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RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE Tecnico ________________________________

Committente:

________________________________

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RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA RELATIVA AD IMMOBILI

_______________________________________________________

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Premessa

Il sottoscritto Dr _______________, iscritto all’Albo _________________ al

numero _____ codice fiscale: _____________________; con studio in via

________________, cap _____ - _______________ (___); tel. __________, fax

___________ Cell. ___________ E-Mail _________________, in data _______

riceveva l’incarico dal/la sig./ra ____________, nata/a __________ a

________________ C. F., residente in via _________________ a

________________, tel. __________ fax ___________, cell. ________, E-mail

________________ di redigere un rapporto di valutazione immobiliare, completa di

relazione tecnica, di un immobile, di sua proprietà, ubicato a _______________.

All’uopo si richiedeva di:

• “Determinare il valore commerciale dell'immobile sito in via

_____________ a ________________ data valutazione ___________.

• “Verificare la conformità dell’edificio alle normative vigenti all’epoca in

materia amministrativa, edilizia ed urbanistica, indicando gli eventuali abusi

ed il costo di sanatoria”.

Al sottoscritto veniva delegato ad accedere agli uffici della pubblica

amministrazione per la richiesta di atti pubblici, per l’esamine ed l’estrazione di

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copia degli stessi e dei documenti esistenti, ad effettuare ispezioni ed accertamenti in

situ per la rilevazione delle caratteristiche dell’immobile oggetto di stima.

Descrizione dell’immobile

L’immobile oggetto di causa, di proprietà ______________________, è ubicato in

via _______________ al civico ____ del comune di _______________ provincia di

__________.

Esso è censito al Nuovo Catasto Urbano, così come riportato nella tabella

successiva:

Fg Sez Part. Categoria Classe Consistenza Rendita Note

L’unità immobiliare, ex catasto terreni foglio ___ part. ________ soppresse, poi

______ ed infine volturato al NCU, fa

parte, come rilevato dal certificato di

destinazione urbanistica e PRG, di una

zona agricola interessata da vincolo

paesaggistico. La stessa in particolare è

interessata da un grado di protezione 4. Per

quanto concerne il P.A.T., l’area della

quale fa parte l’immobile, è inserita nell’ambito ATO n. ___ del _______________,

ossia dell’accoglienza secondo le seguenti azioni strategiche della trasformazione:

“ambiti di trasformazione, aree di riqualificazione urbana e paesaggistica, linee

preferenziali di sviluppo insediativo”.

L’immobile confina con altre proprietà, solo a sud-ovest con una strada in terra

battuta interpoderale, che lo collega alla principale via ____________.

L’accessibilità è garantita da questa strada interpoderale collegata con via

_________, dalla quale è possibile arrivare nel giro di qualche minuto in centro città,

distante circa 1 - 1,5 Km.

(Allegato n. ______: visure catastali, mappali)

Caratteristiche tecniche

Il fabbricato è frutto di una ristrutturazione

di un edificio rurale, avviata nel 1994 e

continuata nel 1997, di cui al momento non

è stata ancora presentata domanda di

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chiusura lavori e di abitabilità/agibilità. Esso è collegato alla strada principale

tramite una stradina interpoderale sterrata. Dista circa 1 km dal centro del paese,

dove si localizzano tutti i servizi e i locali pubblici essenziali.

L’edificio è costituito da due piani fuori terra; l’altezza alla gronda è di 5,60 metri,

mentre al colmo è di 7,65 metri.

La costruzione, eseguita in muratura ordinaria e rifinita ad opera d’arte, è costituita

da muri portanti dello spessore di 35 cm. All’interno il fabbricato presenta muri

divisori dello spessore di 10 cm ed altri portanti di 30 cm, anch’essi rifiniti ad opera

d’arte.

Il solaio è in legno, con travi poste ad un interasse di 50 cm e dalle dimensioni 12

cm di larghezza per 18 cm di altezza.

Il tetto è a due falde e ventilato,con

travatura portante in legno, e copertura in

coppi canale di terracotta.

Il piano terra è costituito da un piccolo

ingresso, dalla cucina abitabile, da uno

studio e da un bagno. La pavimentazione è

in piastrelle di gres 15 cm per 40 cm.

L’altezza è di 2,70 m alla trave e di 2,89 m

al tavolato.

Il piano superiore, piano primo, è costituito da 4 vani ed un bagno. La

pavimentazione, ad eccezione del solo bagno piastrellato, è in parchetti di legno. Vi

si accede tramite una scala a due rampe. L’altezza misurata sul lato più basso, in

prossimità del muro perimetrale, è di 3,00 m, mentre al colmo è di 4,25 m.

Gli infissi sono in legno con vetrocamera, le porte esterne ed interne sono in legno.

L’immobile è dotato di:

• impianto elettrico a norma, impianto di riscaldamento termoidraulico con caldaia

a metano e impianto di condizionamento con alimentazione ad energia elettrica.

Esternamente la costruzione presenta uno

spazio scoperto di pertinenza di circa 345

mq sul lato dell’ingesso principale ed uno

più piccolo, con accesso dalla cucina, sul

lato opposto di circa 100 mq.

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Lo stato di manutenzione e di conservazione del fabbricato, vista la recente

costruzione, può definirsi di livello buono – ottimo, con finiture di pregio.

La superficie esterna lorda complessiva (SEL) è di 166,00 mq, mentre quella interna

lorda (SIL) è di 150 mq.

(Allegato n. __________: georeferenziazione, piante fabbricato, foto in formato 10 x

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Due Diligence – stato di conformità dell’immobile

Dalle indagini e dalla lettura degli elaborati tecnici raccolti presso l’ufficio tecnico,

l’immobile risulta nella seguente situazione tecnico – giuridico:

• 1994 – Presentazione richiesta di ristrutturazione;

• 1995 – Presentazione variante in corso d’opera;

• 1997 – Proroga lavori;

• Certificazione dell’impianto elettrico (Allegato n. ___________).

• 2010 – Richiesta sanatoria;

• 2010 – Accatastamento al NCEU.

Vista la vigente normativa, relativa agli immobili ad uso abitativo, il fabbricato

oggetto di stima, risulta privo dei seguenti requisiti documentali previsti:

• Calcolo statico della struttura e collaudo statico;

• Agibilità dell’edificio;

• Certificazione dell’impianto idro-termico secondo la L. 10/91.

Le difformità rilevate, per le quali è stata già avviata la procedura di sanatoria e

riscontrate dopo attenta analisi e consultazione degli elaborati grafici e della

relazione del tecnico ___________, sono le seguenti (vedi allegato tecnico n.

_____):

Piano terra

• Il muro portante che separa il vano ingresso dalla taverna ha posizionamento

diverso.

• Il muro divisorio tra il disimpegno e lo studio ha uno spessore superiore;

• La forometria sui due lati prospettici è differente.

• La cucina dispone di una porta finestra per accedere al giardino (forometria

non presente in progetto).

Piano primo

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• Il muro divisorio tra il disimpegno, le camere ed il bagno ha uno spessore

diverso.

• Le altezze sono diverse.

Esterno

• Risultano eliminati di alcuni camini ed il tetto è più basso rispetto al progetto

originario.

• E’ stato realizzato un pergolato ligneo (pompeiana) sul lato sud.

• E’ presente una tettoia sul lato nord in legno con manto di copertura in coppi

canale di terracotta.

Alla data di rilievo lo scrivente, dopo consultazione presso il competente Ufficio

dell’Agenzia del Territorio – Conservatoria dei registri Immobiliari della Provincia

di _________________, ha riscontrato l’assenza di iscrizioni e trascrizioni

pregiudizievoli.

Criteri e metodi di Stima

Lo scopo della stima riguarda l’accertamento del probabile incremento del valore di

mercato dell’immobile oggetto di causa. Esso è dimostrabile attraverso un

procedimento di valutazione atto a rilevare il probabile valore di mercato

dell’edificio ricavato in due momenti diversi ed in situazioni, in questo caso,

completamente differenti.

Infatti, il periodo considerato va dal 1994 al 2006, anni in cui l’oggetto del

contendere ha subito una radicale trasformazione, attraverso opere di miglioramento.

All’epoca della ristrutturazione il fabbricato era connotato catastalmente come

rurale, successivamente è stato riclassificato al NCTU come edificio di civile

abitazione.

La determinazione del valore probabile di mercato, intendendo con esso il più

probabile prezzo al quale una determinata proprietà immobiliare può essere

compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno

operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio esclusivo interesse,

dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito

con eguale capacità e senza alcuna costrizione1, presenta non poche difficoltà, sia

per quanto concerne la ricerca dei dati espressi dal mercato di immobili simili a

1 Tecnoborsa (2009) “Codice delle Valutazioni Immobiliari”, Web Color – Oricola, Roma.

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quello da stimare (tenuto conto che le valutazioni avvengono per confronto), sia per

quanto concerne la loro reperibilità.

Il valore di stima prende origine dal confronto tra il bene oggetto della valutazione,

nell’espressione delle proprie potenzialità e caratteristiche e tutti gli altri immobili

ed altri soggetti simili, ma non uguali, per i quali sia stato possibile rilevare, oltre

alle caratteristiche tecniche, anche i dati economici fondamentali per la

determinazione del giudizio di valutazione in termini monetari.

Fondamentale nell’attività del valutatore è l’inquadramento ed il riconoscimento del

segmento di mercato all’interno del quale sono collocati il bene oggetto della

valutazione e gli altri presi a confronto, perché questo rappresenta l’espressione del

giudizio degli acquirenti.

L’oggetto di stima, oggi, è un fabbricato di civile abitazione ubicato in zona agricola

poco distante dal centro abitato e posto in prossimità di una zona industriale.

I metodi e le procedure ritenute idonee alla risoluzione del quesito giudiziale sono

stati individuati nella stima monoparametrica (procedimento che si basa

sull'impiego di un unico parametro e di una relazione elementare per risolvere il

problema di stima) per quanto concerne il valore di mercato al 1994, nella stima

monoparametrica e nella stima per capitalizzazione diretta del reddito annuo

(procedimento che converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di

mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione, ovvero

vengono accumulati al momento della stima i redditi futuri, supposti medi ordinari,

che il bene è capace di fornire all’infinito) fornito dall’immobile al 2006.

Riassumendo:

• Stima 1994 – Il più probabile valore di mercato è ottenuto con una stima

monoparametrica, nella quale sono stati utilizzati come parametri tecnico –

economici il prezzo a metro quadro e la superficie dell’immobile.

• Stima 2006 – Il più probabile valore di mercato dell’immobile è ottenuto

dalla media del valore determinato con una stima monoparametrica (vedi

sopra) e del valore di capitalizzazione del reddito lordo dell’immobile al

saggio del di capitalizzazione 4,00% (ottenuto dal rapporto tra i canoni di

affitto ed i prezzi di compravendita e le offerte di vendita rilevati durante

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l’acquisizione dei dati necessari allo svolgimento della perizia. I valori sono

stati acquisiti da immobili simili a quello oggetto di stima).

• Determinazione del costo della sanatoria – Detto costo è stato definito da

quelli già sostenuti dalla proprietà e dai preventivi effettuati dallo scrivente

Tecnico presso altre fonti. Si è accertato che, allo stato attuale, causa la

presenza di alcuni abusi sanabili, manca la dichiarazione di

abitabilità/agibilità dell’edificio e l’attestazione di conformità dell’impianto

termico; sono state invece rinvenute le attestazioni di conformità

dell’impianto fognario e dell’impianto elettrico (vedi allegati n. ________).

Le spese attualmente sostenute dalla convenuta riguardano l’accatastamento

del fabbricato e gli oneri comunali per quanto concerne la sanatoria.

Fonti informative

Il metodo estimativo, basato sulla comparazione, indica la rilevazione di una serie di

dati tecnico-economici relativi al mercato immobiliare delle compravendite e degli

affitti, indicativamente riferiti al momento della stima e del luogo.

Le fonti interrogate riguardano operatori del settore immobiliare ed edilizio della

zona del comune di _________________.

Valutazione dell’immobile al 2006

Come descritto in precedenza il valore dell’immobile riferito alla data indicata è

stato ricavato dalla media dei valori calcolati con due procedimenti diversi:

monoparametrico, possibile solo se in possesso del parametro economico del prezzo

unitario medio per un unità di superficie (€/mq) e del parametro tecnico ovvero della

superficie interna lorda dell’immobile (SIL), oltre al valore di capitalizzazione

diretta del reddito.

Dalle indagini esperite sul campo e dalla consultazione di fonti attendibili, il CTU ha

acquisito, come elemento di valutazione, un prezzo medio di €1300/mq.

Il probabile valore venale dell’immobile, ottenuto con il procedimento

monoparametrico, definita una SIL di 150 mq, è il seguente:

Stima monoparametrica del valore di mercato 2006

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€/mq mq Valore prob. di mercato

€ 1.300,00 150,00 € 195.000,00

Il probabile valore di mercato del bene oggetto di stima con procedimento analitico

per capitalizzazione del reddito, è stato calcolato sulla base di un canone mensile

rilevato da immobili simili affittati in zona e da un saggio medio di capitalizzazione

ricavato dal rapporto ∑∑∑∑R/∑∑∑∑V (sommatoria dei redditi e dei valori di mercato rilevati

per immobili simili) stimato pari al 4% ed assunto per la determinazione del giudizio

di stima.

Il valore pertanto è dato dal seguente rapporto: R/r cap.

Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi

Canone mensile Mesi Totale rcap Valore prob. di mercato

€ 650,00 12 € 7.800,00 4% € 195.000,00 Sulla scorta dei dati ottenuti con i due procedimenti si è ottenuto un valore probabile

di mercato coincidente e pari ad € 195000,00 (centonovantacinquemila euro/00).

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Valutazione dell’immobile al 1994

Come descritto in precedenza, il valore dell’immobile riferito alla data indicata è

stato ricavato con procedimento sintetico monoparametrico.

Dalle indagini esperite in campo e dalla consultazione di fonti attendibili, il Tecnico

ha acquisito, come di valutazione, un prezzo medio di € 300/mq per la porzione di

fabbricato abitato (piano terra) e la metà di detto prezzo, cioè € 150,00/mq, per la

parte adibita a magazzino (piano primo).

Il probabile valore venale dell’immobile, ottenuto con il procedimento

monoparametrico, definita una SIL di 150 mq, è il seguente:

Stima monoparametrica del valore di mercato 1994

€/mq mq Importi

€ 300,00 75,00 € 22.500,00

€ 150,00 75,00 € 11.250,00

Vv € 33.750,00

Sulla scorta dei dati ottenuti con i due procedimenti si è ottenuto un valore probabile

di mercato di € 33750,00 (trentatremilasettecentocinqaunta euro/00).

Sanabilità degli abusi: computo metrico-estimativo

Costi generali sanatoria N Descrizione dei lavori Quantità Prezzo Unitario Importo 1 Oneri comunali 1,00 € 2.064,00 € 2.064,00

2 Parcella tecnico 1,00 € 3.000,00 € 3.000,00

3 Accatastamento 1,00 € 1.800,00 € 1.800,00

4 Collaudo statico 1,00 € 2.000,00 € 2.000,00

5 Certificazione conformità impianto termoidraulico

1,00 € 150,00 € 150,00

6 Certificazione energetica dell’edificio 1,00 € 600,00 € 600,00

Totale IVA inclusa € 9.614,00

Determinazione dell’incremento di valore

Il valore probabile del 2006 precedentemente calcolato è stato decurtato del costo

generale per la sanatoria.

Incremento di Valore Valore 2006 € 185.386,00 Valore 1994 € 33.750.00

Totale incremento € 151.636,00

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Congruenza dei costi di ristrutturazione riferiti al 1994

Dopo ampia analisi dei documenti e degli atti depositati presso il comune di

__________________, nonché delle opere di ristrutturazione eseguite sul fabbricato,

confrontate con il prezzario dei lavori edili rilasciato dalla CCIAA di

_____________, si può affermare che i costi sicuramente giustificano l’ammontare

del capitale chiesto in prestito.

In particolare si sono analizzati i costi unitari relativi alle opere indicate nel seguente

computo metrico estimativo.

Computo metrico estimativo della ristrutturazione 1994 (prezzi in lire)

Casa su due livelli (75 mq per piano). P.t.: cucina, studio, bagno, ingresso e camera. 1°

Piano: bagno e 3 camere.

N Descrizione dei lavori Quantità Prezzo Unitario Importo 1 Oneri comunali 1,00 £6.510.035,00 £6.510.035,00 2 Parcella tecnico 1,00 £0,00

Demolizione

3 Muri cm 13 con sgombero del materiale di risulta – mq

13,46 £30.000,00 £403.800,00

4 Muri cm 26 con sgombero del materiale di risulta - mq

51,06 £30.000,00 £1.531.800,00

5 Pavimento esistente più sbancamento terreno cm 30 con sgombero del materiale di risulta - mq

82,00 £30.000,00 £2.460.000,00

6 Solaio esistente con sgombero del materiale di risulta - mq

82,00 £30.000,00 £2.460.000,00

7 Tetto esistente con sgombero del materiale di risulta - mq

100,00 £30.000,00 £3.000.000,00

8 Impianto di cantiere 1,00 £0,00

Opere murarie piano terra

9 Formazione di vespaio con ghiaietta lavata m - mq

23,00 £50.000,00 £1.150.000,00

10 Formazione massetto in C.L.S. spessore 10 cm - mq

77,00 £18.000,00 £1.386.000,00

11 Muri divisori in cartongesso cm 10 - mq

40,00 £30.000,00 £1.200.000,00

12 Muratura in tramezze spessore 8 cm - mq

0,00 £26.560,00 £0,00

13 Muri spessore (bimattoni) 30 cm - mq 50,00 £70.000,00 £3.500.000,00

14 Formazione nuovi fori finestra compreso riquadri, intonacatura delle spalle e davanzale.

4,00 £250.000,00 £1.000.000,00

15 Fornitura e posa in opera di piastrelle a parete cucina - mq

14,00 £46.000,00 £644.000,00

11

16 Fornitura e posa in opera di piastrelle cucina e vano ingresso - mq

34,00 £46.000,00 £1.564.000,00

17 Arredo Cucina £0,00

18 Fornitura e posa in opera di piastrelle per bagno - mq

25,00 £46.000,00 £1.150.000,00

19 Fornitura e posa in opera di parchetti - mq

85,00 £50.000,00 £4.250.000,00

20 Fornitura e posa in opera di battiscopa - ml

190,00 £10.000,00 £1.900.000,00

21 Gettata prima 4 scalini come da progetto a corpo

1,00 £500.000,00 £500.000,00

22 Portare in quota architrave nuovo porte esistenti

4,00 £75.000,00 £300.000,00

Opere murarie primo piano e tetto

Formazione solaio

23

Solaio in legno, con travi in legno (12*18), tavolato spessore 3 cm, massetto 4 cm, eseguito ad opera d'arte - mq

11,00 £170.000,00 £1.870.000,00

24 Intonaco interno - mq 100,00 £20.000,00 £2.000.000,00

25 Fornitura e posa in opera di piastrelle bagno. mq

25,00 £46.000,00 £1.150.000,00

26 Gettata rampa di scale accesso piano primo 13 gradini

1,00 £1.300.000,00 £1.300.000,00

Sistemazione copertura in legno

26

Tetto in legno ventilato con travi, tavolato dello spessore di 3 cm, membrana di protezione, isolamento termico e copertura in coppi, eseguito ad opera d'arte

100,00 £220.000,00 £22.000.000,00

27 Fornitura e posa in opera di grondaie in lamiera zingata preverniciata sviluppo cm 33 - ml

18,80 £16.000,00 £300.800,00

28 Fornitura e posa in opera di pluviali in lamiera zingata preverniciata diam. 10 - ml

12,00 £16.000,00 £192.000,00

29 Installazione ponteggi esterni 160,00 £10.150,00 £1.624.000,00

30 Formazione intonaco esterno coibente 97,76 £50.000,00 £4.888.000,00

31 Tinteggiatura esterna 150,00 £7.300,00 £1.095.000,00

32 Tinteggiatura degli interni compresi ponteggi

450,00 £2.700,00 £1.215.000,00

33 Impianto di condizionamento. 1,00 £0,00

34 Impianto idraulico e termico, compresi materiali, sanitari, radiatori e caldaia

1,00 £8.750.000,00 £8.750.000,00

35 Impianto elettrico 1,00 £5.000.000,00 £5.000.000,00

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36 Infissi completi di battenti in legno esterni - larg. 80 cm (monoblocco con oscuri)

12,00 £700.000,00 £8.400.000,00

37 Infissi completi di battenti in legno esterni - larg. 50 cm (monoblocco con oscuri)

2,00 £700.000,00 £1.400.000,00

38 Porta ingresso principale in legno e vetro cm 90 con battenti in legno

1,00 £2.000.000,00 £2.000.000,00

39 Porte interne in legno 8,00 £500.000,00 £4.000.000,00

40 Porta ingresso principale in legno e vetro cm 140 con battenti in legno

1,00 £2.500.000,00 £2.500.000,00

Totale £104.594.435,00 Totale compreso IVA £125.513.322,00

Totale in € € 64.822,22

CONCLUSIONI FINALI

Alla luce di quanto espresso nella presente perizia si è pervenuti alle seguenti conclusioni: Quesito n. 1

• “Determinare il valore commerciale dell'immobile sito in via

______________, ____ a __________ al 1994 e al 2006”.

Risposte:

- valore al 1994 € 33.750,00;

- valore al 2006 € 185.386,00,

- incremento di mercato è di € 151.636,00.

Quesito n. 2

• “Verificare la conformità dell’edificio alle normative vigenti all’epoca in

materia amministrativa, edilizia ed urbanistica, indicando gli eventuali abusi

ed il costo di sanatoria”.

Risposta: l’immobile è risultato carente nei seguenti requisiti formali:

- Calcolo statico della struttura e collaudo statico;

- Agibilità dell’edificio;

- Costo presunto della sanatoria IVA inclusa € 9.614,00.

Tanto dovevasi in espletamento all’incarico conferitomi.

IL TECNICO

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Allegati

N Descrizione

4 Visure catastali,estratti di mappa e planimetrie catastali.

5 Georeferenziazione, foto edificio.

6 Tavola progettuale sanatoria.

7 Certificazione conformità impianto elettrico.

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Bibliografia

Tecnoborsa (2009) “Codice delle Valutazioni Immobiliari”, Web Color – Oricola,

Roma.

M. Simonotti (2006), “Metodi di stima immobiliare”, Dario Flaccovio Editore,

Palermo.

M. Vizzardi, L. Piatti (2003) – “Estimo agrario, civile, catastale” – Calderini

edizioni, Bologna.

Ministero delle Finanze, Agenzia del Territorio – Osservatorio mercato immobiliare.