LA PROPOSTA DEL PIANO

RELAZIONE

SOMMARIO:

1. PRINCIPI, METODI E OBBIETTIVI GENERALI FONDATIVI PER IL PIANO

1.1. Premessa

1.2. LUrbanistica della piccola dimensione

1.3. Gli scenari progettuali

2. LA PROPOSTA SPECIFICA PER IL PIANO URBANISTICO PER CAPENA

2.1. Schema di assetto e schema degli interventi per Capena e il suo territorio

2.2. Assetto del territorio di Capena

2.3. La citta esistente

3. LE QUANTITA DEL DPI

4. SCENARI PROGETTUALI DI DETTAGLIO

4.1. Sistema Centro Storico Citt Consolidata

4.2. Sistema Pastinacci

4.3. Sistema Portularo Campo sportivo Monte Cecchitto alto

4.4. Sistema Monte Cecchitto basso Selvotta

4.5. Sistema Rosetole Scoranello alto

4.6. Sistema Scoranello basso Santa Marta

4.7. Sistema Colle del Fagiano

5. NOTE SULLE NTA e SULLATTUAZIONE DEL NUOVO PUCG

5.1. Note sulle NTA del nuovo PUCG

5.2. Note sullattuazione del nuovo PUCG

6. APPENDICE

Il DPI per il nuovo PUCG del Comune di Capena composto dai seguenti

elaborati:

- A -

Documentazione delle determinazioni degli strumenti di pianificazione territoriali o di settore

A-01 Territorio comunale su PTPR del Lazio tav A

A-02 Territorio comunale su PTPR del Lazio tav B

A-03 Territorio comunale suL Piano di Bacino del Tevere

A-04 Territorio comunale su PTPG di Roma tav TP2

A-05a/b Territorio comunale su PTP del Lazio

- B -

Documentazione dei dati strutturali e di tendenza caratterizzanti il Comune (popolazione, attivit economiche, opere pubbliche)

B-01 Individuazione della popolazione sul territorio Comunale

B-02 Individuazione delle attivit ecomoniche sul territorio

B-03 Individuazione delle opere pubbliche negli atti di programmazione comunale

- C -

Relazione geologica, agropedologica, archeologica e di uso del suolo (ex art. 37 della L.R. 38/99)

C-01 Principali caratteri geomorfologici ed idraulici del territorio comunale

C-02 Le zone di dissesto idrogeologico e di rischio idraulico in atto o potenziale

C-03 Le zone sottoposte a vincolo idrogeologico

C-04 La copertura del suolo, riferimento ai valori ambientali e vegetazionali

C-05 La aree sottoposte a vincoli ambientali

C-06 I caratteri agropedologici del territorio comunale

C-07 Le aree archeologiche vincolate e segnalate, i beni e i percorsi di interesse storico

C-08 La definizione degli insediamenti urbani storici aggregati (ex art. 60 della L.R. 38/99)

- D -

Documentazione delle aree e degli immobili di propriet comunale e demaniale, situazione degli usi civici

D-01a/b Individuazione delle aree e degli immobili pubblici di propriet Comunale e Demaniale

D-02 Situazione degli usi civici

- E -

Rappresentazione del sistema insediativo comunale nel suo stato di fatto

E-01a/b Perimetrazione dell'occupazione del suolo

E-02a/b Perimetrazione delle aree urbanizzate (ex. Art. 57 comm. 1,2)

E-03 La rete infrastrutturale e i servizi di trasporto collettivo extraurbano

- F -

Documentazione dei regimi urbanistici vigenti

F-01a/b/c Piano Regolatore Generale

F-02a/b/c/d Piani esecutivi

F-03a/b Provvedimenti per il recupero dell'abusivismo urbano (nuclei spontanei ex L.R. 28/80)

- G -

Valutazione dello stato di fatto con il PRG vigente

G-01a/b Valutazione per ogni zona omogenea dell'edificazione esistente e residua di piano

G-02a/b Infrastrutture ed opere di urbanizzazione

- H -

Articolazione del territorio esterno alla perimetrazione delle aree urbanizzate

H-01a/b Articolazione dei pasaggi rurali dai caratteri produttivi e paesistici differenziati

- P -

Documentazione grafica della proposta

P-01a Sintesi della pianificazione paesistica e dell'analisi morfologica del territorio

P-01b Aree edificate esistenti

P-02 Individuazione dei sistemi strutturali del territorio

P-03 Schema strutturale di assetto del territorio

P-04a Sintesi degli interventi per l'assetto territoriale

P-04b Elementi dell'assetto territoriale tratti dalla pianificazione vigente

P-05a Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - sistema P.za dell'Osteria - P.za S. Marta

P-05b Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza del Colle

P-05c Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza Selvotta

P-05d Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza d'ingresso alla citt

P-05e Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza Panoramica

P-05f Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza Europa

P-05g Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza del Mattatoio

P-05f Scenari progettuali per le "piazze di Capena" - Piazza Manciano

1. PRINCIPI, METODI E OBBIETTIVI GENERALI FONDATIVI PER IL PIANO

1.1. Premessa

Preliminarmente ad ogni discorso o proposta da fare a proposito della pianificazione del futuro assetto di unarea urbana e del suo territorio occorre prendere atto ed essere consapevoli che nel corso della seconda met del XX secolo avvenuta una trasformazione epocale del territorio e delle citt italiane, in termini quantitativi e qualitativi.

Sul piano quantitativo, sono significative le cifre che descrivono la crescita del patrimonio abitativo in Italia nel corso del xx secolo (dati ISTAT- 2001):

- nel 1919: 3.893.567 abitazioni

- nel 1945: 6.598.536

- nel 2001 27.268.880

Dunque nella seconda met del XX secolo in Italia sono state costruite 20.670.344 abitazioni.

Sul piano qualitativo, non si pu non essere consapevoli che si tratta di una vera catastrofe urbana che ha prodotto effetti drammatici sulla qualit urbana e del territorio, soprattutto in termini di un buon abitare.

Sono sotto gli occhi e nelle esperienze di tutti, ogni giorno, uno svariato campionario di quegli effetti: inquinamento, traffico, nuove edificazioni spesso di nessuna qualit architettonica, distruzione di paesaggi, spreco di suolo, carenza di spazi pubblici adeguati,.

La decisione di una collettivit di operare per pianificare il suo futuro attraverso un Piano Urbanistico va collocata necessariamente allinterno di questo quadro.

Nella situazione attuale deve essere assunto un obiettivo primario e fondamentale: recuperare qualit dellabitare, le condizioni per un buon abitare. Obbiettivo che pu essere perseguito individuando e mettendo in campo politiche urbane e interventi nello spazio abitato che costruiscano le

condizioni minime necessarie a soddisfare quattro esigenze primarie di ogni abitante: accoglienza, socialit, urbanit, bellezza.

Si pu abitare bene (o felicemente) nello spazio urbano quando siano soddisfatte almeno quattro esigenze: quelle dellaccoglienza: poter godere in tranquillit e sicurezza delluso dello spazio urbano, del contatto tra il nostro corpo e le buone qualit del mondo fisico: aria, luce, colori, ombra e sole, materie e materiali, paesaggi; quelle dellurbanit: poter godere delluso di attrezzature e servizi di adeguato livello, locale e urbano; quelle della socialit: poter godere di spazi nei quali sia possibile e piacevole lincontro con altri abitanti; quelle dellestetica, quando sia possibile godere di spazi urbani dotati anche delle qualit della bellezza.

Il concetto di abitare implica il sentimento dellappartenenza a un luogo concreto, come tale individuabile, riconoscibile nella sua estensione; e perci di dimensioni che siano comprensibili, vale a dire misurabili (a misura duomo) almeno nella immagine mentale degli abitanti di quel luogo. Il che pu tradursi nella ulteriore esigenza che le quattro condizioni sopra dette trovino soddisfazioni nellambito di spazi urbani di piccola dimensione, misurabili e godibili anche attraverso la loro percorribilit a piedi.

Lobbiettivo di soddisfare alle quattro esigenze primarie comprende e contiene il principio irrinunciabile della sostenibilit. E infatti il principio della sostenibilit pu essere articolato nelle quattro dimensioni della sostenibilit ambientale, sostenibilit sociale, sostenibilit economica, sostenibilit estetica.

Il principio della sostenibilit in termini concreti pu essere definito nella individuazione di primarie operazioni da mettere in campo per attuare una strategia complessiva per i prossimi anni fondata sulla riqualificazione e miglioramento dellesistente.

E loggetto primario e complessivo della riqualificazione e del miglioramento deve essere il paesaggio nelle diverse forme specificazioni: paesaggio naturale, paesaggio urbano storico, paesaggio urbano delle periferie, paesaggio delledificazione diffusa, paesaggio agricolo, ecc. Il paesaggio infatti altro non che la sintesi delle attivit umane e della forma che queste si danno e danno alla citt e al territorio nelle sue varie parti e declinazioni (vedi, a questo proposito, la Convenzione Europea sul Paesaggio, 2000).

Tornando ora alle questioni generali dellimpostazione di un nuovo Piano Urbanistico, un discorso specifico va fatto a proposito degli strumenti per operare e sulla necessit di innovazioni concettuali e procedurali da introdurre nella strumentazione urbanistica.

Infatti va ricordato che il Prg nasce storicamente ed sempre stato utilizzato come strumento per governare (regolare) lespansione urbana.

E che tali sono perci le tecniche urbanistiche che lo hanno sempre contraddistinto: la Zonizzazione funzionale (o Disciplina degli usi del suolo) e le Norme Tecniche di Attuazione.

Tecniche poco adatte, o comunque non sufficienti o adeguate, alle operazioni di riqualificazione e miglioramento dellesistente.

Nella attuale situazione delle citt e del territorio occorrerebbe mettere in campo una strumentazione adatta allesistente basata su una Urbanistica della piccola dimensione.

Infatti il piano come strumento di riqualificazione richiede di lavorare su una scala (una dimensione) che nello stesso tempo concettuale e fisica: la piccola dimensione, appunto. Lavorare alla scala della piccola dimensione significa dare attenzione e spazio ai dettagli: il che significa dare attenzione e spazio ai luoghi, nelle loro specifiche realt, caratterizzazioni e diversit.

Solo dando attenzione e spazio ai luoghi possibile lavorare per ottenere il soddisfacimento delle esigenze di accoglienza, di socialit di urbanit e di bellezza.

1.2. LUrbanistica della piccola dimensione

I principi progettuali generali al quale ci si riferiti e che dovrebbero guidare lelaborazione di un piano urbanistico costituiscono un insieme che pu essere definito come metodo della Urbanistica della piccola dimensione. Il metodo dellUrbanistica della piccola dimensione pu essere sintetizzato in sette proposizioni, che nascono tutte da considerazioni relative al concetto di buon abitare e che tracciano un possibile percorso verso una nuova cultura delle citt che questo concetto ponga al centro dei suoi interessi. Ognuna delle sette proposizioni richiederebbe, per essere ben esplicitata, una argomentazione consistente. Per motivi di spazio, qui ne viene data solo una breve sintesi. Lurbanistica della piccola dimensione un complesso di concetti, metodi e tecniche che sono applicabili ad una dimensione urbana che quella del quartiere o di un aggregato di quartieri o di una piccola citt. Lurbanistica della piccola dimensione vuole prendere cura dello spazio urbano nel quale quotidianamente vivono gli abitanti della citt. Di quellambito urbano,cio, che pi di altri molti sentono come proprio: il quartiere, appunto, o un gruppo di tre o quattro quartieri, o un piccolo centro urbano o piccola citt. Infatti, nella mappa mentale di ciascun abitante la citt, qualsiasi citt, composta da poche parti di piccole dimensioni: i quartieri, o comunque gli ambiti di vita, dove abbiamo la residenza, dove lavoriamo, che frequentiamo di pi per varie ragioni. E su questi ambiti di vita che lurbanistica della piccola dimensione propone lattenzione e la cura per la buona qualit urbana.

Lurbanistica della piccola dimensione fonda i suoi metodi e tecniche sulle percezioni, sensazioni, memorie, immagini, che nascono dal rapporto diretto tra abitante e spazio urbano. Rapporto, cio, nel quale lesperienza percettiva dello spazio urbano avviene da altezza docchi duomo e attraverso il

movimento a piedi. Il solo rapporto che permette esperienze e sensazioni del mondo fisico. E di percepirne le qualit, di avere memoria di quelle percezioni, sia per il ripetersi di alcune (quando si abbiano frequentazioni ripetute con alcuni spazi urbani), sia per il mutare di quelle anche in relazione al mutare del tempo e delle condizioni esistenziali delle vite di ognuno. Ma laccumularsi delle percezioni e delle memorie di quelle produce anche relazioni affettive con quegli spazi nei quali abbiamo passati tratti della nostra vita.

Lurbanistica della piccola dimensione trae le indicazioni e ispirazioni progettuali dai caratteri specifici e unici dei luoghi dellintervento,e propone metodi e tecniche per conoscere e evidenziare quei caratteri e quellunicit.

Inoltre, lurbanistica della piccola dimensione assume la partecipazione degli abitanti ai processi delle scelte riguardanti le trasformazioni urbanistiche del loro ambito urbano come metodo per meglio conoscere le realt locali anche nei dettagli e per progettare un assetto in accordo con quelle conoscenze e con i desideri o aspirazioni degli stessi abitanti.

Lurbanistica della piccola dimensione privilegia lo spazio pubblico rispetto al costruito. Perch lo spazio pubblico, se opportunamente conformato, che pu caratterizzare la forma di un quartiere, o darne una rappresentazione memorabile e ricca di carattere. Ne pu, cio, costituire la struttura riconoscibile. Perch attorno o lungo uno spazio pubblico che possono essere vantaggiosamente disposti attrezzature e servizi. Perch lo spazio pubblico che accoglie gli abitanti, nello spazio pubblico che gli abitanti hanno esperienza del loro abitare fuori della propria casa. E con lo spazio pubblico che gli abitanti a poco a poco, quotidianamente, intessono relazioni di memorie con il loro mondo dellabitare.

Ancora: lurbanistica della piccola dimensione adotta metodi e tecniche di lettura e di comunicazione (utilizzando un linguaggio grafico ma anche scritto o utilizzando strumenti multimediali) in modo da poter rappresentare la complessa realt dei luoghi e delle eventuali trasformazioni progettate in modo quanto pi possibile semplice, chiaro, amichevole e comunicativo.

Infine, lurbanistica della piccola dimensione pratica esplicitamente la sostenibilit come condizione necessaria per le trasformazioni urbane. Una sostenibilit che prodotto delle sei precedenti proposizioni. Ma anche matrice delle quattro dimensioni della qualit urbana: ambientale, economica, estetica e sociale. Dunque, lurbanistica della piccola dimensione pone la bellezza della citt tra i suoi obbiettivi di sostenibilit. E lassunzione dellobbiettivo della bellezza rafforza e d argomenti alla scelta delle sette proposizioni per lUrbanistica della piccola dimensione.

Va sottolineato, infatti, che il metodo progettuale dellurbanistica della piccola dimensione caratterizzato anche da una forte attenzione ai temi della estetica urbana. Specificando dunque, in particolare, quei principi progettuali che siano necessari e sufficienti per elaborare progetti che tengano conto della bellezza

nella citt come uno degli obbiettivi da ottenere, se ne possono individuare cinque famiglie. I principi per la bellezza nella citt riguardano specificamente lo spazio pubblico, nelle sue possibili forme e assetti, in quanto lo spazio pubblico viene proposto come il materiale principale per la bellezza della citt. Si tratta di principi, o piuttosto di criteri, che devono essere seguiti perch si possano avere le condizioni minime affinch possa accadere, nello spazio pubblico levento della bellezza. Un evento di difficile e complessa attuazione, ma da perseguire sempre, per quanto possibile. Un evento che potr anche essere di una bellezza classificabile nei livelli del gradevole e del piacevole, che possa produrre la percezione del sentirsi bene in quegli spazi della citt.

Le cinque famiglie di principi progettuali per la bellezza nella citt sono: strutturazione, conformazione, variazione, correlazione, narrazione. Qui, se ne pu dare solo una definizione di estrema sintesi.

Criterio della strutturazione: individuare e definire una struttura urbana, un sistema strutturante di spazi pubblici per una citt di piccola dimensione o per un quartiere o per un gruppo di quartieri.

Criterio della conformazione spaziale o della composizione: comporre tra loro gli elementi della struttura e comporre adeguatamente gli effetti spaziali (e soprattutto leffetto del margine) per la figurabilit dei singoli spazi pubblici (piazze, viali, corsi, strade, parchi e giardini) che formano il sistema della struttura: elementi componenti la struttura. Criterio della variazione (o della articolazione): introdurre adeguate variazioni e articolazioni sia nel sistema complessivo di spazi pubblici strutturanti, sia in ognuno degli spazi componenti la struttura.

Criterio della correlazione: far nascere dalle caratteristiche del contesto dellintervento (caratteristiche della societ che abita lambito di intervento, della sua storia, dei segni della natura) lindividuazione degli elementi della struttura, la definizione della sua forma, dei suoi elementi componenti, delle scelte di composizione e di variazione.

Criterio della narrazione: a tutti i precedenti requisiti deve sovrintendere un requisito che li relazioni tra loro: il requisito del racconto - o della tematizzazione. Perch certamente la bellezza non pu nascere se non da una idea, da un tema, da un racconto che metta insieme e componga i diversi requisiti, li metta in rapporto, e metta in rapporto tra loro le varie parti, elementi, componenti del luogo, e questi con la citt intorno. E perch la bellezza di una parte di citt nasce anche dalla composizione di significative sequenze (una narrazione di sequenze) di spazi pubblici, che producano percezioni memorabili. Un progetto che abbia la bellezza tra i suoi obbiettivi propone significati e valori.

I cinque criteri per la bellezza nella citt vanno tutti integrati nel progetto, rafforzandosi a vicenda luno con laltro. Lurbanistica della piccola dimensione comporta, e anzi richiede, di utilizzare come tecniche per il progetto, accanto ai contenuti e alle tecniche tradizionali pi o meno innovate (zonizzazione e regole, standard e viabilit), anche schemi di assetto e scenari progettuali.

Gli schemi di assetto possono essere definiti in generale una rappresentazione grafica sintetica del sistema di progetti urbanistici che definiscono la struttura primaria di un assetto proposto di un territorio e delle sue aree urbane.

Sistema che forma una parte, ma quella strutturante, dellassetto di un territorio.

Le caratteristiche principali dei diversi progetti urbanistici che sono le componenti del sistema strutturante sono descritti attraverso scenari progettuali

Gli scenari progettuali (scenari-progetto) sono sondaggi progettuali preliminari al processo di produzione di progetti urbanistici veri e propri (con le tradizionali tecniche della zonizzazione e delle norme e regole) e servono come prima verifica di fattibilit (morfologica, funzionale, economica, sociale-partecipativa) e a dare consapevolezza, visione e senso alle tecniche urbanistiche.

1.3. Gli scenari progettuali

Contenuto principale di uno scenario progettuale la prefigurazione possibile (il disegno urbano) dellassetto fisico futuro di un dato luogo. Esso conterr perci, in linea di massima, schemi planimetrici dellassetto complessivo dellarea urbana oggetto di intervento, scenari planimetrici e in tre dimensioni del possibile disegno urbano di ciascuno degli interventi previsti, con particolare attenzione al disegno dello spazio pubblico, e con ipotesi relative ai tipi edilizi e alle relative destinazioni duso e quantit sia di edificazione che di servizi pubblici.

La produzione di scenari ha diversi aspetti di utilit sia per le Amministrazioni, sia per gli abitanti.

In primo luogo uno scenario progettuale pu essere utilizzato per costruire una coscienza collettiva sugli obbiettivi e sulle modalit di un intervento urbanistico. Se accompagnato da una opportuna pubblicizzazione, infatti, uno scenario progettuale pu richiamare lattenzione di abitanti, di operatori, di tecnici e di amministratori sui problemi dellarea urbana interessata, sui problemi dellintervento, e sulle possibili soluzioni e contribuire, anche attraverso il dibattito, alla formazione di una consapevolezza di possibili scenari condivisi per il futuro dellarea.

Lelaborazione di uno scenario progettuale, inoltre, loccasione per una conoscenza, razionalizzazione e organizzazione dei problemi posti dallintervento. E, di fatto, permette una prima verifica della fattibilit quantitativo-funzionale dellintervento stesso, in termini di densit, accessibilit, funzioni. E, contemporaneamente, permette anche una prima verifica della sua fattibilit morfologica ed estetica. Lo scenario progettuale, infatti, come detto, proprio per le sue peculiari caratteristiche di contenuto, non definibile come un progetto urbanistico vero e proprio. Lo scenario produce idee progettuali che ancora necessiteranno di approfondimento, e comunque di una traduzione in termini di tecniche urbanistiche, ma che gi avranno subito un primo confronto con la realt dei luoghi dellintervento. Gli scenari progettuali, possono essere utili anche perch costituiscono il materiale base per lelaborazione di linee guida per i progetti urbanistici.

Le linee guida sono indicazioni non prescrittive per la redazione dei progetti urbanistici e contengono indicazioni relative a regole morfologiche di assetto, accessibilit, tipi edilizi ecc. Le linee guida sono uno strumento di grande utilit per le Amministrazioni comunali come strumenti di controllo e valutazione, anche estetica, del progetto stesso da parte delle stesse Amministrazioni, ma ancora prima come indirizzi per il lavoro dei progettisti. Per tutti questi motivi, sarebbe auspicabile che ogni processo di progettazione urbana iniziasse sempre con la produzione di scenari progettuali, come del resto avvenuto, e avviene, in numerosi casi sia in Italia che allestero. Ed perci prevedibile un futuro di sempre maggiore utilizzazione di questo strumento da parte delle Pubbliche Amministrazioni. Quanto detto permette di riassumere e chiarire in termini generali cosa significa e cosa comporta, nel quadro di una nuova pianificazione, il perseguimento delle quattro dimensioni della sostenibilit e la soddisfazione delle quattro esigenze per un buon abitare per il territorio e la citt.

Possono individuarsi i seguenti cinque indirizzi principali:

aprire una fase qualitativa della organizzazione territoriale del comune, per cui il nuovo piano dovrebbe essere prevalentemente un piano di riqualificazione urbana e del territorio fondata sullesistente

ottenere un sostanziale contenimento del nuovo sviluppo, minimizzando nuove occupazioni di suolo o, per meglio dire, privilegiando un consumo sostenibile del territorio

caratterizzare le operazioni di riqualificazione urbana prevalentemente attraverso la riqualificazione e il miglioramento dello spazio pubblico esistente o la creazione di nuovi spazi pubblici, in entrambi i casi a prevalente uso pedonale e della dotazione di servizi e attrezzature pubbliche e private

Utilizzare strumenti e modalit di attuazione che permettano nello stesso tempo di massimizzare i vantaggi per la collettivit e di minimizzare il ricorso a risorse pubbliche per sostenere i costi di intervento sugli spazi pubblici, attrezzature e servizi pubblici

perseguire la condivisione delle scelte sul futuro attraverso la partecipazione dei cittadini e la concertazione con associazioni e operatori

Tra i quattro indirizzi, quello prioritario e condizionante quello del contenimento, o della minimizzazione, del consumo di territorio che viene effettuato attraverso ledificazione. O, come detto, del consumo sostenibile di territorio

Questo indirizzo pu concretizzarsi operativamente individuando una serie di criteri che possono essere adottati per selezionare quali aree non edificate possono essere soggette alledificazione. Detto in altre parole: individuare quali siano i criteri per lammissibilit alledificazione.

Criteri che dovrebbero essere originati dallobbiettivo fondamentale della migliore qualit del paesaggio del territorio e della citt.

Esito finale delloperazione sar una Carta delle aree per le quali potrebbe essere ammessa ledificazione (Carta della ammissibilit alledificazione).

Vale a dire, rovesciando la prospettiva abituale, una carta nella quale siano individuate tutte le aree non edificate nel territorio del Comune, e per le quali sarebbe obbligatoria classe A - o opportuna classe B - la non edificazione e dunque proponibile un assetto morfologico (una conformazione del paesaggio) prevalentemente naturale o agricolo.

La Carta della ammissibilit alledificazione presuppone la costruzione della Carta della perimetrazione delledificato che consiste in una mappatura delle aree edificate compatte, a sgranatura media, a sgranatura alta e nella individuazione dei loro margini. Le aree restanti potranno essere suddivise in tre classi: aree di classe A e B (come detto sopra) e classe C per le aree ammissibili alledificazione (ma non per questo automaticamente edificabili).

Saranno classificate come aree di Classe A:

Tutte le aree per le quali la inedificabilit prevista da vincoli sovraordinati o non rimovibili: Piano Territoriale, Piano Paesistico, Piano di Bacino, aree di interesse archeologico, fasce laterali stradali, fasce laterali alla ferrovia, vincolo cimiteriale, ecc..

Tutte le aree con problemi di rischio idro-geologico o sismico non ricadenti nelle precedenti.

Saranno classificate come aree di Classe B le aree non edificate e per le quali non opportuna la edificazione a causa di situazioni di:

Acclivit: le aree con pendenze superiori al 15-20 %. Motivi: evitare eccessivi sbancamenti o movimenti di terra, paesaggi con alti muri di sostegno, viabilit di complicata realizzazione.

Potenzialit agricole alte.

Presenza di fasce di visibilit di panorami dalle strade principali. Sono le aree immediatamente contigue che bordano le strade principali e che, attualmente aree coltivate o naturali, permettono per tratti visuali su panorami.

Non visibilit delledificato. Sono le aree, anche di modeste dimensioni, dallinterno delle quali, per conformazione dellorografia locale o per presenze di vegetazione arborea, le edificazioni circostanti non sono visibili, o lo sono per pochi oggetti edilizi, o come sfondo lontano.

Unitariet di paesaggio: sono le aree che mostrano una sostanziale, e percepibile a colpo docchio, unitariet morfologica, anche per la presenza di margini (per lo pi orografici) che le delimitano o le racchiudono : aree di pianura, aree di fondovalle, fasce di cresta, piccole vallate chiuse o semichiuse, aree boscate,

Qualit del soprassuolo. Sono le aree arborate anche di limitate dimensioni.

Non contiguit con aree edificate. Sono le aree che pur non possedendo caratteristiche dei punti precedenti, non sono in contiguit e in continuit con aree gi edificate. Lobbiettivo, per il quale tali aree saranno comprese tra le aree non ammissibili alledificazione, di evitare isole di nuova edificazione (evitare ulteriori fenomeni di frammentazione delledificato e del paesaggio).

Saranno individuate come aree Aree di Classe C tutte le restanti aree non classificabili come Aree di Classe A o di Classe B.

Come detto, le Aree di Classe C, definite come ammissibili alledificazione, non saranno automaticamente pianificate come edificabili.

La destinazione, nel nuovo Piano, delle Aree di Classe C come aree edificabili dipender in primo luogo dalla rispondenza a quattro principi fondamentali di intervento sulle aree gi urbanizzate o nelle loro immediate contiguit, e poi dalle scelte di dimensionamento del Piano:

Riqualificare: miglioramento della qualit urbana attraverso la dotazione di spazi pubblici, attrezzature e servizi

Consolidare: consolidamento dei margini di aree gi edificate per segnare un limite invalicabile per nuove edificazioni e per salvaguardare le aree agricole a ridosso delle aree edificate.

Connettere: composizione tra loro di frammenti urbani contigui per una migliore utilizzazione di spazi pubblici, attrezzature e servizi.

Completare: completamento di aree gi edificate con aree libere al loro interno.

2. LA PROPOSTA SPECIFICA PER IL PIANO URBANISTICO PER CAPENA

Nella formazione della proposta del DPI per il nuovo PUCG di Capena si proceduto, seguendo i principi e i metodi generali sopra enunciati, con lelaborazione di uno schema di assetto per il territorio, con lindividuazione degli interventi urbanistici componenti lo schema, e con la redazione di alcuni scenari progettuali per quegli interventi ai quali si assegna un ruolo strategico perla riqualificazione del territorio e della citt.

2.1. Schema di assetto e Schema degli interventi per Capena e il suo territorio (tav. P3 e tav. P4a)

Nella costruzione dello schema di assetto e nella individuazione dei progetti componenti e nella individuazione dei contenuti degli scenari progettuali si pu procedere attraverso analisi di Criticit-Opportunit.

In una prima approssimazione le criticit pi evidenti che possono essere rilevate per la citt e il territorio di Capena sono quattro:

- Incertezza e debolezza del ruolo di Capena alla scala territoriale; risulta difficoltosa lindividuazione delle linee portanti di sviluppo urbanistico e del ruolo del territorio comunale in confronto ed interazione alla scala pi grande della citt metropolitana. In particolare il rischio pi elevato di subire, in assenza di una chiara idea o visione per il territorio di Capena, pressioni e dinamiche dallesterno di difficile controllo.

- Il territorio (circa 2.946 ha) e le aree urbanizzate di Capena oggi offrono una immagine poco chiara, frammentata, dispersa, disarticolata. Le parti urbane costruite nel corso del XX secolo e fino ad oggi sono di scarsa qualit per labitare, in particolare per quanto riguarda la dotazione di spazi pubblici, attrezzature e servizi. Solo nellultimo decennio 2002/2011 la superficie edificata (superficie coperta) passata da 534.940 mq circa a 714.950 mq. Sul territorio si sono realizzati nuclei urbani (quartieri ) come frammenti lontani non in senso assoluto (parliamo di un comune di circa 29 kmq), ma non comunicanti e non raggiungibili attraverso una pedonalit urbana e tutti carenti di spazi pubblici e di servizi di vicinato. Anche le necessit primarie quale la piccola spesa, laspettativa di socializzazione locale dei giovani e degli anziani

necessitano,per essere soddisfatte, dellutilizzo dallauto o del motorino al fine di raggiungere il centro urbano. I quartieri diventano dormitori, a volte non adeguatamente illuminati, in cui anche il rientro presenta situazioni di pericolo.

- Le risorse funzionali, di paesaggio e ambientali sono poco accoglienti, malamente o per nulla organizzate e prive di una immagine positiva (o semplicemente assenti) nella percezione degli abitanti di Capena o di chi proviene dallesterno del Comune. - La viabilit ha una conformazione e situazioni dutilizzo tali da presentare una difficile percorribilit trasversale del territorio. Il sistema infrastrutturale, in particolare quello della grande viabilit locale (via Tiberina) risente di una concezione urbanistica degli anni 70/80, quando luscita veicolare a pettine, direttamente su unarteria provinciale significava decongestionale la piccola viabilit locale con lesito di allontanare velocemente le auto dal territorio, ora decisamente superato dai risultati ottenuti. Lincremento del numero dei centri commerciali, delle auto e della mutata abitudine di fare riferimento al grande (o medio) centro commerciale a scapito del commercio di vicinato, ha congestionato in maniera irreversibile la via Tiberina. Le opportunit per la citt e il territorio di Capena sono anzitutto le risorse possedute e costituite dal patrimonio territoriale e urbano esistente sia per gli aspetti di paesaggio, che ambientali, che funzionali.

la Tiberina con i suoi insediamenti commerciali di scala sovraurbana il Tevere, la pianura ma sopratutto la sua riva facilmente accessibile e

dunque con la potenzialit di poter godere del paesaggio del fiume da presso

larea di Civitucola con il suo paesaggio integro e le tracce dellinsediamento etrusco

il Lucus Feroniae di grande interesse storico-scientifico, ma anche di notevole qualit e godibilit per la conformazione e il sito

la citt antica che pur senza offrire rilevanti episodi architettonici, pure possiede notevoli qualit spaziali proprie dei tessuti compatti storici

il paesaggio agricolo e naturale della collina e dei fondovalle come tessuto connettivo del territorio di Capena

le attivit produttive nella fascia lungo la Traversa del Ponte del Grillo da riqualificare e potenziare

Ma occorre anche sapere trasformare le criticit in opportunit. Lattuale assenza di una chiara idea o visione offre lopportunit di proporre una idea forte e emergente di Capena come citt del buon abitare sostenibile, e di veicolare questa immagine alla scala territoriale metropolitana. Di conseguenza: la debole immagine delle risorse presenti suggerisce lopportunit di puntare su una loro valorizzazione in termini di conservazione delle loro notevoli qualit ambientali, culturali e paesaggistiche e di organizzazione di una offerta strutturata per la loro fruizione. In particolare

puntando sulla pianura del Tevere, sullarea agricolo-archeologica di Civitucola, sul centro antico, sullarea archeologica del Lucus Feroniae come luoghi specifici e caratterizzati. Ma anche puntando sul paesaggio caratterizzante il territorio di Capena, di grande qualit sia per le forme proprie che per le ampie e splendide visuali panoramiche che da gran parte del territorio collinare possono essere godute.

La frammentazione urbana offe lopportunit di intervenire sulla ricomposizione, utilizzando la costruzione di nuovo spazio pubblico come fattore caratterizzante dei quartieri gi esistenti. Si tratta di trasformare una immagine destrutturata di frammentazione in una immagine forte grazie a un disegno urbano riconoscibile e leggibile.

Infine, la difficile percorribilit trasversale offre lopportunit, con la possibilit di una alternativa di percorrenza, di miglioramento, nel tratto della Tiberina allinterno del territorio comunale, delle condizioni del traffico e delassetto fisico e funzionale dei margini della strada.

Occorre, in definitiva, costruire o ricostruire connessioni e relazioni, tra le varie parti del territorio, e fare emergere, tra queste, quelle che pi possono contribuire a formare, per gli abitanti e per lesterno, una immagine complessiva di una citt sostenibile e del buon abitare.

Lavorare, dunque, su una struttura del territorio, vale a dire, come gi detto, su un sistema primario di luoghi e funzioni sui quali intervenire attraverso lo strumento del piano.

Le Tavv. P3 e P4a rappresentano lipotesi proposta dal DPI per lassetto del territorio di Capena.

Si ribadisce che nelle tavole vengono proposti i contenuti strutturali che si ritengono essere una proposta primaria, pregiudiziale e condizionante da perseguire per la qualit del futuro assetto del territorio nel suo insieme e delle parti gi urbanizzate del territorio di Capena.

La proposta preliminare, pertanto nelle successive fasi del lavoro, a seguito di approfondimenti, potranno essere apportate variazioni e integrazioni ai contenuti delle tavole.

Qui di seguito vengono trattate prima, nel paragrafo 2.2., le proposte per lassetto complessivo del territorio del Comune di Capena (con particolare riferimento alla Tav P3) e nel paragrafo 2.3. le proposte relative alla riqualificazione urbana (le aree urbanizzate esistenti,con particolare riferimento alla Tav P4a).

2.2. Assetto del territorio di Capena

Una delle risorse diffuse del territorio di Capena di grande rilievo la bellezza del paesaggio del suo territorio.

Bellezza che caratterizzata dalla qualit del paesaggio agricolo e dalla struttura e collocazione orografica del territorio, che permette quasi ovunque il godimento di ampi panorami sulla valle del Tevere e sui monti circostanti.

Pertanto lassetto futuro del territorio non urbanizzato dovrebbe essere perseguito attraverso quattro linee di intervento strategiche(o progetti strategici):

progetto Salvaguardia del paesaggio di Capena progetto Parco archeologico-agricolo di Civitucola progetto Parco agricolo del Tevere di Capena progetto Intorno del Lucus Feroniae progetto I giardini di Capena

a) Progetto Salvaguardia del paesaggio di Capena

Da attuare anzitutto, indirettamente, tramite una politica di minimizzazione di nuove edificazioni e della loro localizzazione in immediata prossimit delle aree gi urbanizzate (vedi nel successivo paragrafo 2.3.). Il progetto dovr basarsi su Norme specifiche per la salvaguardia delle aree agricole secondo la legislazione regionale. Verranno sottoposte al regime di slavaguardia tutte le aree non comprese nei sistemi urbani esistenti e non impegnate dagli interventi Centri di quartiere, Marginature e Completamenti primari (vedi ancora paragrafo 2.3.). Sul Progetto Salvaguardia si dovrebbe puntare anche per incentivare e favorire la qualificazione dellattivit agricola.

b) Progetto Parco archeologico-agricolo di Civitucola

Comprendente tutta la parte nord del territorio del Comune. Parte importante del Parco, anche ai fini della sua gestione, sar costituita dai terreni di propriet dellUniversit agricola di Capena. Il Progetto dovr prevedere la creazione di ingressi, la sistemazione e messa in sicurezza degli accessi, lattrezzamento dei percorsi con piccole aree di sosta, segnaletica, informazione)

c) Progetto Parco agricolo del Tevere di Capena

il Parco del Tevere sar caratterizzato da ingressi nei quali saranno localizzate attrezzature; da viali alberati (con piantumazioni lungo la viabilit rurale gi esistente); dai laghetti per la pesca (da qualificare e potenziare) gi esistenti e dei quali uno gi in attivit, posti al centro della pianura; da una splendida passeggiata pedonale lungo la riva del Tevere: Passeggiata delle Rive; da un attracco per sport remiero; da piccole attrezzature per la ristorazione.

d) Progetto I Giardini di Capena.

Il Progetto I Giardini di Capena si integra con i tre precedenti progetti: anche i giardini danno qualit al territorio con la bellezza delle piante e con le piccole attrezzature che possono contenere. Il progetto prevede di localizzare piccoli giardini pubblici in punti strategici del Comune, come ingressi o riferimenti per le parti pi qualificate del territorio. Ognuno dei Giardini sar dotato di parcheggio, area per lo stare e area per pic-nic. Si prevede, inoltre, la possibilit di realizzare una piccola attrezzatura per la ristorazione in struttura di legno, con lobbiettivo di incentivare, da parte dei privati proprietari delle aree, la realizzazione delle attrezzature stesse e con lobbligo di affidare la manutenzione del Giardino al concessionario dellattrezzatura. I Giardini di Capena costituiranno un sistema di luoghi attrezzati per godere del paesaggio del territorio di Capena, offerti prioritariamente agli abitanti del Comune, ma anche come offerta per un turismo giornaliero).

I Giardini individuati sono:

Giardino della Casa di Capena (in contiguit con lex-Cantina Sociale che potrebbe essere trasformato in Casa della Citt, o Casa di Capena; la Casa di Capena dovrebbe svolgere il ruolo di centro di informazione e di gestione e indirizzo per la fruizione del territorio e della citt di Capena)

Giardino del Campo sportivo (in prossimit del campo di calcio, con attrezzature per lo sport libero)

Giardino di Civitucola (allinterno del Parco archeologico-rurale di Civitucola, allingresso della strada di accesso allarea, con funzione di ingresso ai percorsi pedonali, informazione, parcheggio e area attrezzata per stare)

Giardino di Selvotta (sulla strada di Monte Cecchitto, come testata del percorso pedonale che unisce la parte bassa di Selvotta con la Piazza di Selvotta)

Giardino di Rosetole

(sulla via Maleranca, come spazio di riferimento per Rosetole e tesata per il percorso pedonale verso la piazza di Scoranello alto)

Giardino Maleranca

(allincrocio tra la Provinciale di Capena e la via Maleranca, con il ruolo di spazio di raccordo tra Rosetole e Scoranello alto)

Giardino delle Capannelle

(gi realizzato, e in affaccio sul fosso e compreso nel sistema dei quartieri Scoranello basso Santa Marta; vedi successivo paragrafo 4.2.)

Giardino di Scoranello (progetto di vivaio didattico allingresso della via di Scoranello dala via Tiberina e compreso nel sistema dei quartieri Scoranello basso Santa Marta)

Giardino Archeologico della Tiberina (nellarea dei nuovi ritrovamenti archeologici lungo la via Tiberina, anche con il ruolo di spazio pubblico che segna lingresso al territorio di Capena sulla Tiberina)

Giardino dei Laghetti (allinnesto sulla via Tiberina della strada che, attraversando lautostrada sul nuovo ponte, porta ai laghetti in prossimit del Tevere)

Giardini del Tevere (distribuiti allinterno del Parco del Tevere di Capena, in particolare in prossimit delle rive del Tevere e lungo la passeggiata delle rive)

Giardino di Scorano (in prossimit dellingresso della strada Localit Scorano che porta al Tevere)

Giardino del Lucus (in prossimit dellArea Archeologica del Lucus Feroniae)

e) Progetto Intorno del Lucus Feroniae Per lattuazione di questo progetto occorrer istituire un tavolo di concertazione con la Sovrintendenza Archeologica. Per quanto riguarda le competenze del Comune, potranno essere studiate ipotesi di un percorso lungo recinzione, allesterno, con piccole aree attrezzate e uno dei Giardini di Capena.

Nelle proposte per il territorio non urbanizzato vanno integrate le proposte di assetto del territorio per la viabilit e le attivit produttive.

Viabilit Viale Tiberina (interventi per la trasformazione in viale urbano della attuale via Tiberina, nei tratti pi commerciali, con realizzazione di provvedimenti di moderazione del traffico, di marciapiedi, piantumazioni arboree, pavimentazioni, parcheggi, piccoli luoghi dello stare, completamenti)

Viabilit Trasversale (progetto della viabilit trasversale, come by-pass della Tiberina e che permetta luso e lassetto della Tiberina stessa come viale urbano vedi il Progetto Viale della Tiberina di Capena; nellambito del progetto potranno essere studiate eventuali localizzazioni di attrezzature nelle aree circostanti gli incroci della Trasversale con le viabilit longitudinali).

Per le attivit produttive, si ritiene sufficiente, per quanto riguardale attivit artigianali, il Piano in attuazione per unarea artigianale lungo la Provinciale per Capena.

Viene inoltre inserita nel DPI la proposta di inserimento nellASI Rieti Citt Ducale della fascia lungo la Via Traversa del Ponte del Grillo, che come gi detto richiede una riqualificazione e potenziamento. A questa viene aggiunta, sempre nellambito della proposta ASI, una ulteriore piccola area in prossimit della pista di volo in margine alla pianura del Tevere, nella parte nord.

2.3. La citta esistente

Per quanto riguarda le aree gi urbanizzate (la citt esistente) i contenuti della proposta del DPI possono essere riassunti in tre indirizzi prioritari che dovrebbero essere perseguiti nella formazione del nuovo Prg:

Priorit al miglioramento delle condizioni dellabitare nelle aree urbanizzate esistenti (miglioramento della qualit dellabitare)

Priorit alla qualit urbana producibile con le quantit di nuova edificazione (la qualit della quantit)

Priorit alla qualit urbana prodotta da spazi pubblici di relazione, servizi e attrezzature (la qualit urbana anche una piazza o un giardino)

Con il primo punto (Priorit al miglioramento delle condizioni dellabitare nelle aree urbanizzate esistenti) si traggono le conseguenze, per quanto riguarda le proposte per il futuro assetto di Capena, dalla presa datto della situazione attuale dellassetto del territorio, nel quale sono riscontrabili, oltre larea del centro urbano (centro storico e aree urbane consolidate contigue) una serie di aree urbanizzate, formate prevalentemente da edilizia residenziale sgranata (la citt dei frammenti urbani), anche di origine spontanea, e che sono caratterizzate da bassa qualit urbana in quanto carenti di quegli spazi pubblici di relazione, di servizi e attrezzature che producono un adeguato livello di urbanit e che permettono di definire adeguati livelli di qualit dellabitare. Va sottolineato che i bassi livelli di qualit urbana interessano la grande maggioranza degli abitanti del Comune, in parte nella citt consolidata e nei quartieri di Pastinacci, Monte Cecchitto, Selvotta, Rosetole, Colle del Fagiano, Scoranello.

Si assume pertanto come una prima priorit per il nuovo Prg la riqualificazione urbana dellesistente.

La priorit di questo primo punto riguarda ovviamente anche il Centro antico e la citt consolidata.

Per il Centro antico saranno definiti interventi per la ristrutturazione e rimodulazione del traffico e della sosta auto, per riqualificazione degli spazi pubblici, per evidenziazione degli ingessi, per larredo urbano, per la segnaletica, e saranno fornite, nelle NTA del PCUG, regole e linee-guida per gli interventi edilizi)

Per la citt consolidata (la citt di recente costruzione) il progetto riguarder primariamente la riqualificazione di spazi pubblici, ladeguamento di servizi, il potenziamento di attrezzature urbane.

Con il secondo punto (Priorit alla qualit urbana producibile con le quantit di nuova edificazione) si propone che per migliorare la situazione attuale della qualit urbana occorrerebbe comunque definire le quantit delle nuove edificazioni prioritariamente anche in funzione delle risorse private che possono prodursi ai fini della realizzazione di servizi, attrezzature e spazi pubblici.

Con il terzo punto (Priorit alla qualit urbana prodotta da spazi pubblici di relazione, servizi e attrezzature) si assume lo spazio pubblico come principale fattore di qualificazione urbana e si intende dare priorit a tutti quegli interventi che possono produrre nuovi spazi pubblici di relazione, attrezzature e servizi per la riqualificazione delle aree urbanizzate esistenti che ne sono carenti o prive.

In particolare, il DPI concentra lattenzione sulla citt dei frammenti.

Primariamente stata effettuata una lettura della morfologia urbana sullintero territorio comunale al fine di individuare i diversi quartieri o aggregati di quartieri.

Successivamente si proceduto con lindividuazione di sistemi di quartieri, (a volte costituiti da un solo quartiere, a volte da aggregazioni di quartieri) allinterno dei quali localizzare gli interventi nei quali concentrare spazi pubblici, servizi e attrezzature (interventi che vengono denominati: centri di quartiere) o con lindividuazione di interventi di marginatura/ricucitura dei bordi dei sistemi (marginature) e/o di connessione tra loro di parti del sistema tra loro sconnesse (ricuciture). Spesso gli interventi di marginatura e ricucitura coincidono. Con gli interventi di marginatura si intendono individuare linee di attestamento delledificato, da non superare nel futuro con ulteriori edificazioni, in relazione al miglioramento del paesaggio urbano e alla protezione del paesaggio agricolo.

I sistemi di quartieri individuati sono:

Sistema Centro storico-Citt consolidata

Sistema Pastinacci Sistema Portularo-Campo sportivo-Monte Cecchitto alto Sistema Monte Cecchitto basso-Selvotta Sistema Rosetole-Scoranello alto Sistema Scoranello basso- Santa Marta Sistema Colle del Fagiano

I sistemi di quartieri sono stati individuati adottando i seguenti due criteri di lettura morfologica:

- riconoscibilit del sistema-quartiere per caratteristiche della morfologia urbana (impianto urbano, margini leggibili) e del sito

- contiguit tra due quartieri diversi e opportunit e potenzialit di connessione tra loro per formare aggregato; la contiguit permette ad entrambi i quartieri di poter fruire dello stesso centro di quartiere o di rafforzare il sistema con un doppio centro

Come detto, per ognuno dei sistemi di quartieri individuati, sono previsti uno o pi centri di quartiere costruiti attorno a piccole piazze e/o giardini. Si tratta di piccoli nuclei di residenza, oltre ai servizi e attrezzature, che dovrebbero produrre quelleffetto di centro di quartiere che potrebbe caratterizzare i diversi sistemi di quartieri, e qualificarne limmagine e rafforzarne lidentit.

TAV P3

La piazza e i percorsi di accesso alle piazze costruiscono (strutturano) il sistema, ne costituiscono lasse vertebrale e danno qualit urbana; la piazza concepita come il cuore di un buon abitare.

I criteri che sono stati seguiti per lindividuazione delle localizzazioni dei centri di quartiere (dellepiazze) sono:

- caratteri del sito; in particolare: accessibilit diretta da strade esistenti, acclivit entro il 15%, panoramicit dellarea (paesaggio come una delle risorse di Capena)

- disponibilit di aree libere di opportune dimensioni e opportunamente localizzate rispetto allarea urbanizzata, o ad aree contigue, per accogliere un centro di quartiere (criteri della dimensione, della contiguit o della centralit).

- disponibilit di spazi pubblici, servizi o attrezzature gi esistenti e da riqualificare e/o potenziare

- distanze massime dellordine di 500 700 metri (circa 10 minuti a piedi) da percorrere per raggiungere, dai punti pi lontani del quartiere, il centro di quartiere.

Per ognuno dei sistemi individuati il DPI individua le piazze da realizzare, coronate da edifici di nuova costruzione sia residenziali di due piani con annesso giardino privato, sia di tre piani, con al piano terra attrezzature commerciali o per la ristorazione o per piccoli uffici;; nel Sistema Centro Storico tre delle quattro piazze individuate sono gi esistenti, anche se da riqualificare: Piazza del Popolo, Piazza 2 agosto, Piazza S. Lucia.

Il DPI individua inoltre, come detto, gli interventi di ricucitura o marginatura (che comprendono anche viali e passeggiate qualificate da adeguato arredo urbano e bordati da allineamenti di edifici residenziali di due piani) che hanno il ruolo di costruire e rafforzare sistemi tra quartieri vicini e al momento attuale tra loro sconnessi.

Il DPI prende inoltre in considerazione quelle aree che sono suscettibili di interventi ex Piano Casa Lazio, per i quali interventi si rileva lopportunit di aggregare e organizzare, in un disegno unitario, interventi che potrebbero altrimenti produrre ulteriore frammentazione o dispersione edilizia.

In questa fase del lavoro di elaborazione del Prg viene considerata larea Portularo.

I sistemi, i centri di quartiere e i relativi spazi pubblici individuati nello schema degli interventi per lassetto territoriale (Tav P4a) sono:

Sistema Centro Storico-Citt consolidata: piazza Ingresso Manciano piazza Ingresso San Marco piazza Ingresso ex-Mattatoio (oltre a Piazza del Popolo, Piazza S. Luca, Piazza 2 agosto, piazze gi esistenti da riqualificare)

Sistema Pastinacci: Piazza Europa e viale annesso

Sistema Portularo-Campo sportivo-Monte Cecchitto alto: Parco Portularo Piazza Panoramica Viale di collegamento tra Monte Cecchitto alto e Portularo

Sistema Monte Cecchitto-Selvotta: Piazza Selvotta

Sistema Rosetole-Scoranello alto: Piazza Scoranello alto (prevista nel PrInt in attuazione) Passeggiata di collegamento tra Rosetole e Scoranello alto

Sistema Scoranello basso- Santa Marta: piazza Osteria piazza Santa Marta Viale-passeggiata di Santa Marta di collegamento tra le due Piazze

Sistema Colle del Fagiano: Piazza Colle

Per una descrizione degli scenari progettuali relativi agli interventi nei diversi sistemi vedi il successivo paragrafo 4.

TAV P4a

Lo Schema di assetto prevede anche, come detto, interventi di marginature e completamenti.

Gli interventi di marginatura, come gi detto, hanno anche il ruolo di ricucire,in alcuni casi, quartieri vicini per rendere pi evidente il sistema.

Gli interventi di marginatura individuati nello schema sono:

- Area via degli Ulivi

- Le Piane

- Monte Cecchitto alto

- Selvotta

- Rosetole

- Scoranello alto

Gli interventi di marginatura sono costituiti da una fascia di profondit massima di circa 50 m., definita dalla profondit dei lotti edificabili e alla quale

si aggiunge (compresa nei 50 metri) la larghezza di un viale di margine che permetter di segnare il limite delledificazione verso le aree agricole contigue e di accedere agli edifici disposti in allineamento lungo il viale stesso, liberando cos le viabilit esistenti (parallele al viale) dagli ingressi carrabili agli edifici. Lungo i viali saranno localizzati i parcheggi pubblici da standard e quando non accompagnati dalla previsione della localizzazione di un Giardino di Capena, anche le aree da standard per verde e servizi. I viali come gi detto, dovranno segnare un limite invalicabile per ulteriori edificazioni e proteggere cos le aree agricole contigue. Nellambito delle NTA del PUCG verranno date linee guida morfologiche per la attuazione di ciascuna delle marginature individuate. Ognuno degli interventi di marginatura legato alla realizzazione di percorsi veicolari (nuovi o da adeguare), di percorsi pedonali di collegamento con quartieri vicini, o di aree di verde pubblico. Lintervento di via degli Ulivi prevede lacquisizione di unarea da parte del Comune (da utilizzare anche per servizi per listruzione) e la realizzazione di un Giardino Pubblico. Lintervento delle Piane prevede un nuovo tronco di viabilit che dalla piazza San Marco si innesta sulla via Le Piane,e ladeguamento di questa fino allinnesto sulla viabilit di fondovalle (via Italia) Lintervento di Monte Cecchitto alto prevede la realizzazione di una connessione veicolare e pedonale (viale) che permetter agli abitanti delle residenze intorno al Campo Sportivo di accedere facilmente alla piazza Panoramica. Lintervento di Selvotta permetter linnesto di un tronco di viabilit locale del quartiere, attualmente a fondo cieco, sulla via di Monte Cecchitto e la realizzazione di un percorso pedonale di collegamento alla nuova piazza di Selvotta. Lintervento di Scoranello alto prevede la realizzazione di un percorso pedonale lungo la strada Provinciale e che collegher il quartiere di Rosetole con la Piazza di Scoranello alto attualmente in costruzione. Lintervento di Rosetole permetter di realizzare innesti della viabilit locale di quartiere sulla via Maleranca, migliorando cos laccessibilit al quartiere che attualmente ha un solo ingresso dalla stessa via Maleranca su via Rosetole. In prossimit dellinnesto della nuova viabilit su via Maleranca localizzato uno dei Giardini di Capena. I completamenti sono stati suddivisi in due categorie: completamenti primari e completamenti secondari.

I completamenti secondari riguardano i pochi lotti non ancora edificati allinterno di alcuni quartieri (Selvotta, Colle del Fagiano). I completamenti primari riguardano interventi di maggiori dimensioni e che potranno essere attuati in relazione alla realizzazione di miglioramenti di viabilit o di creazione di nuovi spazi pubblici. I completamenti primari sono: - Piazza Europa nord - Monte Cecchitto alto Al completamento di Piazza Europa nord connesso lintervento di adeguamento della viabilit di collegamento con la strada provinciale di fondovalle 11b, collegamento che potr alleggerire il traffico di attraversamento su Piazza Europa. Al completamento di Monte Cecchitto alto, integrato con la marginatura del viale parallelo, connessa la realizzazione di un giardino pubblico lineare (verde, alberature, posti di seduta, illuminazione, arredi vari) lungo i margini (franchi laterali) della via Monte Cecchitto, che sono sufficientemente larghi e di propriet comunale Caso a parte il completamento della Via Tiberina. In questo caso il completamento viene prospettato come ammissibilit di ristrutturazioni edilizie per destinazioni non residenziali, con limitati premi di cubatura e realizzazione, in margine alla via Tiberina, nel tratto di lotto interessato dalla ristrutturazione, di parti di percorso pedonale arredato secondo regole unitarie per tutto il tratto di Tiberina che saranno definite nellambito delle NTA del PUCG. E una delle modalit di attuazione del Progetto Viale della Tiberina, che in parte potr essere realizzato per singoli tratti. Allinterno degli interventi per i Centri di quartiere o delle Marginature si prevede che sia ammessa anche una destinazione per la ricettivit, regolata da apposite norme, anche morfologiche (allineamenti, max lunghezza dei prospetti, localizzazione dei parcheggi pertinenziali, ecc.) e con ammissibilit di limitati accorpamenti di quantit edilizie e altre regole morfologiche e piccoli incentivi di premi di SUL.

Allinterno degli interventi di marginatura saranno previste quote di edilizia sociale.

3. LE QUANTITA DEL DPI

Prima di enunciare le quantit di abitanti da insediare prevista dal DPI, va fatta una precisazione a proposito del secondo dei tre indirizzi prioritari che dovrebbero essere perseguiti nella formazione del nuovo Prg: Priorit alla

qualit urbana producibile con le quantit di nuova edificazione ovvero la qualit della quantit.

Il PTPG (Piano Territoriale Provinciale Generale della Provincia di Roma) prevede per il Comune di Capena un incremento massimo di popolazione da insediare per il prossimo decennio del 24% rispetto allattuale. Dunque essendo la attuale popolazione residente nel Comune di Capena di 10.452 abitanti, lincremento massimo di popolazione ammissibile di 2.508 abitanti.

Accanto a questa quantit, per, va considerata la quantit di nuovi abitanti da insediare previsti da strumenti attuativi in corso di realizzazione, approvati o in via di approvazione.

Questi interventi sono:

- Colle del Fagiano 120 ab

- Le Fosse 160 ab

- Palazzina Vignalone 195 ab

- Scoranello (in costruzione) 260 ab

- Portularo (Piano Casa R. Lazio) 130 ab

Per un totale di 865 ab

Con riferimento alle quantit massime di abitanti da insediare indicate nel PTPG, va detto che pi che tale valore massimo andrebbe piuttosto valutata la capacit insediativa del territorio del Comunedi Capena. Capacit che va definita in relazione ai gi detti principi di minimizzazione del consumo di suolo, di conservazione delle qualit del paesaggio e della riqualificazione urbana.

Riqualificazione urbana che, come gi detto pi volte, affidata primariamente alla realizzazione dei Centri di quartiere e secondariamente agli interventi di Marginatura/Ricucitura e Completamento primario.

La quantificazione degli interventi Centri di quartiere analiticamente riportata negli elaborati degli scenari progettuali, per ognuno dei Centri di quartiere.

E bene ribadire che trattandosi di scenari progettuali, le quantificazioni sono di massima, e potranno subire piccole variazioni, in pi o in meno, in sede di sviluppo del PCGU.

Nel complesso, si prevede una quantit di circa 650 abitanti da insediare.

Il totale delle quantit di SUL non residenziale (commercio e altre ativit) prevista nei centri di quartiere di circa 5.130 mq.

Le quantit di massima previste per le aree da standard nei centri di quartiere sono riportate nelle tabelle relative a ciascuno degli scenari dei Centri stessi.

Negli interventi di Marginatura e di Completamento si prevedono come tipo edilizio residenze monofamiliare per ogni lotto, con una densit abitativa di circa 30 ab/ha 35 ab/ha. Saranno ammessi accorpamenti edilizi per quantit non superiori a due lotti (villini bifamiliari). Poich le aree interessate sono valutabili in circa 12 ha (circa 9,00 ha per le marginature e circa 3,00 ha per i completamenti), si pu valutare che nelle aree di Margine e di Completamento primario potranno essere insediati tra 360 e 420 abitanti. Poich allinterno delle aree di margine (o specificamente in una di queste) previsto linsediamento di quote di edilizia sociale e poich per questo tipo di edilizia possono essere previste densit fino a 50 ab/ha, considerando che la quota di edilizia sociale possa occupare un massimo del 20% del totale delle aree di margine, va aggiunta alla precedente una quantit pari al massimo a circa 40 abitanti. Dunque la quantit totale di abitanti insediabili nelle aree di margine e di completamento potr variare tra i 400 e 460. Anche in questo caso, bene ribadire che trattandosi di scenari progettuali, le quantificazioni sono di massima, e potranno subire piccole variazioni, in pi o in meno, in sede di sviluppo del PCGU.

Nellinsieme, gli interventi di riqualificazione urbana (Centri di quartiere, Marginature, Completamenti) previsti dal DPI (e che esauriscono gli insediamenti residenziali previsti dal DPI stesso) comportano una quantit di circa 1050 1110 abitanti.

Dunque, non pi del 50% della quantit massima ammessa dal Piano Territoriale Provinciale.

Alla quantit precedente andranno aggiunte, in sede di elaborazione del PUCG, piccole quantit conseguenza di completamenti secondari non considerati nel DPI.

4. SCENARI PROGETTUALI

Come gi detto precedentemente, coerentemente con il metodo progettuale dellUrbanistica della piccola dimensione, sono stati elaborati gli scenari progettuali relativi ai Centri di Quartiere. I contenuti degli scenari progettuali, come quelli elaborati nel presente lavoro, sono costituiti da:

Una planimetria di inquadramento una planimetria schematica su base CTR per ognuna delle piazze,

nella quale sar centrale il ruolo dello spazio pubblico, e una planimetria della edificazione prevista su base foto aerea

viste tridimensionali e schemi tipologici per le nuove edificazioni

una quantificazione di massima dellintervento

Si tratta di scenari e immagini che propongono una visione desiderabile e complessiva per il futuro di Capena, basata su proposte concrete e concretizzabili, prima da discutere (anche nellambito di processi di partecipazione), ma poi anche da condividere.

E sulle quali appoggiare la costruzione della parte tradizionale del Prg: zonizzazione, quantificazione, regole.

Si tratta di proposte sulle quali misurare leffettiva sostenibilit e la concretizzazione delle condizioni di un buon abitare negli usi e nelle forme del paesaggio della citt di Capena e del suo territorio.

E, come detto, da condividere: in quanto il processo di partecipazione deve avere come obbiettivo finale un processo di appropriazione, da parte degli abitanti delle scelte proposte nellambito del Piano.

Scelte che ogni abitante dovrebbe sentire come accettabili e desiderabili, dunque come proprie, in modo che anche il Piano, in quanto strumento formalizzato, possa godere di un buon livello di sostenibilit (intesa in termini di durata).

Per quanto riguarda i criteri progettuali specifici (riferiti cio alle situazioni specifiche di ogni singolo Centro di Quartiere) sono stati definiti sulla base dei cinque criteri progettuali generali prima brevemente descritti e che concernono in particolare il progetto del sistema degli spazi pubblici, servizi e attrezzature. Criterio della gerarchizzazione. La situazione di debolezza del sistema degli spazi pubblici riguarda tutti i sistemi individuati. Pertanto criterio progettuale primario stato quello di elaborare scenari progettuali per la formazione di un sistema primario di spazi pubblici (in particolare piazze, passeggiate a prevalente uso pedonale, piccoli giardini pubblici) dotato delle qualit per poter migliorare limmagine complessiva di ognuno dei quartieri e nel complesso, le qualit dellabitare, con lobbiettivo sia di migliorare le situazioni dellabitare per gli abitanti esistenti, sia di migliorarne lattrattivit per abitanti futuri. Gli spazi pubblici del sistema primario, in particolare quelli di nuova costruzione, saranno dotati di piccole attrezzature commerciali o comunque non residenziali ai piani terra degli edifici che li contornano, di pavimentazioni di qualit, di alberature e arredi urbani. Questo tipo di intervento, oltre ad aumentare il livello di funzionalit urbana con le nuove attrezzature, dovrebbe migliorare anche le qualit di accoglienza, di socialit e di bellezza degli abitati interessati dagli interventi. Gli interventi previsti negli scenari progettuali sono o di adeguamento di spazi pubblici gi esistenti, o di creazione di nuovi spazi pubblici. In particolare gli interventi di adeguamento riguardano strade lungo le quali ricavare percorsi pedonali sicuri e gradevoli (strade 30 km/h, ossia tratti di strade lungo le quali sia ammessa e possibile, anche a seguito di interventi per la moderazione del traffico, come massima velocit per gli autoveicoli quella di 30 km/h, compatibile con la presenza di pedoni e biciclette e viceversa). Le strade

interessate sono le strade che collegano tra loro le piazze di un sistema formato da due o pi piazze o alle quali si pu dare un ruolo di passeggiata. Criterio della conformazione spaziale. Seguendo questo criterio, e secondo quello precedente per cui viene assegnato soprattutto allo spazio pubblico il ruolo di formare un disegno urbano riconoscibile e caratterizzante, viene seguita, negli scenari progettuali, e in particolare per le nuove piazze, la regola della chiusura dello spazio. Che comporta la massima possibile chiusura della piazza con edifici lungo il suo perimetro (la forma percepita della piazza quella della forma dello spazio delimitato dagli edifici o da alberature), al fine di realizzare la tipica percezione dello stare dentro la piazza, cio di trovarsi in un luogo ben definito, e le conseguenti sensazioni di sicurezza e tranquillit e piacevolezza dello stare, e di incontrarsi che ne derivano (le piazze sono prevalentemente pedonali). Criterio della correlazione con il contesto. Lutilizzazione di questo criterio si tradotta, negli specifici scenari progettuali, in cinque punti che hanno presieduto alla elaborazione degli scenari stessi:

la bellezza del paesaggio del territorio circostante, ha comportato la scelta quasi obbligatoria di minimizzare per quanto possibile loccupazione di suolo con nuove urbanizzazioni e limpatto paesaggistico di queste; si perci proceduto, nella elaborazione degli scenari, dando priorit in primo luogo alla riqualificazione dellesistente, alla occupazione di aree intercluse allinterno dellimpianto urbano esistente e non ancora edificate, o alla occupazione di aree poste ai margini delledificato esistente

ne conseguita la necessit-opportunit di adeguare la forma complessiva degli schemi di assetto, e le localizzazioni e i contenuti funzionali dei singoli spazi pubblici alla disponibilit di spazi pubblici esistenti o di aree intercluse o di margine, anche in rapporto alle situazioni della morfologia del terreno

quanto alle forme dei diversi interventi e dei singoli spazi pubblici (in particolare le piazze), sono state condizionate anchesse dalle dimensioni e forme degli spazi disponibili per lintervento, dalle situazioni ai margini (in particolare edifici esistenti e viabilit per laccessibilit), dalle visuali panoramiche da salvaguardare e valorizzare

per i tipi edilizi adottati, la scelta stata quella di adottare tipi edilizi nella continuit del paesaggi urbano esistente: vale a dire di tipi edilizi di due o tre piani con piani terra destinati a attivit non residenziali e residenze ai piani superiori attorno alle piazze, in modo da segnalarne la presenza e limportanza; e tipi edilizi a villino preferibilmente monofamiliare nelle altre parti dellintervento

infine, il criterio della correlazione con il contesto richiede lutilizzazione di materiali per le pavimentazioni e gli arredi degli spazi sia pubblici che privati (in particolare alberature) che siano tipici locali, lattenzione al controllo dei microclimi negli spazi pubblici (studio degli ombreggiamenti e soleggiamenti) mentre per ledificazione in genere dovrebbero essere

richiesto luso di materiali ecocompatibili e modalit costruttive efficaci per il risparmio energetico.

Criterio della variazione. Il rispetto di questo criterio deriva facilmente dal precedente: le diversit delle situazioni di contesto di partenza (spazi pubblici esistenti, disponibilit di aree non edificate, loro localizzazione forma e dimensione, situazioni ai margini, ecc.) sono tutti fattori che comportano necessariamente diversificazioni e variazioni degli scenari di progetto pur nella loro impostazione unitaria della metodologia progettuale Criterio della narrazione. E, come detto, lintroduzione nel progetto (o nello scenario progettuale, come in questi casi) di idee condivise di citt leggibili da parte degli abitanti, di segni e segnali che raccontino e mettano in sequenze in modo evidente i diversi episodi urbani (e gli stessi criteri progettuali adottati) e li ricompongano in una narrazione unitaria: lingresso allabitato, lingresso alla piazza, la sequenza del percorso che conduce alla parte panoramica, piazza, la piazza come cuore dellabitato, la valorizzazione di luoghi, vedute, spazi, i materiali, la continuit e laccordo con lesistente. Il tutto per segnalare una idea di citt come citt del buon abitare.

Segue una breve descrizione per ciascuno degli scenari progettuali dei Centri di quartiere (vedi Tavv: 5a, 5b, 5c, 5d, 5e, 5f, 5g, 5h)

4.1. Sistema Centro Storico Citt Consolidata

Il sistema si articola e struttura attorno alle tre piazze del Popolo, San Luca e 2 agosto e alle strade che le collegano.

Va prevista una riqualificazione della Piazza San Luca (riordino della sosta auto) e della Piazza 2 agosto,con un progetto di riqualificazione completo.

In particolare questa ultima piazza ha lopportunit di essere inserita in un sistema di spazi pubblici che dalla piazza stessa, con leliminazione dellattuale parcheggio, la realizzazione di un collegamento con la sottostante area del parcheggio (da riqualificare con la piantumazione di alberi e la localizzazione di posti seduta e altri arredi), e arrivi fino al futuro giardino pubblico contiguo sulla via degli Ulivi.

Le tre piazze di nuova realizzazione (piazza Manciano, piazza ex-Mattatoio e piazza San Marco) sono localizzate sulle strade principali di accesso a Capena e allingresso del centro abitato. Sono concepite proprio come spazi che segnalano lingresso alla citt e servono le aree residenziali contigue che sono piuttosto decentrate rispetto alle tre piazze gi esistenti.

La piazza Manciano conformata dalle due strade (strada Provinciale via Manciano)che si aprono a bivio e la comprendono secondo un disegno triangolare. Nellangolo tra le due strade si apre uno spazio pubblico delimitato sul fondo da un edificio con destinazione ricettiva-ristorativa. Alle spalle di questo edificio un tessuto di sei villini residenziali.

La piazza dellex-Mattatoio conformata dalla larghezza e forma della propriet comunale che ospita il mattatoio comunale, estendendosi per oltre il confine di questa. La piazza viene cos ad avere una forma rettangolare allungata, aperta verso la strada Provinciale e marginata sugli altri tre lati da edifici di due piani, tre dei quali con attivit non residenziali (commercio e altro) al piano terra e gli altri tre residenziali.

La piazza San Marco sar articolata in due parti: una, pi piccola, sul lato destro per chi entra in citt , mentre una parte pi ampia (Belvedere) sar aperta verso lampio panorama della valle del Tevere. Una strada, passando lateralmente alla piazza, collegher la Strada provinciale con la sottostante Via delle Piane.

4.2. Sistema Pastinacci

Il centro di quartiere sar sviluppato attorno alla attuale Piazza Europa, utilizzando le aree ancora libere da edificazione.

La piazza in posizione centrale e tale da essere facilmente raggiungibile dalle residenze distribuite nellarea.

Completamenti edilizi potranno trovare localizzazione lungo il viale che dal sottovia della ferrovia porta nella stessa piazza.

4.3. Sistema Portularo Campo sportivo Monte Cecchitto alto

Il sistema costituito da un Giardino e da una piazza, collegate tra loro da un viale in parte di nuova realizzazione.

Il Giardino Portularo previsto in ragione dei prevedibili sviluppi edilizi futuri che, anche a breve termine, potranno essere attuati anche in relazione al Piano Casa Regionale. Il Giardino organizzer attorno a s tale sviluppo, dando ordine e qualit allintervento.

La piazza Monte Cecchitto alto posta alla testata dellinsediamento residenziale lineare che si snoda per circa un Km. lungo la strada di Monte Cecchitto ed posizionata in modo da poter essere aperta verso il panorama della valle del Tevere. Viene previsto un viale che la unisca con il Giardino Portularo e permetta laccesso facile e diretto anche dal piccolo insediamento residenziale posto attorno al Campo sportivo e ne costituisca margine.

Lungo la parte di nuova realizzazione del viale sono previste localizzazioni di edilizia di completamento.

Si prevede una riqualificazione della via di Monte Cecchitto con alberature, verde e arredi, utilizzando le fasce di terreno di propriet pubblica che la bordano.

4.4. Sistema Monte Cecchitto basso Selvotta.

La piazza inserita tra la testata della parte bassa dellinsediamento di Monte Cecchitto e quello della Selvotta, allaltezza dellinnesto di via Lazio su via Monte Cecchitto, e pu essere facilmente raggiungibile a piedi da entrambi gli insediamenti.

Si prevede una riqualificazione della via di Monte Cecchitto con alberature, verde e arredi, utilizzando le fasce di terreno di propriet pubblica che la bordano.

Anche questa piazza avr una caratteristica di belvedere verso la Valle del Tevere.

4.5. Sistema Rosetole Scoranello alto

Il sistema articolato su un viale, di nuova realizzazione, e Piazza Scoranello alto, attualmente in costruzione nellambito di un Programma Integrato di Intervento in attuazione.

La piazza possono essere raggiungibili agevolmente a piedi sia dallinsediamento di Rosetole, sia dallinsediamento nella parte alta della via di Scoranello. Il collegamento tra Rosetole e la piazza avverr tramite un viale pedonale, in parte bordato da nuova edilizia residenziale, che seguir la Provinciale Via Capena, e poi una strada di collegamento tra la Provinciale stessa e la via di Scoranello, prevista nel PrInt.

4.6. Sistema Scoranello basso Santa Marta

Si tratta di un sistema complesso che connette tra loro due realt diverse: la parte bassa dellinsediamento residenziale lungo la via di Scoranello e il sistema via Tiberina e la via a quella parallela e compresa nel tratto tra il bivio per Capena e la Piazza prevista dal progetto di PrInt localizzato accanto alla Chiesa di Santa Marta (Piazza Santa Marta). Questa nuova piazza, nella quale

sono previste attrezzature commerciali, collegata dalla parallela alla Tiberina, che potr essere trasformata in viale alberato, con la stessa Chiesa , con la stazione Cotral e con un piccolo giardino pubblico gi realizzato. Un ponte pedonale potrebbe, da questo giardino, scavalcare il fossato, e collegare cos alla piazza Santa Marta una nuova piazza (un nuovo spazio pubblico articolato) che potrebbe fare da collegamento tra la Provinciale e la via di Scoranello. Un progetto di vivaio didattico, localizzato proprio alla testata della via di Scoranello completerebbe questo sistema complesso.

4.7. Sistema Colle del Fagiano.

La nuova piazza si colloca sulla Strada Provinciale 51b, in posizione centrale rispetto allinsediamento di Colle del Fagiano, e facilmente raggiungibile a piedi in pochi minuti anche dalle parti pi distanti dellinsediamento.

5. NOTE SULLE NTA e SULLATTUAZIONE DEL NUOVO PUCG

5.1. Note sulle NTA del nuovo PUCG Gli strumenti di attuazione del PUCG le N.T.A. ed il Regolamento Edilizio devono essere, in generale, improntate alla pi rigorosa chiarezza, al fine di non prestarsi ad interpretazioni di sorta. In particolare si rileva una grave criticit riscontrata sino adora nelle attuazione del Prg vigente e in vigenza delle relative NTA. Le unit di misura mq/mq non devono sottendere volumi non computati siano essi seminterrati, tecnici o sottotetti, come gi successo in passato e che a seguito di condoni edilizi, leggi sui sottotetti, piano casa e similari ne hanno stravolto la destinazione tecnica, facendoli emergere come unit abitative. Nel paradosso urbanistico capenate la sommatoria dei singoli casi di cambio di destinazione duso da locali tecnici ad abitazione ha generato in alcuni casi la nascita di veri e propri quartieri che ne impone la trattazione urbanistica come nuclei spontanei ai sensi della L.R.Lazio n. 28/80. Lulteriore danno alla collettivit stato determinato dallo stravolgimento del numero abitanti convenzionali previsti dal PRG vigente a seguito del

pagamento urbanistico della sola quota residenziale e non dellarbitraria quota di cubatura sottesa dalla realizzazione di seminterrati e sottotetti, divenuti per la loro natura distributiva delle ampie zone giorno e zone notte. Linterpretazione delle NTA - invalsa nella progettazione ordinaria - prevede, infatti, di incrementare la quota residenziale della percentuale porticato pari al 20% e di proiettare il tutto nel seminterrato (extra cubatura fondiaria) e per lobbligo di coperture a tetto creare un altro piano di apri superficie con copertura spiovente di altezza massima pari a m.2,40. Lincremento delle cubature fondiarie con la realizzazione di tali seminterrati e sottotetti (divenuti abitabili, se non nel diritto, certamente di fatto) ha triplicato la cubatura realizzata con una stima, verosimile, di raddoppio degli abitanti convenzionali. Tutto questo deve essere rigorosamente evitato per il futuro. Un aspetto di particolare importanza riguarder, nella redazione del PUCG, gli strumenti per il controllo della qualit morfologica (estetica) e funzionale degli interventi.

Al fine di dotare lAmministrazione di strumenti per il controllo della qualit urbana, il nuovo PRG di Capena conterr anche, per ognuno dei nuovi centri di quartiere, delle linee guida per lassetto morfologico e funzionale, che dovrebbero guidare la redazione dei futuri progetti.

Ma, pi in generale si prevede la redazione di Regole procedurali per il controllo della qualit degli interventi urbanistici ed edilizi nel Comune di Capena.

Le regole procedurali dovrebbero essere applicate a tutti gli interventi urbanistici, edilizi o infrastrutturali, sia di iniziativa privata sia di iniziativa pubblica elencati qui di seguito:

Piani attuativi o esecutivi di qualsiasi tipo

Nuove edificazioni (comprese demolizioni e ricostruzioni) interessanti complessi di due o pi edifici (eccetto edifici del tipo villa o villino)

Nuova viabilit, anche per brevi tratti

Movimenti di terra.

Per poter ottenere i titoli abilitativi per gli interventi sopra elencati, i relativi progetti dovranno essere elaborati sulla base di linee-guida che saranno preventivamente rilasciate dallUfficio Tecnico Comunale.

Il rilascio delle linee-guida avverr dietro presentazione di apposita domanda, preventiva alla elaborazione del progetto, accompagnata dalla documentazione elencata qui di seguito.

Le linee-guida daranno prevalentemente indicazioni su aspetti relativi alla composizione urbana dellinsieme (nel caso di intervento che preveda ledificazione di pi edifici), ai tipi e forme di eventuali spazi pubblici, alle

pavimentazioni e ai coefficienti di permeabilit per gli spazi esterni, alla salvaguardia di visuali, ai tipi edilizi, alle altezze massime degli edifici e lunghezze massime dei prospetti, alla presenza di alberature, allefficienza energetica degli edifici, ai materiali ecc.

Il titolo abilitativo per lintervento sar rilasciato solo dopo avvenuta la verifica di congruenza dei progetti presentati con le indicazioni delle linee-guida, verifica che sar svolta dallUfficio Tecnico Comunale, o da eventuale struttura delegata.

Le indicazioni delle linee-guida dovranno essere seguite comunque, anche in caso di varianti in corso dopera dellintervento.

In caso di varianti sostanziali, il promotore dellintervento potr richiedere al Comune il rilascio di nuove linee-guida che tengano conto delle modifiche che si intende apportare allintervento stesso.

Ai fini del rilascio delle linee-guida, alla domanda dovranno essere allegati,in linea di massima i seguenti documenti, salvo diversi accordi con lUTC:

Stralcio di PTPR e di PUCG o strumento attuativo con individuazione dellarea di intervento

Planimetria in scala opportuna dellintorno dellarea di intervento, comprendente eventuali aree edificate nellintorno e con individuazione dei punti o fasce di visibilit dellarea stessa dalle strade circostanti e relative foto

Foto area con individuazione dellarea dellintervento nella stessa scala della precedente

Planimetria in scala opportuna con curve di livello, con equidistanza massima di un metro, della situazione ante-operam del terreno, con indicazione delle diverse specie di alberature presenti e di punti, fasce o coni di visuali qualificate verso lesterno e relative foto

Profili del terreno nella situazione ante-operam

Planimetria schematica dellintervento in scala opportuna, con indicazione di massima della localizzazione degli eventuali spazi pubblici e della loro sistemazione, con indicazioni relative alle specie arboree di nuova piantumazione e ai materiali di pavimentazione

Profili-sezioni quotati dellintervento con confronto tra profili del terreno ante e post-operam

Indicazioni su provvedimenti di efficienza energetica (sia per gli spazi esterni che per gli edifici), materiali, finiture per gli edifici e tipi e materiali per le recinzioni

Scenario di inserimento dellintervento nel paesaggio (fotografie riprese dai diversi punti di visibilit dellintervento senza e con inserimento dellintervento stesso a confronto)

5.2. Note sullattuazione del nuovo PUCG

E utile fare, infine, qualche breve considerazione sulle modalit di attuazione degli scenari progettuali e degli altri interventi previsti nella Tav xx: Schema degli interventi per lassetto territoriale.

Questioni fondamentali per lefficacia attuativa del Piano sono le relazioni tra scenari-progetto, progetti attuativi, risorse economiche.

Lo schema di assetto , come detto, una visione, un programma, che pu essere attuato anche per parti: alcune a breve termine (in funzione delle risorse economiche disponibili e e delle condizioni di fattibilit), altre in tempi medi o lunghi.

Lo schema di assetto deve essere concepito come una cornice di obbiettivi, indirizzi e di linee-guida da attuare per parti con specifici progetti.

I progetti potranno essere attuati in funzione e relazione con la disponibilit di risorse: pubbliche, ma puntando anche e con decisione sulle risorse private.

Come detto, le quantit residenziali e non residenziali saranno definite anche sulla base della fattibilit economica dellintervento completo, con la realizzazione di spazi e servizi pubblici a carico degli operatori privati.

Viene prevista anche la possibilit di affidare la manutenzione degli spazi di uso pubblico ai privati concessionari di negozi, uffici o attrezzature per la ristorazione collocati attorno alle piazze.

La ricerca di risorse parte decisiva del ruolo di governance che lAmministrazione chiamata a svolgere: una delle caratteristiche di un nuovo Piano Urbanistico di essere in parte piano di assetto fisico-funzionale, come nella tradizione, ma in parte anche di essere piano strategico,e che come tale va implementato attraverso opportune azioni.

Gli strumenti di intervento potranno essere piani di Lottizzazione Convenzionata o Programmi Integrati di Intervento (PrInt).

In conclusione, limmagine di Capena che viene proposta per il futuro quella di Capena non solamente citt darte, ma anche di Capena citt di piazze e di giardini.

Una immagine qualificata del territorio e della citt anche uno strumento strategico di qualit di sviluppo economico, potendo produrre attrattivit per domande di localizzazione di attrezzature produttive e per la ricettivit.

6. APPENDICE

Seguono alcune note relative a Tavole di analisi del DPI.

Tavola B-01 individuazione della popolazione sul territorio comunale

Lelaborato graficizza la distribuzione della popolazione negli agglomerati principali del territorio e pi precisamente nelle seguenti zone:

Centro Pastinacci Monte Cecchitto Selvotta Colle del Fagiano Roseole Scoranello Santa Marta

Lunione di questi agglomerati raggiunge i 6929 residenti sui 10452 totali; i rimanenti sono collocati in maniera disomogenea sul territorio restante.

Tavola B-02 individuazione delle attivit economiche sul territorio

Lelaborato graficizza le zone dove si concentrano principalmente le attivit economiche del territorio che possono essere racchiuse in:

zona Traversa del Grillo - industriale, artigianale, commerciale, direzionale

asse via Tiberina - industriale, artigianale, commerciale, direzionale zona Bivio - prevalenza commerciale polo Wurth - Mercatone Uno zona centro - attivit commerciali-direzionali-servizi

Esistono altre attivit economiche collocate in maniera non organica anche nelle altre zone del territorio.

Tavola B-03 individuazione delle opere pubbliche negli atti di programmazione comunale

Lelaborato individua su base catastale tutte le opere pubbliche previste dal Programma Triennale delle Opere Pubbliche 2013/2015 dellAmministrazione Comunale; sono comprese sia le opere per le quali le procedure sono gi attive sia quelle che debbono ancora essere avviate.

Tavola C-07 le aree archeologiche vincolate e segnalate, i beni e i percorsi di interesse storico.

Lelaborato raccoglie i vincoli di natura archeologica gi individuati nel Piano vigente nellapposita tavola approvata con laggiunta di quelli individuati dal PTPR adottato.

Tavola D-01 individuazione delle aree e degli immobili pubblici di propriet Comunale.

Sono stati individuati su base catastale gli immobili di propriet del Comune di Capena.

Tavola D-02 Situazione degli usi civici

La situazione degli Usi Civici relativa al territorio del Comune di Capena stata elaborata sulla base della cartografia allegata alla Relazione ai sensi dellart. 2 L.R. n. 1/86 prot. 7442 del 29/07/1998 redatta dallArch. Marta Spigarelli a seguito di incarico di cui alla D.G.C. n. 177 del 06/05/1998, in quanto il settore tecnico non ufficialmente a conoscenza di eventuali sentenze o provvedimenti emessi per situazioni particolari.

Tavola F-03 a/b Provvedimenti per il recupero dellabusivismo urbano (nuclei spontanei ex L.R. 28/80)

Lelaborato individua le perimetrazioni dei nuclei abusivi ai sensi della L.R. 28/80