RELAZIONE di CONSULENZA TECNICA STIMA del...

procedura n. 475/2004 R.E. Intesa Gestione Crediti S.p.A. c./ Omissis

TRIBUNALE di SALERNO – 3° Sez. Civile - Sezione Esecuzione Immobiliari - G. E. dr. Alessandro BRANCACCIO

dr. Agronomo Gianfranco TRIUZZI - via D. Vietri 20 - 84127 SALERNO tf. Ab. 089.721369 – tf. Studio 089.9956275 – Fax 089.9956276 – cell. 328.9722660 - EMail: [email protected]

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TRIBUNALE DI SALERNO III SEZIONE CIVILE - UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

PROC. n. 475/2004 R.G.E. promosso da Intesa Gestione Crediti s.p.a.

c. / Omissis

RELAZIONE di CONSULENZA TECNICA

STIMA del COMPENDIO IMMOBILIARE

1. CONFERIMENTO dell’INCARICO e QUESITI

Nell‟ambito del procedimento indicato in epigrafe, in data 08/11/11 l‟Ill.mo G.E. dr

Alessandro BRANCACCIO ha conferito l‟incarico di C.T.U. (nomina del 19/07/11) per la

STIMA dei Beni sottoposti alla procedura de qua al sottoscritto esperto Gianfranco TRIUZZI,

iscritto all‟Albo dei Dottori Agronomi della provincia di Salerno al n. 347 e a quello dei

Consulenti Tecnici del Tribunale di Salerno dal 30/12/1985, con studio tecnico in Salerno alla

via D. Vietri 20, fissando al 12/04/2012 la data dell‟udienza per la determinazione delle

modalità di vendita dei beni pignorati.

In quella sede ho prestato giuramento secondo la formula di rito, accettando di

rispondere ai quesiti elencati nel verbale di conferimento di incarico (ALLEGATO n. 1).

In data 24/02 c.a. ho richiesto al Giudice dell‟Esecuzione una proroga di 10 gg. per

l‟invio alle parti e per il deposito in Cancelleria della Relazione di Stima. La proroga è stata

concessa ed ho provveduto a darne comunicazione alle parti (ALLEGATO n. 2).

2. SVOLGIMENTO delle OPERAZIONI

Dopo il conferimento dell‟incarico ho verificato sia la documentazione (resa ai sensi

dell‟art. 567 -2° comma- del C.P.C.) prodotta dal creditore pignorante, di cui si è riscontrata la

idoneità e sostanziale completezza, ed esaminato altri atti allegati al fascicolo della procedura,

estraendo copia di parte della documentazione ivi contenuta.

Ho pertanto avviato nel mese di dicembre le operazioni peritali, recandomi più volte

presso l‟Agenzia del Territorio di Salerno (Uffici del Catasto Fabbricati, Servizio di Pubblicità

Immobiliare – Ufficio del Registro e Conservatoria RR. II.), presso gli Uffici del Settore

Urbanistica, Espropri e Stato Civile del Comune di Eboli, gli Uffici del Genio Civile di

Salerno, al fine di reperire idonea documentazione tecnica, urbanistica ed amministrativa

afferente ai beni pignorati e civile relativa all‟esecutata.




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Le operazioni di sopralluogo, previa comunicazione e invito all‟esecutata con lettera

inviata a mezzo di posta elettronica del 19/01/11 (con messaggio inviato dal destinatario di

avvenuta ricezione della mail) e con Fax inviato all‟avv. Sansone1 in qualità di legale della

parte creditrice in data 21/01 (ALLEGATO n. 3), hanno avuto inizio in data 26/01/12 presso gli

immobili pignorati ubicati nell‟area P.I.P. di Eboli, alla via ex S.S. n.19, nei pressi del Konig

Hotel.

In quella occasione ho rinvenuto sui luoghi il coniuge dell‟esecutata sig. Omissis,

delegato alle gestione tecnico amministrativa della ditta Omissis, il quale ha consentito di

avviare le operazioni peritali. Sono stati effettuati altri due sopralluoghi in data 2 e 9 febbraio

(vedi verbali ALLEGATO n. 4).

Nel corso dell‟ultimo sopralluogo, considerata l‟impossibilità di effettuare

autonomamente i rilievi tecnici dei fabbricati presenti nel lotto di terreno pignorato, mi sono

avvalso della collaborazione dell‟arch. Omissis, con la quale ho effettuato le più opportune

misurazioni ed osservazioni peritali.

Infine mi sono recato ed ho contattato in loco alcuni agenti immobiliari, tecnici

dell‟ufficio espropri del comune e liberi professionisti, per assumere informazioni sul mercato

immobiliare della zona.

3. ELENCO, DISAMINA e RISPOSTE ai QUESITI PERITALI

3.1. Identificazione dei dati catastali e confini, descrizione dell’immobile pignorato, verifica

della corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e di eventuale

sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile.

La procedura esecutiva n. 475/04 a carico della ditta “Omissis”, è stata inizialmente

promossa dalla Intesa Gestione Crediti S.p.A. (in qualità di procuratrice delle Banca IntesaBci

Mediocredito s.p.a.), rappresentata dall‟avv. Sansone Soldano. In data 23/02 c.a. la

ITALFONDIARIO s.p.a. (in qualità di procuratrice della Castello Finance s.r.l., cessionaria dal

dicembre 2005 dei crediti vantati da B. IntesaBci Mediocredito), rappresentata dall‟avv.

Ferdinando Pagliara, ha presentato istanza di intervento nella procedura in sostituzione del

precedente creditore. L‟esecutata non risulta invece rappresentata da alcun legale.

L‟esecuzione immobiliare ha per oggetto un lotto di terreno ubicato nella zona

industriale di Eboli (destinazione d‟uso industriale/artigianale) individuato nel Catasto Terreni

1 Contattato telefonicamente dopo l‟invio del fax, l‟avv. Sansone mi ha comunicato di non essere più il rappresentante del

creditore e che sarebbe stato sostituito nell‟incarico dall‟avv. Ferdinando Pagliara.




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da 3 particelle per un totale di 5.781 mq catastali ed i fabbricati ivi edificati, costituiti da un

Capannone Industriale con attigua struttura destinata a Locali servizi/uffici

(rispettivamente di superficie lorda ca. 432 e 73,5 mq, realizzato alla fine degli anni „80) ed un

Edificio/palazzina in c.a. allo stato grezzo di superficie in pianta di ca. 288 mq (opere

realizzate: fondazioni, strutture portanti e solai; formata da livello seminterrato, piano rialzato,

primo piano e solaio di copertura).

3.1.1. IDENTIFICAZIONE dei DATI CATASTALI e CONFINI

Le unità immobiliari risultano così individuate nel catasto Fabbricati e Terreni del

comune di Eboli (vedi ALLEGATI nn. 5):

CATASTO FABBRICATI

Foglio n. 24 p.lla n. 3702 – sub 1 – Categoria D/72 – Rendita € 3.288,00

3 - (mappale terreno

correlato: p.lla n.679).

CATASTO TERRENI

Foglio n. 24 p.lla n. 679 – qualità/classe: Fabbricato Urbano da Accertare – sup. 2.430 mq

(vedi Certificato Catastale di p.lla n. 3702. N.B.: fino al 29/12/2011 la particella aveva i seguenti dati catastali:

Seminativo Irriguo 3°classe - € R.D. 15,69 – R.A. € 16,94)

Foglio n. 24 p.lla n. 909 – qualità Seminativo Irriguo – Classe 3 – 726 mq – Reddito

Dominicale € 4,69 - Reddito Agrario € 5,06.

Foglio n. 24 p.lla n. 908 – qualità Seminativo Irriguo – Classe 3 – 2.625 mq – Reddito

Dominicale € 16,95 - Reddito Agrario € 18,30.

Tutti gli immobili elencati risultano intestati per la piena proprietà a Omissis.

CONFINI del Lotto

Omissis

2 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa

senza radicali trasformazioni. 3 La costituzione dell‟unità immobiliare nel Catasto Fabbricati è stata attribuita d’ufficio dall‟Agenzia del Territorio in data

29/12/2011. La rendita presunta è stata attribuita ai sensi dell‟art. 19 comma 10 D.L. 78/2010.




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3.1.2. DESCRIZIONE degli IMMOBILI PIGNORATI

N.B.: Si rimanda alle distinte schede della DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA e agli elaborati nn. 1, 2a/b,

3a/b per un riscontro planimetrico e fotografico della descrizione degli immobili.

Gli immobili sono ubicati alla località Pezzagrande del comune di Eboli, via ex S.S.

n.19, nelle adiacenze del Konig Hotel. Distano ca. 3 km (in direzione sud-ovest) dal centro

capoluogo e ca. 1,5 km dallo svincolo dell‟Autostrada A3 di Eboli.

Sono raggiungibili dallo svincolo autostradale percorrendo per ca. 1,2 km via Giustino

Fortunato (direzione Battipaglia) e, in prosecuzione, svoltando e percorrendo per ca. 300 m un

tratto della ex S.S. n.19 (ampia strada carrabile asfaltata oggetto di recenti lavori di

ampliamento, che delimita e serve una parte dell‟area industriale nord-est di Eboli).

Nelle immediate vicinanze e a monte della strada di accesso sono presenti, in ordine: la

Linea Ferroviaria, la S.S. n.19 e l‟Autostrada A3-SA/RC.

In tutta l‟area circostante (compresa dal Piano Regolatore comunale vigente nel Settore

Nord Insediamenti Preesistenti- del Piano Attuativo P.I.P.) elevata è la presenza di opifici e

Insediamenti Produttivi con destinazione Industriale, Artigianale, Commerciale, Produzione e

distribuzione di Beni, Attività di Servizio alle Imprese ecc.

Il compendio immobiliare è costituito da un lotto di Terreno di forma regolare di 5.871

mq catastali all‟interno del quale sono stati edificati, alla fine degli anni ‟80, un Capannone

industriale con attigui Locali Servizi di superficie lorda rispettivamente di ca. 432 mq e 73,5

mq ed un Edificio in c.a. grezzo (fondazioni, strutture portanti e solai, formato da livello

seminterrato, rialzato, primo piano e solaio di copertura) di superficie lorda in pianta di ca. 288

mq, da destinare, secondo le previsioni progettuali e la relativa Concessione Edilizia, a locali

deposito, magazzino vendite, uffici e alloggio custodia.

Il tipo di attività svolta, come dichiarato in sede di sopralluoghi dal marito

dell‟esecutata, Omissis, è inerente la fabbricazione, vendita e riparazione di apparati di

sollevamento e movimentazione terra, macchine edili ecc.

Di seguito vengono descritte le distinte unità dell‟intero compendio da destinare a

vendita giudiziaria.




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3.1.2.1. LOTTO di TERRENO e SISTEMAZIONE dell‟AREA (p.lle nn. 679-908-909) Il lotto di terreno, a destinazione urbanistica industriale – artigianale – commerciale ecc., è

posto ad un‟altimetria compresa tra ca. 64/63 m. slm ed è agevolmente raggiungibile da

adeguata rete stradale.

Ha forma regolare (quasi rettangolare), giacitura pressoché pianeggiante (lievissima pendenza

del suolo nord-sud) e presenta facilità di accesso da un tratto carrabile della ex S.S. n.19

(confine nord del lotto). L‟accesso all‟area del piazzale, (sottoposto di ca. 4/5 m rispetto alla ex

S.S. n. 19) dove insistono i manufatti è delimitato

da un cancello scorrevole (con intelaiatura in

profilati di ferro verniciato) oltre il quale è presente

una rampa con fondo in asfalto larga ca. 10 m. Sul

residuo tratto del confine nord è stato realizzato un

muro di contenimento in c.a. di altezza fuori terra

ca. 5/6 m, con sovrastante recinzione metallica tipo

orsogrill. Nei pressi del cancello sono presenti

inoltre armadi stradali per le forniture di

Energia/Telefono.

Il lotto di terreno è delimitato sulle altre tre linee di

confine da muretti di altezza variabile formati da

blocchi di calcestruzzo, con sovrastante recinzione

in profilati di ferro/rete metallica sul solo lato ovest. Una parte del piazzale, di forma irregolare,

è pavimentato con fondo in misto bituminoso compattato mentre la restante superficie (lato

nord e ai lati dei 3 confini dei fabbricati) è costituita da terreno naturale. Una parte dell‟area

viene utilizzata come deposito a cielo aperto di materiale edile e la sosta dei mezzi meccanici

utilizzati per le attività della ditta.

L‟attuale sistemazione delle aree residuali ai fabbricati è approssimativa e poco curata:

mancano adeguate aree parcheggio pavimentate, la sistemazione a verde è carente (sono

presenti alcune essenze arboree ornamentali ed il terreno naturale è per la maggior parte invaso

da vegetazione spontanea), i muretti di recinzione sono grezzi, ecc.

Va infine segnalata la presenza di due strutture prefabbricate (container) adibiti a locali per il

deposito di materiali, privi di linea elettrica e idrica, appoggiati sulla superficie del piazzale nei

pressi del capannone e che quindi potranno agevolmente essere rimossi.

foto estratta da Bing maps




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3.1.2.2. CAPANNONE INDUSTRIALE e LOCALI SERVIZI (p.lla nn. 3702 -sulla 679-) Il capannone, ubicato nell‟area sud/est del lotto, è costituito da un Corpo Principale

Monopiano di pianta rettangolare e superficie lorda ca. 432 mq adibito ad officina, e da un

attiguo Corpo Locali Servizi (posta sul lato ovest) destinato a locali servizi/spogliatoi/uffici di

superficie lorda ca. 73,5 mq. Entrambe le strutture sono state realizzate alla fine degli anni ‟80.

- Corpo Principale Monopiano - Il capannone, utilizzato come officina e deposito, presenta

le seguenti misure lorde esterne: pianta 30,20 x 14,30 m; altezza alla gronda/colmo ca.

6,00/7,40 m.

La struttura portante è formata da pilastri (tipo NP27) e travi in ferro (a struttura reticolare) irrigidite da

longheroni. Capriate di copertura in ferro con copertura in lamiera in acciaio grecata munita su due lati di

canalette per lo sgrondo delle acque meteoriche. Sottofondazioni e Fondazioni in conglomerato cementizio,

travi, cordoli e massetti in c.a. Pavimentazione in calcestruzzo a getto pesante (tipo industriale).

Tampanature esterne con blocchi di muratura tufacee di spessore ca. 30 cm (prive di intonacatura sia sulla

facciata esterna che interna) con sovrastanti lastre ondulate trasparenti in pvc per l‟illuminazione naturale

poste verticalmente da un‟altezza di ca. 4,50 m fino agli spioventi della tettoia. Sui 4 lati del capannone sono

presenti delle porte scorrevoli (dimensione ca. 5 x 5 m) a due battenti in lamiera, ognuna delle quali munita

di piccola porta autonoma. E‟ presente una porta in ferro (dimensione ca. 1 x 2 m) in corrispondenza

dell‟accesso al Corpo Locale Servizi. Impianto elettrico (a norma) con canalette esterne in p.v.c. e lampade

per illuminazione sospese alle travi delle capriate.

All‟interno della struttura sono presenti numerosi banchi di lavoro, svariate macchine ed attrezzi per le varie

tipologie di lavorazioni (trapani, compressori, saldatrici, presse, torni, piega tubi ecc), scaffalature, ponteggi,

macchine per la movimentazione del materiale ecc.

Nel complesso si è rilevato che la tipologia dei materiali impiegati è economica, mancano

le finiture e le pareti sono al grezzo. Lo stato di manutenzione e uso dell‟intero capannone

è sufficiente e non sono presenti segni che evidenzino problematiche alla stabilità e

resistenza della strutture portanti.

- Corpo Locali Servizi – La struttura è attigua al corpo principale del capannone (area sud

ovest). La superficie lorda è di ca. 73,5 mq (misure in pianta di 12,25 x 6,00 m); altezza del

solaio di copertura ca. 2,55 m (altezze volume tecnico delle travi del solaio di copertura

alla gronda/colmo ca. 2,80/3,70 m). La copertura del tetto è in lastre ondulate tipo Ethernit

(amianto).

All‟interno della struttura sono presenti i seguenti ambienti:

- Locali servizi igienici: accessibili direttamente dall‟interno del capannone. La superficie

lorda di questi locali è di ca. 15 mq e l‟altezza è compresa tra 2,40 e 2,48 m.

Sono costituiti da un antibagno con lavabo, 2 distinti locali igienici muniti di w.c. e 1 locale con piatto

doccia. Tutti gli ambienti sono pavimentati con piastrelle in gres ceramico, rivestiti fino all‟altezza di h. 2,20

m da piastrelle in ceramica smaltata. I 3 locali servizi sono dotati di porta in legno tamburato e di piccole

finestre in alluminio anodizzato con aperture dei vetri ad alette di vetro (munite all‟esterno di griglia fissa




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anti intrusione in profilati di ferro). Tutti gli ambienti sono dotati di prese elettriche, illuminazione ed

impianto idrico.

Lo stato di manutenzione di questi locali è nel complesso mediocre.

- Locali spogliatoi/uffici: sebbene fosse previsto un utilizzo di questi locali a spogliatoi e

mensa per il personale, si è rilevato che attualmente questi locali sono utilizzati (con arredi

mobili e varie scaffalature) ad ufficio e magazzino di ricambi occorrenti per l‟attività della

ditta. Si è inoltre constatato che la prevista apertura di uno dei locali per l‟accesso diretto

alla struttura del capannone è stata murata.

La superficie lorda di questo ambiente, suddiviso in 2 locali ed un bagno è di ca. 58,5 mq,

con altezza interna compresa tra 2,40 e 2,48 m.

Il locale bagno (superficie netta ca. 6,9 mq) è dotato di lavabo, piatto doccia, w.c., bidet e vasca; la finestra è

analoga a quella degli altri locali servizi igienici ed è dotata di inferriata fissa esterna; pavimentazione e

rivestimenti (altezza 2 m) con piastrelle di gres ceramico di discreta fattura. Attiguo al bagno è presente un

locale (superficie netta ca. 17,6 mq) con una finestra in alluminio anodizzato a due battenti e inferriata fissa

esterna. L‟altro locale (superficie netta ca. 24,2 mq) presenta 2 finestre con inferriate fisse esterne ed una

porta d‟ingresso in alluminio anodizzato a due battenti con saracinesca metallica esterna. Sono presenti due

porte in legno tamburato con vetrata. La pavimentazione di entrambi i locali è in piastrelle in monocottura,

pareti intonacate (tipo graffiato) e tinteggiate. Sono presenti idonei impianti e prese elettriche, impianto di

climatizzazione, antifurto, linea telefonica ecc. Intorno a due lati esterni è presente una aiuola larga ca. 1 m su

cui vegetano, oltre ad un tappeto erboso, alcune essenze arbustive e arboree (rosa, agrumi, vite ecc.).

Lo stato d‟uso generale dei locali (compresi gli infissi esterni/interni) è nel complesso

sufficiente (salvo alcune superfici delle pareti interne in cui si osserva il distacco della

tinteggiatura, da ripristinare) mentre all‟esterno sono necessari piccoli interventi di

manutenzione e riparazione di fessurazioni rilevate sull‟intonaco delle pareti e sulla

muratura del solaio. Non sono presenti segni che evidenzino problematiche alla stabilità e

resistenza della strutture portanti. Va sottolineato che la copertura del tetto è in amianto,

per cui va prevista la rimozione e sostituzione.

La fornitura idrica ad entrambe le strutture è assicurata da acque di falda artesiana

sollevate da pozzo a mezzo di elettropompa e serbatoio di accumulo, ubicato nei pressi del

confine sud. Nelle vicinanze del pozzo è ubicata la vasca Imhoff per lo smaltimento delle acque

reflue.

3.1.2.3. EDIFICIO in c.a. – STRUTTURA GREZZA (sulla p.lla n. 908) L‟edificio, con pianta di ca. 288 mq., per il quale è stata rilasciata Concessione Edilizia

nel 1988, è destinato secondo le previsioni progettuali a locali deposito (piano seminterrato),

magazzino vendite (piano rialzato), uffici e alloggio custodia (primo piano).




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Attualmente si è rilevato che sono state realizzate le opere di fondazione, le strutture

portanti (pilastri e travi in c.a.) e i solai del piano rialzato, del primo piano, del piano di

copertura e la torretta di copertura vano scale. Oltre alla rampa scala interna, sono presenti due

piccole rampe esterne (una con tre aiuole con muretto in cemento) per l‟accesso dal piano di

campagna al livello del piano rialzato. Il progetto approvato prevedeva la realizzazione di un

porticato al piano rialzato (lato nord) e di 2 balconi sui lati nord/sud del primo piano.

Non è stata realizzata la copertura a tetto (prevista a due falde e con altezza degli

ambienti interni alla linea di colmo/gronda di ca. 2,60 e ca. 0,60 m).

Di seguito vengono indicati alcuni dati delle opere realizzate, rimandando per un

dettaglio analitico e descrittivo agli elaborati tecnici (3a/b), alla documentazione fotografica

allegata ed alla Relazione ed alle tavole/elaborati di Progetto (ALLEGATO n.11/a) assentiti dal

comune con l‟ultima Concessione Edilizia rilasciata all‟esecutata.

- Locale seminterrato: Si accede a questo locale da una rampa laterale larga ca. 3,70 m. Il

lato sud è fuori terra per ca. 0,50 m mentre quello sud per ca. 0,80 m. Le misure in pianta

esterna rilevate sono ca. 20,30 x 14,20 m, quelle in pianta interna ca. 19,70 x 13,60 m;

altezza netta interna di ca. 3,30 m. Nelle misure indicate nella tavola “pianta seminterrato”

allegata al progetto assentito, sono previste le seguenti misure: lorde 20,30 x 11,30 m; nette

interne 19,70 x 10,70 m; altezza netta 3,00 m; altezza fuori terra 0,64 m. Superficie utile

Deposito (prevista) = 205,85 mq.

- Piano Rialzato: Le misure lorde del solaio rilevate in pianta sono ca. 20,30 x 14,20 m;

rampa scale larga 1,20 m, altezza netta interna di ca. 3,00 m. Nelle misure indicate nella

tavola “pianta piano rialzato” allegata al progetto assentito, sono previste le seguenti

misure: lorde 20,30 x 14,20 m (comprensiva di porticato sul lato nord); lorde coperte 20,30

x 11,30 di cui 4,70 x 5,80 m relative alla rampa scale; nette interne da destinare a locali

magazzino 15,00 x 5,80 m + 19, 70 x 4,90 m, altezza netta 3,00 m.

Superficie utile netta Magazzino (prevista) = 179,17 mq.

- Piano Primo: Le misure lorde del solaio rilevate sono ca. 20,30 x 14,20 m + 17,45 x 1,50 m

per il balcone sud; altezza netta interna di ca. 3,00 m. Nelle misure indicate nella tavola

“pianta primo piano” allegata al progetto assentito, sono previste le seguenti misure: lorde

20,30 x 14,20 m (larghezza 20,60 per il balcone nord) + 15,50 x 1,50 m per il balcone sud;

lorde coperte 20,30 x 11,30, di cui 4,70 x 5,80 m relative alla rampa scale; altezza netta

3,00 m.

Superficie utile netta Uffici (prevista) = 73,34 mq.




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Superficie utile netta Alloggio Custode (prevista) = 95,65 mq.

Totale Superfici utili nette primo piano (previste) = ca. 170,00 mq;

- Solaio di copertura: Le misure lorde del solaio rilevate sono ca. 20,30 x 5,90 m + 23,30 x

6,75 m + 17,45 x 1,50 m sovrastanti il balcone sud. Torretta di copertura del vano scale.

Manca la guaina di impermeabilizzazione del solaio.

I recenti rilievi tecnici hanno evidenziato che sono state sostanzialmente rispettate le

misure indicate nel Progetto, in conformità alla Concessione Edilizia rilasciata ed assentita dal

comune. Le lievi difformità riscontrate (maggiore superficie nel piano seminterrato di ca. 59

mq e incremento della superficie del balcone sud del primo piano di ca. 3 mq) potranno essere

sanate in quanto compatibili con i regolamenti edilizi e la normativa urbanistica vigenti

attualmente ed all‟epoca della realizzazione.

3.1.3. VERIFICA dei DATI RIPORTATI nell’ATTO di PIGNORAMENTO

Il pignoramento delle unità negoziali deriva da Atto Giudiziario di Pignoramento

Immobili del 27/12/2004 n. repertorio 4.044/2005 richiesto dall‟avv. SANSONE Soldano a

favore del creditore Intesa Gestione Crediti spa (nella qualità di mandataria con rappresentanza

di BANCA INTESA BCI MEDIOCREDITO spa), trascritto ai RR.II. del Servizio di Pubblicità

Immobiliare dell’Agenzia del Territorio di Salerno con nota n. 136 del 22/02/2005, ai nn.

Registro gen./partic. 8.888/6.496 contro la ditta Omissis (n. a Campagna -SA- il 11/06/1953).

Il pignoramento è stato richiesto per il totale dei crediti vantati dal creditore, a quella

data, di € 124.785,32. Nel quadro D della nota è indicato che “ .. il pignoramento è esteso alle

3 particelle di terreno (nn. 679-908-909) di complessivi 5.781 mq catastali e ai corpi di

fabbrica consistenti in un capannone industriale ed una palazzina/uffici in corso di

costruzione.” (ALLEGATO n. 6) .

3.1.4. VERIFICA della sussistenza di altre PROCEDURE ESECUTIVE sugli stessi immobili.

Si è accertato nelle recenti ispezioni ipotecarie che esiste un altro precedente atto di

pignoramento (indicato nella certificazione notarile) sugli stessi immobili e per analogo

importo del credito a carico/favore di analogo debitore/creditore derivante da Atto

Giudiziario di Pignoramento Immobili del 29/07/2003 n. repertorio 1.786/2003 trascritto ai

RR.II. del Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno in data 19/11/2003, ai nn. Registro




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gen./partic. 39.930/29.278 (ALLEGATO n. 7). Non si è rilevata comunque la sussistenza di

ulteriori procedure esecutive a carico degli stessi immobili.

3.2. Provenienza dei Beni dei debitori esecutati e relativa quota di proprietà

Gli immobili oggetto di esecuzione sono pervenuti all‟esecutata giusto atto di

compravendita rogato da notar Mario Gentile del 02/05/1986, rep. n. 25.192 – racc. n. 9.159,

trascritto ai RR. II. di Salerno il 09/05/1986 ai nn. 10.899/9.046 (ALLEGATO n. 8).

Precedentemente gli immobili erano di proprietà Omissis, nati ad Eboli rispettivamente

il 13/06/1960 e il 24/11/1961.

3.3. Stato di possesso del bene

Gli immobili sono destinati attualmente ad attività di servizi per imprese edili

(costruzione, vendita e riparazione di gru e riparazione di macchine edili). Il coniuge

dell‟esecutata ha dichiarato, nel corso dei sopralluoghi, di occuparsi della gestione tecnica ed

amministrativa della ditta.

3.4. Regime patrimoniale della debitrice

Si è accertato all‟ufficio dello Stato Civile del comune di Eboli che la sig.ra Omissis ha

contratto matrimonio in Eboli il 26/10/1975 con V Omissis. Con atto notar Donato Cianci del

20/11/1981 i coniugi hanno scelto la convenzione del regime patrimoniale di separazione di

beni (ALLEGATO n. 9).

3.5. Formalità, vincoli o oneri gravanti sui beni, che resteranno a carico dell'acquirente

FORMALITA’

Dall‟analisi della documentazione ipotecaria allegata agli atti della procedura e dalla

disamina delle visure rilasciate nelle recenti ispezioni dagli uffici di Pubblicità Immobiliare

dell’Ufficio dell’Agenzia del Territorio di Salerno (ALLEGATI n. 7 bis), oltre ai due

pignoramenti (riguardanti analoghi debitore/creditore, immobili, importi) già citati, sono

emerse le seguenti ulteriori formalità gravanti sugli stessi immobili:

Ipoteca volontaria per concessione a garanzia di finanziamento – Iscrizione del

15/10/1999, nn. Registro gen./partic. 30.053/5.702.




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Ipoteca legale a favore di Esazione Tributi s.p.a. di Salerno per un importo di € 46.075,08

(capitale di € 23.037,54) – derivante da Atto ammirativo del 26/03/2005 (rep.

Nn.2.381/100), Nota di Iscrizione del 23/03/2006, nn. Registro gen./partic. 17.017/5.412.

Oltre alle cancellazioni di queste formalità, vanno menzionati ulteriori oneri che

graveranno a carico dell‟aggiudicatario del compendio immobiliare. Di seguito si provvede a

stimarne i relativi costi:

ONERI/COSTI

- la liquidazione delle imposte per la cancellazione dell‟atto di pignoramento, relativo a questa

procedura esecutiva ed a quella analoga trascritta dallo stesso creditore nel 2003,

quantificabili in complessivi € 524 (Imposta di bollo + Imposta e Tassa ipotecaria).

- la liquidazione delle imposte per la cancellazione delle iscrizioni contro relative alle due

ipoteche (volontaria e legale) precedentemente elencate, quantificabili in complessivi € 524.

- Per tutti i fabbricati sarà necessario regolarizzare e/o sanare amministrativamente, nel

rispetto della normativa edilizia comunale, regionale e nazionale vigente, le non gravi

irregolarità amministrative e difformità tecnico-urbanistiche riscontrate:

Presentare al Genio Civile il certificato di idoneità statica/collaudo per le strutture in c.a.

relativamente al Capannone e al Muro di contenimento. Oneri tecnici;

Richiedere il Certificato di Agibilità delle strutture realizzate -Capannone- (Costi per

diritti di segreteria, istruttoria, sanzioni e bolli ca. € 200 + oneri tecnici);

Denunciare i fabbricati realizzati ed aggiornare i dati e le planimetrie catastali

(procedura Docfa, da presentare ai preposti uffici dell‟Agenzia del Territorio). Oneri

tecnici.

Richiedere al comune la concessione in sanatoria delle lievi difformità riscontrate

nell‟edificio non ultimato.

Richiedere al comune il rilascio di un nuovo Permesso di Costruire (considerati scaduti i

termini utili per l‟ultimazione dei lavori) relativamente alle opere dell‟edificio da

completare.

La somma degli importi così definiti (cancellazione formalità e costi per diritti di

segreteria/amministrativi) ammonta a ca. € 1.250. A questi vanno aggiunti gli oneri tecnici per

il compenso del professionista incaricato di effettuare le pratiche e tutti gli adempimenti tecnici,

urbanistici, amministrativi e catastali elencati, stimati forfetariamente nella misura di ca. €

8.000/8.500. In definitiva si ritiene congruo considerare un‟incidenza complessiva di questi

oneri nella cifra tonda di € 9.500. Questo importo verrà opportunamente detratto dal Valore

stimato dell‟intero compendio immobiliare.

Non vengono invece inclusi e stimati in questo importo i costi per gli oneri tecnici e

amministrativi (es. conguaglio costo di costruzione -stimato nella misura di ca. € 1.500- e diritti

da versare al comune) relativi alle pratiche e adempimenti tecnici, urbanistici, amministrativi e

catastali riguardanti la sanatoria delle difformità e l‟iter per realizzare le opere di

completamento dell‟edificio non ultimato (oneri da corrispondere al tecnico progettista, al




12

direttore dei lavori, al collaudatore, al comune ecc.), che verranno considerati successivamente

nella valutazione dell‟Edificio determinato con il criterio di stima del Valore di

Trasformazione.

I costi da prevedere per gli interventi di manutenzione/riparazione del Capannone (tra le

quali la sostituzione della copertura del tetto in amianto) verranno invece considerati con

coefficienti riduttivi del parametro tecnico (€/mq di superficie lorda) individuato per la

determinazione della stima del valore di ognuno dei due corpi di fabbrica.

Si elencano genericamente altri oneri non connessi a quelli della procedura esecutiva,

che risulterebbero a carico dell‟acquirente in una qualsiasi libera compravendita di beni

immobili:

- Trascrizione ipotecaria di trasferimento degli immobili, quantificabili in complessivi €

267,00 (Imposta di bollo + Imposta e Tassa ipotecaria);

- Voltura catastale degli immobili, quantificabili in € 55,00;

- Liquidazione dell‟imposta di registro, in percentuale del valore del bene;

- Compensi al notaio per i rogiti.

Non si sono rilevati vincoli di alcuna natura (tutela ambientale, paesaggistica e

archeologici, contratti di locazione ecc.).

3.6. Formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati e/o non

opponibili all'acquirente

Nella certificazione ipotecaria (vedi ALLEGATI n. 7 bis) non sono indicate formalità

vincoli e oneri non opponibili al futuro acquirente.

3.7. Visure catastali e ipotecarie per immobili e soggetto esecutato

Sono state acquisite recenti visure catastali storiche relative agli immobili e per soggetto

(vedi ALLEGATI nn. 5 e 7 bis).

3.8. Regolarità edilizia e urbanistica del bene, esistenza della dichiarazione di agibilità dello

stesso, certificato di destinazione urbanistica, possibilità per l'aggiudicatario di avvalersi

delle disposizioni di cui all'art. 46 comma 5 del D.P.R. 380/01 e di cui all'art. 40 comma 6

della L. 47/85 e successive modifiche. Stima dei costi per sanatoria/condono.

3.8.1. REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA del FABBRICATO – DICHIARAZIONE di

AGIBILITA’

L‟analisi degli atti e della documentazione tecnico-amministrativa relativa agli

interventi edilizi realizzati, effettuata presso gli Uffici Urbanistici del Comune di Eboli e presso

l‟archivio del Genio Civile di Salerno ha consentito di rilevare, in relazione alla regolarità




13

edilizia ed urbanistica dei manufatti e delle opere edili presenti all‟interno del lotto di terreno,

quanto segue:

ITER URBANISTICO/NORMATIVO – CONCESSIONI e DEPOSITO CALCOLI

Il comune di Eboli rilasciò ai precedenti proprietari dei terreni (germani Omissis)

Concessione Edilizia n. 19.813 del 15/09/1981 inerente la costruzione, sul lotto di

terreno, di un Capannone Industriale.

Nel 1987 il comune volturò alla sig.ra Omissis (a seguito di istanza di variazione di

intestazione presentata in data 19/02/1987) la suindicata concessione con n. prot.

19.813/81/4622 del 18/06/1987 (vedi ALLEGATO n. 10/a). Per la realizzazione di

questo intervento si è accertato che fu effettuato il deposito presso gli uffici del Genio

Civile (prot. n. 4.096 – Reg. n. 19.777 del 05/03/1987 - vedi ALLEGATO n. 10/b) del

Progetto e gli altri elaborati (tra cui i calcoli delle strutture, le asseverazioni ecc.)

previsti dalla normativa per le opere in c.a (L. 1.086/1971 e L.R. 9/1983).

Nel 1989 la sig.ra Omissis presentò al comune un Progetto di Variante (vedi

ALLEGATO n. 11/a). inerente la costruzione, nello stesso lotto di terreno, di una

Palazzina per Uffici, Alloggio Custode ed Ampliamento del Capannone Industriale per

la costruzione e riparazione di macchine edili. Il comune rilasciò alla sig.ra Omissis,

previo parere favorevole della commissione edilizia del 03/11/1988, la Concessione

Edilizia prot. n. 10.368/88 del 01/06/1989 in Variante alla Concessione n. prot.

19.813/81/4622/1987 (vedi ALLEGATI nn. 11/b). Per la realizzazione di questo

intervento si è accertato presso gli uffici del Genio Civile l‟avvenuto deposito (prot. n.

10.089 – Reg. n. 19.777 del 05/03/1987) del Progetto di Variante in ottemperanza alla

normativa L. 1.086/1971 e L.R. 9/1983 (vedi ALLEGATI nn. 11/c).

VERIFICA della CONFORMITA‟ delle OPERE – COLLAUDI

Le verifiche e gli accertamenti effettuati durante le recenti operazioni peritali

relativamente alle opere edili realizzate sul lotto di terreno pignorato, hanno consentito di

verificare, previi opportuni raffronti di tutti gli elaborati progettuali e della documentazione

tecnico/amministrativa vistata acquista in copia agli Uffici del Comune e del Genio Civile, che

lo stato di fatto dei manufatti e delle strutture edilizie effettivamente completate sono

conformi e corrispondenti al Progetto di Variante presentato nel 1988 (relazione tecnica,

elaborati e tavole grafiche, calcolo delle superfici e dei volumi ecc.) di cui all‟ultima

Concessione Edilizia rilasciata all‟esecutata dal comune di Eboli il 01/06/1989.

Si è rilevato altresì che è stato effettuato in due riprese il deposito agli uffici del Genio

Civile degli elaborati progettuali e dei calcoli delle strutture in c.a. sia del Progetto relativo alla

prima Concessione Edilizia sia di quello relativo alla Variante.




14

Sono state invece riscontrate lievi difformità nella realizzazione di alcuni particolari

delle opere eseguite nella struttura grezza dell’edificio non ultimato, consistenti

nell‟ampliamento della superficie del vano seminterrato e del balcone sud del primo piano

(descritte al paragrafo 3.1.2.3 della Relazione), sanabili in quanto non in contrasto con la

normativa urbanistica vigente all‟epoca e a quella attuale.

Si evidenzia nuovamente che, a differenza del Capannone industriale e degli attigui

Locali Servizi, ultimati e realizzati conformemente al progetto, i lavori relativi alla Palazzina

(da destinare a uffici, deposito ed alloggio del custode) risultano ad oggi non ultimati e sono

stati limitati sostanzialmente alla realizzazione delle fondazioni, delle strutture portanti e dei

solai dell‟edificio.

Non sono state inoltre eseguite all‟interno del lotto le seguenti altre opere previste nel

Progetto di Variante:

Cabina elettrica con struttura in c.a.

Sistemazione a verde (su area nord del lotto).

Area parcheggio.

Dal punto di vista normativo e amministrativo si rammenta che:

Non è stato presentato al Genio Civile il Collaudo di Idoneità Statico delle opere in c.a.

realizzate.

Non è stata presentata al Comune la dichiarazione di ultimazione dei lavori nei termini

prescritti (5 anni dal rilascio della Concessione Edilizia).

Sarà necessario richiedere un nuovo Permesso di Costruire al Comune per il

completamento delle opere relative all‟edificio/palazzina non ultimato.

Manca il Certificato di Agibilità (per il Capannone).

Tutti i fabbricati realizzati non sono stati denunciati al Catasto4.

3.8.2. DESTINAZIONE URBANISTICA

Ai fini dell‟indicazione della attuale Destinazione Urbanistica si osserva che,

sostanzialmente, è rimasta invariata rispetto a quanto attestato in un Certificato del 14/04/2005

(ALLEGATO n. 12). Difatti a quella data il comune di Eboli aveva già adottato (D.P.

Provincia Salerno del 30/04/2003 e pubblicazione B.U.R. Campania n. 22 del 19/05/2003) il

vigente P.R.G. Con delibera di G. C. n. 34 del 30/03/2009 è stata approvata la Variante al

Regolamento Edilizio e con delibera di G. C. n. 322 del 16/07/2009 è stata approvata la

Variante del Piano Attuativo per gli Insediamenti Produttivi.

4 Si rammenta che recentemente l‟Agenzia del Territorio ha assegnato d‟ufficio i fabbricati del Capannone al Catasto

Fabbricati, assegnando la categoria D/7 e relativa rendita catastale (presunta). A lavori ultimati, anche l‟edificio della palazzina

dovrà essere denunciato dall‟aggiudicatario al Catasto Fabbricati con opportuna procedura Docfa.




15

Analizzata la vigente normativa urbanistica si conferma che le p.lle catastali foglio 24

nn. 679-908-909 presentano attualmente la seguente DESTINAZIONE URBANISTICA:

- Zona D (Settore Nord) – Insediamenti per la produzione di beni e servizi (Area P.I.P.).

Insediamenti preesistenti. La particella n. 909 è soggetta a fascia di rispetto delle ferrovie.

- Destinazione d’uso assegnata nella Variante al P.I.P.: Lotto di Servizio alle Imprese.

Si rileva che le prescrizioni urbanistiche indicate nel certificato del 2005 sono rimaste

inalterate mentre sono state riscontrate, nella Variante alle Norme Tecniche di Attuazione del

P.I.P., variazioni di alcuni indici tecnici5; in particolare si segnala che è variato l‟indice tecnico

relativo al Parcheggio nel lotto (mq/mc di Volume edificato), passato dal precedente valore di

0,15 a 0,10 (vedi tabelle indici corrette di ALLEGATO n. 12).

Si segnala inoltre che, a differenza di quanto indicato nel certificato del 2005, secondo

le previsioni e le relative cartografie predisposte dall‟Autorità di Bacino Interregionale del

Fiume Sele, le tre p.lle di terreno non sono comprese tra le aree soggette a Rischio e

Pericolosità Frane né in quelle a Rischio Idraulico.

Non risultano vincoli di tutela (D. Lgs. n. 42/2004) dei beni Culturali (artt. 10-11), dei

beni Paesaggistici (artt. 136-142), Idrogeologici (R. D: n. 3257/1923).

3.8.3. POSSIBILITÀ per l'AGGIUDICATARIO di AVVALERSI delle DISPOSIZIONI di cui

all'ART. 46 comma 5 del D.P.R. 380/01 ecc.

Le difformità riguardanti alcuni particolari delle opere eseguite nella struttura grezza

dell‟edificio, identificate ai paragrafi 3.1.2.3 e 3.8.1 della Relazione, sono sanabili dal futuro

acquirente dei beni in quanto gli immobili si trovano nelle condizioni previste dall‟art 37 del

D.P.R.380/2001 (rilascio di Permesso di Costruire in Sanatoria), oltre che ai sensi dell‟art. 36

(S.C.I.A. in sanatoria).

In tutti i casi gli aggiudicatari potranno avvalersi di quanto previsto nelle disposizioni

indicate dal comma 5 dell‟art. 46 del D.P.R. 380/01 (Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; d.l.

23 aprile 1985, n. 146, art. 8), ovvero “…..l'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle

condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare

domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso

dalla autorità giudiziaria”.

5 (vedi link: http://www.urbaneboli.it/images/stories/tavole/tav_11__norme_attuazione.pdf ).

http://www.urbaneboli.it/images/stories/tavole/tav_11__norme_attuazione.pdf




16

3.9. Determinazione del Valore degli Immobili oggetto della procedura esecutiva ed

indicazione del criterio di stima adottato

3.9.1. SCELTA del PROCEDIMENTO di STIMA

I beni del compendio da destinare alla vendita giudiziaria sono da ricondurre alle

seguenti tipologie di immobili:

I. Capannone Industriale adibito ad officina per la Costruzione e Riparazione di

Macchine ed attrezzature Edili.

II. Terreno edificabile (porzione di area) destinato, secondo gli strumenti urbanistici

vigenti, a Insediamenti Produttivi (Zona D – Fabbricati Industriali, Artigianali,

Commerciali, Servizi alle Imprese ecc.) oltre alle superfici di pertinenza (aree

parcheggio, aree a verde ecc.).

III. Struttura di Edificio non ultimato (strutture in c.a. e solai – struttura grezza) con

prevista destinazione a Deposito, Uffici ed Alloggio custodia.

Per la Stima delle prime due tipologie di immobili (I – II), l‟aspetto economico che

verrà determinato è il Valore di Mercato. Difatti esiste attualmente una discreta dinamica del

mercato per le compravendite di immobili omologhi.

Il Capannone (I) ha i requisiti di un immobile con destinazione specifica ricercata ed è

inoltre ammessa dalle norme urbanistiche la destinazione a uso commerciale, artigianale e

servizi all‟impresa.

Il Terreno (II) costituente il lotto ha inoltre, in base alle vigenti norme di attuazione

comunali ed agli indici di fabbricabilità, ulteriori potenzialità di edificabilità.

La disponibilità di validi, sufficienti e recenti dati relativi a valori di mercato di

transazioni/trasferimento effettuate in loco per immobili comparabili (relative sia a libere

compravendite che a valori di indennizzi per aree a destinazione industriale espropriate dal

comune per opere di pubblica utilità), consente di determinare la valutazione di queste due

tipologie di beni del compendio utilizzando il metodo di stima sintetica comparativa per

confronto, rapportata in base ad un parametro tecnico comune agli immobili analoghi a quelli

oggetto di stima (sintetica monoparametro).

Non viene utilizzato invece il metodo analitico di capitalizzazione del Beneficio

Fondiario, considerato dagli esperti estimatori di scarsa affidabilità, soprattutto per l‟aleatorietà

e difficoltà di individuazione e determinazione oggettiva del saggio di capitalizzazione dei

redditi.




17

Determinati i valori medi unitari del parametro tecnico relativo agli immobili

comparabili presi in considerazione (desunto dal rapporto Valore di Mercato/Superficie lorda

relativa a capannoni industriali e terreni edificabili/pertinenze), la stima del più probabile

valore di mercato di queste due tipologie di beni si ottiene:

assegnando al bene oggetto di stima il valore del parametro medio rilevato (€/mq)

corretto eventualmente da ponderati coefficienti di differenziazione negativi o positivi

in relazione alle sue condizioni/caratteristiche intrinseche (es. tipologia costruttiva,

finiture, stato di conservazione e vetustà, adeguatezza e conformità degli impianti ecc.);

moltiplicando il valore “corretto” del parametro assegnato all‟immobile oggetto di

stima per le relative superfici rilevate.

apportando al valore complessivo così stimato eventuali aggiunte o detrazioni,

opportunamente determinate in base a condizioni specifiche e/o temporanee

dell‟immobile che lo differenziano rispetto a fabbricati simili presi a confronto o fuori

dall‟ordinarietà (pertinenze esclusive, oneri e costi correlati alla procedura esecutiva,

oneri legati alle eventuali difformità urbanistiche/catastali ed ai relativi compensi per il

tecnico, ecc.).

Per la struttura di Edificio non ultimato (III) verrà applicato invece il criterio di stima in

base all‟aspetto economico del Valore di Trasformazione, ritenuto più adeguato ed

appropriato sia in base alle attuali condizioni intrinseche del bene (consistente valore e

conformità urbanistica delle opere edili già realizzate, oggettiva verifica della fattibilità tecnica

strutturale/funzionale), sia in base alla suscettività economica e conseguente redditività che il

fabbricato potrà offrire a seguito del completamento delle opere previste, ritenute legali e difatti

già autorizzate (Concessione Edilizia) dall‟autorità territoriale competente.

Il Valore di trasformazione (Vt) verrà determinato detraendo dal Valore di Mercato (Vm)

stimato del bene (con le opere completate secondo le linee generali del Progetto e gli indici

edificatori previsti/assentiti in conformità alle vigenti norme urbanistiche) il Costo di

Trasformazione (K) ovvero la somma di tutte le spese dirette (costi delle opere, oneri tecnici ed

amministrativi) ed indirette (oneri finanziari) necessarie per eseguire la trasformazione.

Pertanto si adotterà la formula Vt = Vm – K.

Il valore di mercato “a nuovo” delle diverse tipologie di locali di questo edificio farà

riferimento alla superficie netta dei vari ambienti indicati nel Progetto (legalmente assentiti dal

comune con il rilascio della Concessione Edilizia) ed a valori €/mq rilevati (relativi a depositi,

magazzini, locali uffici, alloggio custode ecc.) da informazioni assunte dagli operatori

immobiliari e desunte dalla Banca Dati OMI dell‟Agenzia del Territorio.




18

3.9.2. FONTI ed INDICAZIONE dei DATI di MERCATO RILEVATI

Di seguito si elencano le principali fonti dei dati relativi all‟evoluzione del mercato

delle compravendite di immobili analoghi/comparabili a quelli oggetto di vendita:

Tecnici liberi professionisti e tecnici comunali dell‟Ufficio Espropri;

Agenzie immobiliari attive nella zona di Eboli e Albanella (Eliano Immobiliare, Gabetti

agente D’auria, D.B.F: Immobiliare agente Di Benedetto, Progetto Casa agente

Polichetti);

Inserzioni di Agenzie immobiliari sul WEB;

Quotazioni Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell‟Agenzia del Territorio.

Le ricerche di mercato hanno evidenziato negli ultimi 12/18 mesi (nella zona della piana

del Sele ed in quelle limitrofe) una lieve contrazione dei Valori dei terreni a destinazione

industriale/artigianale e delle annesse strutture/fabbricati.

Tale tendenza è sicuramente correlata al perdurare dell‟attuale congiuntura economica,

che ha comportato crisi di liquidità e di accesso al credito per le imprese, ristagno

dell‟economia del comparto edilizio e dei settori artigianali/commerciali ecc., fattori che di

fatto hanno contribuito a determinare una riduzione della domanda e una conseguente

diminuzione dei Valori degli immobili offerti sul mercato.

In merito alle inserzioni reperite sul WEB nel mese di gennaio/marzo 2012 relative a

terreni e/o capannoni industriali in vendita in zone immediatamente limitrofe (Eboli, Albanella,

Battipaglia) si osserva che solo alcune riportano in dettaglio il prezzo di vendita. Sono state

comunque individuate alcune inserzioni che in qualche modo possono offrire dei dati di

raffronto orientativo utili per la determinazione del più probabile valore di mercato degli

immobili pignorati.

Alcune inserzioni sono inserite nella relazione (ALLEGATI nn. 13); si rimanda

comunque ai seguenti link presenti sul WEB:

http://www.casa.it/immobile-capannone-sa-albanella-18280335

http://vendita.affitto.it/dettaglio.php?codice_tipo_annuncio=VC&id_annuncio=3539795&sezione=V

http://battipaglia.attico.it/annuncio-949385/

http://www.immobiliare.it/29551778-immobili_commerciali-capannone-in-vendita-Eboli.html

Tra queste inserzioni, quelle che hanno dei riferimenti comparabili a quelli oggetto di

stima sono le prime due:

a) Capannone industriale di 420 mq (altezza 6 m) e terreno di mq. 2.300 ubicati nel

limitrofo comune di Albanella: prezzo di vendita richiesto € 290.000. In base alla

superficie di terreno offerta in vendita si può supporre che sia molto limitata o nulla la

http://www.casa.it/immobile-capannone-sa-albanella-18280335

http://vendita.affitto.it/dettaglio.php?codice_tipo_annuncio=VC&id_annuncio=3539795&sezione=V

http://battipaglia.attico.it/annuncio-949385/

http://www.immobiliare.it/29551778-immobili_commerciali-capannone-in-vendita-Eboli.html




19

residua capacità edificatoria del lotto e che quindi il valore sia prevalentemente (80/85

%) da attribuire al capannone, nella misura quindi di ca. 550 €/mq. Si osserva però che i

Valori di Mercato dei Terreni a destinazione industriale nel territorio di Albanella sono

inferiori di ca. il 25/30 % rispetto a quelli del territorio di Eboli.

b) Terreno ad uso commerciale di mq. 2.344: prezzo di vendita richiesto € 70.000 (ca. 30

€/mq). In questo caso si osserva che la superficie del lotto è inferiore a quella minima

necessaria (5.000 mq) per ottenere dal comune di Eboli il Permesso di Costruire e

quindi il valore in €/mq è da ritenere inferiore del 30/40 % rispetto a quello di un lotto

di terreno di superficie superiore ai 5.000 mq.

La congruità dei valori dei parametri tecnici di riferimento che verranno utilizzati per la

stima dei beni è stata confermata dai titolari e dai collaboratori di Agenzie Immobiliare

contattati nella zona.

Un ulteriore riscontro e conferma di alcuni dei valori su elencati deriva dalle quotazioni

indicate (v. TABELLA n.1) nella banca dati dell‟Agenzia del Territorio (OMI). Si evidenzia

che questi sono distinti per destinazione d‟uso e relativi alla fascia/zona Periferica/D1 di Eboli,

sono espressi in €/mq riferiti alla superficie lorda e ad immobili in uno stato di

conservazione normale.

TABELLA n. 1

Banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio

Eboli - fascia/zona Periferica/D1

DESTINAZIONE / TIPOLOGIA VALORE MERCATO

€/mq

VALORI Locazione

(€/mq x mese)

1° SEMESTRE 2011

PRODUTTIVA / Capannoni Tipici € 560 / 720 € 3,2 / 4,1

TERZIARIO / UFFICI € 1.300 / 1.450 € 5,7 / 6,8

2° SEMESTRE 2010


TERZIARIO / UFFICI € 1.300 / 1.500 € 6,3 /7, 6

1° SEMESTRE 2010


TERZIARIO / UFFICI € 1.300 / 1.550 € 6,4 / 7,7

3.9.3. INDIVIDUAZIONE e STIMA del VALORE dei PARAMETRI TECNICI

Oltre a fornire dati di mercato relativi alle transazioni di immobili analoghi, tutti i

soggetti consultati hanno confermato che il parametro tecnico più diffuso ed in stretta relazione

con il locale mercato immobiliare dei terreni a destinazione industriale/artigianale e dei

Capannoni industriali è la superficie lorda, espressa come valore in €/mq.

Per i locali di edifici destinati a uffici, alloggi, magazzini commerciali ecc. il parametro

più adottato ed utilizzato nelle transazioni di compravendita è invece riferito in €/mq di

superficie netta.




20

I valori di riferimento reperiti si riferiscono a terreni a destinazione

industriale/artigianale ecc., a fabbricati di tipologia Capannoni industriali e Uffici ubicati nel

territorio comunale o in quello di comuni limitrofi (opportunamente corretti).

Si è constatato inoltre che tutta l’area compresa nella Zona a destinazione Industriale

di Eboli (suddivisa in Settore Nord, Centro e Sud dell‟area PIP, zona periferica distante ca. 3

km. dal centro capoluogo di Eboli), ha caratteristiche estrinseche (ubicazione, infrastrutture,

qualità urbanistica ed ambientale) comuni a tutti gli immobili presi a comparazione, per cui i

valori medi rilevati non determineranno correzioni (in aumento o diminuzione) del valore del

parametro tecnico prescelto per la stima.

Gli agenti immobiliari hanno riferito che il Valore dei terreni a Destinazione Industriale

ubicati nell‟area di Eboli oscilla, attualmente, per lotti di superficie di almeno 5.000 mq, tra i 40

e 50 €/mq. Il geom. De Nigris, tecnico responsabile dell‟ufficio Espropri del Comune di Eboli,

ha riferito che i Valori di Esproprio, stabiliti giudiziariamente a seguito di vertenze tra l‟Ente e

gli espropriati, è stato determinato recentemente a 45 €/mq.

Per quanto attiene a Capannoni/Officine i valori di riferimento rilevati dalle indagini di

mercato si attestano in intervalli compresi tra 600/800 € mq (superficie lorda), per locali

vendita e uffici in intervalli compresi tra 900 e 1.400 €/mq, per alloggi intorno a 1.300/1.500

€/mq. La congruità di questi valori espressi in €/mq è confermata in parte dai valori indicata

nella banca dati OMI.

Si ricorda che i valori che verranno assegnati ai locali uffici, magazzino vendite,

alloggio custodia ecc. (riferiti alla superficie netta) sono indicativi, considerato che le

caratteristiche degli immobili saranno assunte a livello teorico in base alla tipologia e qualità

edilizia delle rifiniture e dei materiali (di qualità media/standard) previsti/utilizzati nella

determinazione del Costo di Trasformazione, come stimato nel Computo Metrico

(ALLEGATO n. 14) redatto applicando prevalentemente i prezzi unitari desunti dal Prezzario

dei Lavori Pubblici 2011 – Regione Campania.

Alla luce di queste osservazioni e dall‟analisi ponderata dei dati rilevati dalle indagini di

mercato, si ritiene congruo e valido, ai fini della stima, di assegnare alle varie tipologie dei beni

del compendio i seguenti valori di riferimento dei parametri tecnici:

Terreno edificabile = 45 €/mq.

Terreno di pertinenza (piazzale, area a verde, area parcheggio ecc) = 12 €/mq.

Capannone/Officina (da correggere in base alle finiture, vetustà ecc.) = 600 €/mq.




21

Locali Servizi del corpo di fabbrica annesso al capannone (da correggere in base alle

finiture, vetustà ecc.) = 850 €/mq.

Per la palazzina/edificio, ipotizzando all‟attualità il completamento delle opere (di

media finitura e qualità) si hanno i seguenti valori di riferimento:

Locali Deposito seminterrati = 400 €/mq.

Locali Magazzino vendite piano rialzato = 1.000 €/mq.

Locali Uffici 1° piano = 1.400 €/mq.

Locali Alloggio custodia 1° piano = 1.500 €/mq.

Per i locali magazzino, uffici e alloggio custodia vengono assegnati i Valori di

intervallo in €/mq più elevati rispetto a quelli rilevati, considerato che i dati di

riferimento della Banca OMI sono relativi a superfici lorde (la superficie netta di un

immobile risulta mediamente inferiore di ca. il 10/15% rispetto a quella lorda).

Per quanto riguarda le pertinenze della palazzina (porticato, balconi e sottotetto,

stimato nella superficie di ca. 200 mq) si è ritenuto congruo assegnare, in misura

forfetaria, un valore del parametro di 200 €/mq.

Coefficienti riduttivi:

Al corpi di fabbrica del capannone principale (officina) si applicherà un coefficiente

riduttivo di 0,7 in base alla tipologia costruttiva di tipo economico e per la mancanza di

finiture; ai locali servizi verrà applicato un coefficiente riduttivo di 0,85 in base agli interventi

di manutenzione/riparazione da effettuare e per la sostituzione della copertura in amianto.

Nessun coefficiente riduttivo per lo stato d‟uso verrà invece applicato a tutte le tipologie

di locali della palazzina, in quanto se ne prevede una realizzazione ex novo.

Al valore complessivo dell‟intero compendio immobiliare verrà sottratto l‟importo delle

detrazioni stimate e già indicate al par. 3.5.

3.9.4. STIMA del COMPENDIO IMMOBILIARE

Prima di determinare il Valore di Stima finale, è necessario fornire alcuni elementi e

dettagli tecnici/analitici utili per individuare sia le superfici di terreno del lotto non ancora

sfruttati ai fini edificatori (e quelle di pertinenza), sia il Valore del Costo di Trasformazione (K)

da sottrarre al Valore di Mercato (Vm) per ottenere il Valore di Trasformazione (Vt)

dell‟edificio da ultimare.




22

3.9.4.1. SUPERFICI del LOTTO EDIFICABILI e SUPERFICI di PERTINENZA

Verifica parametri urbanistici - Nella seguente tabella sono riportati gli indici ed i

parametri da rispettare nella zona PIP, secondo la vigente normativa del Piano Regolatore

Generale, e quanto sinora realizzato nel lotto di terreno di superficie pari a 5.781 mq:

IND

ICI

e

PA

RA

ME

TR

I

Indice fondiario Rapporto di

copertura Rc

Lo

tto

min

imo

Fab

bri

cabil

ità

Iff

Uti

lizz

azio

ne

Iuf

glo

bal

e

cost

ruzi

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ssori

e

Su

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fici

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log

gio

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lla

Su

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fici

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Lo

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Par

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lott

o

rela

tiv

o a

vo

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e

edif

icat

o

ind

ice

di

per

mea

bil

ità

del

suo

lo

mq mc/mq mq/mq mq/mq mq/mq % mq mq/mc % mq

PRG 5 000 3,00 0,60 0,50 0,05 5 % 0,1 20 %

AMMESSO 5 781 17 343 3 469 2 891 289 173 1 734 1 156

REALIZZATO 5 781 5 144 1 248 820 73,5 95 514 1 156

Attualmente, quindi, risultano utilizzate le seguenti superfici del lotto

UTILIZZAZIONE LOTTO

AREA COPERTA mq 820

PARCHEGGIO mq 514

SUOLO NATURALE mq 1 156

TOTALE UTILIZZATO mq 2 490

Si rileva quindi che al momento restano da utilizzare mq. 3.291 (5781 - 2490), che

verranno assimilati nella stima a superficie di Terreno Edificabile, mentre possono essere

assimilati a superfici di pertinenza scoperta del lotto quelle relative a parcheggio e suolo

naturale (514 + 1.156 = 1.670 mq, arrotondati forfetariamente per la presenza di alcune tare a

1.500 mq). A conferma di quanto indicato, nella sottostante tabella si riportano i valori delle

volumetrie e delle superfici potenzialmente realizzabili conformemente ai vigenti indici e

parametri urbanistici. Si rileva facilmente che la somma dell‟area coperta e di quella destinata a

parcheggio è esattamente pari a 3.291 mq (2.071 + 1.220 mq).

POTENZIALITA' RESIDUA LOTTO

VOLUME EDIFICABILE mc 12 199

SUPERFICIE UTILE LORDA mq 2 221

AREA COPERTA mq 2 071

PARCHEGGIO mq 1 220




23

3.9.4.2. DETERMINAZIONE del COSTO di TRASFORMAZIONE

Come già anticipato, per la stima del Valore del fabbricato si utilizzerà il criterio del

Valore di Trasformazione secondo la formula sintetica Vt = Vm – K.

Per il Valore di mercato delle opere “finite” sono stati indicati precedentemente i criteri

ed i valori di riferimento che saranno utilizzati nella stima.

Per il Costo di Trasformazione è stata invece effettuata una stima sommaria delle opere

di completamento della palazzina, prendendo a riferimento, ove possibile, il “Computo metrico

e stima dei lavori” allegato alla concessione edilizia rilasciata nel 1989, rivalutato ed integrato.

I prezzi unitari sono stati desunti dal Prezzario Regionale dei Lavori Pubblici – Regione

Campania 2011 approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 508 del 04/10/2011.

Come si desume dall‟allegato Computo Metrico (ALLEGATO n. 14) l‟importo dei

lavori occorrenti per completare l‟opera sono pari ad € 364.884.

A questo valore vanno aggiunti:

IVA (prevista all‟aliquota del 10 %) = € 36.488;

Oneri Tecnici (Sanatoria delle opere difformi e tutti gli adempimenti inerenti l‟iter

tecnico amministrativo necessari per completare l‟opera), stimati forfetariamente nella

misura di € 20.000;

Oneri Finanziari (costo del capitale d‟anticipazione, ipotizzando una durata di 12 mesi

per la conclusione dei lavori), stimato forfetariamente in € 15.000.

La somma dei costi così stimati, ovvero il Costo di Trasformazione è pari a € 436.372.




24

3.9.4.3. Tabella Analitica - STIMA del VALORE dell’intero Compendio Immobiliare

Nella seguente tabella vengono determinati in maniera analitica, in base alle precedenti

considerazioni, i valori stimati delle diverse tipologie di immobili costituenti l‟unico lotto di

beni oggetto di vendita.

VALORE

€/mq

COEFF.

CORRET

TIVO

SUP.

LORDA -

NETTA

VALORE €

I - Capannone Officina Monopiano 600 0,7 431,86 181.381

Locali Servizi 850 0,85 73,25 52.923

505,11 234.304

II - Terreno T. Edificabile 45 1 3.291,00 148.095

Pertinenze 12 1 1.500,00 18.000

166.095

III - Edificio Locali Seminterrati 400 1 205,85 82.340

Magazzini p. Rialzato 1000 1 179,17 179.170

Uffici 1° piano 1400 1 74,34 104.076

Alloggio 1°piano 1500 1 95,65 143.475

Pertinenze Porticato p.rialzato 200 1 51,50 10.300

Balcone 1° piano nord 200 1 65,00 13.000

Balcone 1° piano sud 200 1 23,25 4.650

Sottotetto 200 1 200,00 40.000

577.011

436.372

140.639

541.038 VALORE TOTALE

STIMA degli IMMOBILI distinti per TIPOLOGIA

TIPOLOGIA IMMOBILI

VALORE di MERCATO (edificio completato a nuovo)

COSTO di TRASFORMAZIONE

VALORE TRASFORMAZIONE

A questo importo vanno sottratti gli importi delle detrazioni monetarie, già stimate ed

indicate nella voce oneri al par. 3.5 della Relazione e determinati in € 9.500.

In conclusione, il più probabile Valore di Mercato dei cespiti dell‟intero compendio

immobiliare da destinare a vendita giudiziaria, al netto delle detrazioni monetarie, e con

riferimento al marzo 2012, è quindi di € 531.538, arrotondato alla cifra tonda di:

€ 531.500 (€ Cinquecentotrentunomilacinquecento/00)




25

3.10. Riepilogo finale

Viene di seguito riportato un riepilogo dei dati inerenti la trattazione dei quesiti peritali,

indicati in dettaglio nei precedenti paragrafi della relazione di stima ed ai quali si rimanda per

una esaustiva lettura:

-) procedura esecutiva n. 475/2004 a carico della ditta individuale “Omissis”, (coniugata in

regime di separazione dei beni), proprietaria esclusiva dei beni pignorati, avente per oggetto un

lotto di terreno ubicato alla località Pezzagrande di Eboli, via ex S.S. 19 (Zona Industriale

P.I.P. a destinazione d‟uso industriale/artigianale) individuato nel Catasto Terreni da 3

particelle per un totale di 5.781 mq catastali, di cui 3.291 mq non ancora sfruttati ai fini

edificatori. Sono compresi nel compendio pignorato dei fabbricati edificati nel lotto costituiti

da un Capannone Industriale con attigua struttura Servizi, rispettivamente di superficie ca.

432 e 75 mq, (realizzati alla fine degli anni „80) ed un Edificio in c.a. non ultimato con

superficie in pianta di ca. 288 mq, con struttura allo stato grezzo (fondazioni, strutture

portanti e solai) formato da livello seminterrato, piano rialzato, primo piano e solaio di

copertura (munito di regolare Concessione Edilizia rilasciata nel 1988).

-) Atto di compravendita del lotto di terreno a favore di Omissis rogato da notar Mario Gentile

del 02/05/1986, rep. n. 25.192 – racc. n. 9.159, trascritto ai RR. II. di Salerno il 09/05/1986 ai

nn. 10.899/9.046. Intera quota di proprietà degli Immobili (regime patrimoniale di Separazione

dei Beni con il coniuge).

-) Immobili individuati nel N.C.E.U.:

Foglio n. 24 p.lla n. 3702 – sub 1 – Categoria D/7 – Rendita € 3.288,00 - (rendita e categoria

attribuita d‟ufficio - mappale terreno correlato: p.lla n.679).

nel CATASTO TERRENI:

Foglio n. 24 p.lla n. 679 – qualità/classe: Fabbricato Urbano da Accertare – sup. 2.430 mq

Foglio n. 24 p.lla n. 909 – qualità Seminativo Irriguo – Classe 3 – 726 mq – Reddito

Dominicale € 4,69 Reddito Agrario € 5,06 - Intestato per la piena proprietà a Omissis.

Foglio n. 24 p.lla n. 908 – qualità Seminativo Irriguo – Classe 3 – 2.625 mq – Reddito

Dominicale € 16,95 Reddito Agrario € 18,30

Tutti gli immobili risultano intestati per la piena proprietà a Omissis.

CONFINI del Lotto

Omissis

-) Planimetria relativa ai rilievi planimetrici dello stato di fatto degli immobili (v. Elaborati nn.

1/3):

-) Visure storiche catastali e relativa planimetria: vedi (vedi Allegati nn. 5).

-) Oltre alla nota di trascrizione del pignoramento sono presenti le seguenti Iscrizioni ipotecarie

sugli immobili (vedi Allegati nn. 6 - 7 - 7 bis):

Atto di Pignoramento Immobili del 27/12/2004 n. repertorio 4.044/2005 a favore del

creditore Intesa Gestione Crediti spa, trascritto ai RR.II. di Salerno il 22/02/2005, nn.

Registro gen./partic. 8.888/6.496 contro la ditta Omissis.




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Ipoteca volontaria per concessione a garanzia di finanziamento – Iscrizione del

15/10/1999, nn. Registro gen./partic. 30.053/5.702.

Ipoteca legale a favore di Esazione Tributi s.p.a. di Salerno per un importo di € 46.075,08

(capitale di € 23.037,54) – derivante da Atto ammirativo del 26/03/2005 (rep.

Nn.2.381/100), Nota di Iscrizione del 23/03/2006, nn. Registro gen./partic. 17.017/5.412.

-) I fabbricati relativi ai corpi del Capannone sono conformi alla Concessione Edilizia ma

vanno regolarizzate alcuni adempimenti amministrativi al comune ed al Genio Civile. La

struttura dell‟Edificio non completata è munita di regolare Concessione Edilizia e presenta lievi

difformità sanabili secondo le normative urbanistiche.

-) Manca per tutti gli Immobili il Certificato di Agibilità.

-) Tutti i fabbricati non sono individuati e censiti al Catasto (rendita e categoria del Capannone

attribuita recentemente d‟ufficio) e sarà necessario denunciarli con apposita procedura Docfa.

-) Il più probabile Valore di mercato dell‟intero compendio immobiliare da destinare a vendita

giudiziaria, costituito da un lotto di terreno e dai fabbricati ivi edificati (determinato per

l‟Edificio non ultimato con il metodo di stima del Valore di Trasformazione), al netto delle

detrazioni monetarie e con riferimento al marzo 2012, è di € 531.500 (€

Cinquecentotrentunomilacinquecento/00).

3.11. Reperto Fotografico dello Stato dei Luoghi

Si rimanda ai 5 Elaborati planimetrici (Elaborati nn. 1/3) e alla DOCUMENTAZIONE

FOTOGRAFICA inserita in 3 diverse raccolta schede.

In esse sono state inserite alcune delle foto ritenute più significative per evidenziare lo

stato dei luoghi riscontrato in occasione dei sopralluoghi.

Tutte le foto realizzate nel corso dei sopralluoghi (complessivamente n. 136, in formato

JPEG), effettuate in occasione dei sopralluoghi sono inserite in un file (assieme alla Relazione

di CTU in formato Word per Windows e ai 5 Elaborati Planimetrici relativi agli immobili), nel

supporto informatico (C. Disk) allegato in ultima pagina di copertina della presente Relazione.

3.12. Attestazione di invio alle parti della Relazione peritale

Si comunica e si attesta che in data 08/03/2012, contestualmente al deposito in

Cancelleria della C.T.U., nei termini utili per l‟invio alle parti della presente CTU, giusta

proroga di 10 gg. concessa dal G. .E. previa richiesta presentata in data 24/02 c.a. presso la

Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, si è provveduto ad inviare al legale rappresentante

dell‟attuale parte creditrice (avv. Ferdinando Pagliara) ed all‟esecutata, una copia del testo

relativo alla presente Relazione di stima. L‟invio della C.T.U. -Relazione di Stima dei beni




27

pignorati-, concordato precedentemente con le parti, è stato effettuato a mezzo di posta

elettronica (in Allegato alla e-mail in formato Word di Windows).

Per quanto attiene ad alcuni degli allegati citati nei vari paragrafi e nell‟apposito elenco

della Relazione peritale, ma non inviati nelle e-mail inviate alle parti (perché non in formato

digitale), considerata la notevole quantità di documentazione in essi contenuta, nella lettera di

trasmissione ad essi indirizzata si è offerta la completa disponibilità del sottoscritto a

provvedere ad un tempestivo invio (con modalità da concordare) di quelli ritenuti utili,

avvertendo comunque che questi sono stati inseriti nella Relazione depositata presso la

Cancelleria dell‟Ufficio Esecuzioni.

Tutto ciò premesso, si ritiene di aver adempiuto all‟incarico ricevuto.

Si offre, comunque, la piena disponibilità a fornire ogni più opportuno chiarimento.

Salerno 08/03/2012

il C. T. U. dr. agr. Gianfranco Triuzzi




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4 ELENCO ALLEGATI

ELABORATI nn. 1 – 2a/b – 3a/b – PLANIMETRIA Generale, Piante e Prospetti

Capannone, Piante Edificio non ultimato. Stato di fatto aggiornato al febbraio 2012.

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: 3 Schede.

Allegato 1 - Copia Verbale incarico di stima e quesiti;

Allegato 2 - Richiesta e concessione di Proroga per la consegna della CTU;

Allegato 3 - Copia del fax invito sopralluogo inviato a legale parte creditrice.

Allegato 4 - Verbali sopralluogo;

Allegati 5 - Visure storiche degli immobili e stralcio di mappa;

Allegato 6 - Nota trascrizione del Pignoramento;

Allegato 7 - Nota trascrizione del precedente Pignoramento di analogo creditore c.

analoga debitrice;

Allegati 7 bis - Ispezioni Ipotecarie e Formalità relative ad immobili ed esecutata;

Allegato 8 - Atto notarile di compravendita degli immobili pignorati;

Allegato 9 - Estratto atto di matrimonio dell‟esecutata;

Allegato 10 a/b - Concessione Edilizia del 1987 (voltura) - Deposito al Genio Civile;

Allegati 11/a - Relazione tecnica del Progetto allegata alla Concessione Edilizia in

Variante e Tavole/Elaborati con indicazione dei dati plano-volumetrici assentiti

dell‟Edificio/Palazzina grezza;

Allegato 11 b/c - Concessione Edilizia al Progetto di Variante – Deposito al Genio

Civile;

Allegato n. 12 - Certificato di Destinazione Urbanistica;

Allegati n. 13 - Inserzioni vendita Agenzie Immobiliari;

Allegato 14 - Computo metrico per la determinazione del Costo di Trasformazione delle

opere da completare.

Allegato 15 - Richiesta competenze tecniche e scontrini/ricevute di spesa;

Allegato 16 - Verbale di deposito.

Salerno 08/03/2012





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INDICE

1. CONFERIMENTO dell’INCARICO e QUESITI ............................................................................................ 1 2. SVOLGIMENTO delle OPERAZIONI ............................................................................................................. 1 3. ELENCO, DISAMINA e RISPOSTE ai QUESITI PERITALI ...................................................................... 2

3.1. Identificazione dei dati catastali e confini, descrizione dell‟immobile pignorato, verifica della

corrispondenza con i dati riportati nell‟atto di pignoramento e di eventuale sussistenza di altre procedure

esecutive gravanti sul medesimo immobile. ........................................................................................................ 2 3.1.1. IDENTIFICAZIONE dei DATI CATASTALI e CONFINI ..................................................................... 3 3.1.2. DESCRIZIONE degli IMMOBILI PIGNORATI ................................................................................... 4

3.1.2.1. LOTTO di TERRENO e SISTEMAZIONE dell‟AREA (p.lle nn. 679-908-909) ............................. 5

3.1.2.2. CAPANNONE INDUSTRIALE e LOCALI SERVIZI (p.lla nn. 3702 -sulla 679-) ......................... 6

3.1.2.3. EDIFICIO in c.a. – STRUTTURA GREZZA (sulla p.lla n. 908) ..................................................... 7

3.1.3. VERIFICA dei DATI RIPORTATI nell’ATTO di PIGNORAMENTO ................................................... 9 3.1.4. VERIFICA della sussistenza di altre PROCEDURE ESECUTIVE sugli stessi immobili. .................... 9

3.2. Provenienza dei Beni dei debitori esecutati e relativa quota di proprietà .............................................. 10 3.3. Stato di possesso del bene ..................................................................................................................... 10 3.4. Regime patrimoniale della debitrice ...................................................................................................... 10 3.5. Formalità, vincoli o oneri gravanti sui beni, che resteranno a carico dell'acquirente ............................ 10 3.6. Formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati e/o non opponibili

all'acquirente ..................................................................................................................................................... 12 3.7. Visure catastali e ipotecarie per immobili e soggetto esecutato ............................................................ 12 3.8. Regolarità edilizia e urbanistica del bene, esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso,

certificato di destinazione urbanistica, possibilità per l'aggiudicatario di avvalersi delle disposizioni di cui all'art.

46 comma 5 del D.P.R. 380/01 e di cui all'art. 40 comma 6 della L. 47/85 e successive modifiche. Stima dei

costi per sanatoria/condono. .............................................................................................................................. 12 3.8.1. REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA del FABBRICATO – DICHIARAZIONE di AGIBILITA’

12 3.8.2. DESTINAZIONE URBANISTICA ....................................................................................................... 14 3.8.3. POSSIBILITÀ per l'AGGIUDICATARIO di AVVALERSI delle DISPOSIZIONI di cui all'ART. 46

comma 5 del D.P.R. 380/01 ecc. ...................................................................................................................... 15 3.9. Determinazione del Valore degli Immobili oggetto della procedura esecutiva ed indicazione del criterio

di stima adottato ................................................................................................................................................ 16 3.9.1. SCELTA del PROCEDIMENTO di STIMA ........................................................................................ 16 3.9.2. FONTI ed INDICAZIONE dei DATI di MERCATO RILEVATI ......................................................... 18 3.9.3. INDIVIDUAZIONE e STIMA del VALORE dei PARAMETRI TECNICI ........................................... 19 3.9.4. STIMA del COMPENDIO IMMOBILIARE ........................................................................................ 21

3.9.4.1. SUPERFICI del LOTTO EDIFICABILI e SUPERFICI di PERTINENZA ...................................... 22

3.9.4.2. DETERMINAZIONE del COSTO di TRASFORMAZIONE ............................................................. 23

3.9.4.3. Tabella Analitica - STIMA del VALORE dell’intero Compendio Immobiliare ............................... 24

3.10. Riepilogo finale ..................................................................................................................................... 25 3.11. Reperto Fotografico dello Stato dei Luoghi .......................................................................................... 26 3.12. Attestazione di invio alle parti della Relazione peritale ........................................................................ 26

4 ELENCO ALLEGATI ..................................................................................................................................... 28

Salerno 08/03/2012


RELAZIONE di CONSULENZA TECNICA STIMA del...

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