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Tribunale di Firenze Sezione III - Esecuzioni Immobiliari

Giudice di Esecuzione Dott.sa Laura D’Amelio

Oggetto: esecuzione immobiliare n. 577/2014 R.G. riunito a n. 755/2014 R.G.

promosso da Unicredit S.P.A. e M.P.S. contro XX XX XXe XX XX

Prossima Udienza 5/12/2017 alle ore 10:00

C.T.U. Arch. Anna Guerzoni Via Della Fonderia, 14r - Via Dell’Anconella, 14 - 50142 Firenze

Firenze, ottobre 2017

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RELAZIONE E PERIZIA La sottoscritta architetto Anna Guerzoni, nata a Crevalcore (BO) il 6 marzo

1950, residente a Firenze, via dell’Anconella n° 14, iscritta all'Albo degli

Architetti della provincia di Firenze con il n° 3919, nominata C.T.U. dal Giudice

di Esecuzione nell'udienza in data 23/03/2015, il 19 ottobre 2015 ha dato

inizio alle operazioni peritali. Al momento del sopralluogo si è constatato che

l’immobile nel Comune di Vicchio era sottoposto a sequestro dall’Autorità

Giudiziaria, perciò chiuso da sigilli.

La individuazione di detta Autorità Giudiziaria è stata molto complessa, la

ricerca ha avuto un percorso di alcuni mesi. Oltre un anno il tempo per

ottenere l’autorizzazione al dissequestro.

Il 7 settembre 2017 è stato formalizzato il dissequestro da parte della Polizia

Municipale di Vicchio in presenza della C.T.U. e solo con questo si è reso

possibile il sopralluogo, avvenuto il giorno 15 settembre 2017 e la stesura

definitiva della Perizia. (allegato 01-invio raccomandate)

In riferimento ai quesiti formulati dal Giudice dell'esecuzione, dichiara quanto segue. QUESITO N.1 1a - Identificazione dei beni oggetto di pignoramento I beni immobili sono i seguenti: Fabbricato per civile abitazione posto in Comune in Vicchio (FI) via Carducci, n. 13, e precisamente

Fabbricato terra-tetto disposto su tre piani (seminterrato, terreno e primo) e composto da 10 vani ed accessori, annessi locali ad uso deposito-magazzino al piano seminterrato, rimessa/garage in aderenza al fabbricato e giardino esclusivo con apertura carrabile.

NCEU Catasto fabbricati Sezione urbana Foglio di mappa 84, Part.206, Sub. 500 (ex Part.206); cat A2, vani 16; in corso di definizione; Foglio 84, part.206, Sub. 501 (ex Part.206) area urbana. in corso di definizione (allegato 1)

Proprietà: XX XX XX, C.F. XX proprietà 1/2; XX XX , C.F. XX proprietà 1/2.

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1b - Confinano: Confini Via Giosuè Carducci, XX, salvo se altri (appartamento); Via Giosué Carducci, XX, salvo se altri (giardino). 1c - Individuazione catastale Unità immobiliare ad uso residenziale NCEU Catasto fabbricati Sezione urbana di Vicchio (allegato 1) Vicchio (FI) via Carducci, n. 13, piano S1 – T – 1;

Foglio di mappa 84, Part.206, Sub. 500 (ex Part.206); cat. A2, vani 16; in corso di definizione; Foglio 84, part.206, Sub. 501 (ex Part.206)area urbana. in corso di definizione

Dal 10/02/2009 in corso di definizione per Variazione n. 3115.1/2009 in atti dal 10/02/2009 (prot. N. FI0043858) Frazionamento per trasferimento diritti-ampliamento. Il bene viene ora rappresentato dal foglio 84 part. 206 sub 500 e 501 che sopprime il precedente identificativo foglio 84 part. 206 senza subalterno.

La scrivente, constatando il mancato inserimento delle planimetrie, ne ha fatto richiesta in data 1 agosto 2017 ; ora depositate presso l’Agenzia del Territorio di Firenze. Le attuali planimetrie presso l’Agenzia del Territorio di Firenze NON corrispondono allo stato di fatto in quanto l’accatastamento è del 12/08/1986, precedentemente alla DIA P.E. 193/08 e alla SCIA n. 603, con relative trasformazioni. L’adeguamento catastale, nuova Variazione Catastale, sarà possibile dopo aver sanato con integrazioni le modifiche richieste dal Comune di Vicchio e completando l’iter edilizio. La scrivente ha fatto richiesta di consultazione a vista della busta con mappa di impianto ed in data 21 agosto 2017 ha preso visione della planimetria d’impianto con data 30 gennaio 1940. Gli intestatari catastali, XX XX XX e XX XX , corrispondono ai soggetti esecutati. 1d - Corrispondenza con il pignoramento I dati sono corrispondenti con il pignoramento. (allegato 1) QUESITO N. 2 Estremi Atto di pignoramento A) Pignoramento immobili siti in Vicchio (FI) via Carducci, n. 13, piano S1 – T

– 1; Foglio di mappa 84, Part.206, Sub. 500 e part.206, Sub. 501, eseguito in data 29/07/2014 e trascritto presso la Conservatoria di Firenze il 10/09/2014, Reg. Gen. 26978, Reg. Part. 20263 a favore Unicredit s.p.a,

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e per essa Unicredit Credit Management Bank S.p.A., con sede in Modena, C.F. 01153230360, contro XX XX XX, titolare di ½ della proprietà.

B) Pignoramento immobili siti in Vicchio (FI) via Carducci, n. 13, piano S1 – T – 1; Foglio di mappa 84, Part.206, Sub. 500 e part.206, Sub. 501, eseguito in data 21/12/2014 e trascritto presso la Conservatoria di Firenze il 10/09/2014, Reg. Gen. 38642 Reg. Part. 28511 a favore di Monte dei Paschi di Siena s.p.a., con sede in Siena, Piazza Salimbeni n. 3, C.F. 00884060526, per l’intera proprietà contro XX XX XX, titolare di ½ della proprietà e XX XX , titolare di ½ della proprietà.

Da esso risulta che i beni in oggetto indicati nell’atto di pignoramento con i parametri identificativi sono corrispondenti a quanto risulta registrato all’Agenzia del Territorio. Gli atti di pignoramento riguardano il bene per intero delle signore XX XX XX, ½, e XX XX , ½. QUESITO N. 3 Provenienza Esaminati gli atti e i documenti estesi fino al primo trasferimento anteriore al ventennio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dell’Agenzia del Territorio di Firenze, risulta che i beni sopra indicati sono pervenuti: Alle signore XX XX XX ½ e XX XX ½ della piena proprietà della consistenza immobiliare in oggetto era pervenuta per atto di compravendita, da XX XX e XX XX , rogante Notaio Caramia Fedele, del 13/07/2007 Rep. 103656/27824 trascritto a Firenze - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Firenze Reg. Part. 19513 Reg. Gen. 35392 del 19/07/2007. In detto atto XX XX XX dichiara di essere In stato civile libero e XX XX di aver ottenuto provvedimento di separazione consensuale ma comunque il precedente regime patrimoniale era in regime di separazione dei beni. Ai signori XX XX e XX XX la proprietà era pervenuta per successione legittima trascritta in data 23 agosto 2001 ai n. 30120/19683. QUESITO N. 4 4a -Descrizione dei beni oggetto di pignoramento I beni immobili di cui si tratta sono i seguenti: Fabbricato terra-tetto per civile abitazione posto in Comune in Vicchio, Via Giosuè Carducci n. 13, disposto su tre piani, seminterrato, terreno e primo, oltre sottotetto non abitabile; i vani si trovano allo stato “a grezzo”. Piano seminterrato composto da 3 vani di altezza non superiore a m 2,40, di cui 1 finestrato, oltre 2 vani finestrati, bagno, disimpegni, accessori e rimessa. Piano terreno rialzato composto da 5 vani, oltre bagno, disimpegni e terrazza. Piano primo composto da 5 vani, oltre bagni e disimpegni. Dotato di giardino esclusivo con apertura carrabile.

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Si può accedere al fabbricato dal n. 13 di Via Giosuè Carducci e dal cancello carrabile adiacente che introduce al resede esclusivo con accessi al Piano seminterrato. Si può identificare la data di costruzione dell’edificio precedente all’anno 1940, constatata la data di impianto catastale nel gennaio 1940. Le strutture della cantina, in particolare le volte a crociera, fanno pensare ad una precedente edificazione nel XIX secolo. È situato in centro storico. Il fabbricato si presenta allo stato “a grezzo”, in quando i lavori di ristrutturazione edilizia con divisione in due unità immobiliari (DIA 193/08) furono interrotti nel 2009 per Ordinanze Comunali. I lavori edili avevano concluso le parti strutturali e buona parte degli impianti.

Da Via Giosuè Carducci si accede al Piano terreno rialzato con ingresso-soggiorno (1-2), composto da due stanze di mq 13,16 e mq 12,40 divise da un grande arco ribassato. Da questa si passa ad un'altra stanza adibita a cucina (3) di mq 15,57. A destra dell’ingresso altre due stanze (4-5) di mq 13,25 e mq 18,00 ed un bagno (6) a grezzo, di mq 3,81, con predisposizioni. Dalla stanza a nord si accede ad un terrazzo (7). I soffitti in travi di legno e tavolato e travi di legno e laterizio, di cui due con simulazione di cassettonato con la pittura. (vedi foto, allegato 4)

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Due rampe separate, nella zona destra e nella zona sinistra, portano al P. 1°. Al Piano primo, zona destra, entrando, si trovano il bagno (2) di 3,26 mq, e le tre camere (1,3 e 4) di altezza m 2,75, di mq 13,89, di mq 9,98 e di mq 12,77. Una di queste, sul fronte strada comunica anche con il pianerottolo di accesso della scala di sinistra. Al Piano primo, con la rampa verso la zona sinistra, si trovano il bagno (6) di 3,70 mq, e le due camere (5 e 7) di mq 17,25 e di mq 12,36 e di altezza m 2,75. Da tutte le finestre si gode un bel panorama.

Le due scale proseguono e portano al Piano sottotetto la cui altezza massima è di m 1,90, il cui utilizzo può essere per locale di sbratto. L’attuale sottotetto risulta dall’abbattimento della sopraelevazione per essere stato riportato alle quote dello stato precedente.

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Sono presenti le murature tramezze della struttura precedente parzialmente demolite. Inoltre, non è stato tamponato il passaggio tra le due zone e non sono stati costruiti i due lucernari a tetto come da progetto Scia 603, presentato il 16/01/2014 (allegato 5c).

Dal piano terreno una scala della zona a sinistra porta al Piano seminterrato di sinistra. La stanza presso la scala (1) ha dimensione di mq 14,60; è coperto da una volta a vela intonacata con struttura in mattoni, l’altezza al centro è di m 2,45. E’ presente un grande camino con piano di fuochi. Una finestra e una porta finestra danno sul giardino a sud con un buon rapporto illuminante. Sempre al piano della stessa zona, due cantine, (2-3) verso la facciata nord, via Carducci, non hanno finestre, sono di mq 12,38 e mq 11,37; sono coperte da volte a vela con struttura in mattoni, l’altezza al centro è di m 2,44 e m 2,37. In una delle due cantine cieche è presente una bocca di lupo tamponata (2); l’altra cantina non era accessibile ad indagini per l’ingombro di materiali (3). Il Piano seminterrato ha l’accesso diretto dal giardino presso il cancello con portafinestra. A sud il locale rimessa garage ha l’apertura sul giardino, oltre che a comunicare con i locali interni. Questo piano è composto da tre locali (7-8-9) oltre bagno (5) di mq 5,15 e h m 2,58 e ripostiglio (6) (mq 1,76): stanza (7) mq 14,20, h m 2,37; stanza (8) mq 16,96, h m 2,37. Verso sud, è stato costruito un ambiente a destinazione rimessa/garage (9) mq 11,00, h m 2,49. La superficie utile lorda P.T. e P.1 è di mq 251,50 oltre a seminterrato (“vani utili abitabili non permanenti”) mq 77,15, cantine mq 34,70, rimessa mq 13,80, terrazzo al P.T. di mq 13,85 e sottotetto mq 114,15. Sono assenti le finiture (intonaci assenti in quasi tutte le stanze, pavimenti, rivestimenti, quasi la totalità degli infissi interni ed esterni assente)

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Sono presenti le predisposizioni dell’impianto di riscaldamento, idraulico e dell’impianto elettrico ai piani terra, primo e al seminterrato nella zona di destra. Il giardino di mq 673,15, si sviluppa in due zone. Una, presso il cancello d’accesso carrabile su via Carducci e l’altra che si estende oltre il profilo a sud della casa. Anche se in abbandono ha grandi alberature e si apre su di un bel panorama. (allegato 3 e 4) 4b -Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico L’immobile ricade in Zona A3 “ Zona di epoca successiva all’impianto di centri e nuclei storici, di interesse storico/architettonico, edificata al 1944” e classe C4 “Edifici di valore presenti nei tessuti storici e consolidati del capoluogo, dei nuclei minori e degli insediamenti sparsi coevi ai tessuti stessi” del R.U. del comune di Vicchio, regolati dall’art. 23-36 delle N.T.A.. L’immobile non è sottoposto al Vincolo Paesaggistico di cui al D. Lgs. 24 marzo 2006, n. 157 ex L. 1497/39. Sugli edifici inseriti in classe 4 sono ammissibili gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente previsti dalle presenti norme fino alla ristrutturazione edilizia, con le limitazioni di cui all’art. 36. L’immobile non è sottoposto a vincoli relativi alla legge 1089/39. Per quanto riguarda il vincolo sismico, le opere sono sottoposte all’obbligo di progetto e autorizzazione. Si rende noto che è stato approvato il nuovo Regolamento Urbanistico del Comune di Vicchio ed è in corso il Piano Attuativo del Nuovo Regolamento Urbanistico che sarà operativo nel 2018, in esso si prevedono nuove norme tecniche per la divisione degli immobili che faciliteranno il frazionamento dell’edificio. QUESITO N. 5 5a -Accertamento della proprietà Esaminati i documenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dell’Agenzia del Territorio di Firenze risulta che i beni sopra indicati sono intestati alla seguente proprietà: Proprietà per 1/2 a XX XX XX, c.f. XX e per 1/2 a XX XX , c.f. XX ; La piena proprietà della consistenza immobiliare in oggetto era pervenuta a XX XX XX e XX XX , da ultimo, per atto di compravendita, da XX XX e XX XX , rogante Notaio Caramia Fedele, del 13/07/2007 Rep. 103656/27824 trascritto a Firenze - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Firenze Reg. Part. 19513 Reg. Gen. 35392 del 19/07/2007.

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5b - Occupazioni e contratti L’immobile non risulta occupato. Non esistono contratti di locazione. QUESITO N. 6 Formalità, anche condominiali ( a carico dell’acquirente ). Altri pesi o limitazioni d’uso (domanda giudiziale, debiti spese condominiali, atti di asservimento urbanistico, convenzioni matrimoniali, altre limitazioni d’uso come oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione … ) Dagli atti consultati i beni in oggetto non risultano gravati da formalità, vincoli o oneri e privilegi anche di natura condominiale:

Non risultano atti di asservimento urbanistici. Non risultano convenzioni matrimoniali o altri pesi o limitazioni d’uso (domanda giudiziale, altre limitazioni d’uso come oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione … ).

Sono compresi diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato come per legge e destinazione. Non risultano specifiche sopra parti comuni. QUESITO N. 7 Formalità, Vincoli e Oneri ( non opponibili all’acquirente)

Presso L’Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale del Territorio di Firenze sono state riscontrate le seguenti formalità: a tutto il giorno 27/10/2015, aggiornata al 17/10/2017, i beni predetti risultano liberi da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi di qualsiasi natura, nonché da privilegi fiscali e da ogni e qualsiasi altro onere reale o peso, da censi, canoni, livelli, servitù passive, vincoli di indivisibilità, diritti di uso civico, ad eccezione: Trascrizioni Pignoramento immobili eseguito in data 29/07/2014 e trascritto presso la Conservatoria di Firenze il 10/09/2014, Reg. Gen. 26978, Reg. Part. 20263 a favore di Unicredit s.p.a, e per essa Unicredit Credit Management Bank S.p.A., con sede in Modena, C.F. 01153230360, contro la sola quota di XX XX XX, titolare di ½ della proprietà. Pignoramento immobili eseguito in data 24/12/2014 e trascritto presso la Conservatoria di Firenze il 10/09/2014, Reg. Gen. 38642 Reg. Part. 28511 a favore di Monte dei Paschi di Siena s.p.a., con sede in Siena, Piazza Salimbeni n. 3, C.F. 00884060526, per l’intera proprietà contro XX XX XX, titolare di ½ della proprietà e XX XX , titolare di ½ della proprietà.

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Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da concessione di un mutuo fondiario iscritta presse l’Agenzia del Territorio di Firenze, Reg. Part. 8378 Reg. Gen. 35393 del 19/08/2007, per le somma di di Euro 700.000,00, a favore di Monte dei Paschi di Siena s.p.a., con sede in Siena, Piazza Salimbeni n. 3, C.F. 00884060526, contro: XX XX XX, XX XX . Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo iscritta presso l'Agenzia del Territorio di Firenze, in data 03/11/2009, Reg. gen. 48953, Reg. part. 7674, per la somma di euro 16.000,00 a favore di Unicredit Banca di Roma s.p.a, con domicilio eletto in Firenze via Varchi, 14, presso lo studio legale Corsi e contro la sola quota di XX XX XX, titolare di ½ della proprietà. A partire dal primo trasferimento anteriore al ventennio non risultano passaggi per donazione da parte di persona o persone tuttora viventi. QUESITO N. 8 Regolarità edilizia urbanistica e amministrativa Il fabbricato è stato costruito in data antecedente al 1° settembre 1967 (allegato 5) E’ stato oggetto di modifiche:

P.E. 653/86 trasformazione di una porta in finestra al piano seminterrato parete ovest; trasformazione di una finestra in porta al piano seminterrato parete ovest; dichiarazione di difformità, con atto notorio della proprietà, relativa all’esistenza di una finestra non segnata nella planimetria catastale e di porta segnata come finestra.

DIA del 10/02/1997 (P.E. 23/97) Lavori per manutenzione straordinaria per il risanamento igienico in tre locali posti al piano seminterrato.

DIA del 25/06/2008 (P.E. 193/08), ristrutturazione edilizia con divisione in due unità immobiliari. Sospesa con Ordinanza n. 50 del 24/04/2009 e n. 76 del 18/06/2009, a seguito di illecito edilizio accertato dalla Polizia Municipale, riguardante opere realizzate in assenza di titolo abilitativo consistenti nella realizzazione di solai e rialzamento della copertura con conseguente incremento volumetrico e opere edilizie specificate nella Raccomandata A/R inviata il giorno 30/07/2008 prot. 12705 rep. 10792 (allegato 5b1, 5b2).

A seguito di accertamento della Polizia Municipale l’immobile è stato sottoposto a sequestro per illecito edilizio da parte dell’autorità giudiziaria con procedimento penale r.g. 10815/09.

Accertamento di conformità del 10/09/2009 (P.E. 223/09) per le opere realizzate in assenza di titolo abitativo precedentemente alla DIA

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n. 08/193 consistenti nella realizzazione di solai e rialzamento della copertura con conseguente incremento volumetrico, a cui è seguito diniego il 30/10/2009.

DIA del 28/04/2010 (P.E. 10/089) per rimessa in pristino di fabbricato in via G. Carducci 13, inefficace per decorso termine e di cui SCIA del 16/01/2014 prot. 603 pratica n° 14/020° è sostitutiva.

Con sentenza definitiva r.g. 10815/09 da parte dell’Autorità Giudiziaria viene ordinato il ripristino con rimozione momentanea dei sigilli per esecuzione della SCIA prot. 603 il 17 gennaio 2017.

SCIA del 16/01/2014 prot. 603 pratica n° 14/020A per rimessa in pristino del fabbricato, in osservanza della Ordinanza del comune di Vicchio n. 7/2009 del 18/06/2009.

Opere sottoposte all’obbligo di progetto e autorizzazione per il vincolo sismico; autorizzazione rilasciata dall’Ufficio del Genio Civile di Firenze con il n° 1325/1 del 6/5/2010.

Dichiarazione di Ottemperanza dell’Ordinanza 7/2009 del 18/06/2009, con avvenuto sopralluogo della Polizia Municipale il giorno 20 febbraio 2014.

Il giorno 11 marzo 2014 vengono riapposti i sigilli rimossi per eseguire i lavori di rimessa in pristino SCIA prot. 603.

In data 18/12/2015 viene richiesto il dissequestro da parte della CTU, eseguito dalla Polizia Municipale il giorno 7/09/2017 in presenza della stessa CTU.

Risultano essere state presentate domande di sanatoria edilizie

Concessione a sanatoria n°192/94 (legge 47/85). CONFORMITA’ EDILIZIA

Considerato lo stato attuale dei luoghi, questo risulta conforme a quanto dichiarato negli atti edilizi di cui sopra

AD ECCEZIONE di: Relativamente alla SCIA del 16/01/2014 prot. 603 pratica n° 14/020, sono presenti delle incongruenze consistenti nel mancato abbattimento di murature tramezze della struttura precedente, mancato tamponamento nel passaggio tra le due zone. Non sono stati costruiti i due lucernari a tetto. E’ quindi necessario l’adeguamento dell’immobile alla Scia 603, anche per rendere possibile l’accesso al tetto mediante Linea vita obbligatoria dal 2008 secondo il Decreto Legislativo 115/08.

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Inoltre, si rilevano piccole difformità, presenti nella SCIA prot. 603, riguardanti le misurazioni di alcuni ambienti, che comunque non incidono nel calcolo della superficie complessiva. Il futuro acquirente dovrà provvedere alla sanatoria.

Non risulta dichiarazione di agibilità/abitabilità pregressa dell’appartamento in oggetto, andrà richiesta specifica agibilità/abitabilità a conclusione dei lavori.

CONFORMITA’ CATASTALE

Prendendo in esame le planimetrie depositate al Catasto urbano queste risultano conformi con lo stato attuale dei luoghi.

AD ECCEZIONE di: 1) il P. Terra non rappresenta un bagno esistente; il vano scale è variato; tra ingresso e vano indicato come cucina comunicano con grande apertura non rappresentata. La cucina è in altra posizione. 2) al P. 1° è stato variato il vano scala; aggiunto un bagno, variata la posizione un bagno, non presente una stanza. 3) al P. Seminterrato è stato variato il vano scala; è stata modificata la dimensione del bagno e del ripostiglio; vi sono delle inesattezze di rappresentazione, pur non rilevanti, consistenti in rientranze nell’apparato murario non rappresentate. 4) il Piano Sottotetto, servito da scala, non è inserito nella planimetria catastale. L’adeguamento catastale, nuova Variazione Catastale, sarà possibile dopo aver sanato le modifiche con integrazioni richieste dal Comune di Vicchio e completando l’iter edilizio. E’ necessario l’adeguamento alle normative edilizie e urbanistiche e relativo accatastamento (nuovo Docfa per errata rappresentazione); ciò deve avvenire entro 120 (centoventi) giorni dall’emissione del decreto di trasferimento. Al momento del pignoramento le planimetrie erano depositate presso l’Agenzia del Territorio di Firenze e NON corrispondevano allo stato di fatto attuale verificato con sopralluogo e rilievo delle geometrie in quanto l’accatastamento è del 12/08/1986, precedentemente alla DIA P.E. 193/08 e alla SCIA n. 603, con relative trasformazioni. Si è proceduto alla richiesta del “Modello 5” per la visione della planimetria di impianto catastale. La Busta in data 27/01/1940 conteneva la planimetria d’impianto del 1940 e la planimetrie in data 12/08/86 di cui è stato richiesto l’inserimento.

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QUESITO N. 9 Stima dell’immobile E’ opportuno informare in merito ai criteri adottati per la valutazione del bene, al valore di mercato, affinché si venga a determinare il valore dell’ oggetto della stima, tra la pluralità di metodi. La determinazione non può prescindere dalla presenza dell’immobile stesso in un libero mercato. Dagli attuali e futuri vincoli urbanistici si può affermare che ci si trova di fatto in questa realtà potendosi prevedere il suo mantenimento nel tempo di un valore continuo, ammesso che se ne conservi la sua ordinarietà e la sua destinazione economica. Poiché si vuole conoscere in questo caso il prezzo di mercato del bene sopra descritto, si usa il “criterio di stima del più probabile prezzo di mercato”. Il criterio estimativo è per comparazione diretta da desumere per comparazione diretta a quello di beni similari i cui prezzi di mercato siano desumibili o noti. E’ applicabile per le verifiche fatte sul luogo, anche se il mercato sia ora caratterizzato da una consistente incertezza sull’evoluzione degli attuali investimenti. In considerazione della zona, della situazione del mercato locale, del particolare tipo di oggetto edilizio, la condizione è tale da consentire la comparazione del bene da stimare con altri ad esso consimili e dei quali è noto l’effettivo prezzo pagato. Fatto, quindi, riferimento al parametro che meglio ne identifica le caratteristiche economiche, quali la superficie o la volumetria, applicando il prezzo unitario alle quantità si otterrà conseguentemente il valore di mercato dell’immobile. La valutazione viene fatta tenendo presente: a) le caratteristiche e le condizioni del comprensorio nel quale gli immobili si trovano; b) le caratteristiche specifiche degli immobili stessi; c) l’andamento dei prezzi in generale e delle attuali condizioni del mercato immobiliare; d) la consistenza globale del bene desunta mediante il rilievo planimetrico per determinare la superficie globale lorda vendibile. e) la valutazione derivante dalle spese necessarie per opere necessarie all’abitabilità, riordino e manutenzione delle parti.

Per le valutazione a Prezzi di Mercato sono state effettuate indagini presso l’ Ufficio del Territorio di Firenze, l’Ufficio dei Registri Immobiliari, accreditate Agenzie Immobiliari presso la Camera di Commercio, consultata l’"Agenzia del territorio-OMI", desumendo un probabile prezzo a mq.

Ancora, sotto descritti, i coefficienti specifici per la vendita all’Asta, perciò il calcolo: valore del mercato dell’immobile libero X Coef. di riduzione d’Asta = valore d’Asta dell’immobile libero. Determinazione del Prezzo

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Caratteristiche e condizioni del comprensorio nel quale gli immobili si trovano.

L’edificio si trova nel centro storico della cittadina, presso la piazza centrale in cui è presente un grande parcheggio pubblico. Essendo costruita su di una pendenza, le facciate sul lato e sul retro emergono rispetto agli edifici attigui e dalle finestre e dal giardino si può godere di un aperto paesaggio.

Le caratteristiche specifiche degli immobili stessi.

La dimensione e la possibilità di frazionamento col Piano Attuativo del Nuovo Regolamento Urbanistico sono un valido elemento di attenzione per un ampia gamma di acquirenti.

Andamento dei prezzi e attuali condizioni del mercato immobiliare

Il prezzo unitario di mercato per l’immobile, verificato con qualificate agenzie (Agenzia immobiliare XX), per superfici commerciali nella zona, varia tra € 1.300 a € 1.500 a mq. Ulteriore riferimento è il prezzo a mq determinato dall’"Agenzia del territorio-OMI", Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio, che indica per questa zona per “ville e villini da € 1.700 a € 2.300 a mq, per box da € 700 a € 900 a mq.

Consistenza globale del bene desunta mediante il rilievo planimetrico per determinare la superficie globale lorda vendibile

Superficie utile lorda: Piani Terra e Primo abitabili mq 251,50 Terrazzo al P.T. mq 13,85 X 0,33 mq 4,57 Vani utili non permanenti a seminterrato mq 77,15 Cantine a seminterrato mq 34,70 Rimessa mq 13,80 Sottotetto mq 114,15 Giardino mq 673,15

Valutazione delle spese per opere necessarie all’abitabilità, riordino e manutenzione delle parti

P. Terra e Primo da grezzo ad abitabile € 170,00 X mq 251,50 = € 42.755,00 Vani utili non permanenti a seminterrato € 270,00 X mq 77,15 = € 20.830,50 Rimessa € 90,00 X mq 13,80 = € 1.242,00 Sottotetto abbattimento muri e lucernari/linea vita a forfait = € 4.000,00 Giardino a forfait = € 2.000,00 Spese per sanatoria e Docfa(spese complessive diritti di segreteria,sanzione e pratiche) a forfait = € 2.500,00 Totale spese necessarie =€ 73.327,50

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Stima dell’immobile

Gli incrementi e le riduzioni sono quelli adottati generalmente dal mercato o, in alcuni casi, introdotti dall’estimatore per “sapienza ed esperienza”, perché ritenuti convenienti ed opportuni. Fatte le dovute considerazioni, si assumono i seguenti valori.

P. Terra e Primo abitabili mq 251,50 x € 1.350= € 339.525,00 Terrazzo al P.T. mq 4,57 X € 1.350= € 6.169,50 Vani utili non permanenti a seminterrato mq 77,15 X € 1.050= € 81.007,50 Cantine a seminterrato mq 34,70 X € 550= € 19.085,00 Rimessa mq 13,80 X € 800= € 11.040,00 Sottotetto mq 114,15 X € 100= € 11.415,00 Giardino mq 673,15 X € 30= € 20.194,50 Valore immobile € 488.436,50 tot. spese necessarie in detrazione € 73.327,50 Totale valore dell’immobile libero: € 415.109,00 Indicazione del prezzo a base d’asta In considerazione dei fattori di attrattiva del bene in rapporto ai meccanismi della vendita all’asta, quali il pagamento in contanti, la necessità del deposito per partecipare all’asta, si prevede una diminuzione del valore di mercato del 10%. Totale valore dell’immobile a base d’asta 10%: detrazione € 415.109,00 x 0,90 = € 373.598,10 e quindi prezzo finale a base d’asta risulta essere per arrotondamento:

Totale valore dell’immobile occupato a base d’asta: € 373.598,00

QUESITO N. 10 Divisibilità in caso di comproprietà La proprietà è di XX XX XX, proprietà ½ e di XX XX , proprietà ½, entrambe esecutate. QUESITO N. 11 Regime impositivo della vendita Le proprietà sono di persona fisica e non di impresa, quindi il trasferimento non è soggetto a I.V.A. e il regime fiscale è l’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

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QUESITO N.12 – Riepilogo in caso di più lotti L’immobile a cui si riferisce la perizia è riconducibile ad un unico lotto.

Firenze, ottobre 2017 Arch. Anna Guerzoni

Arch. Anna Guerzoni Via Della Fonderia, 14r - Via Dell’Anconella, 14 - 50142 Firenze tel 055 22 04 38 – 333 4022411 sito web: annaguerzoni.com

------------------------------------------- Si allegano: (allegato 01 ) Avvisi di ricevimento delle raccomandate di inizio operazioni peritali. (allegato 1a, 1b, 1c) Estratto di mappa, visure e certificati planimetrici catastali. (allegato 2) Ispezione formalità presso Ufficio Conservatoria Servizio Pubblicità Immobiliare. (allegato 3) Tavole di rilevazione planimetrica delle proprietà prive di dati sensibili per la normativa sulla privacy. (allegato 4) Documentazione fotografica priva di dati sensibili per la normativa sulla privacy. (allegato 5) Documentazione di verifica regolarità edilizia e amministrativa. (allegato 6) Schema stima. (allegato 7) Relazione-perizia epurata dai dati sensibili per la normativa sulla privacy. (allegato 8) Comunicazione di dissequestro da Polizia Municipale Vicchio. (allegato 9) Tabella riepilogativa secondo lo schema fornito. (allegato 10) Verbale sopralluoghi.