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SANCHINI EDILIZIA SRL IN FALLIMENTO

F A L L I M E N T O N . 5 4 / 2 0 1 5

PERIZIA ESTIMATIVA E RELAZIONE TECNICA DI

REGOLARITA’ EDILIZIA - URBANISTICA – CATASTALE

LOTTO IMMOBILIARE – [ LOTTO 1 ]

INERENTE L’IMMOBILE POSTO IN:

VIA LAURETANA NORD N.1 (OPIFICIO CON RESEDE)

FRAZ. VALIANO DI M. – 53045 MONTEPULCIANO (SI)

E COSÌ CENSITO:

CATASTO FABBR. COM. MONTEPULCIANO – FOGLIO 53 – PARTICELLA 77

Siena, 26/05/2016. Il Tecnico:

Ing. Cesare Gazzei

PERIZIA ESTIMATIVA E DI CONFORMITA’ IMMOBILIARE – COSTRUZIONI DEL CHIANTI SRL IN FALLIMENTO – FALL. N.18/2015 TRIBUNALE DI SIENA

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1 - PREMESSE SULLA PROCEDURA e SULLA GENERALITA’ DEI BENI

PROCEDURA N.54/2015 - SANCHINI EDILIZIA SRL IN LIQUIDAZIONE

Dettaglio Procedura

Ragione sociale: Sanchini Edilizia Srl in Liquidazione

Indirizzo: Valiano di Montepulciano – Via Lauretana Nord n.1 – 53045 Montepulciano

Codice fiscale: 01205050527

Partita Iva: 01205050527

Tipo di procedura: Fallimento

Dichiarata il: 04/09/2015

Numero: 54/2015

Giudice Delegato: Dr.ssa Marianna Serrao

Curatore: Dr.ssa Simona Di Virgilio

La Sanchini Edilizia Srl In Liquidazione è una società a responsabilità limitata, iscritta alla

C.C.I.A.A. di Siena REA128811, che annovera ad oggi una procedura in corso di fallimento.

Il sottoscritto Dott. Ing. Cesare Gazzei con studio in Siena , Strada del Tinaio n.7, iscritto all’Ordine

degli Ingegneri della Provincia di Siena al n.766 , è stato nominato tecnico ausiliario (coadiutore)

del Curatore Fallimentare , in data 20/04/2016 dal Giudice Dr.ssa Marianna Serrao.

L’elenco complessivo dei beni che fanno parte del fallimento e che pertanto sono oggetto di

perizia, sono elencati in parte nella NOTA DI TRASCRIZIONE 3285 DEL 14/10/15 – REG. PART.

N.2440 , specificatamente riferita all’immobile ed in parte nel Verbale di Inventario del 15/10/2015.

Il fallimento si compone pertanto di un totale di quattro lotti di vendita, un lotto inerente il bene

immobiliare e tre lotti che riguardano invece i beni mobiliari. Tali beni sono rappresentati da 1 (uno)

capannone industriale / opificio con annesso resede di pertinenza, da materiale edile vario, e da 2

(due) automezzi.

Questa PERIZIA ESTIMATIVA / RELAZIONE TECNICA DI REGOLARITA’ EDILIZIA -

URBANISTICA – CATASTALE proposta dal sottoscritto, tratta un unico Lotto omogeneo di vendita

formato dall’immobile suddetto con annesso resede di pertinenza esclusiva.


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2 - DESCRIZIONE DEL BENE

2.1. - DATI CATASTALI

L’immobile è censito al N.C.E.U. – Comune di Montepulciano (SI):

− Foglio 53 - Particella 77 - Subalterni (nessuno) – Classe U - Categoria D/1 – Rendita Cat.

7.366,00 euro (capannone e resede);

Viene di seguito riportato un estratto di planimetria catastale del bene (non in scala):

2.2. - UBICAZIONE E DESCRIZIONE SOMMARIA

L’immobile è situato in una zona extraurbana del comune di Montepulciano, vicina alla Frazione di

Valiano di Montepulciano, ed è posta in un’area pianeggiante immersa all’interno di un territorio

vocato prevalentemente ad uso agricolo, che ospita anche altri due capannoni simili a quello

zona non regolare da demolire


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oggetto della presente relazione. Tale zona dista circa 11 km dal centro del Paese di

Montepulciano, circa 60 km dalla città di Siena e circa 50 km dalla città di Perugia.

L'opificio in oggetto è rappresentato da un capannone indipendente circondato su ogni lato dal

proprio resede di pertinenza esclusivo attraverso il quale si può avere accesso al capannone ed

agli uffici in esso contenuti. Si tratta di un’unica unità immobiliare con ingresso indipendente,

costruita intorno alla metà degli anni ottanta e successivamente oggetto di alcune ristrutturazioni,

che si sviluppa su un unico piano fuoriterra, oltre ad una zona al secondo livello ‘non regolare’ che

comprende una porzione dell’opificio, come meglio descritto nel seguito. L’immobile è posto in Via

Lauretana Nord n.1, dalla quale si ha accesso carrabile e pedonale all’area di pertinenza suddetta

circostante l’edificio, che conduce agli ingressi dello stesso.

Viene inserito di seguito un inquadramento di dettaglio per rendere più immediata la localizzazione

del bene:

Figura 1 – foto aerea con inquadramento dell’immobile rispetto a Montepulciano


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Figura 2 – C.T.R. con indicazione della particella nella quale è ubicato il bene (colore blu)

2.3. - COMPOSIZIONE E RAPPRESENTANZA

L’immobile oggetto di stima è rappresentato da un opificio, posto al piano terra di un edificio isolato

terminato di costruire nella metà deglia anni ’80 (ottanta). Tale unità immobiliare di pianta

pressochè rettangolare, che si sviluppa su un solo livello ad eccezione di una parte non regolare

che si sviluppa ad un secondo livello sottotetto (della quale si parla nel seguito), ha accesso dal

piano terreno attraverso il resede esterno di proprietà esclusiva che circonda l’intero fabbricato e

che consente di giungere ad ognuno dei quattro ingressi presenti.


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La facciata esterna dell’edificio è in parte eseguita con intonaco cementizio pitturato, apposto sulle

pareti esterne ed in parte è composta da pannellature vetrate con telaio in metallo alternate da un

inserto in mattoni a facciavista. Il resede è interamente delimitato da un muretto sormontato da una

recinzione in ferro all’interno del quale sono inseriti due cancelli in ferro che consentono l’accesso.

Come detto in precedenza l’unità immobiliare presenta quattro ingressi separati, due di questi sono

molto ampi e danno la possibilità di accedere alla parte adibita a magazzino anche con mezzi di

notevoli dimensioni, il terzo ingresso consente l’accesso alla parte adibita ad uffici, mentre il quarto

fa accedere alla parte adibita ad esposizione del materiale di vendita. Quest’ultima è stata come

detto dotata di un secondo livello accessibile con scala in metallo interna ma, come meglio

esplicitato di seguito, tutta questa zona risulta essere irregolare dal punto di vista urbanistico-

edilizio e non sanabile se non con il ripristino dello stato dei luoghi originario.

L’interno dell’immobile è quindi suddiviso in tre zone distinte tra loro comunicanti che vengono

nuovamente elencate per chiarezza: la zona più estesa adibita a magazzino, quella di estensione

intermedia adibita ad esposizione del materiale di vendita e l’appendice più piccola adibita ad uffici

e servizio igienico. L’area uffici è posta ad un livello leggermente rialzato rispetto a tutto il resto del

capannone.

L’opificio presenta nel suo complesso una superficie calpestabile di circa 570 mq oltre al resede

esterno esclusivo che misura circa 2000 mq.

L’opificio è tutt’ora utilizzato da una Ditta il cui rappresentante legale è lo stesso della Ditta oggetto

del presente fallimento, che vi risiede in forza di un contratto di locazione commerciale della durata

di sei anni, stipulato in data 07/10/2013, che ad oggi è in corso di esame da parte del Curatore

Fallimentare e del Giudice, che ne stanno valutando i contenuti.

L’unità immobiliare presenta delle finiture essenziali e versa in condizioni di manutenzione

mediocri. A tal proposito si fa infatti rilevare che pur non essendo stata rilevata la presenza di

consistenti segni di degrado sulle strutture, è pur vero che su alcune zone circoscritte della

copertura, localizzate principalmente nelle parti perimetrali della stessa, si stanno iniziando a

vedere alcune piccole ricolature d’acqua piovana che denotano il cattivo funzionamento della

regimazione delle acque meteoriche e che pertanto fanno presupporre di dover intervenire con

degli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria atti a risolvere il problema. Si fa rilevare


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inoltre che i pannelli di copertura sono costituiti da lastre di ethernit, che visivamente risultano

essere in buone condizioni, ma che potrebbero necessitare di una loro futura sostituzione con altri

materiali. Per il resto il fabbricato non presenta segni tangibili di decadimento anche se, data la sua

vetustà di costruzione, è chiaro che sullo stesso sarebbero necessari alcuni interventi manutentivi

e di rinnovo sia sulla parte edile che su quella impiantistica. La salubrità dei locali è da considerare

adatta alla loro funzionalità ed al loro utilizzo. Per quanto riguarda gli impianti si può dire che:

l’impianto elettrico è in parte con tubazioni sotto traccia ed in parte con canalette a vista e che lo

stesso risulta essere completo dei terminali per l’illuminazione (portalampade, lampade e

lampadari/plafoniere), nonché degli altri componenti necessari al suo funzionamento (interruttori,

prese, placche murali etc..); l’impianto termico, è presente soltanto nella zona uffici ed in quella di

esposizione ed è del tipo ‘a pompa di calore’; l’impianto idrico, è presente solo nel W.C. e con

alcune cannelle poste nel resede esterno. Ogni impianto appare completo e funzionante anche se

ne va verificata l’efficienza. L’immobile risulta infine occupato da materiale edile vario posto sia

all’interno del magazzino che nel resede esterno; questo materiale è soltanto in piccola parte

oggetto del presente fallimento (anche se valutato a parte) e la restante parte è tutta di proprietà

della Ditta conduttrice del fondo.

2.4. - CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE

− Struttura portante: l’edificio è costituito da struttura intelaita con elementi di c.a. precompresso

prefabbricati.

− Tamponamenti esterni e interni: le chiusure esterne verticali sono costituite da pannellature

tamponamento in muratura, mentre le tramezze interne sono realizzate in blocchi di laterizio,

intonacate e tinteggiate.

− Serramenti: le finestre della parte ad uffici e servizi hanno telaio in legno e vetro semplice con

avvolgibile estrno in pvc; le pannellature che confinano la zona adibita ad esposizione sono in

vetro camera e telaio in metallo con assenza di elemnti oscuranti; le porte delle due grandi

aperture del magazzino sono rappresentate soltanto da elementi di lamiera grecata fissati su

telaio in metallo scorrevoli su binario; le porte interne sono con telaio in alluminio e vetro.


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− Finiture: nella zona uffici ed in quella ad esposizione i pavimenti sono in piastrelle di gres-

porcellanato; rivestimenti di gres-porcellanato e ceramica nel bagno; nel magazzino il

pavimento è del tipo industriale con gettata di cls.

− Impianti: come descrizione sopra.

3 - REGOLARITA’ URBANISTICA ED EDILIZIA

3.1. - REGOLARITA’ URBANISTICA

L’immobile in oggetto, secondo il vigente Piano Regolarotore del Comune di Montepulciano è

situato in una zona di tipo “Tessitura agraria a maglia fitta”. Tale classificazione è gestita

dall’articolo 73 delle N.T.A del PRG vigente.

Secondo quanto sopra detto il bene risulta compatibile con la destinazione d’uso attribuita alla

zona dallo strumento urbanistico vigente.

3.2. - REGOLARITA’ EDILIZIA e CATASTALE

Dalle ricerche effettuate dallo scrivente sull’immobile risulta:

che i lavori di costruzione di quanto sopra descritto sono stati iniziati in data anteriore al primo

settembre 1967 (millenovecentosessantasette);

ovvero

che quanto sopra descritto è stato costruito in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:

Concessione Edilizia n.210/1983 del 13/01/84, successiva Concessione Edilizia in

Sanatoria n.0138 del 05/02/978, successiva D.I.A. pratica edilizia 22/2010 del 25/01/2010

(respinta con ordine di non effettuare l’ampliamento previsto) e successivo Permesso di

Costruire (attestazione conformità) n.55/2010 del 18/08/2011 tutti rilasciati dal Comune di

Montepulciano;

e che sulla base degli stessi NON sussiste la piena conformità edilizia dell’immobile a

causa del fatto che: “è stato realizzato il solaio del piano primo soprastante alla zona di

esposizione e la relativa scala di accesso in metallo (ipotesi già presentata con la DIA


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22/2010 e respinta dal Comune di Montepulciano come intervento non fattibile) e pertanto

tale irregolarità risulta non conforme e non sanabile in relazione agli strumenti

urbanistici attuali”.

che risulta presente l’Agibilità dello stesso contestuale all’ultima pratica edilizia;

ovvero

che non risulta presente l’Abitabilità dello stesso in quanto ...........................................;

che (a norma dell'art . 29 co.1bis della Legge 27/02/85 n. 52) sussiste la Conformità Catastale

rispetto allo stato di fatto dell’immobile;

ovvero

che non sussiste la Conformità Catastale in quanto: ...........................................;

Il sottoscritto tecnico, in base a quanto sopra esposto, può quindi dichiarare che l'immobile oggetto

della presente relazione, posto in Via Lauretana Nord n.1 – Frazione di Valiano di M. – 53045

Montepulciano (SI) e contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Montepulciano,

Foglio 53 – P.lla: 77, NON risulta pienamente conforme alla disciplina edilizia.

4 - VALUTAZIONE DEL BENE

Va premesso che la valutazione di stima avviene sulla scorta del sopralluogo ricognitivo in loco,

effettuato dal sottoscritto, alla presenza del Sig. Bruno Gazzei, in data 18/05/2016, ore 15.00.

Per il completamento e l’integrazione dei documenti allegati alla presente il sottoscritto ha

provveduto ad effettuare idonee visure di atti presso gli uffici del comune di Montepulciano in data

18/05/2016 e presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio (Catasto) di Siena in data 09/05/2016 ; il

tutto al fine di recepire notizie e dati necessari per poter eseguire compiutamente le valutazioni di

cui al presente documento.


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4.1. - CRITERIO DI STIMA

Per la determinazione del valore commerciale dei beni si è scelto il metodo di raffronto o di

comparazione.

Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il

valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo

presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione

occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.

La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o

negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima.

Al fine di raccogliere ampi ed attendibili elementi di confronto, sono state effettuate attente e

meticolose indagini del mercato immobiliare presso operatori economici sia della zona, che di zone

adiacenti a quella di interesse, in contesti urbanistici simili e con unità immobiliari affini, quanto a

caratteristiche intrinseche ed estrinseche, avendo riguardo alla natura ed alla destinazione d’uso

dell’unità immobiliare oggetto di stima, nonché individuando tutti gli elementi che possono influire

sulla valutazione del bene.

In particolare sono stati considerati alcuni elementi quali: ambiente economico – sociale,

collegamenti stradali, servizi sociali e commerciali, accessibilità, funzionalità generale e stato di

manutenzione, grado di finitura, salubrità, efficienza energetica e parcheggio. Nel contempo si è

fatto esplicito riferimento agli strumenti urbanistici vigenti nelle zone considerate, quali le

destinazioni ed i limiti previsti nello strumento urbanistico vigente, nonché le opere di

urbanizzazione primarie e secondarie esistenti.

Infine è stata esaminata la presente situazione di mercato, giungendo alla formulazione del

giudizio di stima attraverso un procedimento sintetico – comparativo basato sul confronto tra i

prezzi dei beni immobili rilevati, determinando un valore unitario e quantificando il valore

dell’immobile moltiplicando la misura della consistenza (espressa in mq) per il valore unitario

individuato (espresso in €/mq).

Per quanto concerne la determinazione della superficie lorda essa è stata determinata secondo le

indicazioni del D.P.R. n.138 del 23/03/1998 (con particolare riferimento all’allegato C).


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4.2. - CARATTERISTICHE ESTRINSECHE ED INTRINSECHE FAVOREVOLI O SFAVOREVOLI

− Ambiente economico – sociale: media. L’immobile è sito in una zona vicina alla frazione di

Valiano di M. ed a quella di Acquaviva ed è posto lungo una delle vie di comunicazione più

importanti della zona – nonostante quindi l’area in cui sorge l’immobile non non offra nessun

tipo di servizi di prima necessità, gli stessi si possono trovare nelle immediate vicinanze.

− Collegamenti stradali: buoni. La viabilità per raggiungere la zona risulta abbastanza agevole e

differenziata, anche in relazione alle distanze minime che separano la stessa dalle vie di

comunicaqzione principali.

− Accessibilità: buona. All’edificio si accede direttamente dalla strada principale che circonda

l’isolato e che è limitrofa alle aree condominiali carrabili e pedonali antistanti l’edificio stesso.

− Funzionalità generale e stato di manutenzione: mediocre. La non recente costruzione

dell’immobile fa si che lo stato di conservazione generale dello stesso sia piuttosto scarso,

anche se non sono presenti consistenti segni di degrado.

− Grado di finitura: medio. L’immobile è stato costruito con finiture essenziali di medio livello che

all’epoca della costruzione erano senz’altro funzionali all’uso ma che adesso avrebbero

bisogno di un intervento generale di manutenzione e rinnovo .

− Salubrità: buona. Gli ambienti presentano uno stato di salubrità non alterato e funzionale

all’uso dell’immobile.

− Parcheggio: buono. Risulta abbastanza comodo il parcheggio nelle aree circostanti l’isolato ed

antistanti l’edificio.

− Impianti: medi. La dotazione di impianti risulta completa e funzionale all’uso previsto per il bene

anche se gli stessi, data la loro vetustà, avrebbero bisogno di un intervento generale di

manutenzione e rinnovo.

4.3. - VALORE ATTRIBUITO AL BENE

Lo scrivente, in base alla descrizione sopra riportata ed in base alle caratteristiche intrinseche ed

estrinseche che caratterizzano il bene e la sua specificità, ha proceduto alla comparazione con

beni analoghi in vendita e venduti nella stessa zona tenendo conto:


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− del valore a metro quadrato commerciale;

− dell’esposizione geografica dell’immobile;

− dello stato di conservazione dell’immobile;

− delle finiture interne;

− della non conformità urbanistico – edilizia;

− della vicinanza dai servizi commerciali;

− della vicinanza rispetto ai centri urbani più grandi della zona;

− dalla posizione a livello di collegamenti viari e ferroviari;

− che la situazione del mercato immobiliare negli ultimi anni è sostanzialmente in difficoltà;

ed infine ricordando anche che l'Estimo non è una scienza esatta bensì un giudizio, “una

proposizione logica che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una

cifra” [cit. Prof. G. Medici – Principi di Estimo – Ed. Calderai], considera che il più appropriato

valore di stima per il bene oggetto della presente relazione e più dettagliatamente specificato nella

tabella sottostante, sia il seguente:

OPIFICIO CON RESEDE, situato nel Comune di Montepulciano – Frazione di Valiano di M. -

Via Lauretana Nord n.1 [Foglio 53 – P.lla: 77]

SUPERFICIE LORDA

RAGGUAGLIATA (DPR 138/98)

[ mq. ]

VALORE UNITARIO

[ euro / mq. ]

VALORE COMPLESSIVO

[ euro ]

655.00 (circa) 480,00 314.400,00

Va considerato un abbattimento della cifra suddetta nella misura del 28%, per considerare:

− le spese da sostenere per la revisione ed il ripristino di alcune componenti intrinseche

all’immobile (revisione impianti, revisione di alcuni infissi esterni ed interni e revisione di alcune

parti della copertura ammalorate);

− le spese da sostenere per il ripristino dello stato dei luoghi in relazione alle opere non regolari

dal punto di vista urbanistico-edilizio;

− l’occupazione dell’immobile da parte di affittuari con bassa locazione.


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5 - VALUTAZIONE FINALE E CONCLUSIONI AI FINI DELLA VENDITA

In riferimento a quanto sopra detto, si determina che l’intera proprietà oggetto di vendita del

presente LOTTO IMMOBILIARE – LOTTO 1 , è rappresentata da un opificio con resede,

situato nel Comune di Montepulciano – Fraz. Valiano di M. - Via Lauretana Nord n.1.

L'opificio in oggetto è rappresentato da un capannone indipendente circondato su ogni lato dal

proprio resede di pertinenza esclusivo attraverso il quale si può avere accesso al capannone ed

agli uffici in esso contenuti. Si tratta di un’unica unità immobiliare con ingresso indipendente,

costruita intorno alla metà degli anni ottanta e successivamente oggetto di alcune ristrutturazioni,

che si sviluppa su un unico piano fuoriterra, oltre ad una zona al secondo livello ‘non regolare’ che

comprende una porzione dell’opificio, come meglio descritto in precedenza. L’immobile è posto in

Via Lauretana Nord n.1, dalla quale si ha accesso carrabile e pedonale all’area di pertinenza

suddetta circostante l’edificio, che conduce agli ingressi dello stesso.

L’opificio presenta quindi nel suo complesso una superficie di circa 570 mq oltre il resede esterno

che misura circa 2000 mq.

L’unità immobiliare risulta contraddistinta al catasto fabbricati del comune di

Montepulciano:

− Foglio 53 - Particella 77 - Subalterni (nessuno) – Classe U - Categoria D/1 – Rendita Cat.

7.366,00 euro (capannone e resede);

PREZZO BASE ASTA €. 226.368,00 (EURO DUECENTOVENTISEIMILATRECENTOSESSANTOTTO//00)

6 - ALLEGATI

− Visura catastale;

− Planimetria catastale;

− Documentazione fotografica;

− Estratti documenti Comunali. Il Tecnico:

Ing. Cesare Gazzei

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