VALORE DI MERCATO DI UN TERENO E DI UN IMMOBILE … · Studio Tecnico BL - Via E. Scalfaro 64 ,...
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Studio Tecnico BL - Via E. Scalfaro 64 , Crotone – Tel/Fax 0962 1902742 1 – Perizia tecnica relativa all’accertamento del più probabile valore di mercato di un terreno e di un’immobile sito nel comune di Casabona (KR). Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di un’immobile sito nel comune di Casabona (KR). – Committente: Avv. Raffaela Lavigna PERIZIA TECNICA RELATIVA ALL’ACCERTAMENTO DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DI UN TERENO E DI UN IMMOBILE NEL COMUNE DI CASABONA (KR). I. Premessa In data 01 ottobre 2016, l’avv. Raffaela Lavinia nata a Crotone (KR) , Curatore fallimentare del Fallimento dichiarato dal Tribunale di Crotone con sentenza n. 34 del 2014, ha conferito al sottoscritto Luca Bisceglia, con studio tecnico in Crotone via G. Palatucci n. 55, iscritto all’Albo degli ingegneri Iunior della Provincia di Crotone col n. 10, l’incarico di rispondere con relazione peritale scritta al seguente quesito: “Accerti il perito il più probabile valore di mercato del terreno sito in Casabona (KR), censito in Catasto al foglio di mappa n. 45 particelle 563,564 e foglio di mappa 23 particella n 22; e immobile censito al foglio n. 25 particella n. 1008 cat. C/1 classe 2 di mq 26,00”. Per l’espletamento dell’incarico ricevuto, il sottoscritto, ha acquisito preliminarmente tutti gli atti in possesso del proprietario ed ha eseguito i sopralluoghi necessari per l’esatta individuazione cartografica del bene. Inoltre, il sottoscritto si è recato presso l’Agenzia del Territorio di Crotone, per richiedere gli atti inerenti la posizione del bene oggetto della consulenza. Tanto premesso, dalla disamina di quanto acquisito, dalle indagini catastali eseguite e dall’esecuzione degli accertamenti tecnici per la circostanza esperiti, si è pervenuti a ciò che è
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– Perizia tecnica relativa all’accertamento del più probabile valore di mercato di un terreno e di un’immobile sito nel comune di Casabona (KR). Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di un’immobile sito nel comune di Casabona (KR).
– Committente: Avv. Raffaela Lavigna
PERIZIA TECNICA RELATIVA
ALL’ACCERTAMENTO DEL PIU’ PROBABILE
VALORE DI MERCATO DI UN TERENO E DI UN
IMMOBILE NEL COMUNE DI CASABONA (KR).
I. Premessa
In data 01 ottobre 2016, l’avv. Raffaela Lavinia nata a Crotone (KR) , Curatore
fallimentare del Fallimento dichiarato dal
Tribunale di Crotone con sentenza n. 34 del 2014, ha conferito al sottoscritto Luca Bisceglia, con
studio tecnico in Crotone via G. Palatucci n. 55, iscritto all’Albo degli ingegneri Iunior della
Provincia di Crotone col n. 10, l’incarico di rispondere con relazione peritale scritta al seguente
quesito:
“Accerti il perito il più probabile valore di mercato del terreno sito in Casabona (KR), censito in
Catasto al foglio di mappa n. 45 particelle 563,564 e foglio di mappa 23 particella n 22; e
immobile censito al foglio n. 25 particella n. 1008 cat. C/1 classe 2 di mq 26,00”.
Per l’espletamento dell’incarico ricevuto, il sottoscritto, ha acquisito preliminarmente tutti gli atti
in possesso del proprietario ed ha eseguito i sopralluoghi necessari per l’esatta individuazione
cartografica del bene.
Inoltre, il sottoscritto si è recato presso l’Agenzia del Territorio di Crotone, per richiedere gli atti
inerenti la posizione del bene oggetto della consulenza.
Tanto premesso, dalla disamina di quanto acquisito, dalle indagini catastali eseguite e
dall’esecuzione degli accertamenti tecnici per la circostanza esperiti, si è pervenuti a ciò che è
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– Perizia tecnica relativa all’accertamento del più probabile valore di mercato di un terreno e di un’immobile sito nel comune di Casabona (KR). Accertamento del più probabile valore di mercato di terreno e di un’immobile sito nel comune di Casabona (KR).
– Committente: Avv. Raffaela Lavigna
esposto nella presente relazione tecnica.
La stima è stata redatta secondo il criterio più obiettivo possibile, al fine di definire il valore di
mercato, da tecnico abilitato, del tutto estraneo ai rapporti intercorsi tra la società in regime di
fallimento ed il contesto socio-economico di riferimento, nonché tra i soci e/o altri eventuali portatori
di interessi. Per "valore di mercato" deve intendersi il più probabile prezzo in contanti, ovvero in altre
definite condizioni di finanziamento e di pagamento, al netto delle spese di transazione e di
intermediazione, per il quale il bene è liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il
compratore e il venditore sono bene informati e agisce con prudenza, nel proprio interesse e senza
indebite costrizioni, e l’immobile è stato esposto per la negoziazione per un normale periodo, senza
occulte finalità fittizie. Per la stima della proprietà in esame, costituita da un accorpamento di terreni
a destinazione agricola e pascolo, sono state prese in esame: le caratteristiche generali dei terreni, e
del contesto urbano/rurale di riferimento, le caratteristiche tecniche e lo stato di conduzione, il grado
di commerciabilità sulla base dell’attuale mercato, eventuali apprezzamenti o deprezzamenti rispetto
ai valori di riferimento per cause specifiche.
La presente perizia è costituita da n. 15 pagine, compreso l’allegato fotografico.
Definizioni e concetti
Il valore dei beni immobili dipende dai loro caratteri estrinseci ed intrinseci.
I primi concernono fattori ambientali generali della zona in cui è ubicato il bene, mentre i caratteri
intrinseci sono specifici del bene in esame.
Per i beni rurali i principali caratteri sono:
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Fattori estrinseci
-i caratteri igienici quali la salubrità dell'aria;
-i caratteri topografici come zona di pianura, depressa, montana, ecc., che incidono sul clima e
sui trasporti e le opere di sistemazione;
-i caratteri climatici, quali la piovosità, ventosità, possibilità e frequenza di gelate....
-i caratteri geologici concernenti la natura dei terreni superficiale e sottostante strato agrario
(questa ultima importante sul trattenimento delle acque);
-i caratteri idrologici, come la presenza di fiumi, canali, invasi, falde freatiche, ecc. ai fini di
valutare la possibilità di irrigazione;
-i caratteri demografici ed economici, quali la densità della popolazione, influente sul mercato
dei prodotti agricoli e disponibilità di manodopera, la dotazione di infrastrutture e vie di
comunicazione, lo sviluppo economico;
-i caratteri politici, cioè l'azione dello Stato nel campo economico e sociale, che sebbene
unitaria nelle sue linea generali, può presentare differenziazioni locali (bonifiche, agevolazioni,
incentivazioni, ecc.);
-i caratteri agrari quali quelli relativi alla grandezza e numero dei fondi agricoli, agli
ordinamenti colturali praticati, ai sistemi di conduzione, ecc.
Fattori intrinseci
- la posizione rispetto ai centri abitati, mercati agricoli, centri stoccaggio e trasformazione prodotti,
corsi d'acqua, l'altitudine, la giacitura, l'esposizione, ecc.;
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-la superficie, la forma geometrica del terreno intesa sia come regolarità del confine per consentire
un ordinario uso delle macchine agricole, sia come accorpamento particellare;
-la fertilità, determinata dallo spessore dello strato coltivabile, dalla tessitura, dalla capacità a
mantenere l'acqua, dal contenuto in sostanza organica;
-presenza di acqua nel sottosuolo;
-sistemazione del terreno (opere di scolo, difesa, ecc.) e viabilità poderale;
-presenza di piantagioni arboree, loro età, essenza, sistemazione e ciclo produttivo (annuale o
poliennale);
-presenza di fabbricati rurali, loro ampiezza, distribuzione, qualità edilizia e stato di conservazione;
-indirizzo produttivo e ordinamento colturale;
-presenza di vincoli, servitù attive e passive;
-particolari condizioni che determino posizioni di comodo o scomodo rispetto ad altri fondi similari.
CARATTERISTICHE GENERALI DELLA ZONA E DESCRIZIONE DEL TERRENO
Il terreno oggetto della presente consulenza estimativa è ubicato in agro del Comune di Casabona
(KR) a poca distanza dalla periferia del centro abitato.
La zona è caratterizzata da terreni la cui destinazione ordinaria è quella di "seminativi". Detto
terreno ha forma irregolare, con giacitura in lieve pendio. Dal punto di vista urbanistico il terreno,
ricade in zona agricola.
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SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA
La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile soddisfare
qualunque problema pratico di stima "ordinaria".
Tra i vari aspetti economici si ritiene, per la determinazione del congruo valore del terreno in
parola, procedere con quello a "valore di mercato". Il valore di mercato determinato con il criterio
"sintetico comparativo" rappresenta il più probabile valore che, a giudizio del perito, un bene
spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della
somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse
posto in vendita. Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali
da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento.
Nella fattispecie non si riscontra detto mercato, pur tuttavia è possibile reperire informazioni
relative a terreni aventi stessa destinazione urbanistica per poi tenere conto delle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche proprie del bene oggetto di stima.
INDAGINI E RICERCHE DI MERCATO
Indagini dirette: si è proceduto al reperimento di informazioni presso operatori economici del
settore immobiliare e presso tecnici che operano nella zona. Dalle indagini effettuate è emerso che
per terreni ricadenti in zona destinazione agricola i valori mediamente oscillano tra
Vmin /Ha 10.000,00;
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Vmax Ha 20.000,00.
..valori sono riferiti ad appezzamenti di terreno caratterizzati da qualità "seminativi" distanti dal
centro urbano ed estesi mediamente da 2 a 5 Ettari.
Dalle indagini effettuate è emerso altresì che per la zona ove ricade il terreno in esame non è
possibile definire compiutamente un range di valori minimo-massimo perché si è in presenza di
terreni che risentono di una maggiore appetibilità dovuta alla vicinanza al centro urbano e alla
Strada Statale.
II. Generalità
(Ubicazione, dati catastali, provenienza del bene e caratteri urbanistici dell’area)
I terreni oggetto di stima sono ubicati in agro di Casabona (KR), a poche centinaia di metri dal
centro abitato di Casabona (KR), mentre il locale si trova al centro del paese, ed è al piano terra di
un fabbricato a due piani fuori terra, con copertura a due falde con coppi, intelaiatura in mattoni
pieni e pietre, adibito attualmente al commercio.
I terreni, oggetto della presente relazione è ubicato nel Comune di Casabona, Qualità e classe
suddivisi in:
Foglio 45 particella 563 - ha are ca 2.94.45 (ULIVETO 2);
Foglio 45 particella 564- ha are ca 12.68 (SEMINATIVO 2), ha are ca 2.79.40
(ULIVETO 2), ha are ca 02.37 (PASCOLO ARB U);
Foglio 23 particella 22 - ha are ca 13.00 (VIGNETO 2);
mentre l’immobile, altro oggetto di stima, , è censito, presso l’Agenzia del Territorio, Ufficio
Provinciale di Crotone, al
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Foglio 25 particella 1008 sub 4 categoria C/1 classe 2 consistenza mq 26.
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I terreni sono tutti a destinazione agricola e non rientrano nelle zone edificabili.
Le visite effettuate presso i luoghi hanno confermato la presenza di essenze arboree, nella grande
maggioranza alberi di ulivo, che determinano la specifica destinazione d'uso dei fondi agricoli in
oggetto. Tutti i terreni sono censiti al NCEU del comune di Casabona (KR).
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Va precisato, tuttavia, che un altro criterio possibile è quello del confronto con i valori correnti di
mercato. Informazioni assunte presso operatori specializzati nel settore e la verifica telematica
sulle ultime compravendite che hanno interessato terreni nelle aree limitrofe, dimostrano che il
valore corrente di mercato su dette aree si assesta su valori molto variabili, a seconda
dell'ubicazione, dello stato di redditività, della presenza di fabbricati e dallo stato di cura delle
essenze arboree. Tale valore, sulla base delle consistenze rilevate mediante aerofotogrammetria e
rilievi fotografici dall'esterno è stimato in € 72.000,00 ( euro settantaduemila/00).
CONCLUSIONI
Con la presente perizia tecnico-estimativa si determina come più probabile valore venale
dell'appezzamento di terreno sito in Casabona (KR) - censito al Catasto Terreni del suddetto Comune
ai fogli 45 e 23, particelle 563,564, e 22, per un totale di mq 60.190,00 all'attualità e nello stato in cui
si trova, l'importo di € 72.000,00,00 (euro settantaduemila/00).
Mentre per il locale nel centro cittadino il valore stimato è di € 20.000,00 (euro ventimila/00), per un
totale dei beni di € 92.000,00 euro novantaduemila/00).
Il Tecnico:
Ing. Luca Bisceglia
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ALLEGATO FOTOGRAFICO:
LOCALE PIANO TERRA
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