RELAZIONE per revisione perizia di stima relativa ai ...

Ing. Umberto FICOCIELLO – Via Avellino,49 – 82100 BENEVENTO_________________________________________________________

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Fallimento FUTURA AUTOTRASPORTI Snc n° 05/2000 Pagina 1 di 24

ORIGINALE

TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO A CARICO DELLA FUTURA AUTOTRASPORTI Snc

con sede in Paduli (BN) alla C/da Carpinelli – S.S. 90 bis Sentenza dichiarativa di fallimento n° 5/2000

RELAZIONE per revisione perizia di stima relativa ai capannoni ricadenti nei beni immobili riconducibili alla FUTURA AUTOTRASPORTI Snc. in PADULI alla C/da Carpinelli lungo la S.S. 90 bis.-

CONTIENE :

• Relazione

• ALLEGATO 1 : Visure catastali

• ALLEGATO 2 : Estratto di mappa catastale

• ALLEGATO 3 : Planimetrie catastali

• ALLEGATO 4 : Piante beni immobili che rientrano nel LOTTO n° 4

• ALLEGATO 5 : Piante beni immobili che rientrano nel LOTTO n° 5

• ALLEGATO 6 : Atti amm/vi relativi alla costruzione della cabina elettrica (ex LOTTO n°6 di vendita)

• ALLEGATO 7 : Visura catastale relativa alla cabina elettrica

• ALLEGATO 8 : Planimetria con individuazione dei nuovi LOTTI nn° 4 e 5

• ALLEGATO 9 : Atti amm/vi relativi alla costruzione del capannone rientrante nel LOTTO n° 4 e della tettoia del LOTTO n°5

• ALLEGATO 10 : Atti amm/vi relativi alla costruzione del capannone rientran-te nel LOTTO n° 5

• ALLEGATO 11 : Certificato di destinazione urbanistica

• ALLEGATO 12 : Licenza del 22/02/91 rilasciata dall’ANAS che autorizza gli accessi dalla SS. 90 bis

• ALLEGATO 13 : Nulla osta n° 2881 del 02/06/1990 per la costruzione dei muri di recinzione

• ALLEGATO 14 : Planimetria con ubicazione del muro crollato e di quello ribaltato

• ALLEGATO 15 : Rilievo fotografico

• ALLEGATO 16 : Specifica professionale

GIUDICE DELEGATO CURATORE FALLIMENTARE Dott. Franco DE RISI Dott. Ranieri RUSSO

Benevento ______________ IL C.T.U. (Ing. Umberto FICOCIELLO)


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A) INCARICO

In data 04 Aprile 2009, il Giudice Delegato al Fallimento della FUTURA

AUTOTRASPORTI Snc, Dott. Franco DE RISI , nominava CTU il sottoscritto Ing.

Umberto FICOCIELLO, iscritto all’albo degli Ingegneri della Provincia di Benevento al

n° 564, ed affidava il seguente incarico:

“Provveda il Consulente ad aggiornare la stima per la vendita all’asta dei beni

come da lui stesso suggerito ai punti 1, 2 e 3 della relazione depositata in data

13/03/2009.”

A tal proposito è opportuno ricordare che la citata relazione era stata richiesta

a seguito del crollo di parte del muro di sostegno del piazzale a servizio dei

capannoni industriali della FUTURA AUTOTRASPORTI in Paduli alla C/da Carpinelli,

ed i richiamati punti 1, 2 e 3, indicati nella perizia depositata il 13/03/09, così

recitavano:

1. rivedere la perizia di stima a suo tempo presentata dall’Ing. LA TORELLA, aggiornandola alla luce degli ultimi avvenimenti ed eventualmente prevedere un abbattimento del valore dei singoli lotti in funzione dell’incidenza delle opere necessarie per la messa in sicurezza dei muri di sostegno;

2. procedere ad una nuova definizione dei Lotti di vendita, relativamente ai capannoni industriali e loro aree esterne di pertinenza, in quanto, nella citata perizia di stima, l’area esterna del piazzale da destinare ai singoli lotti non fu all’epoca definita ed individuata catastalmente. A tal proposito si rimanda alla proposta transattiva presentata dal sottoscritto in data 18/02/2008, per la cui definizione si è proceduto al tipo di frazionamento ed all’assegnazione delle aree esterne secondo i lotti di vendita.

3. nella nuova perizia di stima è necessario stralciare la cabina elettrica che, da quanto è stato accertato non risulta rientrare nella massa del fallimento.

B) PREMESSA

Prima di dare risposta ai quesiti posti dal G.D. è opportuno ripercorrere quanto

accaduto finora a partire dall’apertura del fallimento.

Il G.D., in data 30/10/2000 conferiva incarico all’Ing. Augusto LA TORELLA di

redigere una perizia di stima dei beni immobili, tutti ubicati nel comune di Paduli,

riconducibili alla proprietà del Sig. Giuseppe Antonio TARTARO, amministratore della

FUTURA AUTOTRASPORTI Snc con sede in Paduli alla C/da Carpinelli.


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L’ing. LA TORELLA nelle proprie perizie di stima, molto dettagliate e precise

nella descrizione e depositate in cancelleria il 23/07/2001 ed il 07/06/2002, arrivava

alla definizione di n°7 lotti di vendita così distinti:

n° LOTTO

Identificazione catastale

Destinazione e consistenza ragguagliata

Valore unitario espresso in

€ /mq

Importo delle detrazioni per

completamento o

regolarizzazione urbanistica

VALORE FINALE

1

Foglio n° 19 di Paduli Particella n°381 sub.2

Categoria A/2 - Classe 6

CIVILE ABITAZIONE Mq. 310,83

764.35 (pari a £/mq. 1.480.000)

7.746,85 229.837,99

2

Foglio n° 19 di Paduli Particella n°381 sub.3

Categoria A/2 - Classe 6

CIVILE ABITAZIONE Mq. 316,94

764.35 (pari a £/mq. 1.480.000)

7.746,85 234.508,21

3 Foglio n° 18 di Paduli Particelle n°65-195

FABBRICATO RURALE CON

ANNESSO APPEZZAMENTO DI

TERRENO Mq. 132,74

568,10 (pari a £/mq. 1.110.000)

15.493,71 59.916,23

4

Foglio n° 18 di Paduli Particella n°235 Categoria D/7

CAPANNONE INDUSTRIALE CON ANNESSO SPAZIO

ESTERNO DI PERTINENZA (soggetto ad

incendio in data 04/01/1998)

Mq. 1.674,25

361,52 (pari a £/mq.

700.000) ridotto a 204.14 per tenere conto dei lavori di ristrutturazione a

seguito di incendio come da computo metrico redatto dal

CTU

263.484,40 (per lavori di

ristrutturazione a seguito di

incendio come da computo

metrico redatto dal CTU Ing. LA

TORELLA)

341.790,17

5


CAPANNONE INDUSTRIALE CON ANNESSO SPAZIO

ESTERNO DI PERTINENZA

Mq. 1.656,53

361,52 (pari a £/mq.

700.000) --------- 598.868,44

6


CABINA ELETTRICA Mq. 18,88

361,52 (pari a £/mq.

700.000) --------- 6.825,49

7

Foglio n° 19 di Paduli Particella n°348

Seminativo arboreo di classe 2

TERRENO AGRICOLO Mq. 3.060

1,033 (pari a £/mq. 2.000)

--------- 3.160,98

TOTALI 294.471,81 1.474.907,25

Dei LOTTI sopra indicati, quelli che sono oggetto di aggiornamento in virtù

dell’attuale incarico sono il LOTTO n° 4 ed il LOTTO n° 5. Il LOTTO n°6 non può

essere incluso nei beni riconducibili alla FUTURA AUTOTRASPORTI in quanto la

cabina elettrica, attualmente identificata al catasto al foglio 18 particella 244, pur

essendo stata realizzata dal Sig. Giuseppe Antonio TARATARO con regolare

Concessione Edilizia – pratica n°2139/90 – rilasciata il 26/04/1991 (ALLEGATI 6 e


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7), è stata successivamente trasferita all’ENEL Distribuzione S.P.A. nell’anno 1992

con atto pubblico del 13/02/1992 e successivo di integrazione e rettifica del

13/01/2003 rogante ATLANTE Matilde – registrato a Roma il 21/01/2003 al n° 5452.

A partire dal 2003 sono state fissate varie vendite all’incanto dei beni, tutte

andate deserte.

Nel corso degli anni vi è stato un lungo contenzioso, tuttora in essere, con la

Sig.ra Giovanna CUCCI, moglie del Sig. Giuseppe Antonio TARTARO in regime di

comunione dei beni, la quale, per il tramite del proprio procuratore Avv. Marcellina

DE PASQUALE, ha sempre sostenuto che il 50% dei beni, come prima identificati,

non potessero essere disponibili per la vendita fallimentare.

In data 06/02/07 l’avv. DE PASQUALE, in nome e per conto della propria

assistita Sig.ra Giovanna CUCCI, faceva pervenire alla Curatela una proposta di

transazione con la quale si richiedeva l’acquisizione dei beni di cui ai LOTTI nn° 1, 2,

4, 6 e 7. La proposta di transazione prevedeva anche che la Sig.ra CUCCI, a fronte

della richiesta di acquisizione di cui innanzi:

1. rinunciasse ad ogni diritto afferente il bene di cui al LOTTO n°5;

2. offrisse, a conguaglio tra il valore dei beni di cui faceva esplicita richiesta (LOTTI nn°1-2-4-6-7) e quello che restava alla curatela (LOTTO n°5), la somma di € 70.000,00 corrispondente alla quota teoricamente liquidabile a favore della CUCCI come indennizzo assicurativo percepito dalla curatela per l’incendio del capannone industriale di cui al LOTTO n° 4;

3. rinunciasse ai frutti derivanti dalla locazione del bene di cui al LOTTO n°5, fino ad oggi percepiti dalla Curatela;

4. rinunciasse ad ogni altra pretesa nei confronti della curatela ivi incluso l’indennizzo assicurativo di cui al punto 2.

L’Avv. Carlo CARUSO, legale della Curatela, con nota del 27/03/07, in

riferimento alla proposta di transazione avanzata dalla Sig.ra CUCCI, esprimeva

parere favorevole tenuto conto della peculiarità e complessità della questione

oggetto del contendere che necessariamente avrebbe richiesto tre gradi di giudizio

con enorme dilatazione dei tempi processuali. Inoltre, puntualizzava sempre l’Avv.

CARUSO, qualora dovesse essere accolta la domanda della Sig. ra CUCCI, la

Curatela ne avrebbe subito un enorme danno in quanto, oltre alla restituzione di

metà del patrimonio immobiliare avrebbe dovuto provvedere anche al risarcimento


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dei danni patrimoniali consequenziali al mancato uso degli immobili dalla data del

fallimento (05/01/2000) nonché al pagamento delle spese legali.

Per tale motivo, nel febbraio 2008, a seguito di incarico conferito il 19/11/2007

dal G.D. Franco DE RISI, venne avanzata dal sottoscritto una proposta transattiva

che in un primo momento aveva visto tutte le parti d’accordo ma che non ha avuto

più seguito per problemi non noti al sottoscritto. L’ipotesi transattiva (ALLEGATO 8)

ha previsto una diversa conformazione dei LOTTI di vendita nn° 4 e 5 ed in

particolare:

LOTTO n° 4

Composto da:

• particella n° 235 del foglio 18 del comune di Paduli estesa mq. 7.895 su cui insiste un capannone industriale con struttura portante in acciaio, andato parzialmente distrutto nell’incendio del 1998, dell’estensione di mq. 1.372,75.

LOTTO n° 5

Composto da:

• particella n° 243 del foglio 18 del comune di Paduli estesa mq. 4.975 su cui insiste un capannone industriale con struttura portante in cemento armato precompresso dell’estensione di mq. 1.269,85 oltre ad un piano primo adibito ad ufficio dell’estensione lorda di mq. 212;

• tettoia in acciaio (particella 334 – foglio 8) dell’estensione di mq. 143;

Rispetto alla individuazione dei LOTTI nn° 4 e 5 di cui alle perizie originarie,

quella indicata dal sottoscritto, risulta senz’altro più razionale e funzionale per la

vendita in quanto:

• prevede un’esatta delimitazione delle aree esterne che resteranno a servizio dei singoli lotti, ben individuata con particelle catastali come da frazionamento redatto dal sottoscritto nel febbraio 2008;

• la tettoia in acciaio viene assegnata al LOTTO n°5 in quanto naturalmente ricade nell’area a servizio del Lotto stesso;

• la nuova individuazione ha già avuto il parere favorevole del G.D. Dott. Franco DE RISI.


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C) RELAZIONE

Tanto premesso si passa di seguito alla descrizione dei nuovi lotti così come

prima individuati, per poi passare all’ aggiornamento del loro valore alla luce degli

oneri necessari per la messa in sicurezza dei muri di contenimento del piazzale a

servizio dei capannoni industriali.

C.1) BENI RIENTRANTI NEL LOTTO N°4

Trattasi di un area estesa mq. 7.895 ubicata in paduli alla C/da Carpinelli su di

cui insiste un capannone industriale che sviluppa una superficie coperta di mq.

1.372,75 ed una volumetria di mc. 9.611. In catasto in testa al Sig. Giovanni Antonio

TARTARO – foglio n° 18 del Comune di Paduli – particella 235 – categoria “unità

collabente” e come tale senza planimetria e rendita catastale. Il capannone

industriale, andato parzialmente distrutto in un incendio nel 1998, è stata realizzato

con Concessione Edilizia n° 2145, rilasciata al Sig. TARTARO Giuseppe Antonio, in

data 29/06/1991. Per detto manufatto sono stati depositati i calcoli statici presso il

Genio Civile di Benevento in data 10/075/1991 – N° d’ordine10897– Prot.5950 ed in

data 20/05/1993 è stato depositato il Collaudo in Corso d’opera delle strutture

portanti a firma dell’Ing. Luigi BASILE (cfr. ALLEGATO n°9).

L’intera area ricade in Zona D2 del vigente PRG del Comune di Paduli (cfr.

ALLEGATO n° 11) specificamente riservata ad impianti produttivi di tipo Artigianale

e Commerciale nonché per aree interessate da medie strutture di vendita. In detta

Zona il PRG si attua con intervento diretto secondo l’applicazione dei seguenti

parametri urbanistici:

• Iu (indice di utilizzazione) = 0,80 mq/mq;

• Rc (rapporto di copertura) = 0,50 mq/mq;

• H (altezza alla gronda) = 12,00 mt.;

• Df (distanza dai fabbricati) = 10,00 mt per pareti finestrate;

• Dc (distanze dai confini) = 5,00 mt. (o a confine per pareti non finestrate).

Dalla verifica delle superfici e volumetrie realizzate con la citata C.E. si

evince che la suscettività edificatoria dell’area è stata allo stato sfruttata meno della


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metà; tale situazione andrà tenuta in debito conto nella determinazione del valore di

mercato da attribuire all’area residua.

Il terreno in questione è interessato da una servitù di elettrodotto, che parte

dalla cabina ENEL ed attraversa l’intera area fino al confine sulla strada comunale in

direzione sud-ovest, e da una servitù di metanodotto che corre lungo il confine con la

S.S. 90 bis.

Il capannone industriale, si presenta in pessimo stato di conservazione a

causa di un incendio che lo ha parzialmente distrutto il 04/01/1998. Per la stima dei

danni riportati a seguito del citato incendio fu all’epoca redatta una perizia di stima,

depositata in cancelleria il 21/11/2000 – Sez. Fallimentare, redatta dall’Ing. LA

TORELLA che ha stimato in €. 263.484,40 la somma necessaria per l’esecuzione dei

lavori di ristrutturazione, che comprendeva:

• smontaggio e trasporto a rifiuto di tutte le parti danneggiate;

• sostituzione delle strutture metalliche danneggiate con relativa verifica e messa in sicurezza della parte strutturale da recuperare;

• sostituzione degli infissi danneggiati;

• fornitura e posa in opera dei pannelli di copertura e dei relativi lucernari;

• fornitura e posa in opera dei canali di gronda e discendenti pluviali;

• ripristino della pavimentazione in cls. danneggiata;

• lavori di pittura

• rifacimento completo impianto elettrico, idrico-igienico-sanitario ed antincendio;

L’importo stimato nel 2000 deve essere aggiornato all’attualità con un incremento del 23.52 % per tenere conto che con Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30/01/2009 il costo di intervento per il 2007 (ultimo dato disponibile) è stato fissato in € 666,29/mq contro il costo di intervento del 2000 all’epoca fissato in € 539,40/mq. Con tale maggiorazione l’importo stimato per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione a seguito del citato incendio diventa pari a € 325.455,93 ed in cifra tonda pari a € 325.500,00

In particolare le attuali caratteristiche costruttive sono le seguenti:

• struttura portante realizzata in acciaio zincato costituita da n° 16 pilastri HEA 300 sormontati da n° 8 capriate all’inglese della lunghezza di 30,00 mt. ognuna, ancorate mediante bulloni alle mensole montate alla sommità dei pilastri. Di tale struttura almeno 10 pilastri e 5 capriate sono da smontare e sostituire;

• la copertura è realizzata in pannelli con doppia lamiera grecata con interposto materassino coibente da 5 cm.: Tale copertura è interamente da sostituire;


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• le fondazioni sono del tipo profondo con plinti su pali trivellati in c.a. . I plinti sono tra di loro collegati con travi di opportuna rigidezza;

• le tamponature perimetrali sono state realizzate con pannelli pieni, verticali e nervati, in cls armato e vibrato dello spessore di 20 cm, poggiati su travi porta pannello, al piede, ed ancorate in testa alle travi perimetrali in acciaio. Le tamponature sono andate in parte danneggiate e necessitano di interventi di pitturazione per l’eliminazione del nero fumo sul lato interno;

• pavimentazione dello stabilimento in malta di cemento sovrapposta ad uno strato di sottofondo in conglomerato cementizio, in buona parte andata danneggiata nell’incendio;

• impianti elettrico e di illuminazione andati completamente distrutti nell’incendio;

• n° 4 accessi con porte in acciaio di dimensione 4,00 x 5,00 mt e 5,00 x 5,00 con pannelli bugnati ed infissi esterni in acciaio preverniciato di colore blu e cristallo, il tutto andato fortemente danneggiato nell’incendio.

L’area esterna, della superficie residua di mq. 6.522, al netto dell’ingombro del

capannone, è in parte pavimentata con tappetino in asfalto, non in perfette

condizioni.

L’intera area risulta delimitata:

• a NORD-EST, a confine con i beni di cui al LOTTO n°4, non è presente alcuna delimitazione;

• ad EST da un muretto in c.a e sovrastante recinzione in acciaio zincato con ingresso carrabile della lunghezza di mt. 8,00 che corre lungo la S.S. 90 bis. Tale accesso è stato autorizzato dall’ANAS con Licenza del 22/02/91 (ALLEGATO 12);

• a SUD-OVEST da un muro di contenimento in c.a. che corre lungo la strada comunale di C/da Carpinelli;

• a NORD-OVEST con un muro di sostegno di altezza variabile da 2.00 a 5.50 mt., sormontato da una rete metallica sorretta da paletti in acciaio che, per una lunghezza di circa 22 metri, si è ribaltato ed è stato oggetto, di recente, di un intervento di messa in sicurezza dell’area soggetta al crollo per evitare danni a terzi;

Confina:

• a NORD-EST con i beni di cui al LOTTO n°4 individuati dalle particella n°243 e 334 – Foglio 18 del Comune di Paduli;

• ad EST con la S.S. 90 bis;

• a SUD-OVEST con la strada comunale di C/da Carpinelli;

• a NORD-OVEST con particella n° 240 – Foglio 18 del Comune di Paduli;


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C.2) BENI RIENTRANTI NEL LOTTO N°5

Trattasi di un area estesa mq. 4.975 ubicata in paduli alla C/da Carpinelli su

di cui insiste

1. un capannone industriale che sviluppa una superficie coperta di mq. 1.269,85 oltre ad un piano primo adibito ad ufficio dell’estensione lorda di mq. 212. Il tutto per una volumetria di mc. 8.890, riportato in catasto in testa al Sig. Giovanni Antonio TARTARO –foglio n° 18 del Comune di Paduli – particella 243 – categoria D/7 – rendita € 6.310,00;

2. tettoia aperta su due lati che sviluppa una superficie coperta di mq. 142 in catasto in testa al Sig. Giovanni Antonio TARTARO –foglio n° 18 del Comune di Paduli – particella 334 – categoria C/2 – classe 1 – consistenza mq. 142 - rendita € 300,68.

Il capannone industriale è stato realizzato con Concessione Edilizia n° 2020,

rilasciata al Sig. TARTARO Giuseppe Antonio, in data 07/03/1990 e successiva C.E.

in VARIANTE n° 2062 rilasciata il 17/05/1990. Per detto capannone sono stati

depositati i calcoli statici presso in Genio Civile di Benevento in data 16/05/1990 – N°

d’ordine 9428 – Prot. 3709 ed in data 05/12/1990 Prot. 10682 è stato depositato il

Collaudo in Corso d’opera delle strutture portanti a firma dell’Ing. Adalberto

PACILLO. (cfr. ALLEGATO n° 10).

La tettoia in acciaio è stata realizzata con Concessione Edilizia n° 2145,

rilasciata, al Sig. TARTARO Giuseppe Antonio, in data 29/06/1991. Per detto

manufatto sono stati depositati i calcoli statici presso il Genio Civile di Benevento in

data 10/07/1991 – N° d’ordine10897– Prot.5950 ed in data 20/05/1993 è stato

depositato il Collaudo in Corso d’opera delle strutture portanti a firma dell’Ing. Luigi

BASILE (cfr. ALLEGATO n°9).

L’intera area ricade in Zona D2 del vigente PRG del Comune di Paduli e per la

stessa vale quanto già relazionato al punto precedente nella descrizione del LOTTO

n° 4.

Dalla verifica delle superfici e volumetrie realizzate con la citata C.E. si evince

che la suscettività edificatoria dell’area è stata allo stato sfruttata meno della metà;

tale situazione andrà tenuta in debito conto nella determinazione del valore di

mercato da attribuire all’area residua.


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Il terreno in questione è interessato da una servitù di elettrodotto, che parte

dalla cabina ENEL ed attraversa l’intera area fino al confine sulla strada comunale in

direzione sud-ovest, e da una servitù di metanodotto che corre lungo il confine con la

S.S. 90 bis.

Nell’angolo a nord del terreno insiste un pozzo artesiano di elevata profondità

per l’approvvigionamento idrico, fermo restando che l’area è servita dall’acquedotto

comunale.

Il capannone industriale, con l’annessa tettoia, si presenta in buono stato di

conservazione e, fino a circa due anni fa, era stato dato in fitto ed utilizzato come

deposito per lo stoccaggio di merci. In particolare le caratteristiche costruttive sono le

seguenti:

capannone industriale

• struttura portante in calcestruzzo armato precompresso costituita da pilastri monopiano di sezione quadrata, dotati di mensole alle estremità per l’appoggio delle travi di copertura e di collegamento;

• le travi orizzontali, della lunghezza di 30,00 mt, sono state realizzate in c.a.p., ad andamento longitudinale a doppia pendenza con sezione a doppio T in mezzeria e rettangolare piena in prossimità degli appoggi ;

• la copertura è realizzata con tegoloni precompressi aventi sezione piena a T, intervallati da ampi lucernari realizzati con lastre di policarbonato che forniscono una buona illuminazione agli ambienti interni;

• le fondazioni sono del tipo diretto a plinti in cemento armato, collegati tra di loro con travi di opportuna rigidezza e sormontati da bicchieri in c.a. per l’alloggiamento dei pilastri;

• le tamponature perimetrali sono state realizzate con pannelli pieni verticali nervati in cls armato e vibrato dello spessore di 20 cm, poggiate su travi porta pannello, al piede, ed ancorate in testa alle travi perimetrali in cap;

• pavimentazione dello stabilimento al piano terra in malta di cemento sovrapposta ad uno strato di sottofondo in conglomerato cementizio;

• servizio igienico al piano terra in condizioni non idonee, dotato di impianto idrico e di scarico da revisionare;

• impianti elettrico e di illuminazione da revisionare;

• impianto antincendio da revisionare;

• n° 4 accessi con porte in acciaio di dimensione 4,00 x 5,00 mt con pannelli bugnati ed infissi esterni in acciaio preverniciato di colore blu e cristallo;


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All’interno dello stabilimento, per una parte limitata ad una superficie di mq.

212,00 lordi, è presente un piano primo con destinazione ad ufficio cui si accede

tramite una scala interna a due rampe in acciaio ed una scala esterna, sempre in

acciaio. Le caratteristiche del primo piano sono le seguenti:

• solaio in tegoloni in c.a.p. aventi sezione piena ad U poggiati sulle travi intermedie del capannone che delimitano la campata;

• la zona uffici si compone di n° 7 stanze, un disimpegno e n° 3 servizi igienici;

• impianti idrico, antincendio, igienico-sanitario, riscaldamento ed elettrico da revisionare e rendere a norma;

• divisori interni realizzati con pannelli in forato da 10 cm. di spessore ed alti 1,00 mt sormontati da pareti vetrate con telai in alluminio;

• infissi interni in alluminio e vetro;

• pavimentazione in gres;

• controsoffitto in doghe di legno di scarsa qualità.

Tettoia esterna in acciaio

Le caratteristiche della tettoia sono le seguenti:

• struttura portante in elevazione interamene in acciaio zincato con n° 2 pilastri HEA sormontati da due capriate con profili ad L accoppiati, ancorate, sul lato opposto, a degli appoggi saldati ai pilastri del capannone facente parte del LOTTO n° 5;

• arcarecci realizzati con travi tralicciate in acciaio zincato a sostegno dei pannelli di copertura in lamiera grecata coibentata dello spessore di 5 cm.;

• fondazione con plinti in c.a. su pali trivellati;

• in sommità, sui due lati aperti, è posizionata una veletta in acciaio zincato preverniciato per mascherare le capriate di copertura;

• pavimentazione in tappetino di asfalto .

L’area esterna, della superficie residua di mq. 3.705, al netto dell’ingombro del

capannone e della tettoia, è in parte pavimentata con tappetino in asfalto, non in

perfette condizioni. Sul lato NORD del piazzale è posizionato una pesa-bilico con

centralina di lettura all’interno del capannone, completamente da rifare nella parte

relativa alle apparecchiature di lettura e da sottoporre a controllo e manutenzione

nella parte strutturale.

L’intera area risulta delimitata:


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• a NORD-EST con un muro di sostegno dell’altezza di 4,50 mt, sormontato da una rete metallica sorretta da paletti in acciaio;

• ad EST da un muretto in c.a e sovrastante recinzione in acciaio zincato con ingresso carrabile della lunghezza di mt. 8,00, che corre lungo la S.S. 90 bis. Tale accesso è stato autorizzato dall’ANAS con Licenza del 22/02/91 (ALLEGATO 12);

• a NORD-OVEST da un muro di contenimento in c.a. a sostegno del piazzale con altezza variabile da mt. 2.00 a mt. 5.00, anche questo sormontato da una rete metallica sorretta da paletti in acciaio;

• a SUD-OVEST, a confine con i beni di cui al LOTTO n°5, non è presente alcuna delimitazione.

Confini:

• a NORD-EST con particella n° 239 – Foglio 18 del Comune di Paduli;

• ad EST con S.S. 90 bis;

• a NORD-OVEST con particella n° 240 – Foglio 18 del Comune di Paduli;

• a SUD-OVEST con i beni di cui al LOTTO n°5 individuati dalla particella n° 235 – Foglio 18 del Comune di Paduli.

C.3) ONERI PER MESSA IN SICUREZZA MURI

Per realizzare il piazzale destinato ad ospitare i capannoni industriali della

FUTURA AUTOTRASPORTI fu all’epoca necessario eseguire delle opere di riporto

di terreno che hanno reso necessaria la costruzione, verso il confine a Nord-Ovest, di

un muro di sostegno che, nel punto più alto, raggiunge la misura fuori terra di 5,50

mt. Di contro verso la parte Nord del piazzale fu necessario eseguire opere di

sbancamento di terreno e la realizzazione di un ulteriore muro di recinzione per

contenere il terreno a confine. Dai vari accertamenti effettuati presso i competenti

uffici non risultano dei grafici esecutivi dei muri indicati e, per gli stessi muri, non

esistono depositi di calcoli statici presso il Genio Civile. Esiste solo il Nulla Osta n°

2881 del 05/11/1990 rilasciato dal Comune di Paduli (ALLEGATO n° 13) con il

quale il Sig. Giuseppe Antonio TARTARO veniva autorizzato per l’esecuzione di un

muro di cinta in calcestruzzo non armato che però, da quanto risulta dai grafici, non

aveva funzione di muro di sostegno di terrapieno ma solo di delimitazione della

proprietà. I muri di sostegno, invece, sono stati realizzati dal Sig. TARTARO, senza


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le preventive autorizzazioni e deposito dei calcoli statici, e risultano pertanto essere

privi di Collaudo Statico.

Come risulta dalla perizia depositata dal sottoscritto il 28/11/2008, circa 10

anni fa, la porzione di muro di contenimento che delimita il LOTTO n°5 nella parte più

a valle sul lato NORD-OVEST (ALLEGATO n°14) , per una lunghezza di circa 22.00

mt. si è ribaltata ed allo stato risulta essere inclinato di 45° rispetto all’orizzontale. La

causa del dissesto è da imputare essenzialmente a:

• scarso dimensionamento della fondazione;

• mancanza di armatura metallica;

• mancanza di drenaggio alle spalle del muro;

• mancanza di fori nel muro per lo smaltimento delle acque meteoriche che si raccolgono alle spalle del muro.

Da quanto è stato possibile accertare durante i vari sopralluoghi effettuati per

la stesura delle precedenti perizie, è emerso che, precedentemente al ribaltamento

del tratto di muro prima descritto, si era verificato il crollo di un’ altra porzione di

muro, a confine verso NORD (ALLEGATO n° 14), che fu a suo tempo ricostruita.

Anche per quest’ultimo tratto di muro ricostruito mancano comunque i calcoli statici, il

deposito al Genio Civile ed il relativo collaudo. Come è possibile rilevare dal rilievo

fotografico (ALLEGATO n°15) sul tratto di muro sul confine NORD sono stati

realizzati dei fori. A parere del sottoscritto il numero dei fori praticati è insufficiente in

quanto sono stati posizionati solo al centro dell’altezza del muro e non anche alla

base dove è maggiormente necessario. Da quanto è stato possibile visionare, i

restanti muri non presentano al momento sintomi di dissesto ma è lecito supporre

che le tecniche costruttive siano le stesse di quelli precedentemente descritti e

pertanto potrebbero essere soggetti, in futuro, a fenomeni di instabilità simili a quelli

prima evidenziati.

Per quanto riguarda la sicurezza e la stabilità dei capannoni che sono

posizionati a ridosso del muro di sostegno disposto sul lato a NORD-OVEST ( ad

una distanza di 5.00 mt) da quanto è stato possibile accertare dalla presa visione

degli elaborati grafici delle strutture e dall’incontro avuto con il tecnico che ha seguito

all’epoca la contabilità dei lavori, è risultato quanto segue:


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• il capannone facente parte del LOTTO n° 4 e la tettoia del LOTTO n°5 hanno fondazioni profonde su pali trivellati e come tale è garantita la stabilità anche in presenza di fenomeni di instabilità del muro di sostegno.

• il capannone facente parte del LOTTO n° 5 ha fondazioni superficiali a plinti collegati, la cui base d’appoggio, relativamente ai plinti in zona di riporto, è stata approfondita fino al superamento della fascia di terreno di riporto;

D’altra parte, come indicato nei precedenti punti C.1) e C.2) , i due capannoni

e la tettoia che rientrano nei descritti LOTTI nn° 4 e 5, risultano regolarmente

provvisti di calcoli statici e di collaudo e ciò lascia supporre che i vari professionisti i

quali, a vario titolo, sono intervenuti nella realizzazione delle opere, abbiano assolto

nel migliore dei modi al loro incarico professionale. Durante i sopralluoghi non sono

emersi, allo stato, stati fessurativi che possano indurre a pensare a problematiche

relative alla stabilità dei capannoni stessi.

Ciò nonostante, per garantire la Curatela da ogni possibile futuro problema

con gli acquirenti dei beni è necessario prevedere la spesa necessaria per la messa

in sicurezza dei muri, da portare in detrazione per la determinazione del valore di

mercato dei singoli LOTTI di vendita. I lavori da prevedere sono i seguenti:

C.3.1 - MURO RIBALTATO

Per il muro ribaltato è necessario prevedere quanto segue:

1. demolizione del muro in calcestruzzo e relativo trasporto a rifiuto del materiale di risulta;

2. lavori di scavo e movimento terra per rendere l’area idonea alla costruzione del nuovo muro con relativo trasporto a rifiuto;

3. realizzazione di un nuovo muro in cemento armato secondo le buone regole dell’arte;

4. realizzazione del drenaggio alle spalle del muro con materiale calcareo di opportuna granulometria e delimitato, sul lato contro terra, con tessuto nontessuto in polipropilene, completo di fori e tubo zincato forellato disposto alla base;

5. posizionamento di una rete metallica in testa al muro.

Il tutto per un costo complessivo, relativo alla lunghezza di 22,00 mt che

corrisponde al tratto di muro ribaltato, di circa € 50.000,00 compreso IVA, nelle forme

dovute e spese tecniche per redazione della DIA, della perizia geologica, della


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perizia geotecnica, dei calcoli statici, del collaudo statico, della direzione lavori e

della contabilità.

C.3.2 – RESTANTI MURI DI DELIMITAZIONE DELL’AREA

Per i restanti muri che delimitano l’area sul lato a NORD-OVEST e NORD è

necessario prevedere quanto segue:

1. realizzare, mediante carotatrice, almeno 2 fori ogni 2.00 mt di lunghezza di

muro per consentire il defluimento delle acque piovane che si raccolgono alle

spalle del muro stesso;

2. realizzare dei tiranti per ancorare il muro nel terreno posto alle spalle del muro

stesso mediante dei micropali inclinati di almeno 20 ° rispetto all’orizzontale

comprensivi di: perforazione con adeguate apparecchiature del tratto di muro

in cls e del terreno per una lunghezza di 8.00 mt, posizionamento di adeguata

armatura metallica all’interno del foro, getto a pressione di malta cementizia

additivata sino ad un volume di getto almeno tre volte superiore al teorico

assorbimento del terreno, posizionamento di una piastra di acciaio terminale

per la messa in tensione dell’armatura metallica.

il tutto per un’incidenza di costo di almeno € 1.200,00/ml di muro, compreso IVA,

nelle forme dovute e spese tecniche per redazione di DIA, perizia geologica, perizia

geotecnica, calcoli statici, collaudo statico, direzione lavori e contabilità. Il costo

complessivo dell’intervento, tenuto conto che va esteso per una lunghezza di circa

80 mt., risulta paria : 80 mt. x € 1.200,00/ml = €.96.000,00. L’intervento incide per

circa 20 mt. sul LOTTO n° 4 e per circa 60 mt. sul LOTTO n°5, pertanto la somma

prima individuata viene così ripartita:

Incidenza spesa sul LOTTO n° 4 - ml. 20 x € 1.200,00/ml

€. 24.000,00

Incidenza spesa sul LOTTO n° 5 - ml. 60 x € 1.200,00/ml

€. 72.000,00

Tornano € 96.000,00

C.4) DESCRIZIONE METODO DI STIMA

Ultimata l’individuazione del beni che rientrano nei definiti LOTTI nn° 4 e 5 si passa alla descrizione del metodo di stima utilizzato per la valutazione.


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Il procedimento utilizzato è quello della stima sintetica che consiste nel determinare il valore di mercato dell’immobile attraverso la comparazione con immobili aventi analoghe caratteristiche e per i quali siano disponibili i prezzi di compravendite recenti, tenendo nel giusto conto le caratteristiche generali che influenzano il valore di mercato di un immobile che sono da individuarsi tra le seguenti:

- ubicazione - epoca di costruzione - destinazione - caratteristiche costruttive - stato di manutenzione - possibilità di trasformazione - superficie

Per la determinazione del più probabile valore di mercato il sottoscritto ha avuto contatti con tecnici ed agenzie immobiliari operanti sul territorio, previa consultazione dei valori unitari reperibili presso l’Agenzia delle Entrate e dall’Osservatorio Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio.

Per quanto attiene ai capannoni industriali è opportuno evidenziare che il nuovo PIP (Piano per gli Insediamenti Produttivi) del Comune di Paduli è stato localizzato in c/da Saglieta che si trova in prossimità della zona ASI di Benevento in Loc. Pontevalentino. In virtù di questa contiguità è stato sottoscritto un protocollo d’intesa tra il Comune di Paduli e l’ASI di Benevento per una gestione unitaria delle aree e dei servizi alle imprese.

I beni oggetto di stima sono invece tutti ubicati in C/da Carpinelli, zona

periferica all’abitato di Paduli da cui dista circa 3,5 km, lungo la S.S. 90 bis e, per intenderci, superato il bivio per Paduli andando verso Buonalbergo. Tale zona risulta essere poco appetibile dal punto di vista del mercato immobiliare sia per le abitazioni residenziali che per le attività produttive e non ultimo per i complessi industriali.

Dalla elaborazione di tutte le informazioni è risultato che i valori unitari relativi ai più probabili valori di mercato, ricavati tenendo conto di tutti i citati fattori, può essere assunto pari a :

• €/mq. 400,00 per capannoni industriali;

• €/mq. 500,00 per locali adibiti ad ufficio all’interno di stabilimenti industriali;

• €/mq. 200,00 per tettoie a servizio dei capannoni industriali;

• €/mq. 10,00 aree esterne di pertinenza dei capannoni industriali. Il valore è scaturito dalla considerazione che la potenzialità urbanistica delle aree è stata utilizzata solo parzialmente come evidenziato nei precedenti punti C1 e C2.

Per il calcolo del valore sono state prese come riferimento le superfici LORDE comprensive quindi dello spessore delle tamponature perimetrali e dei tramezzi interni.

D) CALCOLO VALORE DI MERCATO

Da quanto relazionato, i valori dei beni immobili, LOTTI di vendita n° 4 e n° 5, riconducibili alla proprietà della FUTURA AUTOTRASPORTI Snc ubicati in Paduli – C.daCarpinelli –, sono i seguenti:


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LOTTO n° 4

Descrizione Sup. LORDA

in mq.

Valore

unitario in

€/mq.

Valore

€

Detrazioni per lavori di

ristrutturazione a seguito

dell’incendio e messa in

sicurezza muri

Valore di mercato dei beni immobili al netto delle detrazioni

€

Particella n° 235 del foglio 18 del comune di Paduli.

Capannone indus-triale con struttura portante in acciaio

1.372,75

400,00

549.100,00

Terreno residuo di pertinenza del LOTTO ricadente in Zona D2 del PRG

6.522

10,00

65.220,00

325.500,00 (importo

aggiornato per lavori di

ristrutturazione a seguito

dell’incendio del 04/01/98)

50.000,00

per demolizio-ne e ricostru-zione muro

crollato

24.000,00

per messa in sicurezza muro

214.820,00

LOTTO n° 5

Descrizione

Sup. LORDA

in mq.

Valore

unitario in

€/mq.

Valore

€

Detrazioni per messa in sicurezza

muri

Valore di mercato dei beni immobili al netto delle detrazioni

€


Capannone indus-triale con struttura portante in cemento armato precompres-so, al piano terra

1.269,85 400,00 507.940,00

Piano primo adibito ad ufficio

212 500,00 106.000,00


Tettoia in acciaio

142,00 200,00 28.400,00

Terreno residuo di pertinenza del LOTTO ricadente in Zona D2 del PRG

3.705 10,00 37.050,00

72.000,00 607.390,00


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Si ribadisce in conclusione che il LOTTO n°6 è da stralciare dai lotti di vendita in quanto, sin dal 1992 è di proprietà ENEL.

In fede. IL C.T.U.

(Ing. Umberto FICOCIELLO)


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FOTO 1 – Vista di insieme dei beni immobili ricadenti nei LOTTI n° 4 e 5

FOTO 2 – Interno capannone in acciaio costituente il LOTTO n° 4


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FOTO 3 – Interno capannone in acciaio costituente il LOTTO n° 4

FOTO 4 – Tettoia in acciaio facente parte del LOTTO n°5


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FOTO 5 – Interno capannone in cemento armato precompresso costituente il LOTTO n° 5

FOTO 6 – Interno capannone in cemento armato precompresso costituente il LOTTO n° 5


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FOTO 7 – Vista interna dei locali ufficio al primo piano del capannone costituente il LOTTO n° 5

FOTO 8 – Vista interna dei locali ufficio al primo piano del capannone costituente il LOTTO n° 5


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FOTO 9 – Vista del muro sul confine NORD del LOTTO n° 5. Il tratto di muro più chiaro è quello ricostruito

FOTO 10 – Accesso carrabile al LOTTO n° 4 lungo la SS. 90 bis


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FOTO 11 – Vista del muro ribaltato lungo il confine NORD-OVEST del LOTTO n°4

RELAZIONE per revisione perizia di stima relativa ai ...

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