NOTA TERRITORIALE

GENOVA

7

3 Mercato provinciale

Nella provincia di Genova, la crisi del mercato residenziale ha comportato una riduzione dei volumi delle

compravendite di circa un terzo, con un calo lievemente inferiore nel capoluogo, -28,8% e poco più elevato

nel resto della provincia, -30,7%. Le analisi del secondo semestre 2012 confermano quanto già monitorato

nel primo: la contrazione degli scambi interessa sia la costa che l'entroterra. Si tratta di un elemento di

novità nell'osservazione delle serie storiche, infatti normalmente la costa ha avuto un mercato di

riferimento decisamente dinamico mentre la fascia collinare, entroterra, è da sempre stata interessata da

una blanda domanda locale per la villeggiatura nei mesi estivi.

Figura 6: Macroaree provinciali Genova

Al fine di avere un migliore confronto degli indicatori propri dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

(NTN, quotazioni medie ed IMI) il territorio provinciale è stato diviso in 9 macroaree come rappresentato in

Figura 6. La fascia costiera è formata dalla Riviera di Ponente, Genova, Golfo Paradiso e Golfo del Tigullio; la

fascia collinare dalle Valli: Stura, Scrivia, Fontanabuona e Petronio oltre l'Entroterra.

Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali

Macroaree provinciali NTN II sem

2012

Var % NTN

II sem 2012 /

II sem 2011

Quota % NTN

Provincia

Quotazione

II sem 2012

€/ m2

Var %

quotazione

II sem 2012 /

I sem 2012

N. indice

quotazioni

II sem 2012

(base =

I sem 2004)

Genova 2.441 -28,8% 67,39% 2.652 -3,5% 166,3

Riviera di Ponente 91 -44,6% 2,51% 3.969 -2,5% 172,1

Golfo Paradiso 108 -23,1% 2,98% 4.301 -1,5% 169,8

Golfo del Tigullio 466 -29,9% 12,87% 4.000 -2,2% 164,7

Valle Stura 55 -36,5% 1,52% 1.254 -0,6% 135,3

Valle Scrivia 159 -40,5% 4,39% 1.431 -3,3% 136,3

Val Fontanabuona 101 -37,6% 2,79% 1.472 -3,0% 146,5

Val Petronio 25 -31,0% 0,69% 2.178 -0,6% 206,4

Entroterra 177 -4,3% 4,89% 1.165 -3,2% 146,9

Provincia di Genova 3.622 -29,5% 100,00% 2.754 -3,0% 164,3

NOTA TERRITORIALE

GENOVA

8

Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali

Macroaree provinciali NTN 2012

Var %

NTN

2012 / 2011

IMI 2012

Genova 5.176 -26,1% 1,59%

Riviera di Ponente 220 -31,3% 1,39%

Golfo Paradiso 229 -16,7% 1,15%

Golfo del Tigullio 945 -32,2% 1,02%

Valle Stura 117 -30,9% 1,25%

Valle Scrivia 359 -28,9% 1,17%

Val Fontanabuona 257 -17,6% 1,17%

Val Petronio 63 -20,8% 1,21%

Entroterra 311 -14,3% 1,06%

Provincia di Genova 7.677 -26,3% 1,39%

L’analisi della Tabella 4 consente un affinamento delle osservazioni fatte in precedenza, emerge infatti con

chiarezza che l'ambito provinciale dove la crisi ha fatto sentire maggiormente i suoi effetti è la Riviera di

Ponente: -44,6%, valore fortemente condizionato dalla riduzione del NTN registrata a Cogoleto: -56,3% (il

dato peggiore tra i comuni con un NTN maggiore di 10). Il resto della costa ha avuto una riduzione delle

vendite in linea con la media provinciale (-31,0%), con l’unica eccezione del Golfo Paradiso dove la

contrazione è stata pari a -23,1%. Nella fascia collinare il ridimensionamento del mercato immobiliare

residenziale ha in genere un valore di circa cinque punti percentuali inferiore alla media provinciale, in

particolare in Valle Scrivia questo saldo è pari a -40,5%.

La contrazione delle compravendite è evidente anche dall’analisi dell'IMI (Tabella 5) inoltre l’IMI permette

di constatare che la macroarea provinciale dove è stato venduto il maggior numero di uiu rispetto a quelle

censite è quella relativa al capoluogo.

Al fine di una migliore comprensione dell'andamento del mercato immobiliare residenziale è possibile

analizzare le serie storiche degli indici del NTN e delle quotazioni medie (Figura 7). E’ possibile vedere come

dal primo semestre 2004 al secondo 2012 i volumi si siano dimezzati, il dato peggiore è l’indice del

capoluogo (43,5) che comporta un calo complessivo degli scambi del 48,7%, rispetto al II semestre 2004

perdita lievemente inferiore nel resto della provincia, -48,1%.

Le quotazioni medie al contrario hanno avuto un andamento sostanzialmente stabile dal 2006 al 2010, dal

2011 è iniziata una prima discesa sebbene in forma decisamente più contenuta rispetto alle compravendite.

Analoghe considerazione si possono fare per la serie storica dell'IMI che mostra come gli scambi al 2012

siano la metà rispetto a quelli del 2004 sia con riferimento al capoluogo sia al resto della provincia, ed

anche come la crisi delle compravendite sia iniziata nel 2006, ha mostrato un modesto recupero tra il 2009

ed il 2011 ed è crollata nel 2012 (Figura 8).

Oltre al capoluogo che con 2.441 NTN rappresenta il 67% del mercato immobiliare residenziale, Figura 9, è

concentrato maggiormente lungo i comuni della costa (Figura 9). Osservando l'IMI nelle diverse macroaree,

Figura 10, si evince che nel capoluogo è stata monitorata la dinamicità migliore, 1,59%, così come la costa

nel suo insieme ha avuto valori in linea con la media provinciale, con l’unica eccezione del Golfo del Tigullio

dove l'IMI è stato pari a 1,02%.

NOTA TERRITORIALE

GENOVA

9

Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia

110,0

120,8

145,2147,0

163,7

168,9173,9 173,4 172,9 171,3172,6 173,2174,4

175,8 175,0 172,3

166,3

100 98,6105,5

126,0

140,0

156,6152,9

157,6

157,9

159,1

160,4

161,6

162,2 163,8165,6 165,9 165,4161,7

107,0

101,1

110,0109,5108,8

100,094,6

84,081,7

71,6

83,279,8 78,3

80,480,1

62,0

55,5

84,7 78,8 75,9

84,8

73,3 73,866,3

60,4 57,7 56,1

58,461,4 61,1 63,7 61,1

48,743,5

35

50

65

80

95

110

125

140

155

170

185

I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12

Quotazioni Genova

Quotazioni Resto provincia

NTN Resto provincia

NTN Genova

Figura 8: IMI 2004-2012 - capoluogo e resto provincia

3,21%

2,68%2,74%

2,43%

2,04%1,98%

2,11% 2,15%

1,59%

2,11% 2,14% 2,17%

1,91%

1,61%

1,49% 1,51% 1,52%

1,11%1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

3,50%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Capoluogo

Resto provincia

NOTA TERRITORIALE

GENOVA

10

Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2012 per macroaree provinciali

67,4%

2,5%

3,0%

12,9%

1,5%

4,4%

2,8% 0,7% 4,9%

Genova Riviera di Ponente Golfo Paradiso

Golfo del Tigullio Valle Stura Valle Scrivia

Val Fontanabuona Val Petronio Entroterra

Figura 10: IMI 2012 per macroaree provinciali

1,59%

1,39%

1,15%1,02%

1,25%1,17% 1,17% 1,21%

1,06%

1,39%

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

Ge

no

va

Riv

iera

di

Po

ne

nte

Go

lfo

Pa

rad

iso

Go

lfo

de

l Tig

ulli

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Va

lle S

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Va

lle S

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nta

na

bu

on

a

Va

l Pe

tro

nio

En

tro

terr

a

Pro

vin

cia

di G

en

ova

NOTA TERRITORIALE

GENOVA

11

In Figura 11 è riportata la mappa tematica delle transazioni che mostra le differenti concentrazioni del NTN

evidenziando con gradazioni più scure le aree su cui sono avvenuti maggiori scambi. E' possibile osservare

come le compravendite siano distribuite maggiormente lungo la costa, dove sono, infatti, ubicati i comuni

con NTN più alte: Rapallo (138 NTN), Chiavari (120 NTN), Sestri Levante (64 NTN), Arenzano (57 NTN) e

Santa Margherita Ligure (56 NTN). Per contro nel comune di Portofino nel secondo semestre 2012 non sono

state registrate compravendite. In 29 Comuni della fascia collinare sono stati registrati un NTN inferiore a

10, in controtendenza Torriglia con un valore pari a 30.

La mappa tematica relativa alle quotazioni medie, Figura 12, riporta per ogni singolo comune il differenziale

tra la quotazione media del singolo comune e la media provinciale. I toni più scuri dell’azzurro, che indicano

valori medi più alti, sono concentrati la costa di levante, con maggiore saturazione in corrispondenza del

parco di Portofino (Portofino quotazione media 11.084 €/m2 con differenziale pari a 4,02, Santa Margherita

Ligure 6.332 €/m2 con differenziale 2,30 e Camogli 5.739 €/m

2 con differenziale 2,08). In questa

rappresentazione grafica risulta maggiormente evidente la separazione tra costa, tonalità più satura, ed

alture, azzurro diluito nel bianco.

L'analisi dell'IMI con l'ausilio cartografico, Figura 13, non consente la delimitazione netta dei contesti, la

dinamicità risulta, ad una prima osservazione, distribuita in forma del tutto casuale. Con maggiore

attenzione è possibile però correlare queste indicazioni con le quotazioni medie, si può quindi affermare

che il mercato immobiliare residenziale è meno attivo dove le quotazioni medie sono alte (costa di levante)

ed anche dove i collegamenti stradali e ferroviari sono carenti (alture).

Da Tabella 6 a Tabella 13 si riportano per ciascuna macroarea provinciale i valori di NTN, quotazioni medie,

relativi variazioni e IMI per singolo comune.

Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2012

NOTA TERRITORIALE

GENOVA

12

Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale

Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2012

NOTA TERRITORIALE

GENOVA

13

Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Riviera di Ponente

Comune NTN

II sem 2012

Var % NTN

II sem 12 /

II sem 11

Quota %

NTN

Provincia

IMI

2012

Quotazione

II sem 2012

€/m2

Var %

quotazione

II sem 12 /

I sem 12

Differenziale

quotazioni

II sem 2012

rispetto alla

media di

provincia

Arenzano 57 -34,0% 1,57% 1,38% 4.325 -2,3% 1,57

Cogoleto 34 -56,3% 0,93% 1,40% 3.517 -2,8% 1,28

Riviera di Ponente 91 -44,6% 2,51% 1,39% 3.969 -2,5% 1,44

Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo Paradiso

Comune NTN

II sem 2012

Var % NTN

II sem 12 /

II sem 11

Quota %

NTN

Provincia

IMI

2012

Quotazione

II sem 2012

€/m2

Var %

quotazione

II sem 12 /

I sem 12

Differenziale

quotazioni

II sem 2012

rispetto alla

media di

provincia

Bogliasco 21 -8,5% 0,57% 1,32% 3.536 -1,6% 1,28

Camogli 30 -17,3% 0,83% 1,18% 5.739 -1,5% 2,08

Pieve Ligure 7 -55,8% 0,18% 0,80% 4.546 -1,2% 1,65

Recco 40 -18,4% 1,09% 1,26% 3.804 -1,4% 1,38

Sori 11 -38,3% 0,32% 0,87% 3.425 -1,4% 1,24

Golfo Paradiso 108 -23,1% 2,99% 1,15% 4.301 -1,5% 1,56

Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo del Tigullio

Comune NTN

II sem 2012

Var % NTN

II sem 12 /

II sem 11

Quota %

NTN

Provincia

IMI

2012

Quotazione

II sem 2012

€/m2

Var %

quotazione

II sem 12 /

I sem 12

Differenziale

quotazioni

II sem 2012

rispetto alla

media di

provincia

Chiavari 120 -7,5% 3,30% 1,04% 3.610 -2,4% 1,31

Lavagna 60 -18,2% 1,66% 1,00% 3.794 -2,3% 1,38

Moneglia 15 -41,5% 0,42% 0,85% 3.021 -2,1% 1,10

Portofino 0 -100,0% 0,00% 0,81% 11.084 -3,0% 4,03

Rapallo 138 -44,8% 3,81% 1,18% 3.340 -2,1% 1,21

Santa Margherita Ligure 56 -5,6% 1,55% 0,99% 6.332 -1,8% 2,30

Sestri Levante 64 -36,4% 1,76% 0,86% 4.369 -2,5% 1,59

Zoagli 14 -47,3% 0,38% 0,71% 3.693 -2,4% 1,34

Golfo del Tigullio 466 -29,9% 12,87% 1,02% 4.000 -2,2% 1,45