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CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI NON ULTIMATI 32

> TELERISCALDAMENTO:IVA AGEVOLATA AL 10%SOLO SE L’USO È DOMESTICO 36

> INCENTIVI PER IMMOBILI NUOVI: COME ACCEDERE ALCONTRIBUTO STATALE 66

> NEWS INCENTIVI: EFFICIENZA ENERGETICA 68

> NOVADOMUS IMM.RE 72> QUATARCA IMM.RE 72

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Alle cessioni di fabbricati strumentali in corso di costru-zione si applicano l'Iva con aliquota del 20% e le imposte diregistro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 168euro ciascuna

a cura di Anna Carbone

Questo uno dei chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate nel-la Circolare n.12/E del 12 marzo 2010. Come noto, l'art.10, com-ma 1, n.8-ter, del D.P.R. 633/1972 disciplina il regime Iva dellecessioni di fabbricati strumentali per natura, prevedendo, in viagenerale, che tali operazioni siano esenti dall'imposta, ad ecce-zione di alcune specifiche ipotesi, in presenza delle quali la ces-sione è soggetta ad Iva. Si definiscono immobili strumentali pernatura quelli che, per le loro caratteristiche, non possono esse-re utilizzati diversamente senza trasformazioni radicali, ovveropossono essere usati solo per attività produttiva.

Inoltre, i medesimi trasferimenti, sia se imponibili sia esenti daIva, scontano l'imposta di registro in misura fissa (pari a 168euro) e le imposte ipotecaria e catastale pari, complessivamente,al 4%. Con riferimento al regime Iva delle cessioni immobiliari,l'Amministrazione finanziaria aveva già precisato che i trasferi-menti di fabbricati in corso di costruzione (o di ristrutturazione)devono essere sempre assoggettati ad Iva, sul presupposto chetali immobili sono ancora inseriti nel ciclo produttivo.

Cessione di fabbricati strumentali non ultimati

Con la citata C.M. n.12/E/2010, l'Agenzia delle Entrate tornanuovamente sul tema della cessione degli immobili non ultima-ti, chiarendo, in particolare, il regime applicabile ai trasferimen-ti di fabbricati strumentali in corso di costruzione, anche ai finidell'imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Al riguardo, nel confermare comunque l'applicazione dell'Iva invia obbligatoria (con aliquota ordinaria del 20%), l'Amministra-zione precisa ulteriormente che tali trasferimenti devono esse-re assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale inmisura fissa (pari a 168 euro ciascuna), in virtù del principio dialternatività Iva/Registro (art.40 D.P.R. 131/1986).

Pertanto, le cessioni di fabbricati strumentali in corso di costru-zione non devono scontare le imposte ipotecaria e catastale nel-la misura proporzionale, pari, complessivamente, al 4% del valo-re dichiarato in atto.

Fonte: Ance

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Lo ha chiarito lʼAgenzia delle Entrate con la risoluzione n. 28/E del 1° aprile2010, in risposta a una cooperativa costituita, secondo le indicazione delComune, per erogare i servizi di riscaldamento e di acqua calda sanitaria afabbricati situati in un determinato quartiere residenziale. La cooperativa inten-de stipulare un contratto con una ditta fornitrice per la realizzazione di un siste-ma di cogenerazione ad alto rendimento attraverso la riqualificazione di quel-lo già esistente. Il “pacchetto” comprende anche la fornitura e posa in operadegli impianti meccanici, di quelli elettrici complementari e di termoregolazio-ne e contabilizzazione, oltre alla conduzione, gestione e manutenzione, anchestraordinaria, full service dellʼintera struttura. Lʼimpianto apparterrà al fornito-re fino a fine contratto, dopo di che, automaticamente, la proprietà passeràalla cooperativa.

LʼAgenzia delle Entrate sottolinea, anzitutto, che la cooperativa non è il con-sumatore finale, non utilizzerà direttamente lʼenergia termica prodotta dallacentrale, ma ridistribuirà alle famiglie acqua calda (per uso sanitario e per ilriscaldamento) attraverso la propria rete. Viene, quindi, a mancare, in questotipo di rapporto, il requisito di impiego a “uso domestico”, nella propria abita-zione, condizione da rispettare per beneficiare dellʼagevolazione prevista dal-la norma in esame, come già evidenziato, precisano i tecnici dellʼAgenzia, dal-la circolare n. 82/E del 1999 e ribadito dalla risoluzione n. 150/E del 2004.

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L’MLS, a mio parere, essendo un mixtra “strumento e metodologia operati-va” è destinato, con le sue trasforma-zioni, a dettare l’evoluzione delle nuo-ve applicazioni per quanto riguardal’area gestionaleDiverso, invece, potrebbe essere ilprocesso integrativo tra MLS e Piat-taforme inserzionistiche. Per logica,prevedo un processo di fusioni e inte-grazioni tra realtà già esistenti. Real-tà con aree di mercato e specializ-zazioni gia acquisite, due prodottistudiati con finalità completamentediverse che hanno necessitato dicompetenze ed investimenti finaliz-zati al diverso core business del pro-dotto (business e consumer). Ipotiz-zerei per semplicità, velocità ed eco-nomicità, un processo di accorpa-mento piuttosto che uno sviluppareex-novo. Due piattaforme di successo che siintegrano danno vita, da subito, a una“Super Piattaforma”.Questo è lo scenario che vedo, maattenzione, il mondo informatico nonsempre segue regole logiche, a voltepremia processi completamente nonprevedibili. Certo è che più si va ver-so la semplificazione dei processi el’ottimizzazione dei tempi di utilizzo delcomputer, più l’ipotesi di un unico stru-mento mi sembra realizzabile.Voglio chiudere questo articolo ringra-ziando tutti coloro che ci seguono epartecipano attivamente al nostro Grup-po Facebook (cui si può accedere ancheda www.multilistingservice.it). Questoarticolo nasce da un commento a unpezzo precedente e ciò è un esempiodi quanto il dialogo, anche attraversoun gruppo di discussione, possa diven-tare formativo.

L’articolo che state leggendo è statoispirato da un operatore del settoreche, commentando uno degli artico-li precedenti sul nostro gruppo Face-book “MLSpro - Multiple Listing Ser-vice Collaborazione Immobiliare”, haevidenziato la necessità di spiegarela differenze che intercorrono tra unsoftware gestionale, una piattaformainserzionistica e l’MLS e valutarne le“eventuali” possibili connessioni ointerazioni. Partiamo allora dall’analisi standard deitre strumenti, senza per ora entrare nelmerito della loro evoluzione.

Programma gestionale di agenzia.Generalmente, si tratta di un softwa-re, locale e/o applicazione web, chesupporta l’agente immobiliare nelle fun-zioni organizzative della propria agen-zia. Alcune funzioni gestite in varie for-me dai vari prodotti sono: a) gestionedel portafoglio immobili proprio del-l’agenzia; b) gestione anagrafica; c)creazione della cartellonista vetrina eimmobile; d) gestione delle richieste;e) incrocio richiesta/offerta di agenzia;f) foglio appuntamenti; g) analisi delletelefonate in entrata; h) statistiche estampe varie.Alcuni sono poi arricchiti da altre fun-zioni tipo: 1) gestione pubblicitaria, tal-volta anche in multiinvio ai portali web;2) fatturazione; 3) gestione dei colla-boratori; 4) organizzazione della pro-iezione in video vetrina.Definirei il software gestionale di agen-zia uno strumento “interno” che peralcune funzioni può esportare dati.

Piattaforma inserzionistica. Si trattasolo di applicazioni su web, principal-mente utilizzate come strumento diinserzione annunci sia di privati sia dioperatori immobiliari. Alcune piatta-forme sono arricchite da varie funzio-nalità relative all’incrocio degli immo-bili con le richieste lasciate sponta-neamente da privati o altro. Si tratta,comunque, di piattaforme diffuse e otti-mizzate per la ricerca di immobili daparte di navigatori del web.Definirei la piattaforma inserzionisticauno strumento BtoC (business verso ilcliente)

Piattaforma di condivisione MLS. Sitratta esclusivamente di applicazioniweb diffuse tra operatori del settoreper la condivisione e l’incrocio di immo-bili e richieste. Alcune piattaforme sistanno arricchendo di funzionalità orga-nizzative per l’agenzia. La giusta identificazione di questepiattaforme è BtoB (business tra ope-ratori)

Dopo questa analisi sembrerebberochiari i confini e le competenze di ognisingolo strumento ma è un fatto che,ultimamente, le strade si incrocianosempre più spesso. La mia sensazione è che in un futuromolto prossimo potremo assistere auna naturale e completa integrazionetra gestionale e MLS, che a loro voltasi apriranno, in maniera altrettanto natu-rale, verso il cliente consumer. Attualmente i segnali di avvio verso que-sta trasformazione già si vedono “sulmercato”: troviamo infatti gestionali cheoffrono la funzione MLS e, viceversa,piattaforme MLS arricchite con funzioniche lo elevano a strumento di gestione.

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Differenze tra gestionale di agenzia, piattaforma MLS,piattaforma inserzionistica

I confini e le competenze di un gestionale di agenzia, di una piattaforma inserzionistica e dell’applicazione MLS si incrociano sempre più spesso.

È quindi probabile che assisteremo presto a processi di completa integrazione

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Entro i 20 giorni precedenti la stipula del contratto defi-nitivo di compravendita, il venditore prenoti il contribu-to presso il soggetto che ne gestirà l'erogazione per con-to dello Stato


La prenotazione sarà confermata in sede di stipula delcontratto di compravendita al quale sarà allegato, unica-mente al fine dell'ottenimento del contributo, il certificatoenergetico in possesso del venditore. L'atto deve conte-nere l'indicazione del prezzo concordato di vendita del-l'immobile, decurtato delle spese di gestione della proce-dura relativa all'ottenimento del contributo statale. Entroi 45 giorni successivi alla stipula, l'acquirente dovra` invia-re copia autentica dell'atto notarile, completo degli estre-mi della registrazione, al soggetto che eroga il contribu-to.

Il provvedimento ha l'obiettivo di sostenere le imprese delsettore delle costruzioni a proseguire nei propri programmidi investimento. Il provvedimento, inoltre, indirizza ladomanda verso prodotti di qualità e persegue gli obietti-vi di risparmio energetico che il Governo si è impegnatoa raggiungere.

È bene ricordare che migliorare l'efficienza energetica èuno dei metodi più semplici per ridurre le emissioni di gasad effetto serra e rafforzare la sostenibilità e la sicurezzadegli approvvigionamenti, contribuendo nel contempo apromuovere lo sviluppo economico e l'occupazione e alimitare i costi energetici per le famiglie e le imprese.Risparmiare energia, dunque, è la strada più efficiente epiù veloce per arginare i cambiamenti climatici ed i suoieffetti conseguenti.

Al settore dell'edilizia, per il raggiungimento di questoobiettivo, è stato attribuito un ruolo rilevante. In questasfida interessi ambientali e interessi economici trovanouna coincidenza di intenti che può promuovere innova-zione, creare occupazione, dare vita a nuovi modi di pro-durre e consumare, salvaguardare l'ambiente, rilanciarel'economia e la crescita sostenibile.

Fonte: Ance

Come accedere al contributo statale

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Il Decreto Legge 25 marzo 2010 n. 40 assegna 60 milioni dieuro per l'acquisto di immobili nuovi ad alta efficienza ener-getica


Il contributo è erogato in misura variabile in funzione della pre-stazioneèenergetica dell'immobile acquistato, in particolare efissato un importo pari a:

- 83 euro/mq di superficie utile, con un limite massimo di 5.000euro, per immobili di nuova costruzione destinati a prima abita-zione, aventi valori di energia primaria per la climatizzazioneinvernale migliori di almeno il 30% rispetto ai valori definiti daldecreto Lgs. 192/05 a partire da gennaio 2010;

- 116 euro/mq di superficie utile, con un limite massimo di 7.000euro, per immobili di nuova costruzione aventi valori di energiaprimaria per la climatizzazione invernale migliori di almeno il 50%rispetto ai valori definiti dal decreto Lgs. 192/05 a partire da gen-naio 2010.

I due limiti di rendimento energetico imposti fanno ricadere talitipi di immobili rispettivamente nella classe B e A fissate dal DM26 giugno 2009.

Gli importi del contributo di 83 e 116 euro corrispondono a cir-ca il 50% dei maggiori costi di costruzione da sostenere per rea-lizzare edifici con le prestazioni energetiche richieste dal decre-to.

CERTIFICAZIONE. Per le modalità di attestazione del raggiun-gimento della prestazione energetica, si fa riferimento alla cer-tificazione basata sulle procedure del decreto Lgs. 192/05 sul-l'efficienza energetica in edilizia, quindi quelle del DPR 59/2009

Efficienza energetica

e del decreto attuativo del 26 giugno 2009 “Linee Guida nazio-nali per la certificazione energetica degli edifici”. Il decreto perl'assegnazione degli incentivi, nel richiamare la certificazioneenergetica, richiede che quest'ultima sia rilasciata da un “sog-getto accreditato”. È bene ricordare che ad oggi si è ancora inattesa del DPR attuativo del decreto Lgs. 192/05 riguardantel'accreditamento dei certificatori e che quindi, per lo stesso, occor-re riferirsi all'Allegato III del decreto Lgs. 115/2008, dove sonoindicate le caratteristiche professionali richieste ai soggetti chedevono rilasciare la certificazione energetica.

ALTRI REQUISITI PER L'ACCESSO ALL'INCENTIVO. Poichéil decreto si pone la finalità di incentivare l'acquisto in tempi bre-vi di immobili ad alta prestazione energetica, già costruiti o in viadi ultimazione, fissa due importanti requisiti: che il contributo siaconcesso solo a nuovi acquirenti ovvero quelli che stipulano ipreliminari di vendita non prima della data di pubblicazione inGazzetta Ufficiale del regolamento del Ministero; che l'acquistovenga perfezionato entro il 31 dicembre 2010.

Fonte: Ance

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disposta su

due livelli. Da

ristrutturare.






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essclus. in ufficio











Attico Rimini n° 16

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