Attico Como n.10

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Periodico di informazione e annunci immobiliariAnno XIX - Numero 1011 Marzo 2011 - Edizione Como

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residen-ziali 30 Edizione Como - n.10 - 11 marzo 2011

a cura di Raffaele Racioppi

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MLS, Collaborazione,Condivisione, è il momento di gettare la maschera

In Italia, le idee nuove vengono sempreaccolte con un certo scetticismo. In qua-lunque campo. È accaduto anche per ilconcetto della collaborazione/condivi-sione tra agenti immobiliari. Ma questomodello è ormai uno standard interna-zionale ed è indispensabile farci i conti

Multiple Listing Service è un termine chenon ci piace perché: 1) siamo nazionalisti evogliamo utilizzare termini in italiano? 2) datroppo tempo ne sentiamo parlare e ormai èlegato a un’idea che non si è affermata? 3)non vogliamo prenderci la responsabilità diaffrontare le difficoltà legate al cambia-mento? Quale che sia la risposta, non pos-siamo però dimenticare che è sempre ne-cessario rispettare gli standard.Se chiamarlo “Collaborazione immobiliare”anziché Multiple Listing Service significasemplicemente parlare in italiano, posso es-sere d’accordo.Ma se ne parla sempre di più, e questo è ungran bene. Aumentano a vista d’occhio leproposte sul tema e anche questo è un granbene. Ciò che mi lascia un po’ perplesso, inqualche caso, è la modalità con cui si parladel concetto di collaborazione.Per qualcuno, infatti, il termine MLS indicaun concetto che in Italia è ormai “bruciato”,legato agli insuccessi di chi fino a oggi haperorato questa causa con risultati nonesaltanti. Questa analisi, peraltro, non tienein considerazione molti fattori che hannoportato a questi insuccessi. Facciamo qual-che esempio: la mancanza della necessitàin un mercato in fase di boom; la difficoltà distravolgere completamente la visione del-l’operatività professionale; la scarsità delleinformazioni rivolte agli agenti immobiliarisu tendenze e metodologie diverse dal con-sueto; la difficoltà di modificare la propria vi-sione dei colleghi, trasformandoli da con-correnti in partner attivi del business. Chiamiamolo dunque come vogliamo, mafacciamo attenzione: perché stiamo par-lando di uno standard riconosciuto a livelloeuropeo e internazionale, al quale prima opoi ci troveremo costretti ad allinearci per in-tegrarci con i nostri colleghi stranieri.

Mi viene in mente quanto si sosteneva annifa nei confronti degli accordi di Basilea (le li-nee guida internazionali in materia di requi-siti patrimoniali delle banche). I nostri ope-ratori finanziari sostenevano che nonsaremmo mai riusciti a allinearci a questistandard per le diversità operative e le con-suetudini locali. A distanza di pochi anni,meno di quanti pensassimo, volenti o no-lenti e attraversando non poche difficoltà,abbiamo invece digerito sia Basilea 1 cheBasilea 2.Anche in quel caso siamo passati per spe-rimentazioni, invenzioni ed escamotageprima di allinearci alle regole imposteci dallaComunità Europea.Forse, a volte, sarebbe più semplice analiz-zare come nascono i modelli che poi diven-tano standard. Questo non significa man-care di interpretazione o di italicapersonalizzazione ma, più semplicemente,vuol dire utilizzare il bagaglio di conoscenzee di esperienze relativo alle sperimentazionigià fatte per evitare costose e improduttiveperdite di tempo.Entrando nello specifico dell’MLS / Condi-visione / Collaborazione ho paura che, inqualche caso, pur di non entrare in uncampo che si considera minato si corra il ri-schio di passare il “concetto” come un pro-dotto puramente informatico, capace di au-toregolamentarsi. Invece ci sono argomenti,e nodi, che vanno affrontati e risolti. Qualcheesempio: la necessità di creare un minimo diregolamentazione; la difficoltà di individuareprocessi formativi che arrivino anche a met-tere in dubbio dinamiche che naturalmentee “senza controllo” sono diventate “stan-dard negativi” della professione, come,tanto per dirne una, la sempre più rara ac-quisizione “in esclusiva”; le provvigioni o glistorni.Informatica e web, parlando di MLS/Condi-visione/Collaborazione, rappresentano inpratica solo la meravigliosa opportunità tec-nologica che permette di operare online.Tutto il resto è metodo e servizio. Ed è arri-vato il momento giusto per affrontare unavolta per tutte questo standard. Chiamiamolo come vogliamo, quindi, maaiutiamo gli agenti immobiliari in uno deimomenti più “riflessivi” di questi ultimi ven-t’anni. Forniamo loro dinamiche e standardattuali e di sicuro successo, senza perdereulteriore tempo e denaro, passando persperimentazioni inutili e/o transitorie.

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Domanda in ripresa con prezzi stabili

La Federazione nazionale degli agenti immo-biliari professionali (Fiaip) ha pubblicato neigiorni scorsi un report sull’andamento delmercato immobiliare italiano nel 2010. Le rile-vazioni di Fiaip confermano che l’anno si èchiuso facendo registrare un sostanzialerecupero, sostenuto da una significativa ripre-sa della domanda e da una stabilizzazione deiprezzi del comparto residenziale. Per le compravendite il calo medio dei prezzidelle abitazioni è stato del 4,5%, mentre ilnumero degli affari conclusi è stato del 2%. Ilreport segnala che sono sempre di più gli ita-liani (52%) hanno fatto ricorso al sistema cre-ditizio, ossia a un mutuo, per acquistareimmobili. Le previsioni per il primo semestre 2011 indi-cano un miglioramento per le compravenditea uso residenziale, in particolar modo per learee centrali delle città, e un aumento degliaffitti a uso abitativo (+10%). Nelle zone peri-feriche il mercato potrebbe invece mantener-si stazionario. L’elemento determinante per ladefinitiva stabilizzazione del mercato è rap-presentato dalle false aspettative di prezzo digran parte dei venditori, tuttora ancorati ailivelli del 2006/2007. L’eventuale adeguamen-to ai valori correnti determinerebbe una rapi-da definizione in funzione della crescentedomanda, velocizzando anche i tempi di ven-dita.Il report 2010 di Fiaip evidenzia una diminuzionegenerale dei prezzi in tutte le città, fatta eccezio-ne per Venezia (+2,22%) e Siena (+0,2%), chefotografano una realtà in controtendenza. Lariduzione maggiore è stata a Palermo con lapunta massima rilevata del -11%. I restanti calispaziano tra il -1,56% di Napoli e il -7% diBergamo, passando tra -3% di Bologna e

Torino, -3,64% di Genova, -4% di Roma, -5% diFirenze, -6% di Salerno e -6,2% di Milano.Come detto, più della metà delle compraven-dite a uso residenziale (52%) avviene con ilricorso al sistema creditizio, sebbene vi siauna riduzione di richieste di erogazioni rispet-to al 2009. Le famiglie che richiedono unmutuo hanno sempre l’accortezza di impe-gnare mediamente non più del 30% del pro-prio budget d’investimento previsto. Per quanto riguarda gli immobili più ricercati,gli italiani apprezzano sempre di più i trilocali,semicentrali e in buono stato. Le unità piùcompravendute sono per un 38% trilocali(soggiorno / cottura – due camere – servizi) eun 23% bilocali. Solo il 6% richiede in acqui-sto monolocali. L’ubicazione è prevalente-mente posta in zone semicentrali e lo stato diconservazione che prevale è di alloggi inbuono stato (39%) seguito dalle abitazioni dinuova costruzione (22%). Da segnalare comevi sia nel 2010 un aumento dell’interesse pergli alloggi ristrutturati o da ristrutturare.Le previsioni per il 2011 indicano un migliora-mento dell’andamento delle compravenditedegli immobili a uso abitativo, con particolareattenzione alle aree centrali e semicentralidelle città dove il mercato potrebbe mante-nersi stazionario.

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Non sempre chi chiede un mutuo lo fa per acquistareun’abitazione. Una recente analisi del broker onlinemutui.it ha infatti evidenziato che molte richieste di finan-ziamento rivolte agli istituti di credito riguardano opera-zioni di ristrutturazione degli appartamenti.Interessanti anche le caratteristiche di chi sottoscrivequesto tipo di mutuo. Nel 44% dei casi, per esempio,viene scelto il tasso fisso, mentre solo il 35% del campio-ne esaminato opta per il tasso variabile. Piuttosto bassa,inoltre, l’età dei richiedenti (in media 42 anni), che siimpegnano con l’istituto creditore per più di 20 anni (22,5il valore medio) e firmano un mutuo di 142.000 euro, paria poco meno della metà del valore dell’immobile cheintende ristrutturare (49,6%).

L’analisi di mutui.it ha evidenziato anche notevoli diffe-renze fra Nord e Sud sia per le cifre richieste sia per lapercentuale del valore finanziato. I finanziamenti piùcospicui vengono richiesti nelle regioni settentrionali:prima fra tutte il Trentino Alto Adige, dove il mutuomedio è pari a più di 183.000 euro, seguito da Toscanacon 168.000 euro e Liguria con 158.000.Se si guarda invece alla percentuale del valore dell’im-mobile che viene finanziata tramite mutuo per ristruttura-zione, escludendo il Friuli Venezia Giulia, dove si arriva arichiedere un mutuo pari al 55% del valore, è il Meridionea farla da padrone, con la Puglia al 54%, davanti a Siciliae Sardegna al 53% (stessa percentuale, peraltro, dellaValle d’Aosta).

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4 marzo11 marzo18 marzo25 marzo1 aprile8 aprile15 aprile22 aprile29 aprile6 maggio13 maggio20 maggio27 maggio3 giugno10 giugno17 giugno24 giugno

1 luglio8 luglio15 luglio22 luglio

26 agosto2 settembre9 settembre16 settembre23 settembre30 settembre

7 ottobre14 ottobre21 ottobre28 ottobre

4 novembre11 novembre18 novembre25 novembre2 dicembre9 dicembre16 dicembre23 dicembre

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martedi 31 maggio8 giugno15 giugno22 giugno29 giugno

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martedì 19 lugliomartedi 26 luglio

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