Magazine Grimaldi Gennaio Febbraio 2015

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Grimaldi, la serietà dell’azienda preferita dagli italianiper la compravendita immobiliare.

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SOMMARIO

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4 Oggi parliamo di ... Legge di stabilità 2015

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TRASPARENZA DEL METODO

Oggi parliamo di.......

• costruzione di garage o posti auto a proprietà comune;

• eliminazione delle barriere architettoniche

• Interventi per impianti di allarme e antiintrusione

• impianti di connessione e cablatura degli edifici:

• opere per la riduzione dell’inquinamento acustico

Resta confermato il mantenimento a regime a partire dal 1.1.2016 della detrazione pari al 36% .

2) BONUS MOBILI ED ELETTRODOMESTICI

Le spese per arredamento di portinerie o altre parti comuni abitative e per grandi elettrodomestici restano detraibili per il 50% (max 10 mila euro), a prescindere dall'importo dei lavori di restauro effettuati.

Le detrazioni fiscali per gli immobili e per i lavori in condominio La legge di stabilità per il 2015 (legge n. 190/2014) ha prorogato la detrazione relativa alle spese finalizzate al risparmio energetico e agli oneri di ristrutturazione (spese relative al recupero del patrimonio edilizio.

In sintesi le principali novità:

1) RECUPERO EDILIZIO

Per le spese dal 1.1.2015 al 31.12.2015 la detrazione è pari al 50% con massimo di 96.000 euro per ogni unità abitativa.

Nello specifico sono compresi, sempre in riferimento alle parti comuni :

• lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e ristrutturazione

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La legge di Stabilità 2015

| 5- segue -

e la posa in opera di schermature solari, nel limite di detrazione di 60mila euro; l'acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, nel limite di detrazione pari a 30mila euro.

- proroga, dal 1° gennaio al 31 dicembre 2015, del “bonus antisismica”, ossia della detrazione del 65% nel limite massimo di spesa di 96mila euro, per interventi di messa in sicurezza statica delle “abitazioni principali” e degli immobili a destinazione produttiva, situati nelle zone sismiche ad alta pericolosità.Infine, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015, agevolabili con le detrazioni per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica, è previsto, sempre dal 1 gennaio 2015, l'aumento, dal 4% all'8%, della ritenuta operata dalle banche al momento dell'accredito dei bonifici di pagamento delle spese agevolate, a titolo di acconto delle imposte sul reddito dovute dall'impresa esecutrice.Sparisce, quindi, la possibilità di ottenere la detrazione per il risparmio energetico, anche se ridotta al 50%, per il periodo dal 1° gennaio al 30 giugno 2016 (l'ampliamento era previsto dal Dl 63/2013). Insomma, ci sono sei mesi di tempo in meno per programmare ed eseguire questi interventi con detrazione al 50% ma ci sono sei mesi in più per poter fare spese detraibili al 65 per cento.

Nuovo regime forfettario per imprese e professionisti Viene disciplinato un nuovo regime forfetario per i cosiddetti “minimi”, con le seguenti novità:

• l’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari al 15%;

• in relazione al tipo di attività sono previste delle soglie di ricavi che vanno da un minimo di € 15.000,00 ad un massimo di € 40.000,00;

• possono accedere al regime agevolato anche coloro che sostengono delle spese per personale dipendente sino ad € 5.000, nonché coloro che percepiscono redditi di natura mista, a condizione che i redditi derivanti da attività d’impresa, arti e professioni siano prevalenti rispetto a quelli percepiti come reddito di lavoro dipendente e assimilati.

3) EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI

Le spese effettuate nel 2015 restano detraibili per il 65%, con il tetto massimo detraibile di 100mila euro.

Si tratta in particolare degli interventi sugli infissi, isolamento dei solai e delle pareti degli edifici, installazione di pannelli solari; ma divengono detraibili anche nuovi tipi di interventi:

• schermature solari, nel limite di detrazione di 60mila euro

• l'acquisto e la posa in opera di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, nel limite di detrazione paria 30mila euro

Lavori condominiali: come cambiano le detrazioni per il 2015

Come già anticipato cambiano le regole per la detrazione dall'Irpef delle spese per recupero edilizio o risparmio energetico sostenute anche dal condominio.

Le spese legate al settore dell'edilizia e del risparmio energetico ora vengano rese detraibili seguendo questo schema:

- detrazione Irpef del 50% per il recupero edilizio delle parti comuni condominiali, nel limite massimo di 96mila euro per unità immobiliare, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015; dal 1° gennaio 2016, l'agevolazione continuerà a operare nella misura ordinaria del 36% (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);

- proroga, per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2015, della detrazione Irpef del 50% per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici - compresi i grandi elettrodomestici dotati di etichetta energetica, di classe non inferiore alla A+ (A per i forni)

- destinati alle abitazioni ristrutturate (la portineria o altre parti comuni abitative), fino a un massimo di 10mila euro e indipendentemente dalle spese per opere di recupero o risparmio energetico;

- proroga della detrazione Irpef/Ires del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2015, su parti comuni condominiali (o su tutte le unità che compongono il condominio).

Inoltre, l'ambito applicativo del bonus viene esteso, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015, a ulteriori tipologie di interventi agevolabili, quali: l'acquisto

Oggi parliamo di.......

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Rivalutazione terreni e partecipazioni Entro il 30 giugno 2015 (se si effettua il versamento con rataunica, ovvero mediante il versamento di tre rate annuali di pari importo) è possibile procedere alla rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni.

L’aliquota dell’imposta sostitutiva è raddoppiata, ovvero si passa dal 4% all’8% per la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni qualificate e dal 2% al 4% per le partecipazioni non qualificate.

Rendita catastale degli immobili ad uso produttivo Restano escluse dal calcolo della rendita catastale le componentidei beni prive dei requisiti di “immobiliarità”, anche laddove caratterizzino la destinazione economica dell’immobile produttivo, mentre vi rientrano le componenti strutturali dell’unità immobiliare, ovvero i cosiddetti “imbullonati”.

Ravvedimento operoso e riduzione delle sanzioni La Legge di Stabilità 2015 ha cambiato le regole del ravvedimento operoso con effetto da gennaio 2015 introducendo sanzioni ridotte.

L’obiettivo della riforma in tema di ravvedimento operoso è quello di la collaborazione tra Fisco e Contribuenti, con uno scambio sempre più agevole di informazioni, semplificando il rapporto e riducendo quanto più possibile il contenzioso; tutto ciò a favore di sanzioni ridotte e tempi più lunghi per il ravvedimento in capo al contribuente e maggiori entrate fiscali in capo allo Stato con la riduzione degli oneri per l’attività di accertamento e di riscossione, magari anche coattiva.

La riforma del ravvedimento persegue l’intenzione di ampliare non solo i termini entro i quali si potrà aderire ma anche le fattispecie di inadempienze alle quali applicarlo.

A differenza di quanto finora consentito sarà possibile accedere al ravvedimento operoso anche nei seguenti casi:

- consegna del verbale di contestazione;

- inizio di verifica e ispezione;

- ricevimento di questionario.

Nel caso però in cui venga notificato un avviso di liquidazione o di accertamento il contribuente non potrà avvalersi del ravvedimento operoso.

Ciò significa quindi che se è in corso un’attività ispettiva o il contribuente potrà ancora aderire, a differenza di quanto avviene ora in base alle precedenti normative.

Pertanto le nuove scadenze per il ravvedimento saranno: Termine & Sanzione

Entro 90 gg Sanzione ridotta a 1/9 del minimo Entro 2 anni Entro il termine per la presentazione delle dichiarazioni relative all’anno successivo a quello in cui la violazione è stata commessa o entro 2 anni dalla data di commissione dell’errore o omissione sanzione ridotta a 1/7 Oltre 2 anni Oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello in cui laviolazione è stata commessa o oltre 2 anni dall’errore, omissione con san zione a 1/6 del minimo .

Nel caso però in cui venga notificato un avviso di liquidazione o di accertamento il contribuente non potrà avvalersi del ravvedimento operoso.

Ciò significa quindi che se è in corso un’attività ispettiva o il contribuente potrà ancora aderire, a differenza di quanto avviene ora in base alle precedenti normative.

Pertanto le nuove scadenze per il ravvedimento saranno: Termine & Sanzione

Entro 90 gg Sanzione ridotta a 1/9 del minimo Entro 2 anni Entro il termine per la presentazione delle dichiarazioni relative all’anno successivo a quello in cui la violazione è stata commessa o entro 2 anni dalla data di commissione dell’errore o omissione sanzione ridotta a 1/7 Oltre 2 anni Oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello in cui laviolazione è stata commessa o oltre 2 anni dall’errore, omissione con san zione a 1/6 del minimo .

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Lo sapevi che.....

- Quali sono i vantaggi per CHI VENDE?Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il dirittodi abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassandosubito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda.

- Quali i vantaggi per CHI ACQUISTA?Chi acquista la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base a l’età dell’usufruttuario.

Durante il periodo in cui l’usufruttario utilizza la casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamentodell’età dell’usufruttario.

- Chi é l'USUFRUTTUARIO?L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o per un periodo determinato da stabilirsi in fase di contratto.

i fronte alla crisi delle compravendite e alle difficoltà di accesso al credito, ma anche a causa dell’incertezza dei mercati - finanziari, aumenta l’interesse degli italiani per la nuda proprietà.

Nell'ultimo anno si è registrato un incremento degli acquisti della nuda proprietà di immobili del 40% rispetto all’anno precedente, e non c’è da stupirsi, visto che si tratta di una modalità che permette di risparmiare e, in periodo di crisi economica, questo non è un fattore da trascurare.

- Ma che COS’E’ la NUDA PROPRIETA‘ di un immobile?La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto.

Quindi vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di VIVERCI PER TUTTA LA VITA.

Al momento del decesso dell'usufruttuario, l'usufrutto si riuniscealla nuda proprietà. Dal punto di vista legislativo, i diritti di usufrutto e nuda proprietà sono disciplinati dagli articoli del Codice Civile che vanno dal 978 al 1020.

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LA NUDA PROPRIETA’:vendi, realizzi subito e la casa resta tua a vita!

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- E chi é il NUDO PROPRIETARIO?Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su unimmobile, ma non il diritto di goderne l’uso.

Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso,potendo realizzare un guadagno, sia per la rivalutazione dell'immobile, sia per l'aumento dell'età dell'usufruttuario.

- Come si calcola il PREZZO di vendita della nuda proprietà?Si parte dal valore del mercato dell’immobile, e si detrae il valore dell'usufrutto che si determina applicando un coefficiente in base all'età dell'usufruttuario, quindi si ha il valore della nuda proprietà.

Tali coefficienti vengono periodicamente aggiornati dal Ministero delle Finanze, in base alle aspettative di vita in Italia, desunte dalle statistiche, e al tasso di interesse legale.

- Chi paga le spese, l'IMU e l'IRPEF?Le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile sono a carico del nudo proprietario, mentre quelle di manutenzione ordinaria dell’usufruttuario, che è tenuto a mantenerlo in buono stato, senza modificarlo o danneggiarlo. Tuttavia le parti possono accordarsi diversamente in sede contrattuale.

Le imposte come l’Irpef e l’Imu sono invece a carico dell’usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la disponibilità del bene.

Le imposte di registro, ipotecarie e catastali per chi acquista, sono calcolate soltanto sulla percentuale di rendita attribuita alla nuda proprietà e si può usufruire anche delle agevolazioni "prima casa".

Anche questo, quindi, può essere un motivo per cui risulta conveniente l’acquisto della nuda proprietà.

- Esiste l'USUFRUTTO A TEMPO e come si calcolaL'usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell'immobile

del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo

di tempo predeterminato e quindi non legato all'età

dell' usufruttuario.

Di norma si calcola il valore commerciale dell'usufrutto

a tempo scontando gli anni della durata dello stesso

dall'aspettativa di vita media indicata dall' Istat che oggi

si aggira intorno agli 85 anni, facendo quindi riferimento

alle normali tabelle per il calcolo della nuda proprietà.

Ad esempio il valore della nuda proprietà di un immobile

con un usufrutto a tempo della durata di 10 anni viene

calcolato come se l'usufruttuario avesse 75 anni e di

conseguenza la nuda proprietà ha il valore commerciale

pari al 65% del valore della piena proprietà.

In caso di decesso dell'usufruttuario durante il periodo in

cui l'usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l'usufrutto

e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena

proprietà e l'immobile entrerebbe nella piena disponibilità

del nudo proprietario.

- segue -

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- CONVIENE l’acquisto della nuda proprietà?L’acquisto della nuda proprietà può rappresentare una soluzione vantaggiosa per chi non ha fretta di abitare la casa, ma vuole solo fare un investimento conveniente per il futuro, ad esempio un genitore che vuole acquistare per il figlio.

Vale la pena, però, prendere in considerazione i seguenti 5 punti:

1. Valutazione dell’immobile: chi decide di mettere in vendita il proprio immobile con la formula della nuda proprietà non può esimersi dall’affidarsi a professionisti al fine di ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita.

2. Età del venditore: il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto.

Di seguito una simulazione prendendo in considerazione un immobile del valore di mercato di € 250.000,00.

Fascia

d’età

Valore % Nuda

Proprietà

Valore di Vendita Nuda

Proprietà

45-50 25% € 62.500

51-60 Min 30% - Max 40% Min € 75.000 - Max €

100.000

61-70 Min 45% - Max 55% Min € 112.500 - Max €

137.500

Oltre 70 Min 60% € 150.000

Oltre 80 Min 75% € 187.500

5. Modalità di pagamento: il pagamento della nuda proprietàpuò avvenire in due modi: l’importo può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile.

Una modalità, quest’ultima, vantaggiosa per entrambe le parti: l’acquirente, infatti, può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.

3. Normativa legale: la vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa di vendita e quindi soggetta alle normative legali dell’ambito: non sono pertanto possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un notaio per stipulare l’atto di vendita.

Una curiosità: trattandosi a tutti gli effetti di una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi in disaccordo.

4. Provvigione dell’Agenzia Immobiliare: nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare.

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