Perizia RG 242 16 - portalevenditepubbliche.giustizia.it · *Lotto01. 2" "...

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TRIBUNALE DI MILANO

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Promossa da: MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.p.A.

contro: LEON LEON GINA MARICEL e

LEON ARREAGA PATRICIA ESMERALDA

intervenuti: no

data udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c.: 24.11.2016 h 10.40

R.G.E. 242/2016 Giudice delle esecuzioni: dott. S.Rossetti

Stato di occupazione degli immobili: Lotto 01 LIBERO – via Cilea, n. 3 - PIOLTELLO Fg. 2 - Mapp. 590 - Sub. 5, Cat A/3, CLASSE 4, VANI 4, rendita 351,19 €

Esperto alla stima: arch. Emanuele Bianchi

Codice fiscale: BNCMNL62C13F205K Iscritto all’Albo dei Periti del Tribunale di Milano al n. 11983

Studio in: via Terragni, 31 Milano Telefono 02.39216114 Cellulare: 347.8729579 Fax 02.700550809

Email: [email protected] Pec: [email protected]

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RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 01

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Stato di occupazione degli immobili: Lotto 1 LIBERO – non abitato da nessuno degli esecutati ne

da nessun altro al momento del sopralluogo.

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Sì

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa?

Sì

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Sì

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa?

Sì (come riportato nel Certificato Notarile Candore Carmelo Notaio in Arcisate – VA – del

11/03/2016 agli atti prodotto).

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo A:

Nel corso del sopralluogo svoltosi l’8 giugno 2016 alle ore 10,00 in presenza del sottoscritto, di

una delle esecutate, LEON GINA MARICEL, e del custode giudiziario avv. Lara Aranzulla, sono stati eseguiti il rilievo metrico e fotografico dell’unità immobiliare.

L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda pari a: mq 62,00 (metratura desunta dal

rilievo metrico effettuato dal sottoscritto durante il sopralluogo sulla base della planimetria

catastale fornita dall’Agenzia del Territorio il 29.04.16 risalente al deposito del 08/04/1964);

“appartamento ad uso abitazione posto al piano primo, composto di due locali oltre i servizi,

con annesso vano di cantina al piano cantinato.”

Identificato al catasto fabbricati:

APPARTAMENTO: Fg. 2 - Mapp. 590 - Sub. 5, Cat A/3, CLASSE 4, VANI 4, rendita 351,19 €

Derivante da:

- VARIAZIONE del 01/01/1992, VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO;

LOTTO 01 – Abitazione di tipo economico LIBERO – via Cilea, n. 3 -‐ PIOLTELLO


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- Scheda planimetrica catastale fornita dall’Agenzia del Territorio il 29.04.16 risalente al

deposito del 08/04/1964

COERENZE APPARTAMENTO (desunte da sopralluogo dell’8/6/2016 + Scheda planimetrica

descritta:

“dell’appartamento : appartamento sub. 6, parti comuni, appartamento sub. 4, cortile;

della cantina: cantina n. 28, corridoio comune, cantina n. 30, enti comuni.”;

(posizione verificata su scheda fornita dall’Agenzia delle Entrate e rilievo effettuato per il solo

appartamento. Per il vano cantina l’esecutata si è dichiarata priva di chiavi per l’apertura.)

INFORMAZIONI IN MERITO ALLA CONFORMITA’ CATASTALE:

2. DESCRIZIONE SOMMARIA

Caratteristiche zona: semicentrale residenziale ad alta densità

Area urbanistica: mista a traffico scorrevole con parcheggi numerosi e sufficienti

Caratteristiche zone limitrofe: zone aeroportuali di Linate

Importanti centri limitrofi: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, inserita in tessuto prevalentemente residenziale e servizi (da PGT)

Attrazioni paesaggistiche: niente di rilevante se non alcuni parchi pubblici (giardini Genesio Fumagalli e Giardini Ernesto Rossi) più altri due giardini pubblici di ridotte dimensioni

Attrazioni storiche:/

Principali collegamenti pubblici: Bre-‐Be-‐Mi, Bus H431, Bus Z408 da Milano, Passante Ferroviario S5-‐S6 Certosa Milano -‐ Limito, Metropolitana M2 (Cernusco)

L’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1976.

2. STATO DI POSSESSO al 12/10/2016 (confermato anche da indagine presso Agenzia delle

Entrate condotta dallo scrivente il 12/10/2016)

Si dichiara la CONFORMITA’ CATASTALE di quanto ispezionato ed in riferimento alla

planimetria depositata presso l’Agenzia del Territorio citata;

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Identificativo corpo A:

LEON LEON GINA MARICEL -‐ CF LNLGMR82D41Z605R -‐ diritto di proprietà: 1/2

LEON ARREAGA PATRICIA ESMERALDA -‐ CF LNRPRC58L65Z605R -‐ diritto di proprietà: 1/2

L’immobile risulta essere LIBERO.

Al momento del sopralluogo, effettuato l’8 giugno 2016 alle ore 10,00 l’immobile non era

abitato.

NB L’indagine svolta presso gli uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate non ha segnalato

contratti, aventi come dante causa gli esecutati, in corso.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Dalla documentazione allegata agli atti, nonché nel Certificato Notarile redatto dal dott.

Candore Carmelo Notaio in Arcisate – VA – del 11/03/2016 agli atti prodotto, ai sensi dell’art.

567 comma 2 C.P.C., depositato dal procedente, dall’acquisizione dell’Atto di Provenienza e

dalle verifiche effettuate dallo scrivente, mediante servizio di consultazione telematica presso

l’Agenzia del Territorio Milano 1, risulta quanto segue:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente:

4.1.1 domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: no

4.1.2 convenzioni matrimoniali e provvedimenti d’assegnazione coniugale: no

4.1.3 atti di asservimento urbanistico: no

4.1.4 altre limitazioni d’uso: no

4.2 Vincoli ed oneri giuridici (formalità pregiudizievoli in carico all’immobile descritto) cancellati a

cura e spese della procedura: no

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Nel ventennio in esame immobile sopra descritto ha formato oggetto delle seguenti formalità

pregiudizievoli:


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4.2.1 Iscrizioni

IPOTECA VOLONTARIA derivante da un mutuo fondiario, iscritta alla conservatoria di Milano 2

il giorno 23 febbraio 2007 ai numeri 27912/6446 per euro 300.000,00 a favore della banca

Monte dei Paschi di Siena S.p.A. avete eletto domicilio in Siena e contro le signore Leon Leon

Gina Maricel e Leon Arreaga Patricia Esmeralda;

4.2.2 Trascrizioni:

PIGNORAMENTO: pignoramento trascritto alla conservatoria di Milano 2 in data 11 febbraio

2016 ai numeri 13472/8531 a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. avete eletto

domicilio in Siena e contro le signore Leon Leon Gina Maricel e LeonArreaga Patricia

Esmeralda;

Altre trascrizioni: nessuna

Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: eseguita 12/10/2016 a confermare

i risultati sopra riportati.

4.2.3 ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE:

In base a quanto comunicato dall’attuale amministrazione GESTIONI IMMOBILIARI STUDIO

FERRI IN SESTO S.GIOVANNI, i sospesi delle esecutate nei confronti del condominio sono i

seguenti:

SPESE GESTIONE CONDOMINIALE e MILLESIMI:

Millesimi:

- Spese generali: 3,66

Le spese considerate nell’ultimo biennio dell’ amministrazione arrivano fino al CONSUNTIVO

2015 E PREVENTIVO 2016 , ovvero:

-‐ 2015: 01.01.2015 al 31.12.2015 = € 1.974,88

-‐ 2016: riparto preventivo 1/01/2016 – 31/12/2016 (fino alla rata di ottobre) = € 938,14

TOTALE SPESE 2015/16 = € 2.913,02

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO (esiste una rampa nell’androne

non adibita al superamento delle barriere architettoniche per disabili)

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Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NO

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA Previa visura presso il catasto energetico (CENED) non è stato reperito nessun Attestato di

Prestazione Energetica (APE) afferente al sub descritto nel pignoramento;

l’APE non è più richiesto dalla Sezione III Civile immobiliare Tribunale di Milano.

5.1 AVVERTENZE PER L’ACQUIRENTE E MAGGIORI ONERI

Il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ad acquisire presso l’amministrazione condominiale in

carica le necessarie informazioni relative agli importi aggiornati al momento della vendita a

carico dell’immobile acquisito, relative agli ultimi due anni di esercizio rispetto alla data di

aggiudicazione, nonché quote di oneri a suo carico per eventuali lavori di manutenzione

effettuati e/o deliberati fino all’assegnazione.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI (del decorso ventennio):

Dalla documentazione allegata agli atti, nonché dal Certificato Notarile redatto dal dott.

Candore Carmelo Notaio in Arcisate – VA – del 11/03/2016 agli atti prodotto, nonché dalla

visura catastale storica del 12/10/2016 prodotta dallo scrivente, risulta quanto segue:

ATTUALI PROPRIETARI:

- con atto di compravendita il bene è pervenuto alle signore LEON LEON GINA MARICEL -‐

CF LNLGMR82D41Z605R e LEON ARREAGA PATRICIA ESMERALDA -‐ CF

LNRPRC58L65Z605R sopra generalizzate, dai signori Virgillito Maria, Barbagallo Pietro,

Barbagallo Angela, Barbagallo Salvatore e Barbagallo Antonino sopra generalizzati, con

atto di compravendita autenticato nelle firme dal notaio Bufano Maria di Milano il 16

febbraio 2007 repertorio numero 331045/14385 e trascritto a Milano 2 il 23 febbraio 2007

ai numeri 2791/14619, attuali proprietarie;

PRECEDENTI PROPRIETARI:

A tutto l’11.02.2016, data della stesura della relazione notarile, gli immobili furono di

proprietà come segue:

- al ventennio in modo risultavano essere di proprietà dei signori Barbagallo Alfio nato a

Biancavilla il 12 maggio 1934 e Virgillito Maria nata a Biancavilla il 18 ottobre 1940, giusti

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titoli anteriori del ventennio, in particolare per atto di compravendita autenticato nelle

firme dal notaio Valerio Chianese di Pioltello il 27 dicembre 1991 repertorio numero 47827

e Milano 2 il 9 gennaio 1992 ai numeri 3146/2527;

- ai signori Virgillito Maria, Barbagallo Pietro, Barbagallo Angela, Barbagallo Salvatore,

Barbagallo Antonino, proveniente dal signor Barbagallo Alfio sopra generalizzato e

deceduto il 22 agosto 2006 giusta denuncia di successione registrata a Gorgonzola il 2

febbraio 2007 al numero 5522/2007/7 e trascritta a Milano 2 il 1 settembre 2008 con

accettazione tacita di eredità trascritta a Milano 2 il 23 febbraio 2007 ai numeri

27910/14618 (prodotta agli atti dal sottoscritto);

7. PRATICHE EDILIZIE:

È stata inoltrata regolare richiesta di ACCESSO AGLI ATTI il 9.09.2016 al Comune di Pioltello;

il 12/10/2016 è giunta comunicazione dell’accessibilità del fascicolo che, visionato, non ha

rivelato pratiche edilizie in corso dalla costruzione dell’immobile al 12/10/16.

7.1 CONFORMITÀ EDILIZIA:

Dall’accesso presso l’UT del comune di Pioltello si sono verificate le seguenti pratiche edilizie

riferite alla sola costruzione degli immobili:

- Denuncia di costruzione ed opere edilizie 9/02/1962;

- Licenze edilizie relative agli immobili staggiti (02/03/1962)

- Domanda di abitabilità e Parere favorevole relativo (27/02/1964 + 29/04/1964) (allegati)

7.2 CONFORMITÀ URBANISTICA:

N.B. Nello strumento urbanistico vigente, evidenziata la zona dell’immobile, non si sono

riscontrati particolari vincoli o prescrizioni dettate dal PGT

Strumento urbanistico vigente: PGT Pioltello

Indicazione Legenda PGT “tessuto prevalentemente residenziale e servizi”

Immobile soggetto a convenzione: no

Se sì, di che tipo? /


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Estremi delle convenzioni: /

Obblighi derivanti: /

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: no

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? no

Se sì, di che tipo?: /

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? no

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: /

Rapporto di copertura: /

Altezza massima ammessa: /

Volume massimo ammesso: /

Residua potenzialità edificatoria: / se sì, quanto: Altro: / Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: edificio edificato prima del 1/9/1967

7.3 CARATTERISTICHE DESCRITTIVE:

Il fabbricato ha le seguenti caratteristiche:

Piani fuori terra: 10 fuori terra + uno seminterrato

Copertura: piana calpestabile con volume tecnico sul 10° piano

Rivestimento esterno: parte in intonaco beige e parte (fascioni orizzontali) finito con piastrelline di materiale litico disposte orizzontalmente a correre

Ingresso immobile: su cortile interno che da su via Cilea, 3 direttamente

Custode: esiste il locale guardiola sprovvista di personale

Giudizio complessivo: mediocri condizioni di conservazione esterne sulla via principale, delle parti comuni, del cortile e delle facciate interne

caratteristiche strutturali:

scale: tipologia: rampa interna al sedime dell’edificio

materiale: pavimenti in marmette posate alla palladiana, lastre di marmo travertino lisciate

per le pedate, ringhiera in ferro verniciato nero

servoscala: assente


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condizioni: discrete

travi: c.a. (dato desunto dai caratteri tipologici architettonici dell’epoca)

componenti edilizie e costruttive:

porta d’entrata: alluminio e vetro

infissi esterni edificio: tipologia: in legno e alluminio bianchi, con doppio vetro e singolo (differente da appartamento ad appartamento), avvolgibili beige in materiale misto, legno e PVC

pareti esterne: materiale: intonaco di cemento, laterizio forato per tamponamenti e pilastri in cemento armato.

pavimentazione interna: materiale: ceramiche 20 x 20 colore chiaro bi-‐cottura

plafoni: materiale: intonaco di gesso bianco, da ripitturare; in due punti delle pareti a contatto con l’esterno presenza massiccia di efflorescenze e muffe

impianti: non fornita certificazione impianto elettrico e impianto idraulico

ascensore: sì

citofonico: tipologia: audio

elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione 220 v in condizioni buone alla vista

tipologia gas: alimentazione a metano attualmente sprovvisto di contatore (asportato e piombato)

tipologia idrico: sottotraccia

tipologia termico: autonomo con radiatori in ghisa dell’epoca della costruzione predisposti per installazione di valvole di ritenzione, senza contabilizzatori. La caldaietta non è presente sebbene l’impianto (collegamenti e tubi di distribuzione) presenti la predisposizione già in opera per l’allaccio ad una nuova caldaietta autonoma.

La superficie lorda commerciale dell’unità è di mq 62 ed è stata calcolata attraverso il rilievo in loco e planimetria allegata catastale e comprende i muri di proprietà. Il tutto descritto nella riportata planimetria con evidenziata zone di calcolo in rosso (allegati).


Destinazione Sup. lorda commerciale Coefficiente Superficie

equivalente

Appartamento piano T 56,00 1 56,00

balcone 1 14,41 0,35 5,04 cantina (*) 4,84 0,20 0,97

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TOTALE mq 62,01

∗ Vedi definizione riportata (fonte Borsino Immobiliare.it)

** il calcolo della superficie della cantina al piano S1 è stato desunto dalla planimetria in scala e

dagli atti di fabbrica dato che l’esecutata non era in possesso delle chiavi per l’accesso.

7.4 VALUTAZIONE IMPIANTI:

-‐ dichiarazione di conformità impianto di adduzione metano dal contatore alla caldaia e alla presa cucina: non presente

-‐ dichiarazione di conformità impianto elettrico appartamento: non presente

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO (appartamento e cantina)

Criterio di stima: analogico comparativo tenendo conto della tipologia del compendio

(abitativa, vetustà, finiture e condizioni di conservazione), delle reali caratteristiche

costruttive, delle effettive peculiarità del territorio (popolazione e mercato della domanda

immobiliare).

8.1 FONTI DI INFORMAZIONE: -‐ catasto di Milano, comprensorio Milano;

-‐ indagini di mercato presso agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare

della zona;

-‐ banca dati dell’agenzia del territorio – O.M.I. osservatorio del mercato immobiliare;

-‐ rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano della TeMA – 1° semestre 2016

8.2 Valutazione corpi:

Per quanto citato nei precedenti punti 8 e 8.1, il sottoscritto CTU ha rilevato che i prezzi di

offerte di vendita per beni consimili per consistenza e ubicazione oscillano riportano quanto

segue: Agenzie di zona tra i 1.040,00/mq a 2.000,00/mq euro.

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I valori pubblicati sulla Banca dati dell’Agenzia del Territorio per gli appartamenti in uno

stato conservativo normale “abitazioni civili”, ubicate Pioltello, zona periferica

Periferica/RIVOLTANA,D’ANNUNZIO,STAZIONE,CASSANESE, Codice zona: D1 microzona

catastale n.1, tipologia prevalente: abitazionI civilI, residenziale vanno da 1.050/mq a

1.400,00/mq.

Si sono considerati poi i valori forniti dal “Servizi immobiliari e per l’edilizia” TeMA che per

la zona Pioltello 1° semestre 2016, prevedono una stima di € 1.000,00/1.250,00.

I suddetti valori possono essere incrementati o diminuiti fino al 30% in relazione al

particolare stato di diritto, conservazione, alla qualità e all’ubicazione degli immobili.

Tutto ciò considerato e soprattutto parametrando valori e stato di conservazione dell’immobile e soprattutto considerando la posizione dell’appartamento rispetto al contesto cittadino e alle condizioni del condominio nel quale è inserito (già parzialmente considerate nelle stime analizzate), l’esperto ha ritenuto equo per il bene pignorato mantenersi su una media basata sui valori forniti dalla letteratura di riferimento. Valore unitario pari a: 1.250,00 euro/mq.

8.3 Adeguamenti e correzioni della stima:

-‐ Riduzione del 5% dovuta all’immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. Del G.E. (min 5%) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .€ 3.875, 00 +

-‐ Rimborso spese condominiali insolute biennio anteriore alla vendita . . . . . € 2.913,02 +

-‐ Certificazione un impianto (dist. gas) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .€. 300,00 +

-‐ Certificazione un impianto (dist. elettrico) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . €. 300,00 +

TOTALE SCORPORI/RIDUZIONE/RIMBORSI/SPESE GRAVANTI: € 7.388,02

8.4 Giudizio di comoda divisibilità:

L’unità in esame non è comodamente divisibile.

8.5 Prezzo base d’asta del LOTTO 01

valore di stima dell’immobile sul mercato (*) € 77.500,00

valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto (*): € 70.000,00

prezzo di vendita del lotto nello stato di “occupato” (15% circa)(**) € 60.000,00

Valore commerciale 77.500,00 € (62 mq x 1.250 €)


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* valore arrotondato per difetto ** valore arrotondato per eccesso

ALLEGATI ALL’ELABORATO PERITALE Lotto 01 1. Visura storica + estratto mappa + planimetria + superficie lorda di calcolo 2. Documenti Comune Pioltello (denuncia costruzione + licenza abitabilità) 3. Contatti Accesso avv. Aranzulla email 4. Atto provenienza + Nota Trascrizione atto di provenienza + Nota Trascrizione Accettazione eredità 5. Entrate richiesta + risposta Libero 6. elenco formalità dal 1960-‐2016 + ipotecaria + proprietà 7. estratti PRG – Cilea 3 8. spese condominio + regolamento condominio Cilea 3 9. dichiarazione CTU RG 242/2016 10. valutazioni mercato (bollettini Agenzia Entrate e TeMA) 11. Allegato fotografico CTU RG 242/2016

LOTTO 01 – Abitazione di tipo economico LIBERO – via Lodovico il Moro,61 -

MILANO

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