PERIZIA ESTIMATIVA IMMOBILI E TERRENI DELLA SOCIETA ......105 2033 157 PT D/1 Cabina Enel € 102,50...
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TRIBUNALE DI PRATO
Giudice Dott.ssa Marinella Acerbi
CONCORDATO PREVENTIVO
VALORE SPA IN LIQUIDAZIONE – N.18/12 C.P.
PERIZIA ESTIMATIVA IMMOBILI E TERRENI DELLA SOCIETA’ VALORE SPA
SAN MARCO 2 (LUCCA)
Il tecnico incaricato
Prof. Ing. P. Spinelli
Prato, 29 novembre 2012
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INDICE
1 DESCRIZIONE E STATO DEGLI IMMOBILI ............................................................... 3
1.1 PREMESSA ............................................................................................................................... 3
1.2 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI .................................................................................................... 4
2 SITUAZIONE CATASTALE E CONFORMITÀ URBANISTICA ................................... 6
2.1 SITUAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI ..................................................................................... 6
2.2 DESTINAZIONE URBANISTICA DEGLI IMMOBILI .............................................................................. 8
2.3 ITER AUTORIZZATIVO: CONCESSIONI EDILIZIE E VARIANTI ............................................................. 8
3 VALUTAZIONE IMMOBILI .......................................................................................... 8
3.1 CONSIDERAZIONI SUI PREZZI UNITARI ......................................................................................... 8
3.2 STIMA .................................................................................................................................... 10
4 CONCLUSIONI .......................................................................................................... 15
5 ALLEGATI ................................................................................................................. 16
5.1 CALCOLO SUPERFICI CONVENZIONALI DELLE U.I. ....................................................................... 16
5.2 ESTRATTO DI MAPPA ............................................................................................................... 16
5.3 ELABORATO PLANIMETRICO E PLANIMETRIE CATASTALI ............................................................. 16
5.4 VISURE CATASTALI .................................................................................................................. 16
5.5 CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA E PRATICHE AUTORIZZATIVE ...................................... 16
5.6 PRELIMINARI DI VENDITA ......................................................................................................... 16
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1 Descrizione e stato degli immobili
1.1 Premessa
L’oggetto dell’incarico riguarda la stima di un complesso edilizio denominato “San Marco 2” in
località San Marco, Lucca, e compreso tra via Salicchi e via delle Ville. Lo scrivente ha effettuato
un sopralluogo in data 03 agosto 2012 presso gli immobili oggetto di stima al fine di poter delineare
con esattezza lo stato e le caratteristiche di essi, di seguito riportate in maniera dettagliata. Il
complesso si trova ad una distanza dal centro storico (mura) di circa 1.5 km in linea d’aria.
Posizione complesso San Marco 2
Il complesso è composto da tre fabbricati “A” , “B” e “C”, come evidenziato dalla figura aerea
sottostante.
Individuazione dei Fabbricati “A”, “B”, “C”
Edificio “A”
Edificio “B”
Edificio “C”
Complesso “San Marco 2”
Centro
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1.2 Descrizione degli immobili
Sia il fabbricato “A” , che “B” e “C” sono realizzati con struttura in cemento armato e constano di
piano interrato (destinato a cantine e parcheggi), piano terra, piano primo e attico. Le unità
immobiliari di tutto il complesso sono 34 (20 nel corpo “A”, 7 nel corpo “B” e 7 nel corpo “C”) e
sono rimasti di proprietà di Valore spa 11 unità immobiliari, 10 cantine, 12 posti auto al coperto
(interrato) e 12 posti auto scoperti.
Viste del corpo di fabbrica “A”
Vista dei corpi di fabbrica “B” ( a sinistra) e “C” (a destra)
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Tutte le unità immobiliare risultano completate, presentano finiture di pregio. Gli edifici ultimati nel
2009 sono in classe energetica “B”.
Ingresso condominio con rivestimento in travertino Ingresso appartamenti
Vista interno Caldaia singola per ciascuna u.i.
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2 Situazione catastale e conformità urbanistica
2.1 Situazione catastale degli immobili
Gli immobili descritti sopra sono registrati al Catasto Fabbricati del Comune di Lucca, come
riportato per esteso in allegato e sinteticamente nella seguente tabella:
Foglio P.lla Sub. Piano Categoria Classe Consistenza Rendita
105 2033 1 PT A/3 Classe 11 5 vani € 568,10
105 2033 11 PT A/3 Classe 11 5 vani € 568,10
105 2033 12 PT A/3 Classe 11 5 vani € 568,10
105 2033 17 P1 A/3 Classe 11 5 vani € 568,10
105 2033 24 P1 A/3 Classe 11 5 vani € 568,10
105 2033 26 P1 A/3 Classe 11 5 vani € 568,10
105 2033 27 P1 A/3 Classe 11 5 vani € 568,10
105 2033 29 P1 A/3 Classe 11 5 vani € 568,10
105 2033 30 P2 A/3 Classe 11 6,5 vani € 738,53
105 2033 32 P2 A/3 Classe 11 7,5 vani € 852,15
105 2033 34 P2 A/3 Classe 11 8 vani € 908,96
105 2033 40 PS1 C/2 Classe 12 2,00 mq € 11,16
105 2033 47 PS1 C/2 Classe 12 2,00 mq € 11,16
105 2033 48 PS1 C/2 Classe 12 2,00 mq € 11,16
105 2033 53 PS1 C/2 Classe 12 2,00 mq € 11,16
105 2033 55 PS1 C/2 Classe 12 2,00 mq € 11,16
105 2033 56 PS1 C/2 Classe 12 2,00 mq € 11,16
105 2033 60 PS1 C/2 Classe 12 2,00 mq € 11,16
105 2033 63 PS1 C/2 Classe 12 6,00 mq € 33,47
105 2033 65 PS1 C/2 Classe 12 3,00 mq € 16,73
105 2033 67 PS1 C/2 Classe 12 3,00 mq € 16,73
105 2033 72 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 73 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 74 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 77 PS1 C/6 Classe 4 17,00 mq € 29,85
105 2033 79 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
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105 2033 80 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 84 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 87 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 88 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 95 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 97 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 99 PS1 C/6 Classe 4 13,00 mq € 22,83
105 2033 101 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 102 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 105 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 106 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 108 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 111 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 114 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 116 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 117 PT C/6 Classe 1 17,00 mq € 19,32
105 2033 122 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 123 PT C/6 Classe 1 15,00 mq € 17,04
105 2033 129 PT C/6 Classe 1 12,00 mq € 13,63
105 2033 157 PT D/1 Cabina Enel € 102,50
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2.2 Destinazione urbanistica degli immobili
Destinazione residenziale come riportato in allegato 5.5.
2.3 Iter autorizzativo: concessioni edilizie e varianti
- Permesso a costruire n.500 del 17/12/2004
- DIA n.698 del 05/04/06 a variante per la realizzazione piano interrato DIA n.326 del
16/02/2007 per modifiche piano interrato
- Permesso di Costruire a completamento lavori n.55 del 24/01/2008
- DIA variante fine lavori n.2211 del 10/10/2008
- Fine lavori e conformità urbanistica in data 06/05/2009 prot. 33947
- Attestazione di abitabilità in data 06/05/2009 prot.33950
Si riporta in allegato 5.5 i frontespizi delle pratiche autorizzative.
3 Valutazione immobili
3.1 Considerazioni sui prezzi unitari
Per la stima dei prezzi unitari si sono utilizzati le seguenti fonti:
- Scenari Immobiliari (SI), istituto indipendente di studi e di ricerche che analizza i mercati
immobiliari in Italia ed in Europa, con sede a Milano, in via Bertini 3/a e a Roma in via
Megalotti 15. Rilevazioni del 1° semestre 2012
- Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), istituto dell’Agenzia del Territorio che rileva ed
elabora le informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari. con
sede a Roma, in Largo Leopardi 5. Rilevazioni del 2° semestre 2011
Da “Scenari Immobiliari” (di seguito abbreviato SI) si ricava un prezzo a mq variabile fra 3.050
€/mq e 3.700 €/mq:
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Dall’ “Osservatorio del Mercato Immobiliare” (di seguito abbreviato OMI) dell’Agenzia del
Territorio si ricava un prezzo a mq variabile fra 2.150 €/mq e 2.500 €/mq:
Adottando la media dei minimi delle due fonti e la media dei massimi si arriva ad una forchetta di
valori 2.600 €/mq - 3.100 €/mq. L’immobile è di medio-alta qualità edilizia pertanto potrebbe essere
adottata la media dei valori sopra citati che risulta pari a 2.850 €/mq. Poiché gli edifici sono di
qualità lievemente inferiore (sia per finiture che classe energetica) rispetto a quelli realizzati di
fronte nel complesso di San Marco 3 (per i quali viene utilizzato il valore di 2.850 €/mq), il prezzo a
mq per gli appartamenti risulta pari a 2.500 €/mq
Per quanto riguarda i posti auto all’interrato, il valore è pari a 15.000 €/cadauno.
Per quanto riguarda i posti auto scoperti, il valore è pari a 8.000 €/cadauno.
Le cantine sono valutate 3.000 €/cadauna.
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3.2 Stima
Alla luce del prezzo a mq sopra determinato sia per negozi che per appartamenti si sono introdotti
coefficienti premianti o meno per differenziare le varie unità immobiliari, come da tabella sotto
riportata. In particolare si sono introdotti i coefficienti “a” e “b” che tengono conto rispettivamente
della posizione dell’appartamento (se a piano terra, intermedio, ultimo) e dell’esposizione (di
maggiore pregio quella a sud). Tali coefficienti vengono applicati alla superficie convenzionale e
determinano il valore della superficie “virtuale”. Il prezzo dell’ unità immobiliare si ottiene infine
moltiplicando la superficie “virtuale” per il prezzo a mq ottenuto al § 3.1
Per la valutazione delle superfici convenzionali si è fatto riferimento alla norma UNI10750 “Agenzie
Immobiliari- Requisiti del servizio”:
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Coefficienti correttivi
Riferimento catastale
Sub n°
Superficie convenzionale
Sconv. [mq]
Posizione appartamento "a"
-piano terra: 1,05 -piano 1: 0,98 -piano attico: 1,10
Esposizione appartamento "b" -sud: 1,05 -centro: 1,00 -nord: 0,90
Superficie virtuale Svirt.=Sconv. x a x b
[mq]
Prezzo a mq [€/mq]
Prezzo Totale [€]
Edif
icio
A App. 1* 144
€ 280.000
App. 17 89 0,98 0,9 78,5 2500 € 196.245
App. 30 120 1,1 1 132,0 2500 € 330.000
App. 32 121 1,1 1 133,1 2500 € 332.750
Edif
icio
B
App. 11 84 1,05 0,9 79,4 2500 € 198.450
App. 24 79 0,98 0,9 69,7 2500 € 174.195
App. 26 79 0,98 1,05 81,3 2500 € 203.228
Edif
icio
C App. 12 84 1,05 1,05 92,6 2500 € 231.525
App. 27 79 0,98 1,05 81,3 2500 € 203.228
App. 29 79 0,98 0,9 69,7 2500 € 174.195
App. 34 121 1,1 1,05 139,8 2500 € 349.388
€ 2.673.203
Riferimento catastale Sub n°
numero totale prezzo cadauno Prezzo
Totale [€]
posti auto coperti
72, 73, 74, 77, 79, 80, 84, 87*, 88, 95, 97, 99 11 € 15.000 € 165.000
posti auto scoperti
101*, 102, 105, 106, 108, 111, 114, 116, 117, 122, 123, 129 11 € 8.000 € 88.000
cantine 40,47,48,53,55,56,60,63*,65,67 9 € 3.000 € 27.000
€ 280.000
* valore del preliminare di vendita (ved. Allegato 5.6) : appartamento sub 1 comprensivo di posto auto scoperto (sub101), posto auto coperto (sub87) e cantina (sub.63)
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Per riepilogo, come si ricava dalla tabella sovrastante si ottengono i seguenti valori per gli
appartamenti, posti auto e cantine.
- Appartamento per civile abitazione posto al piano terra di vani 5 oltre accessori, di
convenzionali mq. 144 identificata alla p.lla 2033 sub. 1*,(vedasi preliminare di vendita
allegato), comprensivo di posto auto scoperto, posto auto coperto e cantina di valore pari a
€ 280.000,00.
- Appartamento per civile abitazione posto al piano terra di vani 5 oltre accessori, di
convenzionali mq. 84 identificata alla p.lla 2033 sub. 11 di valore pari a € 198.450,00.
- Appartamento per civile abitazione posto al piano terra di vani 5 oltre accessori, di
convenzionali mq. 84 identificata alla p.lla 2033 sub. 12 di valore pari a € 231.525,00.
- Appartamento per civile abitazione posto primo di vani 5 oltre accessori, di convenzionali
mq. 89 identificata alla p.lla 2033 sub. 17 di valore pari a € 196.245,00.
- Appartamento per civile abitazione posto al primo di vani 5 oltre accessori, di convenzionali
mq. 79 identificata alla p.lla 2033 sub. 24 di valore pari a € 174.195,00.
- Appartamento per civile abitazione posto al piano primo di vani 5 oltre accessori, di
convenzionali mq. 79 identificata alla p.lla 2033 sub. 26 di valore pari a € 203.228,00.
- Appartamento per civile abitazione posto al piano primo di vani 5 oltre accessori, di
convenzionali mq. 79 identificata alla p.lla 2033 sub. 27 di valore pari a € 203.228,00.
- Appartamento per civile abitazione posto al piano primo di vani 5 oltre accessori, di
convenzionali mq. 79 identificata alla p.lla 2033 sub. 29 di valore pari a € 174.195,00.
- Appartamento per civile abitazione posto al piano secondo di vani 6.5 oltre accessori, di
convenzionali mq. 120 identificata alla p.lla 2033 sub. 30 di valore pari a € 330.000,00.
- Appartamento per civile abitazione posto al piano secondo di vani 7.5 oltre accessori, di
convenzionali mq. 121 identificata alla p.lla 2033 sub. 32 di valore pari a € 332.750,00.
- Appartamento per civile abitazione posto al piano secondo di vani 8 oltre accessori, di
convenzionali mq. 121 identificata alla p.lla 2033 sub. 34 di valore pari a € 349.388,00.
- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 2,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 40 di valore pari a € 3.000,00.
- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 2,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 47 di valore pari a € 3.000,00.
- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 2,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 48 di valore pari a € 3.000,00.
- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 2,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 53 di valore pari a € 3.000,00.
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- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 2,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 55 di valore pari a € 3.000,00.
- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 2,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 56 di valore pari a € 3.000,00.
- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 2,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 60 di valore pari a € 3.000,00.
- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 6,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 63* (vedasi preliminare di vendita)
- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 3,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 65 di valore pari a € 3.000,00.
- cantina posta al piano seminterrato di convenzionali mq. 3,00 identificata dalla p.lla 2033
sub. 67 di valore pari a € 3.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 72 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 73 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 74 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 77 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 79 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 80 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 84 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 87* (vedasi
preliminare di vendita)
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 88 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 95 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 97 di valore pari a
€ 15.000,00.
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- posto auto ubicato al piano seminterrato identificato dalla p.lla 2033 sub. 99 di valore pari a
€ 15.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 101 * (vedasi preliminare
di vendita)
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 102 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 105 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 106 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 108 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 111 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 114 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 116 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 117 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 122 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 123 di valore pari a €
8.000,00.
- posto auto ubicato al piano terra identificato dalla p.lla 2033 sub. 129 di valore pari a €
8.000,00.
Prof. Ing. Paolo Spinelli
Viale della Repubblica, 279 - 59100 Prato (PO) - Tel. 0574.574545 - Fax 0574.571394
e-mail [email protected]
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4 Conclusioni
Alla luce di quanto esposto ai capitoli precedenti, il valore di tutto il complesso di San Marco 2 a
Lucca è pari a:
LUCCA, SAN MARCO 2
Fabbricato completato appartamenti € 2.673.203,00 € 2.953.203,00
posti auto/cantine € 280.000,00
TOT € 2.953.203,00
Prof. Ing. Paolo Spinelli
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5 Allegati
5.1 Calcolo superfici convenzionali delle u.i.
5.2 Estratto di mappa
5.3 Elaborato planimetrico e planimetrie catastali
5.4 Visure catastali
5.5 Certificato destinazione urbanistica e pratiche autorizzative
5.6 Preliminari di vendita
