RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
48
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA UNICREDIT LEASING S.P.A.
Transcript of RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
UNICREDIT LEASING S.P.A.
REVISIONI
SOMMARIO
1 PREMESSE 4
1.1 FONTI ED INFORMAZIONI 4
1.2 LIMITI DELL'INCARICO ED ULTERIORI ASSUNZIONI 5
1.3 CRITERI DI VALUTAZIONE 7
2 DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE 11
2.1 LOCALIZZAZIONE 11
2.2 DESCRIZIONE DELL’ASSET 13
3 QUADRO TECNICO AMMINISTRATIVO 17
3.1 RISCONTRO DELLA PROVENIENZA 17
3.2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE 22
3.3 DESTINAZIONE URBANISTICA E CONVENZIONI 27
3.4 REGOLARITÀ EDILIZIA E CATASTALE 31
3.5 REGOLARITÀ IMPIANTISTICA 32
4 VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE 33
4.1 CONSIDERAZIONI SULL'IMMOBILE (SWOT ANALYSIS) 33
4.2 VALORE DI MERCATO 34
4.3 VALUTAZIONE AI FINI ASSICURATIVI 36
4.4 VALORE DI PRONTO REALIZZO 36
4.5 CONCLUSIONI 37
1 PREMESSE
Nel presente documento sono esposte le analisi elaborate da in adempimento
all’incarico di advisory tecnica conferitole da Unicredit Leasing (in breve la “Società”), e
finalizzato all’analisi di Due Diligence Tecnica e alla Stima del Più Probabile Valore di Mercato
dell’asset immobiliare ubicato nel Comune di Vittorio Veneto (TV), in Piazza Fiume n. 46,
Località San Giacomo di Veglia, avente destinazione d’uso commerciale, precedentemente
concesso in locazione finanziaria alla .
per lo svolgimento dell’incarico, ha utilizzato personale qualificato per il
compito. Per adempiere al mandato, oltre ad informazioni in proprio possesso o disponibili
presso fonti accreditate di settore, sono stati utilizzati dati e documenti forniti dalla Proprietà,
come meglio dettagliati nel paragrafo n. 1.1. La Stima è stata condotta in conformità con le
best practices internazionali (IVS, RICS) e nazionali (linee guida ABI).
1.1 FONTI ED INFORMAZIONI
PROGR. DOCUMENTAZIONE CONSULTATA
1 Documentazione catastale del 19.06.2017 (Planimetrie catastali e visure storiche)
2 Relazione tecnico estimativa del 12.12.2006 redatta dal Geom. Daniele
Casonato
3 Atto di compravendita n. 1177 del 27.06.2006 ed Allegato A descrizione delle
opere
4 PdC Prat. ed. n. 16458 del 09.04.2002 Provvedimento n. 166 del 20/04/2004
5 DIA Prot. 21914 del 05/06/2006, variante n.2 al PdC Prat. ed. n. 16458 del 09.04.2002 Provvedimento n. 166 del 20/04/2004
6 Ricevuta denuncia di variazione castale Prot. n. TV0337213 del 11.12-2006
7 Rilascio di cointestazione, del PdC n.166, Prot. n. 38209 del 05.10.2006
8 Attestazione corretta esecuzione dell’impianto gas del 07.12.2006
9 Richiesta di rilascio certificato di prevenzione incendi rif. Pratica VV.F 54707 del 07.12.2006
10 Collaudo statico del 28.09.2006
11 Fine lavori del 25.10.2006
12 Richiesta di certificato di agibilità parziale del 26.10.2006 Prat. ed. 10352
1.2 LIMITI DELL'INCARICO ED ULTERIORI ASSUNZIONI
1. L'incarico che andremo ad espletare avrà mero carattere consultivo e non costituirà
attività obbligatoria o vincolante ai sensi di legge. Non prevede né si sostanzierà in
compiti di revisione o certificazione contabile, né sui bilanci né sulle singole poste di
essi, né determinerà obbligo di verifica né di accesso agli archivi informatici degli enti
pubblici preposti alla conservazione ed aggiornamento di detti dati e informazioni, né
obbligo di accertamento o di certificazione della veridicità dello stato urbanistico ed
amministrativo eventualmente a noi prospettato con riferimento all'oggetto
dell'incarico.
2 DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
2.1 Localizzazione
L’immobile oggetto di stima è costituito da un fabbricato con destinazione commerciale
situato nel comune di Vittorio Veneto, comune italiano di 28 232 abitanti, della provincia di
Treviso e precisamente in Piazza Fiume n. 46, località San Giacomo di Veglia.
Vittorio Veneto è ubicato a ridosso delle Prealpi che lo separano dalla Valbelluna e
dall'Alpago. Il comune è servito da un buon sistema infrastrutturale viario, è attraversato
dall’Autostrada A 27 d’Alemagna che, partendo dalla tangenziale di Mestre, prosegue verso
Belluno, dove si ricongiunge alla SS 51 di Alemagna, strada statale che raggiunge il confine
italiano fino a Bolzano. Altra importante arteria cittadina è la SP71 Vittorio Veneto-
Cordignano che si ricollega alla SS 51 nel tratto che attraversa la città di Vittorio Veneto
Il comune è servito da linea ferroviaria e la stazione più prossima all’area in esame è quella
di Vittorio Veneto. L'aeroporto più vicino è quello di Treviso A. Canova, raggiungibile in circa
30 minuti, percorrendo l'A27.
Ubicazione su scala provinciale
L’immobile in esame, costruito prima del 01.09.1967, è situato in località San Giacomo di
Veglia, distante circa 3 chilometri a sud-est dal centro di Vittorio Veneto. L’asset immobiliare
è ubicato nella piazza principale, in una zona di passaggio ben visibile, nel centro di San
Giacomo di Veglia in prossimità della SP 71 Vittorio Veneto-Cordignano - incrocio SS 51.
L’immobile inoltre dista circa 3 Km dal casello di Vittorio Veneto sud della A27, pertanto si
trova in posizione ben collegata alla rete viabilistica esistente; inoltre frontalmente all’
ingresso di tale unità è presente una fermata dei trasporti pubblici.
Il contesto edilizio di riferimento è caratterizzato per la maggior parte da insediamenti
residenziali, sono inoltre presenti diverse attività commerciali medio-piccole e nelle
immediate vicinanze si trovano diversi punti di interesse turistico-ricettivi come il museo del
Baco da Seta e il Monastero Cistercense dei Santi Gervasio e Protasio.
Ubicazione su scala urbana
2.2 Descrizione dell’asset
L’asset immobiliare oggetto di analisi, è sito in una zona residenziale a sud-est della città di
Vittorio Veneto, in Piazza Fiume n. 46, località San Giacomo di Veglia, prospicente la SP 71
incrocio SS 51 e distante circa 3 km dall’autostrada A27.
L’asset è censito all'Agenzia del Territorio del Comune di Vittorio Veneto al fg 3 part. 163 sub
68 in categoria C/1 “Negozi e botteghe”; sub 67 in categoria C/2 “Magazzini e locali di
deposito”; sub 46 e 52 in categoria C/6 “Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di
lucro)”.
L’immobile fa parte di un più ampio fabbricato, con porticato sul fronte principale, parcheggi
esterni e piazzale sul fronte secondario.
Il fabbricato, in cui è inserito l’immobile in esame, si sviluppa su quattro piani fuori terra più
un piano interrato ed è denominato “Residence Lietta”. Il complesso comprende altre attività
commerciali al piano terra ed unità residenziali e direzionali ai piani superiori.
L’accesso principale all’unità commerciale è diretto dal portico sulla provinciale Vittorio
Veneto-Cordignano, vi sono poi due uscite secondarie nel retro del locale; il locale magazzino
ed il garage sono accessibili da una rampa esterna sul fronte secondario prospicente via
Monte Cristallo e da una scala interna condominiale.
L’immobile si sviluppa principalmente al piano terra del fabbricato, in cui è presente il locale
ad uso negozio con annessa zona ripostiglio e servizi, sul retro è presente un posto auto
scoperto, mentre al piano interrato si trovano il magazzino e ed il box auto comunicanti.
Completa l’asset un’area pertinenziale esterna ad uso parcheggio (posto auto scoperto)
posto sul retro del locale commerciale.
Il fabbricato ha una struttura in telaio di c.a. gettato in opera e tamponature esterne in
laterizio, isolate ed intonacate per i piani fuori terra, in Poroton per il piano interrato; la
copertura è a falde inclinate con manto in tegole.
Internamente l’immobile è caratterizzato da solaio interpiano in laterocemento e predalles;
tramezzature in laterizio; rivestimenti con intonaco tradizionale e tinteggiatura; pavimenti del
locale commerciale in cls al quarzo con resina colorata nell’area vendita, pavimento e
rivestimento a parete in piastrelle di ceramica nei servizi igienici, pavimenti in cls lisciato nei
locali magazzino e garage al piano terra. Gli infissi esterni sono costituiti da vetrate con telaio
in acciaio e vetro antisfondamento, porta tipo REI di accesso al locale magazzino e
basculante in lamiera zincata di accesso al garage; le porte interne presenti sono in alluminio
pannellate in nobilitato.
All’interno dell’asset immobiliare sono presenti l’impianto elettrico; la predisposizione
dell’impianto gas; impianto di riscaldamento, presente un solo radiatore nei servizi igienici;
idrico sanitario in cattive condizioni; impianto di illuminazione di emergenza ed impianto di
condizionamento con elementi terminali rimossi, quali unità esterna e split. Gli impianti
risultano dismessi con elementi terminali mancanti.
Al momento del sopralluogo, l’immobile si presentava in un discreto stato manutentivo, con
presenza di umidità di risalita lungo le murature ed impianti dismessi che necessitano di
verifiche.
Si ritiene necessaria una perizia mirata alla quantificazione dei danni/cause delle infiltrazioni
e degli eventuali danneggiamenti strutturali.
Si segnala inoltre la presenza di alcuni ciclomotori nel box auto e mobilio nel locale
magazzino.
L’asset, secondo quanto indicato nell’Atto di compravendita n. 1177 del 27.06.2006 Notaio
Roberto Blandaleone Rep. N. 124.466 Fascicolo 26.038, possiede le quote di comproprietà
sulle parti ed impianti comuni dell’intero edificio in particolare del porticato frontale, dell’area
di manovra, del piazzale interno, della rampa carrabile e della scala condominiale, nonché
quant’altro previsto comune ed indivisibile agli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile.
Tabella Superfici
Specifica superfici Dati dimensionali
mq
Superficie lotto -
Superficie coperta 103,27
Superficie scoperta (posto auto) 13,53
Superficie sviluppata SLP (inclusa area esterna) 162,48
Dettaglio Consistenze
Destinazione d'uso Dati dimensionali
mq
Area negozio 103,27
Magazzino 25,18
Box auto 20,50
Posto auto 13,53
TOTALE 162,48
Planimetria degli spazi
Piano terra - Negozio
Piano terra – Posto auto scoperto
Piano interrato - Magazzino
Piano interrato - Garage
Planimetria catastale
3 QUADRO TECNICO AMMINISTRATIVO
3.1 Riscontro della provenienza
In assenza dell’atto di provenienza dell’asset immobiliare in esame, per attestarne la titolarità
ad UNICREDIT LEASING S.P.A. si riportano i dati estrapolati dalla visura catastale, tuttavia si
ritiene opportuno reperire dal notaio l’Atto originario.
Secondo quanto si evince dalla visura aggiornata all’ 19/06/2017, l’unità immobiliare in
oggetto è pervenuta alla UNICREDIT LEASING S.P.A. con sede in MILANO attraverso:
ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 13/05/2014 Nota presentata con Modello Unico
in atti dal 20/05/2014 Repertorio n.: 28520 Rogante: Sede: MILANO
Registrazione: Sede: TRASFERIMENTO SEDE SOCIALE (n. 9430.1/2014)
E precedentemente alla UNICREDIT LEASING S.P.A. con sede in BOLOGNA attraverso:
ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 16/12/2008 protocollo n. TV0330650 Voltura in
atti dal 16/10/2009 Repertorio n.: 8295 Rogante: Sede: MILANO
Registrazione: UU Sede: MILANO n: 31428 del 17/12/2008 ATTO DI FUSIONE (n.
17957.1/2009)
3.2 Identificazione catastale attuale
NCU - Nuovo Catasto Fabbricati :
Sezione urbana H, Foglio 3 mappale 163, Sub 68, categoria C/1, Classe 9, Consistenza 91
m² , superficie catastale 103 m², rendita Euro 3.144,14.
Sezione urbana H, Foglio 3 mappale 163, Sub 67, categoria C/2, Classe 7, Consistenza 77
m², superficie catastale 128 m², rendita Euro 294,28
Sezione urbana H, Foglio 3 mappale 163, Sub 46, categoria C/6, Classe 8, Consistenza 18
m², superficie catastale 22 m², rendita Euro 63,21
Sezione urbana H, Foglio 3 mappale 163, Sub 52, categoria C/6, Classe 1, Consistenza 14
m², superficie catastale 13 m², rendita Euro 15,18
Planimetria catastale
3.3 Destinazione urbanistica e convenzioni
L’immobile in esame, in base al PRG approvato con Delibere di C.C.: - N.3 del 01.03.1993,
Variante approvata con Delibera G.R. N. 2733 del 16.05.1995, ricade in Zona B – Zone ad
uso prevalentemente residenziale ed in particolare in zona B2 n. 294 – Zone edificate sature,
di cui all’Art. 85 delle NTA.
Estratto Variante PRG – TAV. 13.1 29 P.R.G Intero territoriocomunale
CAPITOLO III AREE AD USO PREVALENTEMENTE RESIDENZIALE (ZTO B ZTO C)
Art. 50 Definizione
1. Le aree ad uso prevalentemente residenziale sono le parti di territorio destinate
principalmente alla residenza ed ai relativi servizi.
2. In tali aree, al fine dell'integrazione della residenza con le altre funzioni urbane ad essa
collegate, sono ammesse costruzioni destinate in tutto o in parte a servizi sociali e ricreativi,
istituzioni pubbliche e rappresentative, associazioni politiche, sindacali, culturali e religiose,
attività commerciali e di pubblico esercizio, uffici pubblici e privati, studi professionali,
attrezzature ricettive, laboratori artigiani, purché non rumorosi né comunque classificati
insalubri di prima classe, e in genere tutte le attività che non comportino disturbo e che non
contrastino con il carattere prevalentemente residenziale della zona.
3. Le aree ad uso prevalentemente residenziale si distinguono in:
B1 zone edificate consolidate
B2 zone edificate sature
B3 zone edificate di integrazione e completamento
C1 - zone di espansione di completamento
C1 zone edificate di espansione, integrazione e completamento
C2 zone di espansione di completamento
C2 zone di espansione di nuovo impianto
4. Il PRG prevede, inoltre, la cessione al Comune di alcune fasce di terreno, in fregio alle
strade esistenti e di progetto, ritenute necessarie per la realizzazione degli adeguamenti alla
viabilità.
Art. 52 B2: Zone edificate sature
1. Sono le zone a prevalente destinazione residenziale, completamente edificate in epoca
recente, nelle quali sono possibili interventi di riassetto edilizio, urbanistico e funzionale, con i
limiti di seguito specificati.
2. Negli edifici compresi nelle zone sature, salvo diverse prescrizioni cartografiche, sono
ammesse tutti gli interventi previsti al Titolo III delle presenti Norme, nel limite massimo dei
volumi esistenti, fatta eccezione per quanto previsto al successivo comma 3, lett. b).
3. Ove si proceda a lavori di ristrutturazione, sono consentiti, al fine dell'adeguamento
tecnologico e funzionale dell'edificio, i seguenti lavori:
a) gli ampliamenti volumetrici strettamente necessari ad accogliere impianti tecnici mancanti
o per altre esigenze tecnico-funzionali funzionali per un massimo di mc 150.
b) negli edifici che non superino l'altezza di gronda di ml 10 è possibile la sopraelevazione
delle murature perimetrali e del colmo del tetto per un'altezza massima di ml 0,50, al fine di
rendere abitabili i sottotetti esistenti.
La soprelevazione deve rispettare solamente le distanze minime fissate dal Codice Civile, può
comunque avvenire anche a confine o in aderenza.
4. Nel caso di demolizione con ricostruzione e/o di ristrutturazione totale l’altezza massima
dei nuovi edifici dovrà essere definita in relazione al contesto insediativo degli ambiti limitrofi,
alla presenza di edifici di pregio e/o sottoposti a grado di protezione, al rispetto dei coni di
visuale e di visuali prospettiche significative presenti.
Nell’ambito del progetto edilizio, analoghe attenzioni saranno rivolte alla definizione delle
tipologie edilizie. Le nuove tipologie edilizie dovranno essere realizzate nel rispetto di quelle
presenti e/o originarie dell’ambito di intervento e comunque dovranno essere valutate con
attenzione al contesto urbanistico preesistente.
Per le distanze dai confini potranno essere concesse deroghe, nel rispetto delle distanze
previste dal Codice Civile.
Per le distanze dalle strade dovranno essere rispettati gli allineamenti esistenti e degli edifici
contigui.
5. Negli edifici a destinazione non residenziale, quali gli edifici industriali o vetero industriali,
gli edifici di uso collettivo e simili si potrà operare di regola secondo i criteri definiti dall'art.
21 delle presenti norme, o -in presenza di particolari ragioni obiettive connesse alle
condizioni statiche dell'edificio- con i criteri definiti dall'art. 22.
Sono consentite le ricomposizioni volumetriche nel rispetto dell'impianto e delle singole
tipologie. Per ricomposizioni volumetriche si intendono anche gli "spostamenti" e i riusi di
volumi, compatibili con i caratteri sostanziali del complesso.
6. Fatte salve le prescrizioni contenute nel successivo art. 97, in generale, sono ammessi gli
esercizi di vicinato e le medio-piccole strutture di vendita. Le aree a parcheggio, escluse
quelle relative agli esercizi di vicinato, non sono monetizzabili nel rispetto della L.R. 15/04 e
della DGR 670/05.
7. Sono individuati in grafia di PRG alcune zone e alcuni ambiti nei quali gli interventi sono
assoggettati a obbligo di Pr.Un. (Progetto Unitario) al fine di conseguire una migliore qualità
degli insediamenti, di reperire alcune aree a standard e realizzare alcune opere di
urbanizzazione ritenute indispensabili al fine di sostenere un corretto intervento edilizio ed
urbanistico.
8. Allo scopo di ottenere miglioramenti dell'assetto urbanistico di queste zone, coordinando
sul piano funzionale e morfologico interventi riguardanti più unità edilizie, possono essere
formati consorzi tra proprietari e costituiti Comparti attuativi ai sensi dell’art. 21 della L.R.
11/04 e successive modifiche e integrazioni. Il perimetro del Comparto così costituito va
approvato dal Consiglio Comunale.
In caso di costituzione di Comparto l'indice di edificabilità fondiaria può essere aumentato dal
Consiglio Comunale fino alla misura massima del 25%
Inoltre l’immobile ricade in un centro edificato perimetrato ai sensi dell’Art. 18 della Legge
865/1971 - Programmi e coordinamento per l'edilizia residenziale pubblica.
3.4 Regolarità edilizia e catastale
Dall’ accesso agli atti eseguito in data 10.10.2017 e dalla documentazione consultata si
evince che l’asset immobiliare è stato realizzato in forza dei seguenti atti autorizzativi e
dotato delle seguenti certificazioni:
> PdC Prat. ed. n. 16458 del 09.04.2002 Provvedimento n. 166 del 20/04/2004;
> DIA Prot. 42456 del 06.10.2005, variante n. 1 al PdC Prat. ed. n. 16458 del
09.04.2002 Provvedimento n. 166 del 20/04/2004*;
> DIA Prot. 21914 del 05.06.2006, variante n.2 al PdC Prat. ed. n. 16458 del
09.04.2002 Provvedimento n. 166 del 20/04/2004;
> Rilascio di cointestazione, del PdC n.166, Prot. n. 38209 del 05.10.2006;
> Attestazione corretta esecuzione dell’impianto gas del 07.12.2006;
> Richiesta di rilascio certificato di prevenzione incendi rif. Pratica VV.F 54707 del
07.12.2006;
> Collaudo statico del 28.09.2006;
> Fine lavori del 25.10.2006;
> Richiesta di certificato di agibilità parziale del 26.10.2006 Prat. ed. 10352
*documento non visionato in quanto non reperito in fase di Accesso agli Atti, ma
desunto dalla Relazione tecnico estimativa del 12.12.2006 del Geom. Daniele Casonato.
Dal confronto tra lo stato dei luoghi ed i titoli autorizzativi rilasciati si rileva che l’edificio
risulta essere stato realizzato in conformità a quanto dichiarato con DIA prot. n. 2191 del
05.06.2006, variante n. 2 al PdC Prat. ed. n. 16458 del 09.04.2002 Provvedimento n. 166 del
20/04/2004.
Alla luce di quanto sopra esposto si dichiara la conformità edilizia dell’asset immobiliare
oggetto di analisi.
Dal punto di vista catastale le unità immobiliari oggetto di perizia si dichiara la conformità tra
lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali.
3.5 Regolarità impiantistica
All’interno dell’asset immobiliare sono presenti l’impianto elettrico; la predisposizione
dell’impianto gas; impianto di riscaldamento, presente un solo radiatore nei servizi igienici;
idrico sanitario; impianto di illuminazione di emergenza ed impianto di condizionamento con
elementi terminali rimossi, quali unità esterna e split. Gli impianti risultano dismessi con
elementi terminali mancanti.
Si precisa che dal sopralluogo interno effettuato non è possibile attestare la conformità della
componente impiantistica. Si rimanda all’intervento di un tecnico abilitato ai sensi del D.M.
37/08 ai fini della redazione delle dichiarazioni di rispondenza; se le stesse non potranno
essere rese occorrerà incaricare una ditta con i requisiti di legge per l’adeguamento degli
impianti e l’emissione delle relative dichiarazioni di conformità.
4 VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE
4.1 Considerazioni sull'immobile (swot analysis)
In considerazione a quanto sopra esposto di seguito si riporta un'analisi SWOT per
evidenziare Punti di Forza, Debolezza, Opportunità e Minacce connesse all'immobile
medesimo:
Punti di Forza (Strengths) + Adeguato collegamento con la rete viabilistica esistente +Posizione centrale, di passaggio e ben visibile
Punti di Debolezza (Weaknesses) - Impianti da ripristinare
+ Prossimità ad adeguate infrastrutture viabilistiche Opportunità (Opportunities)
- Congiuntura economica negativa - Mercato immobiliare in flessione Minacce (Threats)
4.2 Valore di Mercato
Ai fini estimativi, per la determinazione del più probabile Valore di Mercato del cespite in
esame, è stata effettuata un’indagine di mercato mirata all’individuazione di beni aventi
caratteristiche analoghe all’asset immobiliare da stimare.
Nel caso in oggetto, l’asset immobiliare in esame è costituito da un negozio, facente parte di
un più ampio fabbricato. L’immobile, in un discreto stato di manutenzione, si sviluppa
principalmente al piano terra del fabbricato, in cui è presente il locale commerciale con
annessa zona ripostiglio e servizi; inoltre dispone di posto auto scoperto sul retro, magazzino
e garage comunicanti al piano interrato accessibile da una rampa posta su via Monte
Cristallo.
Considerata la destinazione d’uso commerciale dell’ u.i. in esame e vista l’analisi di mercato
effettuata ove si è riscontrata una maggior dinamicità verso la vendita, ai fini estimativi si è
ritenuto opportuno procedere attraverso l’adozione del Metodo Comparativo.
Ricercare i comparativi di mercato significa rilevare tramite indagini dirette e indirette sul
mercato i valori degli immobili che abbiano i parametri di caratteristiche edilizie/urbanistiche,
dimensioni e localizzazione simili agli immobili oggetto di intervento.
Le quotazioni di riferimento per la valutazione sono state rilevate attraverso lo svolgimento di
indagini di mercato mirate che sono consistite in:
Indagini dirette svolte sul territorio;
1. Analisi delle offerte di immobili in vendita;
2. Interviste ad operatori locali (Broker);
Consultazione delle risultanze di rilevamenti di mercato effettuati da operatori
qualificati (Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate; Real
Value).
Di seguito si riportano i valori estrapolati dall’interrogazione della banca dati dell’Osservatorio
OMI:
A seguito di opportune indagini, il mercato di zona si è rivelato poco attivo/nullo, pertanto si
è reso necessario estendere la ricerca a tutta la provincia di Treviso dove è stata riscontrata
una discreta offerta di immobili a destinazione commerciale aventi peculiarità costruttive
similari al cespite in esame.
Nella Tabella che segue sono riassunti i dati di confronto rilevati per alcuni immobili offerti in
vendita nel mercato di riferimento:
Tabella delle offerte immobiliari in vendita
Alla luce delle dinamiche di mercato così rilevate, considerata la destinazione d’uso
dell’immobile, il taglio dimensionale il numero di vetrine, la buona visibilità dalla strada
principale, si è ritenuto opportuno attribuire un valore parametrico pari a €/mq 1.250,00.
Stato
Stato
Osservatorio OMI - Anno 2017 I semestre - Locazione
Tipologia Zona Valore Locazione (€/mq/anno)
Periferica/ZONA PERIFERICA:
FRAZIONE DI COSTAESAN
GIACOMO DI VEGLIA
Negozi Ottimo
Osservatorio OMI - Anno 2017 I semestre - Vendita
Tipologia Zona Valore Mercato (€/mq)
Negozi Ottimo Periferica/ZONA PERIFERICA:
FRAZIONE DI COSTAESAN
GIACOMO DI VEGLIA
Destinazione d'uso Dati dim. Coeff. Rett. SLV
mq % mq
Area negozio 103 100% 103
Magazzino 25 50% 13
Box auto 21 50% 10
Posto auto 14 30% 4
162,48 130,17
4.3 Valutazione ai fini assicurativi
Il valore dell’immobile da assumersi ai fini assicurativi contro i rischi d'incendio (costo di
costruzione a nuovo e al netto del valore del terreno) è pari a: € arrotondato.
4.4 Valore di pronto realizzo
La vendita forzata, a differenza del valore di mercato, non affronta la procedura di ordinaria
commercializzazione: si ricorre, infatti, a tale valutazione, ad es., nei casi in cui il proprietario
potrebbe subire un danno finanziario se la proprietà non fosse venduta entro un determinata
scadenza, e tale scadenza configura un periodo troppo breve per garantire un’adeguata
commercializzazione della proprietà.
Sebbene un valutatore possa aiutare un venditore a stabilire il livello di prezzo che nelle
circostanze di vendita forzata dovrebbe essere accettato, si tratta in ogni caso di un giudizio
commerciale e di un riflesso del valore di investimento per quel particolare venditore.
Eventuali rapporti tra il prezzo realizzabile in caso di vendita forzata e il valore di mercato
sono casuali; non si tratterebbe perciò una valutazione effettuabile in anticipo ma in ogni
caso è possibile fornire consulenza su un probabile realizzo in circostanze di vendita forzata.
Il valore iniziale del bene subirà un abbattimento. Tale abbattimento potrebbe derivare: dalla
necessità immediata di vendita con poco tempo a disposizione, da un mercato in quel
determinato momento storico poco attivo, dalla fallita vendita dell’immobile all’asta la quale
può rimanere deserta al primo (ma anche al secondo e oltre) esperimento, ecc.
Il valore di pronto realizzo dell’immobile in esame risulta essere pari a: €
arrotondato.
4.5 CONCLUSIONI
Sulla scorta dell’analisi svolta nei paragrafi precedenti, la stima dell’immobile si attesta a:
VALORE DI MERCATO
AL
20/11/2017
VALORE AI FINI ASSICURATIVI
AL
20/11/2017
VALORE DI PRONTO REALIZZO
AL
20/11/2017
Si segnala, inoltre, che tale giudizio di stima non rappresenta il prezzo di vendita, che è
sempre il risultato di una trattativa tra le parti e che può concretizzarsi in una somma che
può essere anche sensibilmente diversa dal valore di stima, in relazione al particolare e
contingente momento economico.
