Perizia di stima - gobid.it di stima... · Certificato di Prevenzione Incendi n. 15778 del...

studio tecnico ing. arch. marco carollo

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PAREREDICONGRUITÀSU

RELAZIONEDISTIMA

PERLADETERMINAZIONEDELVALOREDI

MERCATODELL’IMMOBILE

“COLLEGEVALMARANAMOROSINI”

Immobile di proprietà della società “College Valmarana Morosini S.p.A.”

Arcugnano 21 luglio 2015

Carollo ing. arch. Marco

StudioTecnicoCarolloing.arch.Marco

pag. 1

INDICE:

1. PREMESSA ................................................................................................................................................. 2

2. DESCRIZIONE DEL BENE ............................................................................................................................. 3

3. DATI URBANISTICI E CATASTALI................................................................................................................. 4

4. CONSISTENZE ............................................................................................................................................. 6

5. PROCESSO DI ANALISI DELLE STIME ........................................................................................................ 11

6. CONCLUSIONI .......................................................................................................................................... 13


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1. PREMESSA

Il sottoscritto Carollo ing. arch. Marco, libero professionista iscritto all’Ordine degli Ingegneri della

Provincia di Vicenza al n. 940 ed all’Ordine degli Architetti della Provincia di Vicenza al n. 1295, con

studio in Arcugnano (VI), via Monte Lungo 22, è stato incaricato di redigere il presente parere di

congruità delle perizie di stima stilate da “CRIF RES ‐ Valutazione Immobili” in data 11/11/2013 e

da “Agenzia delle EntrateTerritorio” in data 10/03/2015, per la determinazione del più probabile

valore di mercato dell'immobile denominato “College Valmarana Morosini”, ubicato nel Comune

di Altavilla Vicentina in via G. Marconi n. 97.

Al fine di stilare la presente relazione è stata attentamente esaminata la documentazione fornita

in particolare sono state analizzate le due perizie di stima, sono stati verificati gli atti catastali e

sono state svolte le necessarie verifiche tecniche durante il sopralluogo effettuato in data

14/07/2015, ed inoltre sono state fatte ulteriori indagini di mercato per elaborare le opportune

considerazioni sulle valutazioni di stima sopracitate.


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2. DESCRIZIONE DEL BENE

Il complesso in questione è di proprietà della società “College Valmarana Morosini S.p.A.” ed è

situato in zona centrale del Comune di Altavilla Vicentina (VI) con accesso da via G. Marconi n. 97.

L'area su cui sorge il fabbricato "College Valmarana Morosini" si estende per Ha 0.56.63, dei quali

Ha 0.15.77 coperti dal fabbricato; risulta recintata in alcuni tratti da una mura ed in altri da rete


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metallica, è collegata al CUOA ed al suo parco ed è anche accessibile da pubblica via tramite

passaggio carraio (civico 95).

L’immobile oggetto di valutazione (originariamente trattasi della parte ad uso agricolo di Villa

Valmarana Morosini, oggi sede delle Fonadazione CUOA – importante business school d’Italia), che

nei primi anni del 1980 fu oggetto di un importante lavoro di ristrutturazione trasformandola in

College, idoneo ad ospitare gli studenti della business school.

La barchessa è composta da un piano seminterrato, un piano terra ed un primo piano. Il locale

seminterrato, che in origine ospitava le cantine della Villa, a seguito del restauro sono stati ricavati

i locali comuni del College, realizzati da strutture modulari che possono esser adibiti ad aule per

attività didattiche o business meeting o ad unica grande zona. Al piano terra ed al piano primo,

della zona sopra il seminterrato, sono state ricavate le 52 camere singole, comprensive di servizi

igenici.

Il corpo centrale dell’immobile al piano terra è principalmente dedicato ai servizi di ricevimento

degli ospiti ed all'amministrazione ed al primo piano è invece destinato principalmente al servizio

di ristorazione ed alle attività didattiche e conferenze, mentre al piano secondo (mansardato) sono

allocate alcune camere di ridotta funzionalità per la minore altezza del solaio.

Le strutture portanti sono realizzate in cemento armato e muratura mentre i solai, così come la

struttura portante della copertura, sono realizzati in latero‐cemento. L'impianto elettrico è

adeguato alla normativa vigente, mentre l'impianto di rilevazione incendi è datato.

L’immobile in questione, come indicato nella relazione di stima redatta dell’Agenzia delle Entrate,

è dotato di certificato di agibilità rilasciato in data 15/12/1983 (relativo alla pratica 96/1980) e di

Certificato di Prevenzione Incendi n. 15778 del 13/07/2011.

3. DATI URBANISTICI E CATASTALI

Secondo il vigente strumento urbanistico “Piano degli Interventi”, adottato con D.C.C. n. 33 del

07.06.2010 ed approvato con D.C.C. n. 69 del 18.10.2010 e successive varianti (ultima in ordine

cronologico Variante 10/2014 approvata con D.C.C. n. 5 del 29.01.2015), l'immobile ricade in

"Zona CENTRO STORICO". Inoltre il complesso immobiliare "Villa Valmarana Morosini" è vincolato

ai sensi dell'art. 2 (comma 1 lettera a) del Decreto Legislativo 29 ottobre 1999 n. 490 (ora D. Lgs n.

42/2004 ), provvedimento emanato dal Ministero per i Beni e le Attività Culturali.


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Sulla base della documentazione trasmessa e per quanto risulta dalla ispezione telematica svolta

presso il Catasto di Vicenza, il complesso immobiliare in esame ed oggetto di valutazione risulta

intestato come segue:

DATI CATASTO TERRENI

FOGLIO MAPPALE QUALITA’ CLASSSE CONSISTENZA REDDITO

DOMINICALE AGRARIA

7 396 Ente urbano ‐‐‐ 5.663 mq ‐‐‐ ‐‐‐

DATI CATASTO FABBRICATI

FOGLIO MAPPALE SUB CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA RENDITA

7 396 3 B/5 3 14.880 mq 18.443,76 €

DATI ANAGRAFICI PROPRIETA’

N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI

1 COLLEGE VALMARANA MOROSINI S.p.A. con sede in Altavilla Vicentina

01231920248 (1) proprietà


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4. CONSISTENZE

A seguito di un’accurata analisi delle due stime oggetto di parere, come primo elemento si è

subito rilevato che tra le due non vi è convergenza per quanto concerne la consistenza

dell'immobile (superficie commerciale).

Nello specifico la Perizia redatta da CRIF RES considera:

Superficie principale 2.457,00 mq

Superfici secondarie, annessi e collegate

sale congressi 480,00 mq

ristorante 206,00 mq

terrazzo 114,00 mq

area esterna scoperta 129,00 mq

Mentre la Perizia redatta da AGENZIA delle ENTRATE individua le superfici per ogni piano e le

relative consistenze, derivate in base ad opportuni coefficienti di ragguaglio per omogeneizzare le

superfici accessorie a quella principale, come segue:

Superficie principale Piano terra 1 1.115,00 mq

Piano primo 1 1.439,00 mq

Superfici secondarie, annessi e

collegate

Piano interrato 576,00 mq 0,66 380,10 mq

Piano terra 286,00 mq 0,25 71,86 mq

Piano primo 108,00 mq 0,25 27,00 mq

Piano secondo 202,758 mq 0,66 133,82 mq

TOLATE SUPERFICIE 3.166,48 mq

La notevole diversità tra la metodologia di calcolo delle superfici delle due stime ha condotto il

sottoscritto ad effettuare una riesamina, determinando la consistenza complessiva dell'immobile

desunta in base agli elaborati grafici forniti dalla dirigenza del College, confrontati con gli elaborati

grafici catastali.

Di seguito si riporta l’individuazione delle superfici per ogni piano e le relative consistenze, con

l’applicazione degli opportuni coefficienti di ragguaglio (secondo tabella “Criteri di calcolo delle

superfici commerciali” fornita da Borsa Immobilire della Camera di Commercio di Vicenza).


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Il locale seminterrato, che in origine ospitava le cantine della Villa, è un unico grande ambiente

interamente ralizzato con soffitto a volta, ed in seguito alla ristrutturazione sono stati ricavati i

locali comuni del College, realizzati da strutture modulari che possono esser adibite ad aule per

attività didattiche o business meeting o ad unica grande zona. Il piano seminterrato non è servito

da ascensori, ma si accede solamente attraverso rampe di scale.

Sup. interrato =

576,00 mq

Coeff. ragguaglio =

2/3 di locali accessori

interrati e soffitte

(taverne, lavanderie,

vani multiuso) collegati

direttamente con

l’unità principale servita


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Sup. piano terra =

1115,00 mq

Coeff. ragguaglio =

1/1 delle superfici calpestabili abitabili

Sup. vani accessori =

121,00 mq

Coeff. ragguaglio =


Sup. portici =

121,00 mq

Coeff. ragguaglio =

1/2 di portici

Sup. terrazza =

62,00 mq

Coeff. ragguaglio =

1/4 di balconi e terrazze scoperte con dimensioni dal 25% al 50% della superficie dell’unità principale servita

L'accesso al College avviene direttamente nel salone centrale del piano terra che risulta utilizzato

come Hall di ricevimento, mentre sul lato nord del salone sono collocati alcuni vani adibiti ad uso

segreteria, sala internet e cucina‐dispensa. Un accesso carrabile interrompe la continuità degli

spazi coperti al piano terra che comprendono anche un ampio porticato, un blocco servizi, una

centrale termica ed una centrale elettrica dotata di impianti di riduzione da media a bassa

tensione. Questi spazi (centrale termica, centrale elettrica e servizi igienici) risultano di servizio

anche per Villa Valmarana Morosini, sede delle Fondazione CUOA, creando promiscuità tra le due


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proprietà. Nell’ala barchessa sono presenti 26 camere singole dotate di servizi igienici privati, le

quali non sono servite da ascensore, ma solamente da rampe scale.

Il piano primo si estende su una superficie pari a quella del piano terra ed ha altezza variabile tra i

vari locali che lo compongono, e vi si accede tramite due rampe di scale o una coppia di ascensori,

uno ad uso pubblico ed uno ad uso del personale. Si evidenzia che l’ascensore pubblico collega

solamente l’androne del piano terra con il piano primo, mentre per accedere agli spazi attigui (bar

e camere) si devono percorrere dei gradini. L'accesso è posto tra la zona ristorante ed il salone

Sup. piano primo =

1439,00 mq

Coeff. ragguaglio =

1/1 delle superfici calpestabili abitabili

Sup. terrazza =

108,00 mq

Coeff. ragguaglio =

1/4 di balconi e terrazze scoperte con dimensioni dal 25% al 50% della superficie dell’unità principale servita


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adibito a sala convegni, con adiacenti i servizi igienici. Il pavimento della sala convegni risulta tutto

in parquet di legno, le pareti in parte finite a cemento faccia a vista ed in parte intonacate e

tinteggiate con colori a tempera. Nell’ala barchessa sono presenti 26 camere singole dotate di

servizi igienici privati, che non sono servite da ascensore, ma solamente da rampe scale.

Proseguendo per la scala in marmo o con ascensore per il personale, si arriva al secondo piano

(sottotetto con altezze variabili da m. 1,20 a m. 3,10), nel quale sono state ricavate quattro camere

non utilizzate e due locali adibiti a magazzino e deposito.

Sup. piano secondo =

202,76 mq

Coeff. ragguaglio =


interrati e soffitte (taverne,

lavanderie, vani multiuso)

collegati direttamente con

l’unità principale servita


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Si riportano nella tabella seguente le consistenze dell'immobile oggetto di valutazione (le superfici

riportate, ai fini della presente perizia, sono calcolate al lordo della muratura):

Destinazione Coeff. Superficie

Superficie principale Piano terra 1 1.115,00 mq

Piano primo 1 1.439,00 mq

Superfici secondarie, annessi e

collegate

Piano interrato 576,00 mq 0,67 384,00 mq

Piano terra ‐ accessori 121,00 mq 0,50 60,50 mq

Piano terra ‐ terrazze 62,00 mq 0,25 31,00 mq

Piano terra ‐ portici 286,00 mq 0,50 143,00 mq

Piano primo ‐ terrazze 108,00 mq 0,25 27,00 mq

Piano secondo 202,76 mq 0,67 135,85mq

TOLATE SUPERFICIE 3.319,17 mq

5. PROCESSO DI ANALISI DELLE STIME

La Perizia redatta da CRIF RES sviluppa la stima del valore del compendio immobiliare con

riferimento al criterio di capitalizzzazione diretta, mentre la Perizia redatta da AGENZIA delle

ENTRATE sviluppa la stima del valore del bene per mezzo del procedimento per costo di

riproduzione deprezzato. L’utilizzo di diversi criteri e procedimenti nelle due perizie rende molto

difficile il confronto puntuale dei parametri e dei dati di base utilizzati.

OSSERVAZIONI“PERIZIADISTIMA”REDATTADACRIFRES

E’ opportuno rilevare che la perizia di stima redatta da CRIF RES è molto schematica, poiché

elaborata su parametri e dati le cui entità non sono evidenziate, nè è citata la fonte. La PERIZIA

CRIF sviluppa la stima del valore dell’immobile con riferimento al criterio di capitalizzazione

diretta, utilizzata per convertire il reddito di un singolo anno in una stima di valore del bene. Come

riferimento del procedimento di valutazione, è stato indicato un canone medio annuo di mercato

pari a € 80.000 (l’immobile è utilizzato dal proprietario), ovvero pari ad un canone mensile 2,71

€/mq.

Pur in assenza di informazioni più dettagliate, si deduce che nel suddetto valore dovrebbero

essere stati considerati i relativi deprezzamenti per vetustà ed obsolescenza dell’immobile. Si

ritiene che il valore del canone preso a riferimento sia stato sottostimato.

Nel 2014 il sottoscritto, a seguito di una C.T.U. redatta su incarico del Tribunale di Vicenza, ha

valutato congruo un canone mensile pari a 6,45 €/mq., inerente un immobile ad uso alberghiero


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locato a Vicenza. Nel caso in esame, considerando tutti gli elementi positivi e negativi, si ritiene

congruo applicare un canone di locazione mensile pari a 4,00 €/mq.

Pertanto rivolgendo l’attenzione alle informazioni desumibili dal mercato locale, la scelta del

canone operata nella Perizia redatta da CRIF RES appare sottostimata, alla luce dei dati contenuti

nella fonte accreditata utilizzata nella Perizia per il Tribunale di Vicenza.

OSSERVAZIONI“PERIZIADISTIMA”REDATTADAAGENZIAdelleENTRATE

La perizia redatta da AGENZIA delle ENTRATE affronta la stima del valore del bene sviluppando il

procedimento estimativo che conduce ad individuare il valore di surrogazione come costo di

riproduzione deprezzato. Essa contiene un’estesa porzione dedicata alla descrizione del bene

oggetto di stima ed un’ampia descrizione sulla metodologia di valutazione.

Nella Perizia si afferma che “[…] si è assunto come costo di costruzione di riferimento quello

pubblicato dall'Ordine degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori delle provincia di

Bergamo ‐ Delibera del Consiglio dell'Ordine del 11.09.2013 ‐ che indica in 468,00 €/mc il costo di

costruzione per l'anno 2012 di edifici destinati ad alberghi e case albergo”. È opportuno rilevare

che il costo di costruzione pubblicato dalla Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di

Vicenza, riferito al secondo semestre del 2014, per gli immobili del Comune di Altavilla Vicentina

attribuisce un valore minimo di 1.300,00 €/mq. Inoltre il CNAPPC‐CRESME mette a disposizione dei

professionisti architetti, iscritti agli Albi professionali italiani e censiti sull'Albo Unico Nazionale,

un’applicazione che permette di calcolare i costi di costruzione edilizia. Il sistema calcola il costo

medio di costruzione (in valore assoluto od in valori relativi, euro al mq) suddiviso tra edilizia,

strutture ed impianti, in base alla localizzazione dell’opera. L’individuazione del valore del bene

condotta con il suddetto applicativo conferma il costo di costruzione, per una struttura alberghiera

localizzata nel Comune di Altavilla Vicentina, pari a 1.300,00 €/m, pertanto si ritiene un po’

sovrastimato il costo di costruzione parametrico assunto nella Perizia AGENZIA delle ENTRATE.

Nella Perizia si afferma anche che “[…] si ritiene infine che per quanto riguarda l'obsolescenza

funzionale l'intero cespite sia, per tipologia e caratteristiche intrinseche idoneo ed in linea con le

attuali esigenze di mercato, pertanto si considera pari a 0 (zero) l'ulteriore deprezzamento.”

Si ritiene che il ragionamento sviluppato nella Perizia non tenga conto di un elemento sostanziale,

e cioè la presenza di barriere architettoniche che non consentono ad un disabile di accedere né ai

locali del piano seminterrato, né alle camere del piano terra né a quelle del piano primo poiché non

sono serviti da ascensore, ma solamente da rampe di scale. Poi i servizi igienici delle camere stesse

non hanno i requisiti minimi previsti dalla legge in tema di superamento delle barriere


pag. 13

architettoniche. Inoltre dal punto di vista funzionale questa impostazione tipologica risulta oggi

superata, sia perché sono cambiati gli utenti del College (sempre meno studenti e più clienti

esterni) sia perché sono cambiati gli standard e le esigenze medie della clientela.

Inoltre al piano terra dell’immobile di proprietà della società “College Valmarana Morosini S.p.A.”,

si evidenzia la presenta degli spazi centrale termica, centrale elettrica e servizi igienici, di servizio

anche dell’immobile adiacente, sede delle Fondazione CUOA, creando una servitù a carico del

College e promiscuità tra le due proprietà.

Si rileva quindi che, per i motivi sopraindicati, nella Perizia si debba applicare un ulteriore

deprezzamento stimato del 25% (onere per la messa a norma in termine di eliminazione delle

barriere architettoniche ed adeguamento degli impianti).

6. CONCLUSIONI

Vista la difficoltà di approfondire il confronto diretto tra le due diverse metodologie di stima ed in

esito alle considerazioni sin qui svolte, il sottoscritto ha ritenuto opportuno rielaborare la

valutazione di stima per determinare il più probabile valore di mercato all’attualità del compendio

immobiliare in oggetto:

COSTO DI COSTRUZIONE COMPLESSIVO PARI A €/mq 1.300,00 PREZZI TIPOLOGIE EDILIZIE ORDINE ING. E ARCH. MILANO ‐ SCHEDA A5 "COSTRUZIONE VILLA SINGOLA DI PREGIO"

INCIDENZA PER CATEGORIA DI OPERA

N° DESCRIZIONE OPERE INCIDENZA STRUTTURE FINITURE IMPIANTI

1 SCAVI E REINTERRI 1,52% 1,52%

2 OPERE STRUTTURALI 18,25% 18,25%

3 MURATURE E TAVOLATI 13,56% 13,56%

4 INTONACI/RASATURE/CONTROSOFFITTI 8,21% 8,21%

5 SOTTOFONDI MASSETTI VESPAI 2,11% 2,11%

6 COPERTURA/LATTONERIE/IMPERMEABILIZZAZIONI

12,10% 6,05% 6,05%

7 TUBI/CANNE/FOGNATURE 3,05% 1,52% 1,53%

8 OPERE IN PIETRA 5,60% 5,60%

9 PAVIMENTI/RIVESTIMENTI/ZOCCOLINI 6,18% 6,18%

10 SERRAMENTI 13,20% 13,20%

11 OPERE DA FABBRO 0,56% 0,56%

12 VERNICIATURE/TRATTAMEDTI PROTETTIVI 1,20% 1,20%

13 IMPIANTO IDRICO‐SANITARIO 8,20% 8,20%

14 IMPIANTO ELETTRICO 3,54% 3,54%

15 ASSISTENZE MURARIE 2,72% 0,90% 0,90% 0,92%

100,00% 43,91% 43,43% 12,66%


pag. 14

COSTI DIRETTI E INDIRETTI DELL'AREA Tasso o aliquota

(%)

Valore Unitario €/mq

Unità di misura

Quantità Costo (€)

COSTI Costo acquisto area € 12,00 mq 5.663 € 67.956

ONERI Oneri acquisto area 11% € 67.956 € 7.475

€ 75.431

COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE DEL FABBRICATO

Tasso o aliquota (%)

Prezzo Unitario €/mq

Unità di misura

Quantità Costo (€)

COSTI

Costo di idoneizzazione (demolizioni, consolidamenti)

€ ‐

Costo di costruzione € 1.300 mq 3.319,17 € 4.314.924

Costo sistemazione esterna € 10 mq 5.663 € 56.630

ONERI

Oneri urbanizzazione primaria e secondaria

€ ‐ €/mc € ‐

Oneri urbanizzazione sul costo di costruzione

€ ‐ €/mq € ‐

Onorario professionale 10% € 4.371.55

4 € 437.155

Spese generali 2% € 4.371.55

4 € 87.431

Spese di commercializzazione 11% € 0 € ‐

€ 4.896.140

ONERI FINANZIARI Costi (€) Tasso (%) Tempi (anni) Quota di debito

Oneri finanziari

ONERI AREA € 75.431 4% 2,00 60% € 3.621

ONERI FABBRICATO € 4.896.140 4% 0,50 60% € 58.754

€ 62.374

ONERI PROMOTORE Costi (€) Oneri

Finanziari (€) Costi e oneri

Aliquota (%)

Oneri finanziari

ONERI AREA € 75.431 € 3.621 € 79.052 10% € 7.905

ONERI FABBRICATO € 4.896.140 € 58.754 € 4.954.894 10% € 495.489

€ 503.395

VALORE DI RIDUZIONE A NUOVO € 5.537.340

DEPREZZAMENTO

Vita utile n

(anni)

Età appartenente t

(anni)

A=t/n (%)

Incidenza (y)

Percentuale (d)

Valori (€)

Quota deprezzamento struttura 100 31 31% 43,91% 6,90%

Quota deprezzamento impianti 20 15 75% 12,66% 7,80%

Quota deprezzamento finiture 30 25 83% 43,43% 31,88%

Quota deprezzamento per obsolescenza 25,00%

Quota deprezzamento totale 71,58%

Valore di riduzione area € 86.957


pag. 15

Valore di riduzione area a nuovo € 5.450.383

Deprezzamento € 3.901.549

VALORE DI RIDUZIONE DEPREZZATO € 1.635.791

Il giudizio di stima formulato dal sottoscritto risulta nettamente più contenuto rispetto al risultato

conseguito nella Perizia AGENZIA delle ENTRATE. Tale differenziale è da ascrivere alle fonti

utilizzate ed in particolare ai dati relativi al costo di costruzione ed al deprezzamento applicato

all’immobile a causa della presenza di barriere architettoniche ed all’obsolescenza

dell’impostazione tipologica alberghiera.

Mentre la suddetta valutazione risulta leggermente superiore rispetto alla Perizia di Stima redatta

da CRIF RES, per effetto del maggior canone di locazione stimato.

Pertanto il più probabile valore di mercato all’attualità dell’immobile in oggetto (considerato la

situazione del mercato, le carattesristiche intrinseche ed estrinseche, servitù, oneri per

l’adeguamento delle barriere architettoniche ecc.) è stato determinato complessivamente,

arrotondato, in € 1.635.000,00 (euro un milioneseicentotrentacinquemila/00). Tale valore

complessivo, derivato da un processo di stima particolareggiata, è da considerarsi idoneo per gli

scopi richiesti, nell’ambito della ordinaria alea estimativa.

Arcugnano 21 luglio 2015

Carollo ing. arch. Marco

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