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perizia di stima stragiudiziale del valore dei seguenti beni immobili , di terreni edificabili ,a destinazione servizi ed unità residenziali e commerciali: 1) appartamento insistente in piazza italia con destinazione residenziale ; 2) locale commerciale con garage insistente in via Clopper ; 3) a impianto sportivo Pratosardo , 3)b – impianto spoprtivo la solitudine , 3)c impianto sportivo farcana ; 4)a area con destinazione servizi Badu e Carros; 4)b.1 aree con destinazione ersidenziale Sa e Sulis , 4)b 2-3-4-5 aree con destinazione servizi Sa e sulis.

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1. perizia di stima del valore unitario delle entità costituenti

l’immobile insistente in Nuoro con destinazione ad uffici al 4°

piano palazzo prospettante i giardini di Piazza Italia di

proprietà dell’Amministrazione Provinciale di Nuoro , ai fini

dell'eventuale alienazione o contropartita di altro bene

Il sottoscritto si pregia rassegnare la seguente

P E R I Z I A D I S T I M A

dell’immobile in Nuoro , interamente destinato a uso terziario, con determinazione del

relativo valore venale unitario corrente all’attualità, ai fini della sua eventuale alienazione

od oggetto di contropartita per altro bene.

1. Ubicazione e caratteristiche generali della località

Appartamento sito in Nuoro , piazza Italia (ex E.P.T. condominio Italia ) insistente al 4°

piano ,ingresso da Piazza Italia , di mq. 340 lordi circa in quanto attualmente non

perfezionato a livello catastale nella reale situazione per cui da aggiornare a livello

planimetrico con discreta accessibilità , posizione baricentrica della città ,viabilità completa

dotata di tutte le infrastrutture , posizione di massima appettibilità nella città di Nuoro.

2. Dati catastali

Da perfezionare mediante la presentazione di nuova pratica Docfa con planimetrie

aggiornate .

3. Provenienza

Bene di proprietà dell’Amministrazione Provinciale .

4. Aspetti urbanistici ed edilizi

Concessioni comunali

5. Servitù di uso pubblico e vincoli

Nessuna.

6. Utilizzazione

Attualmente uffici dell’Amministrazione provinciale , prima dell’anno 2000 uffici dell’Ente

Provinciale del Turismo

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7. Descrizione dell'edificio

L’appartamento è compreso all’interno di un edificio imponente di gradevole aspetto di

tipo signorile , le parti condominiali sono ampie e di aspetto manutentivo curato dispone di

ascensore e le condizioni generali dello stabile sono decisamente buone e sopra la media.

La costruzione è in cemento armato ed è costituita da cinque piani di abitazioni e uffici e

l’aspetto estetico complessivo è in buone condizioni generali senza comunque escludere la

necessità di intervenire nella tinteggiatura a breve termine per la facciata.

8. Cenni sugli impianti

(Elencazione e breve descrizione degli impianti di dotazione, come per esempio:

impianto di riscaldamento centtralizzato;

impianto elettrico apparentemente rinnovato;

impianto fognatura e scarichi sulle reti esistenti;

impianto idraulico;

impianti ascensore funzionante .

9. Normativa sul superamento delle barriere architettoniche

Risulta inosservata per quanto concerne un primo tratto di scale subito dopo l’ingresso per

quanto concerne il superamento di due gradini , comunque di facile soluzione in

considerazione degli spazi di ingresso disponibili.

10. Consistenze

10.1 Consistenza reale

La consistenza reale dell’appartamento compresi atri , corridoi escluse verande è di circa

mq. 290 , mq. 20 circa di verande ed una superficie di circa mq. 30 di murature

perimetrali .

Si ribadisce la necessità di predisporre le esatte planimetrie per perefzionare gli atti a

livello catastale in quanto le superfici anzidette si riscontrano da un controllo sommario

delle precitate consistenze, riscontrando che le stesse risultano in linea di massima esatte,

ma si ritiene appropriato che venga eseguito apposito preciso rilievo delle superfici

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costituenti il compendio, distinte per destinazione prima dell'eventuale alienazione.

10.2 Consistenza ragguagliata

Applicando gli usuali coefficienti, si ottiene la seguente consistenza ragguagliata:

Piani Destinazione Sup. lorda mq

Coeff. ragguaglio

Sup. ragguagl.

Piano 4° Archivi-uffici 320,00 1,00 320,00 Piano 4° verande 20,00 0,50 10,00 Scale condom. Scale 5 piani 124,00/10 0,60 7,44 ingresso terra 24,00/10 0,60 1,44

338,88

11. Considerazioni e criteri di stima

Il quesito che si pone al perito nella fattispecie riguarda la determinazione del valore

venale unitario in comune commercio all’attualità di un compendio immobiliare

interamente destinato a uso terziario, costituito da un edificio di costruzione all'incirca

quarantennale , nell’ipotesi (iniziale) di piena libertà da vincoli locatizi.

Il cespite verrà valutato in via principale con il procedimento sintetico-comparativo, sulla

base di recenti esperienze di mercato relative a immobili assimilabili e con la scorta di

prezzi di riferimento opportunamente adeguati alla fattispecie concreta che si vuole

valutare e, a titolo di riscontro, con il procedimento basato sulla capitalizzazione del

reddito ritraibile dalla locazione del compendio stesso, in base ai canoni locatizi

attualmente correnti nella zona considerata.

Non verrà applicato il procedimento a costo di riproduzione vetustato per le incertezze

connesse all'adozione dei costi di costruzione correnti all'attualità in rapporto al tipo e

caratteristiche delle strutture esistenti.

12. Riferimenti

Costruzione realizzata negli anni 70

12.1 I dati rilevati dalle liste dei valori aggiornati istat

Allo scopo di basare la valutazione sintetico-comparativa che verrà istituita su parametri di

mercato oggettivamente rilevati da banche dati di sicura affidabilità, si sono consultate le

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mercuriali più accreditate della città constatando quanto segue:

Secondo il personale accertamento valori di mercato nella città di Nuoro nella zona

periferica e fascia intermedia di separazione con la zona centrale sono quotati:

gli uffici €/mq 1.450,00 – 1.600,00

media €/mq 1.525,00

Mentre nelle zone centrali con caratteristiche analoghe a quelle dell’oggetto di

valutazione sono quotati:

gli uffici (strutturali) in stato

ottimo €/mq 1.850,00 – 1.600,00

media €/mq 1.725,00

operando la media dei risultati raggiunti;

Deve essere sempre tenuto presente che le quotazioni indicate sono il risultato di

rilevazioni medie zonali, nelle quali cioè vengono quindi mediati tutti i fattori di

apprezzamento o di deprezzamento dei cespiti (prospicienza, ubicazione, stato di

manutenzione e conservazione, dotazione di impianti, fruibilità, dispersione di spazi, grado

di aeroilluminazione, presenza di vie ad alto traffico, di fonti di rumore ecc.).

I valori riportati base sono dunque indicativi e devono essere “adattati” alla concreta

situazione dell’immobile oggetto di valutazione.

13.2 I coefficienti di differenziazione

L'accentramento in unico complesso di una grande consistenza terziaria può determinare

notevoli vantaggi per i fruitori e quindi compensare le minusvalenze conseguenti alla

collocazione degli edifici in area periferica, con caratteristiche di marginalità.

Il compendio, secondo le previsioni progettuali successivamente realizzate, è costituito da

un edificio rigorosamente destinato a terziario, con impianti di elevazione adeguati e

veloci, impianti di condizionamento estate-inverno con ampi spazi pertinenziali comuni e

con una larga dotazione di posti auto scoperti.

Dalla sia pur sommaria descrizione di cui sopra emerge immediatamente che il prodotto

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edilizio oggetto di valutazione si diversifica in misura elevata rispetto alla tipologia tipica

degli uffici siti nel centro di Nuoro, di solito costituiti da unità immobiliari destinate a studio

professionale (o a uffici utilizzati quali sedi di società), ricavati talvolta in contesti

residenziali e quindi con commistione di destinazioni, non certo vantaggioso per il terziario.

Altro è accedere a un fabbricato terziario con hall d'ingresso e ascensori automatici e altro

è invece il dover condividere la corsa in ascensore con la massaia con la borsa della spesa

e il bambino in carrozzina.

Da tale diversità deriva la necessità di impostare un procedimento di stima che abbia a

cogliere appieno le caratteristiche dell'immobile terziario in valutazione, in modo tale da

consentire il totale apprezzamento delle peculiarità in discorso nella determinazione del

relativo valore di mercato.

Da quanto precede si può subito concludere che la comparazione sic et simpliciter dei dati

rilevati che non riportano la distinzione degli uffici strutturati , con la concreta realtà

oggetto di valutazione non è attendibile, se non correggendo il raffronto con una serie di

coefficienti di adeguamento, con il ben noto criterio denominato “dei punti di merito”.

Il procedimento anzidetto, talvolta osteggiato, qualora sussistano, a parità di destinazione

(terziario), caratteristiche diverse fra il prodotto edilizio oggetto di valutazione e quello

assunto a comparazione, consente di procedere a una corretta stima “pesando” le

diversità esistenti, in modo da omogeneizzare le risultanze di conteggio e contestualizzare

i valori unitari emergenti dallo scenario a disposizione.

Il procedimento consiste nell'attribuire un coefficiente ad ogni caratteristica particolare del

prodotto edilizio terziario nel centro di Nuoro, in modo che la somma totale dei coefficienti

dia il valore 100 e successivamente apprezzare le stesse caratteristiche con un diverso

coefficiente sulla base delle straordinarietà del prodotto edilizio terziario in valutazione.

Per l'occorrenza si prendono in esame le seguenti caratteristiche degli immobili nel centro

storico di Nuoro :

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CARATTERISTICHE PERCENTUALI

MERCURIALE A) MERCURIALE B) Accessibilità 15 15 Presenza di sportelli bancari, bar, ristoranti, alberghi 15 15

Dotazione di parcheggi pubblici 5 5 Dotazione di parcheggi privati 5 0 Dotazione di verde 3 3 Razionalità della costruzione a usi terziari 10 8 Servizi pubblici di trasporto 12 12 Impiantistica dell'edificio 15 12 Oneri di manutenzione 10 7 Appetibilità sul mercato e commerciabilità 10 9 100 86

Il sistema di comparazione per “punti di merito” prevede la correzione del dato della in

base alla diversa incidenza dei coefficienti prima indicati.

Nel caso di specie, il risultato emergente sarà adeguato mediante coefficiente di

decremento del 14% (100-86), corrispondente al divario intercorrente fra uffici strutturati

e uffici adattati e pertanto la valutazione sarà la seguente :


ottimo €/mq 1.850,00 – 1.650,00

media €/mq 1.750,00

adeguamento per caratteristiche intrinseche ed estrinseche :

€/mq. 1.750,00 (+/-) -1.750,00 x 13/100 = 1.505,00

14. Altre ricerche di mercato

Sulla base di offerte di vendita e di locazione apparse su Internet, si sono reperiti ulteriori

riferimenti relativi a uffici siti in Nuoro.

Si rileva immediatamente che le consistenze che sono state desunte dalle offerte in

Internet sono relative a uffici anche di piccole dimensioni. Per cui la comparazione di dette

entità con un edificio terziario di grande consistenza non risulta molto rappresentativa.

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La media delle risultanze delle offerte opportunamente ragguagliate, individuata la zona in

cui è ubicato il cespite offerto e rapportando il coefficiente a) di tale zona a quella di

Piazza Italia , è di €/mq 1.500,00 circa che risulta comunque compatibile con la media

prima ottenuta e che ne conforta l'attendibilità.

13. Conteggi estimativi

13.1 Stima sintetico-comparativa

Tenuto conto dei prezzi correnti praticati sul mercato immobiliare della località per unità

similari per ubicazione, caratteristiche intrinseche ed estrinseche, grado di finitura,

dotazione di impianti (astraendo dalla situazione locatizia), avuto riguardo della

consistenza del cespite, del relativo stato di manutenzione e conservazione, nonché della

presenza e disponibilità di posti auto a uso pubblico nelle immediate adiacenze, si assume

il valore unitario medio per unità terziarie di €/mq 1.505,00

e per la consistenza ragguagliata:

mq 338,88 x €/mq 1.505,00 = € 510.014,40 e in c.t.

€ 510.000,00

che rappresenta il valore del complesso immobiliare in argomento supposto libero da

vincoli locatizi, valutato comparativamente.

16. Conclusione peritale

Il sottoscritto, concludendo, giuste le risultanze dei conteggi istituiti, avuto riguardo delle

notizie attinte, alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene e a ogni altra

circostanza nota influente, stima i più probabili valori unitari di mercato delle superfici reali

destinate ad uffici (compresi sbarchi ascensore), archivi, posti auto pubblici o meglio

descritti più sopra come segue:

per unità terziarie €/mq 1.505,00

(euro/metro quadrato millecinquecentocinque/00)

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2-PERIZIA DI STIMA DI UN LOCALE COMMERCIALE E DI UN

GARAGE INSISTENTE A NUORO IN VIA CLOPPER.

Perizia di stima del valore unitario delle entità costituenti l’immobile

in Nuoro di proprietà dell’Amministrazione Provinciale di Nuoro .



dell’immobile in Nuoro , interamente destinato a uso terziario, con determinazione del

relativo valore venale unitario corrente all’attualità, ai fini della sua eventuale alienazione

od oggetto di contropartita per altro bene.


Unità insistenti in Nuoro , Via Clopper (traversa confluente alla Piazza Italia) insistente al

piano terra ,rispettivamente il commerciale di mq. 94 ed il garage di mq. 46 circa , locali

da perfezionare a livello catastale e planimetrico con discreta accessibilità , posizione

baricentrica della città ,viabilità completa dotata di tutte le infrastrutture , posizione di

massima appettibilità nella città di Nuoro.

2. Dati catastali

Da perfezionare mediante la presentazione di nuova pratica Docfa con planimetrie

aggiornate .

3. Provenienza

Bene di proprietà dell’Amministrazione Provinciale .

4. Servitù di uso pubblico e vincoli

Nessuna.

5. Utilizzazione

Attualmente inutilizzati dell’Amministrazione Provinciale , prima dell’anno 2000 utilizzati

dell’Ente Provinciale del Turismo , potenzialmente possono essere destinati e riconvertiti

tranquillamente ad uffici ed i garage possono essere accessori e pertinenti per gli stessi

uffici


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Il locale commerciale è compreso al piano terra di un edificio in discrete condizioni di

buon aspetto non vi sono parti condominiali di aspetto manutentivo curato all’esterno ma

un po abbandonato all’interno infatti necessita di alcuni interventi manutentivi ed un

buono intervento radicale di sistemazione di un servizio all’interno .

Il garage è abbastanza ampio ma le condizioni manutentive sono pressochè simili .


(Elencazione e breve descrizione degli impianti di dotazione, come per esempio:

impianto di riscaldamento da realizzare ;

impianto elettrico apparentemente carente ;

impianto fognatura e scarichi sulle reti esistenti;

impianto idraulico carente;


Trattasi di unità al piano strada quindi nella norma

10. Consistenze

10.1 Consistenza reale

La consistenza reale del localle commerciale è di mq. 95 circa compresi servizi mentre il

garage ha una superficie di mq. 46 circa con una potenzialità di ricovero di n. 3 automobili

di piccola dimensione oppure di due grandi o medie .

Si ribadisce la necessità di predisporre le esatte planimetrie per perefzionare gli atti a

livello catastale in quanto le superfici anzidette si riscontrano da un controllo sommario

delle precitate consistenze, riscontrando che le stesse risultano in linea di massima esatte,

ma si ritiene appropriato che venga eseguito apposito preciso rilievo delle superfici

costituenti il compendio, distinte per destinazione prima dell'eventuale alienazione.

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Piani Destinazione Sup. lorda mq

Coeff. ragguaglio

Sup. ragguagl.

p.t. commerciale commerciale 95,00 1,00 95,00 p.t. garage garage 46,00 0,60 27,60

122,60


Il quesito che si pone al perito nella fattispecie riguarda la determinazione del valore

venale unitario in comune commercio all’attualità di un compendio immobiliare

interamente destinato a uso terziario, costituito da un edificio di costruzione all'incirca

trentennale , nell’ipotesi (iniziale) di piena libertà da vincoli locatizi.

Il cespite verrà valutato in via principale con il procedimento sintetico-comparativo, sulla

base di recenti esperienze di mercato relative a immobili assimilabili e con la scorta di

prezzi di riferimento opportunamente adeguati alla fattispecie .

Non verrà applicato il procedimento a costo di riproduzione vetustato per le incertezze

connesse all'adozione dei costi di costruzione correnti all'attualità in rapporto al tipo e

caratteristiche delle strutture esistenti.

12. Riferimenti

Costruzione realizzata negli anni 80



mercato oggettivamente rilevati da banche dati di sicura affidabilità, si sono consultati i

valori istat della città constatando quanto segue:

Secondo il personale accertamento valori di mercato nella città di Nuoro nella zona


gli uffici €/mq 1.450,00 – 1.600,00

12

media €/mq 1.525,00

i locali commerciali €/mq 1.650,00 – 1.900,00

media €/mq 1.775,00

Mentre nelle zone centrali con caratteristiche analoghe a quelle dell’oggetto di

valutazione sono quotati:


ottimo €/mq 1.850,00 – 1.600,00

media €/mq 1.725,00

i locali commerciali €/mq 1.800,00 – 2.000,00

media €/mq 1.900,00

In base a quanto precede:

operando la media dei risultati raggiunti;

Deve essere sempre tenuto presente che le quotazioni indicate sono il risultato di

rilevazioni medie zonali, nelle quali cioè vengono quindi mediati tutti i fattori di

apprezzamento o di deprezzamento dei cespiti (prospicienza, ubicazione, stato di

manutenzione e conservazione, dotazione di impianti, fruibilità, dispersione di spazi, grado

di aeroilluminazione, presenza di vie ad alto traffico, di fonti di rumore ecc.).

I valori riportati base sono dunque indicativi e devono essere “adattati” alla concreta

situazione dell’immobile oggetto di valutazione.

13. I coefficienti di differenziazione



collocazione degli edifici in area periferica, con caratteristiche di marginalità.

Il compendio, secondo le previsioni progettuali successivamente realizzate, è costituito da

13

un edificio rigorosamente destinato a terziario, con impianti di elevazione adeguati e

veloci, impianti di condizionamento estate-inverno con ampi spazi pertinenziali comuni e

con una larga dotazione di posti auto scoperti.

Dalla sia pur sommaria descrizione di cui sopra emerge immediatamente che il prodotto

edilizio oggetto di valutazione si diversifica in misura elevata rispetto alla tipologia tipica

degli uffici siti nel centro di una città , nel nostro caso nella città di Nuoro , di solito

costituiti da unità immobiliari destinate a studio professionale (o a uffici utilizzati quali sedi

di società), ricavati talvolta in contesti residenziali e quindi con commistione di

destinazioni, non certo vantaggioso per il terziario.

Altro è accedere a un fabbricato terziario con hall d'ingresso e ascensori automatici e altro

è invece il dover condividere la corsa in ascensore con la massaia con la borsa della spesa

e il bambino in carrozzina.

Da tale diversità deriva la necessità di impostare un procedimento di stima che abbia a

cogliere appieno le caratteristiche dell'immobile terziario in valutazione, in modo tale da

consentire il totale apprezzamento delle peculiarità in discorso nella determinazione del

relativo valore di mercato.

Da quanto precede si può subito concludere che la comparazione dei dati rilevati che non

riportano la distinzione degli uffici strutturati , con la concreta realtà oggetto di valutazione

non è attendibile, se non correggendo il raffronto con una serie di coefficienti di

adeguamento, con il ben noto criterio denominato “dei punti di merito”.

Il procedimento anzidetto, talvolta osteggiato, qualora sussistano, a parità di destinazione


assunto a comparazione, consente di procedere a una corretta stima “pesando” le

diversità esistenti, in modo da omogeneizzare le risultanze di conteggio e contestualizzare

i valori unitari emergenti dallo scenario a disposizione.

Il procedimento consiste nell'attribuire un coefficiente ad ogni caratteristica particolare del

prodotto edilizio terziario nel centro preso in considerazione , in modo che la somma totale

dei coefficienti dia il valore 100 e successivamente apprezzare le stesse caratteristiche con

un diverso coefficiente sulla base delle straordinarietà del prodotto edilizio terziario in

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valutazione.

Per l'occorrenza si prendono in esame le seguenti caratteristiche degli immobili nel centro

di Nuoro :

CARATTERISTICHE PERCENTUALI

MERCURIALE A) MERCURIALE B) Accessibilità 15 15 Presenza di sportelli bancari, bar, ristoranti, alberghi 15 15

Dotazione di parcheggi pubblici 5 5 Dotazione di parcheggi privati 5 5 Dotazione di verde 3 3 Razionalità della costruzione a usi terziari 10 8 Servizi pubblici di trasporto 12 12 Impiantistica dell'edificio 15 5 Oneri di manutenzione 10 4 Appetibilità sul mercato e commerciabilità 10 7 100 79

Il sistema di comparazione per “punti di merito” prevede la correzione del dato della in

base alla diversa incidenza dei coefficienti prima indicati.

Nel caso di specie, il risultato emergente sarà adeguato mediante coefficiente di

decremento del 21% (100-79), corrispondente al divario intercorrente fra uffici strutturati

e uffici adattati e pertanto la valutazione sarà la seguente :

i locali commerciali in stato

ottimo €/mq 1.800,00 – 2.000.00

media €/mq 1.900,00

adeguamento per caratteristiche intrinseche ed estrinseche :

€/mq. 1.900,00 (+/-) -1.900,00 x 21/100 = 1.501,00


15


riferimenti relativi a uffici siti in Nuoro.

Si rileva immediatamente che le consistenze che sono state desunte dalle offerte in

Internet sono relative a uffici anche di piccole dimensioni. Per cui la comparazione di dette

entità con un edificio terziario di discreta consistenza non risulta molto rappresentativa.

La media delle risultanze delle offerte opportunamente ragguagliate, individuata la zona in

cui è ubicato il cespite offerto e rapportando il coefficiente a) di tale zona a quella di

Piazza Italia , è di €/mq 1.501,00 euro circa che risulta comunque compatibile con la

media prima ottenuta e che ne conforta l'attendibilità.

15. Conteggi estimativi

15.1 Stima sintetico-comparativa


similari per ubicazione, caratteristiche intrinseche ed estrinseche, grado di finitura,

dotazione di impianti (astraendo dalla situazione locatizia), avuto riguardo della

consistenza del cespite, del relativo stato di manutenzione e conservazione, nonché della

presenza e disponibilità di posti auto a uso pubblico nelle immediate adiacenze, si assume

comprendendo anche la superficie ragguagliata dei garage , il valore unitario medio per

unità terziarie di €/mq 1.505,00


mq 122,60 x €/mq 1.501,00 = € 184.022,00 e in c.t.

€ 184.000,00

che rappresenta il valore del complesso immobiliare in argomento supposto libero da

vincoli locatizi.





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destinate a locale commerciale e garage posti auto pubblici o meglio descritti più sopra

come segue:

per unità terziarie €/mq 1.501,00

(euro/metro quadrato millecinquecentouno/00) e complessivamente

€.184.000,00 (euro centottantaquattromila/00)

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3 A - PERIZIA DI STIMA DEL TERRENO, SITO IN COMUNE DI

NUORO, IN LOCALITA’ PRATO SARDO – SCUOLA PROFESSIONALE ,

DA DESTINARE A CENTRO SPORTIVO .

Il sottoscritto si pregia rassegnare la seguente:


del compendio immobiliare costituito da un terreno sito in Comune di Nuoro, in località

Prato Sardo , ai fini della realizzazione del relativo centro sportivo .


(Descrizione sull'ubicazione dell'area, accessibilità, trasporti, vie di comunicazione, opere di

urbanizzazione primaria e secondaria).

2. Dati catastali

Foglio 39 mappale 50/parte (mq. 42.900 circa da frazionare)

Foglio 39 mappale 51/parte (mq. 1.500 circa da frazionare)

3. Coerenze

Confina con la strada interna di accesso al casello ferroviario traversa

confluente alla rotatoria di scarto fra la strada Provinciale Nuoro –Orune e la

strada di lottizzazione industriale Prato sardo , proseguendo in senso orario con

la scuola IPSIA per tre lati.

4. Descrizione del compendio

Area in parte iniziata atrasformare per la realizzazione di un complesso sportivo

costituito da un campo di calcio regolamentare , e due di cui uno di calcetto e

l’altro di tennis . Di un campo è già stato fatto il fondo messe le porte ed è

stata fatta anche una parte di recinzione.

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L’area in questione è decisamente appettibile per la città dii Nuoro perché

potrebbe soddisfare la grave carenza di aree destinate allo sport. Inoltre le

caratteristiche dell’area permettono una immediata valorizzazione con una

spesa contenuta essendo l’area decisamente pianeggiante e pronta per la

destinazione agli scopi preposti.

5. Vincoli e destinazioni urbanistiche

L’intervento di valorizzazione era già iniziato da parte della Provincia che aveva destinato

la somma di €. 180.000,00 per un primo lotto che ha riguardato l’allargamento e

l’adeguamento del campo di calcio e la preparazione del fondo nonché i relativi drenaggi.

6. Ipotesi cui è soggetta la presente valutazione

Si tratta di valutare l’area e le opere realizzate . È pertanto necessario formulare delle

ipotesi cui la valutazione è soggetta e che assumono la rilevanza di condizioni essenziali di

validità della stessa e precisamente:

in via prioritaria l’area di ha. 4.40.00 ;

in via subordinata l’intervento realizzato dall’Amministrazione Provinciale che oltre

l’all’allargamento del campo esistente, la posa in opera di rete di recinzione ha

riguardato la bonifica e la realizzazione di opportuno drenaggio per tutta l’area per un

ammontare lordo di €. 180.000,00 .


Il complesso sportivo che verrà realizzato sul terreno oggetto di valutazione ha

destinazione ha lo scopo di soddisfare la cronica carenza di aree destinate allo sport della

città .

Inoltre la relativa utilizzazione è strettamente connessa e si integra con l’attività aziendale

della Zona di Prato Sardo.

8. Analisi dei ricavi e dei costi della gestione dei Centri Sportivi.

Riassumendo quanto si è sin qui illustrato, si evidenzia che nessun ricavo conseguibile si

può ottenere dalla realizzazione di tale centro infatti rientrano nella logica dei servizi e del

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raggiungimento degli obiettivi di vivibilità della città in considerazione dei benefici sociali

che le strutture sportive danno alla collettività . ora più che mai ambite.

Sulla base di quanto detto le aree considerate possono essere valutate , tenendo conto

quindi delle caratteristiche , della centralità della posizione cuscinetto fra la città e la zona

industriale di Pratosardo , le migliorie e la bonifica effettuata dall’Amministrazione

Provinciale come segue :

indicazione aree

superficie Valutazione area

Valorizzazione area int.Prov. valore

mq €/mq €/mq

Foglio 39 mapp. 50/parte 43.000 86.000,00 96.750,00 193.285,00

Foglio 39 mapp. 51/parte 1.500 3.000,00 3.742,50 6.742,50

TOTALI 44.500 89.000,00 112027,5 201.027,50


Il sottoscritto perito, concludendo viste le risultanze dei conteggi istituiti considerate le

risultanze dell’eseguito sopralluogo e da quanto emerso dall’esame e riscontro dei

documenti esaminati nonché la considerazione delle caratteristiche dell’area in questione

alla quale può essere attribuito il uno dei massimi valori agricoli delle tabelle di Nuoro ma

assumendo un valore prudenziale base di €. 20.000,00 ad ettaro in considerazione del

fatto che lo stesso fondo potrebbe essere utilizzato per qualunque attività agricola , oltre

l’incremento per l’intervento eseguito dall’Amministrazione Provinciale , stima l’area

destinata a centro sportivo di mq. 44.500 prima descritta : € 201.027,50 e in c.t.

€.200.000,00 (euro duecentomila/00).

Stima inoltre un valore al metro quadrato bonificato in seguito all’intervento da parte

dell’Amministrazione Provinciale €/mq. 4,495 (euro quattrovirgola/495 ).

20

La presente valutazione è riferita all’attualità.

Luogo e data, ..........

Firma, ..........

Allegata planimetria

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3 B- PERIZIA DI STIMA DEL TERRENO, SITO IN COMUNE DI

NUORO, IN LOCALITA’ LA SOLITUDINE GIA DESTINATO A

STRUTTURA SPORTIVA .



del compendio immobiliare costituito da un terreno sito in Comune di Nuoro, in località La

Solitudine già destinato a struttura sportica .


Le aree di proprietà dell’Amministrazione Provinciale sono quelle individuate catastalmente

al foglio 36 mappali 253 e 264 , unitamente ad altre aree di altre prioprietà concorrono

alla formazione dell’impianto sportivo della solitudine

2. Dati catastali

Foglio 36 mappale 253 di mq. 5.900

Foglio 36 mappale 264 di mq. 3.332

2. Coerenze

3. Area cimiteriale mappale 454, proseguendo in senso orario impianto

sportivo.


Area già trasformata per la realizzazione di un complesso sportivo costituito da

due campi di calcio ed un campo polivalente compreso dai campi di calcio .

L’area in questione partecipa con una superficie di mq. 9.232 sulla superficie

complessiva di circa 2 ettari alla struttura nel suo complesso .

è decisamente indispensabile per la città di Nuoro perché soddisfa la grave

carenza di aree destinate allo sport. Inoltre le caratteristiche dell’area hanno

22

permesso una immediata valorizzazione con una spesa contenuta essendo

l’area decisamente pianeggiante e pronta per la destinazione agli scopi

preposti.


servizi


Si tratta di valutare l’area senza tenere conto delle opere già realizzate anche se il compito

non è dei più facili . È pertanto necessario formulare delle ipotesi cui la valutazione è

soggetta e che assumono la rilevanza di condizioni essenziali di validità della stessa e

precisamente lo sfruttamento dell’area di un parcheggio autoveicoli con relativi posti

macchina all’aperto su pari superficie e valutando l’incidenza sui singoli costi di

trasformazione e di profitto.


La valutazione che si fa non è attinente all’impianto sportivo ma altro modo non esiste se

non quello di affidarsi alla potenzialità dell’area così com’è senza costi per la realizzazione

e questa può essere una ipotesi cavalcata dai possessori dell’area.

Considerato che sull’area in questione è possibuile ricavare agevolmente un numero di

120 box delle dimensioni di circa mq. 20 ciascuno con relative vie di disimpegno e che

nella piazza di Nuoro un box privato di tali dimensioni può avere una valutazione intorno

ad euro 3000 ciascuno in considerazione che sono in zona periferica si stima quanto

segue:

valore di trasformazione :

€. 3.000 x 120 = €.360.000,00

A dedurre costi per le recinzioni , cancelli e delimitazione box:

recinzione e cordoli :

ml 360 x 2,00 x 190,00 =€.136.800

realizazione box recintati con rete e barra di chiusura:

120 x9 x €.110 =108.000

Cancelli di ingresso e sistema sicurezza telecamere:

23

a corpo €.20.000

spese da sostenere €.264.800

restano euro 95.200 e in cifra tonda €. 95.000 che rappresentano il valore potenziale

dell’area di proprietà dell’Amministrazione provinciale .

il valore desunto al metro quadrato sarà di :

€. 95.000 : 9.232 = 10,29



risultanze dell’eseguito sopralluogo e da quanto emerso dall’ipotesi prospettata e

realizzabile con una facilità estrema e pertanto decisamente compatibile col mercato l’area

dell’Amministrazione provinciale di mq. 9.232 € 95.000,00 (euro

novantacinquemila/00).

Stima inoltre un valore al metro quadrato €. 10,29 (euro dieci ).



Firma, ..........


24

3 C - PERIZIA DI STIMA CAMPO DI FARCANA



del compendio immobiliare costituito da un terreno sito in Comune di Nuoro, in località

Farcana Monte Ortobene , ai fini della realizzazione di una struttura sportiva .


L’area si trova sul versante nord est del monte Ortobene all’altezza del 4° chilometro dove

risultano esistenti altri insediamenti sportivi del comune di Nuoro.

2. Dati catastali

Foglio _27_ mappale _62 di CATASTALI Ha 2.00.00 ma di superficie effettiva di

ha. 1.87.30

3. Coerenze

Confina con la strada interna di accesso comunale


Area già trasformata e recintata .

Si riscontra la presenza di una gradinata con una potenzialità di accoglimento

di 600-700 persone ;

un edificio già destinato a spogliatoio in condizione di pessimo stato e degrado;

la recinzione in rete metallica e paletti è completamente degradata ;

rimane la superficie del campo di calcio regolamentare da bonificare .

L’area in questione è decisamente appettibile per la città di Nuoro per la

destinazione di impianto sportivo anche se la situazione di degrado la deprezza

25

notevolmente.


L’intervento di valorizzazione può essere compreso nella valorizzazione del monte

Ortobene.


Si tratta di valutare l’area e le opere realizzate . È pertanto necessario formulare delle

ipotesi cui la valutazione è soggetta e che assumono la rilevanza di condizioni essenziali .


Il complesso sportivo attuale è in completo stato di degrado.

Le voci che concorrono alla valutazione sono la gradinata che ha un valore di €. 60.000

circa , l’area che può avere un valore di €. 10.000 ad ettaro e pertanto €. 18.730 essendo

la superficie di ha. 1.87.30 tenendo presenti le valutazioni delle aree con le piante di alto

fusto . dai valori così ottenuti è necessario apportare le decurtazzioni per la bonifica e per

le demolizioni da apportare .

Gli interventi di bonifica rigurdano il terreno quadrangolare da bonificare con un costo di

circa 8.000 euro , l’edificio altri 5730 euro per un costo complessivo di €.13.730 e pertanto

dai positivi decurtati negativi restano €. 65.000 .

Sulla base di quanto detto con le strutture annesse all’impianto hanno un valore

quantificato in complessivi €.65.000,00.



risultanze dell’eseguito sopralluogo e da quanto emerso dall’esame e riscontro dei

documenti esaminati nonché la considerazione delle caratteristiche dell’area in questione

alla quale può essere attribuito il uno dei valori agricoli delle tabelle delle aree del monte

Ortobene con caratteristiche di alto fusto assumendo un valore base di €. 10.000,00 ad

ettaro, oltre l’incremento per la presenza di una tribuna ancora efficiente che si ritiene

26

stimare in €. 60.000 e portando in detrazione la somma di €.13.730 per la bonifica del

sito, stima il complesso area catastale di ha.2.00.00 ma di effettivi ha.1.87.30 circa con

annessi e connessi descritta € 65.000,00 (euro sessantacinquemila /00) pertanto

tale valutazione è da intendersi a corpo .



Firma, ..........


27

4- PERIZIA DI STIMA DI AREE EDIFICABILI O CON

DESTINAZIONE SERVIZI DI PROPRIETA’ DELLA

AMMINISTRZIONE PROVINCIALE SITA IN NUORO ,

LOCALITA’ BADU E CARROS E LOCALITA’ SA E SULIS (“SU

PINU”) AI FINI DI UNA TRANSAZIONE O CONTROPARTITA

PER ALTRO IMMOBILE. Il sottoscritto a seguito di richiesta di stima di una porzione del compendio in epigrafe

indicato formulata ai fini sopra indicati, consultati gli atti catastali e urbanistici, acquisiti gli

altri elementi ritenuti necessari per l'espletamento dell'incarico affidatogli, si pregia

rassegnare la seguente:

A.AREE LOCALITA’ BADU E CARROS :

• FOGLIO 43 MAPPALE 2000 DI MQ. 1106;

• FOGLIO 43 MAPPALE 1998 DI MQ.1083 ;

• FOGLIO 43 MAPPALE 1550 DI MQ. 14 ;


B.AREE LOCALITA’ SA E SULIS (“SU PINU”) :

• FOGLIO 42 MAPPALE 507 DI MQ. 1.040 ;


• FOGLIO 42 MAPPALE 1759 CATASTALE DI MQ. 7.950 EFFETTIVI MQ.3.556.


• FOGLIO 42 MAPPALE 461 DI MQ. 1.302;

A.PERIZIA DI STIMA AREE LOCALITA’ BADU E CARROS

area con suscettività edificatoria sita in Nuoro , Via Badu e Carros in prossimità

dell’incrocio per via Dessanai di proprietà della Amministrazione Provinciale , avente

28

destinazione servizi della superficie complessiva di mq. 2.226 posizionata in un punto

strategico della Città , (primo tratto lato destro strada di collegamento rotatoria Via

Dessanai conducente alla nuova caserma dei Vigili del Fuoco.

1. Premesse

L’area in questione riveste particolare importanza per la sua posizione strategica nella città

oltre che per la realizzazione della rotatoria attualmente in uso con una formazione

provvisoria , proprio a causa della disponibilità dell’area in questione.

L’Amministrazione Provinciale è intenzionata a cedere il compendio di sua proprietà

unitamente ad altri beni in “cambio di altro stabile ” Si attua allora la permuta di un bene

presente con altro bene.


(Descrizione della localizzazione, accessibilità, trasporti, collegamenti, opere di


Le caratteristiche del cespite influenti sul valore di posizione dello stesso, in funzione della

qualità dei servizi e dell'ambiente, possono essere riassunte come segue:

accessibilità: completamente servito;

disponibilità dei servizi: adeguati ;

immobili di interesse storico-artistico presenti nella zona assenti;

paesaggio: buono

requisiti ambientali: discreti;

frequentazione: zona di massima espansione decisamente frequentata.

3. Dati catastali


• FOGLIO 43 MAPPALE 1998 DI MQ.1083 ;


29


4. Provenienza e utilizzazione

Amministrazione Provinciale ;

5. Normativa e vincoli urbanistici

Dal punto di vista urbanistico, il compendio in argomento:

è compreso, secondo il P.R.G. vigente, in località Basdu e Carros con destinazione

“servizi” è possibile la realizzazione di edifici a uso non residenziale con funzioni

attinenti compatibili e complementari.

6.1 L’intervento di edilizia possibile.

La mentalità comune non da molta importanza alle aree con destinazione servizi ,

erroneamente , in quanto sono di importanza vitale ed economica nel contesto sociale e

pertanto nel breve termine , potranno essere riconsiderate secondo le esigenze che via via

stanno emergendo con forza nella vivibilità dei quartieri che continuamente per una

migliore vivibilità stanno manifestando sempre nuove esigenze e pertanto tutti quei servizi

che le pubbliche Amministrazioni hanno erogato fino ad oggi difficilmente potranno

continuare a soddisfare e di conseguenza sarà indispensabile l’intervento del privato

rivalutando tali servizi ed il beni indispensabili tipo le aree per tali scopi .

Ciò non porta il sottoscritto ad una maggiore valutazione ma ad una reale considerazione

che tali aree hanno e pertanto un valore quantificabile nell’ordine del 30-50% rispetto alle

aree edificabili residenziali e pertanto la valutazione potrà essere sviluppata tenendo

presente come dato di partenza che le aree in località Badu e carros hanno un prezzo

medio consolidato di €/mq.200,00 per cui la stima del bene in questione può essere fatta

trovando il valore del prodotto finito nell’ipotesi di area di carattere residenziale ricondotta

e ragguagliate ad un valore contenuto nella forbice compresa nell’ordine del 50% in

considerazione della zona .

Più in dettaglio l'intervento in progetto prevede le seguenti consistenze:

30

PARAMETRI URBANISTICI

INTERVENTI IN PROGETTO

Superficie

Mq. 2 226

Indice

1,5/mq

TOTALE mc.

Mc.

Superficie fondiaria mq 2226 1,5 3339

Per la realizzazione dell'intervento è imposta l'assunzione a carico dell'edificante dei

seguenti oneri:

oneri di urbanizzazione primaria e secondaria;

contributo sul costo di costruzione ex legge n. 10/1977;


8.1 Metodologia

Individuato il valore dell'area edificatoria, si procederà alla determinazione dell'entità di

prodotto edilizio che sarà congruo ottenere in permuta.

Va innanzitutto considerato che il giudizio di valore del cespite deve far riferimento in ogni

caso alla situazione di piena ordinarietà e si deve articolare in diversi momenti e

precisamente:

individuazione dell’aspetto economico del valore che si vuole determinare;

scelta del criterio di valutazione in relazione all’aspetto particolare anzidetto e quindi

assunzione di uno dei criteri che la dottrina pone a disposizione per la stima delle aree

edificatorie, e cioè:

criterio sintetico-comparativo o di mercato;

criterio basato sul valore di trasformazione;

individuazione degli elementi idonei per potere applicare il criterio di stima adottato.

Nel caso che qui interessa per la determinazione del valore di mercato (ossia dell’aspetto

31

economico denominato “valore commerciale”) può essere seguito uno dei criteri prima

indicati.

Dall’esposizione che precede si desume immediatamente che la stima altro non è che

l’espressione di una previsione di un prezzo futuro (o meglio del più probabile prezzo

futuro) che dovrebbe estrinsecarsi per effetto di cause già note e attualmente agenti

(principio della permanenza delle condizioni).

8.2 Il criterio sintetico-comparativo

Ove si volesse procedere comparativamente, occorrerebbe reperire sul mercato beni

assimilabili per conformazione, consistenza, destinazione ecc. e ricercare i prezzi di

compravendita relativi a esperienze di mercato che concretamente hanno avuto luogo,

oltre a individuare i dati economici dei vari parametri sui quali basare la valutazione (metro

cubo edificabile, metro quadrato edificabile ecc.). Il tutto dovrà essere opportunamente

perequato, elaborato, confrontato e armonizzato con la fattispecie oggetto di ricerca.

Nel caso in esame sussistono sufficienti elementi di riscontro per poter costruire una scala

di valori attendibile per la valutazione sintetica del compendio per comparazione con altri

cespiti trasformabili, posti più o meno nella stessa località e con la medesima ubicazione

rispetto alle vie di grande comunicazione, alla situazione demografica, alla situazione

economico-urbanistica.

Tali elementi sono individuabili nella percentuale di incidenza dell'area rispetto al valore

del prodotto edilizio finito, per edifici nuovi, rilevabile dalle indicazioni edite dall’istat e

nelle quotazioni (riferite al metro cubo edificabile) .

Stante la relativa limitatezza dei riferimenti è opportuno però ricorrere all’istituzione anche

di un metodo diverso di valutazione scelto fra quelli che la teoria pone a disposizione del

perito.

8.3 Il criterio del valore di trasformazione

La stima in base al criterio denominato “del prezzo di trasformazione” viene solitamente

adottata allorché si voglia determinare la convenienza economica dell'operazione, ovvero

32

ricercare le migliori potenzialità del cespite per comparazione fra i diversi valori di

trasformazione che un’area può assumere in dipendenza del tipo, destinazione e possibilità

di utilizzazione del prodotto edilizio realizzabile sulla stessa.

Il risultato rappresenta uno degli aspetti del valore economico di un’area (ma anche di altri

beni immobili suscettibili di radicale modificazione) e può essere utilmente applicato

allorché sussista la suscettività di trasformazione economicamente rilevante, ossia una

potenzialità non ancora tradotta e concretata in pratica, ma che risulta conveniente

realizzare.

Come noto, l’area edificatoria (o la struttura da trasformare) è uno dei fattori produttivi

che concorre – congiuntamente al capitale, al lavoro, ai materiali da costruzione e al

promotore edilizio ed alla realizzazione del prodotto edilizio finito.

Il procedimento basato sul criterio di trasformazione giunge al valore del bene suscettibile

di intervento di trasformazione per differenza fra i ricavi conseguibili dalla vendita del

prodotto edilizio che può legittimamente essere eretto sul sedime considerato e il

coacervo dei costi che sono necessari per il raggiungimento e il compimento

dell'operazione.

Il procedimento così sinteticamente illustrato necessita però di notevoli approfondimenti

che vengono via via qui di seguito esposti.

9. Impostazione della stima del valore del compendio con il metodo del

prezzo di trasformazione

Applicando i concetti prima esposti si procede alla valutazione del cespite con il risultato di

Volume realizzabile mc.3339;

superficie realizzabile mc.3339/3 =mq. 1113;

Mq. 1113 x 1.400,00 (valore medio di prodotto finito secondo ordinarietà e caratteristiche

medie) = € 1.558.200,00

CHE RAPPRESENTA IL VALORE DEL PRODOTTO FINITO OTTENUTO IN SEGUITO ALLA

TRASFORMAZIONE DEL BENE E CIOE’ L'AREA DI SEDIME E DI PERTINENZA DELLA PORZIONE DI

COMPENDIO OGGETTO DI VALUTAZIONE CON RIFERIMENTO A DATA CORRENTE.

33

L'INCIDENZA DEL VALORE DELL'AREA EDIFICABILE ALL'ATTUALITÀ RISPETTO AL VALORE DEL

PRODOTTO EDILIZIO FINITO IN LINEA DI MASSIMA SI E’ CONSOLIDATA INTORNO AL 24,20%,

PIENAMENTE ACCETTABILE CONSIDERATE LE CARATTERISTICHE DELL'OPERAZIONE.

MA TRATTANDOSI DI AREA CON RIDOTTE POTENZIALITA’ IN QUANTO SERVIZI SI ADOTTA UNA

INCIDENZA INFERIORE IN QUESTO CASO PARI AL 50% IN CONSIDERAZIONE DELLE PREGIATE

CARATTERISTICHE INTRINSECHE ED ESTRINSECHE DELL’AREA TRATTATA E PERTANTO L’INCIDENZA

VIENE RICONDOTTA A : 24,20X0,50= 12,10% E QUINDI ESSENDO IL VALORE DEL PRODOTTO

FINITO DI €.1.558.200 SI OTTIENE UN VALORE PARI AD €.188.542,00 ED IN CIFRA TONDA

€.190.000,00.

L'AMMONTARE REPERITO RAPPRESENTA IL VALORE DELL'AREA EDIFICATORIA CON POTENZIALITA’

RIDOTTA.

l’area totale €.1.558.200 x 12/100 = 188.542,00 e in c.t. 190.000,00

al metro quarato €.85,24

11. STIMA SINTETICO-COMPARATIVA

Considerata la valutazione istat che quantifica la valutazione di aree edificabili in Nuoro

valori compresi in range di €/mc 440,00 (centro) e €/mc 370,00 (periferia), tenuto conto

che tali valori sono lievemente inferiori, rispetto alle altre pubblicazioni specializzate,

nonché dei vincoli imposti dalla convenzione urbanistica e in particolare degli oneri di

urbanizzazione e dell'ammontare previsto della monetizzazione delle aree a standard, si

ritiene di valutare l'incidenza dell'area sul ricavo lordo dell'operazione immobiliare per area

immediatamente cantierabile €/mc 440,00

11.1 STIMA SINTETICO-COMPARATIVA

Considerando che la volumetria dell'operazione, come in precedenza determinato

ammonta a mc 3.339, il valore dell'area nello stato attuale risulta:

mc 3.339 x €/mc 440,00 = € 1.469.160

che rappresenta il valore all'attualità del compendio in argomento già pronto per

l'edificazione, con possibilità di realizzazione della consistenza prima precisata e

34

soggetto ai vincoli sopra riferiti, in base al procedimento di stima sintetico-comparativa.

12. Media valori

I valori reperiti con i due procedimenti estimali impostati, sono reciprocamente coerenti,

per cui si ritiene di poterne eseguire la media:

e in c.t. € 1.470.000

l’area totale €.1.470.000 x 12/100 = €. 176.400,00

ed al metro quarato €.79.138


Il sottoscritto perito, concludendo, viste le risultanze dei conteggi istituiti, tenuto conto di

tutti gli elementi prima rappresentati, delle circostanze note influenti sul valore del

compendio, in relazione altresì all’attuale andamento del mercato immobiliare della

località, stima la consistenza delle unità immobiliari urbane da acquisire ipotizzando una

permuta dell'area che ha portato ai seguenti valori :

considerato che i seguenti criteri hanno portato ad un risultato molto vicino si ritiene

opportuno mediarlo per cui :


l’area totale €.1.558.200 x 12/100 = 188.542,00 e in c.t. 190.000,00

al metro quarato €.85,24


l’area totale €.1.450.000 x 12/100 = 176.400,00

ed al metro quarato €.79.138

VALORE MEDIATO :

IMPORTO COMPLESSIVO PER L’AREA 190.000,00 + 176.400,00 X 1 / 2

=183.200,00;

PREZZO PER M.QUADRATO AREA 183.200 : 2229 = 82.189 e in c.t. €.82,00 .

35


Firma, ..........

Allegate visure e planimetria

36

B.AREE LOCALITA’ SA E SULIS (“SU PINU”) :



• FOGLIO 42 MAPPALE 1759 CATASTALE DI MQ. 7.950 DI EFFETTIVI MQ.3.556.



aree con suscettività edificatoria sita in Nuoro , località “Su Pinu” e con potenzilità

edificatoria di mc./mq. 3,00 solo per il mappale 507 di mq. 1040 mentre le altre due

hanno destinazione servizi necessarie per l’attuazione del piano di contratto di quartiere II

Sa e Sulis .

1. Premesse

Le aree oggetto di stima insistono nella zona Sa e Sulis , sono insispensabili per

l’attuazione del piano di quartiere.

L’Amministrazione Provinciale è intenzionata a cedere il compendio di sua proprietà

unitamente ad altri beni in “cambio di altro stabile ” il bene in questione costituisce parte

del bene oggetto della transazione con altro bene.


(Descrizione della localizzazione, accessibilità, trasporti, collegamenti, opere di


Le caratteristiche del cespite influenti sul valore di posizione dello stesso, in funzione della

qualità dei servizi e dell'ambiente, possono essere riassunte come segue:

accessibilità: attualmente servito ma con limitate condizioni di funzionalità;

disponibilità dei servizi: inadeguati ;

immobili di interesse storico-artistico nella zona assenti;

paesaggio: buono, discreto ;

37

requisiti ambientali: discreti;

frequentazione: zona di completamento abbastanza frequentata , con potenzialità solo

residenziale.

3. Dati catastali



• FOGLIO 42 MAPPALE 1759 CATASTALE DI MQ. 7.950 DI EFFETTIVI MQ.3.556.



4. Provenienza e utilizzazione

Amministrazione Provinciale ;

5. Normativa e vincoli urbanistici

Dal punto di vista urbanistico, il compendio in argomento:

è compreso, secondo il P.R.G. vigente, in località “Sa e Sulis” con destinazione

residenziale per quanto concerne il mappale 507 e “servizi” per quanto concerne i

mappali 286 di mq. 4.155 , 1759 di EFFETTIVI mq. 3.556 , 461 DI MQ. 1.302 E 528 DI

MQ. 3176 per una superficie complessiva di mq.13.229.

6.1 L’intervento di edilizia possibile.

La mentalità comune non da molta importanza alle aree con destinazione servizi ,

erroneamente , in quanto sono di importanza vitale ed economica nel contesto sociale e

pertanto nel breve termine , potranno essere riconsiderate secondo le esigenze che via via

stanno emergendo con forza nella vivibilità dei quartieri che continuamente per una

migliore vivibilità stanno manifestando sempre nuove esigenze e pertanto tutti quei servizi

che le pubbliche Amministrazioni hanno erogato fino ad oggi difficilmente potranno

continuare a soddisfare e di conseguenza sarà indispensabile l’intervento del privato

rivalutando tali servizi ed il beni indispensabili tipo le aree per tali scopi .

38

La stima del bene in questione può essere fatta trovando il valore del prodotto finito

ottenuto dall’area residenziale spalmata sull’intera area oggetto di transazione ivi

compresa l’area per i servizi che ne accrescono notevolmete la potenzialità della stessa

considerata ed anche delle altre nella valorizzazione del quartiere .

Più in dettaglio l'intervento in progetto prevede le seguenti consistenze:

PARAMETRI URBANISTICI

INTERVENTI IN PROGETTO

Superficie

Mq.

Indice

3,00/mq

TOTALE mc.

Mc.

Superficie resid.

mapp. 507 Mq. 1.040 3.00

3.120

Superficie mappale

528 servizi Mq. 3.176 0

0

Superficie mappale

1759 servizi Mq. 3.556 0

0

Superficie mappale

461 servizi Mq. 1.302 0

0

Superficie mappale

286 servizi Mq. 4.165 0

0

sommano 13.229 3.120

Per la realizzazione dell'intervento è imposta l'assunzione a carico dell'edificante dei

seguenti oneri:

oneri di urbanizzazione primaria e secondaria;

contributo sul costo di costruzione ex legge n. 10/1977;


39

8.1 Metodologia

Individuato il valore dell'area edificatoria, si procederà alla determinazione dell'entità di

prodotto edilizio che sarà congruo ottenere in permuta.

Va innanzitutto considerato che il giudizio di valore del cespite deve far riferimento in ogni

caso alla situazione di piena ordinarietà e si deve articolare in diversi momenti e

precisamente:

individuazione dell’aspetto economico del valore che si vuole determinare;

scelta del criterio di valutazione in relazione all’aspetto particolare anzidetto e quindi

assunzione di uno dei criteri che la dottrina pone a disposizione per la stima delle aree

edificatorie, e cioè:



individuazione degli elementi idonei per potere applicare il criterio di stima adottato.

Nel caso che qui interessa per la determinazione del valore di mercato (ossia dell’aspetto

economico denominato “valore commerciale” può essere seguito uno dei criteri prima

indicati.

Dall’esposizione che precede si desume immediatamente che la stima altro non è che

l’espressione di una previsione di un prezzo futuro (o meglio del più probabile prezzo

futuro) che dovrebbe estrinsecarsi per effetto di cause già note e attualmente agenti

(principio della permanenza delle condizioni).

8.2 Il criterio sintetico-comparativo

Ove si volesse procedere comparativamente, occorrerebbe reperire sul mercato beni

assimilabili per conformazione, consistenza, destinazione ecc. e ricercare i prezzi di

compravendita relativi a esperienze di mercato che concretamente hanno avuto luogo,

oltre a individuare i dati economici dei vari parametri sui quali basare la valutazione (metro

cubo edificabile, metro quadrato edificabile ecc.). Il tutto dovrà essere opportunamente

perequato, elaborato, confrontato e armonizzato con la fattispecie oggetto di ricerca.

Nel caso in esame sussistono sufficienti elementi di riscontro per poter costruire una scala

40

di valori attendibile per la valutazione sintetica del compendio per comparazione con altri

cespiti trasformabili, posti più o meno nella stessa località e con la medesima ubicazione

rispetto alle vie di grande comunicazione, alla situazione demografica, alla situazione

economico-urbanistica.

Tali elementi sono individuabili nella percentuale di incidenza dell'area rispetto al valore

del prodotto edilizio finito, per edifici nuovi, rilevabile dalle indicazioni edite dall’istat e

nelle quotazioni (riferite al metro cubo edificabile) .

Stante la relativa limitatezza dei riferimenti è opportuno però ricorrere all’istituzione anche

di un metodo diverso di valutazione scelto fra quelli che la teoria pone a disposizione del

perito.

8.3 Il criterio del valore di trasformazione

La stima in base al criterio denominato “del prezzo di trasformazione” viene solitamente

adottata allorché si voglia determinare la convenienza economica dell'operazione, ovvero

ricercare le migliori potenzialità del cespite per comparazione fra i diversi valori di

trasformazione che un’area può assumere in dipendenza del tipo, destinazione e possibilità

di utilizzazione del prodotto edilizio realizzabile sulla stessa.

Il risultato rappresenta uno degli aspetti del valore economico di un’area (ma anche di altri

beni immobili suscettibili di radicale modificazione) e può essere utilmente applicato

allorché sussista la suscettività di trasformazione economicamente rilevante, ossia una

potenzialità non ancora tradotta e concretata in pratica, ma che risulta conveniente

realizzare.

Come noto, l’area edificatoria (o la struttura da trasformare) è uno dei fattori produttivi

che concorre – congiuntamente al capitale, al lavoro, ai materiali da costruzione e al

promotore edilizio ed alla realizzazione del prodotto edilizio finito.

Il procedimento basato sul criterio di trasformazione giunge al valore del bene suscettibile

di intervento di trasformazione per differenza fra i ricavi conseguibili dalla vendita del

prodotto edilizio che può legittimamente essere eretto sul sedime considerato e il

coacervo dei costi che sono necessari per il raggiungimento e il compimento

41

dell'operazione.

Il procedimento così sinteticamente illustrato necessita però di notevoli approfondimenti

che vengono via via qui di seguito esposti.

9. Impostazione della stima del valore del compendio con il metodo del

prezzo di trasformazione

Applicando i concetti prima esposti si procede alla valutazione del cespite con il risultato di

Volume realizzabile mc.3.120;

superficie realizzabile mc.3339/3 =mq. 1.040;

Mq. 1040 x 1.300,00 (valore medio di prodotto finito secondo ordinarietà e caratteristiche

medie – basse adeguato alla zona ed al suo contesto) = € 1.352.000

CHE RAPPRESENTA IL VALORE DEL PRODOTTO FINITO OTTENUTO IN SEGUITO ALLA

TRASFORMAZIONE DEL BENE E CIOE’ L'AREA DI SEDIME E DI PERTINENZA DELLA PORZIONE DI

COMPENDIO OGGETTO DI VALUTAZIONE CON RIFERIMENTO A DATA CORRENTE.

L'INCIDENZA DEL VALORE DELL'AREA EDIFICABILE ALL'ATTUALITÀ RISPETTO AL VALORE DEL

PRODOTTO EDILIZIO FINITO IN LINEA DI MASSIMA SI E’ CONSOLIDATA INTORNO AL 24,20%,

PIENAMENTE ACCETTABILE CONSIDERATE LE CARATTERISTICHE DELL'OPERAZIONE.

MA TRATTANDOSI DI AREA CON RIDOTTE POTENZIALITA’ IN QUANTO SERVIZI SI ADOTTA UNA

INCIDENZA INFERIORE IN QUESTO CASO PARI AL 30% IN CONSIDERAZIONE DELLE PREGIATE

CARATTERISTICHE INTRINSECHE ED ESTRINSECHE DELL’AREA TRATTATA E PERTANTO L’INCIDENZA

VIENE RICONDOTTA A : ALLA INCIDENZA DEL VALORE PIENO PER IL MAPPALE

CON LA PIENA POTENZIALITA’ ED EDIFICABILITA’ EFFETTIVA PARI AL

24,20% ED A 24,20X0,30= 7,26% PER LE ALTRE CON DESTINAZIONE

SERVIZI . ESSENDO IL VALORE DEL PRODOTTO COMPLESSIVO FINITO DI €.1.352.000 SI

OTTIENE UN VALORE PARI AD €. 327.184,00. E L'AMMONTARE REPERITO RAPPRESENTA IL

VALORE COMPLESSIVO DI TUTTA L’AREA CON POTENZIALITA’ EDIFICATORIA E NON , RICONDOTTA

SINGOLARMENTE PER MAPPALE E POTENZIALITA’ AI SEGUENTI VALORI :

€.327.184,00 = 0,30X 3.176 + 0,30 X 3.556 + 1,00 X 1040 + 0,30 X 1.302 + 0,30 X

4.155 ;

42

€.327.184,00 = 1040+ 952,80 +1.066,80 +1.246,50 390,60 - (INCIDENZA DEI VALORI

PER QUOTE RAGGUGLIATE)

€.327.184,00 = 4.696,7

X= €.327.184,00 / 4.696,7= 69,66 ( IMPORTO A METRO QUADRATO ) PER LE AREE CON

POTENZIALITA’ EDIFICATORIA

X=€.327.184,00 / 4.696,7X 0,30 =20,90 (IMPORTO AL METRO QUADRATO PER LE AREE

DESTINATE A SERVIZI .

DISTINTAMENTE QUINDI PER AREE :

FOGLIO 42 MAPPALE 507

MQ. 1.040 X 69,66 = €.72.446,4 E IN CIFRA TONDA 72.400,00

FOGLIO 42 MAPPALE 528:

MQ. 3.176 X 20,90 =66.378,4 E IN CIFRA TONDA 66.300,00

FOGLIO 42 MAPPALE 1759 :

MQ. 3.556 X 20,90 = 74.320,4 E IN CIFRA TONDA 74.300,00

FOGLIO 42 MAPPALE 286

MQ. 4.155 X 20.90 = €. 86.839,5 E IN CIFRA TONDA 87.000,00

FOGLIO 42 MAPPALE 451:

MQ. 1.302 X 20,90 = 27.211,8 E IN CIFRA TONDA 27.000,00

11. STIMA SINTETICO-COMPARATIVA

Considerata la valutazione istat che quantifica la valutazione di aree edificabili in Nuoro

valori compresi in range di €/mc 470,00 (centro) e €/mc 400,00 (periferia), tenuto conto

che tali valori sono lievemente inferiori, rispetto alle altre pubblicazioni specializzate,

nonché dei vincoli imposti dalla convenzione urbanistica e in particolare degli oneri di

43

urbanizzazione e dell'ammontare previsto della monetizzazione delle aree a standard, si

ritiene di valutare l'incidenza dell'area sul ricavo lordo dell'operazione immobiliare per area

immediatamente cantierabile €/mc 435,00

11.1 STIMA SINTETICO-COMPARATIVA

Considerando che la volumetria dell'operazione, come in precedenza determinato

ammonta a mc 3.120, il valore dell'area nello stato attuale risulta:

mc 3.120 x €/mc 435,00 = € 1.357.200

che rappresenta il valore all'attualità del compendio in argomento già pronto per

l'edificazione, con possibilità di realizzazione della consistenza prima precisata e

soggetto ai vincoli sopra riferiti, in base al procedimento di stima sintetico-comparativa.

12. Media valori

I valori reperiti con i due procedimenti estimali impostati, sono reciprocamente coerenti,

per cui si ritiene di poterne eseguire la media:

e in c.t. € 1.357.200

l’area totale €.1.357.200 x 0,24 = €. 325.728,00

ed al metro quarato €.325.728,00 /13.229 =€. 24,62


Il sottoscritto perito, concludendo, viste le risultanze dei conteggi istituiti, tenuto conto di

tutti gli elementi prima rappresentati, delle circostanze note influenti sul valore del

compendio, in relazione altresì all’attuale andamento del mercato immobiliare della

località, stima la consistenza delle unità immobiliari urbane da acquisire ipotizzando una

permuta dell'area che ha portato ai seguenti valori :

considerato che i seguenti criteri hanno portato ad un risultato simile nel complesso

dell’importo senza considerare i valori differenziati dei tre mappali e pertanto è superfluo

mediarli in quanto pressochè simili dal momento che i due metodi hanno portato uno al

44

valore complessivo di €.325.728,00 euro e l’altro al valore di €.327.000,00

45

5- VALUTAZIONE CANONE AFFITTO ANNUALE EX EDIFICIO

COMUNITA’ MONTANA .

Considerato che l’ex complesso della Comunità Montana , mediante accordo di

mediazione fra le valutazioni in contradditorio sviluppate sia dall’Amministrazione

Comunale e dalla Amministrazione Provinciale si è addivenuti al valore di 1.800.000,00 e

pertanto la base per tutte le valutazioni compreso il canone di affito dovrà tenere conto di

questo valore.

Per determinare il valore il canone annuale del bene in questione , procedento per

prassi si prevede che il valore del bene in linea di massima debba essere ammortizzato

mediante canoni in un periodo di 25-30 anni con un interesse annuo equivalente che può

osillare fra il 3 ed il 6%.

Nell’ipotesi della situazione presa in esame nella città di Nuoro si ritiene opportuno

applicare il valore minimo in considerazione del mercato compresso , della disponibilità di

tanti locali e beni simili sfitti e della evidente caduta di interesse nel mercato di questa

città .

Tenuto conto di quanto anzidetto il valore annuale del canone di affitto più

probabile si può quantificare come segue ;

€.1.800.000,00 x 3/100 = 54.000


Firma, ..........

Alllegati alle perizia di stima .

Impianto della solitudine

Data: 20/09/2012 - Ora: 19.03.25

Visura per immobile Visura n.: T496527 Pag: 1

Situazione degli atti informatizzati al 20/09/2012

Dati della richiesta Comune di NUORO ( Codice: F979)

Provincia di NUORO

Catasto Terreni Foglio: 36 Particella: 253

Immobile

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito

ha are ca Dominicale Agrario1 36 253 - PASCOLO 2 59 00 Euro 10,66

L. 20.650Euro 9,14L. 17.700

Impianto meccanografico del 04/06/1985

Notifica Partita 2378

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 AMMINISTRAZIONE PROVINCIALE DI NUORO (1) Proprieta` per 1000/1000

Rilasciata da: Servizio Telematico

Fine

Data: 20/09/2012 - Ora: 19.02.25




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 36 264 - PASCOLO 2 33 32 Euro 6,02 Euro 5,16 VARIAZIONE D'UFFICIO del 13/07/2012 n . 5385

.1/2012 in atti dal 13/07/2012 (protocollo n . NU0136690)Notifica PartitaAnnotazioniAnnotazioni di immobile: particella interessata da immobile urbano non ancora regolarizzato ai sensi del dl 78/2010 - al momento della presentazione del tm dovra' assumere l'identificativo gia'

utilizzato al ceu


Mappali Fabbricati CorrelatiSezione - SezUrb - Foglio 36 - Particella 627


Fine


Impianto di farcana

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Data: 20/09/2012 - Ora: 19.20.25




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 27 62 - BOSCO

MISTO3 2 00 00 Euro 5,16

L. 10.000Euro 4,13L. 8.000


Notifica Partita

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 AMMINISTRAZIONE PROVINCIALE NUORO con sede in NUORO 00166520916* (1) Proprieta` per 100/100

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 28/04/2006 Trascrizione n . 3197 .2/2006 in atti dal 16/05/2006 Repertorio n .: 6357 Rogante: AMMINISTRAZIONE PROVINCIA Sede:NUORO CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO


Fine


Impianto di Pratosardo

Data: 20/09/2012 - Ora: 19.14.03




Provincia di NUORO


Numero di mappa soppresso



ha are ca Dominicale Agrario1 39 50 - SOPPRESSO 00 00 FRAZIONAMENTO del 27/10/1999 n . 121237 .1/1999 in

atti dal 30/01/2001 (protocollo n . 13318)Notifica Partita 0

La soppressione ha originato i seguenti immobili:- foglio 39 particella 1988 - foglio 39 particella 1989


Fine

Data: 20/09/2012 - Ora: 19.19.08




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 39 51 - PASCOLO 1 5 73 11 Euro 133,19

L. 257.900Euro 103,60L. 200.589

FRAZIONAMENTO del 01/12/1987 n . 80 .1/1987 in attidal 18/01/2001 (protocollo n . 6842)

Notifica Partita

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 ISTITUTO PROFESSIONALE DI STATO PER L AGRICOLTURA DI NUORO (1) Proprieta` per 1000/1000


Fine

Data: 20/09/2012 - Ora: 19.12.36




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 39 2700 - PASCOLO 1 15 63 06 Euro 363,26 Euro 282,54 VARIAZIONE D'UFFICIO del 13/07/2012 n . 5051

.1/2012 in atti dal 13/07/2012 (protocollo n . NU0136018)Notifica PartitaAnnotazioniAnnotazioni di immobile: particella interessata da immobile urbano non ancora regolarizzato ai sensi del dl 78/2010 - al momento della presentazione del tm dovra' assumere l'identificativo gia'

utilizzato al ceu

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 ISTITUTO PROFESSIONALE DI STATO PER L AGRICOLTURA DI NUORO (1) Proprieta` per 1000/1000

Mappali Fabbricati CorrelatiSezione - SezUrb - Foglio 39 - Particella 3273


Fine


Aree intervento Sa e Sulis


Data: 21/09/2012 - Ora: 09.29.18




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 42 461 - VIGNETO 2 13 02 Euro 10,76 Euro 6,05 FRAZIONAMENTO del 21/02/1985 n . 9 .1/1985 in atti

dal 11/05/2005 (protocollo n . NU0050702)Notifica Partita

INTESTATI N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 PALA Assunto Carmelo nato a NUORO il 05/03/1964 PLASNT64C05F979H* (1) Proprieta` per 500/10002 ZIZI Giuseppa Angela nata a ORUNE il 24/02/1932 ZZIGPP32B64G147M* (1) Proprieta` per 500/1000

DATI DERIVANTI DA DENUNZIA (NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE) del 27/02/2003 n . 7853 .1/2008 in atti dal 11/12/2008 (protocollo n . NU0225164) Registrazione: AP Sede: OLBIA Volume:20 n: 42 del 28/08/2006 DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE


Fine

Data: 20/09/2012 - Ora: 18.55.33




Provincia di NUORO


Immobile




L. 11.116Euro 4,92L. 9.528



INTESTATI N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 BUSIA Giovanni;FRANCESCO FU GIOVANNI Comproprietario per 3/162 BUSIA Maria;ANGELA FU GIOVANNI Comproprietario per 3/163 MATTU GANGA Maria;GRAZIA FU FRANCESCO Comproprietario per 13/164 MATTU GANGA Mariangela;FU FRANCESCO Comproprietario per 13/165 MATTU GANGA Salvatore;FU FRANCESCO Comproprietario per 13/16


Fine


Data: 20/09/2012 - Ora: 18.54.19




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 42 1759 - VIGNETO 2 76 03 Euro 62,83 Euro 35,34 FRAZIONAMENTO del 16/04/2012 n . 65 .1/1966 in atti

dal 17/07/2012 (protocollo n . NU0138765) IST .138757/2012

Notifica Partita

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 MONTONE Raffaele nato a NUORO il 18/12/1925 MNTRFL25T18F979C* (1) Proprieta` per 1000/1000


Fine

Data: 20/09/2012 - Ora: 18.58.01




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 42 286 - PASCOLO 1 41 55 Euro 9,66 Euro 7,51 VARIAZIONE D'UFFICIO del 01/02/1973 n . 4 .1/1973

in atti dal 09/06/2005 (protocollo n . NU0062625)ISTANZA N . 34289/05 TF N .4 01/02/1973

Notifica PartitaAnnotazioniAnnotazioni migliore precisazione di superficie



Fine

Data: 20/09/2012 - Ora: 18.57.01




Provincia di NUORO


Immobile




L. 4.680Euro 1,88L. 3.640





Fine


Aree badu e carros


Data: 24/09/2012 - Ora: 11.12.25




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 43 1549 - SEMINATIVO 2 00 23 Euro 0,05

L. 92Euro 0,01

L. 12FRAZIONAMENTO del 29/10/1998 n . 1365 .1/1998 inatti dal 29/10/1998

Notifica Partita

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 AMMINISTRAZIONE COMUNALE DI NUORO con sede in NUORO 00053070918* (1) Proprieta` per 1/1

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 04/10/2001 Trascrizione n . 8681 .1/2001 in atti dal 15/10/2001 Repertorio n .: 5975 Rogante: ROSU FRANCESCO - V . SEGRE Sede:NUORO COMPRAVENDITA


Fine


Data: 24/09/2012 - Ora: 11.11.10




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 43 1550 - SEMIN IRRIG 1 00 14 Euro 0,10

L. 196Euro 0,03

L. 56FRAZIONAMENTO del 29/10/1998 n . 1365 .2/1998 inatti dal 29/10/1998

Notifica Partita

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 AMMINISTRAZIONE COMUNALE DI NUORO con sede in NUORO 00053070918* (1) Proprieta` per 1/1

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 04/10/2001 Trascrizione n . 8682 .1/2001 in atti dal 15/10/2001 Repertorio n .: 5976 Rogante: ROSU FRANCESCO - V . SEGRE Sede:NUORO COMPRAVENDITA (passaggi intermedi mancanti)


Fine


Data: 24/09/2012 - Ora: 11.09.52




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 43 1998 - SEMIN IRRIG 1 10 83 Euro 7,83 Euro 2,24 FRAZIONAMENTO del 26/06/2003 n . 136594 .1/2003 in

atti dal 26/06/2003 (protocollo n . 136594)Notifica PartitaRiserve 1 Atti di passaggio intermedi non esistenti

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 AMMINISTRAZIONE PROVINCIALE NUORO con sede in NUORO 00166520916* (1) Proprieta` per 1000/1000

DATI DERIVANTI DA VOLTURA D'UFFICIO del 30/11/1990 n. 5133.1/2004 in atti dal 02/12/2004 (protocollo n. NU0173739) ESEGUITA AI SOLI FINI DELLA CONTINUITA` STORICA


Fine

Data: 24/09/2012 - Ora: 11.07.23




Provincia di NUORO


Immobile



ha are ca Dominicale Agrario1 43 2000 - SEMINATIVO 2 11 06 Euro 2,28 Euro 0,29 FRAZIONAMENTO del 26/06/2003 n . 136594 .1/2003 in

atti dal 26/06/2003 (protocollo n . 136594)Notifica Partita


DATI DERIVANTI DA del 26/06/2003 Frazionamento n. 136594.1/2003 in atti dal 26/06/2003 (protocollo n. 136594)


Fine

elenco degli immobili oggetto di permuta con le relative valutazioni

denominazione immobile. superficie ragguagliata valutazione importo progressivo1 appartamento piano quarto piazza italia mq. 338,88 510 000,00€ 510 000,00€ 2 locale commerciale con garage cia Clopper mq. 121,00 184 000,00€ 694 000,00€ 3‐a impianto sportivo Prato sardo mq. 44.400 200 000,00€ 894 000,00€ 3‐b impianto la solitudine mq.9.232 95 000,00€ 989 000,00€ 3‐c impianto di Farcana mq.15.000 65 000,00€ 1 054 000,00€ 4.A Badu e Carros mq. 1226 183 200,00€ 1 237 200,00€ 4.B Aree Sa e Sulis mappale 507 1 mq.1040 72 400,00€ 1 309 600,00€

Aree Sa e Sulis mappale 528 2 mq.3176 66 300,00€ 1 375 900,00€ Aree Sa e Sulis mappale 1759 3 mq.3.556 74 300,00€ 1 450 200,00€ Aree Sa e Sulis mappale 286 4 mq.4155 87 000,00€ 1 537 200,00€ Aree Sa e Sulis mappale 461 5 mq.1302 27 000,00€ 1 564 200,00€

IMPORTO COMPLESSIVO 1 564 200,00€

2-PERIZIA DI STIMA DI UN LOCALE GARAGE INSISTENTE A NUORO

IN PIAZZA INDIPENDENZA . Perizia di stima del valore unitario delle

entità costituenti l’immobile in Nuoro di proprietà

dell’Amministrazione Provinciale di Nuoro .


PERIZI A DI STIMA

dell’immobile in Nuoro , interamente destinato a uso garage , con determinazione del relativo

valore venale unitario corrente all’attualità, ai fini della sua eventuale alienazione od oggetto

di contropartita per altro bene.


Unità insistenti in Nuoro , Piazza Indipendenza insistente al piano terra ,di mq. 80 circa da

sistemare , locali da perfezionare a livello catastale e planimetrico con discreta accessibilità ,

posizione baricentrica della città ,viabilità completa dotata di tutte le infrastrutture , posizione

di massima appettibilità nella città di Nuoro.

2. Dati catastali

Da perfezionare mediante la presentazione di nuova pratica Docfa con planimetrie aggiornate • 3. Provenienza

Bene di proprietà dell’Amministrazione Provinciale . • 4. Servitù di uso pubblico e vincoli

Nessuna.

5. Utilizzazione

Attualmente utilizzati dall’Amministrazione Provinciale.


Il locale è compreso al piano terra di un edificio in discrete condizioni di buon aspetto non vi

sono parti condominiali o almeno a parte le tubazioni di riscaldamento e di adduzione che

passano a ridosso della boveda , ma facilmente isolabili vista l’altezza del piano che viaggia

intorno a mt. 4,40 .


(Elencazione e breve descrizione degli impianti di dotazione, come per esempio: impianto

elettrico da separare e rendere indipendente per la porzione di garage in fase di

trasferimento.


Trattasi di unità al piano strada quindi nella norma

1. 10. Consistenze 2. 10.1 Consistenza reale

La consistenza reale del locale è di mq. 80 circa di n. 3 , 4 automobili di piccola dimensione.

Si ribadisce la necessità di predisporre le esatte planimetrie per perefzionare gli atti a livello

catastale in quanto le superfici anzidette si riscontrano da un controllo sommario delle

precitate consistenze, riscontrando che le stesse risultano in linea di massima esatte, ma si

ritiene appropriato che venga eseguito apposito preciso rilievo e accatastamento .



Piani p.t garage

Destinazione Sup. lorda mq Coeff. ragguaglio commerciale garage 80,00 0,50

Sup. ragguagl.

40,00 122,60


Il quesito che si pone al perito nella fattispecie riguarda la determinazione del valore venale

unitario in comune commercio all’attualità di un compendio immobiliare interamente destinato

a uso terziario, costituito da un edificio di costruzione all'incirca trentennale , nell’ipotesi

(iniziale) di piena libertà da vincoli locatizi. Il cespite verrà valutato in via principale con il

procedimento sintetico-comparativo, sulla base di recenti esperienze di mercato relative a

immobili assimilabili e con la scorta di prezzi di riferimento opportunamente adeguati alla

fattispecie . Non verrà applicato il procedimento a costo di riproduzione vetustato per le

incertezze connesse all'adozione dei costi di costruzione correnti all'attualità in rapporto al

tipo e caratteristiche delle strutture esistenti.

12. Riferimenti

Costruzione realizzata negli anni 60 pero più volte nel tempo manutenuta e quindi equivalente

ad un edificio costruito circa da trenta anni



mercato oggettivamente rilevati da banche dati di sicura affidabilità, si sono consultati i valori

istat della città constatando quanto segue: Secondo il personale accertamento valori di

mercato nella città di Nuoro nella zona


-gli uffici €/mq 1.450,00 – 1.600,00

media €/mq 1.525,00

-i locali commerciali €/mq 1.650,00 – 1.900,00

media €/mq 1.775,00

-Mentre nelle zone centrali con caratteristiche

analoghe a quelle dell’oggetto di valutazione

sono quotati: gli uffici (strutturali) in stato

ottimo €/mq 1.850,00 – 1.600,00

media €/mq 1.725,00

-i locali commerciali €/mq 1.800,00 – 2.000,00

media €/mq 1.900,00

In base a quanto precede: operando la media dei risultati raggiunti; Deve essere sempre

tenuto presente che le quotazioni indicate sono il risultato di rilevazioni medie zonali, nelle

quali cioè vengono quindi mediati tutti i fattori di apprezzamento o di deprezzamento dei

cespiti (prospicienza, ubicazione, stato di manutenzione e conservazione, dotazione di

impianti, fruibilità, dispersione di spazi, grado di aeroilluminazione, presenza di vie ad alto

traffico, di fonti di rumore ecc.). I valori riportati base sono dunque indicativi e devono essere

“adattati” alla concreta situazione dell’immobile oggetto di valutazione.

13. I coefficienti di differenziazione



collocazione degli edifici in area periferica, con caratteristiche di marginalità. Il compendio,

secondo le previsioni progettuali successivamente realizzate, è costituito da un edificio

rigorosamente destinato a terziario, con impianti di elevazione adeguati e veloci, impianti di

condizionamento estate-inverno con ampi spazi pertinenziali comuni e con una larga

dotazione di posti auto scoperti. Dalla sia pur sommaria descrizione di cui sopra emerge

immediatamente che il prodotto edilizio oggetto di valutazione si diversifica in misura elevata

rispetto alla tipologia tipica degli uffici siti nel centro di una città , nel nostro caso nella città di

Nuoro , di solito costituiti da unità immobiliari destinate a studio professionale (o a uffici

utilizzati quali sedi di società), ricavati talvolta in contesti residenziali e quindi con

commistione di destinazioni, non certo vantaggioso per il terziario. Altro è accedere a un

fabbricato terziario con hall d'ingresso e ascensori automatici e altro è invece il dover

condividere la corsa in ascensore con la massaia con la borsa della spesa e il bambino in

carrozzina. Da tale diversità deriva la necessità di impostare un procedimento di stima che

abbia a cogliere appieno le caratteristiche dell'immobile terziario in valutazione, in modo tale

da consentire il totale apprezzamento delle peculiarità in discorso nella determinazione del

relativo valore di mercato. Da quanto precede si può subito concludere che la comparazione

dei dati rilevati che non riportano la distinzione degli uffici strutturati , con la concreta realtà

oggetto di valutazione non è attendibile, se non correggendo il raffronto con una serie di

coefficienti di adeguamento, con il ben noto criterio denominato “dei punti di merito”. Il

procedimento anzidetto, talvolta osteggiato, qualora sussistano, a parità di destinazione


assunto a comparazione, consente di procedere a una corretta stima “pesando” le diversità

esistenti, in modo da omogeneizzare le risultanze di conteggio e contestualizzare i valori

unitari emergenti dallo scenario a disposizione. Il procedimento consiste nell'attribuire un

coefficiente ad ogni caratteristica particolare del prodotto edilizio terziario nel centro preso in

considerazione , in modo che la somma totale dei coefficienti dia il valore 100 e

successivamente apprezzare le stesse caratteristiche con un diverso coefficiente sulla base

delle straordinarietà del prodotto edilizio terziario in valutazione.

Per l'occorrenza si prendono in esame le seguenti caratteristiche degli immobili nel centro di

Nuoro :

Il sistema di comparazione per “punti di merito” prevede la correzione del dato della in base

alla diversa incidenza dei coefficienti prima indicati. Nel caso di specie, il risultato emergente

sarà adeguato mediante coefficiente di decremento del 21% (100-79), corrispondente al

divario intercorrente fra uffici strutturati e uffici adattati e pertanto la valutazione sarà la

seguente :

i locali commerciali in stato ottimo €/mq 1.800,00 – 2.000.00

media €/mq 1.900,00

adeguamento per caratteristiche intrinseche ed estrinseche : €/mq. 1.900,00 (+/-) -1.900,00

x 21/100 = 1.501,00



riferimenti relativi a uffici siti in Nuoro. Si rileva immediatamente che le consistenze che sono

state desunte dalle offerte in Internet sono relative a uffici anche di piccole dimensioni. Per

cui la comparazione di dette entità con un edificio terziario di discreta consistenza non risulta

molto rappresentativa. La media delle risultanze delle offerte opportunamente ragguagliate,

individuata la zona in cui è ubicato il cespite offerto e rapportando il coefficiente a) di tale

zona a quella di Piazza Italia , è di €/mq 1.501,00 euro circa che risulta comunque

compatibile con la media prima ottenuta e che ne conforta l'attendibilità.

1. 15. Conteggi estimativi 2. 15.1 Stima sintetico-comparativa


similari per ubicazione, caratteristiche intrinseche ed estrinseche, grado di finitura, dotazione

di impianti (astraendo dalla situazione locatizia), avuto riguardo della consistenza del cespite,

del relativo stato di manutenzione e conservazione, nonché della presenza e disponibilità di

posti auto a uso pubblico nelle immediate adiacenze, si assume comprendendo anche la

superficie ragguagliata dei garage , il valore unitario medio per

unità terziarie di €/mq 1.505,00


mq 80 x 0,50 x €/mq 1.501,00 = € 60.040,00 e in c.t.

€ 60.000,00

che rappresenta il valore del complesso immobiliare in argomento supposto libero da vincoli

locatizi e in condizione immediatamente di utilizzo ed in perfetta condizione manutentiva.





destinate a locale garage posti auto pubblici o meglio descritti più sopra come segue:

per unità terziarie e detraendo l’importo dei lavori necessari per la separazione dei locali e per

la manutenzione che si stima in circa €. 11.000,00 restano €. 49.000,00 (60.000,00-

11.000,00) che rappresenta il più probabile valore di mercato dell’immobile nello stato in cui

si trova.

Detto ciò basandosi sul valore base di euro/metro quadrato

millecinquecentouno/00 ragguagliato al 50% trattandosi della valutazione di un

garage , il valore stimato è di €.60.000,00 come valutazione base e decurtato delle

somme necessarie per la realizzazione dei lavori di separazione e manutenzione e

adeguamento impianto elettrico del caso in questione €.49.000,00 diconsi euro

quarantottomila . Nuoro ____________

Il tecnico Geom. Pasquale Ticca

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