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8 Compro o vado in a�tto? Rent to buy

13 Proposte immobiliari GRIMALDI Padova

18 Proposte immobiliari GRIMALDI Cadoneghe

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SOMMARIO

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Rassegna di giurisprudenza

Dubbi sul numero delle stanze dell’immobile acquistato? Risolve la planimetria, purché sottoscritta ed allegata all’atto di compravendita

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 21352/14; depositata il 9 ottobre)

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NOTIZIE flash

La validità di una compravendita immobiliare è necessario che l’oggetto sia determinato, ovvero determinabilein base ad elementi contenuti nel relativo atto scritto (pertanto documentali e non estrinseci all’atto), dovendosi ravvisare il requisito della determinatezza o della determinabilità nella inequivocabile identiicazione dell’immobile compravenduto per il tramite dell’indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmenteconducenti al fine e idonei a non lasciare margini di dubbio sull’identità del suddetto immobile.

Il principio che per i contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare è richiesta la formascritta ad substantiam importa che l’atto scritto costituisca lo strumento necessario ed insostituibile per la valida manifestazione della volontà produttiva degli effetti del negozio: pertanto, la manifestazione scritta della volontà di uno dei contraenti - la quale concorre alla formazione del negozio con efficacia pari alla volontà dell’altro - non può essere sostituita da una dichiarazione confessoria dell’altra parte, la quale non può essere utilizzata né come elemento integrante il contratto né (quand’anche contenga il preciso riferimento ad un contratto concluso per iscritto) come prova di questo, quando sia per esso richiesta la prova scritta ad substantiam.

Compravendita: trasferimento di proprietà immobiliare: l’atto scritto rappresenta la volontà delle parti

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 19488/14; depositata il 16 settembre)

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Il consumatore non deve restituire il finanziamento ottenuto per l'acquisto di un bene

che non è mai stato consegnato(Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 20477/14; depositata il 29 settembre)

Ove il contratto di vendita sia risolto per inadempimento del venditore, il consumatore non è tenuto a pagare il finanziamento attivato.

E' contratto di credito collegato quello finalizzato esclusivamente a finanziare la fornitura di un bene o la prestazione di un servizio specifici se ricorre almeno una delle seguenti condizioni: 1) il finanziatore si avvale del fornitore del bene o del prestatore del servizio per promuovere o concludere il contratto di credito;

2) il bene o il servizio specifici sono esplicitamente individuati nel contratto di credito.

Ove il contratto di vendita sia risolto per inadempimento del venditore, il consumatore non è tenuto a pagare il finanziamento attivato.

Responsabilità precontrattuale anche per la sola violazione dell’obbligo di lealtà reciproca

(Corte di Giustizia UE, Prima Sezione, sentenza 26 aprile 2012, C-472/10)

L’art. 1337 c.c. ha valore di clausola generale e può derivare non solo dalla rottura ingiustificata delle trattative, ma anche dalla mancata osservanza del dovere di completezza informativa sulla reale intenzione di concludere il contratto.

In tema di «pignorabilità della pensione», si segue il criterio del calcolo dell'importo minimo impignorabile, secondo la sentenza della Corte Costituzionale n. 506/2002, secondo principi di solidarietà sociale, ragionevolezza e pubblico interesse, per cui tutta la pensione non può essere aggredita e la quota pignorabile è calcolata nella misura non superiore ad un quinto, purché il credito vantato sia «qualificato».

Esecuzione forzata della pensione. Pensione pignorabile? Si, ma solo entro la quota di un quinto e se il credito è privilegiato(Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 3, ordinanza n. 24536/14; depositata il 18 novembre)

Prelazione convenzionale Violazione del patto di prelazione: quali i danni risarcibili? (Cass. sentenza n. 6474/12; depositata il 24 aprile)

Il criterio in base al quale sono risarcibili i danni conseguiti dall’inadempimento sorto a seguito della violazione del patto di prelazione - in tema di responsabilità contrattuale - deve intendersi, ai fini della sussistenza del nesso di causalità, in modo da ricomprendere nel risarcimento i danni indiretti e mediati, che si presentino come effetto normale, secondo il principio della c.d. regolarità causale.

- segue -

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E’ illegittima la delibera condominiale se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

I condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

Spese condominiali: infiltrazioni e lastrico solare: chi paga i danni?(Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 18164/14; depositata il 25 agosto)

Delibera condominiale: prima di deliberare, verificare che tutti gli inviti siano giunti a destinazione

(Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, ordinanza n. 22685/14; depositata il 24 ottobre)

La presunzione di proprietà comune di un pozzo luce non può essere vinta, nel silenzio del titolo, dalla mera possibilità di accesso al bene comune soltanto dall’appartamento di uno dei condomini, o dal fatto che costui abbia provveduto anche a collocarvi lo scaldabagno e l’impianto di illuminazione, in quanto non muta la destinazione tipica e normale del bene, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l’edificio condominiale.

Beni comuni: la condomina fa suo il pozzo luce, ma la Cassazione ne conferma la natura condominiale

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 17556/14; depositata il 1° agosto)

Per integrare la fattispecie di donazione indiretta di un immobile, la dazione della somma di denaro deve essere effettuata quale mezzo per l’unico e specifico fine dell’acquisto dell’immobile: deve cioè sussistere incontrovertibilmente un collegamento teleologico tra elargizione del denaro e acquisto dell’immobile.

Quando invece l’elargizione del denaro sia effettua prima e a prescindere dall’acquisto successivo dell’immobile non si ha donazione indiretta.

Donazione infdiretta: i genitori donano i soldi, non l’appartamento comprato in seguito(Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, sentenza n. 18541/14; depositata il 2 settembre)

Il titolare di un’impresa edile, a cui la ctu abbia imputato la responsabilità per i danni causati dalla ristrutturazionedi alcune parti di un condominio, ai sensi dell’art. 1669 c.c. (rovina e difetti di cose), non può limitarsi ad affermare di aver seguito le direttive del condominio o dell’amministratore, senza provare tali istruzioni.

Lavori di ristrutturazione: fa un pessimo lavoro e si nasconde dietro le direttive altrui, ma la ctu lo inchioda

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 18515/14; depositata il 2 settembre)

Ove in giudizio si chieda la restituzione di una somma di denaro conferita a titolo di mutuo, e la vicenda si inserisca nell’ambito dei rapporti familiari, l’attore deve fornire la prova rigorosa della pattuizione del diritto alla restituzione dell’importo.

Prova: il suocero chiede indietro il denaro prestato al genero? Deve provare il suo diritto alla restituzione

(Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 17050/14; depositata il 28 luglio)

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LE ESIGENZE DEL MERCATO IMMOBILIARE

E LA RATIO DELL'INTERVENTO NORMATIVO: LA TIPIZZAZIONE DI UN CONTRATTO ATIPICO

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Le innovazioni nell'ambito del diritto civile, con la creazione di nuove figure contrattuali, spesso conseguono a situazioni di crisi economica, quando l'impossibilità di utilizzare gli usuali schemi negoziali induce gli operatori economici e la prassi ad individuare nuovi strumenti giuridici.

L’andamento negativo del mercato immobiliare non pare destinato ad invertirsi in tempi brevi, soprattutto per effetto delle accresciute difficoltà di accesso al credito, sia da parte del costruttore-venditore, sia da parte del potenziale acquirente.

Per superare questa doppia impasse, la prassi ha iniziato ad individuare nuove forme contrattuali che permettono ai cittadini di stipulare accordi che attribuiscono l’immediato godimento del bene al conduttore, consentendogli da un lato di superare l’impossibilità di corrispondere l’intero prezzo ed al contempo assicurandogli il diritto all’acquisto della casa, imputando in tutto od in parte quanto versato a titolo di canone locatizio in conto prezzo.

Sebbene dallo scorso 12 settembre 2014 esista una disciplina che contempla questa fattispecie, permane utile effettuare una carrellata delle varie ipotesi contrattuali assunte nella prassi dal cd. Rent to buy, in quanto la normaintrodotta ha una valenza molto ampia e, pertanto, è idonea a ricomprenderle tutte, in un’ottica di favore per l’esplicarsi dell’autonomia contrattuale.

Il pagamento dilazionato dell’importo, a favore di chi non dispone attualmente dell’intera somma o che non può, in ogni caso, riacquistare non essendo ancora riuscito ad alienare il bene detenuto in piena proprietà; interessati sono sia il venditore, che accetta la dilazione ma non intende dismettere la proprietà fino al saldo, sia l’acquirente che intende beneficiare di uno scaglionamento del prezzo di acquisto nel tempo.

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Il BUY TO RENT

è viceversa una vendita immediata con prezzo dilazionato e la garanzia per il venditore di ridivenire proprietario in caso di inadempimento del compratore; la vendita con il pagamentodilazionato favorisce l’acquirente perchè gli consente l’acquisizione subitanea del possesso; soggetti interessati sono quanti devono cedere subito la proprietà, ottenendo però garanzie sul saldo dell’importo dilazionato, nonché gli acquirenti che intendono entrare subito nel possesso del bene.

L’HELP TO BUY

si traduce in un contratto preliminare con pagamento dilazionato anteriore al rogito, volto a favorire la successiva vendita con il pagamento del residuo dell’importo pattuito; in questo modo, avvalendosi oltretutto degli effetti prenotativi della trascrizione, si ottiene la disponibilità immediata dell’immobile con un anticipo, di regola, pari ad un 20-30% dell’importo del prezzo del bene oggetto di promessa di acquisto; viene cosi agevolato l’ottenimento del successivo finanziamento, in quanto relativo ad una quota più bassa pari al restante valore dell’immobile, e non superiore al 70-80% dell’intero.

TRE MODELLI CONTRATTUALI IN CUI SI ARTICOLA IL CD. RENT TO BUY

- LOCAZIONE CON OPZIONE DI ACQUISTO: una locazione cioè su cui si innesta un diritto di opzione che riporta il contenuto della futura vendita, aperta all’adesione libera dell’acquirente che cche consente la conclusione del contratto definitivo nella forma adatta alla pubblicità immobiliare, purché l’accettazione sia conforme;

- LOCAZIONE CON PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: comporta, invece, la necessità di un successivo rinnovo della volontà, ma ha il vantaggio di consentire il ricorso alla pubblicità immobiliare ad eliminazione del rischio di fallimento del venditore;

- TRASFERIMENTO AUTOMATICO DELLA PROPRIETÀ VINCOLANTE PER ENTRAMBE LE PARTI: coincide sostanzialmente una locazione cui si affianca una clausola di trasferimento automatico della proprietà e richiama l’istituto della vendita con riserva della proprietà.

Sia nella cessione con riserva della proprietà, sia nella locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, il compratore acquista la titolarità della cosa solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma soltanto nella prima egli assume i rischi dal momento della consegna, nella seconda, in ipotesi di perimento del bene, il conduttore è liberato.

ALTERNATIVASi è pensato di poter raggiungere gli obiettivi dell’istituto dell’affitto a riscatto, mediante il perfezionamento di un accordo negoziale con cui il venditore ceda al potenziale acquirente il diritto di usufrutto vitalizio a fronte di un corrispettivo rateizzato per un certo numero di anni, collegato con un patto di opzione per l’acquisto della nuda proprietà, con pagamento del residuo prezzo al momento dell’esercizio dell’opzione medesima, sottoposto a termine iniziale, coincidente con la scadenza del periodo di rateizzazione dell’usufrutto in precedenza costituito.

In aggiunta, si può prevedere una clausola risolutiva del diritto di usufrutto, qualora il termine concesso per l’esercizio dell’opzione decorra inutilmente, prevedendo che quanto corrisposto per la cessione dell’usufrutto venga trattenuto dal cedente quale corrispettivo per l’occupazione dell’immobile, ora senza titolo per effetto della retroattività della condizione risolutiva, con un eventuale penale a favore del venditore per aver perso potenziali occasioni di vendita ed offerte durante il periodo di cessione dell’usufrutto vitalizio.

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LA NUOVA NORMATIVA CERCA DI FORNIRE UNA DISCIPLINA DI TUTELA nel rispetto dellaricchezza delle soluzioni proposte, di modo che l’ombrello protettivo dato dalla novità normativa si possa rivelare il più ampio ed efficace possibile.

TRE GLI OBIETTIVI PRINCIPALI DEL LEGISLATORE, e precisamente:

1) la volontà di colmare lacune e risolvere i problemi interpretativi sorti in passato, mediante l’’introduzione di un nuovo tipo contrattuale, sebbene flessibile;

2) la volontà di semplificare e agevolare il ricorso a questo strumento;

3) la volontà di apprestare una cornice normativa fortemente protettiva nei confronti del conduttore-acquirente.

Gli ELEMENTI CARATTERIZZANTI sono essenzialmente due:- l’attribuzione immediata del godimento del bene con diritto del conduttore di acquistarlo entro un termine determinato;- la possibilità per il medesimo di imputare il canone locatizio al prezzo di acquisto finale.

ARTICOLO 23(DISCIPLINA DEI CONTRATTI DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI) - 1° COMMA

"I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile.

La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito."

PRIMA QUESTIONE interpretativa attiene al perimetro di operatività della norma, se essa cioè trovi applicazione soltanto nei casi in cui il negozio contempli unicamente una facoltà del conduttore di acquistare, ovvero pure quando al suo diritto faccia da contraltare un “dovere all’acquisto”, derivante dalla stipulazione di un preliminare vincolante per entrambe i contraenti o, ancora, quando sia previsto un immediato effetto traslativo, senza più la necessità di ulteriori manifestazioni di volontà.

E' preferibile ritenere che la norma ricomprenda tutti i possibili aspetti che può assumere la fattispecie, ricavandolo dal fatto che la norma specifica che la stessa non si applica unicamente alla locazione finanziaria e nel riferimento contenuto nel comma 7 dell’art.23, dove si estende la disciplina anche ai contratti di locazione(di alloggi sociali) con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti e di vendita con riserva di proprietà (sempre di alloggi sociali).

Il riferimento AL “TERMINE DETERMINATO” RENDE IL TERMINE MEDESIMO CONTENUTO ESSENZIALE DI QUESTI CONTRATTI, perdendo cosi la natura di mero elemento accidentale; la determinatezza del termineimpone un riferimento ad una data precisa di calendario e può riferirsi sia al termine per l’esercizio dell’opzione spettante al conduttore, sia al termine di scadenza del preliminare, sia alla data in cui avviene l’effetto traslativo,NON POTENDO TUTTAVIA PROTRARSI OLTRE IL DECENNIO DALLA DATA DI STIPULA DEL CONTRATTO.

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SECONDA QUESTIONE attiene alla possibilità per le parti contraenti di prevedere che solo una parte del canone locatizio venga imputato a prezzo finale di vendita, dal momento che la norma si riferisce all’imputazione della “parte di canone indicata nel contratto”, senza distinzioni di sorta.

Si può prevedere sia:- che tutto il canone venga imputato quale parte del prezzo finale;- che il canone venga imputato solo parzialmente a deconto del prezzo finale.

IN OGNI CASO IN BASE AD UNA MODIFICA APPORTATA IN SEDE DI CONVERSIONE DEL DECRETO, le parti fin dall'inizio devono determinare la quota di canoni che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito.

PACIFICA È INVECE LA PORTATA APPLICATIVA DELLA NORMA ai soggetti ed ai beni oggetto di questi contratti: sia persone fisiche che giuridiche, immobili sia abitativi, che strumentali, negozi, opifici, uffici.

ELEMENTO QUALIFICANTE LA NUOVA DISCIPLINA È LA PREVISIONE DELLA TRASCRIVIBILITÀ DI DETTI CONTRATTI, E SI RICHIAMANO GLI EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE DI CUI ALL’ART.2645-BIS, cui si aggiungono quelli connessi alla trascrizione del contratto di locazione, relativamente all’opponibilità della medesima ai terzi e/o agli aventi causa del locatore.

Per procedere alla trascrizione è necessaria la forma dell’atto pubblico o autentico notarile.

L’EFFICACIA PRENOTATIVA COINCIDENTE CON LA DURATA DEL CONTRATTO e, comunque, decennale di detta trascrizione, che produce l’effetto della prevalenza della trascrizione del contratto definitivo o altro atto esecutivo del “contratto di godimento” sulle trascrizioni ed iscrizioni medio tempore intervenute a carico del proprietario-concedente, rappresenta il volano che potrà concretamente far decollare l’istituto, lamentando glioperatori economici che proprio la ridotta tutela triennale non consentiva di spalmare il prezzo di acquisto in un numero sufficientemente alto di rate, tali da renderle sostenibili per la tipologia di clienti cui l’offerta veniva rivolta.

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| 22

Decreto sblocca Italia Bonus per chi compra ed affitta (art.21)

E’ stato previsto un bonus (deduzione dal reddito complessivo) pari al 20%:

• del prezzo corrisposto per l’acquisto di un immobile ABITATIVO NUOVO oRISTRUTTURATO (lett. d e c Dpr. 380/2001) dall’impresa costruttrice oche ha eseguito i lavori nonché degli interessi passivi dipendenti da mutuicontratti per l’acquisto di tali immobili

• della spesa sostenuta per costruire un’immobile abitativo su areeedificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori. Lespese di costruzioni devono essere attestate dall’impresa che esegue ilavori

Onere deducibile dal proprio reddito complessivoin 8 quote annuale e calcolato su

un massimo di spesa pari ad euro 300.000 non cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste

per le medesime spese

BONUSper chi compra ed affitta (art. 21)

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CONDIZIONI

L’immobile acquistato sia destinato, ENTRO 6 MESI, dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione , alla locazione per almeno OTTO ANNI con contratto a canone concordato

Il canone di locazione non deve essere maggiore di quello indicato nella convenzione di cui all’art.18 Dpr. 380/2001 ovvero non deve essere superiore al minore importo tra il canone definito aisensi dell’art. 2 comma 3 L. 431/98 e quello stabilito dall’art. 3 comma 114 L. 350/2003

L’immobile a destinazione residenziale DEVE essere nuovo e/o ristrutturato ed INVENDUTO alla data di entrata in vigore della Legge di conversione

Acquirente persona fisica non esercente attività commerciale

Periodo di riferimento dell’agevolazione: 1 gennaio 2014 -- 31 dicembre 2017

La categoria catastale deve essere una A «residenziale» con esclusione delle categorie A1, A8, A9 La categoria catastale deve essere una A «residenziale» con esclusione delle categorie A1, A8, A9 (immobili di lusso)

L’immobile deve essere in classe energetica A o B

Non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e conduttore

Ulteriori modalità attuative verranno stabilite con apposito Decreto del Ministero delleinfrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze

77

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1111

Il diritto alla deduzione non viene meno se per motivi non imputabili al locatore il contratto si risolve prima del decorso degli otto anni a condizione che ne venga stipulato un altro entro un

anno dalla data di risoluzione66

L’immobile non deve essere realizzato su aree ad uso agricolo1010

CONDIZIONE Stipula contratto di locazione a canone

concordato

e) Il canone di locazione non sia superiore a quello indicatonella convenzione di cui all’articolo 18 del Dpr. 380/2001,OVVERO non sia superiore AL MINORE IMPORTO TRA ilcanone definito ai sensi dell’art. 2 comma 3 L. 431/98, Equello stabilito dall’art. 3 comma 114 L. 350/2003

Estratto art. 21 lett.e):La deduzione spetta a condizione che:

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Contratti a canone concordato Ex Legge 431/98 art. 2 comma 3

STIPULABILI in tutti i ComuniDURATA non inferiore a 3 anni, con proroga di 2 (salvo disdetta per i motivi di cui all’art. 3, c. 1, L. 431/98)SCHEMA DI CONTRATTO all. DM 14 luglio 2004 - ex art. 4, c. 2, L.431/98ONERI ACCESSORI Tabella all. DM 14 luglio 2004 - ex art. 4, c. 2, L.431/98CANONE all’interno di fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali;in mancanza di Accordo locale, supplisce il DM sostitutivo 14 luglio 2004 -ex art. 4, c. 3, L.431/98

Contratti con canoni di

locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’articolo 18 del Dpr. 380/2001

5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione

Art. 18 (L)Convenzione-tipo

1. Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all'articolo 17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonche' i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonche' gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a:a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, cosi' come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonche' delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;d) la durata di validita' della convenzione non superiore a trenta e non inferiore a venti anni.2. La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell'articolo 16.3. Il titolare del permesso puo' chiedere che il costo delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in misura pari al valore definito in occasione di trasferimenti di proprieta' avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione.4. I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime.5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione e' nulla per la parte eccedente.

Reg.Regionalen° 1 del 10/02/2004 e

succ.integrazioni

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Contratti con canoni stabilito dall’art. 3 comma 114 legge 350/2003

FATTISPECIE abitazione principale di soggetti aventi reddito superiore a quello massimo per la concessione di alloggi di ERP ma inferiore a un importo determinato dalla RegioneSTIPULABILI nei Comuni ad alta tensione abitativaDURATA prevista dalla convenzione tra Comune e impresa che costruisce le abitazioni da locare e comunque non inferiore a cinque anni con rinnovi biennaliSCHEMA DI CONTRATTO sulla base della convenzione tra Comune e impresa che costruisce le abitazioni da locareONERI ACCESSORI vedasi Tabella oneri accessori concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, salvo diversa indicazione della convenzione tra Comune e impresa che costruisce le abitazioni da locareCANONI nei limiti del 5% del valore convenzionale dell’alloggio

ESEMPIO

MILANOAcquisto: 350.000Spese ed imposte sull’acquisto: 38.600Spesa totale: 388.600Sconto fiscale annuo sull’acquisto: 7.500Affitto concordato (600 al mese ): 7.200 annuoTassa cedolare secca 10%: 720Spese condominiali: 1.000Imu + Tasi: 1.554Affitto netto 4.226 + 3.075 (deduzione di 7.500 da reddito con aliquota marginale irpef del 41%): 7.301Redditività netta sulla spesa totale: 1,88%

MILANOAcquisto: 350.000Spese ed imposte sull’acquisto: 38.600Spesa totale: 388.600Affitto libero (1.200 al mese ): 14.400 annuoTassa cedolare secca 21%: 3.024Spese condominiali: 1.000Imu + Tasi: 1.554Affitto netto 9.122Redditività netta sulla spesa totale: 2,35%

Con Bonus

Senza Bonus

Immobile di 100 mq. Zona semicentrale – acquirente con aliquota marginale irpef 41% - redditi tra 55 e 75 mila **** Fonte: Il Sole Sole 24 Ore

CONVENIENZA

DIPENDE DAL DIVARIO CHE VI E’ TRA CANONE CONCORDATO E CANONE LIBERO

generazione di agenti immobiliari

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