Procedimento di esecuzione immobiliare R.G. 41/2014 ... · chitettonico, di livello ”ordinario”...

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AL TRIBUNALE DI BOLZANOProcedimento di esecuzione immobiliare R.G. 41/2014

promosso da

Condominio NOVACELLAcon l'avvocato Silvia MALACARNE di Bolzano

contro

…………………………………………………...

intervenuti

Banca Popolare dell'Alto Adige soc. coop. per a.con l'avvocato Antonio CONTARINO di Bolzano

Giudice dell’esecuzione

Dott. Thomas WEISSTEINER

pp.mm. 15 e 54 della p.ed. 2827 (p.t. 2682/II) C.C. Gries(appartamento al 3° piano con cantina e garage nell'interrato)

Bolzano, 10 dicembre 2015il perito estimatore

(geom. Vincenzo Papa)

PERIZIA ESTIMATIVA Procedimento di esecuzione immobiliare R.G. 41/2014 pag. 1

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PERIZIA ESTIMATIVA(L O T T O U N I C O)

riguardante i beni immobili indicati nelle pp.mm. 15 e 54 della p.ed. 2827 (p.t. 2682/II) C.C.

Gries (appartamento al 3° piano con cantina e garage nell'interrato) redatta dal geom.

Vincenzo PAPA, iscritto dal 1983 all’Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Bolzano e con il

nr. 735 al Collegio dei geometri professionisti della provincia di Bolzano.

PREMESSA

Il G.E. dott. Thomas Weissteiner del Tribunale di Bolzano con proprio decreto del 15.7.2015

nominava quale tecnico estimatore il sottoscritto geom. Vincenzo Papa, che accettava l’incarico e

prendeva nota del quesito in atti recante la richiesta di descrizione e stima dei beni immobili oggetto

di pignoramento nella procedura esecutiva in epigrafe.

Espletate le preliminari e necessarie visure ed acquisizioni dei dati e documentazioni catastali e

tavolari presso i competenti uffici pubblici, previ accodi telefonici con l'esecutata sig.ra …….

……….... e con i difensori della parte procedente ed intervenuta, lo scrivente, con comunicazione

email del 5.10.2015 (cfr. All. 02) rispettivamente ai debitori, al loro avvocato (per conoscenza) ed

alle parti interessate (creditore procedente e intervenuti), fissava per il giorno 12 ottobre 2015 alle

ore 19.30, l’apertura in sopralluogo delle operazioni peritali atte a prendere visione diretta dei

cespiti immobiliari sopra precisati, situati a Bolzano in via Novacella n. 16/B.





Pertanto, predisposto come sopra precisato il contraddittorio con le parti interessate, al sopralluogo,

come preannunciato telefonicamente, nessuno ha partecipato per la parte procedente e parti

intervenute mentre era presente la debitrice sig.ra …………. (ed il suo avvocato) che,

concretamente, ha consentito l'accesso alle u.i. e quindi lo scrivente ha potuto effettuare completa

ispezione visiva dei beni in stima e dare avvio ai dovuti rilievi metrici, fotografici (cfr. All. 16) ed

all’assunzione delle opportune e necessarie informazioni.

Infine, completate tutte le elaborazioni tecniche riguardanti i dati come sopra acquisiti, reperiti i dati

urbanistici e tecnico-amministrativi con ulteriori e successivi accessi presso l'Ufficio Tecnico e

l'Archivio Storico del Comune di Bolzano, effettuate le appropriate indagini di mercato, in

ottemperanza ai quesiti posti dal G.E. ed indicati nel modello depositato in segreteria, lo scrivente

espone il seguente rapporto estimativo.

* * * * *

1. DESCRIZIONE SOMMARIA

• Tipologia degli immobili ed ubicazione: le porzioni materiali 15 (sub 54) e 54 (sub 48) indivi-

duano 2 unità immobiliari urbane localizzate a Bolzano in via Novacella n. 16/B aventi destinazio-

ne d'uso rispettivamente corrispondenti ad un appartamento situato al piano terzo con cantina al p.

scantinato e ad un garage posto al p. scantinato di un edificio a tipologia condominiale avente voca-

zione prevalentemente residenziale (ancorché siano presenti alcuni negozi al p. terra), costituito da

unico piano interrato comune a due distinti corpi di fabbrica in elevazione fuori terra, suddivisi in 5

piani, la cui costruzione risale al 1962 (data di rilascio del certificato di abitabilità).

• Inquadramento della zona: il fabbricato vanta una collocazione, nell'ambito territoriale comu-

nale, di buon pregio ambientale e discreto valore immobiliare, poiché ricompreso nella fascia semi-

centrale ”città nuova” a vocazione prettamente residenziale (comprendente la zona a ovest della via

Roma fino alla cinta della ”caserma Huber” e la parte finale di viale Europa e via Gutemberg)

comprendente parte dei quartieri ”Europa-Novacella” e ”Don Bosco” della città di Bolzano, ancor-

ché in posizione prossima alla più pregiata zona centrale della ”città nuova”, ove sono presenti,

nelle immediate vicinanze ed in buon numero, esercizi commerciali al dettaglio, servizi pubblici di

base (asili, scuole, palestre, biblioteche, ecc.), chiese, centri culturali, ecc. e non sono distanti piste

ciclabili, parchi (viale Europa) e passeggiate (lungo il fiume Isarco).

Inoltre non mancano fermate autobus, con linee dirette verso il centro storico cittadino e comodi





collegamenti alle arterie stradali principali (Arginale, MeBo, S.S.12 e A22) che immettono in dire-

zione Brennero, Trento e Merano.

• Epoca di edificazione: opera edilizia realizzata tra il giugno 1961 e l'ottobre 1962.

• Caratteristiche costruttive del fabbricato in cui sono inserite le u.i. in stima: la porzione mate-

riale 15 è parte d'un edificio avente tipologia ”residenziale” classificabile, sul piano del pregio ar-

chitettonico, di livello ”ordinario” tipicamente realizzato con struttura portante in travi e pilastri di





calcestruzzo armato, chiusure verticali esterne (murature di tamponamento) in blocchi di laterizio

rivestite da strato d'intonaco, solai ai piani in latero-cemento, copertura consueta a falde spioventi e

manto di copertura, canali di gronda, pluviali e lattoneria in lamiera zincata preverniciata.

Dispone di sufficiente superficie cortilizia comune, posta in zona interna seppur non interamente

delimitata da muri di recinzione, utilizzata prevalentemente per accessi e camminamenti pedonali,

giardini ed aiuole, mentre in altre parti, quelle prospicienti dalla pubblica strada (via Novacella),

sono presenti l'accesso carrabile (rampa) per il piano interrato ed un ampio marciapiede con aiuole.

Lo stabile, oltre al predetto piano scantinato (interrato) che si estende per buona parte del sedime

della particella, comprende 2 distinti fabbricati f.t. con ulteriori 5 piani in elevazione.

In esso trovano collocazione 3 vani scale comuni, due dei quali dotati di ascensore comune, e com-

plessivamente 64 porzioni materiali fra negozi, appartamenti e garage.

I due edifici f.t., caratterizzati da facciate verticali assai lineari, inframmezzate da finestre ordinata-

mente disposte, seppur piacevolmente movimentate dalle rientranze dei balconi anch'essi rigorosa-

mente incolonnati, hanno rispettivamente pianta a forma di L situata in posizione interna il primo





(civ. 18) e pianta rettangolare alquanto allungata adiacente alla pubblica via il secondo (civ. da 16 a

16/F), ed entrambi godono di giacitura alquanto isolata, convenientemente distaccata fra loro e dai

circostanti immobili.

La facciata sud del predetto edificio a pianta rettangolare è posta a distanza di almeno 4 ml dal con-

fine di particella e prospetta in fregio alla via Novacella, sulla quale si affaccia un portico con al suo

interno l'entrata comune al civ. 16/A e che conduce anche alla retrostante facciata nord prospettante

il cortile interno, ove è situata l'entrata comune al civ. 16/B.

• Formazione lotti: lo scrivente, dopo aver eseguito il sopralluogo e quindi aver visionato gli im-

mobili oggetto della presente perizia ritiene - unicamente nell’interesse dell’esecuzione - di formare

con essi un unico lotto, poiché il bene complementare cantina è da ritenersi pertinenza esclusiva di

quello principale (abitativo) insieme al garage e tutti sono situati nel medesimo fabbricato.

Pertanto si eseguirà

V A L U T A Z I O N E A ”L O T T O U N I C O”

formato dalle

pp.mm. 15 e 54 della p.ed. 2827 (p.t. 2682/II) C.C. Gries (appartamento al 3° piano con

cantina e garage nell'interrato), situati a Bolzano, in via Novacella n. 16/B.

* * * * *

2. SITUAZIONE TAVOLARE

2.1 Consistenza e diritti attivi

Dalla disamina delle pubbliche iscrizioni conservate nel Libro Fondiario di Bolzano, si evince che

la p.ed. 2827 costituisce la base reale dell'unico corpo tavolare presente nella partita 2682/II del

comune catastale di Gries, distretto di Bolzano, ove nell’afferente Sezione A2 è resa evidente la sua

suddivisione d'impianto in 60 distinte porzioni materiali, divenute poi 64 con le seguenti variazioni:

Evidenza divisione materiale G.N. 2704 del 30.11.1962 da p.m. 1 a 60;

variata poi con G.N. 2816/1962 per le pp.mm. 16, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 47, 48, 49;

variata poi con G.N. 1472/1985 per le pp.mm. 18 e 61;

variata poi con G.N. 427/2002 per la p.m. 2;





variata poi con G.N. 4726/2002 per le pp.mm. 11, 15 e parti comuni;

variata poi con G.N. 1063/2006 per la p.m. 48;

variata poi con G.N. 625/2009 per le pp.mm. 48, 62, 63, 64 e parti comuni;

variata poi con G.N. 4489/2010 per le pp.mm. 62, 64 e parti comuni;

variata poi con G.N. 7670/2011 per la p.m. 4.

Per ciò che concerne la consistenza delle pp.mm. 15 e 54, che individuano i beni oggetto dell'odier-

no giudizio valutativo, si riporta quanto segue.

• P.M. 15 - al 3° piano: 1 soggiorno, 3 stanze, 1 cucinino, 1 bagno-wc, 1 atrio, 1 ripostiglio, 1

corridoio, 2 balconi;

al piano scantinato: 1 cantina;

• P.M. 54 - al piano scantinato: 1 garage;

• Parti comuni - p.m. da 1 a 59, 62, 63, 64: oltre a quelle previste dall'art. 1117 del Cod. Civ.;

p.m. da 1 a 60, 62, 63, 64: al piano scantinato 3 terrapieni;

p.m. da 1 a 39: al piano scantinato 1 cisterna nafta, 1 vano scale, 1 locale cal-

daia centrale termica;

al piano terra: 1 marciapiede, 1 camino;

al 1° piano: 1 camino;

al 2° piano: 1 camino;

al 3° e 4° piano: 1 camino;

al piano sottotetto: 1 camino;

p.m. da 7 a 18: al piano scantinato 1 vano ascensore;

dal piano terra al 4° piano: 1 vano ascensore, 1 vano scale;

al piano sottotetto: 1 vano ascensore;

….. omissis …..

p.m. 3, 9, 15, 18: al piano scantinato 1 corridoio;

….. omissis …..

p.m. da 1 a 29, 48, 62, 63, 64: al piano scantinato 1 locale contatori acqua;

p.m. da 40 a 60, 62, 63, 64: al piano scantinato 1 rampa e 1 superficie copertaPERIZIA ESTIMATIVA Procedimento di esecuzione immobiliare R.G. 41/2014 pag. 7




di disobbligo;

al piano terra: 1 rampa;

p.m. da 1 a 39, 48, 62, 63, 64: al piano scantinato 1 pozzetto sifone;

….. omissis …..

p.m. 3, 4, da 7 a 39: al piano terra 1 portico, 1 cortile;

p.m. da 19 a 24: dal piano terra al 3° piano 1 vano scale;

p.m. da 7 a 39: al piano terra 1 giardino, 2 cortili, giardini;

p.m. da 7 a 24: al piano terra 1 stenditoio;

….. omissis …..

p.m. da 1 a 18, da 52 a 55: nel sottotetto e tetto 1 tetto;

….. omissis …..

Proseguendo nella disamina della ”Sezione A2” e del ”foglio C (aggravi comuni a più porzioni)”

della partita tavolare succitata, è d’uopo inoltre menzionare che sono presenti le seguenti iscrizioni.

• Con G.N. 596 d.d. 18.06.1947 evidenza intavolazione diritto di servitù:

a) di appoggio sul muro della parte alta dell'edificio, lato di m. 14 segnato nel piano con le lettere

a – b;

b) di non elevare muri od altre costruzioni in genere, sul lato nord di m. 15,38 segnato nel piano

con le lettere c – d, ad una altezza superiore a 5 metri misurata dal piano del marciapiede di

via Roma nel punto di confine;

c) di aprire finestre in un'eventuale costruzione, sul lato di m. 15,38 segnato nel piano con le lette-

re c – d;

a favore della p.ed. 2827

a carico della p.ed. 1903.

• Con G.N. 365 d.d. 26.02.1958 evidenza intavolazione diritto di servitù di limitazione di costru-

zione a carico pp.mm da 1 a 5, da 7 a 11, da 13 a 31 della p.ed. 2446;


a carico della p.ed. 2446.

• Con G.N. 365 d.d. 26.02.1958 evidenza intavolazione diritto di servitù di limitazione di costru-





zione;


a carico della p.ed. 2538

Contratto d.d. 28.04.1956.

Difformità della planimetria tavolare conservata

La rappresentazione geometrica e descrittiva della planimetria tavolare della p.m. 15 conservata

presso il Libro Fondiario (cfr. All. 04) risulta non perfettamente concordante con la situazione

planimetrica accertata in posto durante il sopralluogo (manca il loc. doccia-wc), invece la rappre-

sentazione geometrica e descrittiva della planimetria tavolare della p.m. 54 risulta concordante

con la situazione planimetrica accertata in posto.

Va quindi evidenziata la necessità di regolarizzare la documentazione tavolare riguardante l'apparta-

mento, rendendola conforme alla situazione reale, con la stesura e presentazione d'istanza di varia-

zione di planimetria tavolare e pertanto, ai fini valutativi, quanto specificato al punto 7.3 che segue.

* * *

2.2 Quota oggetto di esecuzione

Per quanto attiene alle iscrizioni riguardanti il diritto di proprietà, è opportuno evidenziare che nel

”foglio B” delle pp.mm. 15 e 54, in base al contratto di compravendita del 03.03.2003 sub G.N.

1867 del 05.03.2003, è iscritto il diritto di proprietà in nome di:

……………………………………………………………………………., per 1/2;

……………………………………………………………………………., per 1/2.

* * *

2.3 Formalità, vincoli ed oneri giuridici

Vanno rammentate le iscrizioni che seguiranno, rese evidenti nel ”foglio C”, che incombono diret-

tamente sulla proprietà della p.m. 15 e 54.

* * *

Oneri che rimangono a carico dell'acquirente

• Con G.N. 4293 d.d. 06.06.2003 annotazione vincolo sociale ai sensi dell'art. 62 della L.P.

17.12.1998, nr. 13.





Va qui evidenziato che, trattandosi di vincolo conseguente all’erogazione di agevolazione provincia-

le, deve ritenersi operante il dettato normativo di attuale vigenza riguardante l’edilizia abitativa age-

volata, e pertanto quanto specificato al punto 7.2 che segue.

Oneri che si estinguono con la procedura

Per ciò che concerne la p.m. 15 della p.ed. 2827 , si riporta quanto segue.

• Con G.N. 1867 d.d. 05.03.2003 intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale – € 150.000,00

interessi, ai sensi dell'art. 1) del contratto, per un triennio all'interesse massimo del 12% annuo,

all'interesse di mora massimo del 16% annuo e cauzione di € 90.000,00.- per accessori, con clau-

sola di indicizzazione.

Banca Popolare dell'Alto Adige Soc. coop. a r.l. sede di Bolzano

Contratto d.d. 03/03/2003

Annotazione simultaneità con accessoria P.T. 2682/II p.m. 54 - G.N. 1867/2003.

• Con G.N. 5372 dd. 12.06.2013 intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale – € 33.111,34

quota gravata 1/2 di …………………………………………………...;

IPOTECA GIUDIZIALE per capitale oltre agli interessi dal 14.07.2013 al saldo, oltre le spese, e

tutte le successive occorrende ai sensi del titolo

Banca Popolare dell'Alto Adige Soc. coop. per Azioni sede di Bolzano - (001297302014)

Decreto ingiuntivo d.d. 01/08/2012


• Con G.N. 8326 dd. 24.09.2013 intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Principale – importo mas-

simo € 8.000,00

di cui € 4.406,15.- per capitale oltre interessi legali, spese e competenze, oltre I.V.A. e C.A.P. ai

sensi del decreto ingiuntivo.

Condominio Novacella 16 e 18 sede di Bolzano - (94044210212)



• Con G.N. 2271 dd. 26.02.2014 annotazione atto di pignoramento immobiliare d.d. 18.12.2013,

notificato il 07.01.2014 a realizzo del credito del Condominio Novacella con sede di Bolzano





(94044210212), nell’importo di € 6.212,35, oltre agli interessi ed ogni altra spesa successiva oc-

correnda, ai sensi del titolo.

Per ciò che concerne la p.m. 54 della p.ed. 2827 , si riporta quanto segue.

• Con G.N. 1867 dd. 05.03.2003 intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Accessoria – € 150.000,00

interessi, ai sensi dell'art. 1) del contratto, per un triennio all'interesse massimo del 12% annuo,

all'interesse di mora massimo del 16% annuo e cauzione di € 90.000,00.- per accessori, con clau-

sola di indicizzazione.

Banca Popolare dell'Alto Adige Soc. coop. a r.l. sede di Bolzano

Contratto d.d. 03/03/2003

Annotazione simultaneità con principale P.T. 2682/II p.m. 15 - G.N. 1867/2003.

• Con G.N. 5372 dd. 12.06.2013 intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Accessoria – € 33.111,34

quota gravata 1/2 di …………………………………………………...;

IPOTECA GIUDIZIALE per capitale oltre agli interessi dal 14.07.2013 al saldo, oltre le spese, e

tutte le successive occorrende ai sensi del titolo

Banca Popolare dell'Alto Adige Soc. coop. per Azioni sede di Bolzano - (001297302014)



• Con G.N. 8326 dd. 24.09.2013 intavolazione diritto di ipoteca – P.T. Accessoria – importo

massimo € 8.000,00

di cui € 4.406,15.- per capitale oltre interessi legali, spese e competenze, oltre I.V.A. e C.A.P. ai

sensi del decreto ingiuntivo.

Condominio Novacella 16 e 18 sede di Bolzano - (94044210212)



• Con G.N. 2271 dd. 26.02.2014 annotazione atto di pignoramento immobiliare d.d. 18.12.2013,

notificato il 07.01.2014 a realizzo del credito del Condominio Novacella con sede di Bolzano

(94044210212), nell’importo di € 6.212,35, oltre agli interessi ed ogni altra spesa successiva oc-

correnda, ai sensi del titolo.





Oneri che si estinguono con la procedura purché il diritto di abitazione non sia ritenuto opponi-

bile (per subentro nell'esecuzione del creditore ipotecario anteriore)

Per ciò che concerne la p.m. 15 e 54 della p.ed. 2827 , si riporta quanto segue.

• Con G.N. 10892 dd. 29.12.2010 intavolazione diritto di abitazione

quota gravata 1/2 di …………………………………………………………..;

a favore di …………………………………………………………..;

Atto d.d. 12/11/2010, Atto d.d. 17/12/2010.

- Per la completa visione delle informazioni vedasi estratto tavolare (cfr. All. 03).

* * * * *

3. Stato di possesso

Dalle circostanze emerse durante il sopralluogo, dalle informazioni fornite dalla debitrice e dalle ri-

cerche effettuate presso l'Agenzia delle Entrate di Bolzano si può affermare che gli immobili p.m.

15 e 54 della p.ed. 2827 non risultano locati, ancorché siano tenuti in uso senza titolo dall'esecutata

e dalla sua famiglia.

Assunto che dalla disamina delle indicazioni pubblicitarie tavolari non emergono iscrizioni a carico

riguardanti diritti reali di godimento su cosa altrui, con l'eccezione del già precisato diritto di abita-

zione gravante la quota indivisa di 1/2 della proprietà dell'appartamento e garage, vista la comples-

sità della situazione giuridica prospettata riferibile alla disponibilità dei bene per il procedimento in

corso, si ritiene doveroso - ai fini del richiesto apprezzamento estimativo - offrire al qualificato va-

glio della S.V.I. un quadro valutativo completo che tenga anche conto dell'esistenza di tale diritto, e

quindi si procederà alla stima del valore venale dei beni considerati per la loro piena proprietà ma

anche, con separato conteggio, tenendo conto della sola nuda proprietà per la parte gravata dal pre-

citato diritto.

- Vedasi dichiarazione rilasciata dall'esecutata (cfr. All. 14).

* * * * *

4. Situazione catastale

4.1 Catasto fondiario

Dalla verifica degli atti informatizzati dell’Ufficio Catasto Fondiario di Bolzano, si rileva che il

bene immobile considerato nell'odierno procedimento di esecuzione immobiliare, risulta iscritto nel





comune catastale di Gries, comune amministrativo di Bolzano, con i seguenti elementi identificativi

e classativi:

• p.ed. 2827 – particella edificiaria avente estensione di mq. 2459.

* * *

4.2 Catasto fabbricati

Dalla consultazione della ”visura per immobile” acquisita presso l’Ufficio Catasto Edilizio Urbano

di Bolzano (cfr. All. 05) emerge che gli enti urbani oggetto del presente rapporto estimale risultano

regolarmente intestati agli esecutati a seguito dalla voltura n. 2390.001.2003 di cui al documento

del 03.03.2003, in atti dal 23.05.2003 e che i relativi dati censuari e di classamento, riferiti al comu-

ne catastale di Gries (669), sono riportati come segue:

• p.ed. 2827, Via Novacella n. 16/B, piano S1 e 3°;

• p.m. 15 / sub 54, Categ. A/2, classe 3, consist. 6,5 vani (superficie 107 mq), Rendita € 906,38.-

• p.m. 54 / sub 48, Categ. C/6, classe 5, consist. 16 mq (superficie 18 mq), Rendita € 126,43.-

Conformità della planimetria catastale depositata

La rappresentazione geometrica e descrittiva della planimetria catastale della p.m. 15 (sub 54)

conservata presso l'Ufficio del Catasto (cfr. All. 06) risulta non perfettamente concordante con la

situazione planimetrica accertata in posto durante il sopralluogo (manca il loc. doccia-wc), inve-

ce la rappresentazione geometrica e descrittiva della planimetria catastale della p.m. 54 (sub 48)





risulta concordante con la situazione planimetrica accertata in posto.

Va anche qui evidenziata la necessità di regolarizzare la documentazione catastale riguardante

l'appartamento, rendendola conforme alla situazione reale, con la stesura e presentazione di denun-

cia di variazione di planimetria catastale e pertanto, ai fini valutativi, quanto specificato al punto

7.3 che segue.

* * * * *

5. Situazione urbanistica e amministrativa

5.1 Situazione urbanistica

Piano Urbanistico del Comune di Bolzano

Secondo quanto previsto dal vigente Piano Urbanistico del Comune di Bolzano, approvato con deli-

bera della Giunta Provinciale nr. 1650 del 03.04.1995 e riconfermato con delibera di Consiglio Co-

munale nr. 46 del 19.04.2005 e successiva variante n. 187 approvata con delibera G.P. n. 935 del

29.07.2014, la p.ed. 2827 del C.C. di Gries, ricade in ”zona residenziale B2 di completamento”,

per la quale valgono le prescrizioni generali contenute nell'art. 9 e nello specifico dall'art. 14 delle

nuove norme di attuazione (cfr. All. 07), aggiornate al 10.02.2015, il cui testo è stato approvato con

delibera della Giunta Provinciale n. 2559 del 10.07.2000 ed anch'esso riconfermato con delibera di

Consiglio Comunale nr. 46 del 19.04.2005.

Piano di zonizzazione (cfr. All. 08)





Norme di attuazione al PUC

Art. 9 - Zone residenziali

Le zone A, B e C sono destinate prevalentemente alla residenza. In tali zone può essere consentita

la collocazione di negozi, studi professionali e commerciali, sedi di aziende industriali e commer-

ciali, magazzini e depositi di modeste dimensioni, laboratori artigianali di servizio alle famiglie e

di produzione artistica che non cagionino disturbi, rumori (il livello sonoro deve essere contenuto

entro i limiti previsti dalle vigenti norme in materia), od odori molesti, esalazioni nocive; inoltre

autorimesse pubbliche e private, sedi di tipografie e di giornali, esercizi pubblici, teatri e cinemato-

grafi, sale per attività culturali, sociali e ricreative, alberghi, case di cura, scuole, uffici pubblici e

privati, impianti di distribuzione carburanti compatibili e simili e, comunque, non alterino le carat-

teristiche residenziali della zona.

Art. 14 - Zone residenziali B2 di completamento

Le zone B2, comprendono le aree, già in larga parte edificate. Sono ammessi gli interventi previsti

dalle norme vigenti in materia, nel rispetto dei seguenti indici:

a) indice di fabbricabilità del lotto edificabile: 4 m³/m²;

b) altezza massima: 17,00 metri;

c) rapporto massimo di copertura: 35%;

d) distanza minima dai confini: 5 metri, salvo allineamenti preesistenti sul fronte stradale;

e) distanza minima fra i fabbricati: 10 metri.

Va al riguardo dedotto che l'attuale struttura condominiale, vista la documentazione inerente le pre-

gresse procedure autorizzatorie e la disciplina urbanistica vigente, non possiede alcuna reale e con-

creta capacità edificatoria residuale.

* * *

5.2 Situazione amministrativa

Dall'attento esame della documentazione tecnico-amministrativa eseguito presso l'Ufficio Tecnico e

con successivo accesso anche presso l'Archivio Storico del Comune di Bolzano, si è appreso che la

p.ed. 2827 del C.C. di Gries è stata eretta in base alle seguenti procedure autorizzatorie.

Concessione edilizie

Concessione Edilizia n° 62/1961 (cfr. All. 09) rilasciata in data 19.06.1961 – prat. n. 48/1961 – per





la costruzione dell'intero edificio residenziale e dei negozi.

Licenza d'uso (permesso di abitabilità/agibilità)

Permesso di abitabilità dd. 15.10.1962 – prat. n. 88/1962 – (cfr. All. 10) per l'intero edificio resi-

denziale e dei negozi.

Asseverazione ai sensi dell'art. 98 della l.p. 11.08.1997 n. 13

Asseverazione n° 100373/2002 (cfr. All. 12) presentata in data 24.10.2002 – prat. n. 2128/2002 –

per la realizzazione di un secondo servizio igienico nella camera da letto, il rifacimento di tutti i pa-

vimenti freddi e caldi, dei rivestimenti in piastrelle di ceramica, sanitari, termosifoni ed impianto

idraulico, impianto elettrico, sistemazione intonaci e tinteggiatura di muri e soffitti, sistemazione e

riverniciatura dei serramenti esistenti interni ed esterni, sostituzione del portoncino d'entrata, ecc.

opere riguardanti esclusivamente l'appartamento p.m. 15 della p.ed. 2827 del C.C. di Gries.

Pratiche amministrative/urbanistiche in corso

Da informazioni assunte presso il Comune di Bolzano – Servizio Edilizia - si è potuto accertare che,

per l'u.i. in stima, non vi sono pratiche edilizie in corso o atti pendenti ovvero importi a debito nei

confronti dell'amministrazione comunale.

Difformità dell'u.i. rispetto al progetto edilizio concessionato

E' d'uopo segnalare che le unità immobiliari in questione hanno mantenuto la destinazione d'uso

abitativa e di garage originariamente loro attribuita e risultano rispettivamente conformi, per nu-

mero di vani e distribuzione planimetrica degli stessi, all'Asseverazione del 2002 (cfr. All. 12) ed

al progetto edilizio concessionato nel 1961 (cfr. All. 11).

* * *

5.3 certificazione energetica

Considerato che l'edificio risale all'anno 1962 non esiste attestato di certificazione energetica ex

d.lgs. 311/2006 e successive modificazioni ed integrazioni, tale assenza è stata confermata anche

dallo Studio Pedrazzoli, amministratore del condominio.

E' ragionevole supporre che, data la rilevante vetustà, l'immobile necessiti di un alto fabbisogno di

calore e quindi appartenga alle ultime classi energetiche CasaClima denominate ”Standard case

esistenti”.

* * * * *





6. Descrizione analitica del bene

• Descrizione generale, destinazione funzionale e tipologia edilizia delle specifiche u.i. in sti-

ma:

Abitazione

L'unità immobiliare considerata, caratterizzata dalla destinazione d'uso di tipo residenziale, si esten-

de al 3° piano su di una superficie interna netta di complessivi mq 84,73, oltre a 2 balconi per com-

plessivi mq 11,13, per un totale di mq 95,86.

Si compone, con un’altezza interna costante di ml. 2,78, di un soggiorno di mq 17,41, una stanza di

mq 12,03, una stanza di mq 13,57 con annesso loc. doccia/wc di mq 2,90, un locale da pranzo di mq

10,90 con annesso cucinino di mq 5,44, un ripostiglio di mq 2,07 ed infine un bagno/wc di mq 5,59

accessibile dal corridoio di netti mq 14,82.

Vi sono poi i due balconi di mq 4,87 e mq 6,26 con accesso rispettivamente da una stanza e dal lo-

cale da pranzo.

Vedasi la planimetria (cfr. All. 12) rappresentativa dello stato di fatto attuale.

Gli elementi tipologici, i materiali e le tecniche di lavorazione utilizzati sono di tipo consueto e con-

traddistinguono in buona misura l'appartamento in esame che è rifinito come segue:

✔ tramezze interne in laterizio e soffitti rivestiti d'intonaco tinteggiato di colore bianco, ad esclu-

sione delle pareti del locale cucinino, del bagno/wc e doccia/wc dotate di rivestimento in pia-

strelle ceramiche;

✔ pavimentazione delle due camere da letto in parquet posato a tolda di nave, soggiorno, locale da

pranzo con annesso cucinino, locali igienici, ripostiglio e corridoio in ceramica;

✔ serramenti originali e pertanto di tipo relativamente non recente con telai in legno a doppio ve-

tro installati nelle murature di tamponamento esterne, elementi oscuranti e di chiusura costituiti

da avvolgibili in materiale plastico con azionamento a corda;

✔ porte interne originali in legno tamburato laccato, cieche nella zona notte e con specchiatura

con vetro zigrinato nella zona giorno, portoncino di sicurezza all'ingresso di fattura relativamen-

te recente e finitura di tipo semplice in legno impiallacciato;

✔ termosifoni tubolari tipo Irsap montati a parete per il riscaldamento degli ambienti e la distribu-

zione dell'acqua calda sanitaria, sono collegati all'impianto centralizzato comune alimentato a





gas metano;

✔ apparecchi sanitari installati di fattura e tecnologia ordinaria, seppur di relativamente recente so-

stituzione;

✔ impianto elettrico costituito da rete di distribuzione sotto traccia, con punti luce, interruttori e

prese posizionati in modo razionale, corpi illuminanti di tipo classico posti a soffitto o a parete.

Cantina

La cantina di netti mq 15,02 è costituita da unico locale, privo di finestra e situato al piano scantina-

to, con un’altezza di ml. 2,68 si presenta moderatamente ingombra di materiali e masserizie ivi de-

positate ed è rifinita come segue:

✔ pavimento in battuto di cemento, pareti e soffitto interamente rivestite da intonaco appena tin-

teggiato di colore bianco;

✔ impianto elettrico con corpo illuminate dotato d'interruttore di comando, porta d'entrata in legno

grezzo con serratura a catenaccio e lucchetto.

Garage

Il garage di netti mq 16,29 è costituito da unico locale, privo di finestra e situato al piano scantinato,

con un’altezza di ml. 2,69 si presenta moderatamente ingombro di materiali e masserizie ivi deposi-

tate ed è rifinito come segue:

✔ pavimento in battuto di cemento, pareti e soffitto interamente rivestite da intonaco tinteggiato di

colore bianco. Risulta tuttavia assai visibile un localizzato e parziale (max 2 mq) sfondellamen-

to dell'intradosso in tavelle del solaio di copertura del garage che necessita di opportuno inter-

vento di riparazione e messa in pristino. (cfr. All. 16 – foto n. 46, 47 e 48)

✔ impianto elettrico con corpo illuminate dotato d'interruttore di comando, porta d'entrata bascu-

lante in lamiera metallica verniciata con serratura tipo Yale.

Il garage pertanto, dispone di diretto e relativamente agevole accesso dalla corsia di manovra ed

esprime dimensioni ed estensione metrica adeguati (sufficienti per parcheggiare un'autovettura con

dimensioni non eccedenti la media soprattutto in larghezza), mentre è considerabile insolita seppur

buona un'altezza superiore a ml 2,50.

• Grado di vetustà, stato di manutenzione e conservazione: tenuto conto dell'esiguo livello quali-

tativo rivestito dalle originarie finiture e dotazioni impiantistiche della complessiva struttura condo-





miniale, il suo stato di manutenzione e conservazione è tuttavia da ritenersi in generale discreto in

tutte le sue componenti essenziali quali il tetto, le facciate, nonché i vani scale ed ascensore, il corti-

le, le parti ed i locali comuni.

Nondimeno esse manifestano tutte le caratteristiche costruttive risalenti all'epoca di ultimazione

dell'edificio, presentando quindi un elevato grado di vetustà.

A riguardo specificatamente dell'u.i. abitativa, in virtù del già evidenziato intervento edilizio di am-

modernamento (Asseverazione risalente al 2002) rispetto alla situazione generale (e con particolare

riferimento a quella riguardante la cantina ed il garage) risalente al primigenio progetto del 1961, si

può attribuire una valutazione sostanzialmente buona per lo stato generale di manutenzione e con-

servazione e per il livello di finiture e dotazioni impiantistiche dell'appartamento.

• Consistenza metrica e superficie commerciale dell'unità immobiliare:

Le superfici lorde (ed anche le nette precedentemente indicate) sono state ricavate dagli elaborati

tecnici disponibili (planimetrie tavolari e progettuali) compendianti lo stato di fatto attuale e sono

quindi da considerarsi solo ai fini della presente valutazione estimativa.

Superficie lorda delle pp.mm. 15 e 54 in p.ed. 2827 (p.t. 2682/II) C.C. Gries

– appartamento (al piano 3°): m² 102,28

– balconi dell'appartamento (al piano 3°): m² 11,31

– cantina pertinenziale (piano seminterrato): m² 17,25

sommano m² 130,84

– garage pertinenziale (piano seminterrato): m² 17,42

Le superfici commerciali dei vari ambiti vengono determinate sulla base di una parametrizzazione

ottenuta con l'opportuna adozione di coefficienti correttivi delle superfici lorde in relazione alla de-

stinazione d’uso ed alle caratteristiche tipologiche costruttive di struttura, di finitura ed impiantisti-

che.

Fa tuttavia eccezione la valutazione estimativa del garage che, pur tenendo conto delle sue estensio-

ni metriche, sarà fatta a corpo.

Ai fini del calcolo della superficie commerciale, il sottoscritto ritiene pertanto di poter considerare i

consueti coefficienti, elencati come segue:





– per la superficie lorda dell'appartamento al piano 3°: 100,00%

– per la superficie lorda dei balconi appartamento al p. 3°: 25,00%

– per la superficie lorda della cantina al piano seminterrato: 25,00%

Superficie commerciale della p.m. 15 in p.ed. 2827 (p.t. 2682/II) C.C. Gries

– appartamento (al piano 3°): m² 102,28 x 1,00 = m² 102,28

– balconi dell'appartamento (al piano 3°): m² 11,31 x 0,25 = m² 2,83

– cantina pertinenziale (piano seminterrato): m² 17,25 x 0,25 = m² 4,31

Superficie lorda commerciale m² 109,42

* * * * *

7. Altre informazioni per l'acquirente

7.1 Situazione debitoria e spese condominiali

L'amministratore del condominio ”Novacella” , ove hanno giacitura le u.i. in stima, è lo Studio Pe-

drazzoli che, dopo formale richiesta, ha comunicato con propria lettera email del 19 novembre 2015

l'esistenza, a carico della proprietà delle pp.mm. 15 e 54, di un debito verso il condominio, prospet-

tato come segue:

ratei già maturati e non pagati p.m. 15 p.m. 54 Somma

• per la gestione amministrativa 2014/15 (*) € 7.243,29 178,86 € 7.422,15

• per la gestione ordinaria 2015/16 € 2.555,93 € 158,75€ 2.714,68

(*) compresi € 4.406,15 richiesti con decreto ingiuntivo dd. 23.5.2013; € 9.799,22 € 337,61 € 10.136,83

• per la gestione straordinaria 2015/16 € 4.862,48 € 551,66 € 5.414,14

Totale a debito verso il condominio ”Novacella”: € 14.661,70 € 889,27 € 15.550,97

Le ulteriori informazioni fornite dall'amministratore, inducono a ritenere che, al momento di stima,

vi siano previsioni di spese straordinarie di prossima attuazione quali l'installazione di valvole e ri-

partitore di calore (spesa ad oggi non precisamente quantificata, ma valutabile nell'ordine di circa

euro 100,00 per corpo scaldante).

- Situazione aggiornata al 19.11.2015, vedasi comunicazione amministratore (cfr. All. 15).

* * *





7.2 Cancellazione vincoli provinciali

L'alloggio ed il garage individuati rispettivamente dalle pp.mm. 15 e 54 della p.ed. 2827 C.C. Gries

(p.t. 2682/II) sono gravati da vincolo sociale previsto dall'art. 62 della L.P. 17.12.1998, nr. 13

(ved. G.N. 4293 dd. 06.06.2003) che scade in data 15/04/2023 secondo le informazioni (cfr. All.

13) assunte presso la Ripartizione 25 della Provincia Autonoma di Bolzano – Edilizia abitativa –

Ufficio Programmazione dell'edilizia agevolata.

L'importo dovuto alla Provincia per la cancellazione anticipata del vincolo, calcolato al 22 ot-

tobre 2015, ammonta a € 22.615,62.-

Questo importo si riduce di € 8,28.- al giorno.

In base all'art. 63-bis della legge provinciale del 17.12.1998, n. 13, l'aggiudicatario all'asta ha le

seguenti possibilità:

• l'aggiudicatario subentra nell'agevolazione e negli obblighi derivanti dal vincolo sociale di

edilizia abitativa agevolata, se è in possesso dei requisiti generali di cui all'art. 45, della l.p. n.

13/98 per essere ammesso alle agevolazioni edilizie;

• l'aggiudicatario subentra nell'agevolazione e negli obblighi derivanti dal vincolo sociale di

edilizia abitativa agevolata, dando l'abitazione in locazione a persone in possesso dei requisiti

generali per l'ammissione alle agevolazioni edilizie ai sensi dell'art. 45, l.p. 13/98 e al canone

previsto dalla legge;

• l'aggiudicatario aliena l'abitazione a persone in possesso dei requisiti generali per l'ammissione

alle agevolazioni edilizie ai sensi dell'art. 45. della l.p. 13/98, che subentrano nell'agevolazione

edilizia e nel vincolo sociale;

• l'aggiudicatario rinuncia al contributo edilizio che è stato concesso ai sensi dell'art. 64 della l.p.

13/98, per liberarsi del vincolo sociale. L´importo dovuto verrà calcolato con validità dalla data

del rilascio del decreto di trasferimento o meglio alla data di deposito in cancelleria.

L'aggiudicatario avrà un anno di tempo (dalla data del rilascio del decreto di trasferimento) per far

occupare l'alloggio da persone con requisiti o per rinunciare all'agevolazione edilizia. In ogni caso

dovrà però richiedere un'apposita autorizzazione alla Provincia.

"Articolo 63-bis della l.p. 13/98:

(1) In caso di vendita forzata di abitazioni costruite, acquistate o recuperate, usufruendo delle age-





volazioni edilizie di cui alla presente legge, l’aggiudicatario che sia in possesso dei requisiti gene-

rali per l’ammissione alle agevolazioni edilizie provinciali ai sensi dell’articolo 45, subentra

nell’agevolazione edilizia e negli obblighi derivanti dal vincolo sociale di edilizia abitativa agevo-

lata. Qualora l’aggiudicatario non sia in possesso dei requisiti generali per l’ammissione alle age-

volazioni edilizie provinciali, esso è obbligato a locare o ad alienare l’abitazione a persone in pos-

sesso dei requisiti generali per l’ammissione alle agevolazioni edilizie provinciali ai sensi dell’arti-

colo 45.

(2) La facoltà di rinunciare all’agevolazione edilizia provinciale ai sensi dell’articolo 64 rimane

salva. Qualora l’aggiudicatario non rinunci all’agevolazione edilizia, esso è considerato a tutti gli

effetti della presente legge beneficiario di agevolazione edilizia.

(3) In caso di vendita forzata di abitazioni realizzate su aree destinate all’edilizia abitativa agevo-

lata, l’aggiudicatario ha inoltre l’obbligo di rispettare le disposizioni speciali di cui all’articolo 86.

L’abitazione aggiudicata può essere pertanto alienata o locata e comunque occupata solamente da

persone in possesso dei requisiti per essere assegnatarie di aree destinate all’edilizia abitativa age-

volata nel rispettivo comune."

* * *

7.3 Spese tecniche di regolarizzazione amministrativa dell'u.i.

Si sono riscontrate difformità nella planimetria tavolare e catastale dell'appartamento rispetto allo

stato di fatto accertato all'attualità.

Si reputa che si renderà necessario regolarizzare la documentazione tecnico amministrativa con la

stesura di nuove planimetrie e presentazione d'istanza di variazione tavolare e denuncia di variazio-

ne catastale per un costo complessivo di:

Costi tecnici = (circa € 2.000,00 + 5% C.N.G. + 22% I.V.A. = € 2.562,80) ed in c.t. € 2.600,00.-

* * * * *

8. Valutazione complessiva del lotto

Come già in precedenza precisato si procederà alla stima del valore venale dei beni considerati per

la loro piena proprietà ma anche, con separato conteggio, tenendo conto della sola nuda proprietà

per la parte gravata dal diritto di abitazione.

* * *





8.1 Criterio di stima e fonti di riferimento

Nella determinazione del valore degli immobili, questo perito ha ritenuto di poter formulare un giu-

dizio di stima sulla base dell'aspetto economico del loro più probabile valore venale di mercato, ap-

plicando un procedimento di tipo sintetico-comparativo che si esplica attraverso il confronto

dell'immobile esaminato, con altri a medesima destinazione il più possibile coerenti e similari per

consistenza, ubicazione, caratteristiche costruttive di rifinitura ed impiantistica.

Si sono presi a riferimento, nonché a confronto, diverse fonti al fine di definire il prezzo unitario per

unità di superficie e nella fattispecie:

• valori emersi da indagini di mercato fra diversi operatori nel settore immobiliare;

• valori di mercato secondo dati ufficiali forniti da osservatori immobiliari (O.M.I.), (F.I.A.I.P.),

Consulente Immobiliare, ecc.;

Per la determinazione del valore venale unitario riferibile all'immobile oggetto di stima, si applica-

no quindi coefficienti correttivi in relazione al grado di manutenzione, allo stato conservativo, alla

destinazione d’uso ed alle caratteristiche tipologiche costruttive architettoniche, di struttura, di fini-

tura ed impiantistiche.

Nella fattispecie, in questa fase valutativa, vengono presi a riferimento fattori positivi quali i se-

guenti:

• zona semicentrale, ben servita da strutture pubbliche;

• comodo collegamento con il centro attraverso i mezzi pubblici;

• disponibilità di garage pertinenziale all'appartamento;

• buon livello di manutenzione e conservazione dell'u.i. abitativa;

• buona altezza dal suolo dell'u.i. abitativa che ha giacitura al 3° piano con ascensore;

• disponibilità di due balconi disposti con affacci panoramici disposti su lati opposti;

• disponibilità di cantina di ampie dimensioni;

come pure i seguenti fattori negativi quali:

• mediocre livello di finitura, manutenzione e conservazione del piano scantinato;

• prossimità con la via Roma, arteria assai rumorosa e trafficata.

In ragione di quanto sopra esposto, dell’attuale situazione generale del mercato immobiliare e di tut-

ti i fattori positivi e negativi concorrenti alla valutazione, l'estensore di questo elaborato estimativoPERIZIA ESTIMATIVA Procedimento di esecuzione immobiliare R.G. 41/2014 pag. 23




ritiene di poter quantificare il più probabile valore venale di mercato ”a nuovo” per unità di superfi-

cie allo stato attuale in €/m² 3.800,00.

A tale valore venale unitario verrà applicato un ulteriore coefficiente di ragguaglio che tenga conto

dell’afferente normale deprezzamento per degrado da vetustà ed obsolescenza fisica ed infine la su-

perficie netta commerciale, ottenendo il prodotto analitico contemperante tutti i fattori che concor-

rono a definire il valore venale di mercato delle porzioni materiali in argomento, ritenute compren-

sive delle parti comuni dell’edificio elencate nella sezione A2 della relativa partita tavolare e stabili-

te dall’art. 1117 del codice civile.

* * *

Circa il deprezzamento degli immobili dovuto al normale degrado per vetustà ed obsolescenza fisi-

ca, lo scrivente ritiene di poter fare riferimento ad un coefficiente di deprezzamento complessivo ri-

cavabile dalla formula convenzionale classica dell'UEC (Unione Europea dei periti Contabili), di

seguito esposta:

deprezzamento percentuale = {[(età edificio : durata utile x 100) + 20]² : 140} - 2,86

dove, posta convenzionalmente la durata economica dell'entità immobiliare in valutazione, in anni

100, constatata la distanza temporale che intercorre tra il momento di stima e l’epoca del rispettivo

intervento di ammodernamento, quantificabile in anni 13, ne consegue che il deprezzamento per-

centuale ricercato sarà fornito dalla risoluzione del seguente algoritmo:

{[(13/100 x 100) + 20]² : 140} - 2,86 = 4,919

da cui il coefficiente di vetustà si individua in:

(100% - 4,919%) = 95,081% = 0,951

* * *

Alla luce delle considerazioni che precedono, si può quindi giungere alla precisazione del ”valore

unitario vetustato” applicabile alla ”superficie commerciale” dell'abitazione, che di seguito si de-

termina in:

€ /mq. 3.800,00 x 0,951 = € /mq 3.613,80 ed in c.t. €/mq. 3.610,00.

* * *





8.3 Conteggio estimativo

Calcolo del valore di mercato della p.m. 15 in p.ed. 2827 (p.t. 2682/II) C.C. Gries

Da ciò ne consegue che il prodotto tra la suesposta superficie convenzionale commerciale comples-

siva e l’afferente valore venale unitario precedentemente calcolato, determinerà quindi il seguente

valore venale di mercato:

P.M. 15 / sub 54 mq 109,42 x €/mq 3.610,00 = € 395.006,20 ed in c.t. € 395.000,00.-

Determinazione del valore di mercato della p.m. 54 in p.ed. 2827 (p.t. 2682/II) C.C. Gries

Dalle indagini svolte e da quanto ut sopra riportato si espone il seguente valore a corpo rilevato per

garage assimilabili.

P.M. 54 / sub 48 Valore venale garage = € 32.000,00.-

Valore venale complessivo di mercato del lotto unico composto da:

pp.mm. 15 e 54 della p.ed. 2827 (p.t. 2682/II) C.C. Gries (appartamento al 3°

piano con cantina e garage nell'interrato)

€ 395.000,00 + € 32.000,00 = € 427.000,00

* * *

Diritto d'abitazione a vita e nuda proprietà

Il diritto d’abitazione così come quello d’uso, ha le sue origini nell'usus domus del diritto romano

classico e consente al suo titolare di abitare in una casa (con accessori e pertinenze) limitatamente ai

bisogni suoi e della sua famiglia, valutati secondo la sua condizione sociale (art. 1022 C.C.).

E' un diritto strettamente personale che non può essere ceduto o dato in locazione (art. 1024) e che

pur rivestendo una portata più limitata rispetto al diritto d’usufrutto ne mantiene le stesse disposi-

zioni (art. 978 e seguenti) che si applicano quindi, in quanto compatibili, all'uso e all'abitazione (art.

1026), ivi compreso il metodo di calcolo del loro valore venale.

Si tratta di diritto reale sulla cosa altrui che ha contenuto economico e, quindi, un valore che può es-

sere oggetto di stima, il cui metodo di calcolo estimativo nella fattispecie parrebbe opportuno ed ap-

propriato ricercare con l'applicazione delle formule estimative classiche che traggono fondamento

nei riferimenti legislativi afferenti l'articolazione della base imponibile ai fini del computo

dell'Imposta di Registro per il trasferimento della proprietà immobiliare gravata da usufrutto (art 23

DPR n. 637/1972 - art 46 e 48 DPR 26/0471986, n. 131), quest'ultimo prevede testualmente: «art.

48 - Per il trasferimento della proprietà gravata da diritto di usufrutto, uso o abitazione la base im-PERIZIA ESTIMATIVA Procedimento di esecuzione immobiliare R.G. 41/2014 pag. 25




ponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto, uso o

abitazione. Il valore dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione è determinato a norma dell'art. 46, as-

sumendo come annualità l'ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il

saggio legale di interesse», ovvero sintetizzando con espressioni matematiche:

3.1 Valore Immobile x tasso legale attuale (0.005) x coefficiente (di vita probabile del titolare del

diritto) x quota del Diritto di Abitazione = Valore del Diritto di Abitazione ai fini dell'Imposta di Re-

gistro.

4.1 Valore dell'immobile - valore del Diritto di Abitazione = Valore della Nuda Proprietà (ove la

quota del Diritto di Abitazione sia l'intero).

* * *

Stima del valore venale del diritto di abitazione a vita

Criterio di stima.

Il valore venale del diritto di abitazione, nel nostro caso riferito all’attualità, si può determinare

adottando il seguente metodo di stima, che tiene conto degli aspetti economico-fiscali poiché è in

uso nell’Amministrazione Finanziaria dello Stato per la ricerca del diritto di abitazione a vita (vitali-

zio).

* * *

Determinazione del valore del diritto d’abitazione con parametri in uso nell’Amministrazione Fi-

nanziaria (D.P.R. 26.4.1986 n. 131).

Il valore del diritto di abitazione come per l’usufrutto viene determinato moltiplicando la rendita an-

nua per il coefficiente indicato in apposita tabella in relazione all’età del beneficiario.

La rendita annua si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà del bene per lo 0,5% (tasso

d’interesse legale in vigore dal 1.1.2015) e per la quota del diritto di abitazione pari a 1/2 dell’inte-

ro, essendo la signora …………. ……. intestataria della piena proprietà del restante 1/2.

Inoltre, poiché la stessa è nata il 31.5.1969, ha oggi l’età di 46 anni, ne consegue che il coefficiente

tabellare da prendere in considerazione è il 150, pertanto il calcolo sarà il seguente:

Valore piena proprietà pp.mm. 15 e 54 = € 395.000 + € 32.000 = € 427.000,00.-

Rendita annua pp.mm. 15 e 54 = € 427.000,00 x tasso 0,5% = € 2.135,00

Valore venale del diritto di abitazione = € 2.135,00 x x ½ x coeff. 150 = € 160.125,00.-





Valore venale della nuda proprietà = (€ 427.000,00 x ½ ) - € 160.125,00 = € 53.375,00.-

Si ritiene infine di poter riassumere, quale più probabile valore del diritto d’abitazione a vita per la

quota di 1/2 delle pp.mm. 15 e 54 della p.ed. 2827 in C.C. Gries, l’importo venale di € 160.125,00.-

* * *

8.4 Prezzo di stima a base d’asta

Adeguamenti e correzioni del valore di stima dei beni considerati per la loro piena proprietà:

Valore di mercato dell'abitazione p.m. 15 in p.ed. 2827 C.C. Gries = € 395.000,00

Valore di mercato del garage p.m. 54 in p.ed. 2827 C.C. Gries = € 32.000,00

Adeguamento del valore in relazione alle peculiarità (*1) insite nella specifica pro-

cedura e forma di vendita del cespite immobiliare con decurtazione del 10 % (pari a

€ 42.700,00) ed in c.t. -€ 43.000,00

Prezzo di stima a base d’asta € 384.000,00

(* 1) incertezze nei tempi di aggiudicazione e di effettiva disponibilità, con pagamenti non dilazionabili, con l'onere

delle spese condominiali arretrate e della variazione tavolare e catastale, senza garanzia per eventuali vizi occulti,

ed ogni altro aspetto sfavorevole eventualmente non emerso e quindi non citato in questa relazione.

* * *

Adeguamenti e correzioni del valore di stima dei beni considerando la sola nuda proprietà per

la parte gravata dal diritto di abitazione:

Valore piena proprietà pp.mm. 15 e 54 in p.ed. 2827 C.C. Gries = € 427.000,00

Valore del diritto di abitazione -€ 160.125,00

Valore dei beni dedotto il valore del diritto di abitazione € 266.875,00

Adeguamento del valore in relazione alle peculiarità (*1) insite nella specifica pro-

cedura e forma di vendita del cespite immobiliare con decurtazione del 16 % (pari a

€ 42.700,00) ed in c.t. -€ 43.000,00

Prezzo di stima a base d’asta dedotto il valore del diritto di abitazione € 223.875,00

(* 1) incertezze nei tempi di aggiudicazione e di effettiva disponibilità, con pagamenti non dilazionabili, con l'onere

delle spese condominiali arretrate e della variazione tavolare e catastale, senza garanzia per eventuali vizi occulti,

ed ogni altro aspetto sfavorevole eventualmente non emerso e quindi non citato in questa relazione.

* * * * *





9. RIASSUNTO SINTETICO BILINGUE ZWEISPRACHIGE SYNTHE TISCHE

ZUSAMMENFASSUNG

Dati identificativi : Identifikationsdaten:

Comune catastale: Gries Katastralgemeinde: Gries

Partita tavolare: 2682/II Einlagezahl (E.Z.): 2682/II

Particella edificale: 2827 Bauparzelle (Bp.): 2827

Porzioni materiali: 15 e 54 materielle Anteile (m.A.): 15 und 54

Subalterno: 54 e 48 Baueinheit (B.E.): 54 und 48

Tipologia di immobile: Art der Immobilie :

P.M. 15 - la porzione materiale 15 della p.ed.

2827 C.C. Gries individua l'unità immobiliare

(sub 54), appartamento di 109,42 m² commer-

ciali al 3° piano, ammodernato nell'anno 2002,

composto da 1 soggiorno, 2 stanze, 1 loc. da

pranzo con cucinino, 1 bagno-wc, 1 doccia-wc,

1 ripostiglio, 1 corridoio, 2 balconi e 1 cantina

al piano interrato.

m.A. 15 – der materielle Anteil 15 der Bp.

2827, K.G. Gries, identifiziert eine Liegen-

schaftseinheit (Baueinheit B.E. 15), Wohnung

von 109,42 m² Handel im 3° Stock, moderni-

siert im Jahre 2002, bestehend aus 1 Wohnzim-

mer, 2 Zimmer, 1 Esszimmer mit Kochnische,

1 Bad, 1 Dusche, 1 Abstellraum, 1 Gang, 2 Bal-

kone und ein Keller im Untergeschoss.

P.M. 54 - La porzione materiale 54 della p.ed.

2827 C.C. Gries, individua una unità immobi-

liare (sub 48) al piano interrato con destinazio-

ne garage.

L’u.i. è costituita da unico capiente vano – ma

sufficiente per una sola autovettura – con porta

basculante ed impianto elettrico per l’illumina-

zione, estesa per complessivi commerciali mq

17,42.-

m.A. 54 – Der materielle Anteil 54 der Bp.

2827, K.G. Gries, identifiziert eine Liegen-

schaftseinheit (Baueinheit B.E. 48) im Unterge-

schoss mit Bestimmung Tiefgarage.

Die B.E. besteht aus einem einzigen

geräumigen Raum – aber ausreichend für auch

nur ein Fahrzeug – mit Schwingtür und Elek-

troanlage für Beleuchtung, ausgedehnt auf ins-

gesamt 17,42 m² Handel.

Entrambe le u.i. sono inserite in un ampio fab-

bricato residenziale, la cui costruzione risale

Beide B.E. befinden sich in einem geräumigen

Wohngebäude, dessen Bau aus dem Jahr 1962PERIZIA ESTIMATIVA Procedimento di esecuzione immobiliare R.G. 41/2014 pag. 28




all'anno 1962. stammt.

Ubicazione: Gebäudestandort:

L'immobile è sito a 39100 Bolzano in via No-

vacella n. 16/B.

Die Liegenschaft befindet sich in 39100 Bozen,

Neustifter-Strasse Nr. 16/B.

Sp ese co ndominiali : Kondominiumspesen:

Totale debito verso il Condominio Novacella:

€ 15.550,97.-

(Situazione aggiornata al 19.11.2015)

(vedi paragrafo nr. 7.1)

Gesamtschulden gegenüber dem Kondominium

Novacella: € 15.550,97.-

(Situation am 19.11.2015)

(siehe Absatz Nr. 7.1)

Vincoli : Bindung:

E' annotato vincolo sociale ai sensi dell'art. 62

della l.p. 17.12.1998, n. 13.

(vedi paragrafo nr. 2.3 e und 7.2)

Es ist die Bindung laut Art. 62 des L.G. Nr. 13

vom 17.12.1998 angemerkt.

(siehe Absatz Nr. 2.3 und 7.2)

E' intavolato diritto di abitazione su 1/2

indiviso.


Das Wohnungsrecht ist auf der ungeteilten

Hälfte einverleibt.


Spese tecniche di regolarizzazione ammini-

strativa:

Technische Kosten der Verwaltungsrege-

lung:

La regolarizzazione delle difformità tecnico-

amministrative comporta una spesa com-

plessiva di € 2.600,00.- per le pratiche tecniche

(variazioni al Catasto e Tavolare) la spesa,

compresi gli oneri fiscali, è quantificabile in €

2.600,00.-


Die Regelung der technischen und adminis-

trativen Abweichung beinhaltet einen Ge-

samtaufwand von € 2.600,00 - die Spesen der

technischen Akte (Kataster - und Grundbuchän-

derungen), einschließlich der Steuern, werden

auf € 2.600,00.- geschätzt.


Valutazione estimativa: Bewertung der Schätzungen:

LOTTO (U N I C O): LOS (E I N Z I G E S):PERIZIA ESTIMATIVA Procedimento di esecuzione immobiliare R.G. 41/2014 pag. 29




p.m. 15 e 54 in p.ed. 2827 (P.T. 2682/II) C.C.

Gries

PREZZO DI STIMA A BASE D’ASTA (con-

siderati per la loro piena proprietà):

Euro 384.000,00.-

m.A. 15 u. 54 - Bp. 2827 (E.Z. 2682/II) K.G.

Gries

AUSRUFPREIS (berücksichtigend das volle

Eigentum):

Euro 384.000,00.-

PREZZO DI STIMA A BASE D’ASTA (con-

siderando 1/2 piena proprietà e 1/2 nuda

proprietà):

Euro 223.875,00.-

AUSRUFPREIS (berücksichtigend die Häl-

fte volles Eigentum und die Hälfte nacktes

Eigentum):

Euro 223.875,00.-

* * * * *

La presente relazione che si compone di n. 31 pagine dattiloscritte e n. 16 allegati, viene depositata

in cancelleria in unico originale cartaceo (copia di cortesia) ed in copia digitale su appropriato sup-

porto elettronico firmato, inviato telematicamente.

Bolzano, 10 dicembre 2015il perito estimatore

(geom. Vincenzo Papa)

* * * * *

DOCUMENTAZIONE ALLEGATA:

All. 01 - Schema annuncio inserzione pubblicitaria;

All. 02 - Formalità d'inizio operazioni peritali;

All. 03 - Estratto partita tavolare;

All.04 - Piano divisionale Tavolare;

All.05 - Visure Catasto urbano;

All.06 - Planimetrie Catasto urbano;

All.07 - Estratto norme di Attuazione PUC;

All.08 - Estratto piano di zona PUC;

All.09 - Concessione edilizia;





All.10 - Licenza d'uso;

All.11 - Progetto edilizio concessionato;

All.12 - Asseverazione p.m. 15;

All.13 - Esecuzione forzata di alloggio vincolato;

All.14 - Dichiarazione stato di possesso;

All.15 - Situazione debitoria verso condominio;

All.16 - rilievo fotografico;

* * *

Ulteriore materiale prodotto in formato ”pdf” su supporto informatico:

• quadro riepilogativo bilingue ZUSAMMENFASSENDE ÜBERSICHT;

• file della perizia, senza nominativo dell'esecutato, per eventuale pubblicazione su Internet.




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