TRIBUNALE DI BRESCIA Sezione Fallimentare Fallimento n. 53 ... · PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI...

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TRIBUNALE DI BRESCIA

Sezione FallimentareFallimento n. 53/2007

FEDRIGA & FRANZONI di FEDRIGA MAURIZIO & C. S.n.c.con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166C.F. 00148990179

nonché personale dei soci:

FRANZONI GABRIELLAnata a Ossimo il 01.08. 41 residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166

FEDRIGA MARCOnato a Breno il 21.04.68 residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166

Giudice Delegato: Dott. Gianni Sabbadini

Curatore: Dott. Pietro Morandini

PERIZIA ASSEVERATA

RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI ACQUISITI ALLA

MASSA DEL FALLIMENTO

PARTE SECONDA

immobili intestati alle persone fisiche: Fedriga Marco e Franzoni Gabriella

soci della Soc. Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c.

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sommario

immobili in Darfo Boario Terme pag. 3

immobili in Cividate Camuno pag. 30

immobili in Rogno pag. 43

immobili in Costa Volpino pag. 58

I Signori

FEDRIGA MARCO

nato a Breno il 21.04.68 residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166

e

FRANZONI GABRIELLA

nata a Ossimo il 01.08. 41 residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166

sono ad oggi proprietari, pieni o pro quota e in forza dei titoli più sotto riportati, a

seguito della verifica di tutte trascrizioni a favore e contro loro ascrivibili, di beni

immobili, fabbricati e terreni, in provincia di Brescia nei comuni di Darfo Boario

Terme e Cividate Camuno, in provincia di Bergamo nei comuni di Costa Volpino e

Rogno.

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IMMOBILI IN DARFO BOARIO TERME (Bs)

INDIVIDUAZIONE CATASTALE

Ad oggi gli immobili di proprietà del Fallimento 53/2007 in epigrafe risultano essere

costituiti da una fabbricato a destinazione abitativa e da terreni, distinti come

segue:

Catasto Fabbricati:

Comune Censuario di Darfo Boario Terme - codice D251 - Provincia di

Brescia

Sezione urbana BES foglio 4

particella 540 sub 1 Cat. A/4 classe 4 Cons. 10 vani Rendita €. 371,85

Bessimo Superiore n. 3 piano T - 1

ex variazione del quadro tariffario del 01.01.1994, idem ma del 01.01.1992, ex

Impianto meccanografico del 30.06.1987 (anteriore al ventennio):

intestati in visura catastale:

Fedriga Andrea nato a Breno il 03.09.1964 propr. nuda per 1/2

Fedriga Marco nato a Breno il 21.04.1968 propr. nuda per 1/2

Martinelli Franceschina Maria nata a Costa Volpino il 01.01.1909 usufrutt. per 1/1

Intestati all’impianto meccanografico del 30.06.1987:

Fedriga Maurizio nato a Artogne il 29.09.1930 proprietario fino la 16.11.1992


fino la 16.11.1992.

In Catasto Terreni la particella di cui trattasi è distinta al foglio 1 logico, in

cartografia foglio 4, con l’identificativo 704 Ente Urbano di are 10.40 dall’Impianto

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meccanografico del 02.01.1989; in partita 1.

La planimetria catastale dell’unità immobiliare, che si produce in allegato, è stata

depositata all’U.T.E. di Brescia in data 28.12.1939.

Catasto Terreni:

Comune Censuario di Darfo Boario Terme - codice D251 – Sezione di

Bessimo Superiore - Provincia di Brescia

al foglio 1 logico e in cartografia al foglio 3 particelle:

particelle coltura consistenza

(ha)

R.D. (€.) R.A. (€.)

561 incolto produttivo cl. 2 0.31.70 0,98 0,16

563 bosco ceduo cl. 2 0.17.70 1,83 0,55


599 incolto sterile 0.03.90


602 prato cl. 3 0.03.20 0,74 0,66

603 fabb. rurale 0.00.30

604 vigneto cl. 3 0.14.60 7,16 4,52

605 prato cl. 5 0.17.00 2,19 2,63

606 bosco ceduo cl. 2 1.68.90 17,45 5,23



702 vigneto cl. 1 0.28.80 23,80 14,13

703 vigneto cl. 1 0.49.10 40,57 24,09

1156 prato cl. 1 0.42.00 17,35 13,01

5

1157 prato cl. 1 0.00.50 0,21 0,15

totale 04.59.80 114,83 65,56

gli identificativi mappalici di tutte le particelle sopraelencate derivano dall’Impianto

meccanografico del 02.01.1989, ad eccezzione degli ultimi due che derivano da

frazionamento con prot. 105 del 13.01.1998 dell’originaria particella 705 di maggior

consistenza.

Intestazioni:

Fedriga Andrea nato a Breno il 03.09.1964 nuda propr. per 1/2

Fedriga Marco nato a Breno il 21.04.1968 nuda propr. per 1/2

Martinelli Maria nata a Costa Volpino il 11.09.1909 usufruttuaria per 1/1

Intestati all’impianto meccanografico del 02.01.1989:

Fedriga Maurizio nato a Artogne il 29.09.1930 proprietario fino la 16.11.1992


fino la 16.11.1992

Le intestazioni riportate nelle visure, sia in Catasto Fabbricati che in quello dei

Terreni, non sono più attuali per i seguenti motivi:

l’usufruttuaria Martinelli Franceschina Maria è deceduta il 21 marzo 1999, per cui

l’usufrutto, estintosi per morte dell’usufruttuaria, si è ricongiunto alla nuda

proprietà;

il comproprietario Fedriga Andrea è morto anch’esso il 25.07.2006 e i suoi eredi

legittimi hanno rinunciato all’eredità nei termini di legge; a seguito di atto di

notorietà del 28.11.2006 sono subentrati in qualità di legittimi eredi della sua quota

di 1/2 la madre Franzoni Gabriella ed il fratello Fedriga Marco per la quota di 1/4

ciascuno.

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La piena proprietà degli immobili in Darfo Boario è di Fedriga Marco per la

quota di 1/2 + 1/4 = 3/4 e di Franzoni Gabriella per la restante quota di 1/4.

RELAZIONE CATASTALE STORICA VENTENNALE

in Catasto Fabbricati

Sezione urbana BES foglio 4 - particella 540 sub 1

anteriormente al ventennio l’immobile era distinto con il medesimo identificativo

attuale, introdotto dall’impianto meccanografico del Catasto Fabbricati del Comune

di Darfo Boario Terme a partire dal 30.06.1987.

Al 1964 il fabbricato residenziale era censito in catasto urbano del Comune

censuario di Artogne con l’identificativo “540 casa di piani due e vani otto”; dal

censuario di Artogne per ridefinizione dei confini amministrativi la particella è

passata nel censuario Bessimo del comune di Darfo Boario Terme.

Anteriormente all’impianto dello schedario N.C.E.U. (anni ’60 del secolo scorso)

l’immobile era in ditta a Sangalli Giacomina ved. Fedriga; da questa era passato a

Fedriga Andrea per successione in morte della madre apertasi li 07.09.1944, in

forza di testamento olografo registrato a Breno il 26.10.1944.

Da Fedriga Andrea a Martinelli Franceschina Maria detta Maria, nata a Costa

Volpino l’1.1.1909, usufruttuaria e a Fedriga Maurizio, nato in Artogne il

29.09.1930, per testamento olografo registrato a Breno il 01.12.1964 al n. 795.

in catasto Terreni

anteriormente al ventennio le sedici particelle più sopra elencate erano distinte con

i medesimi identificativi in archivio cartaceo, ad eccezione delle particelle 1156 e

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1157 derivate per frazionamento prot. n. 105.3/1998 del 13.01.1998 dalla particella

705.

I terreni di cui alla tabella precedente al foglio 1 logico anteriormente al ventennio

erano distinti nella maniera seguente:

Comune di Artogne C.T.

- mapp. 500 di ha 0.49.10 ora censito in comune di Darfo Boario Terme

(Bessimo) con il mapp. 703


(Bessimo) con il mapp. 705, ulteriormente frazionato come già detto in

1156 e 1156



Comune di Angolo Terme C.T.

- mapp. 1983 di ha 0.00.30 F.r. ora censito in comune di Darfo Boario

Terme (Bessimo) con il mapp. 603











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PROVENIENZA E RELAZIONE STORICA VENTENNALE

Gli immobili in Darfo Boario Terme e di cui trattasi sono pervenuti in proprietà dei

fratelli Fedriga Andrea e Marco in forza di successione testamentaria in morte del

loro padre Fedriga Maurizio, nato a Pian d’Artogne il 29.09.1930 e deceduto il

16.11.1992, di cui alla Denuncia di Successione registrata a Breno il 07.05.1993 al

n. 86 vol. 125; denuncia trascritta a Breno il 03.06.1994 ai n. di R.G. 3008 e di

R.P. 2513.

Si precisa quanto segue:

gli immobili dichiarati sono quelli più sopra elencati alla voce Individuazione

Catastale ed in denuncia è riportata la particella 705, ora sostituita con gli

identificativi derivati dal citato frazionamento del 1998; nella nota di trascrizione

non è menzionata l’esistenza di usufrutto in favore di Martinelli Franceschina

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Maria, come invece riportato in banca dati catastale; l’usufrutto all’epoca

sussisteva perché costituito con precedente titolo trascritto (3064/2865 del

19.12.1964 Conservatoria di Breno trascr. della pubblicazione del testamento

olografo in morte di Fedriga Andrea fu Maurizio, padre del Maurizio di cui trattasi).

Sempre in denuncia trascritta sono elencati anche immobili in Borno (Bs) oggetto

di accettazione tacita di eredità a rogito notaio Cemmi rep. 72486 del 25.02.1999

trascritta a Breno il 24.07.2001 ai n. di R.G. 4154 e di R.P. 3225; si trattava di

immobili catastalmente distinti con gli identificativi: foglio 16 particella 646 A/3 di

vani 8 insistente sulla particella 646 al foglio 1 ente urbano di are 0.06.05, foglio 1

particella 644 terreno di are 0.29.60, particella 645 terreno di are 0.38.00, particella

3439 terreno di are 0.06.50. La quota del defunto Fedriga Maurizio su detti

immobili era di 1/2, il restante 1/2 essendo del coniuge superstite Franzoni

Gabriella; ai fratelli Fedriga Andrea e Marco si era pertanto devoluta la quota di 1/4

ciascuno.

Gli immobili in Borno di cui alla trascrizione del 2001 sono stati venduti dai

comproprietari fratelli Fedriga Andrea e Marco, per 1/4 ciascuno, e dalla

comproprietaria per la quota di 1/2 Signora Franzoni Gabriella, madre dei fratelli

Fedriga, a certo Venturelli Giuseppe con atto a rogito del notaio Cemmi rep.

102529/13028 del 17.11.2005 trascritto a Breno il 21.11.2005 ai n. di R.G. 9235 e

R.P. 6709.

Dagli intestati al Fallimento:

• Trascrizione R.G. 367 R.P. 281 del 15.01.2008 Agenzia del Territorio

Ufficio Provinciale di Brescia – Servizio di Pubblicità Immobiliare - Sezione

staccata di Breno

a favore della Massa dei Creditori del Fallimento Fedriga e Franzoni di

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Fedriga Maurizio & C. S.n.c.

contro Fedriga Marco

relativamente alla sua quota di proprietà di 1/2 sugli immobili in Darfo

Boario Terme più sopra elencati

in forza di atto giudiziario rep. 5387 del 30.05.2007 Tribunale di Brescia,

Sentenza Dichiarativa di Fallimento



staccata di Breno






e contro Franzoni Gabriella




Sentenza Dichiarativa di Fallimento.

Le quote di 1/4 sono quelle devolute dalla successione in morte di Fedriga

Andrea, deceduto il 25.07.2006 con rinuncia all’eredità da parte degli eredi

legittimi, agli unici eredi subentranti come da citato atto di notorietà

28.11.2006.

Anteriormente al ventennio

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gli immobili in Darfo Boario Terme oggetto di relazione, originariamente censiti nei

comuni di Artogne e di Angolo Terme, erano di proprietà del citato Fedriga

Maurizio il quale ne era divenuto proprietario per:

- successione in morte del padre Fedriga Andrea, apertasi il 25.09.1964 e di cui

al testamento olografo del 01.02.1959 pubblicato il 18.11.1964 per atto del notaio

Bazzoni rep. 12023, registrato a Breno il 01.12.1964 al n. 795 vol. 157;

pubblicazione di testamento trascritta a Breno il 19.12.1964 ai n. 3064/2865

- denuncia di successione presentata presso l’ufficio del Registro di Breno e

registrata al n. 39 vol. 409; trascritta a Breno il 09.04.1965 ai n. 845/778.

Eredi come da testamento sopra descritto:

- Martinelli Maria, coniuge, nata il 01.01.1909, per l’usufrutto

- Fedriga Maurizio, figlio, nato ad Artogne il 29.09.1930, per la nuda

proprietà.

Nella denuncia sono compresi immobili in Artogne, Angolo Terme, come più sopra

descritti; oltre a terreni in Darfo Boario Terme distinti in C.T. particella 3129 di ha

0.02.50 e particella 4218 di ha 0.17.20.

Questi ultimi immobili in Darfo Boario Terme sono stati venduti dal nudo

proprietario Fedriga Maurizio e dalla usufruttuaria Martinelli Maria a certo

Reghenzani Bortolo con atto del notaio Ronchi in data 19.07.1974 rep. 5082 racc.

1376 registrato a Verolanuova il 30.07.1974 al n. 1209 vol. 1 e trascritto a Breno il

08.08.1974 ai n. 2775/2558.

Gli immobili in Borno più sopra citati in relazione alla successione in morte di

Fedriga Maurizio erano pervenuti in forza dei seguenti titoli:

- atto notaio Bazzoni del 30.06.1970 rep. 19268 racc. 8454 registrato a

Breno il 13.07.1970 al n. 1119 vol. 167; trascritto a Breno il 23.07.1970 ai

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n. 1698/1504; compravendita con la quale Fedriga Maurizio e Franzoni

Gabriella acquistavano gli immobili in comune di Borno censiti nel C.T. con

i citati mappali: 646 di ha 0.06.05 area e Fua, 3439 terreno di ha 0.00.65,

precisandosi che sul terreno 646 insiste fabbricato censito all’NCEU con il

mapp. 646 A/3 classe 2 vani 8

- atto notaio Conti del 08.11.1975 rep. 28/10 registrato a Breno il 20.11.1975

al n. 4689 vol. 5, trascritto a Breno il 27.11.1976 ai n. 3250/2931;

compravendita con la quale Fedriga Maurizio e Franzoni Gabriella

acquistavano gli immobili siti in comune di Borno censiti nel C.T. con il

mapp. 644 terreno di ha 0.07.16

- atto notaio Conti del 28.11.1981 rep. 7576 racc. 3894, registrato a Breno il

09.11.1981 al n. 3632 vol. 18 mod. I, trascritto a Breno il 13.11.1981 ai n.

4680/4100; atto di permuta con il quale Fedriga Maurizio e Franzoni

Gabriella ricevevano dal “Comune di Borno” il terreno sito in Borno censito

nel C.T. con il mapp. 645 di ha 0.03.40; gli stessi Fedriga Maurizio e

Franzoni Gabriella cedevano al “Comune di Borno” il terreno sito in Borno

censito nel C.T. con il mapp. 4594 di ha 0.04.20 (ex 644/b).

CARICHI PREGIUDIZIEVOLI

Formalità rilevate presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio della pubblicità

immobiliare di Breno.

Gli immobili oggetto della presente relazione e di proprietà del Fallimento in

epigrafe risultano liberi da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione

per:

• Iscrizione R.G. 1534 R.P. 252 del 24.03.2000

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Relativa ad Ipoteca Volontaria in dipendenza di concessione a garanzia di

apertura di credito a rogito del notaio Giorgio Cemmi rep. 78032 del 16 marzo

2000.

Per capitale di £. 700.000.000; somma iscritta comprensiva di capitale, interessi,

imposte e tasse, assicurazioni, accessori di ogni genere, variazioni di tasso, spese

giudiziali e stragiudiziali, eventuali interessi di mora, £. 1.400.000.000; apertura di

credito in conto corrente a favore della ditta Franzoni di Fedriga Maurizio & C.

S.n.c.; durata anni 1 mesi 6 giorni 1;

a favore:

Banca di Credito Cooperativo Camuna, (Esine – Brescia) Soc. Coop. a r. l. con

sede in Esine (Bs)

contro:

Fedriga Andrea e Fedriga Marco relativamente alla loro quota di 1/2 ciascuno

della piena proprietà degli immobili in Darfo Boario Terme, in qualità di terzi

datori d’ipoteca; debitore non datore d’ipoteca la ditta Franzoni di Fedriga Maurizio

& C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 112;

grava sugli immobili più sopra individuati in Darfo Boario Terme.


relativa a Ipoteca Volontaria in dipendenza di Concessione a garanzia di mutuo,

per capitale di €. 1.000.000,00 al tasso del 3,8%, somma iscritta €. 2.000.000,00;

con durata di anni 10; per atto a rogito del notaio Giorgio Cemmi rep. 97404 racc.

12148 del 19.04.2004

A favore di: Banca di Valle Camonica S.p.a. con sede in Breno

Contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate

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Camuno Via Borgo Olcese n. 112

grava sugli immobili in Comune di Cividate Camuno come già riportato nella parte

prima della presente relazione di stima, nella nota di trascrizione indicati come

“unità negoziale n. 1”;

grava su terreni e fabbricati in Darfo Boario Terme, individuati come “unità

negoziali n. 2 e n. 3” di proprietà dei coobbligati Fedriga Marco e Fedriga Andrea,

per la loro quota di 1/2 ciascuno in qualità di terzi datori d’ipoteca; la quota di

Fedriga Andrea è ora, per quanto già più sopra esposto, di proprietà in parti uguali

di Fedriga Marco e di Franzoni Gabriella.


Ipoteca Giudiziale

In dipendenza di atto giudiziario rep. 3944/2006 del 19.07.2006 emesso dal

Tribunale di Brescia per Decreto Ingiuntivo; per capitale €. 180.759,91, per capitale

oltre ad interessi e spese totale di €. 215.000,00, tasso di interesse annuo 2,5%;

a favore di: Bipop Carire S.p.a. con sede in Brescia

contro:

Fedriga Marco relativamente alle sue quote di proprietà su immobili in Rogno

(unità negoziale n. 1 quota di 1/4) e in Darfo Boario Terme (unità negoziale n. 2

quota di 1/2)

Fedriga Andrea relativamente alle sue quote di proprietà su immobili in Rogno

(unità negoziale n. 1 quota di 1/4) e in Darfo Boario Terme (unità negoziale n. 2

quota di 1/2) e sui altri immobili poi venduti; le quote di quest’ultimo ora sono di

Fedriga Andrea e di Franzoni Gabriella.

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Ipoteca Giudiziale

In dipendenza di atto giudiziario rep. 1479 del 06.12.2006 emesso dal Tribunale di

Brescia per Decreto Ingiuntivo; per capitale €. 231.068,80, per capitale oltre ad

interessi e spese in totale €. 257.000,00.

A favore di: Banca di Valle Camonica S.p.a. con sede in Breno

Contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. relativamente agli

immobili indicati nella nota: la “unità negoziale n. 5” è costituita dal compendio dei

fabbricati e terreni in Cividate Camuno;

e contro:

Fedriga Marco relativamente alle quote di 1/2 e di 1/4 sugli immobili distinti nelle

“unità negoziali n. 2 e n. 3”, Darfo Boario Terme e Rogno

Fedriga Andrea per gli immobili distinti nelle “unità negoziali n. 2, n. 3 e n. 4”; Darfo

Boario Terme, Rogno e Breno; immobili in Breno venduti e quelli in Darfo e Rogno

ora di proprietà di Fedriga Marco e di Franzoni Gabriella.


Ipoteca Giudiziale

In dipendenza di atto giudiziario rep. 43/2007 del 12.02.2007 emesso dal Tribunale

di Brescia sezione staccata di Breno per Decreto Ingiuntivo; capitale €.

557.580,12, per capitale oltre ad interessi e spese in totale €. 750.000,00.

A favore di: Banca di Credito Cooperativo Camuna Soc. Coop. a r.l. con sede in

Esine (Bs)

Contro:

Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno

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Via Borgo Olcese n. 112 relativamente agli immobili elencati come “unità negoziale

n. 1”, costituita dal compendio dei fabbricati e terreni in Cividate Camuno;

e contro:

Fedriga Marco per la sua quota di 1/2, gravata di usufrutto, sugli immobili di cui

all’unità negoziale n. 2, immobili in Darfo Boario Terme

oltre che sulla sua quota di proprietà di 1/4 sugli immobili in Rogno, unità

negoziale n. 3;

grava inoltre sugli immobili di proprietà di Franzoni Gabriella, distinti nella “unità

negoziale n. 5”, immobili in Cividate Camuno.

In merito alla nota si precisa che gli immobili in Darfo Boario Terme al 2007 non

erano più limitati alla nuda proprietà ma il loro diritto era quello della piena

proprietà pro quota, essendo morta l’usufruttuaria nel 1999; sempre nella nota

contro Fedriga Marco è gravato anche l’usufrutto sull’unità negoziale n. 4, immobile

in Breno mapp. 928 sub 34; tale immobile non è mai stato di proprietà di Fedriga

Marco ma del fratello Fedriga Andrea (proprietà piena per 1/1 fino al 09.11.2005,

quindi usufrutto per 1000/1000fino al 25.07.2006).


Ipoteca Giudiziale

In dipendenza di atto giudiziario rep. 3 del 17.01.2007 emesso dal Tribunale di

Brescia per Decreto Ingiuntivo; capitale €. 154.937,06, per capitale oltre ad

interessi e spese in totale €. 173.000,00.

A favore di: Banca Regionale Europea S.p.a. con sede in Cuneo

Contro:

Fedriga Marco relativamente alla sua quota di proprietà di 1/2 sugli immobili

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elencati come “unità negoziale n. 2”, costituita dal compendio dei fabbricati e

terreni in Darfo Boario Terme;

grava inoltre sulle quote di proprietà di Fedriga Andrea, ora ripartite in parti uguali

fra il fratello Fedriga Marco e la madre Franzoni Gabriella, sugli immobili in Darfo e

in Rogno; grava anche sull’usufrutto di Fedriga Andrea sull’immobile in Breno; in

realtà per morte dell’usufruttuario, Fedriga Andrea era deceduto il 25.07.2006,

l’usufrutto si era estinto per ricongiunzione alla nuda proprietà dell’immobile in

Breno; ne è ora piena proprietaria la Signora Serra Antonella, nuda proprietaria dal

09.11.2005 al 25.07.2006; grava anche sugli immobili, unità negoziale n. 1, in

Cividate Camuno di proprietà di Franzoni Gabriella.

• Trascrizione R.G. 367 R.P. 281 del 15.01.2008

Vedi anche sotto provenienza

Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Brescia – Servizio di Pubblicità

Immobiliare - Sezione staccata di Breno

a favore della Massa dei Creditori del Fallimento Fedriga e Franzoni di Fedriga

Maurizio & C. S.n.c.


relativamente alla sua quota di proprietà di 1/2 sugli immobili in Darfo Boario

Terme più sopra elencati

in forza di atto giudiziario rep. 5387 del 30.05.2007 Tribunale di Brescia, Sentenza

Dichiarativa di Fallimento



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Dichiarativa di Fallimento.



legittimi, agli unici eredi subentranti come da citato atto di notorietà 28.11.2006.

COERENZE

In un sol corpo per gli immobili costituiti da lotto di terreno con soprastante

fabbricato civile e fabbricati rurali, stalla e fienile, distinti dalle particelle al foglio 1

logico, in cartografia foglio 3, con i n. 702 – 703 – 704 – 1156 – 1157, questi ultimi

ex 705: a Nord in parte Strada Statale n. 510 del Tonale e della Mendola e in parte

strada sterrata senza nome, ad Est la detta Strada Statale, a Sud in parte terreni di

terzi ed in parte pubblica strada comunale Via Ex Internati, ad Ovest la medesima

strada comunale.

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Per il complesso di terreni agricoli, formanti unico appezzamento, distinti dalle

particelle: 561 – 563 – 598 – 599 – 601 – 602 – 603 – 604 – 605 – 606 – 607 –

608 del foglio 1 logico, in cartografia foglio 3, in senso orario Ovest – Nord – Est

altri terreni agricoli di terzi, a Sud Strada Statale come sopra.

CONSISTENZA

Per gli immobili costituiti da lotto di terreno con soprastante fabbricato civile e

fabbricati rurali, stalla e fienile, distinti dalle particelle al foglio 1 logico, in

cartografia foglio 3, con i n. 702 – 703 – 704 – 1156 – 1157, questi ultimi ex 705;

come risultante dalla documentazione catastale.

In realtà mq. 50,00 + 150,00 circa (come da C.d.U. più sotto riportato)

costituiscono sede stradale.

terreni

particelle superficie (mq.)

702 2.880,00

703 4.910,00

1156 ex 705 4.200,00

1157 ex 705 50,00

704 (*) - ente urbano 662,00

totale 12.702,00

(*) mq. 662,00 superficie della particella 704 al netto della superficie coperta dei

fabbricati (mq. 1.040,00-378,00)

fabbricati

di civile abitazione distinti dalla particella 540 sub 1 N.C.E.U. + fabbricato rurale +

stalla + fienile + porticati ecc.

20

fabbricati superficie (mq.)

civile abitazione p.t. 132,00

civile abitazione p.1 132,00

civile abitazione p.2 sottotetto 132,00

stalla p.t. 91,00

fienile p. 1 91,00

fabb. rustico p.t. 168,00

fabb. rustico p.1 168,00

fabb. rustico p.2 sottotetto 168,00

totale S.l.p. 1.082,00

I fabbricati sono stati calcolati per la loro consistenza complessiva senza riduzioni

per le superfici pertinenziali (sottotetti e accessori) in considerazione delle loro

condizioni di manutenzione e conservazione di cui nel seguito.

Terreni a bosco – incolto – prato ecc.

particelle superficie (mq.)

561 3.170,00

563 1.770,00

598 3.230,00

599 390,00

601 230,00

602 320,00

603 30,00

604 1.460,00

605 1.700,00

606 16.890,00

21

607 920,00

608 3.830,00

totale 33.940,00

SITUAZIONE URBANISTICA E REGOLARITA’ EDILIZIA

Ambito Urbanistico:

Come da Certificato di Destinazione Urbanistica, ritualmente richiesto con prot.

25123 del 14.11.2007 e rilasciato dal Comune di Darfo Boario Terme con prot.

25379/VI.3 del 16.11.2007, il complesso degli immobili di cui trattasi e più sopra

individuati catastalmente, ai sensi del vigente strumento urbanistico, si trova

classificato come segue:

• complesso dei terreni distinti dalle particelle 561 – 563 – 598 – 599 – 601

– 602 – 603 – 604 – 605 – 606 – 607 – 608 del Comune Censuario di

Bessimo Superiore:

Zona destinata ad area speciale montana tutelata a parco all’interno

del perimetro del bacino intercomunale del Lago Moro, soggetta

parzialmente a vincolo ambientale ai sensi del Dlgs 42/04 e soggetta a

vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. 3267/23 all’interno della zona!

delle aree a rischio idrogeologico molto elevato (PAI).

Per puro errore di scritturazione degli Uffici Comunali nel certificato è stata

omessa la particella 605; richiesta ma non certificata; data la collocazione

della medesima racchiusa fra tutte le altre le prescrizioni urbanistiche,

anche per tale particella, non possono essere che quelle riportate.

22

• Complesso dei terreni con soprastanti fabbricati in Comune Censuario di

Bessimo Superiore, distinti al N.C.E.U. foglio 4 particella 540 sub 1 e in

Catasto Terreni al foglio 1 con le particelle 702 – 703 – 1156 – 1157:

mappale 1157 in sede stradale; mappali 702 – 703 – 1156 in zona E1

agricola e parte (mq. 150) in sede stradale, parzialmente all’interno

della fascia di rispetto cimiteriale.

Regolarità edilizia:

l’unico documento riferito al fabbricato con destinazione abitativa sito in Darfo in

località Bessimo e di cui all’individuazione catastale sopra citata, mapp. 540 sub 1,

è la scheda catastale depositata il 28.12.1939 con il n. 5007001; la stessa è

relativa all’abitazione costituita dai piani terra e primo e da sottotetti al piano

secondo. Non si sono reperiti documenti inerenti pratiche edilizie presso l’ufficio

tecnico del comune di Darfo Boario Terme.

Gli altri corpi contigui ed adiacenti a quello abitativo, costituiti da fabbricati rurali

con destinazione a stalla e fienile e ad abitazione del contadino conduttore del

fondo, sono privi di planimetrie; per la loro destinazione agricola non sono mai stati

denunciati all’NCEU; sono parzialmente raffigurati sulla mappa catastale dei

terreni, non revisionata.

Le caratteristiche tipologiche e costruttive del fabbricato abitativo e di quello

agricolo sono consimili e si è portati pertanto a ritenere coeva la loro edificazione,

risalente a prima del 1940 stante la data della scheda planimetrica di accertamento

generale della proprietà immobiliare urbana (28.12.1939).

Trattandosi alla luce di quanto sopra esposto di immobili sicuramente anteriori allo

23

01.09.1967, verificata la corrispondenza di quanto risultante in catasto con

l’effettivo stato dei luoghi, non si ravvisano ostacoli alla loro commercializzazione.

DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE

• Complesso dei terreni con soprastanti fabbricati in Comune Censuario di

Bessimo Superiore, distinti al N.C.E.U. foglio 4 particella 540 sub 1 e in

Catasto Terreni al foglio 1 con le particelle 702 – 703 – 1156 – 1157.

Si tratta di un ampio appezzamento di terreno sito nella frazione di Bessimo

Superiore, poco a Sud del centro di Darfo Boario Terme; con soprastanti fabbricati

in parte a destinazione residenziale e in parte rurale. Il lotto si attesta lungo la

Strada Statale n. 42, con una recinzione in muratura di pietrame e malta alto circa

ml. 1,50 – 1,70, con due cancelli per accesso carrabile; in corrispondenza del

fabbricato abitativo la recinzione è costituita da basso muretto con pilastrini e rete

metallica. La giacitura del terreno si innalza dalla quota della strada statale fino alla

recinzione in lato Ovest di circa tre metri con pendio continuo e graduale. Il lotto di

terreno agricolo fino a poche anni orsono era locato ad un contadino che risiedeva

nei fabbricati e allevava anche bestiame; attualmente il terreno è allo stato incolto

e i fabbricati in completo abbandono.

Sui lati Nord e Ovest la recinzione è costituita da muretto in calcestruzzo a vista

con soprastante rete metallica; in lato Ovest una limitata parte del terreno è stata

ceduta al comune per la formazione di posti macchina di fronte al cimitero.

Sono presenti anche alberature d’alto fusto e arbusti.; l’esposizione e

l’orientamento del terreno in questione sono da considerarsi ottimi.

Il fabbricato abitativo, come del resto quelli rurali ad esso adiacenti sono costituiti

24

da murature portanti in pietra e laterizio; le facciate risultano in precarie condizioni

per quanto attiene al rivestimento in intonaco semicivile.

Le strutture orizzontali sono costituite da solai in legno in condizioni statiche

precarie, le coperture sono costituite da grossa orditura portante in legno di abete

con capriate, puntoni, terzere, travetti e soprastante manto di tegole laterizie; nel

fabbricato abitativo al di sotto della copertura è appesa una controsoffittature in

incannucciato.

Le scale interne sono in pietra; serramenti esterni con ante e battenti in legno e

vetro in legno, parte delle aperture al piano terra sono dotate di inferriate in ferro.

Numerose aperture sono prive di serramenti di qualsiasi natura. All’interno della

parte abitativa le pareti sono intonacate al semicivile e tinteggiate, le porte interne

sono in legno e vetro; i servizi igienici con gli accessori minimi indispensabili; i

pavimenti sono in ceramica e legno; impianti elettrici semplici e con fili esterni; il

riscaldamento della parte abitativa funziona con stufe a legna e caminetti. Le

condizioni generali del complesso dei fabbricati sono molto precarie e testimoniano

uno stato di abbandono da anni. In sede di valutazione si terrà comunque conto

delle consistenti volumetrie.

Urbanisticamente il terreno di cui trattasi, come da C.d.U. citato e allegato, è

situato in zona agricola E1; il contesto dei terreni limitrofi è invece caratterizzato da

una consolidata urbanizzazione mista residenziale, terziaria e artigianale, ragione

per cui l’attuale classificazione è di fatto superata; sulla scorta dello stato dei luoghi

e della posizione lungo la strada statale è sensato ritenere che in un futuro non

lontano la destinazione di zona inevitabilmente muterà verso quelle destinazioni

ormai diffuse nell’intorno.

25

• Complesso di terreni agricoli, formanti unico appezzamento, distinti dalle

particelle: 561 – 563 – 598 – 599 – 601 – 602 – 603 – 604 – 605 – 606 –

607 – 608 del foglio 1 logico, in cartografia foglio 3.

Costituiscono un insieme di terreni prevalentemente boschivi di difficile e scomodo

accesso, praticabile solo con mezzi fuoristrada o a piedi, soprastanti la località

Corne Rosse, fra Bessimo Superiore e Darfo Boario.

Raggiungibili sia da Bessimo che dalla strada che contorna il Lago Moro da Capo

di Lago facendone il periplo in senso antiorario.

Una parte di questi terreni è costituita da una scoscesa parete rocciosa che

scende fino alla strada statale; per la maggior parte dei restanti terreni la giacitura

è su una serie di balze di gradevole ambientazione paesistica ma, come detto,

difficilmente raggiungibili; possono essere di interesse per qualche amante di

località isolate e boschive, grazie anche alla presenza di piccoli rustici.

STIMA DEL VALORE DI MERCATO

Ai fini estimativi si è applicato il metodo del confronto, attingendo alla pubblicistica

di settore ed in particolare alle fonti seguenti:

1. Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Brescia e Provincia, edito da

Borsa Immobiliare di Brescia c/o C.C.I.A. di Brescia, n. 2/2007;

2. Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2007

Terreni montani, boschivi, incolti, vigneti, prato ecc.

Ci si riferisce per la valutazione del compendio dei terreni ricadenti nella

perimetrazione del Parco Intercomunale del Lago Moro alla base estimativa

costituita dalle Tabelle dei valori agricoli medi della Provincia di Brescia per

26

l’annualità 2007, dati pronunciamento Commissione Provinciale n. 4 del

18.01.2007 pubblicata su BUR del 09.03.2007; regione agraria n. 2

particella sup. (mq.) coltura v. agric. medi (€./mq.) valore (€.)

561 3.170,00 incolto produttivo 0,30 951,00

563 1.770,00 bosco ceduo 0,50 885,00

598 3.230,00 incolto produttivo 0,30 969,00

599 390,00 incolto sterile 0,15 58,50

601 230,00 incolto produttivo 0,30 69,00

602 320,00 prato 2,05 656,00

603 30,00 fabbr. rurale

604 1.460,00 vigneto 3,50 5.110,00

605 1.700,00 prato 2,05 3.485,00

606 16.890,00 bosco ceduo 0,50 8.445,00

607 920,00 incolto produttivo 0,30 276,00

608 3.830,00 incolto produttivo 0,30 1.149,00

totale 33.940,00 22.053,50

Il valore risultante in tabella viene utilizzato quale base per l’applicazione dei criteri

di cui agli art. 40-41-45 del Testo Unico delle disposizioni legislative e

regolamentari in materia di Espropriazione per Pubblica Utilità ex D.p.r. 8 giugno

2001 n. 327 come modificato dal D.lgs 302/2002; tenuto conto della caratteristica

dei luoghi, dei vincoli di natura urbanistica, della disagevole localizzazione, della

scarsa appetibilità, concreta utilità e del mercato in zona per immobili consimili, si

ritiene che il valore dei terreni di cui sopra sia stimabile a corpo e forfetariamente in

€. 50.000,00 (cinquantamila/00).

27

Terreni con soprastanti fabbricati abitativi e agricoli in Darfo località Bessimo

Considerato quanto più sopra descritto e la destinazione urbanistica si ritiene

congrua una valutazione per i fabbricati in ragione di €. 650.000,00

(seicentocinquantamila/00) e per i terreni al netto dei fabbricati di €. 150.000,00

(centocinquantamila/00); per un totale di €. 800.000,00 (ottocentomila/00).

Concludendo si reputa che la più congrua stima del valore di mercato degli

immobili in Darfo Boario Terme sia pari a:

€. 800.000,00 (ottocentomila/00) per i terreni con soprastanti fabbricati in

Bessimo Superiore

€. 50.000,00 (cinquantamila/00) per i terreni soprastanti la località Corne

Rosse

IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI I.C.I.

Sulla scorta delle aliquote ICI adottate dal Comune di Darfo Boario Terme,

Delibera della Giunta Comunale n. 206 del 23.11.2006 “Determinazione imposta

comunale sugli immobili (I.C.I.) per l’anno 2007”, quella ordinaria è stata

determinata nella misura del 7,00 /1.000

ne consegue:

• Base imponibile determinata con i criteri e le modalità previsti dal primo

periodo dell’ultimo comma dell’articolo 52 del Testo Unico delle

disposizioni concernenti l’Imposta di Registro, ex D.P.R. 26.04.1986 n.

131, con successive maggiorazioni di legge:

moltiplicatore per le categorie catastali A/4 = 100, maggiorazione 5%, ne

consegue il seguente calcolo:

mapp. 540 sub 1 r.cat. €. 371,85 moltipl. 100 magg. 1,05

28

base imponibile €. 39.044,25 aliquota ICI 7,00 imposta €. 273,31.

I terreni agricoli di proprietà del Fallimento compresi nel territorio del Comune di

Darfo Boario Terme sono esenti dall’imposta comunale sugli immobili ai sensi

dell’art. 7 comma 1 lettera h del D.Lgs. n. 504/1992 istitutivo del tributo (i terreni

agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della

Legge 27.12.1977 n. 984); come da regolamento ICI del Comune di Darfo Boario

Terme.

Allegati per gli immobili in Darfo Boario Terme:

• documentazione catastale

visure catastali per soggetto e storiche:

- N.C.E.U. sez BES f. 4 mapp. 540 sub 1

- Catasto Terreni f. 1 mappali 561 – 563 – 598 – 599 – 601 – 602 – 603 – 604 –

605 – 606 – 607 – 608 – 702 – 703 – 1156 - 1157

- estratto di mappa Darfo Boario Terme Catasto Terreni f. 1

- planimetria catastale mapp. 540 sub 1

• formalità

- nota di trascr. 3008/2513 03.06.1994 - atto di provenienza (successione in morte

di Fedriga Maurizio)

- nota di trascr. 4154/3225 24.07.2001 – accettazione tacita di eredità a rogito

notaio Cemmi rep. 72486 del 25.02.1999

- nota di trascr. 9235/6709 21.11.2005 – vendita beni in Borno ex atto Cemmi rep.

102529/13028 del 17.11.2005

- nota di trascr. 367/281 15.01.2008 – sentenza di Fallimento contro Fedriga Marco

sui beni in Darfo

29


e Franzoni Gabriella sui beni in Darfo

- nota di iscrizione ipoteca volontaria 1534/252 del 24.03.2000

- nota di iscrizione ipoteca volontaria 2688/461 del 28.04.2004

- nota di iscrizione ipoteca giudiziale 6565/1048 del 07.08.2006




• documenti amministrativi

- Certificato di Destinazione Urbanistica prot. 25379/VI. 3 16.11.2007

- estratto Norme tecniche di attuazione del P.R.G. - Zona E3 agricola speciale

montana ex art. 17

- estratto Norme tecniche di attuazione del P.R.G. - Zona E1 agricola ex art. 15

- estratto foglio 12-15-09 PRG

- estratto carta tecnica regionale tav d4b3 1:10.000 S.I.T. Regione Lombardia

- Delibera Aliquote I.C.I. n. 206 del 23.11.2006

• Documentazione fotografica

30

IMMOBILI IN CIVIDATE CAMUNO (Bs)

INDIVIDUAZIONE CATASTALE E



costituiti da terreni, distinti come segue:

Catasto Fabbricati:

Comune Censuario di Cividate Camuno - codice C760 - Provincia di Brescia

Foglio 3

particella 653 sub 2 Cat. C/2 classe 5 Cons. mq. 240 Rendita €. 409,03 Via

Nazionale n. 182 piano terra

ex variazione del 01.01.1992 del quadro tariffario

planimetria catastale depositata il 31.03.1984

particella 653 sub 10 Cat. C/2 classe 5 Cons. mq. 291 Rendita €. 495,95 Via

Borgo Olcese n. 112 piano terra

ex variazione del 14.07.1995 n. 11228.1/1995 in atti dal 16.02.1999 fraz. – piano

str. 98/99

planimetria catastale depositata il 14.07.1995

le particelle sopra elencate riportano la seguente intestazione:

Franzoni Gabriella nata a Ossimo il 01.08.1941 - proprietà.

31

Catasto Terreni

gli immobili individuati nel Catasto Fabbricati, sulla mappa del Catasto Terreni

corrispondono ai seguenti identificativi:

al foglio 1 logico, in cartografia al foglio 3 rosso

particella 478 Fabbricato Urbano d’Accertare di ha. 0.09.80 ex frazionamento n.

184 in atti dal 03.09.1990

e inoltre

particella 3631 Ente Urbano Ha 0.26.83 corte - area di Enti urbani e promiscui

individua la corte comune alle due particelle dell’urbano sopra menzionate;

si tratta dell’identificativo catastale del terreno parte del quale è gravato da servitù

per transito pedonale e carraio, di cui alla Costituzione ex atto notaio Cemmi rep.

9758 del 16.10.1984 già menzionato in merito alla provenienza dei beni della Soc.

Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c.

La consistenza effettiva è minore di quella risultante in visura perché quest’ultima è

comprensiva anche di porzione ceduta con altra scheda.

Relazione Catastale Storica Ventennale

anteriormente al ventennio

particella 653 sub 2

al 30.01.1984 variazione n. 697.1/1984 in atti dal 16.02.1999 costituzione di unità

afferenti; rendita £. 1.824

variazione del 01.01.1992 quadro tariffario

intestati dal 16.10.1984 Franzoni Gabriella nata a Ossimo il 01.08.1941

particella 653 sub 10

al 31.03.1984 variazione del n. 696.1/1984 in atti dal 16.02.1999 costituzione di

32

unità afferenti; l’identificativo era allora sub 1, senza rendita in quanto unità

dichiarata ma non censita

variazione del 1995 già citata

intestati dal 16.10.1984 Franzoni Gabriella nata a Ossimo il 01.08.1941

particella 3631

all’impianto meccanografico del 02.01.1989 era distinta al foglio1 logico con

l’identificativo:

478 seminativo cl. 1 di ha. 0.19.40 R.D. £. 16.490 R.A. £. 11.640

per voltura d’ufficio n. 184 in atti dal 03.09.1990:

478 seminativo cl. 1 di ha. 0.85.78 R.D. £. 72.913 R.A. £. 51.468

per frazionamento n. 184 in atti dal 03.09.1990:

particella 3631 Fabbricato Urbano d’accertare di ha. 0.26.83

il medesimo indicativo in dipendenza di Tipo Mappale del 29.06.2001 n.

4926.1/2001 in atti dal 29.06.2001 prot. 203772

intestazione fin dall’origine Frazioni Gabriella


Gli immobili in Cividate Camuno e di cui trattasi sono pervenuti in proprietà della

Signora Franzoni Gabriella in forza dei seguenti titoli:

Certificato di Denuncia di Successione in morte del padre Franzoni Pietro fu

Carlo, nato il 11.02.1909 e deceduto a Cividate Camuno il 22.10.1966, per

Testamento Pubblico del 29.08.1966 ricevuto dal notaio Mauro Barca di Brescia al

n. 39 del repertorio testamenti e successivamente passato negli atti tra vivi il

27.01.1967 rep. 18523 dello stesso notaio; certificato trascritto a Breno al n.

1100 del 15.05.1967; alle sorelle Franzoni Gabriella e Maria Grazia per la citata

33

successione paterna erano devoluti i terreni in Cividate Camuno con i fabbricati

all’epoca esistenti.

Per atto di divisione del notaio Bazzoni rep. 16746 racc. 7428 del 23.08.1968,

registrato a Breno al n. 1622 Mod. I vol. 164 del 10.09.1968 e trascritto a Breno

il 21.09.1968 al n. di R.G. 2538 e di R.P. 2273; atto mediante il quale le sorelle

Franzoni scioglievano la comunione sugli immobili a loro pervenuti per la

successione paterna;

successivamente e dopo la realizzazione di altri fabbricati sui terreni di sua

proprietà e la parziale cessione dei medesimi con gli atti di:

- conferimento in Società di fabbricati come già esposto nella prima parte della

presente relazione e con nota di trascrizione già citata (notaio Cemmi rep. 9758 del

16.10.1984 già citato in riferimento alla provenienza degli immobili alla Soc.

Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c.)

- compravendita in favore di Battaglia Giancarlo e Domenighini Rosaria Maria di

aree urbane già protocollate ai n. 11230/95 e 112131/95 relative all’originaria

scheda prot. 696 del 1984, per scrittura privata autenticata a rogito del notaio

Paola Ghidoni rep. 41808/5094 del 31.07.2005 trascritta a Breno il 07.08.1995 ai

n. di R.G. 4802 e di R.P. 4016

la Signora Fedriga Gabriella è rimasta piena proprietaria degli immobili in Cividate

Camuno di cui alla individuazione catastale che precede.

Dall’intestata Franzoni Gabriella al Fallimento:


Ufficio Provinciale di Brescia – Sezione staccata di Breno - Servizio di

Pubblicità Immobiliare


34


contro Franzoni Gabriella



nella nota sono elencate le due particelle N.C.E.U. 653 sub 2 e 653 sub 10 di

proprietà della persona contro; sono citate anche le particelle in Catasto Terreni n.

478 – 3628 – 3629 – 3630 erroneamente rimaste in ditta a Franzoni Gabriella ma

di proprietà per la 478 in parte della medesima Franzoni Gabriella ed in parte della

ditta fallita; per le 3628 – 3629 – 3630 di proprietà della ditta fallita ex citato atto

Cemmi del 1984 (vedasi provenienza nella parte prima della relazione).


• Formalità rilevate presso Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di

Brescia – Sezione staccata di Breno - Servizio di Pubblicità Immobiliare


epigrafe, ex Franzoni Gabriella, risultano liberi da iscrizioni e trascrizioni

pregiudizievoli, fatta eccezione per le seguenti formalità pregiudizievoli:


a favore di Banca di Credito Cooperativo Camuna (Esine – Brescia)


in dipendenza di ipoteca volontaria per concessione di apertura di credito in conto

corrente per la somma capitale di £. 300.000.000, per la durata di mesi 24 al tasso

di interesse dell’8,25% nominale annuo;

l’ipoteca iscritta per totale di £. 600.000.000;

35

grava sugli immobili concessi in garanzia costituiti da:

- al piano terra due magazzini oltre a portico e cortile comuni individuati

mediante la scheda planimetrica di variazione registrata all’UTE di Brescia

il 31 marzo 1984 al n. 697 di protocollo; corrispondente all’attuale

identificativo mappale 653 sub 2

- al piano terra quattro magazzini e corte esclusiva oltre a portico e cortile

comuni, da distinguersi al N.C.E.U. di detto comune con il prot. 11229/95

Via Borgo Olcese 112; giusta Denuncia di variazione registrata all’UTE di

Brescia il 14 luglio 1995 al n. 11228 di prot. ( presentata per frazionamento

della precedente scheda planimetrica registrata all’UTE di Brescia il 31

marzo 1984 al n. 696); corrispondente all’attuale mappale 653 sub 10.

Per le 3 iscrizioni che seguono si rimanda alla parte prima della presente

relazione

- Iscrizione giudiziale R.G. 6564 R.P. 1047 del 07.08.2006

su unità negoziale n. 2 con la precisazione che grava anche sulla scheda prot.

11228 venduta con il citato atto del notaio Ghidoni del 1995


su unità negoziale n. 1


su unità negoziale n. 5, con la precisazione che grava anche su immobili non

più di proprietà di Franzoni Gabriella ma trasferiti alla ditta fallita e per la

scheda prot. 11228 venduta con il citato atto del notaio Ghidoni del 1995

36


a favore di Banca di credito Cooperativo Camuna Soc. Coop. a r. l.


in dipendenza di Decreto Ingiuntivo rep. 44/2007 del 12.02.2007 Tribunale di

Brescia; per capitale di €. 127.800,72 e capitale + interessi + spese in totale €.

171.000,00 al tasso di interesse annuo del 6%; grava sui due immobili di

proprietà del soggetto contro ma anche su immobili già ceduti, come

nell’iscrizione sopra citata R.P. 195 in pari data


a favore di Banca Regionale Europea S.p.a. con sede a Cuneo


in dipendenza di Decreto Ingiuntivo rep. 3/2007 del 17.01.2007 Tribunale di

Brescia; per capitale di €. 154.937,06 e capitale + interessi + spese in totale €.

173.000,00;

grava sui due immobili di proprietà del soggetto contro distinti dall’unità negoziale

n.1; inoltre grava sui beni immobili in Darfo Boario Terme, unità negoziale n. 2; sui

beni immobili in Rogno, unità negoziale n. 3; sull’unità immobiliare in Breno

relativamente all’usufrutto, oramai estinto per la morte dell’usufruttuario Fedriga

Andrea. Si rimanda alle relazioni su Darfo e su Rogno

- Trascrizione R.G. 368 R.P. 282 del 15.01.2008

Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Brescia – Sezione staccata di Breno -

Servizio di Pubblicità Immobiliare

37





Dichiarativa di Fallimento (vedere più sopra alla voce provenienza).

COERENZE

Considerando in un sol corpo le due unità immobiliari data la loro collocazione

planimetrica in aderenza sul lato corto, in senso orario a Nord e ad Est Ditta

Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. ed in parte Franzoni Maria

Grazia, a Sud in parte Via Borgo Olcese ed in parte Battaglia - Domenighini, ad

Ovest Battaglia – Domenighini e in parte Galbassini.

I confini sono individuati in parte da muri di fabbrica, in parte da recinzioni, in parte

sono privi di elementi fisici (cortile Ditta Franzoni).

CONSISTENZA

La consistenza commerciale dell’intero complesso, valutata con l’applicazione di

aliquote differenziate per destinazione delle pertinenze, tettoie, sottotetti ed aree

scoperte, risulta dal seguente quadro:

mappale subalterni e destinazioni sup. (mq.) coeff. (%) sup. commerciale (mq.) tot. (mq.)

653 sub 2 magazzini 300,00 100 300,00 300,00

653 sub 10 magazzini 320,00 100 320,00 320,00

corte esclusiva sub 10 40,00 0,50 20,00 20,00

portico comune 30,00 0,70 21,00 21,00

38

cortile comune parte mapp. 3631 1.170,00 0,10 117,00 117,00

totale 778,00

Per cortile comune si intende quella parte del mappale 3631, catastalmente di

maggior consistenza come da visura, ha. 0.26.83, perché comprensivo anche di

parte ceduta, individuata sulle schede planimetriche N.C.E.U.

Una porzione di tale cortile comune è gravato da servitù di transito pedonale e

carraio in favore delle proprietà della Ditta Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio

& C. S.n.c., come dal citato atto notaio Cemmi del 1984.

SITUAZIONE URBANISTICA

Si rinvia all’analogo capitolo nella parte prima della presente relazione poiché

l’ambito urbanistico è il medesimo.

Entrambe i fabbricati di cui trattasi sono stati edificati anteriormente all’anno 1954;

come dichiarato nel Certificato di agibilità per edificio artigianale rilasciato dal

Comune di Cividate Camuno con prot. 2263 del 04 agosto 1999 con decorrenza in

pari data. Il certificato è relativo all’unità identificata dal sub 10; essendo le

caratteristiche costruttive e tipologiche dell’unità identificata dal sub 2 esattamente

analoghe, salvo miglior stato di conservazione per il sub 10, a quelle di

quest’ultimo si è legittimati a ritenere coeve le due costruzioni.

Verificata la corrispondenza fra lo stato dei luoghi, e degli immobili, con la loro

raffigurazione sui documenti catastali, si reputa non sussistano ostacoli alla loro

commerciabilità.

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DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Per le caratteristiche tipologiche e costruttive dei due immobili di cui trattasi si

rinvia a quanto esposto a proposito del fabbricato destinato ad autorimessa e

distinto dal sub 3 del mappale 653 nella parte prima della presente relazione;

quest’autorimessa e le due unità di cui trattasi sono parte di un unico fabbricato,

l’ex mappale 478, avente tutto le stesse caratteristiche sia costruttive che di finiture

che di conservazione e realizzato unitariamente ante 1954.

Le aperture esterne sono protette da serrande avvolgibili.

Si precisa però che la parte di immobile distinta dal sub 10 è stata recentemente

adeguata e ammodernata per quanto riguarda gli impianti elettrico e sanitario.

Entrambe le unità immobiliari sono locate a terzi; quella sub 2 per attività di

lavorazione del legno e quella sub 10 ad un’officina meccanica di riparazioni auto.


Ai fini estimativi si è applicato il metodo del confronto, attingendo alla già citata

pubblicistica di settore per gli immobili di proprietà della Ditta fallita.

Sulla scorta delle indagini svolte, verificato lo stato degli immobili e la

localizzazione, le caratteristiche oggettive ed in particolare quanto è stato oggetto

di descrizione, le considerazioni di cui al punto precedente, i vincoli di natura

urbanistica, tenuto conto delle quotazioni medie rilevate dalle fonti citate e sul

posto, della vendita nell’ambito della presente procedura, si ritengono congrui e

attendibili i valori unitari come nel seguito esposti;

valore unitario medio di €./mq. 350,00, che tiene anche conto dei regimi delle

locazioni in corso e che è da ritenersi quale valore unitario medio fra quello

attribuibile al sub 2, di minor qualità di manutenzione e conservazione, e quello

40

attribuibile al sub 10 di miglior conservazione ed efficienza; tale valore unitario è

stato applicato anche alle pertinenze, già ridotte con le aliquote applicate in sede di

quantificazione delle consistenze;

ne deriva il quadro seguente:

subalterni e destinazioni sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) stima (€.)

653 sub 2 magazzini 300,00 350,00 105.000,00

653 sub 10 magazzini 320,00 350,00 112.000,00

corte esclusiva sub 10 20,00 350,00 7.000,00

portico comune 21,00 350,00 7.350,00

cortile comune parte mapp. 3631 117,00 350,00 40.950,00

valore di stima totale 272.300,00

Concludendo si reputa che la più congrua stima del valore di mercato degli

immobili di proprietà del Fallimento in epigrafe e siti in Cividate Camuno, ex

proprietà di Franzoni Gabriella, costituiti da unità immobiliari a destinazione

artigianale, sia pari ad €. 272.300,00 (euro

duecentosettantaduemilatrecento/00).


Sulla scorta delle aliquote ICI adottate dal Comune di Cividate Camuno, Delibera

del C.C. n. 3 del 16.01.2007, quella ordinaria è stata determinata nella misura del

5,50 /1.000

ne consegue:

• Base imponibile determinata con i criteri e le modalità previsti dal primo

periodo dell’ultimo comma dell’articolo 52 del Testo Unico delle

41

disposizioni concernenti l’Imposta di Registro, ex D.P.R. 26.04.1986 n.

131, con successive maggiorazioni di legge:

moltiplicatore per le categorie catastali C/6 C/2 A/3 = 100, maggiorazione

5%, ne consegue il seguente quadro:

mapp. 653 r. cat. moltip. magg. base impon. (€.) aliquota ICI imposta (€.)

sub 2 C/2 €. 409,03 100 1,05 42.948,15 5,5/1.000 236,21

sub 10 C/2 €. 495,95 100 1,05 52.074,75 5,5/1.000 286,41

totale 522,62

Allegati per gli immobili in Cividate Camuno:



N.C.E.U. f. 3 mappale 653 sub 2 e sub 10

- Catasto Terreni f. 1 logico, 3 rosso, mappale 3631

planimetrie catastali

per estratto di mappa si rimanda agli allegati alla parte prima della presente

relazione

• formalità

- nota di iscrizione 3416/363 18.06.1997



- nota di trascr. 4802/4016 07.08.1995 – compravendita contro Franzoni Gabriella

per atto notaio Ghidoni rep. 41804 del 31.07.1995

- nota di trascr. 368/282 15.01.2008 – sentenza di Fallimento sui beni in Cividate

Camuno contro Franzoni Gabriella

42

• documenti amministrativi e Regolamento I.C.I.

si rimanda agli allegati alla parte prima della presente relazione

pianta e certificato di agibilità per edificio artigianale prot. 2263 del 04.08.1999


43

IMMOBILI IN ROGNO (Bg)





Catasto Terreni:

Comune Censuario di Rogno - codice H492 – Provincia di Bergamo

al foglio 2:

particelle coltura consistenza (ha) R.D. (€.) R.A. (€.)

337 pasc. cespug. 0.02.90 0,22 0,06

338 pascolo cl. 1 0.12.60 1,63 0,65

339 seminativo cl. 3 0.04.40 1,25 1,70

340 pascolo cl. 2 0.04.10 0,32 0,08

341 prato cl. 4 0.05.00 0,65 0,77


343 vigneto cl. 3 0.13.60 9,48 4,92

414 prato cl. 4 0.01.90 0,25 0,29


425 sub 2 porz. di F. R. 0.00.00

428 fabbr. rurale 0.00.90

429 pascolo cl. 1 0.01.70 0,22 0,09

430 pascolo cl. 1 0.02.00 0,26 0,10

432 prato arbor. cl. 3 0.02.10 0,65 0,76

44

434 prato cl. 4 0.02.40 0,31 0,37

436 prato cl. 4 0.02.90 0,37 0,45

441 prato cl. 3 0.06.10 1,58 1,89

442 vigneto cl. 3 0.10.00 6,97 3,62

553 prato cl. 4 0.13.60 1,76 2,11

592 fabbr. rurale 0.00.80

619 vigneto cl. 3 0.13.45 9,38 4,86

2137 bosco ceduo cl. 2 0.10.00 2,32 0,31

2141 vigneto cl. 2 0.03.60 3,16 1,58

2893 incolto prod. cl. 2 0.00.35 0.01 0.01

Totale 01.16.30 40,84 24,65


meccanografico del 01.06.1988.

All’attualità gli intestati nei certificati di visura risultano essere i seguenti:

Fedriga Andrea nato a Breno il 03.09.1964 propr. per 1/4

Fedriga Marco nato a Breno il 21.04.1968 propr. per 1/4

Fedriga Giovanni nato a Costa Volpino il 27.07.1933 propr. per 2/4

Pendoli Giulia nata a Gianico il 12.12.1987 usufrutto per 500/1000

In relazione alle intestazioni si precisa quanto segue:

il nominativo di Fedriga Giovanni in realtà è quello di Fedriga Giacomina nata a

Costa Volpino il 27.07.1933, come peraltro risulta dal titolo di provenienza di cui

nel seguito ed erroneamente volturato in Catasto (Giovanni anziché Giacomina);

il comproprietario Fedriga Andrea è morto il 25.07.2006 e i suoi eredi legittimi

hanno rinunciato all’eredità nei termini di legge; a seguito di atto di notorietà del

45

28.11.2006 sono subentrati in qualità di legittimi eredi della sua quota di 1/4 la

madre Franzoni Gabriella ed il fratello Fedriga Marco per la quota di 1/8 ciascuno.

In merito all’usufruttuaria Pendoli Giulia, che risulterebbe in visura catastale nata a

Gianico il 12.12.1987, è stato consultato l’Ufficio Anagrafe di quel comune, ufficio

presso il quale non esiste registrata alcuna persona con quel nominativo e con

quella data di nascita; esiste una Pendoli Giulia di circa 10 anni e una omonima

nata il 03.06.1934 emigrata e coniugata all’estero e trasferitasi in Artogne nel 1960;

non si tratta della persona di cui all’usufrutto, eventualmente ancora esistente.

Che la Pendoli Giulia citata in visura derivi da errore di intestazione in data base

catastale è anche confermato dalla situazione degli intestati relativa ad atto del

23.12.1942 (antecedente all’impianto meccanografico) data alla quale Pendoli

Giulia risultava usufruttuaria per 1/2 e quindi già vivente. E’ presumibile che tale

persona, che peraltro non è menzionata quale usufruttuaria nella successione di

Fedriga Maurizio di cui nel seguito, fosse la moglie di Martinelli Stefano fu

Francesco, deceduto nel 1942, padre della Martinelli Maria Franceschina.

La piena proprietà degli immobili in Rogno è di Fedriga Giacomina, estranea

all’attuale procedura per la quota di 1/2, di Fedriga Marco per la quota di 1/4

+1/8 = 3/8 e di Franzoni Gabriella per la restante quota di 1/8.


Tenuto conto che gli identificativi mappalici di tutte le particelle sopra elencate

derivano dall’impianto meccanografico del Catasto Terreni di Rogno a far data dal

01.06.1988, anteriormente al ventennio dalla data della sentenza del Fallimento di

cui trattasi, 30.05.2007, gli identificativi erano gli stessi come all’attualità ma in

46

archivio cartaceo; circostanza che risulta anche dai certificati di visura che si

producono.


Gli immobili in Rogno e di cui trattasi sono pervenuti in proprietà dei fratelli Fedriga

Andrea e Marco per la quota di 1/4 ciascuno in forza di successione testamentaria

in morte della loro nonna Martinelli Maria Franceschina deceduta il 21.03.1999;

Denuncia di Successione registrata a Breno il 17.09.1999 al n. 198 vol. 168 e

ivi trascritta ai n. R.G. 6598 R.P. 5074 del 19.10.2002.

Nell’attivo della Successione trascritta a Breno sono compresi oltre ai terreni in

Rogno anche un terreno in Darfo Boario Terme distinto in Catasto Terreni al foglio

1 con la particella n. 733 e un’abitazione di tipo civile in Breno distinta al NCEU al

foglio 14 particella 1194 sub 12; l’immobile in Darfo è stato venduto da Fedriga

Giacomina e Fedriga Andrea e Marco per le rispettive quote con atto notaio Cemmi

rep. 87527 del 19.02.2002 trascritto a Breno ai n. di R.G. 1585 e R.P. 1282 del

05.03.2002; l’immobile in Breno è stato ceduto da Fedriga Marco e Andrea per le

rispettive quote di 1/4 ciascuno alla coerede Fedriga Giacomina che ne era già

proprietaria della quota di 1/2 derivata dalla citata successione in morte di Maria

Franceschina, con atto notaio Cemmi rep. 93465/11557 del 28.05.2003 trascritto a

Breno ai n. R.G. 3888 R.P. 2961 in data 30.05.2003.




staccata di Breno

47




relativamente alla sua quota di proprietà di 1/4 sugli immobili Rogno più

sopra elencati





staccata di Breno




relativamente alla sua quota di proprietà di 1/8 sugli immobili in Rogno più

sopra elencati


relativamente alla sua quota di proprietà di 1/8 sugli immobili in Rogno più

sopra elencati






28.11.2006.

Dai titoli citati e dalle formalità esaminate si ricava che gli immobili in Rogno

48

costituiti da terreni sono di piena proprietà del Fallimento di cui trattasi per la

quota di 1/2, la rimanente quota essendo di Fedriga Giacomina; derivata, la

prima, per 3/8 dal socio Fedriga Marco e per 1/8 dal socio Franzoni Gabriella.


gli immobili in Rogno oggetto di relazione erano di proprietà della citata Martinelli

Maria Franceschina, dante causa di Fedriga Marco e Andrea, in forza di

successione testamentaria in morte di Martinelli Stefano fu Francesco

apertasi il 23.12.1942; Denuncia di Successione presso l’Ufficio del Registro

di Clusone (Bg) in data 23.09.1999 n. rep. 89/175, trascritta a Breno ai n. R.G.

2674 R.P. 2079 del 24.05.2000.

In nota di trascrizione della successione, tardiva in registrazione e trascrizione di

oltre cinquant’anni, gli immobili in Rogno sono trasmessi a favore di Martinelli

Maria Franceschina per la quota di 1/2 della piena proprietà e di certa Pendoli

Giulia nata a Gianico il 18.12.1976 per il restante 1/2; si rileva l’incongruenza del

soggetto a favore Pendoli Giulia che sarebbe nata nel 1976 quando il testatore era

morto nel 1942 e si rinvia a quanto già detto. Si ritiene valida la trascrizione sul

soggetto a favore Martinelli Maria Franceschina per l’intera quota della proprietà.

In merito si ricorda anche che nella denuncia di successione del settembre 1999

relativa alla morte di Martinelli Maria Franceschina relativamente agli immobili in

Rogno è riportata espressamente la postilla, ai fini della continuità storica “per i

mappali in Rogno progressivi dal n. 1 al n. 24, la voltura della presente deve

essere preceduta da quella della successione di Martinelli Stefano deceduto il

23.12.1942”.

49



immobiliare di Breno.



per:

• Iscrizione R.G. 6565 R.P. 1048 del 07.08.2006 - Ipoteca Giudiziale




Per i dettagli sulle iscrizioni riportate si rinvia alla trattazione degli immobili in Darfo

Boario.








relativamente alla sua quota di proprietà di 1/4 sugli immobili in Rogno più sopra

elencati


Dichiarativa di Fallimento



50







elencati



elencati


Dichiarativa di Fallimento.

Le quote di 1/4 sono quelle devolute dalla successione in morte di Fedriga Andrea,

deceduto il 25.07.2006 con rinuncia all’eredità da parte degli eredi legittimi, agli

unici eredi subentranti come da citato atto di notorietà 28.11.2006.

COERENZE

Data la conformazione dei luoghi e la raffigurazione in cartografia catastale le

coerenze degli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle più sopra

elencate sono quelli risultanti dalle mappe catastali; in un sol corpo per i mappali n.

337-338-341-342-553-414-2141-343-2137-339-340-619 a Nord Strada Comunale

dei Piazzi, a Est particelle n. 414-2645-2101 di altra proprietà, a Sud particelle n.

406-2104-2101-2108-344, a Ovest proprietà di terzi.

In un sol corpo per le particelle n. 442-441-436-434-432 a Nord parte mapp. 454-

430-Strada Comunale dei Piazzi e Santuario Madonna Addolorata, a Est in parte il

51

medesimo Santuario e in parte la citata strada comunale, a Sud stessa strada

comunale, a Ovest proprietà di terzi, in parte mapp. 430-433 e in parte Santuario.

In un sol corpo per le particelle n. 592-428-425-429-430-422-2893 a Nord la citata

strada comunale, a Est proprietà di terzi in più lotti, a Sud e Ovest in parte

proprietà di terzi e in parte strada comunale.

Si precisa che la Strada Comunale dei Piazzi raffigurata in mappa catastale è in

realtà una capezzagna a fondo sterrato preclusa ai mezzi meccanici e percorribile

solo a piedi o con auto fuoristrada di piccole dimensioni (Panda 4x4 e Suzuki). I

confini nella maggioranza delle situazioni non sono individuabili da manufatti od

elementi fisici facilmente riconoscibili, ad eccezione delle murature del Santuario,

di limitati muretti di sostegno e di murature di vecchi fabbricati rurali oramai allo

stato di rudere.

CONSISTENZA

Per gli immobili di cui trattasi come da visura catastale e dal quadro seguente:

particelle consistenza (mq.)

337 290,00

338 1.260,00

339 440,00

340 410,00

341 500,00

342 90,00

343 1.360,00

414 190,00

52

422 100,00

425 sub 2

428 90,00

429 170,00

430 200,00

432 210,00

434 240,00

436 290,00

441 610,00

442 1.000,00

553 1.360,00

592 80,00

619 1.345,00

2137 1.000,00

2141 360,00

2893 35,00

totale 11.630,00


Come da Certificati di Destinazione Urbanistica, ritualmente richiesti in data

14.11.2007, rilasciati dal Comune di Rogno con prot. 6005/2007 e 6006/2007 in

data 19.11.2007, il complesso degli immobili di cui trattasi e più sopra individuati

catastalmente, ai sensi del vigente strumento urbanistico, si trova classificato come

segue:

53

ai sensi del P.R.G. vigente:

- parte in zona omogenea “E” agricola e silvo-pastorale; gli interventi

sulla stessa sono soggetti a singolo permesso di costruire nel rispetto della

legge regionale n. 93/1980 ora L.R. n. 12/2005;

- parte in area per attrezzature di interesse comune per servizi

religiosi

ai sensi del P.G.T. adottato:

- parte in aree non soggette ad interventi di trasformazione

urbanistica: contesti di elevato valore naturalistico e paesistico;

- parte in aree per servizi esistenti e proposti: interesse comune.

DESCRIZIONE DEI TERRENI

I terreni di cui trattasi sono situati sulle pendici delle destra orografica della bassa

Valle Camonica in posizione elevata rispetto all’abitato. Sono raggiungibili

dall’ultimo tornante di salita verso al frazione Castelfranco nei pressi del cimitero,

dove una strada sterrata, percorribile solo a piedi o con automezzo fuoristrada di

piccole dimensioni, si distacca in direzione Nord. La località è individuabile sulla

cartografia di piano regolatore e sulla piantina del territorio comunale, con la

denominazione di “Località Piazze” e di “Chiesa dell’Addolorata”; i terreni in

questione sono situati a circa 425 metri di altitudine e quindi a circa 220 metri al di

sopra del nucleo centrale di Rogno (Via Rondinera). Il percorso a piedi, in lieve

salita, richiede circa 20-30 minuti. La località è molto panoramica e disabitata;

caratterizzata dalla presenza di un Santuario detto “Madonna dell’Addolorata”,

frequentato nella stagione estiva per sagre e cerimonie collettive.

I terreni di proprietà del Fallimento si sviluppano in parte attorno alla chiesa, sul

54

versante a valle della stessa e della stradella di accesso e per una limitata parte

appena a Nord della chiesa. I fabbricati rurali individuati catastalmente con proprio

identificativo mappalici sono presenti sul posto ma ridotti a ruderi, avvolti da rovi e

vegetazione incolta, con murature in pietrame e privi di copertura. Questi ruderi

potrebbero essere ricostruiti e riutilizzati solo da qualche appassionato del luogo e

amante della solitudine.

La particella adiacente alla chiesa e sul suo lato destro è occupata in parte da

manufatti provvisori costituiti da ampia tettoia e attrezzature per cucinare all’aperto,

e in parte da tavoli e panche in cemento; la destinazione di questi manufatti è

quella delle feste all’aperto. In generale e comunque i terreni come visti in

occasione del sopralluogo sono in completo stato di abbandono. Si rimanda alla

documentazione fotografica allegata.



di settore ed in particolare alla fonte seguente:

3. Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2007 –

Ufficio del Territorio di Bergamo – valori agricoli medi della provincia –

annualità 2007

Stima dei terreni montani, boschivi, incolti, vigneti, prato ecc.

Il comune di Rogno è compreso nella regione agraria n. 5


337 290,00 pasc. cespug. 0,80 232,00

338 1.260,00 pascolo cl. 1 0,80 1.008,00

339 440,00 seminativo cl. 3 3,6 1.584,00

55

340 410,00 pascolo cl. 2 0,80 328,00

341 500,00 prato cl. 4 3,4 1.700,00

342 90,00 incolto produttivo cl. 2 0,5 45,00

343 1.360,00 vigneto cl. 3 4,8 6.528,00

414 190,00 prato cl. 4 3,4 646,00


425 sub 2 porz. di F. R.


429 170,00 pascolo cl. 1 0,80 136,00

430 200,00 pascolo cl. 1 0,80 160,00

432 210,00 prato arbor. cl. 3 0,80 168,00

434 240,00 prato cl. 4 3,4 816,00

436 290,00 prato cl. 4 3,4 986,00

441 610,00 prato cl. 3 3,4 2.074,00

442 1.000,00 vigneto cl. 3 6,2 6.200,00

553 1.360,00 prato cl. 4 3,4 4.624,00


619 1.345,00 vigneto cl. 3 6,2 8.339,00

2137 1.000,00 bosco ceduo cl. 2 1,3 1.300,00

2141 360,00 vigneto cl. 2 6,2 2.232,00

2893 35,00 incolto prod. cl. 2 0,5 17,50

Totale 11.630,00 39.173,50

Il valore risultante in tabella viene utilizzato quale base per l’applicazione dei criteri

di cui agli art. 40-41-45 del Testo Unico delle disposizioni legislative e

56

regolamentari in materia di Espropriazione per Pubblica Utilità ex D.p.r. 8 giugno

2001 n. 327 come modificato dal D.lgs 302/2002; tenuto conto della caratteristica

dei luoghi, dei vincoli di natura urbanistica, della localizzazione, della concreta

utilità e del mercato in zona per immobili consimili, si ritiene che il valore dei terreni

di cui sopra, compresi i fabbricati rurali ridotti allo stato di ruderi, sia stimabile a

corpo e forfetariamente in €. 50.000,00.

Il valore della quota di 1/2 di proprietà del Fallimento è stimabile in €.

25.000,00 (venticinquemila/00).


I terreni agricoli di proprietà del Fallimento siti nel territorio del Comune di Rogno

sono esenti dall’imposta comunale sugli immobili ai sensi dell’art. 7 comma 1

lettera h del D.Lgs. n. 504/1992 istitutivo del tributo (i terreni agricoli ricadenti in

aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della Legge 27.12.1977 n.

984); come da regolamento ICI del Comune di Rogno; il territorio del comune di

Rogno ricade totalmente in area montana.

Allegati per gli immobili in Rogno:



- Catasto Terreni f. 2 mappali 337- 338 – 339 – 340 – 341 – 342 – 343 – 414 – 422

– 425 – 428 – 429 – 430 – 432 – 434 – 436 – 441 – 442 – 553 – 552 – 619 – 2137

– 2141 - 2893

- estratto di mappa Rogno Catasto Terreni f. 2

• formalità

57

- dichiarazione di successione Ufficio del Registro di Breno n. 198 vol. 168

17.09.1999

- nota di trascr. 2674/2079 24.05.2000 – denuncia di successione in morte di

Martinelli Stefano

- nota di trascr. 6598/5074 19.10.2002 - successione in morte di Martinelli Maria

Franceschina

- nota di trascr. 370/284 15.01.2008 – sentenza di Fallimento contro Franzoni

Gabriella e Fedriga Marco per la quota di 1/8 ciascuno


per la quota di 1/4

- nota di trascr. 1585/1282 05.03.2002 – vendita immobile in Darfo Boario Terme,

contro Fedriga Marco, Fedriga Andrea e Fedriga Giacomina

- nota di trascr. 3888/2961 30.05.2003 – vendita immobile in Breno, contro Fedriga

Marco, Fedriga Andrea e Fedriga Giacomina


- Certificati di Destinazione Urbanistica prot. 6005/2007 – 6006/2007 19.11.2007

- estratto tavola zonizzazione PRG scala 1:5000

- estratto Norme tecniche di attuazione del P.R.G. - Zona E agricola e silvo-

pastorale e art. 14 per attrezzature di interesse religioso.


58

IMMOBILI IN COSTA VOLPINO (Bg)





Catasto Terreni:

Comune Censuario di Costa Volpino - codice D117 – Provincia di Bergamo

al foglio 1:

particelle coltura consistenza (ha) R.D. (€.) R.A. (€.)


1497 prato cl. 3 0.30.70 7,93 9,51

2132 bosco ceduo cl. 3 0.58.10 3,60 1,20

3291 incolto sterile 0.02.00


Totale 01.56.00 13,22 11,72


meccanografico del 01.06.1988.

All’attualità gli intestati nei certificati di visura risultano essere i seguenti:

Fedriga Andrea nato a Breno il 03.09.1964 propr. per 1/4

Fedriga Marco nato a Breno il 21.04.1968 propr. per 1/4

Fedriga Giacomina nata a Costa Volpino il 27.07.1933 propr. per 2/4 in

sostituzione di Martinelli Maria fu Stefano

In relazione alle intestazioni si precisa quanto segue:

59

il comproprietario Fedriga Andrea è morto il 25.07.2006 e i suoi eredi legittimi

hanno rinunciato all’eredità nei termini di legge; a seguito di atto di notorietà del

28.11.2006 sono subentrati in qualità di legittimi eredi della sua quota di 1/4 la

madre Franzoni Gabriella ed il fratello Fedriga Marco per la quota di 1/8 ciascuno.

La piena proprietà degli immobili in Costa Volpino è di Fedriga Giacomina,

estranea all’attuale procedura per la quota di 1/2, di Fedriga Marco per la

quota di 1/4 +1/8 = 3/8 e di Franzoni Gabriella per la restante quota di 1/8.


Tenuto conto che gli identificativi mappalici di tutte le particelle sopra elencate

derivano dall’impianto meccanografico del Catasto Terreni di Costa Volpino a far

data dal 01.06.1988, anteriormente al ventennio dalla data della sentenza del

Fallimento di cui trattasi, 30.05.2007, gli identificativi erano gli stessi come

all’attualità ma in archivio cartaceo; circostanza che risulta anche dai certificati di

visura che si producono.

Intestati alla data dell’impianto meccanografico: Martinelli Maria fu Stefano maritata

Fedriga proprietaria per 1/1 e Pendoli Giulia fu Bortolo usufruttuaria per 1/2.

Per la particella 2132 superficie data dall’impianto meccanografico 0.38.10, variata

d’ufficio con foglio di osservazioni 100882/99 del 03.09.1999 in ha 0.58.10.


Gli immobili in Costa Volpino e di cui trattasi sono pervenuti in proprietà dei fratelli

Fedriga Andrea e Marco per la quota di 1/4 ciascuno in forza di successione

testamentaria in morte della loro nonna Martinelli Maria Franceschina deceduta il

60

21.03.1999; Denuncia di Successione registrata a Breno il 17.09.1999 al n. 198

vol. 168 e trascritta a Bergamo ai n. R.G. 11374 R.P. 7562 del 03.03.2003.



Ufficio Provinciale di Bergamo – Servizio di Pubblicità Immobiliare




relativamente alla sua quota di proprietà di 1/4 sugli immobili Costa Volpino

più sopra elencati








relativamente alla sua quota di proprietà di 1/8 sugli immobili in Costa

Volpino più sopra elencati


relativamente alla sua quota di proprietà di 1/8 sugli immobili in Costa

Volpino più sopra elencati



61




28.11.2006.

Dai titoli citati e dalle formalità esaminate si ricava che gli immobili in Costa

Volpino costituiti da terreni sono di piena proprietà del Fallimento di cui

trattasi per la quota di 1/2, la rimanente quota essendo di Fedriga Giacomina;

quota di 1/2 derivata per 3/8 dal socio Fedriga Marco e per 1/8 dal socio

Franzoni Gabriella.


gli immobili in Costa Volpino oggetto di relazione erano di proprietà della citata

Martinelli Maria o Maria Maddalena o Marietta o Maria Franceschina fu Stefano

maritata Fedriga nata a Costa Volpino il 01.01.1909, dante causa di Fedriga Marco

e Andrea, in forza di successione in morte di Martinelli Stefano fu Francesco

apertasi il 23.12.1942; Denuncia di Successione presso l’Ufficio del Registro

di Lovere (Bg) in data 21.04.1943 n. 18 vol. 102, trascritta a Bergamo il

28.05.1943 ai 2893/2445 (con la precisazione che nella successione suddetta

viene indicato il mappale 3490 di are 03.80 anziché il mappale 4391 di pari

superficie).



immobiliare di Bergamo.


62


per le seguenti trascrizioni pregiudizievoli:


Conservatoria di Bergamo

a favore Azienda Elettrica Municipale di Milano

contro Martinelli Maria fu Stefano in Fedriga

sull’immobile in Costa Volpino distinto dalla particella 2132 Censuario di Costa

Volpino Inferiore

in forza di atto di costituzione di servitù di elettrodotto del 21.01.1954 rep.

3839/2101 notaio Marco De Michelis registrato a Breno il 08.02.1954 al n. 614 vol.

102.


Conservatoria di Bergamo

a favore Enel

contro Martinelli Maria fu Stefano in Fedriga

sugli immobili in Costa Volpino distinti dalle particelle 1497 – 3491 - 3291 del C.T.

Censuario di Costa Volpino Inferiore

in forza di atto di costituzione di servitù di elettrodotto del 10.10.1973 rep. 808/811

notaio P. Vizzardi registrato a Romano di Lombardia il 23.10.1973 al n. 1551 vol.

121.





63





COERENZE

Data la conformazione dei luoghi e la raffigurazione in cartografia catastale

per la particella 754 foglio 3 nero e 1 logico:

a Nord particelle 2899 - 2167, a Est 2152 - 2153, a Sud medesima proprietà

particella 2132, a Ovest in parte particelle 2143 – 2908 – 2903

per la particella 2132 foglio 3 nero e 1 logico:

a Nord particella 754 stessa proprietà e in parte 2153 - 2147, a Est 8130, a Sud

2137, a Ovest 2143

con la precisazione che trattandosi di terreni boschivi i confini di fatto non sono

riconoscibili per mezzo di manufatti o altri elementi fisici.

Per le particelle 1497 – 3491 foglio 6 rosso e 1 logico in un sol corpo:

a Nord particelle 10307 – 10309, a Est 3490 – 1495, a Sud capezzagna e quindi

particella 1491, a Ovest particella 1498

per la particella 3291 foglio 6 rosso e 1 logico, costituita da piccolo reliquato di

terreno in ambito fluviale:

a Nord e ad Est particella 1521, a Sud e a Ovest particella 3505

anche in questo caso si precisa che i confini dell’insieme costituto dalle particelle

1497 e 3491 raffigurati in mappa (capezzagna) in realtà non sono riconoscibili;

l’individuazione è comunque facilmente consentita dalla linea aerea

dell’elettrodotto corrente in zona.

64

CONSISTENZA

Per gli immobili di cui trattasi come da visura catastale e dal quadro seguente:

particelle consistenza (mq.)

754 6.140,00

1497 3.070,00

2132 5.810,00

3291 200,00

3491 380,00

totale 15.600,00


Come da Certificato di Destinazione Urbanistica, ritualmente richiesto in data

18.12.2007 con prot. n. 17383, rilasciato dal Comune di Costa Volpino con prot.

102 Reg. Cdu in data 28.12.2007, il complesso degli immobili di cui trattasi e più

sopra individuati catastalmente, ai sensi del vigente strumento urbanistico, si trova

classificato come segue:

ai sensi del P.R.G. vigente:

- Particelle 1497 – 3291 – 3491 in zona omogenea “E1” agricola di

fondovalle;

- Particelle 754 e 2132 in zona omogenea “E3” boschiva

I parametri edilizi e urbanistici di zona sono indicati dagli art. 48, 64 e 66 delle

NTA; in base allo studio geologico di supporto al PRG le aree sopra indicate sono

classificate come segue:

65

- particella 754: in parte non classificato e in parte classe 4 “aree di

fattibilità con gravi limitazioni”

- particelle 1497 - 3291 – 3491: classe 3 “aree di fattibilità con

consistenti limitazioni”

- particella 2132: in parte non classificata e in parte classe 3 e classe 4

DESCRIZIONE DEI TERRENI

I terreni distinti dalle particelle 1497 – 3291 – 3491 sono situati in una piana alla

periferia Nord dell’abitato e compresa fra la Via Roma e la sponda occidentale del

fiume Oglio; trattasi di terreni pianeggianti che si raggiungono a piedi da una strada

privata che si dirama in lato orientale dalla Via Roma e dal servizio di un piccolo

insediamento misto residenziale e artigianale. In occasione del sopralluogo si è

rilevata una coltura a prato. Al di là dei vincoli di tipo urbanistico la conformazione

della zona nella quale si trovano i terreni di cui trattasi consente di prevedere una

futura, ancorché remota, possibile utilizzazione edificatoria. Non ha alcuna

rilevanza la particella 3291 che è costituita da un reliquato di terreno di minime

dimensioni e completamente staccato dalle altre due particelle.

Le particelle 754 e 2132 sono situate sulle prime pendici della destra orografica

della bassa Valle Camonica, al di sopra dello svincolo con la bretella della

superstrada e raggiungibili prima con normali autoveicoli lungo una stretta ma

comunque praticabile strada asfaltata che si dirama dal cimitero della frazione

Volpino fino a un agglomerato di case che sorgono alla quota + 320.50; poi o a

piedi o con mezzo fuoristrada. L’ambiente è caratterizzato da accentuato pendio,

da coltura boschiva, e dalla presenza proprio sui terreni di cui trattasi di due tralicci

dell’alta tensione.

66



di settore ed in particolare alla fonte seguente:

4. Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2007 –

Ufficio del Territorio di Bergamo – valori agricoli medi della provincia –

annualità 2007

Stima dei terreni montani, boschivi, incolti, vigneti, prato ecc.

Il comune di Costa Volpino è compreso nella regione agraria n. 5


754 6.140,00 incolto produttivo cl. 2 0,50 3.070,00

2132 5.810,00 bosco ceduo cl. 3 1,30 7.553,00

Totale 11.950,00 10.623,00

1497 3.070,00 prato cl. 3 3,40 10.438,00

3291 200,00 incolto sterile


Totale 3.650,00 10.628,00

Il valore risultante in tabella è utilizzabile quale base di riferimento per

l’applicazione dei criteri di cui agli art. 40-41-45 del Testo Unico delle disposizioni

legislative e regolamentari in materia di Espropriazione per Pubblica Utilità ex

D.p.r. 8 giugno 2001 n. 327 come modificato dal D.lgs 302/2002.

Tenuto conto della caratteristica dei luoghi, dei vincoli di natura urbanistica, della

localizzazione e degli accessi, della concreta utilità e del mercato in zona per

immobili consimili, si ritiene che il valore dei terreni di cui sopra, sia stimabile a

67

corpo e forfetariamente in €. 15.000,00 per i terreni boschivi e in € 20.000,00 per

quelli in zona agricola di fondovalle.

Il valore della quota di 1/2 dei terreni di proprietà del Fallimento è stimabile in

€. 17.500,00 (diciassettemilacinquecento/00).


I terreni agricoli di proprietà del Fallimento siti nel territorio del Comune di Costa

Volpino sono esenti dall’imposta comunale sugli immobili ai sensi dell’art. 7 comma

1 lettera h del D.Lgs. n. 504/1992 istitutivo del tributo (i terreni agricoli ricadenti in

aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della Legge 27.12.1977 n.

984); e questo da regolamento ICI del Comune di Costa Volpino art. 5 comma 7; il

territorio del comune di Costa Volpino ricade totalmente in area montana.

Brescia, 26 marzo 2008

Il perito

Arch. Eugenio Acchiappati

Allegati per gli immobili in Costa Volpino:



- Catasto Terreni f. 1 mappali 754 – 2132 – 1497 – 3291 – 3491

- estratto di mappa Costa Volpino Catasto Terreni f. 1 logico e fogli 3 nero e 6

rosso

• formalità

68

- nota di trascr. 11374/7562 03.03.2003 – denuncia di successione in morte di

Martinelli Maria Franceschina

- nota di trascr. 4402/2834 21.01.2008 – sentenza di Fallimento contro Fedriga

Marco sui beni in Costa Volpino

- nota di trascr. 4403/2835 21.01.2008 – sentenza di Fallimento contro Fedriga

Marco e Franzoni Gabriella sui beni in Costa Volpino


- Certificato di Destinazione Urbanistica prot. 102 Reg. Cdu 28.12.2007

- estratto Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. - Zona E3 boschiva

- estratto Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. - Zona E1 agricola di

fondovalle

- estratto Norme Tecniche di Attuazione art. 48

- stralcio PRG tavola di azzonamento 10/7

- stralcio carta tecnica regionale – S.I.T. Regione Lombardia 1:10.000

- Regolamento I.C.I.


VERBALE DI ASSEVERAZIONE

Brescia, nella Cancelleria della Volontaria Giurisdizione del Tribunale

Ordinario di Brescia, il giorno ventisei del mese di marzo dell’anno

duemilaotto, avanti al Cancelliere sottoscritto si è presentato

personalmente l’arch. Eugenio Acchiappati, nato a Iseo (BS) il 04.02.1945,

residente a Brescia in Via Corsica 114 e con studio in Brescia in Via F.

Carini 4, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e

69

Conservatori della Provincia di Brescia al n. 189 dall’anno 1972 e al

Registro dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Brescia Cat. II Industriale al

n. 54; il tecnico chiede di asseverare con giuramento la perizia di stima sui

beni immobili costituiti da terreni e fabbricati in Cividate Camuno; immobili

censiti come da relazione che precede e intestati alla ditta FEDRIGA &

FRANZONI di FEDRIGA MAURIZIO & C. S.n.c. con sede in Cividate

Camuno Via Borgo Olcese n. 166 C.F. 00148990179; la perizia di stima è

stata redatta in adempimento dell’incarico conferito al perito arch. Eugenio

Acchiappati dal Dottor Pietro Morandini in veste di Curatore del Fallimento

n. 53/2007.

Noi Cancelliere, premesse le ammonizioni di rito, deferiamo il giuramento

che si presta nella forma di legge, ripetendo le parole:

“Giuro di aver proceduto fedelmente alle operazioni commessemi al

solo scopo di far conoscere la verità”

Il Perito

Arch. Eugenio Acchiappati

TRIBUNALE DI BRESCIA Sezione Fallimentare Fallimento n. 53 ... · PERIZIA ASSEVERATA RELAZIONE DI...

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