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STUDIO DI INGEGNERIA INDUSTRIALE Ing. Giovanni Di Eugenio

S.P. per Castagneto, 46 - TERAMO tel. e fax: 0861.286811

[email protected]

TRIBUNALE CIVILE E PENALE

DI TERAMO Sezione Fallimentare

FALLIMENTO IEZZI CUCINE COMPONIBILI S.r.l.

(N. 06/2016)

PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI

TERAMO, 31.01.2017

Il tecnico

(Ing. Giovanni Di Eugenio)

NON E’ PERMESSO CONSEGNARE A TERZI, RIPRODURRE, COPIARE E/O UTILIZZARE TUTTO O IN PARTE QUESTO DOCUMENTO SENZA IL CONSENSO SCRITTO DELL’AUTORE E DEL PROPRIETARIO (LEGGE 22.04.1941, ART. 2575 E SEGG. C.C.)

Perizia di stima BENI IMMOBILI – FALLIMENTO IEZZI CUCINE COMPONIBILI S.r.l. - Pag. 2 di 18

Il sottoscritto Ing. Giovanni Di Eugenio, iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Teramo al

n. 496, all’albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Teramo al n. 187 e membro della

Commissione Sicurezza dell’ UNI (Ente Nazionale italiano di Unificazione) – GL Sicurezza del Macchinario,

nominato dai Curatori Fallimentari, Avv. Rachele Cozzi e Dott. Paolo de Paoli, coadiutore tecnico

per la stima dei beni immobili e mobili di proprietà della ditta in intestazione IEZZI CUCINE

COMPONIBILI srl in fallimento,

ESPONE

nella presente perizia il valore effettivamente attribuibile ai singoli beni che risulta essere non

superiore alla loro consistenza, alla loro capacità produttiva, all’effettiva possibilità

economica di utilizzazione nell’impresa, nonché ai valori correnti ed alle quotazioni rilevate

in mercati regolamentari italiani ed esteri.

STIMA BENI DI PROPRIETA’ IEZZI CUCINE COMPONIBILI S.r.l.

BENI IMMOBILI

INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

Trattasi di opificio industriale sito in viale della Repubblica in Atri (TE) ed individuato al N.C.E.U. del

Comune di Atri al fl. 75 - Part. 49 – Sub. 10, cat. D/7 e costituito da:

- Piano Seminterrato destinato a laboratorio produttivo ed a magazzino per una superficie totale di

1.320,00 m2 circa e con portico di 660,00 m2 oltre a locale autoclavi/ripostiglio di 45,00 m2 circa.

- Piano Terra destinato a laboratorio, deposito, locale carico scarico per una superficie di 4.770,00 m2

circa, ad uffici per una superficie di 300,00 m2 circa e portico (200,00 m2 circa).

- Piano Primo destinato a magazzino (460,00 m2 circa), locale esposizione (480,00 m2 circa) e terrazza

(355,00 m2 circa).

-Piano Secondo destinato a locale caldaia, locale macchine e ripostiglio per una superficie complessiva

di 61,00 m2 circa, portico (42,00 m2 circa) terrazza (1.085,00 m2 circa).

-Piano Terzo in cui trovasi un locale macchine ascensore (26,00 m2 circa) ed un portico (45,00 m2 circa).

-Piano Quarto costiuito da terrazza scoperta di superficie pari a 90 m2 circa.

In FOTO 1 la vista aerea dell’opificio.

Il fabbricato è edificato su un lotto di terreno confinante con:

A Nord con S.P. 553 (viale della Repubblica)

Ad Est con Via B. Croce,

Ad Ovest con i sub 7 – 8,


A Sud con terreni altre proprietà.

Confinante catastalmente in giro con: viale della Repubblica, proprietà comunale, proprietà Filiani, altra

proprietà IEZZI CUCINE COMPONIBILI srl.

L’intero complesso industriale, insistente insieme ad altre proprietà su terreno fl. 75 – p.lla 49 di estensione

globale pari a 8.433 m2, è delimitato da recinzione metallica posta su basamento in laterizio (FOTO 2)

inclusiva delle altre proprietà (appartamenti). L’area esterna non edificata è pavimentata a cemento. Il

cancello di ingresso principale, realizzato in carpenteria metallica, è ad apertura basculante e meccanizzato

elettricamente; vi è inoltre un cancello pedonale, anch’esso ad aperutra elettrica.

La struttura è prevalentemente in Cemento Armato Precompresso (C.A.P.), parte in opera, le

tamponature in laterizio. La pavimentazione interna è in parte cemento ed in parte ceramica, le finestrature

sono realizzate in vetro, gli infissi in alluminio. I locali ad uso ufficio e relativi servizi sono ubicati al piano

terra e piano primo.

FOTO 1: VISTA AEREA


FOTO 2: VISTA PIAZZALE INGRESSO E RECINZIONE

FOTO 3: CABINA ELETTRICA

FOTO 4: VISTA OPIFICIO DA PIAZZALE FOTO 5: VISTA OPIFICIO DA PIAZZALE

FOTO 6: PIANO SEMINTERRATO E PORTICO FOTO 7: VISTA ESTERNA PIANI 1° - 2° - 3° - 4°


FOTO 8: VISTA TERRAZZO PIANO 1° FOTO 9: VISTA COPERTURA

FOTO 10: VISTA LOCALI PRODUTTIVI PIANO SEMINTERRATO

FOTO 11: VISTA LOCALI PRODUTTIVI PIANO TERRA

FOTO 12: GRUPPO POMPAGGIO ANTINCENDIO

FOTO 13: LOCALE COMPRESSORI


IMPIANTISTICA DI STABILIMENTO

Impianto elettrico

Lo stabilimento è provvisto di punto di consegna ENEL (FOTO 3) e cabina di trasformazione MT-BT

ubicata in apposito vano, di locale contatore e di quadri elettrici di trasformazione e distribuzione. La

distribuzione dell’energia elettrica avviene in canale metallico all’interno dei locali produttivi, sottotraccia

nei locali uso ufficio. Le discese con prese CEE interbloccate 400 V – 16 e 32 A sono uniformi nei locali

produttivi, l’illuminazione interna è costituita da lampade al neon. Lungo il perimetro dell’opificio sono

inoltre installate lampade per l’illuminazione esterna.

Impianto adduzione gas metano

L’impianto è derivato direttamente dalla rete di distribuzione con gruppo di misura e riduzione posto sul

confine della proprietà. Il riscaldamento all’interno del locale produzione e degli uffici è assicurato da

generatori di aria calda alimentati ad acqua.

Impianto idrico industriale

Trattasi di impianto di alimentazione acqua industriale.

Impianto antincendio

L’edificio è dotato di impianto antincendio composto da stazione di pompaggio, serbatoio (FOTO 12),

attacco motopompa VV.F. ed anello di distribuzione perimetrale con idranti a muro.

Impianto alimentazione aria compressa

I compressori, l’essiccatore ed i serbatoi di accumulo, installati all’interno di apposito locale (FOTO 13),

generano l’aria compressa utilizzata dai macchinari e servizi attraverso un impianto di distribuzione in

tubazioni d’acciaio.

ANALISI DEGLI ATTI TECNICO-LEGALI, SITUAZIONE EDILIZIA ED

INQUADRAMENTO URBANISTICO

Dalle visure catastali per immobile, si evincono i seguenti dati:

PERTINENZA

- Diritti pari all’intero della Piena Proprietà su Immobile distinto nel N.C.E.U. del Comune di ATRI, al

Foglio 75 - Part. 49 - Sub. 10, Cat. D/7 – RC 40.436,00, alla Società IEZZI CUCINE COMPONIBILI S.r.l.

con sede in Atri C.F. 00059000679.

PROVENIENZA

Il complesso immobiliare è pervenuto alla società in intestazione in virtù di:


Trasformazione di societa' Notar Anchini del 10-10-77 trascritta il 25-10-77 al numero 6019 di

formalità;

compravendita Notar Vincenti del 24-03-79 trascritta il 23-04-79 al numero 2803 di formalita';

compravendita Notar Vincenti del 25-06-81 trascritta il 01-07-81 al numero 4520 di formalità;

permuta Segretario Comunale del 21-04-82 trascritta il 05-06-82 al numero 4276 di formalita';

espropriazione per pubblica utilita' del 03-02-87 trascritta il 23-02-87 al 1508 di formalita';

mutamento di denominazione Notar De Galitiis del 3-02-87 trascritto il 24-02-87 al numero 1532

di formalità;

compravendita Notar De Galitiis del 08-04-88 trascritta il 21-04-88 al numero 2877 di formalità.

Trasformazione di societa' Notar De Galitiis del 18-11-97 Rep. 49005 trascritta il 07-01-98 al

numero 75 di formalità, da lezzi Cucine Componibili Di lezzi Pietro e c. s.n.c. con sede in Atri;

SITUAZIONE EDILIZIA

IMMOBILI Fog. 75 - Part. 49 – Sub. 7- 8 -10

Dalle indagini effettuate presso all’Ufficio Tecnico , Settore Edilizia Privata, del Comune di Atri è stato

accertato che il complesso immobiliare del quale fanno parte le unità immobiliari opificio ed appartamenti

per civile abitazione (esclusi dalla stima), risulta edificato in virtù dei seguenti titoli edilizi:

− Concessione Edilizia n. 65/79 del 13/06/1979 – Ampliamento mobilificio mediante la costruzione di

un locale adibito a magazzino;

− Concessione Edilizia n. 35/80 – Ampliamento mobilificio 2° variante;

− Concessione Edilizia n. 108/81 del 12/08/1981– Ampliamento del fabbricato ad uso mobilificio;

− Concessione Edilizia n. 12/86 del 03/02/1986 – La costruzione di una tettoia in ferro con tamponatura

limitatamente al lato nord in aderenza al capannone in via SS 553;

− Concessione Edilizia n. 173/87 del 17/12/1987 – La costruzione di un fabbricato artigianale con

annessi abitazione ed uffici e rifacimento recinzione sul lato est dell’opificio esistente;

− Permesso di Agibilità n. 6/35/108 del 5/04/1986;

− Concessione Edilizia n. 74/88 del 06/07/1988 – Variante costruzione di un fabbricato artigianale con

annessa abitazione relativamente alla realizzazione di un solaio in piano di collegamento tra il fabbricato

ed i capannoni esistenti;

− Concessione Edilizia n. 106/88 del 11/10/1988 – Variante costruzione fabbricato artigianale con

annessa abitazione ed uffici;

− Concessione Edilizia n. 9/89 del 20/01/1989 – Variante n. 3 della costruzione di un fabbricato

artigianale con annessa abitazione ed uffici;

− Concessione Edilizia n. 36/89 del 12/04/1989 – Ampliamento e ammodernamento opificio mediante

la realizzazione di locali ad uso esposizione mobili;


− Concessione Edilizia n. 57/89 del 19/05/1989 – Ampliamento e ammodernamento stabilimento per

produzione mobili da cucina con completamento recinzione e sistemazione esterna;

Concessione Edilizia n. 108/89 del 29/09/1989 – Variante al progetto di ampliamento e

ammodernamento mobilificio di cui alla Concessione n. 36/89;

− Concessione Edilizia n. 117/89 del 06/10/1989 – Variante in corso d’opera fabbricato artigianale

consistente nella modifica di tramezzature ad alcune aperture;

− Concessione Edilizia n. 141/89 del 14/11/1989 – Variante n. 2 ampliamento ed ammodernamento

mobilificio;

− Concessione Edilizia n. 23/90 del 12/02/1990 – 3° Variante al progetto di ampliamento ed

ammodernamento del mobilificio;

− Concessione Edilizia n. 81/90 del 07/06/1990 – Variante lavori di ammodernamento ed ampliamento

mobilificio, consistente nella variazione di ubicazione della cabina elettrica realizzazione tettoia sul cancello

d’ingresso e variazione locale porticato a deposito;

− Concessione Edilizia n. 194/90 del 26/09/1990 – Ampliamento ed ammodernamento mobilificio-

variante 6;


variante 7;


variante 9;

− Concessione Edilizia n. 33/93 del 17/03/1993 – 4° Variante al progetto di ampliamento e

ristrutturazione stabilimento industriale;

− Concessione Edilizia n. 11/94 del 15/01/1994 – Ampliamento mobilificio Variante di completamento

limitatamente ai lavori previsti nelle tavole 2-3-4;

− Concessione Edilizia n. 144/94 del 03/08/1994 – Ampliamento, ristrutturazione mobilificio – Variante

in corso d’opera C.E. n. 33/93;

− Concessione Edilizia n. 98/95 del 09/05/1995 – Ampliamento, ristrutturazione mobilificio – Variante

in corso d’opera C.E. n. 144/94;

− Permesso di Agibilità n. 36/89-108/89-141/89-23/90-81/90-134/90-90/91-106/91-11/94-93/94 del

16/09/1995;

− Concessione Edilizia n. 31/99 del 13/04/1999 – Ampliamento, ristrutturazione ampliamento e

completamento mobilificio per cucina;

Concessione Edilizia n. 5/00 del 01/02/2000 – Ampliamento, ristrutturazione ampliamento e

completamento mobilificio per cucina; (Variante C.E. 31 del 13/04/1999);

− Concessione Edilizia n. 147/00 del 15/12/2000 – Ampliamento opificio (Variante C.E. 5/00 del

01/02/2000);

− Concessione Edilizia n. 58/02 del 25/06/2002 – Riqualifica urbana tratto di Via della Repubblica;


− D.I.A. - Prot. 2334 del 13/02/2001 – Modifica interna di un locale generatore di area calda, installazione

di una canna fumaria all’ interno del locale generatore, modifica misure, di pochi cm di 3 finestre e modifica

larghezza di pochi cm, di una piccola gradinata esterna;

− D.I.A. - Prot. 15014 del 29/10/2001 – Modifica di una finestra e una porta;

− Permesso di Costruire n. 69/03 del 14/10/2003 – Ampliamento ristrutturazione, ammodernamento

e completamento mobilificio per cucine;

− D.I.A. - Prot. 12114 del 28/07/2004 – Variante alla C.E. n. 69 del 14/10/2003.

Allo stato attuale risultano evidenziate le seguenti difformità:

1. Non è stato mai prodotto il Certificato Energetico dell’Immobile;

2. sono state rilevate alcune difformità edilizie in termini di superfici e divisioni interne,

in particolare il piano seminterrato presenta un ampliamento non autorizzato di12,00

m2 mentre a piano terra sono presenti alcuni divisori non autorizzati.

INQUADRAMENTO URBANISTICO

L’area in oggetto è classificata come AREA PRODUTTIVA IN AMBITO URBANO secondo il P.R.G.

vigente; in FIGURA 1 è l’individuata l’area IEZZI

Figura 2 – L’area in oggetto è delimitata dal rettangolo di colore blu

LEGENDA

1IEZZI

FIGURA 1: ESTRATTO DELL’ELABORATO GRAFICO DEL P.R.G. – COMUNE DI ATRI CON

INDIVIDUAZIONE DELL’AREA “IEZZI CUCINE COMPONIBILI”


Tale area è regolamentata dallo schema di seguito riportato:

REGIME FISCALE

I beni sono ad uso industriale e sono quindi soggetti a Tassa di Registro.

ANALISI GRAVAMI

Sulla base delle ricerche eseguite dal sottosciritto tecnico presso la conservatoria dei registri immobiliari

di Teramo, l’opificio di proprietà IEZZI CUCINE COMPONIBILI s.r.l. risulta essere gravato dalle

seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli:


Iscrizioni in essere

1. Ipoteca volontaria iscritta a Teramo in data 07-10-2010 al nr. 4469 di formalità a favore

INDESIT COMPANY s.p.a. con sede in Fabriano (AN).

2. Ipoteca volontaria iscritta a Teramo in data 04-02-2011 al nr. 422 di formalità a favore Banca

Delle Marche spa con sede in Ancona.

3. rettifica precedente iscrizione iscritta a Teramo in data 18-02-2011 al nr. 558 di formalità.

4. Ipoteca giudiziale iscritta a Teramo in data 19-06-2013 al nr. 972 di formalità a favore Banca Di

Credito Cooperativo Dell'Adriatico Teramano con sede in Atri.

5. Pignoramento immobiliare trascritto a Teramo in data 28-02-2014 al nr. 1732 di formalità a

favore Banca Di Credito Cooperativo Dell'Adriatico Teramano con sede in Atri domiciliata presso

lo studio dell'avv. Roberto Vallarola in Teramo Via G. Della Monica.


favore Banca Di Credito Cooperativo Di Castiglione Messer Raimondo e Pianella con sede in

Castiglione Messer Raimondo, domiciliata presso lo studio dell'avv . Franco Di Teodoro in Teramo

Corso De Michetti 64.

7. Pignoramento immobiliare trascritto a Teramo in data 19-03-2014 al nr. 2353 di formalita' a

favore a favore Banca Di Credito Cooperativo Di Castiglione Messer Raimondo e Pianella con

sede in Castiglione Messer Raimondo, domiciliata presso lo studio dell'avv . Franco Di Teodoro in

Teramo Corso De Michetti 64.









INDAGINI SPECIFICHE DI MERCATO E METODI DI STIMA

Indagini di mercato specifiche per il bene

Fra le condizioni intrinseche sono state prese in considerazione la maggiore o minore rispondenza allo

scopo cui il bene è destinato, il grado di rifinitura, lo stato di manutenzione e conservazione, le

caratteristiche igieniche ed estetiche, l’importanza e lo sviluppo dei servizi interni, le dimensioni dei vani

in relazione a quello normale per il tipo di opificio in valutazione, la consistenza complessiva, ecc.


Fra le condizioni estrinseche sono stati considerati la prossimità ed il collegamento con il centro degli

affari, degli uffici, la salubrità della zona in cui sorge l’opificio, la maggiore o minore disponibilità dei servizi

pubblici, la manutenzione e pulizia stradale, i trasporti collettivi, la luce, l’acqua, ecc., la rispondenza della

zona in cui sorge l’edificio da valutare in relazione a particolari esigenze o abitudini locali per l’esercizio

del commercio, di professioni o di attività particolari, ecc.

Esaminate tutti questi aspetti abbiamo in sintesi:

1. il complesso è destinato ad attività industriali, commerciali e di servizio;

2. l’area trovasi in zona semicentrale su asse viario primario di collegamento di Atri con il mare ed a

circa 1,5 km dal centro della stessa cittadina;

3. il bene è in discrete condizioni;

4. la rispondenza cui sono destinati i vari ambienti è buona;

5. non è idoneo per attività di metalmeccanica pesante;

6. il piazzale antistante rappresenta una buona superficie di movimentazione mezzi.

I metodi di stima

Per la stima dell’opificio in oggetto verranno applicati due metodi di stima:

1. sintetica comparativa;

2. stima analitica basata sul valore del costo di ricostruzione.

L’applicazione di questi due metodi fondamentali condurrà alla determinazione di due

distinti valori: ove questi non risultassero molto dissimili verrà operata una media aritmetica

per la determinazione del VALORE FINALE DI STIMA.

Stima Sintetica - Comparativa

Nel procedimento estimativo sintetico occorre innanzitutto individuare le quotazioni che il mercato

immobiliare offre per immobili di caratteristiche similari nella zona di riferimento. Le caratteristiche

estrinseche ed intrinseche di cui oggettivamente occorre tener conto sono quelle sopra individuate di

inquadramento della zona e dell’immobile di cui trattasi.

Il parametro tecnico di riferimento nel caso specifico è imposto dalle consuetudini di mercato e non può

che trovare riscontro nella superficie commerciale anzi calcolata; le quotazioni di riferimento sono infatti

accreditate sul m2 lordo vendibile.

Si è ritenuto, al fine dell’esecuzione del metodo di stima sintetico, riferirsi ai valori di mercato forniti dalla

banca dati delle QUOTAZIONI IMMOBILIARI dell’Agenzia delle Entrate ed espressi per €/ m2 lordo con

destinazione produttiva.

Tali quotazioni riportano valori relativi a laboratori in normale stato conservativo, situati nella zona

semicentrale di competenza (comune di Atri), pari rispettivamente a 500,00 €/m2 (min) e 750,00 €/m2

(max), riferiti al 2° sem 2016.


Le caratteristiche estrinseche sono:

– Ubicazione: il fabbricato è ubicato nel Comune di Atri (TE), su asse viario principale. Trattasi

di zona industriale urbanizzata con destinazione commerciale ammessa dalla normativa del PRG

vigente, dotata di servizi sociali e commerciali nonché dei servizi pubblici di manutenzione e pulizia

stradale, di trasporti collettivi, di luce, di acqua, ecc.

– Centralità: per centralità si intende il sistema di collegamenti asserviti ad un determinato

quartiere che nel caso dell’immobile in questione risultano buoni vista la vicinanza alla via di

comunicazione di cui sopra.

Le caratteristiche intrinseche sono:

– Accessibilità: per accessibilità si intende la possibilità di facile accesso e transito ai mezzi

semoventi: l’immobile in questione è dotato di area esterna di superficie pari a 2.858 m2 distribuita

equamente su ogni lato. Da ciascuno di essi è dunque possibile l’accesso dei mezzi.

– Stato di manutenzione/conservazione: la struttura si presenta in discreto stato

conservativo/manutentivo. Le strutture portanti e le coperture sono risultate pressoché integre,

così come le aperture, gli infissi, la pavimentazione e le recinzioni.

– Tipologie delle finiture: come sopra descritte;

– Impianti tecnologici: impianto elettrico, termico, produzione vapore, di condizionamento

(uffici), idrico industriale, aria compressa.

Considerando che:

– l’immobile in oggetto non risulta adatto ad attività industriali pesanti, sia per le altezze che per le

tipologie di pilastri che non permettono installazioni di apparecchi di sollevamento;

– risulta comunque discretamente appetibile in quanto adatto per attività artigianali ed in buona parte

industriali;

– Per tipologia e posizione potrebbe essere utilizzato per attività commerciali o di servizi;

– la valutazione di stima include l’area esterna adibita a parcheggio e manovra (p.lla 349) nonché gli

appezzamenti di terreno individuati dalle p.lle 528 – 531 – 533, parte piazzale e parte relitto

stradale;

si ritiene che la quotazione corretta a m2 di superficie da utilizzare per il metodo di stima sintetica

comparativa sia di 500,00 €/m2.

Inoltre:

– il coefficiente di deprezzamento inerente la vetustà ed il superamento tecnologico/funzionale e quello

inerente la deficienza di aree esterne sono posti rispettivamente pari ad 0,80 (vetustà media 25

anni) e ad 0,95

e pertanto si ha:


Calcolo della consistenza e del valore commerciale

PIANO LOCALE SUPERFICIE LORDA (m2) COEFF.

SUPERFICIE COMM. (m2)

COEFF. TIPOLOGIA DI

VANO

COEFF. VETUSTA’

(0,80) * COEFF. DEFICIENZA AREE EXT. (0,95) = 0,76

€/m2 STIMA

1S

LABORATORIO 1290

1,0

1290

0,50

0,76

500,00 € 245.100,00

1S

LOCALI TECNICI

50 1,0 50

0,50

500,00 € 9.500,00

1S PORTICO 660 0,4 264

0,50

500,00 € 50.160,00

T LABORATORIO 4650 1,0 4650

1,00

500,00 € 1.767.000,00

T UFFICI 300 1,0 300

1,00

500,00 € 114.000,00

T

PORTICO 230 0,4 92

1,00

500,00 € 34.960,00

1 ESPOSIZIONE 770 1,0 770

0,80

500,00 € 234.080,00

1 UFFICI 135 1,0 135

0,80

500,00 € 41.040,00

1 TERRAZZA 420 0,15 63

0,80

500,00 € 19.152,00

2

LOCALI TECNICI 60 1,0

60

0,70

500,00 € 15.960,00

2 PORTICO 45 0,4

18

0,70

500,00 € 4.788,00

3

LOCALI TECNICI

25 1,0

25

0,60

500,00 € 5.700,00

3 PORTICO 45 0,4

18

0,60

500,00 € 4.104,00

4 TERRAZZA 90 0,15

14

0,50

500,00 € 2.565,00

TOTALI 8770 m2 7749 m2 € 2.548.109,00

Valore commerciale complessivo € 2.548.109,00

Il valore sopra determinato rappresenta il Valore commerciale globale del complesso

immobiliare oggetto di stima.


Stima analitica basata sul valore del costo di ricostruzione

Il costo di ricostruzione di un fabbricato è l’ipotesi del costo che sarebbe necessario erogare oggi per

produrre un edificio di analoga utilità. Tale costo non ha un effettivo collegamento con il corrispondente

costo storico sopportato per la realizzazione in quanto le costruzioni subiscono spesso diversi e successivi

interventi di trasformazione e soprattutto l’evoluzione delle tecniche produttive e la qualità del prodotto,

non consentono il semplice ragguaglio temporale.

Nel costo deve ovviamente intervenire il prezzo del fattore produttivo area nella sua attualità

ipotizzandola terreno fabbricabile edificato nei limiti della volumetria storicamente realizzata.

In questa precisa ipotesi costituiscono utile riferimento i valori che scaturiscono dalla media dell’analisi dei

prezzi a m2 rilevati dall’ “Osservatorio dei Valori Immobiliari” edito dal Ministero delle Finanze. Con

specifico riferimento alla zona di Atri (TE) si rilevano dei valori di superficie lorda pari ad euro € 600,00

per m2 per capannoni di taglia pari a quella in oggetto.

La superficie lorda è calcolata escludendo le superfici non pertinenti alle attività produttive e di servizi di

cui trattasi e pertanto è pari a 7.280,00 m2.

Quindi,

Superficie lorda (7.280,00 m2 x 600,00) €/m2 = € 4.368.000,00

Come anzidetto, una volta definito il prezzo dell’edificio al nuovo, occorre procedere all’abbattimento

atto ad esprimere le varie ragioni d’inferiorità che caratterizzano il bene rispetto al nuovo.

Il fattore di decremento, ovvero coefficiente di deprezzamento K, esprime sia la vetustà fisica sia il

superamento tecnologico e funzionale del fabbricato risultando:

K = (1 – D – E)

dove:

D = degrado o vetustà

E = superamento tecnico e funzionale.

Per quanto attiene il coefficiente di degrado, si farà riferimento alla formula suggerita dall’UEEC (Unione

europea dei periti contabili, economici e finanziari):

D = (A + 20)2

-2.86 140

con A raffigurante il rapporto percentuale tra l’età del manufatto e la sua vita complessiva.

Con tale formula, il degrado viene valutato non come un ammortamento ma, in maniera molto più

aderente alla realtà, con valori crescenti al crescere della vetustà del manufatto: è noto universalmente

che il degrado di qualunque bene non ha infatti un andamento costante nel tempo, ma è molto più lento


nei primi anni di vita del manufatto, per poi divenire molto celere all’approssimarsi della fine della vita

utile.

Nel caso in esame si precisa che :

– L’età media dell’edificio si attesta sui 25 anni;

– La vita complessiva del medesimo è stata assunta in anni 60, tenendo conto del tipo di struttura

nonché del livello di finitura e di dotazione impiantistica.

Esplicitando la formula suddetta si ha:

D = (41 + 20)2

- 2.86 = 23,7 % 140

Per quanto attiene il coefficiente E (superamento tecnico e funzionale), esaminato nell’ottica del perdurare

della destinazione artigianale/industriale dell’immobile, occorre considerare che NON DEVE essere

integrata la dotazione impiantistica e tecnologica attuale, NE’ rivista l’accessibilità, NE’ l’adeguamento alle

vigenti norme di sicurezza e igiene sul lavoro ma probabilmente la prevenzione e le vie d’esodo in caso

d’incendio (piani superiori).

La quantificazione di E pertanto risulta:

E = 90%

Ed allora il coefficiente di deprezzamento complessivo K è pari a:

K = (0,9 - 0,237) = 0,663

Il costo di ricostruzione deprezzato è quindi così determinabile:

(€ 4.368.000,00 x 0,663) = € 2.895.984,00

tale valore rappresenta il valore complessivo dell’immobile di cui trattasi determinato con

il metodo di stima analitica descritto.

VALORE FINALE

In base alle considerazioni svolte, la media tra i valori ottenuti utilizzando i due metodi di

stima adottati risulta:

€ (2.548.109,00+ 2.895.984,00)/ 2 = 2.722.046,50

Arrotondabile a:

€ 2.720.000,00

(EURO (EURO DUEMILIONISETTECENTOVENTIMILA/00)


CONCLUSIONI

Il sottoscritto Ing. Giovanni Di Eugenio è pervenuto, pro veritate, che:

nelle condizioni sopra descritte, il valore complessivamente attribuibile all’opificio visionato ed

appartenente alla ditta IEZZI CUCINE COMPONIBILI srl, con sede in Atri (TE), Viale del Risorgimento,

è pari a:

€ 2.720.000,00

(EURO (EURO DUEMILIONISETTECENTOVENTIMILA/00) Siccome però, nessuna stima è certa un valore equo può essere compreso fra il 5 % in eccesso o in difetto

di ciascuno dei valori sopra indicati.

Tanto si doveva in ossequio all’incarico ricevuto.

Si rimane a disposizione del G.D. per qualsiasi chiarimento o precisazione si rendessero necessari.

Teramo, 31.01.2017

in fede Il Tecnico

(Ing. Giovanni Di Eugenio)


PROPOSTA PER LA VENDITA In considerazione delle circostanze rilevate dal sottoscritto tecnico:

Mancanza di garanzia per vizi;

Scarso stato di manutenzione e conservazione;

Presenza di alcune difformità realizzative;

Scarso mercato della compravendita;

si ritiene che l’immobile industriale di cui trattasi possa essere proposto per la vendita al valore stimato

decurtato del 20% e quindi ad un valore di:

€ 2.176.000,00

(EURO DUEMILIONICENTOSETTANTASEIMILA/00)

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