Valutazione del più probabile valore di mercato di un’area ... · Figura 1 – La localizzazione...
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Valutazione del valore di mercato di un’area a Marghera (Venezia) ottobre 2011 – Comune di Venezia 1 Città di Venezia Direzione Patrimonio e Casa Area Gestioni Patrimoniali Servizio Stime e Programmazione Valutazione del più probabile valore di mercato di un’area localizzata in via Bottenigo a Marghera (VE) di proprietà del Comune di Venezia. Ex depuratore “Rana” Venezia, Ottobre 2011
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Valutazione del valore di mercato di un’area a Marghera (Venezia)
ottobre 2011
– Comune di Venezia 1
Città di Venezia
Direzione Patrimonio e Casa
Area Gestioni Patrimoniali
Servizio Stime e Programmazione
Valutazione del più probabile valore di mercato di un’area localizzata
in via Bottenigo a Marghera (VE) di proprietà del Comune di Venezia. Ex depuratore “Rana”
Venezia, Ottobre 2011
Valutazione del valore di mercato di un’area a Marghera (Venezia)
ottobre 2011
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La nota è redatta dal geom. Corrado Carraro Responsabile del Servizio Stime e
Programmazione della Direzione Patrimonio e Casa, componente del Comitato
Consultivo Misto dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Venezia.
La nota si propone di stimare il più probabile valore di mercato di un’area, localizzata in
via Bottenigo a Marghera (VE) di proprietà del Comune di Venezia, in seguito alla
richiesta di acquisizione da parte della società B.L.O. srl.
Con delibera del Consiglio Comunale n°67 del 8 Febbraio 2010 e con atto del Notaio
dott. Mario Faotto in data 03 marzo 2011, la soc. B.L.O. è già divenuta proprietaria di
un area attigua sempre di proprietà comunale, individuata al C.T. alla Sez. Ch; Fg.12
mapp.li 53, 279, 2387, 2389,
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Il bene oggetto di valutazione
Descrizione ed ubicazione. L’immobile oggetto di stima è costituito da un’area
localizzata in via Bottenigo a sud-ovest della città giardino di Marghera (cfr. figura 1),
sulla quale esiste un ex depuratore dismesso a suo tempo in uso a Veritas per lo
smaltimento dei reflui.
Figura 1 – La localizzazione delle aree oggetto di stima.
Fonte: nostra elaborazione su immagine Via Michelin.
La zona è caratterizzata prevalentemente dalla presenza di strutture ad uso artigianale,
commerciale di grandi dimensioni e dalla contiguità al P.I.P. di Cà Emiliani.
L’accessibilità alla zona sarà migliorata dalla prossima realizzazione del collegamento
viario con la Strada Statale Romea (S.S. 309) e dalla realizzazione delle altre opere di
urbanizzazione, in parte già realizzate, che sono a carico della soc. B.L.O. così come
previsto dalla convenzione per l’attuazione delle previsioni del P.R.G. in zona A.E.V. a
Cà Emiliani redatta dal Notaio dott. Mario Faotto in data 9 dicembre 2005 e successive
integrazioni.
AREA
OGGETTO
DI STIMA
AREA
OGGETTO
DI STIMA
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Estremi catastali. L’immobile oggetto di stima è censito al Catasto Terreni di Venezia,
foglio 12, particelle 42, 43, 443, 264, 1491, 1492, 2388, 2390. (cfr. figura 2).
Figura 2 – CT: estratto di mappa.
Gli estremi catastali che identificano il bene sono riportati in tabella 1.
Tabella 1 – CT: gli estremi catastali dell’immobile.
Comune Sezione Foglio Particella Mq catastali
Venezia CH 12 42 16720
Venezia CH 12 43 3420
Venezia CH 12 443 1710
Venezia CH 12 264 17
Venezia CH 12 1491 400
Venezia CH 12 1492 980
Venezia CH 12 2388 451
Venezia CH 12 2390 6441
Stato di diritto. Lo strumento urbanistico vigente è la Variante al P.R.G. per la
Terraferma, approvata con delibera della Giunta Regionale del Veneto n. 3905 del
03/12/2004 e pubblicata sul B.U.R. n. 131 del 21/12/2004.
L’area oggetto di stima è individuata dallo strumento urbanistico, parzialmente in zona
Attrezzature Economiche Varie D4.a per una superficie di mq 1.000 circa, in parte
nella Sottozona F.6 – Depuratore o impianto di sollevamento di mq 21.360 ed in parte
come Vu – Verde Urbano (cfr. figura 3)per una superficie di mq 3.480 pari mq
complessivi 25.840 circa.
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Figura 3 – Estratto della Variante al PRG per la Terraferma.
Le destinazioni d’uso ammesse per la Sottozona F.6 e Vu sono normate dall’art. 46 e
dall’art. 47 delle N.T.A. Edificabilità: nessuna.
Il relitto di area D4.a della superficie di mq 1.000 circa, è normata dall’art. 32 comma
1.A delle N.T.S.A. e le destinazioni d’uso ammesse sono le seguenti:
� Attività produttive;
� Attività direzionali;
� Servizi alle persone (commercio al minuto, pubblici esercizi e privati);
� Alberghi pensioni motels.
Deve essere sottolineato che i pareri espressi dagli Enti competenti per il mantenimento
delle le servitù esistenti impediscono di fatto la realizzazione di qualsiasi manufatto. A
tal proposito la Soc. B.L.O. analogamente a quanto già acquistato accetta di rinunciare
ad eventuali diritti edificatori che potrebbe produrre la porzione di area individuata in
zona D4.a. Inoltre il beneficio economico derivante dalla valorizzazione delle restanti
aree (F6 e Vu), conseguente all’eventuale futura modifica dell’attuale destinazione
urbanistica come prevedibile in applicazione del PAT secondo le procedure previste
dalla L.R. 11/2004, sarà riservato alla valutazione che le parti faranno in quel
momento, (vedi parere della Direzione Sviluppo del Territorio ed Edilizia prot.
2011/446473 del 26 ottobre 2011). La condizione sarà oggetto di apposita condizione
vincolante nell’eventuale atto di cessione.
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Per quanto su espresso, la valutazione dell’area sarà determinata come più appresso
specificato e tenendo conto delle limitazioni imposte dai vincoli e dalle servitù.
Stato giuridico, vincoli e servitù. L’area è gravata da servitù idraulica in ragione della
presenza di canalizzazioni interrate per le quali valgono le disposizioni del Consorzio di
Bonifica Acque Risorgive del 14 Gennaio 2011 con il quale vengono richiamati i pareri
precedentemente espressi dal Consorzio Sinistra Medio Brenta e Vesta S.p.a..
La servitù idraulica perenne coinvolge le aree sovrastanti le canalizzazioni per una
fascia di rispetto della larghezza di 12 mt centrata lungo l’asse delle citate opere, come
previsto dal vigente regolamento di Polizia Idraulica di cui al Titolo VI del R.D.
368/1904 (cfr. figura 4).
In merito a tali gravami si sono espresse la società Vesta (con lettera del 15 giugno 2007
recante in oggetto: area di proprietà comunale via Bottenigo Ex Depuratore prot. DIIN
21385/07) e il Consorzio di Bonifica “Sinistra Medio Brenta” Mirano (con lettera del 23
aprile 2007 recante in oggetto: area di proprietà comunale via Bottenigo Ex Depuratore
prot. 1804/19.02.2007) in cui si evidenzia in particolare:
al fine di garantire la realizzazione del Progetto Integrato Fusina esiste la necessità di
garantire una fascia di servitù idraulica e che nell’ambito della costituzione di tali
servitù dovrà essere previsto:
• il divieto di costruire nuove opere di qualsiasi genere, di porre a dimora piante
perenni e di creare depositi di materiali lungo la fascia asservita;
• l’inamovibilità dei manufatti esistenti che rimarranno in proprietà del Comune di
Venezia o dell’avente diritto;
• il diritto di accedere al fondo da parte del gestore dei manufatti e la possibilità di
costruire da parte del gestore delle canalizzazioni eventuali manufatti necessari al
servizio delle opere con copertura ed eventuali accessi a raso di campagna.
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Figura 4 – Le servitù idrauliche gravanti sull’area.
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Consistenza del bene.
L’area oggetto di stima presenta una superficie fondiaria (come da rilievo) pari a circa
25.840 mq. Tale superficie si riferisce alla consistenza reale del bene (cfr. tabella 2).
Tabella 2 – La consistenza del bene oggetto di stima.
Fonte: Richiesta acquisizione area di proprietà del Comune di Venezia presentata dalla società B.L.O. srl.
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La valutazione dei beni e l’analisi di mercato
Per quanto riguarda l’area con destinazione D4.a che comunque non produce
alcun diritto edificatorio, analogamente all’area già ceduta con delib. del C.C. n° 67 del
8/2/2010 e con atto del Notaio dott. Mario Faotto del 03 Marzo 2011, si è mantenuto il
criterio di stima dell’area già oggetto di cessione alla stessa B.L.O. e valutata €/mq
105,00.
Per quanto riguarda, invece, il procedimento di stima adottato per le altre aree,
trattandosi di aree destinate urbanisticamente F6 e parzialmente a Vu –impianto di
depurazione e verde urbano – quindi con nessun indice edificatorio, si è preso a
riferimento quanto stabilito dal DPR 138/1998 (allegato C), non potendo riferirsi a
quanto previsto dalla delibera del Consiglio Comunale n° 186 del 16 Novembre 1998
(Regolamento ICI) in quanto non suscettibile di alcun indice edificatorio e non
preordinata a nessun intervento espropriativo. Inoltre si veda quanto riferito al paragrafo
“Stato di diritto” ed evidenziato in corsivo, dove i proponenti l’acquisto dichiarano la
rinuncia alla eventuale volumetria assegnata, rimanendo quindi i vantaggi edificatori a
disposizione dell’Amministrazione comunale.
Il DPR 138/98 prevede che le aree di pertinenza dei fabbricati, eccedenti la
concorrenza della superficie dell’immobile principale, debbano essere valutate al 2%
del valore unitario dell’immobile stesso, (aree con esaurita capacità edificatoria).
Per determinare il valore unitario di riferimento si è proceduto mediante la
comparazione fra il bene oggetto di stima con beni simili in base al parametro tecnico
(unit of comparison) rappresentato dalla misura della superficie reale e dalle loro
caratteristiche tecnico – economiche (elements of comparison). La determinazione del
più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima avviene attraverso il
sistematico riconoscimento degli elementi di analogia e diversità tra questo ed i beni di
riferimento.
Procedendo in tal senso e attingendo alle valutazione dell’Agenzia del Territorio della
Provincia di Venezia, si evince che i valori unitari per immobili con destinazione
commerciale in centro a Marghera in ottimo stato di manutenzione sono valutati dai
€/mq 1.800,00= a €/mq 2.300,00=. Assumendo quindi come valore di riferimento il
prezzo unitario di €/mq 2.300,00= in considerazione della qualità e della destinazione
del fabbricato principale con destinazione commerciale oggetto di realizzazione, e
moltiplicandolo per il 2%, si ottiene come valore unitario di riferimento €/mq 46,00=.
Il valore del bene.
Il più probabile valore di mercato dell’area oggetto di stima viene calcolato come
prodotto della superficie reale (cfr. tabella 2) e del valore unitario, che per le aree con
destinazione “F6 e Vu” corrisponderà a mq 24.840 per 46,00 euro/mq; mentre per l’area
con destinazione “D4.a” per €/mq 105,00 per mq 1.000.
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Tabella 3 – La stima del valore di mercato dell’area edificabile.
Sulla base delle analisi di mercato e delle elaborazioni esperite, il più probabile valore
di mercato dell’area in ragione del sistema di vincoli esistenti e degli impegni di parte acquirente si attesta a 1.247.640,00 euro (cfr. tabella3).
ALLEGATI:
� Planimetria catastale;
� Planimetria individuazione servitù;
� Planimetria stato di fatto;
� Planimetria futura sistemazione (indicativa) � Estratto P.R.G.; � Parere Direzione Urbanistica.
Superficie
reale (mq)
Valore
unitario (euro/mq)
Valore (euro)
Totale valore area
Area con
destinazione
F6 e Vu
24.840 46,00 1.142.640,00
Area con
destinazione
D4.a
1.000 105,00 105.000,00
1.247.640,00
