf+corte 36.09

ingresso 1 11.95

ingresso 2 19.57

negozio 1 30.77

negozio 2 17.84

negozio 3 37.87

negozio 4 11.80

subtotale p0 165.89

piano pr imo (p1) espos iz ione 120.37

ufficio 1 24.66

negozio 5 42.97

negozio 6 36.18

subtotale p1 224.18

piano secondo (p2) uff icio 2 42.97

uff icio 3 36.18

subtotale p2 120.37totale 510.44

ca dei ricchi_abaco di recupero

complessivo


(mq)

piano terra (p0) caf +c orte 36.09

negozio 1 30.77

negozio 2 17.84

negozio 3 37.87

negozio 4 11.80

piano primo (p1) negozio 5 42.97

negozio 6 36.18

totale negozi 213.52


commerciale


(mq)

piano primo (p1) uf ficio 1 24.66

piano secondo (p2) uf f ic io 2 42.97

uff icio 3 36.18

totale ufficio 103.81


ufficio


(mq)

piano primo (p1) es posizione 1 120.37

totale esposizione 120.37


esposizione

computo metr ico estimativo 1,752,040

impianti elettrici 210,445

impianti meccanici 106,827

maggiori lavori di perizia 187,044

totale lavori 2,256,356

indagini specialistiche 8,000

oneri di sicurezza 75,000

spese per collaudi 16,000

spese tecniche 180,000

totale spese 279,000

totale generale 2,535,356

IVA (21% lavori +spese) 532,424

totale iva 532,424

totale intervento 3,067,780

dati di costo_post-esecuzione











IVA (10%) 215,231

IVA (20%) 39,200

totale iva 254,431


dati di costo_pre esecuzione

impresa 2,077,520 67.72%

cap 212780/85 254,034 8.28%

cap 212780/60 218,188 7.11%cap 212778/25 53,000 1.73%

cap 212780 221,401 7.22%

cap 216910 243,637 7.94%

totale lavori 3,067,780 100%

finanziamento post-esecuzione

anno avvio lavori 2012 -

committente pubblico; comune di Treviso -

computo metrico 1,752,040 57%

totale impianti elettrici+meccanici 317,272 10%

totale spese indagini+oneri+collaudi 466,044 15%

totale iva 532,424 17%


ca dei ricchi_dati post-esecuzione

anno avvio lavori 2012 -

committente pubblico; comune di Treviso -

computo metrico 1,752,040 67%

totale impianti elettrici+meccanici 317,272 12%

totale spese indagini+oner i+collaudi 279,000 11%

totale iva 254,431 10%


ca dei ricchi_dati pre-esecuzione

impresa 2,077,520 79.82%

cap 212780/85 254,034 9.76%

cap 212780/60 218,188 8.38%cap 212778/25 53,000 2.04%


finanziamento pre-esecuzione

20

4.4 Spese pre e post esecuzione

Lo spazio della corte viene considerato per 2/3 come spazio accessorio del caf. La superficie commercialeviene assunta quindi come il 20% di questa quantit. Ss=108.7*2/3*20%=14.49mq


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treviso_analisi di mercato negozi

n riass. descriz. posizione manut. sup comm

(mq)

canone m () canone a () p. u. (/mq)

1 negozio ristrutturato vano unico con

soppalco e servizio, r.aut. e clima

centro storico

(zona pedonale)

ottimo 40 550.00 6,600.00 13.75

2 comodo ai servizi, di mq 85. L'unit

immobiliare stata ristrutturata con

nuovi impianti e serramenti

centro storico

(zona pedonale)

ottimo 85 3,000.00 36,000.00 35.29

3 negozio di mq 192 su tre piani, terra,

primo e interrato, con riscaldamento

indipendente, condizionamento ecablaggio

centro storico normale 192 3,000.00 36,000.00 15.63

4 spazio commerciale vicinanze zona

Universit, mq 90, due bagni, vetrina

fronte strada


5 recentemente ristrutturato, di 50 mq, con

impianti autonomi di riscaldamento e

condizionamento certificati, vetrina

blindata con struttura e prof ili in acciaio

centro storico

(zona pedonale)

normale 50 2,700.00 32,400.00 54.00

6 negozio con due ampie vetrine, anche

uso ufficio

centro storico

(laterale corso

del popolo)

normale 40 1,000.00 12,000.00 25.00

7 mq. 130 con piccolo magazzino. Una

vetrina

centro storico

(zona pedonale)

normale 130 3,500.00 42,000.00 26.92

8 locale commerciale di ca.140mq

calpestabili attualmente open space.

Insonorizzato completamente e

riammodernato di recente presenta

canna fumaria privata, due serv izi divisi

e una zona cucina.

centro storico

(piazza signori)

normale 140 1,400.00 16,800.00 10.00

9 negozio di mq 250 disposto su due livelli

ideale per qualsiasi attivit commerciale.

Per le finiture interne si terr conto delle

esigenze dei potenziali conduttori


10 palazzo storico di recentissimo restauro

circa mq 280. Travi a vista, pareti

aff rescate, ascensore interno. Finiture

di altiss imo livello. Riscaldamento e

raff rescamento a pavimento


valore medio 24.00

21

Lanalisi di mercato stata compiuta con il fine di valutare il valore unitario in /mqda considerare per calcolare il canone daffitto lordo degli spazi del complesso, cherappresenter il totale delle entrate per il soggetto promotore.Per la stima sintetica del valore di mercato si fatto riferimento sia a fonti di tipo direttoche indiretto.

Nella formulazione del giudizio di stima, le fonti dirette considerate sono informazionie dati ricavati da banche dati internet di siti come (subito.it, immobiliare.it, casa.it,casaclick.it, eurekasa.it) che analizzano il mercato locale.Di seguito riportata la tabella riassuntiva con i casi di beni immobili utilizzati pereffettuare il confronto con il bene oggetto di stima, nellambito della stima per viasintetica.

5. Analisi di mercato

5.1 Stima diretta


22/35

treviso_analisi di mercato uffici

n riass. descriz. posizione manut. sup comm

(mq)

canone m () canone a () p. u. (/mq)

1 in prestigioso su palazzo d'epoca;

riscaldamento autonomo e ar ia

condizionata; ottime finiture

centro storico ottimo 114 800.00 9,600.00 7.02

2 in palazzo storico vicino alla stazione

ferroviaria e alla stazione dei pullman;

impianti autonomi

centro storico ottimo 121 1,100.00 13,200.00 9.09

3 in palazzo signorile vicinanze stazione;

primo piano; vetrata su un atrio comune;

due stanze divise da vetrate, ripostiglio

bagno

centro storico normale 50 600.00 7,200.00 12.00

4 in palazzo storico; piano terra open-

space con ingresso indipendente;

grandi vetrate, molto luminoso.

centro storico

(piazza

burchiellati)

normale 75 480.00 5,760.00 6.40

5 in palazzo d'epoca, uff icio composto da

3 vani e servizio; affreschi originali,

climatizzato e parzialmente arredato


6 in palazzo oggetto di ristrutturazione;

non arredato; riscaldamento eraffresacamento autonomi

centro storico

(piazza rinaldi)

normale 50 550.00 6,600.00 11.00

7 piano terra di circa mq 50 composto da

due vani oltre ad anti bagno e bagno.

Riscaldamento e raffrescamento

autonomi. Cantina di propriet

centro storico

(universit)

normale 50 550.00 6,600.00 11.00

8 primo piano dotato di ascensore;

immobile da rinfrescare; riscaldamento e

raffrescamento autonomi. Ideale per

studio profess ionale

centro storico

(corso del

popolo)

normale 310 3,200.00 38,400.00 10.32

9 palazzetto indipendente, ufficio su due

livelli travato a vista; Riscaldamento e

raffrescamento autonomi.

centro storico

(piazza trentin)

normale 70 700.00 8,400.00 10.00

10 contesto indipendente e di recentissimo

restauro, uf ficio disposto su due livelli;

rifiniture di altissimo livello.

Riscaldamento e raffrescamento a

pavimento

centro storico

(piazza del

grano)

normale 280 3,500.00 42,000.00 12.50

valore medio 10.18

22

La ricerca delle tipologie edilizie commerciali ha prodotto un numero sufficiente dicomparativi. Questi sono stati valutati al fine di determinare un possibile valore dimercato per la tipologia equivalente alledificio in esame.I valori medi rilevati sono quindi di 24/mq/meseper spazi commerciali e 10/mq/meseper uffici.

considerazioni


23/35

treviso_quotazioni immobiliari B4

anno II semestre 2014

provincia treviso

comune treviso

fascia-zona centrale pregiata (mura '500)

codice zona B4

microzona catastale 1

tipologia prevalente abitazioni civili

treviso_quotazioni immobiliari B3


provincia treviso

comune treviso

fascia-zona centrale (tra mura e ferrovia)

codice zona B3



treviso_quotazioni immobiliari C2


provincia treviso

comune treviso

fascia-zona semicentrale

codice zona C2



tipologia superficie superficie

min () max () min () max ()

abitazioni civili ottimo 3200 3600 L 7.5 11.0 L

abitazioni civili normale 2650 3200 L 7.5 11.0 L

abitazioni economiche ottimo 2700 3400 L 8.0 12.0 L

abitazioni economiche normale 2400 2800 L 8.0 12.0 L

negozi normale 2800 4600 L 16.0 27.0 L

ville e villini ottimo 3400 4100 L 10.4 15.6 L

ville e villini normale 3100 3500 L 10.4 15.6 L

uffici normale 2400 3200 L 8.0 11.0 L

stato

conservativo

valore mercato

treviso_quotazioni immobiliari zona centrale (B4)

valori locazione

tipologia valore mercato superficie superficie










treviso_quotazioni immobiliari zona centrale (B3)

valori locazionestato

conservativo

23

La fonte indiretta la banca dati dellOMI, osservatorio del mercato immobiliaredellAgenzia delle entrate. Le quotazioni immobiliari indicate dallente mostrano ivalori di mercato di diverse destinazioni duso; quelle considerate sono negozi e uffici.Considerando la natura polifunzionale delledificio in esame, si deciso di assegnareallo spazio espositivo un valore equivalente a quello di ufficio.Considerando la conclusione recente dellintervento sono stati assunti come riferimentoesclusivamente casi con stato conservativo ottimo o normale.

Ledificio in esame si trova nel cuore della zona E4.

Le zone B4, B3 e C2 sono quelle che interessano il centro di Treviso

5.2 Stima indiretta


24/35

tipologia stato

conservativo

superficie superficie










treviso_quotazioni immobiliari zona semicentrale (C2)

valore mercato valori locazione

24

Come previsto, i valori indicati dallagenzia del territorio per il semestre II 2014,rispecchiano i valori presenti al momento sul mercato. Il discostamento tra i valoriindividuati mediante stima indiretta e diretta estremamente ridotto quindi trascurabile.Non c stata la necessit di ricorrere ad interpolazioni di valori per determinare i valoricredibili di mercato.

considerazioni


25/35

ca dei ricchi_valori di riferimento

tipo stima diretta (min, med,

max)

stima indiretta

(min, med, max)

valore stabilito

(/mq/mese)

superficie

(mq)

canone

mensile

negozi 10 | 24 | 35 16 | 21.5 | 27 38 214 8,113.89

uff ici 7 | 10.18 | 12.5 8.0 | 9.5 | 11 16 104 1,660.96

esposizione - - 16 120 1,925.92

parametri flussi di cassa ordinario

voce valore valore

saggio attualizzazione netto 2.0% -

inflazione 2.0% -

canone lordo 140,409 -

IRES 27.50% -

IRAP 3.75% -

man. ord. (% canone) 10% -

man. straord. (% costi impresa) 10% 219,040

assicurazione (% canone) 2% -

amministrazione e gestione 5% -

irpeg - -

spes e a contributo comunale 32.28% -

parametri flussi di cassa (cc+10%; affitti -20%)

voce valore valore

saggio attualizzazione netto 2.0%

inflazione 2.00%

canone lordo (-20%) 112,327

IRES 27.5%

IRAP 3.75%

man. ord. (% canone) 10%

man. straord. (% costi impresa) 10% 240,944

assicurazione (% canone) 2%

amministrazione e gestione 5%

irpeg -

spese a contributo comunale 32.28%




maggiori lavori di perizia 187,044








IVA (21% lavori +spese) 532,424

totale iva 532,424


dati di costo_post-esecuzione











IVA (10%) 215,231

IVA (20%) 39,200

totale iva 254,431


dati di costo_pre esecuzione

25

Sulla basa dei valori determinati nellanalisi di mercato per modalit diretta ed indiretta,si sono determinati i valori che verranno utilizzati nellanalisi finanziaria.

Di seguito viene nuovamente riportato il resoconto delle spese sostenute nel progetto.La voce del computo metrico estimativo, comprende le spese di progettazione edirezione lavori, contributi e oneri.Trattandosi di una concessione, non presente un costo di acquisto dellimmobile.

Per i negozi, viene stabilito un valore in /mq/mese superiore ai massimi

rilevati nella stima indiretta, ma che pu essere considerato attendibile, in virtdella posizione favorevole delledificio, della natura storica e del suo pregio artistico,dellintervento da parte di uno studio architettonico (MZC+) di rinomata fama.

6. Analisi finanziaria

6.1 Interpretazione analisi di mercato

6.2 parametri analisi finanziaria

I parametri utilizzati nellanalisi finanziaria e di sensibilit sono indicati di seguito.


26/35

flussi di cassa ordinario anno assoluto 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

costi anno relativo 1 2 3 4 5 6 7

anno gestione (30% lavori) (70% lavori) 1 2 3 4 5

COSTRUZIONE

computo metrico estimativo 1,752,040 525,612 1,226,428

impianti elettrici 210,445 - 210,445

impianti meccanici 106,827 - 106,827

indagini specialistiche 8,000 8,000 -

oneri di sicurezza 75,000 75,000 -

spese per collaudi 16,000 - 16,000

spese tecniche 180,000 54,000 126,000

maggiori lavori di perizia 187,044 187,044 -

IVA (21% lavori +spese) 532,424 159,727 372,697

subtotale 3,067,780 1,009,383 2,058,397

contributo comunale 990,260 297,078 693,182

profitto d'impresa 350,408 105,122 245,286

totale spesa imprenditore 1,727,112 607,183 1,119,929

CANONE LORDO 140,409 - - 140,409 143,217 146,082 149,003 151,983

COSTI E QUOTE DA DETRARRE

man. ord. 14,041 - - - - - - -

man. straord. 219,040 - -

assicurazione 2,808 - - 2,808 2,864 2,922 2,980 3,040

ammin. e gestione 7,020 - - 7,020 7,161 7,304 7,450 7,599

marketing - - -

subtotale 130,581 133,192 135,856 138,573 141,345

TASSE

IRAP 4,897 4,995 5,095 5,196 5,300

IRES 35,910 36,628 37,360 38,108 38,870

RICAVI (CANONE NETTO) - - 89,774 91,570 93,401 95,269 97,174

COSTI TOTALI anno relativo 1 2 3 4 5 6 7

anno gestione 1 2 3 4 5

cash f low 607,183- 1,119,929- 89,774 91,570 93,401 95,269 97,174

cash f low (attualiz.) 595,277- 1,076,441- 84,596 84,596 84,596 84,596 84,596

somma cashflow 595,277- 1,671,718- 1,587,122- 1,502,526- 1,417,930- 1,333,334- 1,248,737-

VAN 23,781

TIR 2.1%

26

Il calcolo dei flussi di cassa permette di valutare la convenienza economica dellintervento.Lobbiettivo quello di calcolare il VAN (valore attuale netto) e il TIR (tasso di rendimentointerno) al fine di verificare la convenienza rispetto a titoli risk free (es. BTP trentennali).Il termine fissato in 25anni, ovvero la durata della concessione dellimmobile dal comunedi Treviso allassociazione dimprese Sartorelli-Paccagnan.

6.3 Flussi di cassa


27/35

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

155,023 158,124 161,286 164,512 167,802 171,158 174,581 178,073 181,634 185,267

15,502 15,812 16,129 16,451 16,780 17,116 17,458 17,807 18,163 18,527

219,040

3,100 3,162 3,226 3,290 3,356 3,423 3,492 3,561 3,633 3,705

7,751 7,906 8,064 8,226 8,390 8,558 8,729 8,904 9,082 9,263

128,669 131,243 133,867 136,545 79,764- 142,061 144,902 147,800 150,756 153,772

4,825 4,922 5,020 5,120 2,991- 5,327 5,434 5,543 5,653 5,766

35,384 36,092 36,814 37,550 21,935- 39,067 39,848 40,645 41,458 42,287

88,460 90,229 92,034 93,875 54,838- 97,667 99,620 101,613 103,645 105,718

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

88,460 90,229 92,034 93,875 54,838- 97,667 99,620 101,613 103,645 105,718

75,500 75,500 75,500 75,500 43,239- 75,500 75,500 75,500 75,500 75,500

1,173,238- 1,097,738- 1,022,238- 946,738- 989,977- 914,478- 838,978- 763,478- 687,978- 612,478-

27

Gli elementi calcolati in questa fase sono:-canone lordo: calcolato come prodotto della superficie affittabile e il valore in /mq/mese determinato nellanalisi di mercato-tasse: IRAP e IRES vengono calcolate come percentuali del canone netto-quote: le quote gestione ed assicurazione sono calcolate come percentuale delcanone e rimangono fisse. La quota manutenzione ordinaria calcolata come % delcanone e considerata dallanno 6 in poi. La quota manutenzione straordinaria vienecalcolata come % dei costi totali e considerata ogni 10 anni di esercizio.


28/35

2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

188,972 192,752 196,607 200,539 204,550 208,641 212,813 217,070 221,411 225,839

18,897 19,275 19,661 20,054 20,455 20,864 21,281 21,707 22,141 22,584

267,008

3,779 3,855 3,932 4,011 4,091 4,173 4,256 4,341 4,428 4,517

9,449 9,638 9,830 10,027 10,227 10,432 10,641 10,853 11,071 11,292

156,847 159,984 163,184 166,447 97,232- 173,172 176,635 180,168 183,771 187,447

5,882 5,999 6,119 6,242 3,646- 6,494 6,624 6,756 6,891 7,029

43,133 43,996 44,875 45,773 26,739- 47,622 48,575 49,546 50,537 51,548

107,832 109,989 112,189 114,433 66,847- 119,056 121,437 123,865 126,343 128,870

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

107,832 109,989 112,189 114,433 66,847- 119,056 121,437 123,865 126,343 128,870

75,500 75,500 75,500 75,500 43,239- 75,500 75,500 75,500 75,500 75,500

536,979- 461,479- 385,979- 310,479- 353,718- 278,218- 202,719- 127,219- 51,719- 23,781

28

I valori futuri vengono rivalutati in funzione dellinflazione futura prevista (lUE indica unpossibile 2%) e attualizzati mediante il saggio di attualizzazione netto.A partire da un saggio di attualizzazione lordo del 4/5% si stabilito un saggio diattualizzazione netto del 2%.


29/3529

Come risulta dal calcolo di VAN e TIR, il progetto non risulta in perdita al terminedellorizzonte temporale. Si tratta tuttavia di un TIR eccessivamente ridotto, e che risultainferiore al tasso di investimento su titoli risk free. Non si tratta quindi di un progetto chepossa garantire un ROI e ROE sufficiente per poterlo considerare.La volatilit negli elementi di stima pu determinare risultati non convenienti. Questifattori vengono di seguito verificati nellanalisi di sensibilit.

considerazioni

- 1,800,000

- 1,600,000

- 1,400,000

- 1,200,000

- 1,000,000

- 800,000

- 600,000

- 400,000

- 200,000

-

200,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Somma attualizzata cashflow ordinario


30/35

f.d.c (cc+10%, affitti -20%) anno assoluto 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

costi anno relativo 1 2 3 4 5 6 7

anno gestione (30% lavori) (70% lavori) 1 2 3 4 5

COSTRUZIONE

computo metr ico adeguato (+10%) 1,927,244 578,173 1,349,071

impianti elettrici 210,445 - 210,445

impianti meccanici 106,827 - 106,827

indagini specialistiche 8,000 8,000 -

oneri di sicurezza 75,000 75,000 -

spese per collaudi 16,000 - 16,000

spese tecniche 180,000 54,000 126,000

maggiori lavori di perizia 187,044 56,113 130,931

IVA (21% lavori +spese) 532,424 159,727 372,697

subtotale 3,242,984 931,014 1,939,274

contributo comunale 1,046,815 300,525 625,985

profitto d'impresa 385,449 115,635 269,814

totale spesa imprenditore 2,196,169 630,488 1,313,288

CANONE LORDO 112,327 - - 112,327 114,574 116,865 119,203 121,587

COSTI E QUOTE DA DETRARRE

man. ord. 11,233 - - - - - - -

man. straord. 240,944 - -

assicurazione 2,247 - - 2,247 2,291 2,337 2,384 2,432

ammin. e gestione 5,616 5,616 5,729 5,843 5,960 6,079

marketing - - -

subtotale 104,464 106,554 108,685 110,859 113,076

TASSE

IRAP - - - 3,917 3,996 4,076 4,157 4,240

IRES - - - 28,728 29,302 29,888 30,486 31,096

RICAVI (CANONE NETTO) - - - 71,819 73,256 74,721 76,215 77,740

COSTI TOTALI anno relativo 1 2 3 4 5 6 7

anno gestione 1 2 3 4 5

cash f low 630,488- 1,313,288- 71,819 73,256 74,721 76,215 77,740

cash flow (attualiz.) 618,126- 1,262,292- 67,677 67,677 67,677 67,677 67,677

somma cashflow 618,126- 1,880,418- 1,812,741- 1,745,064- 1,677,387- 1,609,710- 1,542,033-

VAN 595,262-

TIR -0.8%

30

Lanalisi di sensibilit si basa sui dati calcolati nei flussi di cassa. In questo studio si valutala sensibilit del progetto a variazioni nel costo di costruzione e nel canone previsti dallasua operativit. Nel caso in esame, il costo di costruzione stato incrementato del10%, mentre il canone lordo ridotto del 20%.

7. Analisi di sensibilit


31/35

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

124,018 126,499 129,029 131,609 134,242 136,926 139,665 142,458 145,307 148,214

12,402 12,650 12,903 13,161 13,424 13,693 13,966 14,246 14,531 14,821

240,944

2,480 2,530 2,581 2,632 2,685 2,739 2,793 2,849 2,906 2,964

6,201 6,325 6,451 6,580 6,712 6,846 6,983 7,123 7,265 7,411

102,935 104,994 107,094 109,236 129,523- 113,649 115,922 118,240 120,605 123,017

3,860 3,937 4,016 4,096 4,857- 4,262 4,347 4,434 4,523 4,613

28,307 28,873 29,451 30,040 35,619- 31,253 31,879 32,516 33,166 33,830

70,768 72,183 73,627 75,100 89,047- 78,134 79,696 81,290 82,916 84,574

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

70,768 72,183 73,627 75,100 89,047- 78,134 79,696 81,290 82,916 84,574

60,400 60,400 60,400 60,400 70,213- 60,400 60,400 60,400 60,400 60,400

1,481,633- 1,421,233- 1,360,833- 1,300,434- 1,370,647- 1,310,247- 1,249,847- 1,189,447- 1,129,047- 1,068,647-

31

Si tratta in questo caso delladozione dello scenario negativo pi estremo.Visto il bassissimo VAN calcolato a regimi ordinari, si pu assumere che qualunqueanalisi di sensibilit di tipo non estremo determini comunque un VAN negativo.


32/35

2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

151,178 154,201 157,285 160,431 163,640 166,913 170,251 173,656 177,129 180,672

15,118 15,420 15,729 16,043 16,364 16,691 17,025 17,366 17,713 18,067

293,709

3,024 3,084 3,146 3,209 3,273 3,338 3,405 3,473 3,543 3,613

7,559 7,710 7,864 8,022 8,182 8,346 8,513 8,683 8,856 9,034

125,478 127,987 130,547 133,158 157,888- 138,537 141,308 144,134 147,017 149,957

4,705 4,800 4,896 4,993 5,921- 5,195 5,299 5,405 5,513 5,623

34,506 35,196 35,900 36,618 43,419- 38,098 38,860 39,637 40,430 41,238

86,266 87,991 89,751 91,546 108,548- 95,244 97,149 99,092 101,074 103,096

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

86,266 87,991 89,751 91,546 108,548- 95,244 97,149 99,092 101,074 103,096

60,400 60,400 60,400 60,400 70,213- 60,400 60,400 60,400 60,400 60,400

1,008,247- 947,848- 887,448- 827,048- 897,261- 836,861- 776,461- 716,061- 655,662- 595,262-

32


33/3533

Come gi previsto nella prima analisi finanziaria, il TIR che risultava leggermente positivoqui presenta un risultato negativo. I motivi di questo risultato sono da attribuibili a:elevato costo di restauro delle facciate, crolli e aumenti dei costi di progetto rispetto alprimo computo metrico; grande rilevanza della superficie della corte.Laumento del cc del 10% e la diminuzione degli affitti del 20% determina quindi unacondizione nella quale VAN e TIR sono fortemente negativi, e linvestimento si dimostrafortemente sconveniente rispetto a quello su titoli finanziari risk free.

considerazioni

- 2,000,000

- 1,800,000

- 1,600,000

- 1,400,000

- 1,200,000

- 1,000,000

- 800,000

- 600,000

- 400,000

- 200,000

-

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Somma attualizzata cashf low sensibilit


34/3534

La zona del centro storico di Treviso presenta molti edifici storici di pregio, alcuni deiquali restaurati nel corso degli anni e destinati ad accogliere iniziative espositive eculturali (vedasi Ca da Noal).

La crisi finanziaria manifestatasi a partire dal 2008 ha complicato fortemente le

possibilit di intervento del comune per il restauro e il recupero di edifici demanialipubblici appartenenti a questa categoria.Palazzo Ca dei Ricchi uno degli edifici che meglio simboleggiano questa situazione.Nonostante il restauro degli anni 90, labbandono delledificio ha determinato unacondizione di degrado che ha reso necessario un progetto di recupero.La mancanza di fondi di cassa ha spinto inizialmente il comune a tentare lalienazionedellimmobile, fallita a causa dei forti costi associati alla vendita.

Optando per la concessione amministrativa, il comune ha fatto ricorso ad una praticaoggi sempre pi diffusa, che permette agli enti locali di finanziare progetti di recupero/restauro mediante fondi privati ed ri-ottenere la disponibilit dellimmobile al termine delcontratto di concessione.

Rispetto alle stime iniziali, il progetto ha avuto bisogno di un budget sostanzialmentesuperiore a quanto previsto a causa di crolli, analisi e lavori di messa in sicurezza.

Le analisi di mercato di tipo diretto e indiretto hanno evidenziato valori in /mq/mesevalidi per il centro storico, che sono stati accuratamente incrementati in modo da tenereconto della natura storica del Palazzo, della sua posizione fortemente centrale e dellostudio di rinomata fama (MZC+) responsabile del progetto di recupero.

Lanalisi finanziaria compiuta con questi dati ha evidenziato a regime ordinario un dato diVAN positivo ma estremamente limitato, mentre a regime sensibile (analisi sensibilit)un VAN fortemente negativo. Si tratta in entrambe le situazioni di una condizione nellaquale il TIR non sufficientemente elevato per giustificare questo investimento anzichun investimento su titoli risk free (es. BTP trentennali).

La causa di questi risultati probabilmente da riscontrarsi nella forte rilevanza nelprogetto di recupero del restauro delle facciate, componente architettonica checontribuisce in modo limitato ad accrescere il valore dellimmobile in /mq/mese.

Lassociazione di imprese Sartorelli-Paccagnan ha spesso parlato del progetto come diun progetto per la citt, sottolineando limportanza culturale delloperazione.Si pu quindi ritenere loperazione di recupero ed intervento come intervento tiepido/freddo, portato avanti in questo caso pi per fini culturali/pubblicitari che per fini diguadagno finanziari.

Lintervento stato comunque capace di creare spazi commerciali e direzionali digrande pregio, ha il merito di aver restituito alla citt un edificio storico per lungotempo trascurato.

Si tratta, in conclusione, di un intervento che non garantisce un guadagno sostanzialenel lungo termine (e che anzi in casi estremi determina perdite), usato dal promotorecome strumento pi pubblicitario che di guadagno finanziario.

Per quanto riguarda il comune, in condizioni ordinarie la concessione si sarebbedimostrata sensata e conveniente, soprattutto tenendo conto della disponibilit di spazigarantita per 30 giorni lanno, e la possibilit di poter tornare a disporre dellimmobiledopo un arco di 25 anni. Tuttavia, i problemi verificatisi durante la realizzazione hanno

determinato un esborso fortemente superiore alle aspettative, esborso di cui ha dovutofarsi carico lamministrazione. necessario comunque pensare che al termine della concessione, eventuali interventidi ripristino saranno fortemente limitati rispetto a quelli che il comune avrebbe dovutosostenere per restaurare limmobile stesso.

8. Conclusioni dello studio di fattibilit


35/35

difficile quindi valutare se lintervento si dimostrer conveniente per lamministrazionenel lungo termine. Nel caso fosse stato possibile ricorrere allalienazione dellimmobile,di sarebbe trovato molto probabilmente a dover sostenere egualmente i costi per lasistemazione di crolli, dissesti e analisi.

Contestualizzando lintervento nella situazione economica attuale, loperazione delcomune risulta sensata in quanto ha evitato un possibile ulteriore degrado che linutilizzoe la mancanza di interventi avrebbero comportato per limmobile.

Valutazione Estimativa Ca Dei Ricchi

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