AGGIORNAMENTO Perizia immobili ZH

TRIBUNALE DI BOLZANO SEZIONE FALLIMENTI

FALLIMENTO ZH General Construction Company S.p.a.

N. Gen. Rep. 80/2013

Giudice Delegato: dott.ssa Francesca BORTOLOTTI Curatori: avv. Danilo Galletti dott. Paolo Stocker dott. Carlo Pagliughi

AGGIORNAMENTO REFERTO PERITALE

LOTTO 1 LOTTO 2 Ufficio in Milano appartamento in Assago Milanofiori Via Restelli civ.3 Via Roggia Bartolomea civ.7

Tecnico incaricato: Dott. Ing. Ernesto GHELFI Iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Milano e Provincia al n.16808

C.F. GHLRST51S14F205D – P.Iva 02235120967 con studio in

20123 Milano V.le Bianca Maria,25 20900 Monza (MB) Via San Martino civ. 2

telefono: 039-230.41.77 - fax: 039-231.41.95 - Email: [email protected]

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Fallimento R.G. n.80/2013 FALLIMENTO ZH General Construction Company s.p.a.

_________________________________________________________________________________________ Giudice: dott.ssa BORTOLOTTI

C.T.U.: Dott. Ing. Ernesto GHELFI

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Beni in MILANO (MI) – Via Francesco Restelli civ.3

Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA’: Descrizione 1000/1000 della piena proprietà di ampio ufficio arredato posto al piano primo – scala A - dello stabile in condominio in Milano Via Restelli,3, internamente suddiviso con pareti mobili in 9 locali e doppi servizi, comodamente divisibile in due indipendenti unità, della superficie lorda di pavimento di arrotondati mq.385 oltre vano di cantina al piano secondo interrato della superficie di circa mq.7. All’unità immobiliare in questione compete quota proporzionale negli enti e spazi comuni dello stabile di cui è parte ai sensi dell’art.1117 e seguenti del Codice Civile. L’ufficio in questione fa parte di uno stabile in condominio a 9 piani fuori terra oltre 2 piani interrati, comprendete negozi, abitazioni, uffici ed autorimesse. L’accesso all’unità in questione avviene dal civico 3 di Via Francesco Restelli attraverso i due vani scala (Scala A e Scala B) dotati di n.3 ascensori condominiali ciascuno. Per una migliore comprensione di quanto in esame si rimanda alla planimetria catastale ed alle fotografie in allegato con avvertenza che la cantina è stata omessa sulla scheda catastale e prima del trasferimento degli immobili al nuovo proprietario sarà necessario provvedere ad una regolarizzazione catastale. Identificazione catastale: In Catasto Fabbricati: Fg.226 – mapp.436 – sub.53 – Via Francesco Restelli n.3 – p.1/S2 – z.c.2 - Cat.A/10 – Cl.8 – v.19 – R.C.€.18.251,59 derivante da denuncia di variazione per frazionamento/fusione del 6/07/1988 prot. n.11757.1/1998 Coerenze: (da nord-est in senso orario, con riferimento alla planimetria catastale in allegato): L’ufficio al piano primo: Dapprima vano scala B indi ragione di terzi, sottostante area comune mapp.436 con al di là la Via F. Restelli, area comune al mapp.435 su due lati con intercluso vano scala A e, per chiudere, ancora vano scala B. La cantina al piano secondo interrato: dapprima vano scala A e vano ascensore comune indi ragione di terzi su due lati, corridoio comune di accesso e, per chiudere, ancora vano scala A e vano ascensore comune. Salvo errori e come meglio di fatto 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Situato in un fabbricato di tono decisamente signorile prospiciente il nuovo Palazzo della Regione Lombardia in un ambito direzionale della città di Milano di recente riqualificazione. Come visibile dalle riprese fotografiche in allegato, l’unità risulta internamente parzialmente suddivisa con mobili arredo di buona fattura e riversa in ottimo stato d’uso e conservazione per essere stata di recente riammodernata dopo il suo acquisto. L’immobile risulta inoltre facilmente frazionabile in due porzioni aventi ingresso indipendente così come sino all’atto del fallimento utilizzata. Finiture interne ed impianti: Pavimentazione dei locali ufficio in linoleum, del blocco servizi igienici in piastrelle di ceramica 20x20 (rivestimento h.porta), rivestimento delle pareti in intonaco lisciato a gesso e tinteggiato, controsoffittatura dei plafoni in doghe di alluminio preverniciato con corpi illuminanti integrati, articolazione interna degli spazi con pareti mobili ed arredi, serramenti esterni in alluminio preverniciato con vetrocamera, portoncini di ingresso corazzati. Dotato di tutti gli impianti primari necessari quali: impianto di condizionamento, impianto elettrico con cablaggio per rete dati, impianto di riscaldamento centralizzato, impianto di antifurto. A miglior descrizione valgano le riprese fotografiche in allegato.

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Caratteristiche zona: zona semicentrale direzionale di pregio (zona Garibaldi), a traffico sostenuto, ben strutturata anche alla luce della recente riqualificazione apportata con la realizzazione dei nuovi palazzi del quartiere Isola tra cui la nuova sede della Regione Lombardia, eretta proprio di fronte allo stabile in esame. Nelle immediate vicinanze sono presenti un ampi parcheggi interrati pubblici e privati a pagamento. La zona è decisamente provvista dei necessari servizi di urbanizzazione primaria e secondaria nonché dei mezzi pubblici di trasporto tra cui la stazione ferroviaria di Milano Porta Garibaldi e della Metropolitana Milanese linea MM2 di Gioia. 3. STATO DI POSSESSO: Libero e nella piena disponibilità dei curatori della Procedura Fallimentare. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d’uso: Nessuna 4.2.1. Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria iscritta a Milano 1 in data 01/08/2008 ai nn.48809/10720 a garanzia di un mutuo fondiario concesso con atto 29/07/2008 rep.n.120482/23520, Notaio Grossi Mario di Corbetta (MI), importo capitale €.1.000.000,00, tasso interesse annuo 6%, totale ipoteca €.2.000.000,00, durata anni 5 (cinque), a favore HYPO ALPE – ADRIA – BANK S.P.A con sede in Udine (UD) c.f. 01452770306, contro IMMOBILIARE COSTRUZIONI IM.CO. S.P.A., c.f. 03884600580, limitatamente il bene immobile oggetto del presente Lotto (fg.226 – mapp.436 – sub.53);

4.2.2. Pignoramenti: Nessuno. 4.2.3. Altre trascrizioni:

- Sentenza di Fallimento trascritta a Milano 1 in data 18/03/2014 ai nn.9647/12847 a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO ZH GENERAL CONSTRUCTION COMPANY S.P.A..

4.2.4. Altre informazioni d’uso: Nessuna. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni: Nessuna. 4.3. Servitù apposte all’immobile: Nessuna.

4.4. Giudizio di conformità edilizio-urbanistica e catastale.

4.4.1. Conformità urbanistico-edilizia: vedasi paragrafo 7. “Pratiche Edilizie”. 4.4.2. Conformità catastale: vedasi paragrafo 1. “Descrizione”.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile: €.10.222,48 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: €.0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €.19.965,62 Attestato di Certificazione Energetica :

Classe Energetica: E [47,33 KWh/Mq/anno] Certificazione APE N. 15146-005504/11 del 16.2.2011.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Attualmente l’unità risulta di proprietà della società fallita come si evince dalla seguente cronistoria:

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1) al ventennio l’unità risultava di proprietà dell’ISTITUTO BANCARIO SAN PAOLO DI TORINO – ISTITUTO MOBILIARE ITALIANO SPA – c.f. 06210280019;

2) con atto pubblico in data 07/07/2009 rep.n.169368 a rogito dott.ssa Giuseppina Morone di Torino la società di cui sopra ebbe a mutare la denominazione in SANPAOLO IMI S.P.A. – c.f. 06210280019;

3) con atto pubblico in data 31/12/2003 rep.n.103999 a rogito dott. Ettore Morone di Torino la società di cui sopra conferì nella società CSP INVESTIMENTI S.R.L. con sede in Torino – c.f. 09860090159;

4) con atto pubblico in data 21/12/2004 rep.n.163430 a rogito dott. Sergio Todisco di Milano la società di cui sopra ebbe a vendere l’unità in questione alla STAR S.r.l. con sede in Milano – c.f. 04624800969;

5) con atto pubblico in data 16/12/2005 rep.n.166460 a rogito dott. Sergio Todisco di Milano la società di cui sopra ebbe a vendere l’unità alla FINANZIARIA INTERNAZIONALE ALTERNATIVE INVESTMENT, Società di gestione del risparmio spa con sede in Conegliano – c.f. 03864480268;

6) con atto pubblico in data 18/01/2006 rep.n.115192 dott. Mario Grossi di Corbetta la società di cui sopra ebbe a vendere l’unità alla IMMOBILIARE COSTRUZIONI IM.CO. SPA con sede in Roma – c.f. 03884600580;

7) con atto pubblico in data 28/06/2011 rep.n.1241 dott. Marcello Grossi di Milano la società di cui sopra ebbe a vendere l’unità in questione alla società ZH MILANO COSTRUZIONI SPA con sede in Milano – c.f. 07121970961;

8) con atto pubblico in data 14/11/2012 rep.n.17238 a firma dott.ssa Laura Testini di Bolzano venne effettuata fusione di società per incorporazione della società di cui sopra nella ZH – GENERAL CONSTRUCTION COMPANY SPA – c.f. 02565200215, oggi proprietaria;

7. PRATICHE EDILIZIE: In assenza di documentazione probatoria (che nonostante svariate ricerche non è stato sinora possibile recuperare né presso gli archivi del Comune né presso gli uffici catastali), si ha ragione di ipotizzare che il fabbricato di Via Restelli civ.3 risalga come epoca di costruzione agli anni 50. In mancanza quindi di elementi precisi circa il provvedimento autorizzativo di costruzione, non reperibile in nessuno degli atti di provenienza, la ricerca degli atti di fabbrica presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Milano si è resa particolarmente complessa e la pratica edilizia non è stata sino ad oggi rinvenuta. Tuttavia, a prescindere dal fatto che l’epoca di costruzione è antecedente l’1.9.67, dal confronto tra quanto raffigurato sulla scheda catastale del 1988 (che ragionevolmente si ritiene corrispondere ad uno stato dei luoghi autorizzato) e lo stato di fatto non si riscontrano difformità sostanziali tali da rendersi necessario il ricorso a sanatoria e tantomeno da rendere l’immobile incommerciabile, ad esclusione di una leggera diversa articolazione degli spazi nel blocco servizi igienici che è in ogni caso regolarizzabile con ricorso all’art.36 del DPR 380/2001 (accertamento di conformità che consente la sanatoria di abusi edilizi “formali”, vedasi l’articolo al link seguente: http://www.diritto24.ilsole24ore.com/art/dirittoAmministrativo/2014-10-14/l-accertamento-doppia-conformita-e-sanatoria-giurisprudenziale-161140.php) nei 120 giorni seguenti la data di trasferimento del bene. L’aggiudicatario, in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47, viene infattì rimesso nei termini per la presentazione della domanda della concessione in sanatoria. Di questo fatto se ne terrà conto in sede valutativa detraendo prudenzialmente dal valore di mercato per immobile privo di irregolarità, il costo per ottenere l’eventuale Concessione in sanatoria che si stima approssimativamente essere di €.10.000 (€.6.000 per oneri concessori ed €.4.000 di professionista per la redazione della pratica).

Descrizione

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Quota pari a 1000/1000 della piena proprietà di ufficio open-space posto al piano primo, della superficie lorda di pavimento pari a circa mq.385 oltre vano di cantina della superficie lorda di pavimenti pari a circa mq.7 al piano secondo interrato. L’ufficio in questione è parte di uno stabile in condominio a 9 piani fuori terra oltre 2 piani interrati, comprendete negozi, abitazioni, uffici ed autorimesse. L’accesso all’unità in questione avviene dal civico 3 di Via Francesco Restelli attraverso i due vani scala (Scala A e Scala B) dotati di n.3 ascensori condominiali ciascuno. Quanto in esame risulta graficamente riprodotto nella planimetria catastale e visibile nelle fotografie in allegato. Identificazione catastale: In Catasto Fabbricati: Fg.226 – mapp.436 – sub.53 – Via Francesco Restelli n.3 – p.1/S2 – z.c.2 - Cat.A/10 – Cl.8 – v.19 – R.C.€.18.251,59

derivante da variazione per frazionamento e fusione in data 6/07/1988 n.11757.1/1998. Coerenze: (da nord-est in senso orario, con riferimento alla planimetria catastale in allegato): L’ufficio al piano primo: Dapprima vano scala B indi ragione di terzi, sottostante area comune mapp.436 con al di là la Via F. Restelli, area comune al mapp.435 su due lati con intercluso vano scala A e, per chiudere, ancora vano scala B. La cantina al piano secondo interrato: Dapprima vano scala A e vano ascensore comune indi ragione di terzi su due lati, corridoio comune di accesso e, per chiudere, ancora vano scala A e vano ascensore comune. Salvo errori e come meglio di fatto Consistenza dettagliata

Destinazione Parametro Superficie lorda di

pavimento Ufficio p.1° mq. 385

Cantina p.2° interrato mq. 7 Sommano mq. 392

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1. Criteri, fonti e conteggi di Stima Criterio di stima: In considerazione della tipologia del bene da valutare il metodo di stima ritenuto dal sottoscritto più idoneo ed attendibile al caso in esame, resta quello sintetico comparativo parametrico, basato sui prezzi di mercato in zona per immobili di età e stato manutentivo similari a quello in esame. Da indagini svolte in zona anche presso Agenzie Immobiliari si è venuti a conoscenza che nel medesimo stabile in cui è compreso il bene in valutazione sono in vendita due appartamenti, uno al piano 4° di mq. 320 ed uno al piano 5° di mq.188 (agenzia SIGEST 02/673631) entrambi da ristrutturare e non arredati. La richiesta è di €.1.250.000 per quello del 4° piano ed €.765.000 per quello del 5° piano, che comporta una quotazione variabile tra €./mq.3.900 ed €./mq.4.000. Nel medesimo stabile è disponibile un altro ufficio in locazione di metratura variabile da mq.80 a mq.150 per il quale è richiesto un canone annuo variabile tra €.15.000 ed €.27.000 pari a circa 180 €./mq. annuo. Inoltre le quotazioni dell’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio e della Borsa Immobiliare di Milano (vedasi estratto della pubblicazione n.46 in allegato) in base ai prezzi degli immobili diffusi dalla Camera di Commercio Milano sono i seguenti: Quotazioni immobiliari:

Fonte Uffici (€./mq) da a O.M.I. – 2° semestre 2014 3.000 3.700

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O.S.M.I. – 2° semestre 2014 2.100 2.750

Alla luce di quanto sopra, tenuto altresì conto della zona, posizione, stabile di appartenenza, consistenza e stato d’uso e conservazione interna del bene, il sottoscritto è pervenuto alla valutazione di seguito espressa.

Conteggi di stima

- Ufficio : mq.385 x €./mq.3.000 = €.1.155.000 - Cantina : mq.7 x €./mq.800 = €. 5.600

Valore di Mercato = €.1.160.600

ID Immobile Superficie lorda

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

A Ufficio con cantina 392 € 1.160.000,00 € 1.160.000,00

8.2. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita giudiziaria: €.174.000 Spese per eventuale regolarizzazione edilizia: €. 10.000 Spese per regolarizzazione catastale (inserimento cantina sulla scheda): €. 600 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell’acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell’acquirente: Nessuna

8.4. Prezzo base d’asta del lotto Valore arrotondato dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: €.976.000,00

8.5. Riserve, osservazioni e precisazioni

La perizia è svolta con riserva: -‐ sugli eventuali vizi e/o difetti occulti, non rilevabile con semplici sopralluoghi; -‐ sulla conformità normativa di tutti gli impianti, se non documentata con certificati

allegati alla presente relazione peritale; -‐ sulla interpretazione di tutte le normative urbanistico edilizie comunali in assenza di un

progetto verificato; Inoltre il valore finale assegnato si deve intendere, sempre, a corpo e per gli immobili così come visionati. Allegati:

1) mappa stradale e satellitare della zona; 2) planimetria dello stato di fatto; 3) fotografie interne ed esterne; 4) documenti catastali; 5) titolo di proprietà; 6) atto di trasformazione societaria; 7) quotazioni immobiliari OMI e OSMI; 8) annunci immobiliari su internet; 9) ispezione ipocatastale;

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Beni in ASSAGO (MI) Milanofiori Nord– Via Roggia Bartolomea civ.7 Lotto 002

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA’: Descrizione A parte del complesso polifunzionale denominato Milanofiori Nord inserito nel Piano Particolareggiato di Espansione denominato “Comparto D4” e più precisamente a parte del complesso residenziale signorile di recente costruzione, denominato Residenza delle Roggie, in Assago Milanofiori Via Roggia Bartolomea 7, la piena ed esclusiva proprietà di: 1.1. appartamento (individuato con la sigla 1A3) al piano primo di 3 locali, composto da

soggiorno con angolo cottura, due camere, due bagni, ripostiglio, serra, terrazzino e loggia, della superficie lorda di pavimento pari a circa mq.138.

1.2 box autorimessa al piano interrato (individuato con la sigla G-007), della superficie lorda di pavimento di mq.16,

il tutto con diritto alla quota proporzionale di comproprietà in ragione di 7,08 millesimi per l’appartamento e di 0,42 millesimi per il box. L’accesso all’unità in questione avviene dal civico 7 di Via Roggia Bartolomea attraverso il vano scala n.1 altresì dotato di ascensore condominiale. Quanto in esame risulta graficamente riprodotto nelle planimetrie di progetto e nelle schede catastali in allegato nonchè raffigurato nelle fotografie allo scopo riprese in sede di sopralluogo. Identificazione catastale: In Catasto Fabbricati del Comune di Assago, intestate a ZH GCC spa con sede in Campo Tures: - l’appartamento: Fg.9-mapp.389-sub.5-V.Roggia Bartolomea,7-p.1-sc.1-z.c.U-cat.A/2—Cl.3-v.6-R.C.€.976,10. - Il box autorimessa: Fg.9-mapp.389-sub.142-V.Roggia Bartolomea,7-p.S1-z.c.U-cat.C/6—Cl.5-mq.14-R.C.€.58,57. Coerenze: (da nord-est in senso orario, con riferimento alla planimetria catastale in allegato): Dell’appartamento al piano primo: dapprima giardino di pertinenza dell’unità immobiliare sottostante indi appartamento di terzi identificato con la sigla 1.a.4, altra porzione di giardino di pertinenza dell’unità immobiliare sottostante, appartamento di terzi identificato con la sigla 1.a.1, locale tecnico condominiale, vano ascensore, pianerottolo comune, ancora appartamento di terzi identificato con la sigla 1.a.1 e, per chiudere, ancora giardino di pertinenza dell’unità immobiliare sottostante. Del box autorimessa al piano interrato: dapprima terrapieno comune indi garage di proprietà di terzi, corsello comune di manovra, altro garage di proprietà di terzi e, per chiudere, ancora terrapieno comune. Salvo errori e come meglio di fatto

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2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Le unità immobiliari in questione sono comprese in un complesso residenziale signorile a 4 piani fuori terra (con piano terreno piloty) che si sviluppa in una particolare forma a “C” asimmetrica comprendente 112 appartamenti, di varie tipologie e metrature dal monolocale al quadrilocale, e da un piano entro terra ad uso autorimesse e locali di servizio. Le abitazioni offrono soluzioni impiantistiche ideate per garantire comfort ambientale e risparmio energetico, design, paesaggio ed ecosostenibilità integrandosi con l’ambiente esterno in ogni aspetto della costruzione. In ciascuna abitazione è presente un “Winter Garden” ovvero un’innovativa serra bioclimatica disposta tra la terrazza e il soggiorno. Un giardino interno che permette isolamento termico in inverno, ombreggiamento e ventilazione naturale in estate. Finiture interne ed impianti: Pavimentazione di tutti i locali in listelli di parquet in legno tinta chiara e dei servizi igienici in piastrelle di ceramica 30x30 (rivestimento h.porta); rivestimento di pareti e di plafoni con intonaco lisciato a gesso e tinteggiato, articolazione interna degli spazi con tradizionale muratura in mattoni forati, serramenti esterni in profilati di alluminio preverniciato con ampie vetrate termoisolanti, portoncino di ingresso corazzato. Dotato di tutti gli impianti primari d’avanguardia quali: - impianto condominiale di teleriscaldamento che attraverso pannelli radianti a soffitto fornisce il

caldo ed il freddo nei singoli locali, regolato da un impianto di ventilazione meccanica controllata da sonde ambiente tipo Sense per la regolazione della temperatura e del tasso di umidità in ogni locale. La produzione del caldo per l’intero edificio è demandata ad una centrale di teleriscaldamento a cogenerazione a servizio di tutto il quartiere Milanofiori Nord mentre per la produzione del freddo è stata realizzata una centrale frigorifera condominiale.

- impianto solare fotovoltaico per acqua calda sanitaria, impianto elettrico con centralina di controllo programmabile. La geometria dell’edificio e la sua esposizione (orientamento principale sud-sud/ovest) sono state infatti studiate allo scopo di ridurre i consumi energetici e per massimizzare l’utilizzo della luce solare in termini di apporto di calore nella stagione invernale e per la produzione di energia elettrica attraverso un impianto fotovoltaico installato sulla parte della copertura dell’edificio orientata a sud. Inoltre, le innovative serre bioclimatiche (winter garden), realizzate come spazi intermedi tra gli alloggi e le terrazze esterne, regolano il benessere termico degli ambienti interni, tramite una doppia parete vetrata.

- serra Winter garden: è una serra bioclimatica, un piccolo giardino fruibile in tutte le stagioni dell’anno; si tratta di uno spazio intermedio tra il soggiorno e la terrazza, delimitato verso l’interno da una vetrata a taglio termico e verso l’esterno da vetri a giunti aperti che consentono un’areazione naturale. Il winter garden ha una valenza energetico-ambientale: durante i mesi invernali svolge infatti una funzione di termoregolazione che permette di pre-riscaldare gli ambienti interni limitando la dispersione del calore, con importanti benefici in termini di risparmio energetico. Durante i mesi estivi consente invece un notevole ombreggiamento che riduce l’esposizione solare e produce ventilazione naturale.

- impianto di antifurto. - impianto di alimentazione gas metano per fuochi cucina. Caratteristiche zona: A sole 6 fermate di metropolitana dal centro di Milano, Milanofiori Nord è il nuovo quartiere per chi desidera vivere nel verde e allo stesso tempo avere i servizi utili sotto casa: dallo shopping, alla spa, al tempo libero. Milanofiori Nord è un innovativo complesso, di 220 mila mq circa di superficie, progettato da un famoso studio di architettura olandese noto per gli interventi a basso impatto ambientale e costruito attorno ad una grande piazza centrale che ospita, tra l’altro, ristoranti, bar, negozi, un centro fitness e benessere, una banca, un cinema multisala e un hotel 4 stelle. Il complesso, che prevede oltre 136.000 mq di verde, è stato progettato secondo criteri di sostenibilità e si basa sull’integrazione tra architettura e paesaggio e sulla valorizzazione delle aree boschive esistenti. Grande attenzione è dedicata alla qualità della vita, grazie anche alla limitazione del traffico

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automobilistico lungo il perimetro esterno del quartiere e alla presenza di ampie aree verdi per il tempo libero. Le residenze di Milanofiori Nord, pur essendo inserite in un contesto dinamico e articolato, sono immerse nel verde e sorgono appartate rispetto al resto del comparto per garantire la tranquillità e la privacy degli abitanti. 3. STATO DI POSSESSO: Libero e nella piena disponibilità dei curatori della Procedura Fallimentare. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d’uso: Nessuna

4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni:

1) ipoteca giudiziale iscritta in data 13.5.2013 ai nn. 43892/7388 per atto giudiziario 29.4.2013 rep.n.157/2013 del Tribunale di Brunico, a favore di MARSSAL srl c.f.n.08148910154, contro ZH GENERAL CONSTRUCTION COMPANY spa - c.f. 02565200215, derivante da decreto ingiuntivo. Importo complessivo ipoteca: euro 44.814,95. Importo capitale: euro 33.714,95. Interessi: €.8.600,00. Spese €.2.500. La formalità è riferita solamente a Lotto in questione.

2) ipoteca giudiziale iscritta in data 26.6.2013 ai nn. 59545/10498 per atto giudiziario 5.6.2013 rep.n.214/2013 del Tribunale di Brunico, a favore di MARSSAL srl c.f.n.08148910154, contro ZH GENERAL CONSTRUCTION COMPANY spa - c.f. 02565200215, derivante da decreto ingiuntivo. Importo complessivo ipoteca: euro 220.000. Importo capitale: euro 220.000. La formalità è riferita solamente a Lotto in questione.

4.2.2 Pignoramenti e sentenze di fallimento: Sentenza di Fallimento trascritta a Milano 1^ in data 18/03/2014 ai nn.9647/12847 a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO ZH GENERAL CONSTRUCTION COMPANY S.P.A..

4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna.

4.3. Servitù apposte all’immobile: In relazione alle servitù si precisa in particolare che l'accesso alla rampa carraia del condominio in oggetto (identificata con il mappale 402 del foglio 9), si determina attraverso la strada di fatto già esistente sul mappale 390, di proprietà della società costruttrice, mediante servitù di passo pedonale e carraio; Si evidenzia poi una servitù a favore della società "Enel Distribuzione S.p.a." costituita con atto autenticato nell'ultima firma in data 4 ottobre 2011 n. 103331/15760 di repertorio notaio Davide Carugati (trascritto a Milano 2 in data 13 ottobre 2011 ai nn. 117261/71582), concernente una cabina elettrica ubicata al piano terreno del fabbricato in oggetto, identificata catastalmente con il sub. 247 del mappale 389; Con l'osservanza di ogni ulteriore convenzione sottoscritta dalla società costruttrice in relazione all'edificazione ed alla gestione del complesso immobiliare in oggetto, per quanto dette convenzioni possano incidere sulle unità immobiliari in contratto.

4.4. Giudizio di conformità edilizio-urbanistica e catastale.

4.3.1. Conformità urbanistico-edilizia: Nessuna difformità. 4.3.1. Conformità catastale: Nessuna difformità.

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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE: • Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile: €.4.602,00 • Spese straordinarie di gestione immobile, già

deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: €. nessuna

• Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €.13.344,53 (di cui €.11.309,51 relative all’esercizio 2014).

• Attestato di Certificazione Energetica : presente e valido. Classe Energetica: B [54,93 KWh/Mq/anno] Certificazione APE N. 0009948/10 registrata in data 31.5.2010.

Osservazioni: Quanto sopra descritto verrà venduto ed acquistato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutti gli inerenti diritti, ragioni ed azioni, accessioni e pertinenze, fissi ed infissi, oneri e servitù attive e passive di qualsiasi specie ed in particolare quelle concernenti l'intero complesso immobiliare in oggetto (v. Regolamento di condominio in allegato) e quelle nascenti dalla costituzione del consorzio denominato "Milanofiori Nord" e dal relativo regolamento comprensoriale di cui copia in allegato. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Attualmente l’unità risulta di proprietà della società fallita come si evince dalla seguente cronistoria:

1) al ventennio l’area sulla quale è stato edificato il complesso residenziale di cui le unità immobiliari in questioni sono parte risultava di proprietà in parte della società IL MERIDIANO srl, in parte della Società FRIGORIFERI LOMBARDA srl ed in parte della Società MILANOFIORI 90 srl;

2) con atto pubblico in data 20/12/1999 rep.n.99219/12176 a rogito notaio Alfonso COLOMBO di Milano (registrato a Milano 27.12.1999 al n.49262 e trascritto a MI2 il 4.1.2000 ai nn.377/259), le tre società di cui sopra ebbero a fondersi costituendo un nuova società, la MILANOFIORI 2000 srl (cod.Fisc. 12985120158);

3) con atto pubblico in data 20/9/2012 rep.n.153467/25586 a rogito notaio Alfonso COLOMBO di Milano (registrato a Milano il 25/9/2012 al n.19253 Serie 1T e trascritto a MI2 il 27/9/2012 ai nn.95193/65064) la società MILANOFIORI 2000 srl, una volta ultimata la costruzione del complesso residenziale in questione ebbe a vendere le unità immobiliari in premessa descritte alla fallita ZH – GENERAL CONSTRUCTION COMPANY SPA – c.f. 02565200215, oggi proprietaria;

7. PRATICHE EDILIZIE: Le porzioni in esame sono parte di un complesso immobiliare residenziale facente parte di un più vasto comprensorio denominato Comparto D4, edificato in attuazione di un Piano Particolareggiato del Comune di Assago approvato con delibera del Consiglio comunale di Assago n. 13/2005 e successive varianti e regolato dalle seguenti convenzioni urbanistiche: 1) convenzione urbanistica stipulata con il Comune di Assago in data 18 aprile 2005 n. 123253/16991 di repertorio notaio Alfonso Colombo di Milano (registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Milano 3 in data 29 aprile 2005 al n. 2878 e trascritta presso l'Ufficio del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 4 maggio 2005 ai nn. 63539/32867); 2) alla convenzione in variante stipulata in data 3 giugno 2008 n. 135.826/20.472 di repertorio dott. A. Colombo di Milano (registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Milano 3 in data 16 giugno 2008 al n. 16230 e trascritta a Milano 2 in data 20 giugno 2008 ai nn. 79450/44351); 3) alla successiva convenzione annessa alla variante di piano particolareggiato definitivamente approvata con delibera di Consiglio comunale n. 10 del 30 marzo 2011 stipulata in data 30 giugno 2011 n. 149022/24318 di mio repertorio (registrata a Milano 3 in data 8 luglio 2011 al n. 16941 e trascritta presso l'ufficio del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 12 luglio 2011 ai nn. 78755/45585.

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Il Piano Particolareggiato di cui sopra ha previsto interventi di nuova edificazione oltre alla realizzazione di opere di urbanizzazione, la creazione di infrastrutture pubbliche e la cessione di aree e di parcheggi al Comune di Assago. La costruzione del fabbricato in questione è avvenuta poi in forza e conformità della denuncia di inizio attività (D.I.A.) protocollata in data 2 agosto 2006 n. 14701 e successive varianti protocollate in data 18 aprile 2008 n. 7537, 28 gennaio 2009 n. 1444 e 19 marzo 2010 n. 5198; la relativa dichiarazione di fine lavori e di conformità delle opere realizzate ai progetti presentati con contestuale richiesta del certificato di agibilità sono state presentate in data 31 maggio 2010 prott. nn. 9946 e 9949. La relativa agibilità è da intendersi accolta per silenzio assenso essendo decorsi 60 giorni dalla data di presentazione, come da attestazione rilasciata dal Comune di Assago in data 29 settembre 2010 prot.n. 16515. 8. GIUDIZI DI CONFORMITA':

8.1. Conformità edilizia: Le unità immobiliari risultano conformi ai provvedimenti edilizi e relativi progetti depositati in Comune di Assago e di cui al paragrafo precedente. Criticità: nessuna

8.2. Conformità catastale: L'immobile risulta conforme alle planimetrie catastali depositate presso gli uffici catastali competenti. Criticità: nessuna

8.3. Conformità urbanistica: L'immobile risulta conforme alle previsioni urbanistiche della zona ed ai dettami della convenzione urbanistica stipulata con il Comune di Assago in data 18 aprile 2005 n. 123253/16991 di repertorio. Criticità: nessuna

8.4. Corrispondenza dati catastali: Nessuna difformità 8.5. Conformità tecnica impiantistica: (normativa di riferimento: L.46/90 e succ.):

L'immobile risulta conforme alle Leggi vigenti in materia di sicurezza degli impianti installali e dotato di tutte le certificazioni necessarie. Criticità: nessuna

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

9.1. Criteri, fonti e conteggi di Stima Criterio di stima: In considerazione della tipologia del bene da valutare il metodo di stima ritenuto dal sottoscritto più idoneo ed attendibile al caso in esame, resta quello sintetico comparativo parametrico, basato sui prezzi di mercato in zona per immobili di età e stato manutentivo similari a quello in esame. Da indagini svolte in rete ma anche in zona presso Agenzie Immobiliari si è venuti a conoscenza che nel medesimo stabile in cui è compreso il bene in valutazione sono attualmente in vendita altri appartamenti, e precisamente:

ID appartamento piano Superficie dichiarata (mq.) Richiesta (€.) Valore al mq. (€./mq.)

4B7 4° 260 785.000 3.019 1B20 1° 205 577.000 2.816 2B1 2° 189 559.000 2.957 1A8 1° 45 133.400 2.964

Inoltre le quotazioni dell’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio e della Borsa Immobiliare di Milano (vedasi estratto della pubblicazione n.46 in allegato) in base ai prezzi degli immobili diffusi dalla Camera di Commercio Milano sono i seguenti:

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Quotazioni immobiliari:

Fonte Uffici (€./mq) da a O.M.I. – 2° semestre 2014 2.150 2.800 O.S.M.I. – 2° semestre 2014 2.700 2.900

Alla luce di quanto sopra, tenuto altresì conto della zona, posizione, stabile di appartenenza, consistenza e stato d’uso e conservazione interna del bene, il sottoscritto è pervenuto alla valutazione di seguito espressa.

Conteggi di stima Avvertenze: la superficie utilizzata per la valutazione è la Superficie Lorda Pavimento (Slp) ovvero la superficie commerciale al fine di allinearsi con i prezzi di mercato sopra indicati.

descrizione Consistenza (Slp)

Appartamento 93,64 Serra 21,50

Loggia aperta 10 Terrazzino 12,90

Totale appartamento: 138,04 Box auto 14,30

- Appartamento: slp mq.138 x €./mq.2.700 = €.372.600 - Box autorimessa: a corpo = €. 25.000

Valore di Mercato = €.397.600

ID Immobile Superficie lorda

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

1.1 Appartamento €.372.600 €.372.600 1.2 Box autorimessa €.25.000 €. 25.000

Totale arrotondato: €.398.000

9.2. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita giudiziaria: €.59.700 Spese per eventuale regolarizzazione edilizia: €. 0 Spese per regolarizzazione catastale (inserimento cantina sulla scheda): €. 0 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell’acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell’acquirente: Nessuna

9.3. Prezzo base d’asta del lotto Valore arrotondato dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: €.338.000

9.4. Riserve, osservazioni e precisazioni

La perizia è svolta con riserva: -‐ sugli eventuali vizi e/o difetti occulti, non rilevabile con semplici sopralluoghi;

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-‐ sulla conformità normativa di tutti gli impianti, se non documentata con certificati allegati alla presente relazione peritale;

-‐ sulla interpretazione di tutte le normative urbanistico edilizie comunali in assenza di un progetto verificato;

Inoltre il valore finale assegnato si deve intendere, sempre, a corpo e per gli immobili così come visionati. Milano, li 21/09/2015 il tecnico nominato

(dott. ing. Ernesto GHELFI) Allegati:

1) mappa stradale e satellitare della zona; 2) planimetrie delle unità immobiliari (estratto dei disegni di progetto); 3) documenti catastali; 4) fotografie interne ed esterne; 5) titolo di proprietà; 6) provvedimenti edilizi ed agibilità; 7) regolamento condominiale 8) regolamento comprensoriale; 9) quotazioni immobiliari OMI e OSMI; 10) annunci immobiliari su internet; 11) attestato di prestazione energetica. 12) ispezioni ipotecarie.

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AGGIORNAMENTO Perizia immobili ZH

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