oggetto Relazione tecnico-estimativa relativa alla ...

committente:

Comune di Quartu Sant’Elena - Via Eligio Porcu, 141

Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaterritorio.it – P.I. 06455481009 - C.F. 80416110585

Direzione Regionale della Sardegna – Ufficio Provinciale di Cagliari

Via Edwar Jenner 19/21 09121 Cagliari email- [email protected]

oggetto

Relazione tecnico-estimativa relativa alla determinazione

del più probabile valore di mercato di un immobile sito in

via Malta località Pitz’e Serra del Comune di Quartu

Sant’Elena.

Relazione estimativa di un locale commerciale

sito nel Comune di Quartu Sant’Elena

COMMITTENTE Comune di Quartu Sant’Elena – via Eligio Porcu, 141

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Via Edwar Jenner 19/21 091212 Cagliari tel. 07053281 - [email protected]

Relazione tecnico-estimativa relativa alla determinazione del più probabile

valore di mercato di un immobile a destinazione commerciale, ubicato in

via Malta nel comune di Quartu Sant’Elena località Pitz’e Serra.

INDICE

PREMESSA .............................................................................................. 3

PARTE I - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE ........................................... 3

1 Oggetto della stima ........................................................................... 3

2 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE ...................................................... 3

3 Dati identificativi e consistenza ............................................................ 4

3.1 Dati catastali .................................................................................... 4

3.4 Posizione urbanistico-edilizia ........................................................ 6

PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE ............................................................. 7

4 Scopo della stima .............................................................................. 7

CONCLUSIONI ......................................................................................... 18




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PREMESSA

Il Comune di Quartu Sant’Elena con nota 5277 del 14/10/2013 ha chiesto allo scrivente Ufficio la valutazione di alcuni immobili, siti nel proprio territorio e dati in concessione, ai fini di un’eventuale alienazione. Tale consulenza viene resa sulla base dell’accordo di collaborazione siglato in data 10/01/2014, protocollo 36, tra lo scrivente Ufficio e il Comune di Quartu Sant’Elena. La presente stima ha per oggetto un immobile tra quelli inclusi nella richiesta del comune ed esattamente la struttura che ospita un locale pubblico, denominato Bar del Parco, sito all’interno del “Parco Europa” in località Pitz’e Serra, nel comune di Quartu Sant’Elena, tra la via Malta e la via Germania. Fatte le dovute constatazioni, consultati gli atti e la documentazione esibita dall’Ente richiedente, nonché gli atti in possesso allo scrivente Ufficio, si rassegna la sottoesposta perizia di stima. Per l’espletamento dell’incarico affidato si è proceduto al sopralluogo tecnico dell’immobile interessato, in data 07/03/2014 e sono stati inoltre eseguiti tutti gli accertamenti e le verifiche ritenute opportune. Sono state svolte indagini di natura tecnico-economica anche presso operatori dello specifico settore immobiliare, allo scopo di raccogliere gli elementi necessari alla determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire agli immobili in argomento.

PARTE I - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

1 OGGETTO DELLA STIMA

Oggetto della presente relazione di stima è la determinazione del valore venale di un immobile avente destinazione d’uso commerciale, denominato “Bar del Parco”.

2 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE

L’immobile oggetto di stima è localizzato all’interno del Parco Pitz’e Serra, nell’omonimo quartiere che si estende a nord-est dell’abitato. Pitz’e Serra nasce tra gli anni ottanta e gli anni novanta, quando Quartu subì una grandissima crescita demografica. Nello stesso periodo la città vide i suoi abitanti più che raddoppiati, soprattutto grazie alla vicinanza di Cagliari nel cui agglomerato urbano è ormai incorporata.




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La località è accessibile tramite una viabilità regolare e di ottima qualità infrastrutturale alla quale si accede dalla SS. 554.

3 DATI IDENTIFICATIVI E CONSISTENZA

3.1 DATI CATASTALI

L’unità immobiliare interessata, risulta, al Catasto Fabbricati del comune di Quartu Sant’Elena, regolarmente censita e rappresentata graficamente, in capo alla ditta: Comune di Quartu Sant’Elena, per l’intera proprietà, al Foglio 9 mappale 3000, categoria C/1.

3.2 Descrizione e consistenza dell’immobile

L’unità immobiliare oggetto di stima è un edificio articolato su un piano risalente al 2000. Il locale commerciale, che si trova in normale stato di conservazione, si sviluppa interamente al piano terra ed è composto da un’ampia sala interamente chiusa da pareti finestrate, un vano adibito a punto vendita comunicante con un piccolo laboratorio, un servizio igienico per il personale con disimpegno, un ripostiglio, un deposito accessibile esternamente, e un blocco servizi igienici per il pubblico con i relativi disimpegni accessibili solo dall’esterno. Il locale, adibito a bar-pizzeria con annessa sala, è realizzato in muratura, i pilastri sono rivestiti in mattoni a vista di colore chiaro, ha pavimenti misti in gres ceramico per una parte e in cotto per la restante, rivestimento dei servizi igienici di altezza mt. 2,00 in piastrelle di gres e la restante parte in intonaco lavabile, infissi in alluminio, intonaci interni del tipo civile, impianto idrico, impianto elettrico con canalizzazione in parte esterna, solaio in legno su travi in legno e sovrastante




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manto di tegole di tipo “sardo”, la cui pendenza consente di ricavare un piccolo sottotetto per un’altezza media di h. 1,20 m.. La finitura esterna è realizzata con intonaco del tipo civile e trattato con pittura colorata. L’intero edificio si presenta in buono stato di conservazione con un’ottima manutenzione interna ed esterna. Le aperture prospicienti la via Germania e il piazzale intorno evidenziano una perfetta illuminazione naturale degli ambienti e consentono un riscontro d’aria naturale creando un microclima confortevole nelle giornate estive. L’accesso al locale avviene tramite ampie vetrate in ferro. La struttura distributiva dell’immobile e l’utilizzazione dello spazio frontale consente un’apertura dell’immobile verso l’esterno e la disposizione delle aperture ne configura la caratteristica estroversa del locale divenendo così il centro di orientamento e di ritrovo per gli abitanti. Completa il complesso commerciale una vasta area destinata a parcheggio. La localizzazione e la posizione al centro del quartiere di Pitz’e Serra, all’interno del Parco, rendono il locale appetibile dal punto di vista commerciale. Attualmente l’attività commerciale del locale risulta inattiva.

3.3 Consistenza

La consistenza è stata calcolata, ai sensi del DPR 138/98, sulla scorta della planimetria catastale presente nell’archivio dell’Agenzia. In fase di sopralluogo sono state verificate misure a campione che hanno confermato la rispondenza della planimetria. Ai fini valutativi, si è assunto quale parametro tecnico unitario di misura la “superficie commerciale ragguagliata”, calcolata secondo quanto previsto dal D.P.R. 138/98 per lo specifico segmento di immobili a destinazione commerciale dove è prevista la seguente valorizzazione:

� 100% della superficie dei vani principali e degli accessori diretti comprensiva delle murature interne e perimetrali;

� 50% della superficie delle pertinenze accessorie comunicanti direttamente con l’unità immobiliare;

� 10% delle superfici scoperte quali giardini e cortili fino a un massimo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti; il 2% per le superfici eccedenti tale limite.

Nel caso specifico la superficie lorda calcolata è, in cifra tonda, di m2 137,00.

La ditta Alhambra di Gravellino Paolo ottiene la concessione del diritto di superficie dell’area derivante dalla lottizzazione “Pitz’e Serra C/1” con atto pubblico




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del 06/03/2000 Rep. n° 80329 trascritto a Cagliari in data 24/03/2000 n° 68, previa delibera n° 109 del 03/05/1977 del Consiglio Comunale per la realizzazione di un locale pubblico denominato “Bar del Parco” con annesso cortile di pertinenza. La superficie totale del terreno risulta pari a 1.202,00 mq, l’area coperta è di 145,00 mq, e l’area di pertinenza 1.057,00 mq. L’area sulle quale viene realizzato il locale, è pervenuta al Comune in seguito alla convenzione della lottizzazione “Pitz’e Serra” del 17/06/1977 con Rep. n° 35 registrato a Cagliari il 15/11/1977, rep. n° 12306, atto del 18/04/1978, rep. n° 68 registrato a Cagliari al n° 6194 del 23/05/1978, e successivo atto del 16/09/1983, rep. n° 61 registrato a Cagliari il 20/09/1983. Nella concessione è indicata la durata di venticinque anni, ma da notizie fornite daio funzionari dell’Ufficio Patrimonio del Comune (ing. R. Porcu) questa è venuta a decadere causa il fallimento della ditta concessionaria e pertanto il Comune di Quartu Sant’Elena è rientrato in possesso dell’immobile in oggetto.

3.4 Posizione urbanistico-edilizia

L’area di sedime ricade nel vigente strumento urbanistico (PUC) del comune di Quartu Sant’Elena, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n° 9 del 11/01/2000, in zona “C Espansione” sottozona C*. l’immobile rientra all’interno del Piano di Lottizzazione denominato “La Residenza”, convenzionato con rep. n° 86241 del 29/12/1994. Le norme tecniche di attuazione per tale zona prevedono:

Art. 9 Le Zone Omogenee “C”.

Le Zone Omogenee “C” destinate all’espansione urbana residenziale di Quartu S.Elena sono ben distinguibili in tre tipi di Sottozone: C*- Consolidate, C**- In fase di integrazione, C.E e C.F./Sobborghi-Giardino.

“C* - Consolidate”

Si tratta degli ambiti coperti da Piani di Lottizzazione virtualmente definiti sia mediante gli strumenti convenzionali, sia dal punto di vista dell’edificazione e delle relative cessioni di spazi pubblici. Art. 10 - “C* - Consolidate”

Si tratta del settore urbano dell’espansione di Sud-Ovest, formato da ambiti coperti da Piani di Lottizzazione virtualmente definiti sia mediante gli strumenti convenzionali, sia dal punto di vista dell’edificazione e delle relative cessioni di spazi pubblici. Il PUC conferma le previsioni degli strumenti attuativi vigenti. In particolare conferma i seguenti parametri urbanistici ed edilizi: * indice di fabbricabilità territoriale: non superiore a 1,5 mc/mq * altezza massima: 20 m * distacchi dai confini: non minori di 5 m e di ½ dell’altezza dell’edificio più alto * distacchi tra edifici: non minori di 10 m e dell’altezza dell’edificio più alto * cessioni per servizi: 18 mq/100 mc complessivi.




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Solo per le aree che abbiano complessivamente estensione non superiore a 2000 mq. e per porzioni di tessuti edilizi totalmente interclusi da zone “C” di espansione già dotate di piani attuativi approvati in via definitiva, è consentita la monetizzazione delle cessioni per servizi.

PARTE II - PROCESSO DI VALUTAZIONE

4 Scopo della stima

Come anticipato in premessa, lo scopo della presente consulenza è la determinazione del valore di mercato degli immobili in questione in relazione ad una possibile alienazione.

4.1 Criterio e metodologia estimativa adottata

Il più probabile valore di mercato rappresenta la stima di quella somma di denaro con la quale, alla data di riferimento della valutazione, un determinato immobile potrebbe essere scambiato, dopo una adeguata fase temporale di commercializzazione, in una contrattazione tra due soggetti (compratore e venditore) entrambi disposti alla transazione, non vincolati da particolari rapporti ed in grado di assumere le decisioni con eguale conoscenza, prudenza e senza coercizione.




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Definito lo scopo della stima occorre individuare la metodologia da adottare e l’approccio più adatto. Le metodologie utilizzate per determinare il valore di mercato di un bene immobile sono essenzialmente di due tipi: • la metodologia diretta, utilizza procedimenti sintetici ed è basata sulla

comparazione. Tale metodo comparativo può essere applicato attraverso diversi procedimenti che possono essere monoparametrici, pluriparametrici, deterministici o probabilistici;

• la metodologia indiretta utilizza procedimenti analitici ed è basata sulla ricerca indiretta del valore di mercato tramite l’analisi di altri fattori significativi del bene oggetto di stima quali ad esempio la redditività o l’analisi dei fattori produttivi che concorrono alla produzione del bene stesso.

Nella realtà, per quanto siano molteplici e differenti le ragioni per le quali è necessario effettuare la stima di un bene, i possibili approcci sono fondamentalmente di tre tipi: • L’approccio di mercato che permette di stimare il valore del bene sulla base dei

prezzi di beni simili per cui abbiamo notizia di una transazione in un periodo contemporaneo a quello della stima;

• l’approccio del costo che permette di stimare il valore di un bene attraverso il calcolo analitico del costo (costo di costruzione, di trasformazione, ecc) da sostenere per riprodurre o ricostruire un bene esistente opportunamente ridotto per tenere conto della vetustà e dell’obsolescenza funzionale. Tale approccio si basa sul principio economico della surrogazione di un bene in quanto un acquirente razionale non sarebbe disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al costo che dovrebbe sostenere per riprodurre un bene sostitutivo uguale a quello acquistato;

• l’approccio finanziario (o reddituale) che permette di determinare il valore di un bene in base alla sua capacità di generare un reddito. I flussi di cassa futuri (positivi e negativi) che possono essere prodotti dal bene devono essere attualizzati mediante il più appropriato tasso di sconto per poter determinare il valore in un determinato istante coincidente con quello della stima. Tale approccio è forse il metodo maggiormente utilizzato nelle valutazioni a livello internazionale per quanto, in realtà, piccoli errori nella determinazione del tasso di sconto possono portare a rilevanti scostamenti nel valore stimato.

Considerato lo scopo della valutazione si ritiene che il criterio di stima all’uopo indicato, per la determinazione del valore venale del bene da porre a base di calcolo del procedimento suddetto, possa essere il metodo estimativo adottato principalmente da questa Agenzia derivato dal “M.C.A.” (Market Comparison Approach). Il M.C.A. è un metodo comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di mercato di un immobile può essere concepito come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno legato ad una specifica caratteristica apprezzata dal mercato.




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4.2 Andamento del mercato immobiliare

Per l’esame dell’andamento del mercato immobiliare si è fatto innanzitutto ricorso ai dati raccolti dall’Osservatorio Immobiliare di questa Agenzia e pubblicati a cura dell’Ufficio Studi dell’OMI. In particolare l’O.M.l. analizza il mercato servendosi di alcuni indicatori generali: - NTN = numero di transazioni normalizzate, cioè rapportate alla quota di proprietà trasferita (un atto che trasferisce una quota di proprietà di un immobile pari a 1/2 equivale a 1/2 transazione); - IMI = NTN/stock = rapporto fra il numero di transazioni normalizzate, realizzate in un periodo di tempo, con riferimento a immobili di specifica destina-zione e il numero di unità immobiliari con tale destinazione (stock) presenti nella banca dati catastale in quel periodo. Di seguito si riportano i dati rilevati negli ultimi due anni suddivisi per semestre.

semestre Residenziale Commerciale Terziario Produttivo Altro

1^2012 Stock 33509 2187 750 n.d. 17245

NTN 218,02 6,75 7 n.d. 147,18

IMI % 0,651 0,309 0,933 n.d. 0,853

2^2012 Stock 33509 2317 760 293 17245

NTN 195,05 13 2 0 130,59

IMI % 0,582 0,561 0,263 0 0,757

1^2013 Stock 33718 2196 739 n.d. 17416

NTN 182,79 4,25 5 1 137,75

IMI % 0,542 0,194 0,677 n.d. 0,791

2^2013 Stock 33718 2327 749 300 17416

NTN 178,03 4,17 5 1 124

IMI % 0,528 0,179 0,668 0,333 0,712

Come si evince dai dati esposti il volume di scambio degli immobili risulta limitato per il settore commerciale (normalmente in un comune con volume di scambio buono il valore IMI è superiore al 1%) e denota il particolare momento di difficoltà che sta attraversando il mercato immobiliare dovuta alla crisi economica di questi ultimi anni.

4.1 Metodo MCA

Prevede le seguenti fasi a) Analisi del mercato per la rilevazione dei dati economici recenti relativi ad

immobili (comparables) appartenenti allo stesso segmento di mercato dell’immobile da stimare (subject). L’indagine di mercato per la costituzione del campione di riferimento è rivolta a:

� dati storici di beni simili oggetto di compravendita

b) Individuazione delle caratteristiche differenziali – generali e specifiche degli




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immobili venduti od offerti, assunti come riferimento (comparables), rispetto all’immobile oggetto di valutazione (subject).

c) Test di ammissibilità dei comparables, inteso come verifica della loro sufficiente omogeneità rispetto al subject, in relazione alle caratteristiche generali (natura del dato, classe di superficie e localizzazione), rispetto a un range di ammissibilità individuato a partire dall’intervallo di valori O.M.I. registrato nella zona in cui ricade il subject, per immobili tipologicamente analoghi, nel semestre più prossimo al momento della stima, allargato in funzione dei costi medi di ristrutturazione.

d) Redazione della tabella dei dati nella quale tradurre in punteggi e quantità le caratteristiche specifiche dei comparables ammissibili e del subject.

e) Stima dei prezzi marginali delle caratteristiche dei comparables ammissibili, intesi come misura della quantità di prezzo che il conduttore ordinario è disponibile a versare in più per ciascuna caratteristica.

f) Determinazione del prezzo di mercato richiesto attraverso:

� la stima – mediante i prezzi marginali – dei valori di mercato dei comparables “corretti”, variando le loro caratteristiche per renderle analoghe a quelle del subject;

� il calcolo del valore di mercato medio corretto;

� il calcolo dello scostamento percentuale dei singoli valori corretti dal valore medio;

� la eliminazione dei comparables che presentano uno scostamento dalla media maggiore del 15%;

� la stima del prezzo del subject per conciliazione dei valori corretti superstiti, ritenuti attendibili.

Di seguito si sviluppa il procedimento descritto.

4.1.a - Indagine di Mercato e costituzione del campione

La tipologia edilizia in esame ha permesso la formazione di un campione valido e gli

elementi acquisiti sono risultati utili allo scopo. Essi, infatti, sono stati ricavati da

indagini di mercato con acquisizione di atti di vendita, la ricerca di compravendite

di beni similari non ha prodotto risultati sufficienti nella zona di appartenenza del

subject pertanto la ricerca è stata estesa alle zone limitrofe, in particolare al centro

storico, che per caratteristiche morfologiche, ambientali e socio-economiche si

possono ritenere assimilabili alla zona del bene in oggetto.

Di seguito si riportano gli elementi riscontrati utilizzati come comparables:

1. Locale commerciale, della consistenza di mq 68 di superficie commerciale, oggetto di vendita con atto notaio Alberto Floris del 29/03/2012, rep.




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69093; ad un prezzo di €/mq. 1.029,41. 2. Locale commerciale, della consistenza di mq 90 di superficie commerciale,

oggetto di vendita con atto notaio Antonio Galdiero del 25/07/2012, rep. 41174; ad un prezzo di €/mq. 1.666,67.

3. Locale commerciale, della consistenza di mq 38 di superficie commerciale, oggetto di vendita con atto notaio Pier Franco Princivalle del 27/02/2012, rep. 39600; ad un prezzo di €/mq. 1.184,21.

4. Locale commerciale, della consistenza di mq 38 di superficie commerciale, oggetto di vendita con atto notaio Ernesto Q. Bassi del 22/02/2013, rep. 99112; ad un prezzo di €/mq. 1.315,79.

5. Locale commerciale, della consistenza di mq 76 di superficie commerciale, oggetto di vendita con atto notaio Antonio Galdiero del 10/09/2012 rep. 41283; ad un prezzo di €/mq. 1.447,37.

4.1.b - Esame delle caratteristiche degli immobili “comparables”.

I dati identificativi degli immobili oggetto di comparazione e le relative caratteristiche tecnico-economiche significative ai fini della comparazione sono riportate nella tabella riassuntiva, detta “Scheda degli Elementi di Comparazione” (vedi all. 1): questa, oltre a raccogliere in forma sintetica tutti i dati utili inerenti i comparables, riporta le caratteristiche dell’immobile oggetto di stima ovvero del subject.

4.1.c - Test di ammissibilità

Il presupposto fondamentale del procedimento comparativo e quindi anche del M.C.A. è che si disponga di un campione significativo di immobili confrontabili con quello in stima, di cui siano noti i dati economici, siano stati oggetto di commercializzazione in epoca nota ed in un intervallo di tempo prossimo alla data di stima, appartengano alla stessa zona omogenea di mercato e posseggano superfici principali appartenenti alla stessa classe di superficie. Operativamente non sempre è possibile costituire un campione di immobili di riferimento ideale in quanto, nel caso di compravendita, si dispone di pochi prezzi, talvolta riferiti a periodi con andamenti del mercato immobiliare diversi. In questi casi si possono prendere in considerazione anche offerte di vendita. Inoltre, per integrare il campione di riferimento, spesso si ricorre a immobili che non appartengono alla stessa zona omogenea di mercato, pertanto l’effetto della localizzazione non è riconducibile ad un’unica legge di variazione. Per verificare che le disomogeneità riscontrate fra le caratteristiche dei comparables e quelle del subject non siano tali da rendere inaffidabile il confronto, si rende necessario, dopo aver effettuato la comparazione, filtrare il campione selezionato, rispetto alle caratteristiche rappresentate da natura del dato (offerta o contratto), epoca del dato, localizzazione urbana generale e classe di consistenza, al fine di eliminare quei dati che, per la loro natura, potrebbero risultare non sufficientemente idonei a fornire una corretta espressione del mercato immobiliare




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di riferimento. Per quanto riguarda la natura del dato, dalle offerte occorrerà apportare una detrazione percentuale (variabile da caso a caso, anche fino al 10%) per tenere conto del presumibile margine di trattabilità del prezzo di mercato: ∆V0 = KT x Viniziale; Per quanto concerne le caratteristiche epoca del dato e localizzazione urbana generale, si fa di solito riferimento ai valori centrali dell’intervallo delle quotazioni OMI per la tipologia considerata. Per valore centrale dell’intervallo OMI s’intende la media aritmetica del valore massimo e minimo relativi alla tipologia considerata. Si procede, quindi, a un’omogeneizzazione del campione rispetto all’epoca del dato alla zona di ubicazione mediante le seguenti operazioni:

o si riallineano cronologicamente i prezzi mediante un coefficiente dato dal rapporto tra il valore centrale OMI riferito all’epoca della stima e l’analogo valore riferito all’epoca del dato del comparable;

o si riallineano i prezzi unitari degli immobili situati in zone diverse da quella dell’immobile in stima, mediante un coefficiente dato dal rapporto tra il valore centrale OMI della zona dell’immobile in stima ed il valore centrale OMI della diversa zona in cui ricade l’immobile di confronto.

Relativamente alla caratteristica classe di consistenza si procede alla correzione di ciascun prezzo in ragione della seguente formula: ∆VC = V x (k -1) = V x (kS / kC – 1) In cui: kS = coefficiente di consistenza del subject kC = coefficiente di consistenza di ciascun Comparable La somma algebrica dei prezzi e delle correzioni ∆V determinate in relazione alle predette caratteristiche generali conduce ai prezzi/valori corretti VC’, da cui desumere (rapportandoli alle loro superfici) i valori unitari corretti VC dei comparables, che dovranno essere sottoposti al test di ammissibilità, tramite cui si verifica che i prezzi/valori unitari VC dei comparables, parzialmente corretti, ricadano nell’intervallo dei valori di mercato OMI della zona in cui è compreso l’immobile oggetto di stima. Poiché l’intervallo OMI determinato si riferisce a immobili in stato “normale”, il “range” dovrà essere opportunamente ampliato per tener conto, dell’eventuale presenza tra i comparables di immobili in stato “ottimo” o “scadente”. I comparables risultati ammissibili saranno utilizzati come riferimenti nelle successive operazioni estimali. Sulla base di questo procedimento, è stata costruita la tabella riassuntiva del Test di Ammissibilità riferita al caso in esame (vedi all. 2).

4.1.d - Redazione della “Tabella dei dati”

Le caratteristiche, che generalmente intervengono nella formazione del prezzo di un immobile, possono essere quantitative o qualitative. Le caratteristiche quantitative di un immobile sono misurate in base ad una consistenza fisica, mediante una specifica unità di misura corrente (metri quadri,




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percentuale, numero, ecc.), e la loro entità può essere misurata secondo una scala cardinale continua o discreta. Le caratteristiche qualitative di un immobile possono distinguersi in:

o qualitative ordinabili, quando la loro entità può essere apprezzata per gradi in base alla attribuzione di pregi o difetti secondo scala cardinale discreta mediante appositi nomenclatori (ad esempio: scadente – normale – ottimo);

o qualitative non ordinabili, quando la loro entità può essere determinata attraverso una misura dicotomica di una scala nominale (ad esempio: presente – non presente).

L’entità con cui una caratteristica è presente nell’immobile (nel caso di caratteristica quantitativa) ovvero il grado con il quale essa è posseduta (nel caso di caratteristica qualitativa) determina l’entità del prezzo componente corrispondente, essendo questo legato alla quantità o al grado della relativa caratteristica del cosiddetto “prezzo marginale”, che, come si vedrà in seguito, esprime per definizione la variazione di quello totale al variare della caratteristica stessa. Nella tabella dei dati si riportano i valori numerici associati alle caratteristiche possedute:

o nel caso di caratteristica quantitativa si riporta il valore numerico che esprime la quantità di quella caratteristica posseduta dall’immobile; (ad esempio i metri quadri di superficie ragguagliata);

o nel caso di caratteristica qualitativa si trascrive il punteggio associato al nomenclatore che esprime il grado con il quale la caratteristica è posseduta dall’immobile.

Le caratteristiche considerate per lo scopo sono le seguenti: C1 - Caratteristiche complessive dell'immobile/complesso immobiliare. Si tiene conto delle caratteristiche architettoniche e dello stato di manutenzione complessivo dell’immobile. È una caratteristica di tipo qualitativa e si definisce secondo la seguente scala: scadente, normale, ottima a cui si associano rispettivamente i punteggi 0, 1, 2. C2 - Superficie ragguagliata Si riporta la consistenza commerciale determinata dalla omogeneizzazione delle superfici principali ed accessorie elencate e dettagliate secondo le tipologie previste dal DPR 138/98. C3 – Localizzazione Rappresenta l’apprezzamento del mercato in dipendenza della posizione considerata più o meno pregiata dell’immobile. In particolare la localizzazione si definisce:

o scadente, nel caso in cui l’immobile ricada all’interno di un ambito territoriale caratterizzato da una ridotta presenza di attività commerciali;

o normale, nel caso in cui l’immobile ricada all’interno di un ambito caratterizzato da una buona presenza di tali attività sufficienti per le necessità degli abitanti della zona;

o ottima, nel caso in cui l’immobile ricada all’interno di un ambito caratterizzato da una rilevante presenza di attività commerciale in grado di




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creare un polo di attrazione anche per potenziali utenti provenienti da altre zone sia della provincia che fuori della stessa.

Il punteggio da associare al nomenclatore C3 è il seguente: scadente = 0, normale = 1, ottima = 2. C4 – Funzionalità distributiva Rappresenta la suddivisione degli spazi all’interno dell’immobile; in particolare i nomenclatori sono così definiti:

o scadente, nel caso si riscontri una distribuzione degli spazi interni che non rispetta gli standard di architettura tecnica di interni richiesti per la tipologia in esame;

o normale, nel caso si riscontri una distribuzione degli spazi interni rispondente agli standard di architettura tecnica di interni richiesti per la tipologia in esame;

o ottima, nel caso si riscontri una distribuzione degli spazi interni al di sopra degli standard di architettura tecnica di interni richiesti per la tipologia in esame.

Il punteggio da associare al nomenclatore C4 è il seguente: scadente = 0, normale = 1, ottima = 2. C5 – Dotazione impiantistica Tiene conto della tipologia degli impianti tecnologici cui sono dotati i locali. I nomenclatori sono così definiti:

o scadente, nel caso si riscontri una dotazione impiantistica insufficiente; o normale, nel caso si riscontri una dotazione impiantistica adeguata alla

destinazione dell’immobile in esame; o ottima, nel caso si riscontri una dotazione impiantistica al di sopra degli

standard previsti per la tipologia dell’immobile in esame. Il punteggio da associare al nomenclatore C5 è il seguente: scadente = 0, normale = 1, ottima = 2. C6 – Stato manutentivo Tiene conto del complessivo stato di manutenzione e conservazione dell’immobile. I nomenclatori sono così definiti:

o scadente, nel caso si riscontri un cattivo stato di conservazione e manutenzione;

o normale, nel caso si riscontri un normale stato di conservazione e manutenzione dell’immobile in relazione alla vetustà dello stesso;

o ottima, nel caso si riscontri uno stato ottimo di conservazione e manutenzione.

Il punteggio da associare al nomenclatore C6 è il seguente: scadente = 0, normale = 1, ottima = 2. C7 – Dotazione di parcheggi Tiene conto della dotazione di spazi destinabili a parcheggio, interni e/o esterni, di pertinenza dell’immobile. I nomenclatori sono così definiti:




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o scadente, nel caso in cui la presenza di spazi destinabili a parcheggio sia ritenuta insufficiente;

o normale, nel caso in cui la presenza di spazi destinabili a parcheggio sia adeguata alla tipologia dell’immobile in esame;

o ottima, nel caso in cui vi sia una buona presenza di spazi destinabili a parcheggio tale da conferire pregio all’immobile in esame.

Il punteggio da associare al nomenclatore C7 è il seguente: scadente = 0, normale = 1, ottima = 2. I punteggi e i valori determinati per le caratteristiche dei comparables ammissibili e per il subject sono riportati nella “Tabella dei dati” (vedi all. 3). In tale tabella, le caratteristiche quantitative sono semplicemente trascritte, mentre per quelle qualitative va trascritto il punteggio corrispondente al grado che la caratteristica possiede. Per le caratteristiche sopra specificate i nomenclatori e i punteggi sono quelli forniti dal manuale della banca dati OMI: scadente, normale, ottimo a cui si associano, rispettivamente, i punteggi 0, 1, 2

4.1.e - Prezzi marginali

Definita la tabella dei dati, si procede con il calcolo – per ciascuna caratteristica –

dei prezzi marginali, intesi come la quantità di prezzo che l’acquirente ordinario è

disponibile a corrispondere per un’unità con una caratteristica in più posseduta

dall’immobile e ritenuta appetibile dal mercato. Operativamente, per quantificare i

prezzi marginali delle singole caratteristiche, si fa riferimento al prezzo unitario

minimo (PU min), nel caso della caratteristica consistenza, oppure al prezzo del

singolo comparable (Pmi) per le altre caratteristiche. Per queste ultime, in

particolare, il prezzo marginale sarà determinato applicando al prezzo complessivo

del comparable i coefficienti K (rapporti mercantili, costi unitari, coefficienti dedotti

dalla letteratura) come di seguito esplicitato.

C1 - Caratteristiche complessive dell'immobile/complesso immobiliare

L’effetto economico di tale caratteristica si ritiene che non possa superare, in

condizioni ordinarie, il 10% del prezzo complessivo dell’immobile nel passaggio da

un punteggio a quello successivo. Il corrispondente prezzo marginale sarà:

Pm1 = KC1 x PCi

con KC1 ≤ 0,10

C2 - Superficie ragguagliata

Il prezzo marginale per tale caratteristica viene assunto pari a PC min che costituisce il minimo tra i prezzi unitari, dopo le correzioni di cui al test di ammissibilità, di tutti gli immobili di confronto del campione selezionato (PCi).

C3 – Localizzazione




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Il prezzo marginale corrispondente a tale caratteristica sarà pari a:

Pm3 = KC3 x PCi.

Il coefficiente KC3 individua il diverso apprezzamento che il mercato attribuisce alla location del bene considerato rispetto ad un diversa location sita anch’essa nell’ambito della stessa zona O.M.I. di riferimento. Per tale ragione il coefficiente KC3 dovrà rappresentare, a parità delle altre caratteristiche, lo scarto percentuale che il mercato apprezza tra una location e l’altra. L’effetto economico di tale caratteristica si ritiene che non possa superare, in condizioni ordinarie, lo scarto percentuale tra il valore massimo e il valore centrale OMI relativo alla zona del subjet (KC3 max = ((VOMI max/VOMI centrale) – 1).

In questo caso il coefficiente KC3 = 0,10.

C4 – Funzionalità distributiva

Il prezzo marginale corrispondente a tale caratteristica sarà in generale pari a:

Pm4 = KC4 x PCi.

Il coefficiente KC4, individua, in base alla funzionalità distributiva del comparable rispetto a quella del subject, il diverso apprezzamento del mercato.

Pertanto, il coefficiente KC4 rappresenta, a parità delle altre caratteristiche, lo scarto che il mercato apprezza tra differenti orientamenti prevalenti degli immobili. Nel caso in argomento si è valutata l’incidenza di questa caratteristica pari a KC4 = 0,10.

C5 – Dotazione impiantistica

Il prezzo marginale corrispondente a tale caratteristica sarà in generale pari a:

Pm5 = KC5 x PCi. Il coefficiente KC5, individua, in base alla dotazione impiantistica del comparable rispetto a quella del subject, il diverso apprezzamento del mercato. Pertanto, il coefficiente KC5 rappresenta, a parità delle altre caratteristiche, lo scarto che il mercato apprezza tra differenti dotazioni impiantistiche. Nel caso in argomento si è valutata l’incidenza di questa caratteristica pari a KC5 = 0,10.

C6 – Stato manutentivo

Il prezzo marginale dipendente dallo stato manutentivo dell’unità immobiliare si ricava dal costo medio unitario complessivo (Cc), eventualmente deprezzato, delle opere necessarie a far passare l’immobile da uno stato all’altro nella misura dei costi unitari desunti da pubblicazioni specializzate (“Prezziario Tipologie Edilizie –curato dal Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano, ed. DEI) maggiorato per tenere conto dei costi indiretti, detto costo unitario è il corrispettivo di valore per unità di superficie, quindi:

Pm6 = KC6 x SC subject




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Dove KC6 è il costo medio unitario complessivo(€/mq) maggiorato dei costi indiretti e SC subject è la superficie commerciale dell’unità oggetto di stima. Pertanto, il coefficiente KC6 rappresenta, a parità delle altre caratteristiche, lo scarto che il mercato apprezza tra differenti stati di conservazione e manutenzione. Nel caso in argomento si è valutata l’incidenza di questa caratteristica pari a KC6 = €/m2 300,00.

C7 – Dotazione parcheggi

Il prezzo marginale corrispondente a tale caratteristica sarà in generale pari a: Pm7 = KC7 x PCi.

Il coefficiente KC7, individua, in base alla possibilità di trovare parcheggio nelle immediate vicinanze del comparable rispetto a quella del subject, il diverso apprezzamento del mercato. Pertanto, il coefficiente KC7 rappresenta, a parità delle altre caratteristiche, lo scarto che il mercato apprezza per la presenza o meno di parcheggi in prossimità del subject. Nel caso in argomento si è valutata l’incidenza di questa caratteristica pari a KC7 = 0,05.

4.1.f Sintesi valutativa e verifica dei risultati

Le operazioni di valutazione a questo punto consistono nella determinazione delle

differenze di quantità o punteggio fra le caratteristiche del subject e quelle di

ciascun comparable ammissibile come risultano nelle “Tabelle dei dati” (vedi all. 4), e nel moltiplicare algebricamente tale differenza per i corrispondenti prezzi

marginali individuati. Infatti, la relazione di base della comparazione nel Market

Comparison Approach è:

variazione di prezzo = prezzo marginale x differenza di quantità

del comparable della caratteristica o punteggio

Si tratta in pratica di variare il prezzo del comparable supponendo che ciascuna

caratteristica vari fino ad assumere la stessa quantità (o lo stesso punteggio) che

possiede il subject. Alla fine del processo si otterrà per ciascun comparable il prezzo

a cui esso sarebbe stato pagato se avesse avuto le stesse caratteristiche del

subject.

Sommando algebricamente, per ciascun comparable, al prezzo corretto in fase di

verifica di ammissibilità (P’), le variazioni di prezzo ∆P originate dall’aver reso tutte

le sue caratteristiche uguali, in quantità o punteggio, a quelle del subject, si ottiene

il cosiddetto valore finale corretto, che rappresenta un possibile valore del subject:

PCfin = P’ + ∑∆P

A questo punto si analizzano i singoli prezzi ottenuti al fine di pervenire

correttamente all’unico valore finale.


s

ito nel Comune di Quartu Sant’Elena

COMMITTENTE C

omune di Q

uartu

Sant’E

lena – via Eligio Porcu, 141

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Direzione Regionale della Sardegna – Ufficio Provinciale di Cagliari Via Edwar Jenner 19/21 091212 Cagliari tel. 07053281 - [email protected]

COMPARABLE N. 1 COMPARAB LE N. 2 COMPARABLE N. 3 C OMPARABLE N. 4 COMPARABLE N. 5DATI GENERALI FABBRICATO

scadente normale X di pregio scadente normale X di pregio scadente normale X di pregio scadente normale X di pregio scadente normale X di pregio scadente normale X di pregio

fuori terra 2 entro terra fuori terra 7 entro terra fuori terra 3 entro terra 1 fuori terra 4 entro terra fuori terra 5 entro terra fuori terra 1 entro terra

c.a. X muratura prefabbricata c.a. X muratura prefabbricata c.a. X muratura prefabbricata c.a. X muratura prefabbricata c.a. X muratura prefabbricata c.a. X muratura prefabbricata

laterocem. X travi in legno altro laterocem. X travi in legno altro laterocem. X travi in legno altro laterocem. X travi in legno altro laterocem. X travi in legno altro laterocem. X travi in legno altro

piana calp. p.non cal. a tetto X piana calp. p.non cal. a tetto X piana calp. p.non cal. a tetto X piana calp. X p.non cal. a tetto piana calp. p.non cal. a tetto X piana calp. p.non cal. a tetto X

scadente normale X ottimo scadente normale X ottimo scadente normale X ottimo scadente normale X ottimo scadente normale X ottimo scadente normale X ottimo

DATI GENERALI UNITA' IMMOBILIARE

con ascens. senza ascen. X con ascens. senza ascen. X con ascens. senza ascen. X con ascens. senza ascen. X con ascens. senza ascen. X con ascens. senza ascen. X

ultimo attico ultimo attico ultimo attico ultimo attico ultimo attico ultimo attico

prezzo € prezzo € prezzo € prezzo € prezzo € repertorio repertorio repertorio repertorio repertorio repertorio69.093 41.174 39.600 99.112 41.283

agenzia / privatoscheda OMI / stima AdT

datanotaio data notaio data notaioatto di C/V 29/03/2012 Floris 25/07/2012 Galdiero 27/02/2012 Princivalle

Natura dato data10/09/2012 Galdiero22/02/2013 Bassi

2.200 22002.100 2.100

notaio data notaio45.000 50.000 110.000

centrale periferica periferica centra le centraleB1D1 D1

notaio data

valore di compr. massimo (€/mq) 2.200

commercialevalore di compr. minimo (€/mq) 1.400 1.400 1.400 1.400 1400 1.400

2.100

tipologia commerciale commerciale commerciale

Dato economico: prezzo/offerta, stima 70.000 150.000

commercia le commercialefascia periferica

normale

zona O.M.I. B1riferimento epoca (anno/semestre) 2012/1 2012/2 2012/1 2013/1 2012/2 2013/2

D1

DATI O.M.I.

B1

dotazione di parcheggi propri scadente, normale, ottimo scadente scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo normalenormalescadente, normale, ottimo normale

scadente scadente, normale, ottimo scadentenormalenormalenormale scadente, normale, ottimo

scadente, normale, ottimo

scadente, normale, ottimoscadente, normale, ottimo

dotazione impiantistica scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo normalenormale scadente, normale, ottimonormale scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo

scadente, normale, ottimo

localizzazione scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo normalefunzionalità distributiva scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo

normale scadente, normale, ottimonormale scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo

scadente, normale, ottimo normalenormale

scadente, normale, ottimo normalescadente, normale, ottimo normalestato manutentivo scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo normale scadente, normale, ottimo

caratteristiche Superficie ragg. (DPR 138/98) 68 90 38 38 76 137

livello di piano piano piano piano piano piano piano

T T T T T T

rendita categoria mqmq rendita categoria renditamq rendita categoria mq

30 345 3 9 998

dati censuari categoria mq rendita categoria mq rendita

13 31

categoria

9 30002059 970 52

foglio particella subalterno fogliosubalterno foglio particella subalterno

30 71059 9

via Vittorio Emanuele via Germaniavia G. B. Vico via Alagon

identificativi foglio particella subalterno foglio particella subalterno foglio particella particella subalterno

toponimo via Regina Margherita via Portogallo

1968 20001977 19671983anno costruzione presunto 1967

Tabella calcolo del M.C.A. - SCHEDA DI COMPARAZIONE ALLEGATO N. 1SUBJECT

strutturasolaicoperturastato manutentivo

comune di Quartu Sant'Elena comune di Quartu Sant'Elena

qualità architetturan. elevazioni

comune di Quartu Sant'Elena comune di Quartu Sant'Elena comune di Quartu Sant'Elena comune di Quartu Sant'Elena

Elaborati re

lativ

i al M

CA:




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Via Edwar Jenner 19/2

1 091212 Cagliari tel. 07053281 - [email protected]

categoria

natura del

dato

epoca e

localizzazione

OMI

classi

di

consistenza

min 1.400 €/mq € 1.100,00

max 2.100 €/mq

300 € 2.400,00

300

COMPARABLE n. 1 COMPARABLE n. 2 COMPARABLE n. 3 CO MPARABLE n. 4

SI SI

RISULTATO TEST AMMISSIBILITA' NO 1.666,67€ 1.184,21€ 1.279,24€ 1.407,16€

90 38 38 76

Valore massimo ammissibile

valore unitario corretto PA' CI €/mq 1.000,82 1.666,67

TEST DI AMMISSIBILITA' COMPARABLE n. 5

superficie totale (D.P.R. 138/98) mq 68

1.184,21 1.279,24 1.407,16dato ammissibile (si / no) testo NO SI SI

Valori di mercato OMI

Valore minimo ammissibile

C" =costo stimato da normale a ottimo €/mqsaggio OMI

C' =costo stimato da scadente a normale €/mq

∆VC = V x (K - 1) € -€ -€

45.000,00€ 48.611,11€ 106.944,44€ PREZZO CORRETTO V'CI = V + ∑∆Vi € 68.055,56€ 150.000,00€

K = KS / KC n° 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000-€ -€ -€

coeff. di superficie comparable K C n° 1,000 1,000coeff. di superficie subject K S n° 1,000 1,000 1,000

1,000 1,000 1,0001,000 1,000

1,00 0,97 0,97 ∆VEL =V x (KEL - 1) € 1.944,44-€ -€ -€

valori OMI medio comparable - V OMImed C €/mq 1.800 1.750 1.750 1.800 1800

1.388,89-€ 3.055,56-€ KEL = VS / VC n° 0,97 1,00

valori OMI medio subject - V OMImed S €/mq 1.750 1750 1750 1750 1750

-€ -€ -€ ∆Vo = KT x VAiniz € -€ -€ coefficiente di trattabilità K T% n° 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

70.000

Tabella di calcolo M.C.A. - SCHEDA TEST DI AMMMISSI BILITA' ALLEGATO N. 2CARATTERISTICHE COMPARABLE n. 1 COMPARABLE n. 2 COMPARABLE n. 3 CO MPARABLE n. 4 COMPARABLE n. 5

150.000 45.000 50.000dettaglio unità di misura

PREZZO INIZIALE € 110.000

scadente 0 normale 1 di pregio 2

scadente 0 normale 1 ottimo 2




scadente 0 normale 1 ottimo 2C7 - Dotaz. parcheggi propri 0 1 0 0

1

1 1

0 1

C6 - Stato manutentivo u.i. 1 1 1 1

C5 - Dotazione impiantistica 1 1

1 1

11 1

1

C4 - Funzionalità distributiva 1 1 1 1 1 1

C3 - Localizzazione 1 1 1

38 76 137C2 - Superficie ragguagliata mq 68 90 38

quantità o numero quantità o numero quantità o numero

C1 - Caratteristica complessiva dell'edificio 1 1 1 1 1 1

caratteristica nomenclatori e punteggi quantità o numero quantità o numero quantità o numero

Tabella di calcolo M.C.A. - SCHEDA DEI DATI ALLEGATO N. 3 COMPARABLE n. 1 COMPARABLE n. 2 COMPARABLE n. 3 CO MPARABLE n. 4 COMPARABLE n. 5 SUBJECT

coeff.

KCi

0,10

1,00

0,10

0,10

0,10

300,00

0,05 7.500,00€ 2.250,00€ 2.430,56€ 5.347,22€ C7 - Dotazione di parcheggi propri PAm7 = KC7 X PAci € 3.402,78€

41.100,00€ 41.100,00€ 41.100,00€ 41.100,00€ C6 - Stato manutentivo dell' u.i. PAm6 = KC6 X PAci € 41.100,00€

15.000,00€ 4.500,00€ 4.861,11€ 10.694,44€ C5 - Dotazione impiantistica PAm5 = KC5 X PAci € 6.805,56€

15.000,00€ 4.500,00€ 4.861,11€ 10.694,44€ C4 - Funzionalità distributiva PAm4 = KC4 X PAci € 6.805,56€

15.000,00€ 4.500,00€ 4.861,11€ 10.694,44€ C3 - Localizzazione PAm3 = KC3 X PAci € 6.805,56€

1.184,21 1.184,21 1.184,21 1.184,21C2 - Superficie ragguagliata valore unitario minimo mq 1.184,21

15.000,00€ 4.500,00€ 4.861,11€ 10.694,44€ C1 - Caratteristica complessivadell'edificio

PAm1 = KC1 X PAci € 6.805,56€

prezzo marginaleprezzo marginale prezzo marginale prezzo marginale prezzo marginale

CARATTERISTICHE simbologia di misura

Tabella calcolo del M.C.A. - SCHEDA DEI PREZZI MAR GINALI ALLEGATO N. 4unità COMPARABLE n. 1 COMPARABLE n. 2 COMPARABLE n. 3 CO MPARABLE n. 4 COMPARABLE n. 5


s

ito nel Comune di Quartu Sant’Elena

COMMITTENTE C

omune di Q

uartu

Sant’E

lena – via Eligio Porcu, 141

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Direzione Regionale della Sardegna – Ufficio Provinciale di Cagliari Via Edwar Jenner 19/21 091212 Cagliari tel. 07053281 - [email protected]

AK= ∆P = AK= ∆P = AK= ∆P = AK= ∆P = AK= ∆P =

S-C AK X P M S-C AK X P M S-C AK X P M S-C AK X P M S-C AK X PM

0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

69 81.710,53 47 55.657,89 99 117.236,84 99 117.236,84 61 72.236,84

0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

1 3.402,78 0 0,00 1 2.250,00 1 2.430,56 1 5.347,22

SAPi

PC

P'C = PC + SAP i

P'C = P'C / SS

∆% ± 15%

€ 180.700,00

MEDIA CORRETTA

Valori Unitari Corretti CONCILIABILI €/mq -€ 1.501,15€ 1.200,63€ 1.228,31€ 1.346,92€ 1.319,26€

ESITO VALORI AMMISSIBILI testo NO SI SI SI SI

-8,99% -6,89% 2,10%scostamento percentuale % -15,25% 13,79%

SI SI SIESITO DEL TEST DI AMMISSIBILITA' testo NO SI

PREZZO CORRETTO FINALE € 153.168,86€ 205.657,89€ 164.486,84€ 168.278,51€ 184.528,51€ MEDIA

prezzo unitario corretto finale €/mq 1.118,02 1.501,15 1.200,63 1.228,31 1.346,92 € 1.319,26

119.486,84€ 119.667,40€ 77.584,06€

PREZZO CORRETTO INIZIALE € 68.055,56€ 150.000,00€

SINTESI VALUTATIVAsommatoria delle correzioni di prezzo € 85.113,30€ 55.657,89€

45.000,00€ 48.611,11€ 106.944,44€

C5 - Dotazione impiantistica €

C6 - Stato manutentivo u. i. €

C7 - Dotazione di parcheggi propri €

C2 - Superficie ragguagliata mq

C3 - Localizzazione €

C4 - Funzionalità distributiva €

C1 - Caratteristica complessiva dell'edificio €

Caratteristica di IN STIMAmisura (SUBJECT)

Tabella calcolo del M.C.A. - SCHEDA TABELLA DI VALUTAZIONE ALLEGATO N. 5

unità COMPARABLE n. 1 COMPARABLE n. 2 COMPARABLE n. 3 CO MPARABLE n. 4 COMPARABLE n. 5 IMMOBILE

oggetto Relazione tecnico-estimativa relativa alla ...

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