Fall 2019-200-001 relazione

TRIBUNALE DI VICENZA

FALLIMENTI

FALLIMENTO

Unipersonale Sede legale: Via E. , 36071 Arzignano (VI) - P IVA

N. Gen. Rep. 200/2019

Giudice D. dott.ssa Paola CAZZOLA

Curatore dott. Alessandro Campana [email protected]

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto n. 1

Tecnico incaricato: arch. SCILLA ZALTRON iscritto all’Albo Architetti PPC della provincia di Vicenza al N. 560

iscritto all’Albo del Tribunale di Vicenza con studio in Vicenza, Piazza Marconi 3

tel 0444928970 - P.IVA 01973510249 email [email protected] - pec [email protected]

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Fallimento n. 200/2019 R.G. Rapporto di valutazione

Giudice D. dott.ssa Paola CAZZOLA Curatore: dott. Alessandro Campana - Perito: arch. Scilla Zaltron

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SCHEDA SINTETICA E INDICE

Fallimento n. 200/2019 R.G.

UNIPERSONALE

Diritto (pag. 3): Piena proprietà per 1/1

ditta sede in Arzignano - P. IVA 0

Bene (pag. 3): capannone di 1.485 mq su 3 piani con mq mq 1.032 ca di scoperto esclusivo

Ubicazione (pag. 3): Comune di Arzignano (VI),

Stato (pag. 4-8): discreto

Dati Catastali attuali (pag. 8-9): Catasto Fabbricati, Comune di Arzignano, Fg. 12 m.n. 807

Conformità catastale (pag. 8-9): non conforme, deve essere aggiornata la planimetria catastale; regolarizzazione a cura e spese dell’acquirente.

Situazione urbanistico/edilizia (pag. 11-12): non conforme, irregolarità sanabili; regolarizzazioni a carico acquirente - art. 46 co 5 DPR 380/01 smi.

Valore di stima (pag. 15): Valore di mercato al netto adeg. e rid. € 517.900,00 - Valore di pronto realizzo € 440.000,00 Vendibilità (pag. 15): modesta

Motivo (pag. 15): tipologia su più piani e andamento del mercato.

Pubblicità (pag. 15): operatori settore, annuncio vendita legale, agenzie specializzate

Occupazione (pag. 15): occupato con contratto opponibile

Titolo di occupazione (pag. 15-16): contratto di affitto d’azienda, registrato 25/10/18

Oneri (pag. 16): nessuno

APE (pag. 8): edificio in classe “G”

ALLEGATI: allegato 1 - documentazione fotografica allegato 2 - estratto di mappa, visure e planimetria catastale allegato 3 - estratto pratiche edilizie, dichiarazioni conformità, contratto affitto azienda e APE allegato 4 - elenco sintetico delle formalità e titolo di provenienza.

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Fallimento n. 200/2019 R.G. - Rapporto di valutazione


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RAPPORTO DI VALUTAZIONE

INCARICO

Valutazione completa dei beni immobili di competenza dell’emarginato Fallimento.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI

L’incarico di esperto estimatore dei beni immobili è stato comunicato dal Curatore dott. Alessandro Campana in data 6/2/2020 - Giudice D. dott. Ricci Luca Emanuele, ora dott. Paola Cazzola.

Si sono svolte ricerche presso: - Agenzia delle Entrate di Vicenza - Catasto: 10/2/2020 per estratto di mappa, visure, planimetria catastale, e per verificare regolarità catastale; - Ufficio Tecnico del Comune di Arzignano: 10/2/2020 richiesta accesso atti per la documentazione urbanistica, le pratiche edilizie e di agibilità, 2/3/2020 visura pratiche. - Agenzia delle Entrate di Vicenza - Conservatoria: 11/3/2020 per trascrizioni, pregiudizievoli e iscrizioni ipotecarie. - agenzie immobiliari e operatori locali. - Stimatrix e A.E. Vicenza 4/3/2020 per ricerca comparabili; - richiesta al locatario del contratto d’azienda, dichiarazione terzo occupante e APE.

Il sopralluogo e i rilevi sono stati eseguiti in data 2/3/2020. La scheda sintetica di valutazione è stata anticipata al Curatore dott. A. Campana in data 6/3/2020.

IDENTIFICAZIONE DEL BENE E SOMMARIA DESCRIZIONE Diritto: Piena Proprietà per la quota di 1/1 In ditta con sede in Arzignano - P. IVA Bene e ubicazione: in Comune di Arzignano (VI), via , capannone artigianale di due piani fuori terra e interrato, con ampia corte esterna esclusiva, adibito al confezionamento tessuti e articoli di abbigliamento.

ubicazione generale dei beni

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Caratteristiche zona: zona industriale-artigianale a sud-est del centro di Arzignano, con zone limitrofe industriali ed agricole. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria, e secondaria in centro paese. Principali collegamenti pubblici (Km): SP 31 Valdichiampo (0,9), SP87 per Trissino (1,2), SP246 di Recoaro (3,2), A4 casello di Montecchio Maggiore (9), centro di Arzignano (2,6).

ortofoto con individuazione dei beni

Descrizione: Si tratta di un capannone artigianale di tre piani fuori terra, che sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 495 per piano, così composto: - al piano interrato ampio locale adibito a deposito, sala motori, vano scale, vano montacarichi (vuoto), locale deposito e c.t., con altezza interna di ca 2,50-2,90 m; - al piano terra ingresso/ufficio, servizi, vano scale, corridoio, due sale campioni e ampio locale sala taglio e cucito, vano montacarichi (vuoto), con altezza interna di ca 3,45-3,85 m; - al piano primo vano scale, servizi, vano montacarichi (vuoto), spogliatoio, ampia sala cucito e sala stiro (non autorizzata), con altezza interna di ca 3,45-3,85 m. La superficie lorda complessiva del capannone è di circa mq 1.485, con scoperto esclusivo tenuto ad area di manovra, rampa accesso all’interrato e parcheggio di ca mq 1.032, con siepe lungo il lato strada e piante e arbusti ornamentali all’interno.

vista dell’immobile dall’ingresso nord di via

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Il lato sud del fabbricato è in aderenza a costruzioni di terzi e il lotto confina a sud ed est con altre proprietà, mentre i lati nord e ovest sono delimitati dalla pubblica via L’accesso all’immobile avviene dalla via , da due ingressi carrai e pedonali posti a nord e ad ovest del lotto, chiusi da cancelli, e da uno spazio aperto a nord del lotto che permette di raggiungere la rampa carraia che conduce all’interrato. Il lotto è delimitato fronte strada da muretto in cls con ringhiera metallica e siepe, interrotta dagli ingressi, e sugli altri lati da muretto con ringhiera metallica. L’area esterna è tenuta a ghiaino con marciapiedi in cemento; la rampa di accesso all’interrato è in cemento lisciato. In corrispondenza dell’ingresso ad ovest c’è uno spazio esterno alla recinzione, che viene utilizzato per posti auto.

Piano terra

Piano interrato Piano Primo

planimetrie catastali fg. 12 m.n. 807– vedasi ALL.2

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CARATTERISTICHE DESCRITTIVE: Fondazioni: tipologia: fondazioni continue in c.a.; condizioni: non verificabili. Travi: travi in c.a.p.; condizioni: non verificabili. Solai: solaio nervato prefabbricato in c.a.; porzioni negli uffici controsoffittate in

doghe metalliche; condizioni: discrete. Strutture verticali: materiale: pilastri e travi prefabbricate in c.a./cap; porzioni di muratura al

piano interrato in c.a.; condizioni: discrete. Copertura: tipologia: tetto piano con lucernari, finitura in guaina; condizioni:

sufficienti/non verificabili (al sopralluogo dichiarato che il tetto è stato

rifatto circa 7/8 anni fa). Pareti esterne: materiale: pannelli in cav prefabbricati privi di tinteggiatura, coibentazione

in polistirolo, non verificabile; condizioni: discrete. Pavim. esterna: marciapiedi, zone carraie di ingresso e rampa in cemento, ghiaino per la

parte scoperta; condizioni: sufficienti. Cancello: cancelli in elementi metallici zincati, apertura elettrica; condizioni: discrete Scale: tipologia: a rampe; ubicazione: interna in vano scala; materiale: struttura

in c.a. rivestita in granito, ringhiera e corrimano in ferro verniciato; condizioni: discrete, presenza di infiltrazioni di umidità.

Rampa: ubicazione: esterna; materiale: struttura in c.a. finita in cemento lisciato; condizioni: sufficienti.

Portone d’ingresso: tipologia: a battente in alluminio e vetro per gli uffici, portoni coibentati per il capannone; condizioni: discrete.

Infissi esterni: tipologia: con ampie vetrate continue o a anta e vasistas in alluminio elettrocolorato e vetrocamera per gli uffici; in alluminio e vetrocamera, con alcune porte dotate di specchiature o pannelli coibentati e portoni a libro nel capannone; lucernari a nastro in copertura in metacrilato e policarbonato; condizioni: discrete.

Infissi interni: tipologia: porte a battente; materiale: legno verniciato/laminato; condizioni: discrete.

Pareti interne: materiale: pannelli e/o muratura intonacata a civile, nell’interrato alcune pareti in laterizio non intonacato; condizioni: discrete.

Pavim. interna: materiale: pavimenti industriali in massetto di cls con rete, lisciato con spolvero antiusura al piano interrato e trattati con vernici ai piani terra e primo per il capannone, con finitura tipo resina per gli uffici, con presenza di piccole porzioni rovinate; piastrelle di granito nei bagni; condizioni: discrete. Bagni dotati di lavandini/lavamani, w.c., bidet, turche, docce a muro.

Rivestimenti: tipologia: piastrelle ceramiche nei bagni; condizioni: discrete.

piano interrato

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ingresso/uffici PT

Sala taglio e cucito PT bagno

piano primo

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IMPIANTI: Fognatura: tipologia: mista; recapito rete comunale; condizioni: non verificabili; Elettrico: FM e luce; tensione: 220-380V; nel capannone Q.G., differenziale, prese

380 blindosbarre e canalette esterne con linee luce e neon a soffitto, ausiliari 220; sottotraccia e in parte in canalette a vista negli uffici e nei servizi (aspiratori nei w.c.); illuminazione esterna con fari a parete; conformità: nei dati edilizi.

Idrico-sanitario: tipologia: sottotraccia ed esterni a vista, alimentazione: da rete comunale, condizioni: non verificabili; conformità: riportata nei dati edilizi.

Termico, gas: combustibile: gas metano; convettori e/o canali a bocchette per il capannone e gli uffici; radiatori nei bagni; caldaia marca Ferroli in CT e boiler elettrico marca Like per acqua calda sanitaria nei servizi; condizioni: non verificabili; conformità: riportata nei dati edilizi.

Antincendio: estintori portatili; condizioni e conformità: non verificabili/non rintracciata. Allarme: tipologia: impianto d’allarme volumetrico parziale; condizioni e conformità:

non verificabili/non rintracciata. Climatizzazione: split con macchina esterna in alcune stanze, marca Climaveneta e Aermec;

conformità: non verificabili/non rintracciata.

NOTA: Si segnala che il vano montacarichi è vuoto e non è mai stato installato il montacarichi; inoltre si sono rilevate numerose macchie di infiltrazioni e umidità in diversi punti del capannone, in particolare nelle pareti dell’interrato. DATI TECNICI (in base a planimetrie catastali, rilievo e p.e.)

Destinazione Sup. Lorda

mq H m

rapp.

mercantili sup. comm. mq

CF fg. 12 m.n. 807 capannone P Int capannone e uffici PT capannone P1 corte scoperta

495,00 495,00 495,00

1.032,00

2,50 3,45 3,45

/

0,50 1,00 0,70 0,10

247,50 495,00 346,50 103,20

TOTALE arr. 2.217,00 1.192,00

Necessità di interventi manutentivi urgenti: Tenuto conto dell’epoca di costruzione e dello stato dell’immobile, non appaiono necessarie opere di manutenzione straordinaria urgenti, né sono state segnalate al sopralluogo. Si sono riscontrate infiltrazioni d’acqua in diversi punti del capannone, in particolare nell’interrato. Certificazione energetica:

Per la vendita è necessario l’APE, che è stato redatto in data 13/10/2018 e fornito dall’affittuario; l’immobile m.n. 807 è attestato in classe energetica “G” (allegato 3).

STORIA CATASTALE

Dati catastali attuali: in ditta sede in Arzignano CF - propr. per 1/1 CF Comune di Arzignano - fg. 12 - m.n. 807, via , p. S1-T-1, cat. D/1, cl. /, cons. /, sup. cat. /, R€ 5.685,81; L’unità immobiliare insiste sul terreno CT fg 12 m.n. 807, ente urbano di are 15.27. Confini: in senso NESO secondo la mappa C.T. il terreno m.n. 807 confina con: m.nn. 807, 1241, 1237, 803, 946.

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Variazioni storiche: Il fabbricato m.n. 807 è tale per: - variazione del 7/10/09 prot. n. VI0326193, sent. comm. trib. (n. 23248.1/2009); - variazione nel classamento del 15/5/2007 prot. n. VI0221986 (n. 17654.1/2007); - variazione del 19/5/06 prot. n. VI0105287 per diversa distribuzione degli spazi interni - ristrutturazione (n. 23108.1/2006); - variazione toponomastica del 18/11/03 prot. n. 419814 (n. 101036.1/2003); - variazione nel classamento del 17/12/1991 (n. 276.1/1991); - costituzione in atti dal 17/3/1993.

Il terreno m.n. 807 di are 15.27 è tale per: - tipo mappale del 16/9/92 prot. n. 382435-382426, TM n. 3494/1992 per migliore precisazione di superficie e variazione geometrica; - variazione d'ufficio del 16/9/1992 prot. n. 382418, TM 3494/92 con cui il m.n. 807 di are 14.66 è stato unito al m.n. 813 creando il m.n. 807 di are 15.16; - frazionamento n. 68/82, in atti dal 6/3/1986, con cui veniva creato il m.n. 807 di are 14.66 frazionato dall’originale m.n. 473 di are 98.30 oltre ad altri. Conformità catastale: non conforme La planimetria depositata all’AE di Vicenza non è conforme allo stato reale dei luoghi; al sopralluogo si è riscontrato che: al PT non è indicata porzione di parete curva in ingresso e manca l’indicazione di una porta; P1 e P. Int. conformi all'esistente; non è indicata la rampa esterna di accesso al piano interrato. Spese tecniche e oneri AE presunti per la regolarizzazione catastale € 500,00 + iva

Planimetria PT con indicate le differenze

REGOLARITA’ URBANISTICA ED EDILIZIA

Titoli urbanistici: Il PRC piano regolatore comunale si compone di PAT e PI. Il PAT Piano di Assetto del Territorio di Arzignano, approvato in Conferenza di Servizi il 23/12/05 smi, classifica il terreno su cui insiste il fabbricato all’interno dell’ATO 1 - Arzignano Centro; in particolare: tav. 1 - Vincoli: una porzione a ovest del lotto è soggetta a idrografia/servitù idraulica per la distanza dal corso d’acqua ; non ci sono altri vincoli; tav. 4 - Trasformabilità: classifica l’area in “aree di urbanizzazione consolidata” art 29 NTA.

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PAT estratto tav. 1 - Vincoli PAT estratto tav. 4 - Trasformabilità

Il PI Piano Interventi del Comune di Arzignano - approvato con deliberazione del C.C. n. 45 del 28/4/2009 e smi - Var. n. 11 approvata con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 44 del 29/07/2019, classifica il terreno in zona “D1.2 artigianale di completamento” (art. 25 NTA - Op.); la tavola della zona industriale classifica l’area in zona D1.2/7009.

PI estratto tav. intero territorio Comunale PI estratto tav. zona industriale Le NTO riportano:

ART. 25 ZONE PER ATTIVITA' PRODUTTIVE ARTIGIANALI E INDUSTRIALI ("D") … Le zone artigianali di completamento indicate dal P.R.C. sono destinate ad ospitare attività produttive, laboratori e botteghe artigiane non molesti e non nocivi, con annessi magazzini ed autorimesse. … Nelle zone di tipo “D1.2” di completamento e quelle di espansione “D2” è comunque vietato l’insediamento di nuove attività che effettuano le sotto elencate lavorazioni, fatto salvo che si tratti di ditte già esistenti ed attive al 21/02/2009:

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- stabilimenti soggetti agli obblighi di cui al D.Lgs. 334/1999 e s.m.i. (aziende a rischio di incidente rilevante); - lavorazioni di concia, di riviera e di rifinizione delle pelli; - distillerie - galvanotecnica, galvanoplastica, galvanostegia - inceneritori - chimiche di base e di trasformazione e deposito delle relative materie prime; - deposito gas tossici; - liofilizzazione di sostanze alimentari, animali e vegetali - petrolio: raffinerie - stazioni di disinfestazione - tipografie con rotative - verniciatura a fuoco e con vernici a solvente organico - zincatura per immersione in bagno fuso - zuccherifici, raffinazione dello zucchero - candeggio - fonderie di seconda fusione- tinture di fibre con prodotti che non ricadono in altre voci - mangimifici - allevamenti.

ZONA “D1.2” ARTIGIANALE DI COMPLETAMENTO … è consentita la nuova edificazione, la ristrutturazione e l'ampliamento dei manufatti esistenti con Intervento Edilizio Diretto salvo diversa indicazione dettata dalla scheda normativa della zona territoriale omogenea di riferimento, nel rispetto delle seguenti prescrizioni: - rapporto di copertura (fondiario) 60% del lotto. Concorrono alla determinazione della superficie coperta anche edifici quali parcheggi coperti, tettoie ecc.; - altezza massima degli edifici m 10,00 salvo comprovate esigenze di carattere tecnologico; - distanza dai confini: D.C.=H/2 e mai inferiore a 5,00 m.; - distacco tra edifici (D.E.) non inferiore all'altezza del fabbricato pi. alto con un minimo di m.10,00; - distanza minima dalla strada e dalle strutture accessorie alla viabilità (marciapiedi, parcheggi ) = 10,00 m salvo diversa indicazione riportata dal P.R.C. E' obbligatoria la messa a dimora di cortine di alberi d'alto fusto per i quali è consentita la piantumazione a m 1,50 dal confine verso le strade e lungo i confini del lotto. I progetti di ampliamento dovranno essere concepiti in modo da salvaguardare, per quanto possibile, le aree verdi, i parcheggi interni e gli spazi di manovra dei veicoli esistenti e comunque, ove ciò non sia possibile, dovranno reperire aree analoghe e corrispondenti. Per gli edifici ad uso residenziale già in essere alla data di adozione del P.R.C. è consentita la ristrutturazione senza alcun aumento di volume.

Zone D1.2 e D1.3 "Artigianali di completamento" Nelle zone D1.2 e D1.3 “ Zone artigianali di completamento” fatte salve eventuali diverse indicazioni specifiche di zona evidenziate nelle relative “Schede Normative sulle Zone Territoriali Omogenee”, sono ammesse le seguenti attività: a) Attività artigianali ed industriali nei limiti e con le modalità di cui al precedente art. 25. b) Attività complementari: - magazzini e depositi, senza vendita diretta al pubblico; - impianti di stoccaggio quali silos e tecnologici; - strutture per la sosta e la logistica; - altre attività/funzioni che risultino complementari alla singola attività produttiva, anche in relazione ai criteri di assegnazione della categoria catastale (uso strettamente strumentale all'esercizio della destinazione funzionale dell'immobile principale; mancanza di autonomia reddituale; mancanza di autonomia funzionale; idonea categoria di appartenenza); - residenza: è consentita per ogni unità produttiva la presenza dell'abitazione del proprietario/custode, con un volume massimo pari al 30% del totale e comunque non superiore a 500mc che dovrà costituire un corpo unico con il fabbricato produttivo. c) Attività Direzionali, quali: - uffici sia pubblici che privati; - laboratori di ricerca e analisi in genere; - agenzie d’affari, assicurazione e di intermediazione; - studi medici, dentistici, ambulatori medici e di analisi; - asili e servizi di assistenza alla prima infanzia pubblici e privati; - ludoteche; - veterinari; - banche e istituti di credito; - sedi amministrative e commerciali di società, ditte, imprese; - studi professionali, agenzie immobiliari, di pubblicità. - case funerarie e sale del commiato. d) Attività artigianali di servizio, quali: - centri benessere, palestre e scuole di ballo; - barbieri, parrucchieri, acconciatori, estetiste, tatuaggi e piercing; - autorimesse, noleggio con o senza conducente, servizi taxi e depositi autocorriere; - calzolai; - sartorie; - pizzerie per asporto; - pasticcerie e gelaterie artigianali con spaccio di vendita; - gastronomie artigianali con spaccio di vendita; - kebab per asporto; - toelettatura animali. e) Attività commerciali, quali: - attività per il commercio all’ingrosso; - spacci aziendali; - esercizi ed attività di somministrazione di alimenti e bevande di cui agli artt. 8 e 9 della LR n. 29/2007; - rivendite di generi di monopolio, di riviste e giornali; - per le zone D1.2 nn. 2145, 2048, 2049, 2050, in applicazione dell’art. 33 del PAT, sui fabbricati direttamente prospettanti su via Vicenza al fine di rivitalizzare tale arteria, sono consentiti gli esercizi commerciali medie strutture di vendita; - esercizi commerciali di vicinato; - attività commerciali non alimentari a grande fabbisogno di superficie con vendita esclusiva dei prodotti appartenenti alle categorie merceologiche mobili, autoveicoli, motoveicoli, legnami, materiali edili e nautica, così come definite dall’art. 7, comma 7 della Legge Regionale n. 15 del 13 agosto 2004; - non sono ammessi centri commerciali, parchi commerciali o grandi strutture di vendita. - altre tipologie commerciali: non ammesse.

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Pratiche edilizie: Presso il competente UTC del Comune di Arzignano sono state messe a disposizione le seguenti pratiche di interesse:

- C.E. n. 65 del 12/7/1984 rilasciata a per la costruzione di un fabbricato artigianale - parere favorevole dell’Ulss n. 34 alla nuova costruzione, in data 3/7/84 prot. n. 912 - nulla osta del 25/7/84 prot. 4472 Consorzio fognatura industriale e civile - in data 14/11/88 comunicazione UT Arzignano che la pratica è decaduta per decorrenza dei termini ed è stata ritirata in data 12/4/88 I lavori non sono stati eseguiti.

- C.E. n. 88-355.0 del 5/4/89 prot. 21457

richiesta in data 17/11/88 da di e per la costruzione di un fabbricato artigianale - parere favorevole ULSS del 20/1/89 - denuncia del Genio Civile prot. n. 426 del 12/4/90 - inizio dei lavori 2/5/1990

- C.E. n. 90-38.1 del 7/6/90 prot. 3835

richiesta in data 19/2/90 da per variante in corso d’opera alla C.E. n. 355.0 del 5/4/89 - parere favorevole ULSS del 18/4/90

- C.E. n. 90-205.2 del 19/9/90 prot. 18421

richiesta in data 28/8/90 da per variante in corso d’opera alla C.E. n. 38.1 del 7/6/90 - parere favorevole ULSS del 1/9/90 - Nulla osta Consorzio Fognatura industriale e civile prot. n. 4428 del 2/7/90 “trattandosi di attività senza scarichi di processo”.

- C.E. n. 91-118.3 del 9/9/91 prot. 8979

richiesta in data 24/4/91 da per variante in corso d’opera alla C.E. n. 205.2 del 19/9/90, rilasciata con prescrizioni - fine lavori 23/3/92 - in atti “nulla osta” confinante per apertura finestre lato sud del 5/7/91 - parere favorevole ULSS n. 34 del 9/7/91 e 23/7/91 - dichiarazione congiunta per gli isolamenti temici, impianto riscaldamento e camini 2/12/95 - Dichiarazione conformità impianto termoidraulico a firma T in data 22/9/94 - Dichiarazione conformità impianto elettrico a firma

in data 10/1/95 - non rintracciato il collaudo delle opere in c.a.

- Licenza di Agibilità in data 4/12/95 prot. n. 26181

richiesta presentata in data 16/11/95 da riferita a C.E. n.88-335.0 del 5/4/89 e successive var.

- in data 25/6/03 richiesta archiviazione al Comando dei VV.FF. di Vicenza a firma , con allegata valutazione dei rischi d’incendio a firma p.i. M. Sonda.

Conformità urbanistico-edilizia: non conforme Al sopralluogo si sono riscontrate le seguenti difformità: P Int conforme all'autorizzato; al PT alcune pareti interne nelle sale campioni sono traslate; al P1 è stata edificata una parete interna e ricavata la sala stiro; sostanziale corrispondenza dell'ingombro del fabbricato.

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piano terra piano primo

estratto tavola agibilità ‘95 con indicate in rosso le differenze rilevate

Abusi: si, vedi sopra.

Sanabilità e costi: irregolarità sanabili con pratica edilizia “in sanatoria” per le variazioni interne. - spese tecniche e oneri presunti € 2.500,00 + iva

Regolarizzazione a carico dell’acquirente differita post vendita ai sensi dell’art. 46 co. 5 DPR 380/01 smi.

L’U.T.C. si è riservato di quantificare i costi di sanatoria alla presentazione della pratica. Eventuali altri costi di regolarizzazione per differenze non riscontrate si considerano compresi nella riduzione di pronto realizzo e assenza di garanzia per vizi.

VALORE E VENDIBILITA’ Fonti di informazione: Agenzia delle Entrate di Vicenza, U.T.C. di Arzignano, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato locale, quotazioni borsa immobiliare OMI, borsino immobiliare. Metodo di valutazione: Per esprimere la valutazione si è tenuto conto del valore intrinseco ed estrinseco dell’immobile, comparato con i dati inerenti il valore di immobili raffrontabili, corretti in relazione all'area geografica e urbanistica e ai prezzi attuali di mercato, per quanto rilevabile nell’attuale fase economica.

Il prezzo medio richiesto per gli immobili in vendita nel comune di Arzignano, è aumentato in generale del 14,45% rispetto a quello dell’anno 2019 (dati statistici - rif. gennaio 2019/2020); la domanda e l’offerta registrano le ormai usuali riduzioni dei prezzi, con un inizio di ripresa delle compravendite solo per gli immobili residenziali. Invece gli immobili produttivi registrano pochissime compravendite, prezzi stabili per l’usato e in calo del -7% per quelli più recenti.

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Il valore attribuito considera l'epoca e le tecniche di costruzione, la qualità delle strutture, tipologia e altezze interne, la distribuzione su più piani, la destinazione d'uso artigianale con i vari utilizzi ammessi dalla normativa vigente, l’accessibilità e fruibilità, i materiali e lo stato di manutenzione dei beni, la dotazione di impianti ecc.. Sono compresi nella valutazione gli impianti fissi (di base per gli immobili produttivi) e l’area coperta e scoperta, con le sistemazioni esterne, la rampa, recinzioni e cancelli.

Si sono considerati la comoda accessibilità all’immobile anche per i mezzi pesanti, gli spazi a parcheggio e la distribuzione planimetrica del capannone. Il fabbricato è di buona metratura e con ampia area scoperta, è facilmente raggiungibile dalle principali arterie di distribuzione, presenta caratteristiche di livello buono come modalità costruttive, anche se risalenti agli anni ’90, e finiture ordinarie per la tipologia, con normale dotazione di impianti e condizioni di manutenzione generale discrete. La stima è svolta sull’immobile per come valutabile a vista, senza procedere ad indagini invasive e quindi senza considerare eventuali difetti o vizi occulti. Le unità risultano liberamente commerciabili anche se non formalmente in regola con le norme del DPR 380/01 s.m.i. e della L. 122/10; la regolarizzazione è posta a carico dell’acquirente e differita post vendita ai sensi dell’art. 46 co. 5 DPR 380/01smi. È stato fornito l’APE per il capannone (All. 3). Le certificazioni degli impianti reperite sono allegate (All. 3). Per la valutazione dei beni si è in prima istanza utilizzato il metodo di stima immobiliare MCA Market Comparison Approach, cioè il confronto su base multiparametrica con immobili comparabili per caratteristiche quantitative e qualitative con l’oggetto di valutazione, ubicati nella stessa zona geografica e urbanistica e con caratteristiche simili, recentemente compravenduti. Si sono ricercati atti di compravendita riferiti a beni comparabili con quello da stimare; in particolare, considerata l’omogeneità territoriale, si sono individuati nel foglio catastale n. 12 (su cui insiste il bene oggetto di stima) immobili con caratteristiche simili per destinazione/categoria catastale (D/1) e localizzazione (zone limitrofe a via e poi utilizzando il portale Stimatrix e l’AE-Conservatoria di Vicenza si sono verificati gli immobili potenzialmente compravenduti negli ultimi 24 mesi, riscontrando la presenza di 23 potenziali immobili. Individuati gli immobili con caratteristiche simili per destinazione/categoria e rendita catastale, per ognuno si è verificato se sia stato oggetto di compravendita negli ultimi due anni. Non sono emerse compravendite di beni raffrontabili. Si è proceduto quindi prendendo in considerazione i seguenti dati: - Osservatorio Mercato Immobiliare OMI dell’Agenzia Entrate: per il Comune di Arzignano nel periodo 2^ sem 2019, riporta per laboratori in stato normale valori compresi tra 550 e 650 €/mq di superficie lorda:

26/2/2020 Mercato immobiliare Arzignano - Immobiliare.it

https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/veneto/arzignano/ 1/5

Mappa dei prezzi nel comune di Arzignano

Andamento dei prezzi degli immobili a Arzignano

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- Borsino Immobiliare: quotazioni febbraio 2020 per gli immobili in Arzignano, che indicano in zona per laboratori in buono stato un valore di vendita tra 423 e 517 €/mq:

- ricerca di mercato principali agenzie immobiliari on line: si sono cercati come parametro di confronto i prezzi richiesti per immobili raffrontabili in vendita in Arzignano nelle offerte di operatori locali, prezzi che di norma scontano un ribasso e sono riferiti ad immobili ancora invenduti, trovando i seguenti immobili:

descrizione prezzo richiesto Mq comm €/mq

1 Capannone PT con h 5,5 m e area esterna Z.I. € 340.000,00 770 € 441,56 2 Capannone semindipendente su 3 livelli e area esterna € 590.000,00 1500 € 393,33

3 capannone artigianale su due livelli con parcheggio, parzialmente trasformabile (zona Tezze) € 450.000,00 650 € 692,31

4 capannone artigianale con h 6,85 oltre interrato e area esterna di 14670 mq € 1.900.000,00 3605 € 527,05

5 capannone artigianale industriale h 8 m, su 2 livelli con mq 200 uffici e area esterna di 3827 mq € 1.500.000,00 2600 € 576,92

6 Capannone commerciale PT (area vendita mq 750) e area esterna per n. 50 posti auto € 750.000,00 1100 € 681,82

media € 552,16

riduzione per vendita 10% € 55,22

€ 496,95

- Borsa Immobiliare CCIAA-FIAIP: non rileva quotazioni per i capannoni. Tenuto conto di quanto sopra riportato, si sono definiti il più probabile valore di mercato unitario dei beni e il valore complessivo come segue:

Descrizione Sup. comm.

mq

Valore U.

€/mq

Valore

Complessivo

CF fg. 12 m.n. 807 Capannone Pint-PT-P1 con uffici e corte scoperta esclusiva

1.192,00

460,00

€ 548.300,00

VALORE TOTALE € 548.300,00

Valore immobiliare: il valore attribuito è di € 548.300,00.

Quotazioni & Rendimenti (febbraio 2020)

Comune Arzignano

Zona Via Trieste, Via Calavena, Via Diaz

Abitazioni e Ville Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento

2° Fascia Fascia mediaFascia media 1° Fascia 2° Fascia Fascia mediaFascia media 1° Fascia Tasso capitalizzaz.Tasso capitalizzaz.

Abitazioni civili (In buono stato) 901 1.0781.078 1.254 2,4 2,42,4 2,4 2,6%2,6%

Abitazioni di tipo economico (In buono stato) 705 882882 1.058 1,6 1,61,6 1,6 2,1%2,1%

Ville e Villini (In buono stato) 941 1.1561.156 1.372 1,6 2,02,0 2,4 2,0%2,0%

Uffici Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento


Uffici (In buono stato) 643 733733 823 3,9 4,34,3 4,7 7,1%7,1%

Box & Parcheggi Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento


Autorimesse (In buono stato) 368 412412 455 1,6 1,61,6 1,6 4,6%4,6%

Box (In buono stato) 368 412412 455 1,6 1,61,6 1,6 4,6%4,6%

Locali & Negozi Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento


Laboratori (In buono stato) 423 470470 517 2,4 2,72,7 3,1 7,0%7,0%

Magazzini (In buono stato) 282 321321 361 1,6 1,61,6 1,6 5,9%5,9%

Negozi (In buono stato) 604 733733 862 3,9 4,34,3 4,7 7,1%7,1%

Borsinoimmobiliare.it non offre alcuna garanzia circa l’accuratezza o l’attendibilità delle informazioni contenute nel Sito e dei risultati ottenuti tramite il suo utilizzo. Sta all'esperienza degli utenti ed alla loro capacità di giudizio scegliere i criteri e i procedimenti opportuni applicando coefficienti incrementativi e/o

decrementativi per arrivare ai valori di stima. Borsinoimmobiliare.it, i suoi amministratori, dirigenti e agenti declinano ogni responsabilità per qualsiasi danno o perdita, diretta o indiretta, cagionati a qualunque destinatario che abbia fatto affidamento su qualsiasi contenuto presente sul o derivato dal Sito.

Quotazioni & Rendimenti (febbraio 2020)

Comune Arzignano

Zona Via Trieste, Via Calavena, Via Diaz

Abitazioni e Ville Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento


Abitazioni civili (In buono stato) 901 1.0781.078 1.254 2,4 2,42,4 2,4 2,6%2,6%

Abitazioni di tipo economico (In buono stato) 705 882882 1.058 1,6 1,61,6 1,6 2,1%2,1%

Ville e Villini (In buono stato) 941 1.1561.156 1.372 1,6 2,02,0 2,4 2,0%2,0%

Uffici Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento


Uffici (In buono stato) 643 733733 823 3,9 4,34,3 4,7 7,1%7,1%

Box & Parcheggi Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento


Autorimesse (In buono stato) 368 412412 455 1,6 1,61,6 1,6 4,6%4,6%

Box (In buono stato) 368 412412 455 1,6 1,61,6 1,6 4,6%4,6%

Locali & Negozi Valori di Vendita Eu/mq Valori di Locazione Eu/mq/mese Rendimento


Laboratori (In buono stato) 423 470470 517 2,4 2,72,7 3,1 7,0%7,0%

Magazzini (In buono stato) 282 321321 361 1,6 1,61,6 1,6 5,9%5,9%

Negozi (In buono stato) 604 733733 862 3,9 4,34,3 4,7 7,1%7,1%

Borsinoimmobiliare.it non offre alcuna garanzia circa l’accuratezza o l’attendibilità delle informazioni contenute nel Sito e dei risultati ottenuti tramite il suo utilizzo. Sta all'esperienza degli utenti ed alla loro capacità di giudizio scegliere i criteri e i procedimenti opportuni applicando coefficienti incrementativi e/o

decrementativi per arrivare ai valori di stima. Borsinoimmobiliare.it, i suoi amministratori, dirigenti e agenti declinano ogni responsabilità per qualsiasi danno o perdita, diretta o indiretta, cagionati a qualunque destinatario che abbia fatto affidamento su qualsiasi contenuto presente sul o derivato dal Sito.

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Adeguamenti e correzioni della stima: due diligence - oneri di regolarizzazione edilizia ed urbanistica: a carico acquirente € 2.500,00 - oneri di regolarizzazione catastale: a carico acquirente € 500,00 - spese redazione APE: esistente / - stato di manutenzione e d’uso: sufficiente, non necessari

adeguamenti /

- stato di possesso: occupato – affitto di azienda - 5 % arr.

€ 27.400,00 - vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel corso della proced. / - spese condominiali insolute – non è in condominio /

VALORE DI MERCATO al netto di adeguamenti e correzioni arr. € 517.900,00

Valore di pronto realizzo:

per l’ipotesi di vendita a breve termine e con criteri liquidatori viene indicato anche un “valore di pronto realizzo” determinato applicando una riduzione che considera la vendita senza garanzia per vizi, i tempi medi di vendita degli immobili nel periodo attuale e la domanda/offerta di immobili produttivi nel Comune di riferimento:

- riduzione del valore per pronto realizzo e assenza di garanzia per vizi: riduzione 15% arr. € 77.900,00

PREZZO BASE D’ASTA - VALORE DI PRONTO REALIZZO € 440.000,00

Il più probabile valore di mercato attuale dei beni al netto delle detrazioni sopra indicate, con spese di regolarizzazione a carico dell’acquirente, è stimato in € 517.920,00. Il più probabile valore di pronto realizzo dei beni è stimato in € 440.000,00 (quattrocentoquarantamila/00). Confronto con trasferimenti pregressi: non significativo.

Giudizio di vendibilità: modesta, verificare eventuale interesse dell’affittuario. Visti l’andamento del mercato, l’offerta di beni raffrontabili e le caratteristiche dell’immobile, si ritiene che la probabilità di vendita a prezzo di mercato sia modesta. Forme di pubblicità: operatori settore, annuncio vendita legale, agenzie specializzate.

STATO DI POSSESSO

Debitore: i beni sono di proprietà di con sede in Arzignano. Locazione: / Comodato: /

Assegnazione al coniuge: /

Affitto azienda: si

gli immobili sono occupati dalla ditta con sede in Arzignano P.IVA con:

- Contratto di affitto d’azienda stipulato in data 22/10/18, atto n. 58891 rep. notaio V. Guglielmi, registrato a Valdagno in data 25/10/18 al n. 8928 serie T, tra

con sede in Arzignano e con sede in Arzignano, via durata 4 anni dal 23/10/2018, poi rinnovo automatico di anno in anno salvo disdetta in caso di fallimento della Concedente si conviene il recesso dal contratto ex art. 79 L.F. con un preavviso di almeno 6 mesi canone annuo affitto d’azienda € 30.000,00+IVA comprensivo della disponibilità dei locali canone annuo immobile € 24.000,00+IVA, rate mensili € 2.000,00 + IVA.

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Nota: art. 21 atto affitto di azienda impegno condizionato dell’affittuaria ad acquistare

l’azienda per € 500.000,00.

Anche se si tratta di un affitto di azienda, si è comunque eseguita la verifica dell’opponibilità del canone all’acquirente, sulla base del valore dell’immobile e del canone dichiarato nel contratto, come segue:

Sine titulo: /

Opponibilità (art. 2923 c.c.): L’immobile risulta affittato con contratto opponibile.

VINCOLI E ONERI

Pertinenze: / Usufrutto, uso, abitazione: / Servitù: / Convenzioni edilizie: nell’atto di provenienza del 20/5/1982 è riportato che l’immobile rientra nel P.P.E. per la nuova Zona Industriale ed Artigianale adottato dal C. Comunale di Arzignano con del. n. 93 del 9/7/79 e approvato dalla G.R.Veneto con provvedimento n. 5812 del 18/11/1980; era vietato il trasferimento a terzi prima di 10 anni dal rilascio del certificato di agibilità (1995), con diritto di prelazione a favore del Comune di Arzignano nel caso di vendita anticipata. Nel medesimo atto è anche precisato che “ il m.n. 807 di contratto e il m.n. 808 … devono costruire sulla linea del confine che li divide”. s

Vincoli storico-artistici: / Contratti incidenti sull’attitudine edificatoria: / Prelazione agraria: / Altri vincoli o oneri: /

Oneri condominiali e arretrati degli ultimi due anni: nessuno, non si tratta di condominio Amministratore condominiale: /

Rapporti con eventuali ipoteche (art. 2812 c.c.): /

TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Titolo di acquisto:

“ ” con sede in Arzignano, , c.f. proprietaria dal 20/5/1982 ad oggi per: - atto in data 20/5/1982 n. 65043 rep. notaio M. Pagani, registrato ad Arzignano il 27/5/82 al n. 1263 vol. 38 e trascritto AE di Vicenza il 17/6/82 ai nn. 6357/5379, atto di vendita contro

ved. , nata a Berra (FE) il 6/9/39 per nata ad Arzignano il 27/6/1966 CF BRVRNT65H67A459W, nato ad Arzignano il 29/8/1963 CF BRVRNT63M29A459V, nata ad Arzignano il 2/10/1933 CF BRVLNI33R42A459Y, ved. , nata ad Arzignano il 27/1/1904 CF BNTNLO04A67A459S (usufruttuaria di ¼), a favore di di

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rif: terreni fg. 12 m.nn. 807 (ex 473/d) di are 14.66 e 813 di are 0.50, oggi m.n. 807 su cui insite il fabbricato. - atto in data 22/12/95 notaio M. Pagani n. 147208 rep., trascritto AE di Vicenza il 12/1/96 ai nn. 694/551; atto di mutamento di denominazione o ragione sociale da “

” sede Arzignano c.f. a “ ”;

- atto in data 15/06/2006 notaio V. Guglielmi n. 43903 rep., trascritto AE di Vicenza il 20/6/06 ai nn. 17060/10311; atto di trasformazione di società da “

” sede Arzignano c.f. a “ ”.

Regime patrimoniale: SRL Elenco precedenti proprietari nel ventennio: proprietà da oltre il ventennio

usufruttuaria di ¼ fino al 19/5/1982: - per successione di nato a Nogarole Vicentino il 12/8/1904, retta da testamento olografo 13/6/74, reg. UR Arzignano vol 28 n. 874 del 26/11/74; - per atto pubblico del 30/8/1977 rep. 46991 notaio M. Pagani reg. UR Arzignano Vol. 31 n. 738 del 19/09/1977. Elenco delle trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli: La ricerca è stata eseguita sui seguenti nominativi: 1.

1) Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore di BANCO POPOLARE DI VERONA E NOVARA S.C.R.L. SOCIETA' COOPERATIVA A R.L. sede VERONA CF 03231270236, a firma notaio V. Guglielmi rep. n. 39465/9973 del 10/2/05 iscritta AE Vicenza il 15/2/05 ai nn. 3967/857 Importo ipoteca € 800.000,00 Importo capitale € 400.000,00 Tasso interesse annuo 3.177%, interessi -, spese -, durata mutuo 10 anni, importi variabili si; iscritta contro sede Arzignano CF riferita a: Comune di Arzignano CF Fg. 12 m.nn. 807 Annotazione n. 2736 del 18/10/2011: modifica piano di rientro. 2) Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore di

sede , a firma del Tribunale di Pistoia in data 11/07/2018 al n. 2198/2018 rep., iscritta AE Vicenza il 26/10/2018 ai nn. 23614/3742 Importo ipoteca € 25.000,00 - Importo capitale € 18.614,49 Tasso interesse annuo 8%, interessi € 3.000,00 - durata - iscritta contro sede in Arzignano riferita a: Comune di Arzignano CF Fg. 12 m.nn. 807

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3) Sentenza dichiarativa di fallimento a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL

FALLIMENTO - a firma di Tribunale Civile e Penale di Vicenza in data 12/12/2019 n. 200 rep., trascritto AE Vicenza in data 24/04/2020 ai nn. 7098/4974. iscritta contro sede in Arzignano CF Riferito a beni in Comune di Arzignano CF Fg. 12 m.n. 807.

Pignoramenti: nessuno

Elenco delle formalità che saranno cancellate: - iscrizione AE Vicenza il 15/2/05 ai nn. 3967/857 - iscrizione AE Vicenza il 26/10/2018 ai nn. 23614/3742 - trascrizione AE Vicenza il 24/04/2020 ai nn. 7098/4974

LOTTI

Opportunità di divisione in lotti: lotto unico, divisione non conveniente. Composizione e valore: /

COMODA DIVISIBILITA’

Giudizio: beni per intero Separazione quota: /

Divisione totale: /

Valore quota: /

OSSERVAZIONI FINALI

Informazioni e note che il professionista ritiene rilevanti: / Vicenza, 8 maggio 2020 il perito arch. Scilla Zaltron ALLEGATI:

allegato 1 - documentazione fotografica allegato 2 - estratto di mappa, visure e planimetria catastale allegato 3 - estratto pratiche edilizie, dichiarazioni conformità, contratto affitto azienda e APE allegato 4 - elenco sintetico delle formalità e titolo di provenienza.

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Fall 2019-200-001 relazione

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