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Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 818/ 2015 OMISSIS / OMISSIS

Giudice: Dott.ssa Simona Caterbi Custode Giudiziario: Avv. Gaia Caldarini

Perito: Arch. Walter Scaramuzza

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Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da:

OMISSIS

contro: OMISSIS

N° Gen. Rep. 818/2015 data udienza ex art. 569 c.p.c. 19/09/2017 ore 11:15

Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa SIMONA CATERBI

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1 – Appartamento -

Cantina

Esperto alla stima: Arch. Walter Scaramuzza

Codice fiscale: OMISSIS Partita IVA: OMISSIS

Studio in: OMISSIS Telefono: OMISSIS

Fax: OMISSIS Email: OMISSIS

Pec: OMISSIS




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UNITA’ IMMOBILIARE ATTUALMENTE OCCUPATA DALL’ESECUTATA (Appartamento - Cantina) INDICE: INDICE SINTETICO Pag. 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Pag. 4 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Pag. 5 3. STATO DI POSSESSO Pag. 5 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Pag. 5 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE Pag. 6 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Pag. 6 7. PRATICHE EDILIZIE Pag. 7 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO UNICO Pag. 12 ALLEGATI: ALL. 1 INQUADRAMENTO URBANO ALL. 2 VERBALE SOPRALLUOGO ALL. 3 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ALL. 4 RILIEVO UNITA’ IMMOBILIARE ALL. 5 VISURA STORICA CATASTALE PER IMMOBILE ALL. 6 PLANIMETRIA CATASTALE – Estratto di mappa ALL. 7 UFFICIO VISURE SPORTELLO UNICO EDILIZIA COMUNE DI MILANO ALL. 8 UFFICIO ANAGRAFE COMUNE DI MILANO ALL. 9 AGENZIA DELLE ENTRATE U.T. MILANO 3 ALL. 10 CONSERVATORIA - ISPEZIONI IPOTECARIE ALL. 11 ATTO DI COMPRAVENDITA ALL. 12 ATTO DI PIGNORAMENTO ALL. 13 RELAZIONE IPOCATASTALE ALL. 14 VALUTAZIONE BENE O.M.I ALL. 15 SPESE CONDOMINIALI ALL. 16 A.C.E. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA ALL. 17 DESCRIZIONE DEL BENE




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INDICE SINTETICO 1.

Dati Catastali

Bene: via Padova 147 - Milano – 20127

Lotto: 1 - Appartamento - Cantina Corpo: Appartamento - Cantina Categoria: Abitazione di tipo popolare [A4] Dati Catastali: foglio 202, particella 49, subalterno 57

2. Stato di possesso

Bene: via Padova 147 - Milano – 20127

Lotto: 1 - Appartamento - Cantina Corpo: Appartamento - Cantina Possesso: Occupato dal debitore

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: via Padova 147 - Milano - 20127

Lotto: 1 - Appartamento - Cantina Corpo: Appartamento - Cantina Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI

4. Creditori Iscritti Bene: via Padova 147 - Milano - 20127

Lotto: 1 - Appartamento - Cantina Corpo: Appartamento - Cantina Creditori Iscritti: CONDOMINIO DI VIA PADOVA 147 MILANO

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5. Comproprietari Bene: via Padova 147 - Milano - 20127

Lotto: 1 - Appartamento - Cantina Corpo: Appartamento - Cantina Comproprietari: Nessuno

6. Misure Penali

Bene: via Padova 147 - Milano - 20127 Lotto: 1 - Appartamento - Cantina Corpo: Appartamento - Cantina Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Bene: via Padova 147 - Milano - 20127 Lotto: 1 - Appartamento - Cantina Corpo: Appartamento - Cantina Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo Bene: via Padova 147 - Milano - 20127

Lotto: 1 - Appartamento - Cantina Prezzo da libero: € 64.500,00 Prezzo da occupato: € 51.600,00




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Beni in Milano via Padova 147

Lotto: 1 - Appartamento - Cantina

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Appartamento - Cantina.

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in via Padova 147

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno APPARTAMENTO – CANTINA - Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS, nata in OMISSIS, C.F.: OMISSIS, per la quota di 1/1, foglio 202, particella 49, subalterno 57, indirizzo via Padova 147, piano 1-S1, comune Milano, categoria A/4, classe 5, consistenza 2,5, superficie 45, rendita € 322.79 Derivante da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. Variazione del 01/01/1992 Variazione del quadro tariffario Millesimi di proprietà di parti comuni: 12,84 millesimi Confini: dell'appartamento: proprietà di terzi; via Padova; proprietà di terzi; ballatoio comune; della cantina: cantina di proprietà di terzi; via Padova; cantina di proprietà di terzi; corridoio comune. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità rispetto alla scheda catastale presentata al Nuovo Catasto Edilizio Urbano numero MI0186007 in data 06/04/1978 per diversa distribuzione degli spazi interni. (cfr. all. 4) Regolarizzabili mediante: Variazione scheda catastale e relativo Docfa. Descrizione delle opere difformi: Divisione del vano soggiorno in due tramite costruzione di nuovo tramezzo in legno, allargamento del servizio igienico e demolizione di parte del tramezzo interno costituente il bagno, nuova apertura nel locale soggiorno e presenza di balcone prospiciente via Padova. Variazione planimetrica e relativo Docfa: € 350,00 Tributi speciali catastali 886T per nuovo Docfa: € 50,00 Oneri Totali: € 400,00 circa Nota sulla conformità catastale: Durante il sopralluogo del 26/04/2017 è stata riscontrata una difformità, rispetto alla scheda catastale, riguardante la posizione del vano cantina.




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2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA) (cfr. all. 1):

Bene immobiliare composto da un appartamento, di 3 vani e servizio igienico, situato al piano primo di una palazzina di residenza popolare situata in via Padova 147, con annesso al piano interrato un locale cantina. Caratterizzato da doppia esposizione lungo l’asse est-ovest, sia su cortile interno che su via Padova. Caratteristiche zona: periferica Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con scarsa dotazione di parcheggi. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Ospedale privato San Raffaele Turro, Centro sportivo Fossati, Biblioteca Crescenzago, Farmacia. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Milano Due, quartieri Crescenzago e Cimiano. Attrazioni paesaggistiche: Parco Lambro, Parco Martiri della Libertà iracheni Vittime del terrorismo. Attrazioni storiche: nessuna. Principali collegamenti pubblici: Fermata metropolitana linea 2 Cimiano distante 500 m, Fermata metropolitana linea 2 Crescenzago 1,2 km, Fermata via Padova linea autobus 56 distante 10 m.

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato dall’esecutata (cfr. all. 2)

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria annotata; A favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: 0176 CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO; Importo ipoteca: € 108.000; Importo capitale: € 72.000 ; A rogito di Notaio OMISSIS in data 18/04/2008 ai nn. 348369/16888; Iscritto/trascritto a Milano 1 in data 24/04/2008 ai nn. 24623/5336

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: 726 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI ; Tribunale di Milano in data 24/03/2015 ai nn. 40708 iscritto/trascritto a Milano 1 in data 29/04/2015 ai nn. 22409/16141;




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4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna.

4.3 Misure Penali Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: (cfr. all. 15) Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1.850,00 € Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Installazione di valvole termostatiche: 697,06 € - Fondo per sostituzione della centrale termica: 312,69 € Spese condominiali scadute ed insolute: 9.248,89 €. Millesimi di proprietà: 12,84 millesimi di proprietà di parti comuni. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI - L''edificio è provvisto di ascensore. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: No Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: Epgl,nren 194,7 kWh/mqa. Classe energetica G Note Indice di prestazione energetica: Appartamento provvisto di Attestato di Certificazione Energetica (ACE) redatto il 22/10/2009 da Perito Ind. OMISSIS Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: No Avvertenze ulteriori: -

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: (cfr. all. 5)

Titolare/Proprietario: OMISSIS nato OMISSIS, C.F.: OMISSIS per la quota di 1/2 –OMISSIS nata OMISSIS, C.F.: OMISSIS per la quota di 1/2 proprietari ante ventennio al 27/03/2000. In forza di atto di assegnazione. Titolare/Proprietario: OMISSIS nato OMISSIS, C.F.: OMISSIS per la quota di 1/1 in comunione dei beni –OMISSIS nata OMISSIS, C.F.: OMISSIS per la quota di 1/1 in comunione dei beni dal 27/03/2000 al 03/05/2002. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio OMISSIS, in data 27/03/2000, ai nn. 52793; trascritto a Milano , in data 06/10/2000, ai nn. 5186. Titolare/Proprietario: OMISSIS nata OMISSIS, C.F.: OMISSIS per la quota di 1/1 dal 03/05/2002 al attuale proprietario. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio OMISSIS, in data 03/05/2002, ai nn. 8940; trascritto a Milano in data 26/06/2002, ai nn. 42239/26480.




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7. PRATICHE EDILIZIE: (cfr. all. 7) Numero pratica: 170404/36810-1930

Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza di Occupazione Per lavori: costruzione di locali di compendio dello stabile sito al n.147-149 di via Padova Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 08/04/1932 al n. di prot. 428

Numero pratica: 185731/1933

Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Rimorso dell’imposta di consumo Per lavori: opere di costruzione dello stabile in via Padova 147-149 Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 13/03/1935 al n. di prot. 197

Numero pratica:

Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: - Per lavori: progetto di costruzione di stabile ad uso di abitazione civile in Milano via Padova Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 04/05/1929

7.1 Conformità edilizia: Abitazione di tipo popolare [A4]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Dal fascicolo fornito dall’ufficio visure del Comune di Milano si è riscontrato che agli atti risulta evidenziata una rappresentazione grafica diversa da quella riscontrata in sede di sopralluogo, riguardanti la distribuzione interna (cfr. all. 7). Inoltre, da informazioni assunte, non risulta essere presente altra documentazione che attesti eventuali varianti riconducibili all’atto di fabbrica originale. Ciò posto, per quanto precede, non si è in grado di attestare la conformità edilizia del bene staggito; tuttavia in via prudenziale si elencano gli onere necessari alla eventuale legittimazione di dette opere. Sanzione amministrativa per atto abilitativo in sanatoria: € 1.000,00 Spese tecniche per predisposizione dell’atto abilitativo in sanatoria: € 800,00 Oneri totali: € 1.800,00 Note: si precisa che i costi sopra esposti sono puramente indicativi e frutto di una stima di massima. Qualora le opere risultassero conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente alla data di presentazione dell’atto abilitativo in sanatoria, viene irrogata ai sensi dell’art. 37 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i., una sanzione amministrativa che varia da un minimo di € 1.000,00 fino ad un massimo di € 10.000,00. Note generali sulla conformità: Nessuna




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7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo economico [A3]

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: di C.C. n. 16 del 22/05/2012

Zona omogenea: ARU – Ambiti di rinnovamento urbano (Titolo II – Capo III)

Norme tecniche di attuazione: Tessuti di rinnovamento urbano (Art. 17.2)

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità?

NO

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Residua potenzialità edificatoria: NO

Rapporto di copertura Rc < 60% esistente negli interventi sino alla ristrutturazione edilizia. Rc > 60% negli interventi di nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità: Nessuna.




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Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] - Appartamento - Cantina

Unità immobiliare ad uso abitativo, posta al piano primo dell’edificio di edilizia popolare situato in via Padova 147, composta da un soggiorno, una cucina, una camera matrimoniale con balcone e un servizio igienico. L'alloggio avente altezza di 3.28 m, sviluppa una superficie complessiva di circa mq. 43.00. La cantina, situata al piano interrato, ha un'altezza interna di 2.60 m e sviluppa una superficie di mq. 9.10. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 45,25 (43,00 mq appartamento e 2,25 mq balcone (cfr. all. 4) E' posto al piano: primo L'edificio è stato costruito nel: 1930 L'unità immobiliare è identificata con il numero: 147 di via Padova; L'intero fabbricato è composto da 6 piani complessivi di cui 5 fuori terra e 1 interrato Stato di manutenzione generale: discreto Condizioni generali dell'immobile: L'immobile si presenta in condizioni manutentive appena sufficienti (cfr. all. 3) Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Balconi materiale: c.a. condizioni: sufficienti

Fondazioni

- Note: non è stato possibile ottenere informazioni in merito Scale tipologia: a rampe parallele materiale: marmo ubicazione: esterna

servoscala: assente condizioni: buone

Solai tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature parallele condizioni: sufficienti

Strutture verticali materiale: c.a. condizioni: sufficienti

Travi materiale: c.a. condizioni: sufficienti

Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio protezione:

persiane materiale protezione: legno condizioni: sufficienti

Infissi interni tipologia: a battente e a doppia anta la porta della camera da letto materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti

Pareti esterne materiale: a doppia fodera coibentazione: dato non riscontrabile rivestimento: intonaco condizioni: sufficienti




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Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica condizioni: buone – in soggiorno il rivestimento è in linoleum

Plafoni materiale: intonacati condizioni: sufficienti

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: porta blindata accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Rivestimento ubicazione: bagno e cucina materiale: ceramica monocottura condizioni: sufficienti

Impianti: Antenna collettiva tipologia: rettilinea condizioni: sufficienti conformità:

dato non disponibile

Ascensore tipologia: oleopneumatico condizioni: sufficienti conformità: dato non disponibile

Citofonico tipologia: audio condizioni: sufficienti conformità: dato non disponibile

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: dato non disponibile

Fognatura tipologia: mista recapito: collettore o rete comunale ispezionabilità : dato non riscontrabile condizioni: sufficienti conformità: dato non disponibile

Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano condizioni: sufficienti conformità: dato non disponibile

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale condizioni: sufficienti conformità: dato non disponibile

Telefonico tipologia: sottotraccia centralino: assente condizioni: sufficienti conformità: dato non disponibile

Termico tipologia: centralizzato alimentazione: metano diffusori: termosifoni in ghisa con valvole termostatiche condizioni: sufficienti conformità: dato non disponibile




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Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto centralizzato

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensore SI

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Informazioni relative al calcolo della consistenza: Nel computo della superficie commerciale si sono calcolati come coefficienti: il 100% dei muri esterni e dei muri interni; il 50% dei muri interni confinanti con parti comuni e proprietà di terzi.

Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

Residenziale sup lorda di pavimento

43,00 1,00 43,00

Balcone sup lorda di pavimento

2,25 0,50 1,12

45,25

44,12




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Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio (cfr. all. 14) Periodo: 2° - 2016 Zona: Milano/periferica/Maggiolina Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni di tipo economico Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 1.600,00 Valore di mercato max (€/mq): 1.950,00 Accessori

Appartamento - Cantina 1. Cantina

posta al piano interrato composto da 1 vano - Sviluppa una superficie complessiva di 9.10 mq Valore a corpo arrotondato : € 3.640,00 Note: è stato utilizzato il coefficiente moltiplicativo di 0,25 e il valore di 1.600,00 €/mq attribuito all'appartamento

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima: Il criterio di stima si è basato su due indicatori correntemente assunti dall’Agenzia delle Entrate

nella determinazione della stima degli immobili. Essi sono: Analisi telematica dei valori riferiti ad unità immobiliari con caratteristiche simili a quella in esame, facendo riferimento ai primari operatori presenti in rete, ed infine ai valori espressi dall’osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio. Sulla base di quanto sopra emerso, a seguito dell’ispezione e del rilievo eseguito, in riferimento al quesito formulato dal G.E., si evidenzia che: - la valutazione dell’intera quota di pignoramento qui descritta è disponibile nel caso di vendita o assegnazione a terzi, essendo senza vincolo di affittanza in corso; - il criterio estimativo adottato per la valutazione della proprietà esaminata è quello diretto a “valore di mercato” che prevede la moltiplicazione della superficie lorda commerciale come in precedenza determinata per i prezzi medi unitari espressi dal mercato immobiliare in zona

8.2 Fonti di informazione: Catasto di MILANO;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di MILANO; Uffici del registro di MILANO; Ufficio tecnico di MILANO; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie immobiliari di Milano, Osservatorio del mercato Immobiliare a cura dell'Agenzia del Territorio 2° semestre 2016.; Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): € 1.600,00 valore minimo e € 1.950,00 valore massimo, da cui, considerato lo stato manutentivo in cui si presenta l’alloggio ne scaturisce una valutazione di €.1.600,00 al mq per immobili tipologicamente simili, inseriti in analogo contesto urbano.; Altre fonti di informazione: Analisi telematica dei valori riferiti ad unità immobiliari aventi caratteristiche simili a quella in esame.




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8.3 Valutazione corpi:

Appartamento - Cantina. Abitazione di tipo popolare [A4] con annesso Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Residenziale 43,00 € 1.600,00 € 68.800,00 Balcone 1,12 € 1.600,00 € 1.792,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 70.592,00 Valore corpo € 70.592,00 Valore Accessori € 3.640,00 Valore complessivo intero € 74.232,00 Valore complessivo diritto e quota € 74.232,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota

Appartamento - Cantina

Abitazione di tipo popolare [A4] con annesso Cantina

44,12 € 74.232,00 € 74.232,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.

€ 3.711,60

Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita:

€ 3.788,49

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 400,00

Costi relativi alle spese tecniche di regolarizzazione edilizia: € 1.800,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 64.531,91

Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato" per arrotondamento: € 51.600,00

Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero" per arrotondamento: € 64.500,00

Data: 14-07-2017

L'Esperto alla stima Arch. Walter Scaramuzza

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