Comune di Gambellara (VI) Via Monte Grappa n. 3 (ex Via Giacomini n. 27)

27 novembre 2015 R.G.E. 823/2012

PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA

TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA

SEZIONE: Esecuzioni Immobiliari

Procedura Esecutiva Imm. n. 823/2012 EI

Giudice Dr. Giulio Borella

BANCA POPOLARE DI VICENZA SOC. COOP. PER AZIONI A R.L.

contro

GURMAKH XXX

IL TECNICO: Arch. Barbara Timpano P.zza Carli,2 ASIAGO (VI)

CF. TMPBBR56B50L840D – PI 00814090247

Tel. 0424.64118 fax 0424/64024 cell. 348.7304727

e.mail: barbara.timpano.arch@tiscali.it - pec: archbarbaratimpano@legalmail.it

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SCHEDA SINTETICA ED INDICE

Procedura E.I. n. 823/2012 R.G. promossa da:

BANCA POPOLARE DI VICENZA SOC. COOP. PER AZIONI A R.L.

contro

GURMAKH XXX

Diritto (pag.): 9 Piena proprietà

Bene (pag.): 9 Fabbricato cielo/terra

Ubicazione (pag.): 10 Gambellara (VI) Via Piave n. 3 (ex Via Giacomini n. 27)

Stato (pag.): 15 Insufficiente

Lotti (pag.): 9 Unico

Dati catastali attuali (pag.): 17 N.C.E.U. fg. 6 n.m. 72 Comune di Gambellara

Differenze rispetto al pignoramento (pag.): 9 Nessuna

Irregolarità/Abusi (pag.): 21 - 22 1.000,00€

Vendibilità (pag.): 30 Sufficiente

Motivo (pag.): 15 Tipologia di abitazione senza particolari pregi – contesto

sufficiente

Pubblicità (pag.): 30 Portali telematici – aste giudiziali

Occupazione (pag.): 22 Singh Gurmukh (già Gurmakh Xxx) esecutato + altri

Titolo di occupazione (pag.): 22 -23 Singh Gurmukh (già Gurmakh Xxx)proprietario + altri senza titolo

Valore di stima (pag.): 29 100.000,00€

Prezzo d’asta (pag.): 19 – 30 84.000,00€

Oneri (pag.): 23 - 24 /

APE (pag.): 16 Sì

ALLEGATI :

1 – Planimetria stato reale 8 – Copia atti di provenienza dei beni

2 – Sovrapposizione difformità 9 – Copie concessioni edilizie - grafici di progetto - CDU

3 - Certificazione energetica APE 10 – Ispezioni ipotecarie

4 – Visure catastali attuali e storiche per immobile 11 – Certificato stato civile, residenza storica, e ante meccanizzazione cambio nome e nuovo codice fiscale

5 – Planimetrie catastali Tabella riepilogativa A-B metodo “Cost Approach” di stima

6 – Mappe catastali particelle originali e storiche Elaborato fotografico con coni visivi

7 – Estratto di mappa 1:2000 Ricevute spedizioni perizie

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INDICE:

- SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI pg. 7 - 8

- Cap. 1 - IDENTIFICAZIONE DEI DIRITTI REALI E DEI BENI OGGETTO DEL

PIGNORAMENTO E SOMMARIA DESCRIZIONE pg. 9

- Cap. 2 – ELENCAZIONE ED INDIVIDUAZIONE DEI BENI COMPONENTI E

DESCRIZIONE pg. 10

- Cap. 3 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO pg. 17

- Cap. 4 – SCHEMA SINTETICO E DESCRITTIVO DEL LOTTO pg. 19

- Cap. 5 – RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’IN RELAZIONE AL

BENE PIGNORATO pg. 20

- Cap. 6 – REGOLARITA’ EDILIZIA – URBANISTICA DEL BENE PIGNORATO pg. 21

- Cap. 7 – STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI pg. 22

- Cap. 8 – VINCOLI E ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE pg. 23

- Cap. 9 – VERIFICA SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE pg. 24

- Cap. 10 – VERIFICA ESISTENZA DI PESI E ONERI DI ALTRO TIPO pg. 24

- Cap. 11 – INFORMAZIONI SU SPESE GESTIONE IMMOBILI E PROCEDIMENTI IN

CORSO pg. 25

- Cap. 12 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO E VENDIBILITA’ pg. 25

- Cap. 13 – INFORMAZIONI RESIDENZA E STATO CIVILE pg. 30

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IL TECNICO: Arch. Barbara Timpano P.zza Carli,2 ASIAGO (VI)

CF. TMPBBR56B50L840D – PI 00814090247

Tel. 0424.64118 fax 0424/64024 cell. 348.7304727

e.mail: barbara.timpano.arch@tiscali.it - pec: archbarbaratimpano@legalmail.it

TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA

SEZIONE: Esecuzioni Immobiliari

G.E. Dott. Giulio Borella

OGGETTO: Esec. Imm. n. 823/2012 R.G.

BANCA POPOLARE DI VICENZA SOC. COOP. PER AZIONI A R.L.

contro

GURMAKH XXX

RELAZIONE DEL CTU

Nell’udienza del 23.06.2015 l’Ill.mo Dott. Giulio Borella, Giudice dell’esecuzione nella procedura di cui

all’oggetto, nominava quale perito estimatore, la sottoscritta arch. Barbara Timpano con studio ad Asiago (VI)

in Piazza Carli n.2, iscritta all’Ordine degli Architetti di Vicenza al n. 387, iscritta all’Albo dei Consulenti

Tecnici del Tribunale di Bassano del Grappa al n. 53, libero professionista.

Nell’udienza del 30.06.2015 dopo aver prestato giuramento di rito, alla sottoscritta veniva formulato il quesito

al quale il consulente doveva rispondere e precisamente:

Visti gli art. 568 C.p.c. e 173 bis disp. Att.C.p.c., visto il Vademecum per l’esperto, la check list per

l’esame della documentazione, il modello di scheda sintetica e di perizia, documenti tutti che vengono

consegnati all’esperto, da intendersi ivi richiamati e ai quali si rinvia, il Giudice ha disposto che

l’esperto provveda a compiere tutte le attività nelle dette norme e documenti e, segnatamente:

- Verificare la completezza della documentazione di cui all’art. 567 c.p.c., segnalando immediatamente al

Giudice quelli incompleti, mancanti o inidonei; l’esperto deve procedere al controllo della completezza della

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documentazione depositata ex art. 567 c.p.c. entro 30 giorni dal giuramento, depositando in PCT la relativa

check list;

- Identificare i diritti reali e gli immobili oggetto di pignoramento, ivi compresi i confini e i dati catastali

indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento; al fine

dell’esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto del pignoramento, l’esperto stimatore deve sempre

effettuare una sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari, reperibili anche sul web, con le mappe

catastali elaborate dalla SOGEI. L’esperto deve darne esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente

quesito ed inserire le sovrapposizioni effettuate sia nel testo della relazione, che negli allegati della stessa;

- Nel caso di irregolarità catastali provveda alla regolarizzazione (Docfa), purchè non si tratti di irregolarità

catastali connesse ad abusi edilizi;

- Precisare se vi siano discrasie tra i dati catastali del pignoramento e quelli effettivi all’epoca del

pignoramento stesso, specificando se dette discrasie importino incertezza nell’individuazione dei beni colpiti

dal pignoramento;

- Descrivere gli immobili medesimi, in particolare la tipologia, la conformazione, l’epoca e le

caratteristiche costruttive, lo stato di manutenzione;

- Predisporre certificazione energetica, se assente e necessaria, avvalendosi se del caso di ausiliario;

- Determinare il valore del compendio pignorato, avuto riguardo al diritto sull’immobile in concreto colpito dal

vincolo (usufrutto, piena proprietà, nuda proprietà, superficie, ecc..), esprimendo anche un giudizio finale sulla

concreta appetibilità e possibilità di vendita del bene, in relazione ai luoghi, allo stato, ecc..;

Nel caso si tratti di quota indivisa: valuti se sia possibile procedere alla separazione in natura della quota del

debitore esecutato; ovvero verifichi se il compendio sia comodamente divisibile, predisponendo in tal caso

progetto di divisione, completo con gli eventuali conguagli e le eventuali servitù; ovvero fornisca la

valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita;

- Formare, ove opportuno, uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, ove

necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente

approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

- Verificare la regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro agibilità, acquisendo il

relativo certificato, ed elencare le pratiche edilizie svolte relative all’immobile; in caso dei irregolarità

urbanistiche o edilizie precisi il CTU se gli abusi siano sanabili o meno, specificando, nel primo caso, i costi di

sanatoria, nel secondo il valore dell’area di sedime, meno i costi di abbattimento;

- Verificare lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal

debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione,

e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo

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stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; verificare, in caso di locazione, la congruità del canone,

secondo i parametri di cui all’art. 2923 c.c.;

- Individuare i precedenti proprietari nel ventennio ed elencare ciascun atto di acquisto, con indicazione dei

suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), acquisendo la relativa

documentazione;

- Indicare la presenza di vincoli ed oneri, anche condominiali, gravanti sul bene di cui all’art. 173 bis d.a.c.p.c.

n. 4-5, in particolare l’esistenza di diritti reali non opponibili al creditore ipotecario ex art. 2812 c.c.(il cui

valore deve essere stimato, in quanto saranno cancellati con il decreto di trasferimento), l’esistenza di altri

vincoli o oneri opponibili alla procedura e all’aggiudicatario, le formalità che saranno cancellate a seguito

dell’emissione del decreto di trasferimento (ipoteche, pignoramenti, sequestri, diritti reali di cui all’art. 2812

c.c.);

- Fornisca altresì le seguenti informazioni, utili ai soggetti eventualmente interessati: l’importo annuo delle

spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie), eventuali spese straordinarie già

deliberate ma non ancora scadute, eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia, eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.),

eventuali cause in corso;

- Alleghi alla relazione di stima ampio compendio fotografico del bene, nonché la documentazione raccolta di

cui sopra (tra cui la planimetria del bene, la visura catastale attuale, la copia della concessione o licenza edilizia

e gli atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria, la documentazione inerente il regime

patrimoniale familiare, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; depositi in particolare, ove non

in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione;

- Depositi la perizia in PCT almeno 45 giorni prima dell’udienza, contestualmente depositando copia di

cortesia cartacea per il Giudice in cancelleria, inviando contestualmente al deposito della perizia una copia

della stessa alle parti, presso i rispettivi difensori, all’indirizzo pec dagli stessi dichiarato all’atto della

costituzione, nonché al Custode (IVG);

- Riferisca al Giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando

contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del Giudice su ricorso

della medesima parte, cui aderiscano tutti gli atri creditori;

- Formuli tempestiva istanza di proroga e contestualmente rinvio dell’udienza in caso di impossibilità di

osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì a darne comunicazione alle parti (tenendo conto che

potrà essere concessa, salvo casi eccezionali, una sola proroga, per massimo 60 giorni; per le proroghe

successive si applicherà al compenso la decurtazione di cui all’art. 52 DPR 115/2002;

- Il Giudice autorizza l’esperto:

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a. ex art. 213 c.p.c. ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi documenti

relativi a rapporti di locazione, in possesso del Comune, dell’Ufficio del Registro, della Conservatoria dei

Registri Immobiliari, dell’Ufficio del territorio o del Condominio, ed a estrarne copia, non trovando

applicazione i limiti di cui alla legge 31.12.96 n. 675 sulla “Tutela delle persone e di altri soggetti rispetto al

trattamento dei dati personali”

b. a richiedere al Comune competente certificato storico di residenza relativo a qualsiasi occupante

dell’immobile pignorato;

c. ad avvalersi di ausiliari, sotto la propria responsabilità, rappresentando comunque che il compenso liquidato

sarà sempre e solo quello di cui alle tabelle concordate con l’Interprofessionale;

d. all’utilizzo del mezzo proprio;

e. ad accedere a luoghi ex art. 68-262 c.p.c., anche avvalendosi della forza pubblica e del fabbro.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

Dopo aver esaminato la documentazione contenuta nel fascicolo di causa ed aver estrapolato quanto di

interesse, veniva effettuata/o:

Il giorno 20.07.2015, acquisizione di certificati presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Gambellara;

Il giorno 22.07.2015, richiesta allo Studio Notarile copia dell’atto di compravendita relativo alle unità

immobiliari oggetto dell’esecuzione;

Il giorno 25.07.2015, richiesta telematica di idonea documentazione catastale (visure storiche ed estratto di

mappa) presso l’U.T.E. di Vicenza;

Il giorno 28.07.2015, deposito in PCT dei moduli di controllo della documentazione depositata (ex art. 567

c.p.c.);

Il giorno 12.08.2015, richiesta telematica all’Ufficio Tecnico del Comune di Gambellara di poter accedere agli

atti relativa alle unità immobiliari oggetto dell’esecuzione;

Il giorno 13.08.2015, invio di lettera raccomandata A.R. al debitori e via e.mail al custode e legale della parte

attorea per comunicare e concordare la data e l’orario del sopralluogo presso l’unità oggetto del procedimento;

Il giorno 10.09.2015, richiesta telematica, avvalendosi di tecnico ausiliario, di idonea documentazione catastale

(elaborato planimetrico e planimetrie) presso l’U.T.E. di Vicenza;

Il giorno 18.09.2015 alle ore 9,00, sopralluogo (rilievi, misurazioni, fotografie interne ed esterne, acquisizioni

informazioni e verifica dello stato di conservazione degli immobili) presso l’immobile sito a Gambellara (VI)

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in Via Montegrappa n. 3, alla presenza di un incaricato del debitore sig. Singh Karnail nato a Badial (India) il

11.04.1970 e di un incaricato dall’I.V.G. di Vicenza, nominato custode giudiziario;

Il giorno 18.09.2015, acquisizione presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Gambellara della documentazione

richiesta precedentemente e presso l’Ufficio Anagrafe di documentazione a completamento di quella già

acquisita;

Il giorno 29.09.2015, deposito dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE);

Il giorno 20.10.2015, richiesta telematica di idonea documentazione catastale (visure storiche) presso l’U.T.E.

di Vicenza;

Il giorno 21.10.2015, richiesta a Mediochiampo spa di informazioni in merito all’allacciamento alla fognatura;

I giorni 26.10.2015 – 02.11.2015 ispezione c/o l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Prov.le di Vicenza – Territorio

– Servizi Catastali - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Vicenza;

Il giorno 02.11.2015, acquisizione codice fiscale c/o l’Agenzia delle Entrate di Bassano del Grappa;

Il giorno 03.11.2015 acquisizione atto di compravendita c/o l’Archivio Notarile di Vicenza;

Il giorno 05.11.2015 ricerche ed acquisizione in via telematica di visure catastali ed ispezioni ipotecarie di

immobili comparabili e successive richieste copia atti c/o studi notarili;

Il giorno 06.11.2015 acquisizione CDU – Ufficio Tecnico del Comune di Gambellara.

PRECISAZIONE

Pertanto, la sottoscritta dopo aver eseguito gli opportuni accertamenti, analizzata la documentazione reperita ed

allegata ai fascicoli di causa, dopo aver eseguito il sopralluogo ed ogni operazione ritenuta necessaria, ad

espletamento del proprio incarico, redige il seguente elaborato peritale.

Nella documentazione facente parte integrante dell’esecuzione immobiliare di cui la presente relazione, il

debitore è indicato con il nome di GURMAKH Xxx nato in India il 12.11.1960 – C.F. GRMXXX60S12Z222J.

Dai certificati rilasciati dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Gambellara risulta che il sopracitato ha

modificato il proprio cognome da GURMAKH in SINGH e da (senza nome) XXX in GURMUKH come

da passaporto n. M3642893 rilasciato in data 18.11.2014 – C.f. SNG GMK 60S12 Z2220.

Nella relazione a seguire è stato mantenuto il nome GURMAKH XXX per identificare l’esecutato in quanto

con tale nome appare in tutta la documentazione agli atti e reperita nel corso delle operazioni peritali, essendo

tale dato ininfluente al fine della consistenza ed identificazione del bene oggetto dell’esecuzione immobiliare.

Inoltre, a seguito di variazione toponomastica Via Giacomini, 27 è diventata Via Monte Grappa, 3.

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RELAZIONE TECNICA

BENI IN GAMBELLARA (VI) – VIA MONTE GRAPPA n.3

LOTTO UNICO

1. IDENTIFICAZIONE DEI DIRITTI REALI E DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO E

SOMMARIA DESCIZIONE

A.

Bene immobile di proprietà per l’intero in regime di separazione dei beni del signor:

GURMAKH XXX nato in India il 12.11.1960 – CF. GRMXXX60S12Z222

Trattasi di intero fabbricato cielo-terra di vecchio impianto ad uso civile abitazione con corpo centrale a 2 piani

e sottotetto e corpi laterali a 2 piani e a 1 piano di successiva edificazione con area esclusiva sul fronte e sul

retro, sito in Via Monte Grappa n. 3 (ex Via Giacomini n. 27)

Identificato al N.C.E.U.: Comune di Gambellara (VI) Fg. 6 n.m. 72

Confini (in senso N.E.S.O.):

n.m. 567 – n.m. 287 – n.m. 370 – n.m. 74 - n.m. 640 – strada Via Monte Grappa (ex Via Giacomini)

Il diritto reale indicato nell’atto di pignoramento corrisponde a quello in titolarità dell’ esecutato in

forza dell’atto di acquisto trascritto a suo favore.

I dati indicati nell’atto di pignoramento corrispondono a quelli agli atti del Catasto alla data del

pignoramento stesso.

E’ stata eseguita sovrapposizione delle foto satellitari con la mappa catastale al fine di individuare

esattamente il fabbricato con il lotto. Vi è coincidenza.

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2. ELENCAZIONE ED INDIVIDUAZIONE DEI BENI COMPONENTI E DESCRIZIONE

L’immobile si trova a Gambellara (VI), in provincia di Vicenza, in zona sub collinare prevalentemente

coltivata a vigneti.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

Caratteristiche della zona: Zona semicentrale prevalentemente residenziale rurale - aree di parcheggio

sufficienti – traffico locale;

Servizi della zona ampliata: Centro sportivo comunale, palestra, farmacia, scuola materna, scuola elementare

e scuola media inferiore – servizi di urbanizzazione primaria e secondaria;

Zone limitrofe: I principali centri limitrofi sono: Montebello Vicentino a km 3.4 – Arzignano a km 6.6 –

Montecchio Maggiore a km 7.4 – Lonigo a km 8.9 – San Bonifacio a km 8.2 – Vicenza a km 19 - Verona a km

27

Collegamenti pubblici: Autobus Linea fino a Barbarano - Ferrovia Linea Vicenza Stazione di Montebello -

Autostrada A4 Montebello km 5.

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Firmato Da: TIMPANO BARBARA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2dc49912824286faa8c4de055ac961a

A. Descrizione unità immobiliare di cui al punto A

Trattasi di intero fabbricato cielo-terra presente già nella mappa di impianto risalente agli anni ’30 e comunque

ante ’67. E’ composto di corpo centrale a 2 piani e sottotetto, corpo laterale a 2 piani e corpo posteriore a 1

piano, entrambi aggiunti successivamente all’impianto originario.

L’unità immobiliare si configura all’interno come unica ed è composta al piano terra, di altezza m 2.65, di

corridoio con vano scale, soggiorno, sala pranzo con annessa cucina, bagno, stanza e cantina. Al piano primo,

di altezza media m 3.20, di 2 camere di altezza m 2.67, corridoio con scala di accesso al piano sottotetto ad uso

soffitta (altezza media m 3.20).

Dal locale cantina si accede tramite l’apposizione di una scala non fissa ad un soppalco uso deposito di altezza

interna media m 2.15, privo di serramenti, mentre nella parte sovrastante la cantina vi è un vuoto. Nel retro un

minuscolo locale a 1 piano.

Calcolo della superficie commerciale – Consistenza superfici

Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni

Piano terra 88,00 1 88,00 E-N-O Insufficienti

Piano primo 68,50 1 68,50 E-N-O Insufficienti

Soffitta 68,50 0,50 34,25 E-N-O Insufficiente

Cantina 14,00 0,50 7,00 E-N-O Pessimo

Deposito ex fienile 19,50 0,40 7,80 N-O Pessimo

Totale 205,55

Corte 162,00 162,00 E-O Insufficienti

Superficie del lotto 264,00

CARATTERISTICHE DESCRITTIVE

Unità Abitativa – caratteristiche generali

Tipo di costruzione Casa a schiera – cielo/terra a piani

Fondazioni Inesistenti

Strutture e solai Struttura in elevazione muratura (sassi e mattoni) in orizzontale –

solaio in legno

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Copertura A 2 falde inclinate – orditura in legno e coppi

Prospetti esterni Intonacati e tinteggiati

Sistemazioni esterne comuni

Area libera cortile- ghiaino e sterpaglie

Unità Abitativa – caratteristiche tecniche del cespite

Tavolati interni In muratura mista sasso, mattoni e arelle

Infissi Interni: porte in legno – Esterni: in legno con vetro semplice -

Avvolgibili in plastica – Balconi in legno

Pavimenti Pavimentazioni miste in piastrelle e tavolato

Rivestimenti Cucina e bagni, parte dei verticali rivestiti con piastrelle in ceramica

Scale In legno

Unità immobiliare – Finiture e impianti

Impianto idrico Autonomo da rete pubblica – Bollitore acqua calda a metano

Impianto elettrico Autonomo – parziale sottotraccia

Impianto riscaldamento Termosifoni presenti ma caldaia inesistente

Impianto fognario In rete pubblica

Bagno n. 1 bagno dotato dei seguenti sanitari di tipo comune col. bianco: 1

lavabo, 1 water, 1 bidet e 1 doccia

Altri impianti Televisivo

Qualità del cespite Abitazione: mediocre lo stato di conservazione – impianti privi di

conformità.

Locali accessori: pessimo lo stato di conservazione

Necessità di interventi

manutentivi urgenti

Si rende necessario intervento alla copertura per scivolamento tegole

Vi sono difformità di scarsa rilevanza tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella

planimetria catastale. Si produce comunque la sovrapposizione tra la planimetria attuale e la

planimetria catastale.

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Viene redatta da un ausiliario dello scrivente in quanto assente. In base all’attestato di prestazione energetica,

l’unità abitativa risulta in Classe energetica “G” (kWh/mq anno) 1018,58.

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3. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO

DATI CATASTALI ATTUALI

Da una ispezione effettuata in via telematica e ricerche personali all’U.T.E. di Vicenza si certifica che:

A. Comune di Gambellara (VI) N.C.E.U. Fg. 6 n.m. 72

Intestati a:

GURMAKH XXX nato in India il 12.11.1960 – CF. GRMXXX60S12Z222J

Dati derivanti da atto pubblico in data 01.03.2004 – Nota presentata con Modello Unico n. 3602.1/2013 in atti

dal 15.03.2013 – Rep. n. 103.406 – Rogante: Itri Beniamino reg. a Lonigo – rettifica la trascrizione n.

4951/2004.

Si certifica la corrispondenza formale dei dati catastali in essere con quanto indicato nell’atto di

pignoramento, nella nota di trascrizione nonché nell’atto di compravendita.

VARIAZIONI STORICHE DELLA PARTICELLA AL C.T.

C.T. Fg. 6 n.m. 72

Il fabbricato era censito al C.T. Fg. 6 n.m. 72 di are 00.03.19 – fabbricato rurale

dal 09.12.1951: Antonello Ignazio di Giuseppe proprietà 1/5 – Antonello Rodolfo di Giuseppe proprietà 1/5 –

Antonello Danilo di Giuseppe proprietà 1/5 – Antonello Amelio di Giuseppe proprietà 1/5 – Antonello

Silvio di Giuseppe proprietà 1/5

Atto di compravendita del 09.12.1951 n. 897 rep. notaio Dianese di Lonigo, ivi registrato il 29.12.1951 n. 416

Vol. 104. Nota di voltura n. 58 del 24.03.1953

dal 26.10.1954: Antonello Marialisa di Ignazio proprietà 1/5 – Boldrin Luigina di Antonio usufrutto 1/5 -

Antonello Rodolfo di Giuseppe proprietà 1/5 – Antonello Danilo di Giuseppe proprietà 1/5 – Antonello

Amelio di Giuseppe proprietà 1/5 – Antonello Silvio di Giuseppe proprietà 1/5

Successione di Antonello Ignazio di Giuseppe, apertasi il 26.10.1954 – Testamento olografo del 25.10.1954

registrato a Lonigo il 11.12.1954 n. Vol. 327 – Nota di Voltura n. 67 del 22.06.1955

dal 19.06.1955: Antonello Marialisa di Ignazio proprietà intero – Boldrin Luigina usufrutto

Atto di assegnazione quote – cessione di quote e divisione – Notaio Tommaso Valmarana Noventa Vicentina n.

rep. 9760/2566 registrato a Noventa Vicentina il 08.07.1955 n. 5 Vol. 2 – Nota di Voltura n. 95 del 25.07.1955

– Allegato autorizzazione giudice tutelare del 14.05.1955

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impianto meccanografico del 31.12.1974: Boldrin Luigina di Antonio ved. Antonello – diritti e oneri reali

usufrutto fino al 31.12.1987; Antonello Marialisa fu Ignazio – diritti e oneri reali proprietà fino al 31.12.1987 –

fabbricato rurale are 00.03.19

dal 31.12.1987: Tipo mappale del 31.12.1987 n. 311287 – Ente Urbano – in atti dal 25.01.1991 – fabbricato

rurale are 00.03.19

dal 25.01.1991: Frazionamento n. 787 in atti dal 25.01.1991 – ente urbano are 00.02.64;

dal 11.09.2003: Tipo mappale del 11.09.2003 n. 10712.1/2003 in atti dal 11.09.2003 (prot.n. 108939) – ente

urbano are 00.02.64

VARIAZIONI STORICHE DELLA PARTICELLA AL N.C.E.U.

N.C.E.U. Fg. 6 n.m. 72

dal 02.02.1988: Antonello Marilisa nata a Gambellara il 10.11.1951 CF. NTN MLS51S50D897R – diritti e

oneri reali fino al 01.06.2002 - proprietà; Boldrin Luigina nata a Gambellara il 22.02.1920 CF.

BLDLGN20B62D897R – diritti e oneri reali fino al 01.06.2002 - usufrutto;

Costituzione del 02.02.1988 n. 1372/1988 in atti dal 14.09.1999

dal 01.01.1992: Variazione del 01.01.1992 – Variazione del quadro tariffario

dal 01.06.2002: Antonello Marilisa nata a Gambellara il 10.11.1951 CF. NTN MLS51S50D897R – diritti e

oneri reali fino al 01.03.2004 - proprietà per 1000/1000 bene personale;

Ricongiungimento di usufrutto del 01.06.2002 n. 4388.1/2004 in atti dal 25.03.2004 (prot. n. VI0071384)

registrazione: sede: Certificato di morte Boldrin Luigina;

dal 01.03.2004: Gurmark Xxx nato in India il 12.11.1960 CF. GRMXXX60S12Z222J – diritti e oneri reali fino

al 01.03.2004 – proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni;

Atto di compravendita del 01.03.2004 – Nota presentata con Modello Unico n. 4591.1/2004 in atti dal

29.03.2004 – Rep. N. 103.406 – Rogante: Itri Beniamino – reg. a Lonigo – Rettificata dalla trascrizione n.

3602/2013

dal 01.03.2004: Antonello Marilisa nata a Gambellara il 10.11.1951 CF. NTN MLS51S50D897R – diritti e

oneri reali fino al 01.03.2004 - proprietà per 1000/1000 bene personale;

Rettifica di intestazione all’attualità del 01.03.2004 – Trascrizione n. 3602/2013 in atti dal 15.03.2013 - Rep. N.

103.406 – Rogante: Itri Beniamino – reg. a Lonigo

Dal 01.03.2004: Gurmakh Xxx nato in India il 12.11.1960 CF. GRMXXX60S12Z222J – diritti e oneri reali –

proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni

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Atto di compravendita del 01.03.2004 - Nota presentata con Modello Unico n. 3602.1/2013 in atti dal

15.03.2013 Reg. N. 103.406 – Rogante: Itri Beniamino – reg. a Lonigo – rettifica la trascrizione n. 4951/2004

Rettifica in quanto per mero errore materiale l’acquirente era stato indicato come GURMARK XXX anziché

correttamente GURMAKH XXX.

La difformità tra lo stato di fatto e la sua configurazione catastale è di scarsa rilevanza pertanto ai sensi

Circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio che approfondisce gli obblighi art. 19 del D.l. 78/2010, non si

rende obbligatoria la presentazione della dichiarazione di variazione catastale. L’intervento non intacca

la rendita.

4. SCHEMA SINTETICO E DESCRITTIVO DEL LOTTO

LOTTO UNICO

Piena proprietà di abitazione a schiera cielo/terra con area esclusiva sul fronte e sul retro, ubicata a

Gambellara (VI) in Via Monte Grappa n. 3 (ex Via Giacomini n.27) già esistente negli anni ’30 e

comunque edificata ante’67, composta di corpo centrale a 2 piani e sottotetto, corpi laterali a 2 piani e corpo

posteriore a 1 piano entrambi aggiunti successivamente all’impianto originario.

Si configura come unità unica ed è composta al piano terra con altezza m 2.65 di corridoio con vano scala,

soggiorno, sala pranzo con annessa cucina, bagno, stanza e cantina. Al piano primo con altezza m 2.67 due

camere e corridoio con scala di accesso al piano sottotetto di altezza media m 3.20. I locali accessori utilizzati

come cantina e deposito ex fienile sono fatiscenti.

Confina in senso N.E.S.O.: n.m. 567 – n.m. 287 – n.m. 370 – n.m. 74 – n.m. 640 – strada Via Monte Grappa

(ex Via Giacomini)

L’unità immobiliare è riportata al Catasto fabbricati del Comune di Vicenza al Fg. 6 n.m. 72.

Il descritto stato dei luoghi non corrisponde alla consistenza catastale nella distribuzione interna in quanto è

stato realizzato un ampliamento del locale bagno esistente al piano terra.

Vi è denuncia di inizio attività presentata in data 28.04.2009 e variante postuma per lavori in corso di

costruzione ampliamento bagno e realizzazione rete fognaria per collegamento a quella comunale. Lavori

eseguiti.

Non ultimata la pratica edilizia né pagata la sanzione amministrativa e i diritti di segreteria per un totale

di € 576,00.

PREZZO BASE € 84.000,00 (ottantaquattromila/00)

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5. RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’ IN RELAZIONE

AL BENE PIGNORATO

ATTO DI COMPRAVENDITA DEL 01.03.2004:

Atto di compravendita del 01.03.2004 - Nota presentata con Modello Unico n. 3602.1/2013 in atti dal

15.03.2013 Reg. N. 103.406 – Rogante: Itri Beniamino – reg. a Lonigo – rettifica la trascrizione n. 4951/2004

Rettifica in quanto per mero errore materiale l’acquirente era stato indicato come GURMARK XXX anziché

correttamente GURMAKH XXX.

Beni siti in Comune di Gambellara (VI) N.C.E.U. Fg. 6 n.m. 72

a favore di:

GURMAKH XXX nato in India il 12.11.1960 CF. GRMXXX60S12Z222J – diritti e oneri reali – proprietà per

1/1 in regime di separazione dei beni

ATTO DI COMPRAVENDITA DEL 01.03.2004:

Atto di compravendita del 01.03.2004 – Nota presentata con Modello Unico n. 4591.1/2004 in atti dal

29.03.2004 – Rep. N. 103.406 – Rogante: Itri Beniamino – reg. a Lonigo – Rettificata dalla trascrizione n.

3602/2013

Beni siti in Comune di Gambellara (VI) N.C.E.U. Fg. 6 n.m. 72

a favore di:

GURMAKH XXX nato in India il 12.11.1960 CF. GRMXXX60S12Z222J – diritti e oneri reali fino al

01.03.2004 – proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni

ATTO DI ASSEGNAZIONE QUOTE DEL 19.06.1955:

Atto di assegnazione quote del 19.06.1955 - Cessione di quote e divisione – Notaio Tommaso Valmarana

Noventa Vicentina n. rep. 9760/2566 registrato a Noventa Vicentina il 08.07.1955 n. 5 Vol. 2 – Nota di Voltura

n. 95 del 25.07.1955 – Allegato autorizzazione giudice tutelare del 14.05.1955

Beni siti in Comune di Gambellara (VI) Sez. A N.C.E.U. Fg. 6° n.m. 72

a favore di:

- ANTONELLO MARIALISA di Ignazio proprietà intero

- BOLDRIN LUIGINA usufrutto

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ATTO DI COMPRAVENDITA DEL 09.12.1951

Atto di compravendita del 09.12.1951 n. 897 rep. notaio Dianese di Lonigo, ivi registrato il 29.12.1951 n.

416 Vol. 104. Nota di voltura n. 58 del 24.03.1953

Beni siti in Comune di Gambellara (VI) Sez. A N.C.E.U. Fg. 6° n.m. 72

a favore di:

- ANTONELLO IGNAZIO di Giuseppe proprietà 1/5

- ANTONELLO RODOLFO di Giuseppe proprietà 1/5

- ANTONELLO DANILO di Giuseppe proprietà 1/5

- ANTONELLO AMELIO di Giuseppe proprietà 1/5

- ANTONELLO SILVIO di Giuseppe proprietà 1/5

6. REGOLARITA’ EDILIZIA – URBANISTICA DEL BENE PIGNORATO

Non vi è data certa della costruzione dell’immobile e dei successivi ampliamenti a quello che si desume dal

sopralluogo essere stato il corpo originario.

Nell’atto di compravendita viene data la provenienza l’acquisto della proprietà con giusto titolo antecedente al

01.01.1963.

L’immobile risulta essere inserito nelle mappe catastali storiche d’impianto risalente agli anni ’30 in una

particella di consistenza più ampia.

Dall’accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Gambellara risultano esserci esclusivamente

pratiche edilizie riferite solo al proprietario attuale:

- In data 27.11.2006 è stata presentata Denuncia di Inizio Attività, a firma del geom. L.Zulian di Sossano (VI)

per l’ampliamento del bagno esistente al piano terra – P.e. n. 130/2006 prot. n. 13536;

- In data 28.04.2009 è stata presentata Denuncia di Inizio Attività, a firma geom. L.Zulian, per variante

postuma al permesso di costruire n. 130/2006 del 27.11.2006 per lavori in corso di costruzione per la

realizzazione di rete di fognatura ed il collegamento alla rete fognaria comunale – P.e. n. 35/2009;

- In data 08.05.2009 è stata rilasciata autorizzazione dalla Mediachiampo S.p.a. per l’allacciamento e scarico

alla pubblica fognatura;

- In data 22.07.2009 vi è richiesta di integrazione tra cui il pagamento della sanzione amministrativa di €

516,00 e diritti di segreteria che non risultano essere stati versati.

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Dal sopralluogo è stato verificato che i lavori interni sono stati eseguiti come da progetto autorizzato, ma non è

stato possibile verificare l’esecuzione dei lavori di collegamento alla rete fognaria come dovuti.

Da informazioni assunte dal tecnico che ha presentato le pratiche D.I.A. e da incaricati della Mediachiampo

S.p.a. Il bagno realizzato risulta essere comunque allacciato alle fognature comunali.

Non risulta essere stata data comunicazione di fine lavori né consegnata la dichiarazione di collaudo delle

opere.

Sono trascorsi i termini per il perfezionamento della pratica.

Per il completamento della pratica stessa si quantifica un importo pari a € 1.000,00 ca. comprensivo delle

oblazioni/sanzioni amministrative e diritti di segreteria di € 576,00 mai versati al Comune e le spese tecniche.

Per i motivi sopraesposti non sono quantificabili le eventuali ulteriori spese per la realizzazione del presumibile

collegamento del bagno e della cucina alla fognatura comunale secondo le prescrizioni comunali.

Destinazione urbanistica:

In data 06.11.2015 è stato acquisito il C.D.U. presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Gambellara.

Nello strumento urbanistico P.I. vigente in forza della variante n. 1/2014 al P.I. adottata con deliberazione C.C.

n. 15 del 30.05.2014 e approvata con deliberazione C.C. n. 12 del 30.03.2015 l’area censita al C.T. Fg. 6 n.m.

72 sul quale è edificato l’immobile, è classificata Z.T.O. A/3 – Centro Storico – per la quale si applica l’art. 18

N.T.A.:

nell’ambito delle zone A gli interventi urbanistico-edilizi devono realizzarsi a mezzo di piani urbanistici

attuativi riferiti a comprensori di omogenea fisionomia urbanistica come indicato dal P.I.

L’unità abitativa in base all’atto di compravendita del 01.03.2004 che si allega risulta intestata a:

GURMAKH XXX nato in India il 12.11.1960 CF. GRMXXX60S12Z222J

Alla data del sopralluogo nell’ unità non era presente alcuno e l’accesso è stato consentito da un

incaricato dell’esecutato.

Da una verifica c/o l’Ufficio Anagrafe del Comune di Gambellara nell’immobile risulta essere residente il sig.

SINGH GURMUKH (già Gurmakh Xxx – vedi precisazione iniziale) con la sua famiglia anagrafica composta

da:

KAUR HARJINDER nata a Nagra Jalandhar (India) il 04.03.1969

SINGH GURDVINGER nato a Badial Kapurth (India) il 15.081994

7. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI

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KAUR RAJVIR nata a Badial Kapurth (India) il 20.07.1992

e i signori:

SINGH NIRBHAI nato il 15.08.1988 a Muchhal (India)

KUMAR VIPAN nato il 25.12.1989 a Ghuman, Nawan (India)

SINGH JASKINDER nato il 21.12.1988 a Amargarh Nawan. (India)

BHATTI MANPREET SINGH nato il 07.11.1986 a Tanda (India)

GRADA RAMONA nata il 15.01.1990 a Arad (Romania)

senza alcun titolo

8. VINCOLI E ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE

ONERI E VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE:

Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli No

Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura No

Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione al coniuge della casa coniugale No

Altre limitazioni d’uso No

Provvedimenti di imposizioni vicoli storico-artistici No

Oneri condominiali e arretrati degli ultimi 2 anni No

ONERI E VINCOLI CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI NEL CORSO DELLA

PROCEDURA:

ISCRIZIONI IPOTECARIE

Iscrizione di ipoteca volontaria eseguita presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio Prov.le di Vicenza

Servizio Pubblicità Immobiliare in data 26.03.2004 ai n.ri 7668 RG e 1576 RP derivante da concessione a

garanzia di mutuo fondiario della durata di 25 anni a favore di Banca Popolare di Vicenza società

cooperativa per azioni a responsabilità limitata – Vicenza CF. 00204010243 – atto a firma del notaio

Beniamino Itri in data 01.03.2004 al n. 103407/14419 rep. e racc. Importo capitale € 100.000,00 Importo

ipoteca € 200.000,00 a carico di:

GURMAKH XXX nato in India il 12.11.1960 CF. GRMXXX60S12Z222J – proprietà 1/1 in regime di

separazione dei beni – soggetto esecutato

SINGH KULDEEP nato in India il 17.02.1970 CF. SNGKDP70B17Z222O – debitore non datore di ipoteca

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Sui beni immobili individuati all’U.T.E. di Vicenza - N.C.E.U. Comune di Gambellara (VI) Fg. 6 n.m. 72

abitazione di tipo civile.

PIGNORAMENTI

Trascrizione di pignoramento immobiliare eseguito presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio Prov.le di

Vicenza – Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 02.01.2013 ai n.ri 19 R.P. e 24 R.G. in forza di verbale

di pignoramento di immobili – Ufficiale Giudiziario Tribunale di Vicenza 28.11.2012 n. 6757/2012 rep.

a favore di:

BANCA POPOLARE DI VICENZA Soc.Coop.per azioni a responsabilità limitata con sede a Vicenza

C.F. 00204010243

contro:

GURMAKH XXX nato in India il 12.11.1960 CF. GRMXXX60S12Z222J – soggetto esecutato

sui beni sui beni immobili individuate all’U.T.E. di Vicenza – N.C.E.U. Comune di Gambellara (VI) Fg. 6

n.m. 72 abitazione di tipo civile.

SERVITU’

In base a quanto esposto negli atti pubblici di compravendita reperiti dalla scrivente non si rilevano servitù a

favore e contro

DIFFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIE

- Indicazione del costo della regolarizzazione € 1.000,00

- Tale costo sarà detratto nella determinazione del prezzo base d’asta

DIFFORMITA’ CATASTALI DA REGOLARIZZARE No

9. VERIFICA SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE

10. VERIFICA ESISTENZA DI PESI E ONERI DI ALTRO TIPO

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11. INFORMAZIONI SU SPESE GESTIONE IMMOBILE E PROCEDIMENTI IN CORSO

Spese ordinarie annue di gestione o manutenzione € /

Spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute € /

Spese condominiali scadute non pagate negli ultimi 2 anni anteriori alla data

della perizia € /

Eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al cespite pignorato € /

Dotazioni condominiali /

E’ unità edilizia gestita autonomamente.

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO E VENDIBILITA’

VALUTAZIONE:

Piena proprietà di unità immobiliare cielo/terra residenziale con area esclusiva sul fronte e sul retro, ubicata a

Gambellara (VI) in via Monte Grappa n. 3 (ex Via Giacomini n. 27) censito al N.C.E.U. Fg. 6 n.m. 72

costituito da un corpo centrale a 2 piani e sottotetto, corpo laterale a 2 piani e corpo posteriore a 1 piano

aggiunti successivamente all’impianto originario.

Metodo di valutazione:

Premesso che nonostante l’impegno non è stato possibile ottenere dati di beni simili (COMPARABILI) ritenuti

affidabili, identificati per tipologia edilizia e costruttiva, da confrontare con il bene oggetto di stima, al fine di

applicare il metodo del Confronto (M.C.A.).

Le agenzie immobiliari delle zone limitrofe, in quanto a Gambellara non ne esistono, hanno confermato

l’immobilità del mercato e la mancanza di vendite e addirittura richieste di trattative per immobili della zona

negli ultimi anni. Le uniche trascrizioni di formalità trovate risalgono ai 3 – 4 anni precedenti e non trattano

atti di compravendita ma bensì di successioni, permute, etc… tra familiari.

Pertanto, per la definizione del valore di mercato dei beni oggetto della presente procedura esecutiva è stato

utilizzato in alternativa il metodo del costo (Cost Approach).

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Si premette che:

il valore di mercato, secondo gli standard internazionali I.V.S e secondo il Codice delle Valutazioni

Immobiliari edito da Tecnoborsa è così definito:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto

alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati,

indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti

hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”;

ed inoltre il valore di mercato è:

- il valore di mercato è il valore di un bene stimato al netto delle spese di transazione e di trascrizione;

- il valore di mercato esclude il riferimento a un prezzo derivante da circostanze particolari o speciali, come ad

esempio una tipologia di finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, una concessione speciale

garantita da una parte nella transazione etc…

L’impiego del metodo “COST APPROACH” è possibile nel caso di assenza di mercato, ed è un metodo che

mira a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di

ricostruzione dell’edificio eventualmente deprezzato.

Il principio di sostituzione afferma che un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma

maggiore del costo di costruzione di un immobile sostituito che presenta la stessa utilità funzionale; dunque il

compratore è disposto a pagare una somma pari al valore del terrno edificabile e al costo di ricostruzione

diminuito dal livello di deprezzamento raggiunto dall’immobile esistente al momento della stima.

La stima del “valore del terreno edificabile” è data dalla disponibilità di prezzi di aree nello stesso segmento di

mercato dell’immobile da stimare o, in assenza, in un segmento prossimo, mentre la “stima del costo di

costruzione a nuovo” va ricercata nei prezzi di mercato degli appalti, quindi reperendo dati dalle imprese edili

o, in assenza, da riviste specializzate.

La stima del deprezzamento maturato comprende, invece:

- il deperimento fisico, inteso come condizioni dell’immobile a seguito dell’uso e del conseguente logorio delle

parti (dello stesso) con il trascorrere del tempo, dove per alcune (parti) il deperimento può essere recuperato

con interventi di manutenzione mentre per altre (parti) può non esservi la giustificazione economica ad

intervenire;

- il deperimento funzionale, cioè la non più idoneità, della tipologia di immobile e degli standard costruttivi,

alle esigenze dei fruitori;

- l’obsolescenza economica della costruzione legata, questa, alle condizioni esterne dell’immobile quali

cambiamenti delle destinazioni delle aree di insediamento, inquinamento, urbanizzazione della zona, etc..

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Valore di mercato attribuito

Si ritiene che la destinazione attuale dei beni pignorati, considerata la localizzazione e la tipologia degli stessi

(unità immobiliare cielo/terra residenziale), sia la più naturale economicamente e la più redditizia.

Si specificano i termini che verranno utilizzati:

con “segmento di mercato” viene definita, dopo una mirata analisi economica-estimativa, una precisa distinta

parte dell’intero mercato immobiliare non ulteriormente divisibile, definito sulla base dei seguenti parametri:

- localizzazione;

- tipologia di contratto (compravendita, affitti, etc..);

- destinazione (abitazione, ufficio, etc..);

- tipologia immobiliare (terreni o fabbricati, nuovo o usato);

- tipologia edilizia (edificio multipiano, casa singola, etc..);

- dimensioni;

- caratteri della domanda e dell’offerta (privati, intermediari, società);

- forma di mercato (concorrenza monopolistica o oligopolio, etc..);

- livello del prezzo (riferimento temporale);

- numero degli scambi (individua la fase ciclica del mercato);

- rapporti mercantili;

con “superficie esterna lorda (SEL)” viene indicata “l’area di un edificio delimitato da elementi perimetrali

esterni verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m

1,5 dal pavimento”;

Inoltre, la “SEL” viene calcolata

comprendendo:

- lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue confinanti con

altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;

- i pilastri e le colonne interne;

- lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori,etc..) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, etc..);

- i condotti verticali dell’aria o altro tipo;

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- eventuali cabine, centrali termiche, sale impianti interne o contigue all’edificio;

non comprendendo:

- le rampe di accesso esterne non coperte;

- balconi, terrazze e simili;

- il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio;

- gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;

- le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica;

con “rapporto mercantile” viene indicato “il rapporto tra il prezzo unitario della superficie secondaria ed il

prezzo unitario della superficie principale”.

Per il calcolo della superficie commerciale sono stati definiti i seguenti rapporti mercantili:

- rapporto sup.cantina/sup.principale 0,50;

- rapporto sup.soffitta/sup.principale 0,50;

- rapporto sup. deposito ex fienile/sup.principale 0,40;

La superficie commerciale risulta quindi essere di:

- superficie principale (Piano Terra mq. 88,00 + piano primo mq. 68,50) mq. 156,50

- cantina mq. 14,00 x 0,50= mq. 7,00

- soffitta mq. 68,50 x 0,50= mq. 34,25

- deposito ex fienile mq. 19,50 x 0,40= mq. 7,80

per complessivi mq. 205,55 circa;

la superficie complessiva del lotto (costituita dalla somma dell’area pertinenziale e dalla superficie coperta

dell’edificio) risulta essere pari a mq. 264,00 (da visura catastale);

il valore dell’area, da informazioni ottenute da operatori locali, viene definito pari a € 70,00/mq.;

il costo di costruzione, rilevato su riviste specializzate del settore, è di circa €/mc 300,00, che rapportato a

mq., considerando urbanisticamente un’altezza interpiano di m. 3,10 (m. 2.,70 + m. 0,40), da come risultato, €

/mq. 930,00 circa;

per il deprezzamento maturato la vetustità si fa coincidere con l’anno 1963, anno, questo, del giusto “titolo”,

indicante la provenienza, riportato nell’atto di compravendita del bene oggetto della presente procedura,

considerato/te:

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- che il sottoscritto stimatore non ha ottenuto dati certi, nonostante le ricerche eseguite, sulla reale epoca di

costruzione;

- le condizioni mediocri riscontrate;

da quanto sopra è da escludere il bagno , quindi l’impianto idrosanitario, perché interessato da intervento di

ampliamento nell’anno 2006;

ai fini dei calcoli viene applicata la formula del deprezzamento lineare (Ct = C x (1-t/n) dove:

- Ct = valore del deprezzamento;

- C = costo dell’impianto, strutture, finiture;

- t = vetustità dell’impianto, strutture, finiture;

- n = vita utile dell’impianto, struttura, finiture;

Eseguite le opportune verifiche, fatte le opportune considerazioni e conteggi, il sottoscritto esperto ha ottenuta

come risultato finale (vedi tabella riepilogativa A-B) utilizzando il metodo “Cost Approach”, che:

- il valore di mercato dei beni pignorati, con una superficie commerciale di mq. 216,51 circa risulta essere di

€ 100.295,95 arrotondato a € 100.000,00 (centomila/00);

- il valore unitario a metro quadrato risulta essere di € 463,24, arrotondato a € 460,00

(quattrocentosessanta/00);

Adeguamenti e correzioni di stima

Viene tenuto conto che:

- la presente perizia ha come finalità la vendita forzata dei beni pignorati;

- le differenze esistenti, al momento della stima, tra la vendita nel libero mercato e la vendita forzata, ed in

particolare:

le eventuali diverse modalità fiscali tra gli acquisti a libero mercato e gli acquisti in sede di vendita forzata;

nella mancata operatività della garanzia per vizi e mancanza di qualità in relazione alla vendita forzata;

nelle differenze indotte sia dalle fasi cicliche del segmento di mercato (rivalutazione/svalutazione), sia dalle

caratteristiche e dalle condizioni dell’immobile ( deperimento fisico, obsolescenze funzionali e obsolescenze

esterne) che possono intervenire tra la data di stima e la data di aggiudicazione;

nella possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara;

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Il sottoscritto esperto propone al Giudice dell’esecuzione, al fine di considerare quanto sopra e definire il

prezzo a base d’asta, la riduzione del 15% sul valore di mercato.

Valore di mercato stimato dei beni pignorati (Metodo Cost Approach)

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale

e per assenza di garanzia di vizi € 15.000,00

Rimborso spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla data della perizia Nessuna

Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente Nessuna

Spese di cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni a carico dell’acquirente Nessuna

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale 1.000,00

PREZZO D’ASTA DELL’IMMOBILE

Il valore degli immobili al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova viene stimato in €

84.000,00 (ottantaquattromila/00).

Giudizio di vendibilità

La possibilità di vendita dei beni pignorati per le caratteristiche dell’immobile, l’ubicazione e soprattutto

l’immobilità del mercato dovuta alla situazione economica nazionale risulta essere sufficiente.

E’ da sottolineare la potenzialità per un successivo intervento di ristrutturazione e riqualificazione del bene.

Forme di pubblicità

La Pubblicità degli avvisi potrà essere effettuata attraverso siti internet specializzati, quotidiani di informazione

locali di maggiore diffusione, quotidiani di informazione nazionali e le forme di pubblicità commerciali se

ritenuto il caso.

13. INFORMAZIONI RESIDENZA E STATO CIVILE

Dalle certificazioni reperite c/o l’ Ufficio Anagrafe del Comune di Gambellara(VI) risulta che:

SINGH GURMARK nato in India il 12.11.1960 CF. SNG GMK 60S12 Z222O nominato precedentemente

GURMAKH XXX CF. GRM XXX 60S12 Z222J – proprietario per l’intero

Residenza anagrafica:

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alla data del pignoramento: Via Monte Grappa n. 3 – Gambellara (VI)

alla data attuale: Via Monte Grappa n. 3 – Gambellara (VI)

Stato civile:

Non documentato

Asiago lì, 27 novembre 2015

Il perito arch. Barbara Timpano

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